donderdag 30 december 2010

Weg sneeuwbaleffect

In het FD las ik maandag een interessante column over energiesubsidies. De columnist had dit jaar diverse verbouwingen aan zijn woning verricht, waarbij hij er tot drie keer toe achter kwam dat er ‘toevallig’ een bepaalde stimuleringsregeling van toepassing was. Zo kwam hij in aanmerking voor de btw-verlaging, de subsidie op isolatieglas en een gemeentelijke subsidie voor een nieuwe HR-ketel.

Bezuinigingen op energiesubsidies
In 2009 en 2010 waren er diverse energiesubsidies om eigenwoningbezitters te verleiden hun woning energiezuiniger te maken. Nu, eind 2010, zijn zo’n beetje alle subsidies uitgeput. En gezien de bezuinigingen die het Rijk moet doorvoeren, zullen we weinig subsidies meer terugzien.

Meer met minder
Uit betrouwbare bron heb ik vernomen dat in 2011 mogelijk wel de Rijkspremie Meer met Minder wordt voortgezet. Dit is een algemene subsidie van maximaal € 750 voor eigenwoningbezitters die energiebesparende maatregelen aan hun woning treffen. Ik begrijp heel goed dat de middelen voor het stimuleren van energiebesparing voor de overheid het komend jaar beperkt zijn. Echter, laat ze dan de middelen die ze hebben zo effectief mogelijk inzetten.

Maatwerksubsidies
We hebben in de markt nagevraagd hoeveel huishoudens nu extra in actie komen door de Rijkspremie Meer met Minder. Dit blijkt zo'n 20% te zijn. Minister Donner zou er veel beter aan doen zijn pijlen voor 2011 in ieder geval op de maatwerkadviessubsidie te richten. Het balletje begint namelijk te rollen bij bewustwording. In 2010 is deze subsidie uiterst effectief gebleken. Er zijn 50.000 adviezen gesubsidieerd. Uit ervaring blijkt dat 50% daarvan ook daadwerkelijk voornemens is in actie te komen. Zonder subsidie, blijkt uit marktervaring zullen er 95% minder maatwerkadviezen worden aangevraagd. Weg sneeuwbaleffect!

Effectieve middelen
En als er naast budget voor de maatwerkadviessubsidie nog meer middelen zijn, dan is het vrij logisch om ook de Meer met Minder premie in stand te houden. Want de combinatie van beide regelingen is natuurlijk nog sterker. Maar het begint in ieder geval bij het maatwerkadvies!

donderdag 23 december 2010

Blauwe banaan


Vorige week was ik op een conferentie in Amsterdam. Wouter de Vries jr sprak daar over blauwe bananen. Dat is sindsdien een begrip voor mij.

Gele bananen
Maar eerst ging het over gele bananen. De Vries jr sprak vanuit zijn professionaliteit als maketeer. Uit marketingoverwegingen is de gele banaan in veel opzichten een perfect product. Alleen de vorm al. Daar is over nagedacht. En dan de smaak. Daarbij komt geen enkel ander product in de buurt. De banaan is ook een heel duurzaam product. Je kunt de schil na consumptie van de inhoud gewoon weggooien in het bos. En dan de kleur. Perfect! Ieder op de wereld herkent deze kleur. Van Eskimo tot Chinees: allemaal weten zij dat de bananen geel zijn. Er is echter één probleem: ALLE bananen zijn geel, dus als individuele banaan val je niet meteen op. Dat is uit marketingoogpunt dan weer jammer.

Blauwe bananen
Blauwe bananen zijn daarentegen uitermate onderscheidend. Die vallen op. En dus is voor elke ondernemer de vraag van belang: waarom bent u een blauwe banaan?
- "Wij leveren de beste kwaliteit." Helaas, dat doen al uw concurrenten ook.
- "Wij stellen de klant voorop." Jammer, doet de rest ook.
- "Wij geven onafhankelijk advies." Dat zegt iedereen. Gele banaan!

Gelukkig is Vereniging Eigen Huis aantoonbaar een blauwe banaan. Sinds 1974 maken wij ons sterk voor de belangen van de huidige en toekomstige eigenwoningbezitters. Met ruim 680.000 leden en bijna 37 jaar ervaring kunnen wij als dat nodig is een vuist maken naar de politiek en naar marktpartijen. En dat is vaak nodig. Want als Vereniging EIgen Huis niet opkomt voor uw belangen, doet niemand het. Er is in Nederland maar één organisatie die over de volle breedte de collectieve belangen behartigt van de eigenwoningbezitters. Daarom zijn wij een blauwe banaan.

