dinsdag 31 januari 2012

Goodbye peilinghypotheekrenteaftrek.blogspot.com

Vanaf vandaag veschijnen de blogs van Vereniging Eigen Huis op onze eigen site. Daarmee nemen we afscheid van het oude vertrouwde URL peilinghypotheekrenteaftrek.blogspot.com. Misschien een aardige gelegenheid om eens terug te halen hoe we ook alweer aan de naam 'peilinghypotheekrenteaftrek' kwamen.

Geschiedenis
In de aanloop naar de verkiezingen van 9 juni 2010 was de hypotheekrenteaftrek een veel besproken thema. Vereniging Eigen Huis vond het belangrijk te weten wat de Nederlandse burger er eigenlijk zélf van vond. Dus organiseerden we een peiling. Om die peiling extra onder de aandacht te brengen begonnen we met het schrijven van blogs. Vandaar de naam peilinghypotheekrenteaftrek.blogspot.com.

Geen preoccupatie
Met de wetenschap van nu hadden we voor onze blogs waarschijnlijk beter een meer algemene naam kunnen kiezen. De blogs gingen immers al snel over veel meer onderwerpen dan alleen de hypotheekrenteaftrek. Bovendien lijkt de naam ‘peilinghypotheekrenteaftrek’ een soort preoccupatie met het H-woord te suggereren. Quod non. Vereniging Eigen Huis is niet met het beleidsinstrument 'hypotheekrenteaftrek' getrouwd. Veel belangrijker zijn voor ons de doelen die we op de woningmarkt nastreven, zoals betaalbaarheid, waardebehoud, keuzevrijheid en dynamiek.

Grappig
En grappig genoeg werden we juist door de uitkomsten van de peiling in deze laatste opvatting gesterkt. Aan de peiling deden ruim 120.000 mensen mee. Er kwam uit naar voren dat voor de meeste mensen de hypotheekrenteaftrek niet heilig is. Maar wel maakten zij zich zorgen om de gevolgen van een beperking van de renteaftrek voor onder meer de woonlasten en de huizenprijzen. Dit sterkte Vereniging Eigen Huis in haar standpunt dat de hypotheekrenteaftrek geen taboeonderwerp mag zijn, onder de voorwaarde dat betaalbaarheid en waardebehoud gegarandeerd zijn.

Genuanceerd
Mede gesteund door de uitkomst van de peiling, tracht Vereniging Eigen Huis in discussies over de woningmarkt steeds een genuanceerd standpunt in te nemen. Dit is ook, gezien de omvang en diversiteit van onze achterban, niet meer dan logisch. Miljoenen huidige en potentiële eigenwoningbezitters denken niet overal hetzelfde over. Dus moet 'hun' vereniging wegblijven bij partijpolitieke stellingnamen en zich zoveel mogelijk houden bij feiten en analyses en bij de ervaring die zij in 37 jaar heeft opgebouwd.

Goodbye - hello
Al met al vindt u onze nieuwe blogs na vandaag niet meer op peilinghypotheekrenteaftrek.blogspot.com, maar op onze eigen site. We zijn er trots op dat onze blogs daarnaast ook te lezen zijn op 'de nieuws- en opiniesite voor vastgoedprofessionals' Spacemakers. Commentaar op de blogs kunt u blijven geven op www.eigenhuis.nl/blog. En natuurlijk via twitter (@rob_mulder).

vrijdag 27 januari 2012

Duidelijkheid op de woningmarkt


Regelmatig wordt gesteld dat de woningmarkt enorm veel baat zou hebben bij duidelijkheid. Duidelijkheid, met name, over de toekomstige fiscale behandeling van de eigen woning. Vereniging Eigen Huis heeft daar een voorstel voor.

Onzekerheid
De woningmarkt wordt momenteel geplaagd door grote onzekerheid waarmee potentiële kopers zitten. Onzekerheid over wat de toekomst gaat brengen. Deels hangt deze onzekerheid samen met de algemene internationale economische ontwikkelingen. Méér mensen dan een paar jaar geleden vragen zich af of ze hun baan zullen behouden. En hoe hun inkomen zich zal ontwikkelen. En hun vaste lasten. Het moge duidelijk zijn dat de onzekerheid die samenhangt met de internationale crisis voor huizenkopers in Nederland een gegeven is. Daar moeten we op dit moment dus mee leven.

Opties
Daarnaast is er echter onzekerheid die specifiek met de woningmarkt samenhangt. Daar kunnen we misschien wél iets aan doen. Een grote vraag die momenteel boven de markt hangt, is wat er in de toekomst gaat gebeuren met de hypotheekrenteaftrek. De continue discussie maakt kopers nog meer kopschuw. Wat zijn opties om aan deze onzekerheid een eind te maken?
  • De onzekerheid zou weg zijn als je op korte termijn zou besluiten de hypotheekrenteaftrek af te bouwen. Een veel gehoorde suggestie. Wel zo duidelijk toch? Het gaat echter niet gebeuren. Het kabinet Rutte heeft de kiezers beloofd niet aan de renteaftrek te tornen.
  • Omgekeerd zou aan de onzekerheid ook een eind komen als je nu zou kunnen besluiten dat de hypotheekrenteaftrek voor eeuwig behouden blijft. Onnodig te zeggen dat dit onmogelijk is. Een kabinet heeft het vier jaar voor het zeggen, geen honderd.
Beide opties zijn dus geen optie.

Voorstel
Wat dan wel? Een suggestie die Vereniging Eigen Huis bij de politiek uitdraagt, sluit aan bij de daadwerkelijke zorgen van eigenwoningbezitters en potentiële kopers. Die zorgen gaan niet zozeer over het instrument ‘hypotheekrenteaftrek’, Maar veeleer over vragen als: kan ik het huis blijven betalen? En: behoudt mijn huis zijn waarde?
Beter duidelijkheid over de politieke intenties dan schijnzekerheid over de inzet van een beleidsinstrument. Bovendien sluit je hiermee zowel aan bij de gedachte dat er ooit een keer 'iets' moet gebeuren als bij de zorgen van burgers of ze hun woning dan nog wel kunnen blijven betalen en of de woning haar waarde behoudt.


Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter: @rob_mulder

dinsdag 24 januari 2012

Doel en middel

Ten aanzien van de woningmarkt lijkt het soms of er ‘zoveel mensen, zoveel meningen’ zijn. Politieke partijen hebben allemaal hun eigen opvattingen en accenten. Elke deskundige heeft zo zijn of haar eigen stokpaardjes. En maatschappelijk betrokken partijen hebben natuurlijk ieder hun eigen achterban. Hoe kun je in zo’n situatie tot een breed gedragen visie op de toekomst van de woningmarkt komen? Volgens mij helpt het dan in elk geval om een heel duidelijk onderscheid te maken tussen doel en middel. Tussen de doelstellingen die je nastreeft en de beleidsinstrumenten die je daarvoor inzet.

Beleidsdoelstellingen
Voor Vereniging Eigen Huis zijn belangrijke doelstellingen:
  • Betaalbaarheid. Zowel voor zittende als nieuwe bewoners.
  • Zicht op waardebehoud van een woning. Anders steekt niemand zijn geld meer in een eigen huis.
  • De beschikbaarheid van woningen. Het is belangrijk dat het aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief, de vraag naar woningen zo goed mogelijk volgt.
  • Dynamiek en doorstroming. Als je persoonlijke situatie wijzigt - privé of werk gerelateerd - moet je kunnen verhuizen en een passende woning kunnen vinden.
  • Keuzevrijheid. Mensen moeten, afhankelijk van hun situatie en voorkeur, kunnen kiezen tussen bijvoorbeeld huur en koop.
Eigenlijk schiet de huidige woningmarkt in al deze doelstellingen tekort.

Beleidsinstrumenten
Er zijn problemen in zowel de huur- als de koopsector. Om de problemen op te lossen en de doelstellingen te bereiken moet volgens Vereniging Eigen Huis het gehele beleidsinstrumentarium dat invloed heeft op de woningmarkt kritisch tegen het licht worden gehouden. Van ruimtelijkeordeningsbeleid en grondpolitiek tot overdrachtsbelasting en huurtoeslag. En natuurlijk mag dan op de H-woorden hypotheekrenteaftrek en huurprijsregulering geen taboe rusten. Het zijn immers 'slechts' beleidsinstrumenten. En het gaat om de te bereiken doelstellingen.