Ook in 2011 kunt u weer op ons rekenen. Fijne feestdagen!

maandag 20 december 2010

Buitengewoon unfair en verstorend

"De overdrachtsbelasting is een buitengewoon unfair en verstorend element in het belastingstelsel." Dit is niet een uitspraak van een potentiële woningkoper. Bijvoorbeeld nadat hij had uitgerekend dat hij met zijn modale inkomen negen maanden full time moet werken om alleen al de overdrachtsbelasting op een eigen woning te kunnen betalen. Het is ook geen uitspraak van een werknemer die toch maar een beter betaalde baan elders in Nederland heeft afgeslagen. Omdat de loonsverhoging simpelweg niet opwoog tegen de enorme kosten van een verhuizing. Dankzij de overdrachtsbelasting. Het is ook niet een uitspraak van Vereniging Eigen Huis. Maar het zou het wel kunnen zijn! Want als er één belasting schadelijk is voor de economie in het algemeen en voor de woningmarkt in het bijzonder, dan is het wel de overdrachtsbelasting. Wat Vereniging Eigen Huis betreft, wordt deze belasting zo snel mogelijk afgeschaft. Daarvoor pleiten wij al jaren.

Van wie is dit citaat dan wel?
Van niemand minder dan 's lands officiële rekenmeester: het Centraal Planbureau (CPB). Al in 2003 berekende hetzelfde CPB overigens dat de verhuismobiliteit op de Nederlandse koopwoningmarkt enorm wordt gehinderd door de overdrachtsbelasting. Eén procentpunt daling was volgens het CPB goed voor een toename van de mobiliteit van 8 procent. En dat was in de tijd dat huizenkopers nog uitgingen van stijgende prijzen, waardoor de overdrachtsbelasting binnen redelijke tijd weer werd terugverdiend. Die tijden zijn voorbij. Dus waarschijnlijk is het negatieve effect van de overdrachtsbelasting op dit moment nóg groter.

Wat moet er nog meer gebeuren?
Als je dit allemaal weet, dan vraag je je af wat er nog méér moet gebeuren voordat 'Den Haag' deze verhuisboete nu eindelijk eens afschaft. Politici en ambtenaren in Den Haag weten natuurlijk ook wel hoe schadelijk deze belasting is voor de woningmarkt en de economie. Punt is waarschijnlijk vooral dat zij er erg tegen opzien de desbetreffende belastinginkomsten te moeten missen. Het CPB doet nu het voorstel om, in plaats van de overdrachtsbelasting, BTW te heffen op de waardestijging van woningen. En bij waardedaling zou de overheid dan BTW 'teruggeven'. Hoewel de precieze consequenties hiervan nog in beeld moeten worden gebracht, vind ik het een interessante gedachtengang. Elke oplossing is beter dan de huidige overdrachtsbelasting.

Met een beetje geluk
De vraag is overigens of de BTW-heffing op de waardeontwikkeling uit budgettair oogpunt wel noodzakelijk zal zijn. Want persoonlijk durf ik de stelling wel aan dat de staatskas sowieso gebaat is bij afschaffing van een belasting die zoveel dynamiek uit de markt haalt. Met lagere inkomsten uit BTW, loon-en inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting tot gevolg. Dus met een beetje geluk verdient afschaffing van de overdrachtsbelasting zichzelf al terug.

vrijdag 17 december 2010

Schandelijk en verwerpelijk

Een directeur-generaal spreekt altijd namens zijn of haar minister. Zo zit dat staatsrechtelijk in elkaar. Als een directeur-generaal iets "schandelijk en verwerpelijk" noemt, dan noemt dus zijn of haar minister datgene "schandelijk en verwerpelijk". En in dit geval terecht!