Zaken doen
Wie de doelstellingen van Vereniging Eigen Huis ten aanzien van de woningmarkt onderschrijft en er geen dogma’s op nahoudt ten aanzien van het thans gangbare beleidsinstrumentarium, kan met ons zaken doen. En volgens mij ook met elkaar.

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder). Achter de schermen werkt Vereniging Eigen Huis samen met enkele andere maatschappelijk betrokken organisaties aan een allesomvattend woningmarktplan.

vrijdag 20 januari 2012

Kill your darlings

Hypotheekrenteaftrek is een explosief goedje. Zorg voor een vonkje en het resultaat is dagenlang ophef en krakeel. Het is dan ook een media-darling; weinig onderwerpen vullen zo makkelijk de kolommen en programma’s als het h-woord. Als het op de redactie even stil is, bel je wat rond en je hebt zo een handvol tegengestelde meningen. Haal de overblijvende nuances er uit en de oplage- en kijkcijfers zien er weer goed uit. Maar is er iets nieuws? Nee, renteaftrek zorgt al decennialang voor politieke meningsverschillen.

Bedreiging?
Betrekkelijk nieuw is dat er economische argumenten bijkomen. Omdat bijna niemand zijn hypotheek tussentijds aflost zorgt het systeem voor een almaar grotere nationale hypotheekschuld. Daardoor betaalt de overheid jaarlijks meer renteaftrek aan huiseigenaren en dat vormt een bedreiging voor de economische stabiliteit. Of dat helemaal waar is en of er niet veel tegenover staat wat het beeld minder angstaanjagend maakt, doet er vaak niet zoveel toe. Wel of niet beperken van de renteaftrek, daar gaat het om. Als u niet voor bent, dan bent u tegen.

'Coalitie'
Een mooi staaltje demagogisch schrijven liet een landelijk dagblad deze week zien. ‘Een brede coalitie eist dat het Kabinet de renteaftrek nu aanpakt’ kopte het vol bravoure. Niet de minsten maakten volgens de redactie deel uit van die spontane coalitie: banken, economen en zelfs consumentenorganisaties. De huiseigenaar – en wie dat ooit nog wil worden - be damned, de renteaftrek moet er aan vindt gans het land, dus nu alleen het kabinet nog. Maar is dat ook zo? Niet in het minst. Er is geen sprake van een coalitie, en de renteaftrek beperken ‘omdat het nu moet’ zegt niemand zoals het staat opgeschreven.

Reactie
Het effect is echter onverminderd groot. Artikelen als deze zijn als een steen in een vijver en alle media varen mee op de golven. En zo staat een dagelijkse actualiteitenrubriek bij ons op de stoep om een reactie te halen. Waarom wij nu opeens om zijn, want zo staat dat in de krant. En zo leggen we uit wat we al jarenlang consequent vertellen. Dat je bij ons geen ‘njet’ hoort als het over verandering van de renteaftrek gaat en ook dat wij pal staan voor het consumentenbelang. Dat zit nu eenmaal in ons dna. Betaalbaarheid en waardebehoud van de eigen woning staan voorop. We weten heel goed wat er in Woonland aan de hand is. Daarom hebben we in 2010 al een visie geschreven om de woningmarkt gezonder te maken, voor kopers, eigenaren en voor huurders. Daarin ontbreekt ook de hypotheekrenteaftrek niet. Jammer voor de journalist, maar we blijken genuanceerd en denken vooruit, en dat levert al snel moeilijke televisie op.

Duidelijkheid
Mijn advies aan de media: kill your darlings, een oude filmwijsheid. Voors- en tegens van renteaftrek levert snel makkelijke kopij en beelden op, maar die is al vele malen geschreven, vertoond en grijsgedraaid. De kijker en lezer is al lang murw en doof van alle kakelbla over het h-woord en wil vooral rust en duidelijkheid. Tot die tijd blijft hij door alle gecreëerde onzekerheid op zijn handen zitten en worden steeds minder huizen verkocht en gebouwd.

Lees ook: Vereniging Eigen Huis: Over de hypotheekrenteaftrek

woensdag 18 januari 2012

Uw kosten onder controle?

Het raakt iedereen
Lastenverzwaring daar krijgen we nu volop mee te maken. Een hogere zorgpremie , duurder openbaar vervoer en fors meer betalen aan de pomp. Heb je kinderen die naar de kinderopvang gaan, dan voel je dat extra  in je portemonnee. Nog niet te spreken over andere malaise zoals de stagnerende woningmarkt en de problemen in Europa in brede zin met alle mogelijke financiële gevolgen van dien. Volgens cijfers van het CBS zijn consumenten behoorlijk somber over hun eigen financiën in 2012.

Woonlasten: kwart van uw uitgaven
Zeer vervelend. Als de lastenverzwaringen u hard raken, zal u waarschijnlijk uw uitgaven tegen het licht houden om waar mogelijk te bezuinigen. De woonlasten zijn daarbij een belangrijk onderdeel.
Volgens cijfers van het CBS zijn de woonlasten inclusief de uitgaven voor het onderhoud van de woning en de tuin met € 8.000 bijna een kwart van de uitgaven van een gemiddeld Nederlands huishouden. Bij lage inkomens is dat percentage iets hoger en bij hogere inkomens iets lager. Bij het ‘screenen’ van de uitgaven worden deze woonlasten vaak als een vaste kostenpost gezien. Maar dat geldt zeker niet voor het onderdeel energie dat naast uw hypotheek de belangrijkste woonlast is. Dit is een kostenpost van bijna € 2.000 per jaar voor een doorsnee huishouden.

Aandeel energiekosten neemt toe
Het is belangrijk om te beseffen dat de energiekosten de afgelopen jaren sterk zijn gestegen. Vooral fors duurder gas en de verhoogde energiebelasting raken huishoudens hard in de portemonnee. Consumenten betalen tegenwoordig bijna twee keer zoveel voor het verwarmen van hun huis dan tien jaar geleden! En waarschijnlijk gaan deze energiekosten de komende jaren alleen maar verder omhoog. Energie slurpt een steeds groter deel van uw woonbudget op.

Beïnvloedbaar
Door op energiekosten te besparen kunt u uw woonlasten aanzienlijk beperken. Ten eerste helpt het om uw huidige energiecontract tegen het licht te houden en naar een goedkopere aanbieder over te stappen. Als u nog nooit bent overgestapt kan u daarmee gemiddeld meer dan € 200,- per jaar besparen. Ook kunt u gemiddeld meer dan € 200,- per jaar besparen door  geen ruimtes in het huis te verwarmen waar u toch niet verblijft. Ten derde  kunt u jaarlijks gemiddeld € 200,- besparen door uw verwarmingsinstallatie beter te laten inregelen. Dit ‘waterzijdig inregelen’ vergt een eenmalige investering van zo’n € 350,-, maar vervolgens heeft u jaarlijks een lager gasverbruik en een beter warmtecomfort. Dit zijn enkele voorbeelden, er zijn nog veel meer mogelijkheden om energie te besparen.

Voor gevorderden
En nu ik u toch op de goede weg breng: er zijn ook mogelijkheden om zelf energie op te wekken. Denk aan zonnepanelen, een zonneboiler, een HRe-ketel. Het vergt een investering (als u het geld in het kader van de besparingen kunt missen), maar die verdient zich op termijn terug. Door zelf energie op te wekken wordt u minder afhankelijk van de alsmaar stijgende energieprijzen. Tevens kunt u daarmee behoorlijk op uw woonlasten besparen. Zeker voor de lange termijn is dit hoogstwaarschijnlijk een zeer gunstige belegging.