Heel Nederland in een sociale huurwoning
Plaats van handeling: het Krasnapolsky hotel in Amsterdam. Daar vond gisteren een congres plaats over 'trends in de woningmarkt'. Zoals altijd ging het ook weer over de 33.000 euro grens die Brussel en Den Haag de woningcorporaties opleggen bij de toewijzing van 90 procent van hun sociale woningen. Eigenlijk bedraagt deze grens 33.614 euro en hij geldt vanaf 1 januari 2011. Veel corporaties vinden deze grens niets, want hun doelgroep wordt er kleiner door. En de corporaties willen het liefst dat heel Nederland in een sociale huurwoning woont, zo lijkt het soms.

Aan hun laars lappen
Enfin, bij sommige corporatiedirecteuren is deze wens zo sterk dat ze besloten hebben de 33.000 euro regel maar gewoon aan hun laars te lappen. Ze zien wel wanneer de bekeuring op de deurmat ploft. En dit vindt minister Donner, bij monde van zijn directeur-generaal Wonen, Wijken en Integratie, dus "schandelijk en verwerpelijk".

Eens met de minister
Ik vind het zelf nogal grote woorden, die ik liever reserveer voor bijvoorbeeld het gedrag van de grote banken, dat ertoe leidt dat de Nederlandse consument een hogere hypotheekrente moet betalen dan zijn Belgische, Franse en Duitse evenknie. Maar afgezien van de woordkeuze ben ik het wel helemaal met de minister eens. Waar blijven we in Nederland als sociale instellingen als woningcorporaties, met een publieke taak, die ook nog eens werken met maatschappelijk opgebouwd kapitaal, de wet- en regelgeving gewoon links zouden laten liggen?

Sancties
Nog interessanter is overigens wat de sancties zullen zijn als woningcorporaties toch over de schreef gaan. Daar wilde minister Donner, bij monde van zijn directeur-generaal, op het congres in Amsterdam niet op vooruitlopen. Voorlopig ging de minister ervan uit dat woningcorporaties dergelijk "schandelijk en verwerpelijk" gedrag niet daadwerkelijk zullen gaan vertonen.

Bemoedigend
Het debat in Amsterdam werd geleid door directievoorzitter Jim Schuyt van woningcorporatie De Alliantie. Tot geruststelling van minister Donner, in de persoon van zijn directeur-generaal, was Schuyt het geheel met hem eens. Voor burgerlijke ongehoorzaamheid zei Schuyt totaal niets te voelen. Ook hij vond dit type gedrag verwerpelijk. Nu is het helaas niet zo dat één corporatiedirecteur altijd voor de gehele sector spreekt, maar toch zijn de uitspraken van Schuyt bemoedigend. Het is te hopen dat, in de rechtsstaat die Nederland gelukkig is, de meerderheid van de corporaties er net zo over denkt. Dan wel op 1 januari aanstaande eieren voor zijn geld kiest. En zich toch maar gewoon blijft houden aan de wet- en regelgeving zoals die in Nederland nu eenmaal geldt.

woensdag 15 december 2010

Betrouwbaar energiebesparingsbeleid

Een betrouwbare overheid. Is dat teveel gevraagd? Als je kijkt naar het beleid inzake energiebesparing, dan dringt een bevestigend antwoord op die vraag zich op.

Subsidie potjes leeg
Wat is er aan de hand? De overheid subsidieert sinds vorig jaar dat mensen hun huis op energiezuinigheid laten checken. Dit is de zogeheten Maatwerkadviessubsidie. Of liever gezegd: het wás de Maatwerkadviessubsidie. Want de pot is leeg. Maar misschien zit er in 2011 ineens wel weer geld in de pot. Wie zal het zeggen? De verantwoordelijke minister Donner denkt er nog over na. Het ministerie van BZK kan nog niet aangeven wanneer het verlossende woord zal worden gesproken. De burger vraagt zich af waar hij aan toe is.

Hetzelfde verhaal geldt voor de zogeheten Meer-met-Minder-subsidie. Dat is een subsidie die je kunt krijgen als je op grond van een Maatwerkadvies besluit je huis energiezuiniger te maken. Of liever gezegd: je kón die subsidie krijgen. Want ook deze pot is leeg. Wordt de pot in 2011 weer gevuld? Ook daarover heeft minister Donner nog niet beslist.

Duidelijkheid
Vereniging Eigen Huis vindt dat eigenwoningbezitters in Nederland snel duidelijkheid moeten krijgen of de twee subsidies in 2011 worden gecontinueerd. Want juist deze subsidies kunnen ertoe leiden dat burgers
1) zich bewust worden van mogelijkheden om energie te besparen in hun woning;
2) daadwerkelijk overgaan tot besparende maatregelen.