Of uw woonlasten nog verder gaan stijgen, bepaalt u dus ook voor een belangrijk deel zelf!

maandag 16 januari 2012

Onder water op de woningmarkt

Naarmate de waarde van woningen daalt, staan steeds meer eigenwoningbezitters 'onder water' met hun hypotheek. Dit betekent dat hun hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning. Hoe erg is dit? Het is vooral erg als je moet of wilt verhuizen. En de banken maken het erger dan nodig zou zijn.
 
Geen probleem

Het is erg onprettig om te beseffen dat je huis minder waard is dan het bedrag dat je hebt geleend om de woning te kopen. Het hoeft echter gelukkig niet altijd een acuut probleem te zijn. Dat geldt met name voor eigenaren die de hypotheeklasten goed kunnen opbrengen en die voorlopig in de woning willen blijven wonen. Het verschil tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning is dan vooral een papieren gegeven.

Restschuld
Pas als de woning daadwerkelijk moet worden verkocht, ontstaat een restschuld. Die zal minder hoog zijn naarmate de eigenaar een groter aan de hypotheek gekoppeld spaarpotje heeft (een spaar- of beleggingspolis of banksparen), waardoor de netto hypotheekschuld immers lager is dan de bruto schuld. Mensen die pas kort geleden hun eerste woning hebben gekocht hebben meestal nog het minst kunnen sparen. Als zij, bijvoorbeeld door echtscheiding of werkloosheid, moeten verkopen, hebben zij een financieel gat te dichten. Eventueel elders opgebouwd spaargeld gaat dan verloren. Of ze blijven daadwerkelijk met een schuld zitten.

Verhuizen
Ook als mensen om een positieve reden willen verhuizen naar een andere woning, bijvoorbeeld vanwege een nieuw baan, kan een restschuld hun flink in de weg zitten. Zelfs als ze verhuizen naar een woning in dezelfde of een lagere prijsklasse. De banken zijn in de praktijk namelijk - ondanks dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) expliciet die mogelijkheid biedt - onwillig een restschuld mee te financieren in de nieuwe hypotheek. Waarom? Het maakt toch niet uit of iemand onder water staat in zijn oude huis of in een nieuwe woning? Daarom is er in de GHF ook een uitzondering voor gemaakt. Doordat banken niettemin meestal weigeren aan dergelijke verhuizingen mee te werken, raken huishoudens onnodig in de problemen. Het ontneemt bank en klant ook een natuurlijk moment om samen orde op zaken te stellen en de financiering zo verantwoord mogelijk in te richten. En het belemmert de arbeidsmobiliteit.

Nog minder concurrentie
Een onderbelicht probleem is tot slot dat de concurrentie op de hypotheekmarkt verder afneemt, doordat huishoudens die onder water staan niet of nauwelijks kunnen veranderen van geldverstrekker. Dit terwijl we op de hypotheekmarkt juist behoefte hebben aan méér concurrentie.

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder).

vrijdag 13 januari 2012

Hoe komt het dat er überhaupt nog woningen verkocht worden?

Het zal veel mensen vermoedelijk verbazen dat maandelijks nog steeds bijna 10.000 huishoudens hun woning verkocht krijgen. Dat is althans het gemiddelde over 2011, gebaseerd op de laatste cijfers van de NVM. Voor 2012 voorspelt de NVM een daling van het aantal transacties met vijf procent. Dan worden er gemiddeld dus nog steeds tussen de 9.000 en 10.000 woningen verkocht. Hoe kan dat? Je zou, afgaand op alle slecht-nieuws-berichten, verwachten dat de markt helemaal op z'n gat ligt.

Problemen in huur- en koopsector
Stel je zoekt een huis. Bijvoorbeeld omdat je lang genoeg bij je ouders hebt gewoond. Of omdat je wilt gaan samenwonen. Je wordt dan op de woningmarkt geconfronteerd met:
1) lange wachttijden én een inkomensgrens in de sociale huursector;
2) een heel beperkte en relatief dure vrije huursector;
3) een koopsector in onzekerheid (wordt mijn woning steeds minder waard?), met strenge hypotheeknormen (kan ik het wel financieren?).
Noch in de huursector, noch in de koopsector is het dus erg gemakkelijk of erg aantrekkelijk om een woning te zoeken.

Je moet wonen
Maar je moet toch ergens wonen. Mensen die het kunnen betalen en financieren, besluiten dan soms toch een woning te kopen. Een aantal argumenten kan daarvoor pleiten:
1) men wil voor langere tijd in de woning blijven wonen;
2) de hypotheekrente is nog steeds relatief laag;
3) de keuze van woningen is ruim;
4) er valt goed over de prijs te onderhandelen;
5) er is ruim de tijd om een woning te keuren;
etcetera.
Voor sommige mensen wegen deze factoren zwaarder dan de onzekerheid over de toekomstige waardeontwikkeling en over de hypotheekrenteaftrek. Zij besluiten dan te kopen. Dit verklaart een deel van de bijna 10.000 verkochte woningen per maand.

Je moet verhuizen
Soms heb je geen andere keuze dan te verhuizen. Bijvoorbeeld als je elders in het land een baan hebt geaccepteerd, die niet of nauwelijks dagelijks te bereizen valt. Of vanwege gezinsuitbreiding. Het leven staat niet stil en mensen hebben soms simpelweg geen andere optie dan hun woning te verkopen en/of een andere woning te zoeken. Als mensen snel moeten verkopen, zullen ze dat in veel gevallen alleen kunnen bereiken door de woning aan te bieden tegen een lage prijs. Voor de koper kan dit een buitenkans zijn. Wie per se andere woonruimte nodig heeft, krijgt te maken met de eerder geschetste problemen in zowel de huur- als de koopsector. Een aantal mensen zal besluiten te kopen. Ook zij dragen dus bij aan de bijna 10.000 verkochte woningen per maand.

DWDD
Ergo: de woningmarkt draait door, zij het op een laag toerental. Daarbij speelt ook nog het volgende een rol. Naarmate de crisis voortduurt, kunnen of willen sommige huishoudens hun verhuisplannen niet langer uitstellen. Er kan dan een soort 'inhaalvraag' op gang komen. Of en wanneer dat gebeurt, kan niemand zeggen. Een economenwijsheid luidt niet voor niets: voorspellen is moeilijk, vooral als het de toekomst betreft.

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder).

woensdag 11 januari 2012

Makelaars en criminelen

Overweegt u uw woning (tijdelijk) te verhuren? Dan is het goed te beseffen dat achter schijnbaar nette huurders nietsontziende criminelen kunnen schuilgaan. Ongeschoren sujetten die uw woning maar om één reden willen huren, namelijk om er een wietplantage in te stichten. En als de criminelen allang weer hun hielen hebben gelicht, zit u met de schade. Variërend van fysieke beschadigingen tot een enorme elektriciteitsrekening. Voor wie op twitter @woonfraude of @verhuurveilig volgt, is dit al geen nieuws meer. En mede door hun toedoen hebben ook de traditionele media er inmiddels de nodige aandacht aan besteed.

Beklaagdenbank
In de nieuwsberichten zitten overigens niet zozeer de criminele huurders in de beklaagdenbank, als wel de verhuurmakelaars, die kennelijk onvoldoende voorzorgsmaatregelen in acht hebben genomen om de criminelen buiten de poort te houden. De identiteit van de huurders is dan bijvoorbeeld niet voldoende gecheckt, waardoor zij anoniem en ongestraft hun slag kunnen slaan.

Titelbescherming
In de discussie over hoe dit onheil te bestrijden wordt inmiddels gepleit voor een landelijk keurmerk voor verhuurmakelaars. En zelfs voor het wettelijk beschermen van de titel 'makelaar'. Dit gaat Vereniging Eigen Huis drie stappen te snel. Niet voor niets is de titelbescherming tien jaar geleden afgeschaft, mede ter bevordering van de concurrentie tussen makelaars. Vereniging Eigen Huis vindt dat in eerste instantie niet de wetgever, maar de makelaarsbranche zelf aan zet is. Van de brancheorganisaties mag worden verwacht dat zij er - via opleiding en opvoeding - voor zorgen dat de deskundigheid en integriteit van hun leden boven elke twijfel verheven is. Inclusief de vaardigheden en alertheid om huurders met snode plannen tijdig te ontmaskeren. Op de verhuurmarkt kunnen deze deskundige makelaars zich vervolgens positief onderscheiden van niet bij een brancheorganisatie aangeloten collega's.