De overheid heeft zoals bekend ambitieuze doelstellingen voor ons land op het gebied van energiebesparing. Het is dan toch buitengewoon vreemd als zij juist over de subsidies die beogen dat te bevorderen, zoveel onduidelijkheid laat bestaan. Het is niet alleen vreemd, het is ook schadelijk. Schadelijk voor het bereiken van de energiebesparingsdoelstellingen. En het is tot slot onbetrouwbaar. Burgers weten niet waar ze aan toe zijn en waar de overheid nu eigenlijk mee bezig is. Wordt energiebesparing nu gestimuleerd of niet?

Bewust maken besparingsmogelijkheden
Vereniging Eigen Huis ondersteunt de wens van het ministerie van BZK om eigenwoningbezitters bewust te maken van besparingsmogelijkheden. En om hen daadwerkelijk aan te zetten tot het treffen van maatregelen. Sterker nog, we werken met het ministerie concreet samen om hieraan een betekenende impuls te geven. Dit in de vorm van een Local Warming Check en de mogelijkheid om via Vereniging Eigen Huis een energiebesparingsadvies te krijgen. Het wordt echter wel lastig als de ene hand van de overheid niet weet wat de andere doet. Oftewel als de energiesubsidies ineens - tijdelijk? - worden beëindigd. Vandaag sturen we daarom een brief aan de minister, waarin we hem vragen snel duidelijkheid te geven. We pleiten voor een betrouwbaar energiebesparingsbeleid. Hopelijk is dat niet teveel gevraagd?

vrijdag 10 december 2010

Corporatie Duck?

Hoe zit het nu eigenlijk met de vermogens van de corporatiesector in Nederland?
- Zitten de woningcorporaties op een grote zak met geld? Geld dat, mits verstandig aangepakt, prima de richting van de overheid en de samenleving zou kunnen uitrollen? Want het is tenslotte maatschappelijk kapitaal!
- Of is het tegendeel waar? En zitten de woningcorporaties juist in een financieel lastig parket? En dan worden ze - arme drommels - door de overheid ook nog eens flink uitgeknepen...

Deze twee beelden bestaan in Nederland min of meer vrolijk naast elkaar. Het beeld van een sector met veel vet op de botten, die het niet te nauw neemt met een zuinige omgang met publieke middelen, is de laatste jaren volop gevoed. Denk aan berichten in de pers over hoge beloningen van corporatiedirecteuren. Denk ook aan de vercommercialisering van de sector. En aan de grote geldbedragen die woningcorporaties hebben geïnvesteerd in cruiseschepen en jachthavens. Als instellingen die nota bene verantwoordelijk zijn voor de sociale huursector in Nederland, zoveel kunnen uitgeven aan 'andere dingen', dan moeten ze wel veel te veel geld hebben.

Daartegenover staat het beeld van een corporatiesector die, weliswaar veel stenen bezit, maar financieel - wat zit er daadwerkelijk in kas? - het hoofd amper boven water kan houden. Waarbij de sector bovendien te lijden heeft onder een inflatievolgend huurbeleid. Een huurbeleid waarop geen enkele sluitende begroting te baseren is. Een sector die voorts door de overheid wordt uitgemolken. Volgens het regeerakkoord staan de corporaties voor circa 3/4 miljard op de rol deze kabinetsperiode.

Hoe kunnen deze beelden naast elkaar bestaan? En welk beeld klopt?
Om te beginnen kunnen we natuurlijk niet alle ruim 400 woningcorporaties over één kam scheren. De omstandigheden waaronder corporaties functioneren, kunnen alleen al in geografisch opzicht enorm verschillen (vgl. bijvoorbeeld groei-/krimp-gebieden). Bovendien moeten we erkennen dat de kwaliteit van de volkshuisvesting in vergelijking met andere landen veel beter is, mede door de inspanningen van de woningcorporaties.
Maar dat gezegd zijnde, klopt het beeld van een corporatiesector die lange tijd van gekkigheid niet leek te weten waaraan ze het geld stuk moesten gooien. Een sector met veel verspilling en inefficiënties, met name vergeleken met de commerciële sector. Een sector zonder concurrentie. Een sector met onvoldoende toezicht.
Vooral door de crisis, in combinatie met stringent overheidsbeleid, is dit beeld echter finaal omgedraaid. De koopwoningmarkt is voor een belangrijk deel stilgevallen en dat betekent dat ook de corporaties minder verdienen aan de verkoop van woningen. En mede hierdoor droogt de instroom van liquiditeiten op, die nodig is om weer nieuwe woningen bij te bouwen. Zeker als ook de huurinkomsten weinig toenemen door een geringe huurstijging. Als je dan ook nog door de overheid wordt aangeslagen voor honderden miljoenen euro's, is het ineens geen rijkdom troef meer voor de corporaties.