Gewaarschuwd
Hoe staat het met de deskundigheid van makelaars als het gaat om het weren van foute huurders? "Nu schiet die deskundigheid soms nog tekort, maar de makelaarsorganisaties zijn er wel al druk mee bezig,” aldus een collega van mij die het kan weten. Vereniging Eigen Huis moedigt de makelaarsorganisaties daarom aan meer tempo te maken. Tot die tijd - maar vermoedelijk ook daarna - is het zaak dat u als potentiële verhuurder ook zelf uw ogen en oren open houdt. Op de site van Vereniging Eigen Huis treft u hiervoor enkele tips aan. Een gewaarschuwd mens telt voor twee!

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder).

maandag 9 januari 2012

Verkooptips

Binnenkort komt de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) weer met woningmarktcijfers. Het gaat om de verkoopcijfers over het laatste kwartaal van 2011. En daarmee worden ook de cijfers bekend van het gehele jaar 2011. We zijn bij Vereniging Eigen Huis natuurlijk erg benieuwd naar de cijfers. Tot op heden gingen we uit van circa 10.000 verkochte bestaande woningen per maand. Dat is veertig procent minder dan vóór de crisis. Wat moet je doen als je huis te koop staat en het wil maar niet lukken? In Eigen Huis Magazine van januari, dat net na de jaarwisseling bij al onze leden is bezorgd, treft u een aantal verkooptips aan.

Gouden tip
Voorop gesteld moet worden dat ook Vereniging Eigen Huis de gouden verkooptip niet in handen heeft. Veel potentiële kopers zitten op hun handen omdat zij eerst zelf hun huis moeten verkopen. En weer anderen krijgen de financiering niet rond. Kopers die nog wel willen en kunnen kopen zijn vanzelfsprekend op zoek naar aantrekkelijke, goed onderhouden woningen op een mooie locatie. Tegen een scherpe prijs. Wie als verkoper in de huidige markt het onderste uit de kan wil halen, krijgt waarschijnlijk de deksel op zijn neus.

Gratis koe
In Eigen Huis Magazine treft u verkooptrucs aan, waarvan een aantal door onze leden zelf is aangedragen. De meest spectaculaire verkooptruc vind ik persoonlijk de gratis koe die een Overijsselse makelaar de kopers van een woonboerderij in het vooruitzicht heeft gesteld. U moet er wel rekening mee houden dat een volwassen koe zo'n 150 liter water per dag drinkt. En dan heb ik het nog niet eens over de pakweg 90 kilo gras en 10 kilo krachtvoer die het dier wegkauwt. Als u de koe niet wilt, maar het huis wel, dan is er misschien nog iets aan de prijs te doen?

De hond moet blijven
De rol van de makelaar is interessant in de huidige markt. Kan de makelaar voor u als verkopende partij werkelijk het verschil maken? In Eigen Huis Magazine komt makelaar Barend Treep aan het woord, bekend van zijn 'ruzie' met Funda. In plaats van een foto van een woning, plaatste de makelaar uit Weesp een foto van een hond op Funda. Om aandacht te trekken. In de huidige markt moet een te koop staande woning zich echt onderscheiden, is zijn filosofie. Funda was 'not amused', maar makelaar Treep is er inmiddels wereldberoemd mee geworden op twitter (@barendtreep). Of zijn actie #dehondmoetblijven het heeft geschopt tot 'trending topic' weet ik niet, maar het zou me niets verbazen.

Serieuze vraag
De bovenstaande voorbeelden, met een koe en een hond in de hoofdrol, lijken ludiek. Maar er gaat een heel serieuze vraag achter schuil: hoe maakt uw makelaar in de huidige markt voor u het verschil? Het kan geen kwaad daar als verkoper expliciet naar te vragen. En als uw makelaar zo goed is als hij of zij zegt, waarom is uw huis dan nog niet verkocht? De loutere mededeling van zijn of haar kant dat de markt nu eenmaal enorm tegenzit, vind ik onvoldoende. Er worden immers nog steeds duizenden woningen per maand verkocht. Aan de makelaar de schone taak te zorgen dat uw woning hier binnenkort bij zit!

Commentaar op deze blog is mogelijk via www.eigenhuis.nl/blog of op twitter (@rob_mulder).

woensdag 4 januari 2012

De hypotheekrenteaftrek: onmisbaar in ons financieringssysteem

Als de hypotheekrenteaftrek alleen maar een voordeel zou zijn waar vooral hogere inkomens van profiteren, dan zou hij allang niet meer in de huidige vorm bestaan. Daar ben ik van overtuigd. Er is meer aan de hand. Meer dan menigeen in de gaten heeft. De hypotheekrenteaftrek is onderdeel van een financieringssysteem. Met dit systeem is decennialang onze kwalitatief zeer goede woningmarkt gefinancierd en is veel welvaart en welzijn gecreëerd. Zoals zo vaak, vertelt het spoor van het geld hoe het precies zit.

Bloeden
Hoge huizenprijzen, de koper moet er voor bloeden. En hij kan er voor bloeden dankzij de hypotheekrenteaftrek. De koper bloedt en de overheid bloedt. De laatste als gevolg van minder belastinginkomsten. Maar daar staat veel tegenover. Behalve dat het eigenwoningbezit ook veel inkomsten en sociaal-maatschappelijke voordelen oplevert, zijn er uitgaven die de overheid niet hoeft te doen dankzij de hypotheekrenteaftrek. Het gebeurt allemaal in de nieuwbouw, waar sinds 1975 circa de helft van alle bestaande woningen is gebouwd.

Meebetalen
Wie verdient er aan de hoge huizenprijzen en waar wordt het geld voor gebruikt? Wie in een nieuwbouwproject een huis koopt, betaalt in werkelijkheid niet de prijs van een stuk bouwgrond en de bouwkosten van het huis. In plaats daarvan wordt een stuk van de totale projectfinanciering betaald, zogenaamd als ‘koop-/aanneemsom’. Daarin zitten ook de kosten verwerkt van de aanleg van de gehele infrastructuur van de wijk en de realisatie van allerlei voorzieningen. Wie een nieuwbouwhuis koopt, betaalt mee aan alles wat boven en onder de grond nodig is om een nieuwbouwwijk te laten functioneren.

Meebetalen

Een sociale huurwoning kan onmogelijk worden gebouwd tegen de huurprijs die de bewoner er voor betaalt. Realisatie en exploitatie zijn alleen mogelijk als een speciale grondprijs wordt gehanteerd, als een goedkope financiering wordt verkregen en als de bouwkosten worden gedrukt. Het laatste wordt bereikt door een groot deel van de bouwkosten te ‘verschrijven’ naar de koopwoningen die in hetzelfde project worden gerealiseerd. Als nieuwbouwkoper betaal je dus mee aan de financiering van de ‘onrendabele top’ van de sociale huursector.

Meebetalen

Koopwoningen vormen de kern van nieuwbouwprojecten. Niet alleen onmisbaar voor de financiering van allerlei onderdelen, maar zijn tevens de vetpot voor gemeenten en ontwikkelaars. Met de ‘meeropbrengsten’ uit de locatieontwikkeling kunnen gaten in de gemeentebegroting worden gedicht, rondwegen en parken worden aangelegd of het kunstgrasveld van de voetbalvereniging worden betaald of een aanvullende financiering voor de Noord/Zuidlijn worden gerealiseerd. Tot voor kort kon het allemaal, mede dankzij de hypotheekrenteaftrek.

Beperkte blik
Wie de hypotheekrenteaftrek enkel beschouwt als een kostenpost voor de overheid of een risicofactor voor de financiële wereld, heeft een te beperkte blik. Het is een onlosmakelijk onderdeel van een financieringssysteem waarvoor eerst een goed alternatief moet worden gevonden, wil een wijziging niet leiden tot het compleet vastlopen van het systeem. De hypotheekrenteaftrek beperken of afschaffen, of misschien (voorlopig) toch maar laten zoals hij is?