In zeker opzicht is dit goed nieuws.
In de eerste plaats worden corporaties nu gedwongen beter te gaan kijken naar kostenbeheersing en efficiënte bedrijfsvoering.
In de tweede plaats moeten corporaties zich hierdoor meer gaan richten op hun kernactiviteiten. Er is - terecht - geen geld meer voor de financiering van grote schepen en jachthavens.
In de derde plaats worden corporaties gedwongen om een deel van hun bezit te blijven verkopen, zelfs al brengen de woningen veel minder op dan vroeger. Er zijn in Nederland 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Dit betreft ongeveer 1 op de 3 Nederlandse gezinnen. Dat komt in andere landen niet voor! Met andere woorden: de sociale huursector is in Nederland veel te groot. Door woningen te verkopen, kunnen meer mensen aan de sociale huur ontsnappen en een eigen woning bezitten.
Voor de corporatiesector is het best heilzaam dat ze nu ook eens onder wat moeilijker omstandigheden moeten functioneren.

donderdag 9 december 2010

De schimmige wereld van de projectontwikkeling

Bob MaasDe wereld van het grote geld. Van de bouwfraude. Van de ‘deals’ tussen allerlei partijen die onderling de dienst uitmaken en eenzijdig bepalen hoe wij willen wonen. Dat is wat je te horen krijgt als je rondvraagt naar de indruk van mensen over de bouwwereld en de projectontwikkeling. Nieuwbouwprojecten van groot tot klein verrijzen plotseling uit de grond en presenteren ons woningen tegen mega-prijzen op een klein lapje grond. Hoe komen die prijzen – die door velen absurd worden bevonden – eigenlijk tot stand, hoeveel wordt er aan verdiend en waar betaal je allemaal aan mee als nieuwbouwkoper? Dat het om veel, heel veel geld gaat, is duidelijk. Maar als je wil weten hoe de geldstromen nou precies lopen in de bouwwereld, dan kom je maar moeizaam stapje voor stapje verder. Je betreedt de schimmige wereld van de projectontwikkeling.

Mooie dingen doen
Mijn inschatting is dat maar een zeer beperkt aantal mensen in Nederland precies weet hoe de hazen lopen in de bouwwereld. Dat zijn de mensen die bij de onderhandelingen zitten, de deals afsluiten en de cijfers in de boeken verwerken. De ingewijden zeg maar. De belangrijkste spelers zijn de gemeenten, de projectontwikkelaars en de woningcorporaties. Dat zijn meestal ook de partijen die de grond in handen hebben. Die is vaak al in een veel eerder stadium strategisch – dat wil zeggen: voor een zacht prijsje – aangekocht van bijvoorbeeld boer Jansen en boer Pietersen. In de afgelopen decennia konden gemeenten via de projectontwikkeling vele tientallen miljarden incasseren waar ze mooie dingen mee konden doen voor het grote publiek, konden de projectontwikkelaars zichzelf vetmesten en konden de corporaties voor een groot deel van Nederland ongelooflijk goedkope huurwoningen bouwen.

De rekening voor al dat moois
Is de projectontwikkeling dan een soort tovermachine waarmee uit het niets geld kan worden gecreëerd? Nee, natuurlijk niet, ergens moet de rekening worden betaald voor al dat moois. Dat zijn degenen die niet bij de projectontwikkelingsdeals zijn betrokken. Behalve het bedrijfsleven dat de hoofdprijs mag betalen als ze bijvoorbeeld op de Zuidas van Amsterdam willen zitten, zijn dat door het hele land de kopers van nieuwbouwwoningen. Het doorgaans schaarse nieuwbouwaanbod is precies zo geprijsd dat mensen dit nog net kunnen betalen als zij zich tot hun nek in de hypotheek steken. Die hoge hypotheekschuld die wij in Nederland met zijn allen hebben van enkele honderden miljarden euro’s? Volgens mij is dat voor een groot deel de rekening voor al die mooie voorzieningen die wethouders wisten te realiseren en de keerzijde van die wel zeer omvangrijke voorraad sociale huurwoningen. U en ik mogen daar tot in lengte van jaren rente en aflossing over betalen.

Geen zicht op wat zich onderhuids afspeelt
Het is niet goed als er een belangrijk mechanisme is in onze samenleving waar zo weinig mensen weet van hebben. Zelfs wethouders die daarover gaan en daar verantwoordelijk voor zijn, blijken over beperkte kennis te beschikken waar het de projectontwikkeling betreft. Laat staan dat onze vertegenwoordigers in gemeenteraden en in de Tweede Kamer goed op de hoogte zijn met het wheelen en dealen in de bouw. Gevolg is dat er geen goed zicht is op wat er zich onderhuids afspeelt en dat daar ook geen sturing aan wordt gegeven als dat vanuit maatschappelijk oogpunt gewenst of noodzakelijk is.
Het inzakken van de woning- en kantorenbouw treft de gemeenten, de woningcorporaties en de projectontwikkelaars hard. De geldstromen uit de nieuwbouw zijn voor een belangrijk deel opgedroogd. Voordeel daarvan is wel dat de samenhang der dingen nu beter zichtbaar wordt.

maandag 6 december 2010

Worden wij vergeten?

Mensen raken geïnteresseerd
In mijn omgeving en ook bij onze leden constateer ik dat de interesse voor energie toeneemt. Wij hebben als vereniging sinds eind 2009 volop aandacht besteed aan dit onderwerp. Ook veel andere organisaties en bedrijven doen dit. Heel goed, dit werpt zijn vruchten af. We merken bij de vereniging dat steeds meer eigenwoningbezitters nadenken over energiebesparende mogelijkheden. Zeker bij woningen van voor 1975 is nog veel te besparen. Met een klein duwtje in de rug zijn veel van deze eigenaren te verleiden om energiebesparende maatregelen te nemen.

De kraan gaat dicht
Maar wat zie ik tot mijn grote ergernis in Den Haag gebeuren? Net nu een groot deel in de verleiding komt, gaat de kraan dicht, althans voor eigenwoningbezitters.
Afgelopen dinsdag maakte minister Verhagen bekend dat de nieuwe SDE+ regeling geen kleine zonnepanelen meer subsidieert. Heel jammer, want juist door dit steuntje - ja het was een geringe bijdrage - werden mensen over de streep getrokken om bij te dragen aan energiebesparing.
Ook veel andere energiesubsidies lopen ten einde. Zo is het maar de vraag of de subsidie voor het maatwerkadvies en de Rijkspremie Meer met Minder in 2011 nog terug komen. Dit zijn belangrijke basissubsidies die mensen aanzetten om energiebesparende maatregelen te treffen. Bezuinig hier dan niet op. Houd deze regelingen als landelijke basissubsidies een paar jaar overeind, ze bestaan ten slotte pas sinds 2009 en 2010. Gun het iets meer te tijd, het is anders wel heel hapsnap allemaal.

Milieudoelen
Het kabinet heeft de milieudoelen ten opzichte van het vorige kabinet al iets teruggebracht en deze zijn nu conform de Europese eisen: 20% CO2-reductie in 2020 ten opzichte van 1990 en 14% duurzame energieopwekking in 2020. De discussie loopt al of deze doelen wel gehaald gaan worden. Door almaar meer te schaven aan het stimuleringsbeleid zal het vast niet opschieten.

Green deal met eigenwoningbezitters
In het regeerakkoord wordt gesproken over een Green Deal. Het is mij nog altijd niet duidelijk wat deze precies inhoudt. Het zou in ieder geval aan de klimaatdoelen bijdragen als er voor eigenwoningbezitters ook nog verleidingen in zitten om energiebesparende maatregelen te treffen. Want de gebouwde omgeving drukt toch een zwaar stempel op de CO2-uitstoot. Dus Den Haag vergeet ons niet bij de Green Deal!

donderdag 2 december 2010

Brokkenpiloten

Bob MaasHet is ernstig. Want het beleid op de woningmarkt is ernstig verbrokkeld. Er wordt geen centrale regie gevoerd, zoals je van een centrale overheid zou verwachten. In plaats daarvan wordt alles maar een beetje op zijn beloop gelaten en kunnen allerlei instanties ongehinderd hun plasje doen over de woningmarkt, om daarmee sturing te geven aan hun eigen afzonderlijke domein.

NHG: risico beperken
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kijkt samen met het Nibud in de portemonnee van burgers en komen tot de conclusie dat vooral de lagere inkomens per 1 januari veel minder hypotheek moeten kunnen opnemen. Want dat moet betalingsproblemen in de toekomst voorkomen. Helemaal terecht zult u zeggen, want die beide instanties hebben er verstand van en dat maakt het dus verstandig. Prima. Uitzicht op een toename van de betalingsproblemen is er op dit moment niet, maar een beetje van ‘ons ben zunig’ kan nooit kwaad.

AFM: risico beperken
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is de waakhond van – u raadt het al – de financiële markten. Zeg maar de banken en de verzekeraars. Die hebben in de afgelopen jaren nogal wat brokken gemaakt en omdat ook de waakhond daar toch enig verwijt over gemaakt kan worden, zit die er nu bovenop. Om eventuele problemen deze keer voor te zijn, moeten financiële instellingen hun risico’s beperken. Ze mogen daarom niet meer van die hoge hypotheken verstrekken. Ergens in het voorjaar van 2011 wordt de richtlijn uitgevaardigd dat nog maar maximaal 112% van de koopsom mag worden geleend, waarbij die extra 12% (voor de bijkomende ‘kosten koper’) binnen 7 jaar moet zijn afgelost. Hogere kosten dus en alleen daarom al een lagere hypotheek. Goed zo, zult u zeggen dat de commercie van de banken aan banden wordt gelegd en dat vooral lagere inkomens daar niet meer het slachtoffer van kunnen worden.

DNB: risico beperken
De Nederlandsche Bank (DNB) gaat in autoriteit nog verder dan de AFM en waakt over de stabiliteit van ons gehele financiële stelsel. Met als doel dus dat zaken niet omvallen. In een zijlijn van haar activiteiten heeft DNB aangegeven dat de ‘borgstellingprovisie’ die een huizenkoper betaalt voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog moet. De bijna 700 miljoen euro die de NHG in kas heeft om oninbare hypotheekschulden af te betalen, zou niet genoeg zijn ingeval het echt fout gaat op de woningmarkt. Goeie zaak, zult u zeggen, dat er wat vet op de botten zit voor barre tijden. Niet dat het nou echt fout dreigt te gaan op de woningmarkt, maar je weet maar nooit. En omdat de rijksoverheid achtervang is van de NHG, willen wij als belastingbetalers er niet weer opdraaien voor de brokken van een ander. Per saldo betekent dit wel dat de kosten van een ‘veilige’ hypotheek omhoog gaan.

Banken: risico beperken
Banken en verzekeraars hebben de eerste klappen gekregen in de crisis en daar al lering uit getrokken. De risico’s moeten beperkt worden en dat betekent dat ze veel voorzichtiger zijn met verstrekken van nieuwe hypotheken. Formeel wordt dat door de geldverstrekkers ontkend, maar iedereen weet inmiddels wel dat je met goede papieren moet komen om nog met gemak een hypotheek te krijgen. Lukt je dat, dan krijg je een hoger rentetarief in rekening gebracht omdat banken menen een hogere verdienmarge te moeten aanhouden. Kortweg: als je een hypotheek krijgt, is die minder hoog en duurder. Vooral lagere inkomens en ‘onzekere’ inkomens kunnen daardoor minder gemakkelijk een koopwoning financieren.

Resultaat: meer risico
Afzonderlijk zijn dit allemaal verstandige en ook begrijpelijke maatregelen. ‘Ons valt niets te verwijten’ kunnen de betreffende bestuurders zeggen als door de gezamenlijkheid van deze maatregelen de woningmarkt verder in het slop raakt. Net zo goed als dat het vanuit een Haagse bezuinigingslogica wellicht te verdedigen is dat de rijksoverheid in de eerste helft van dit jaar gestopt is met de Koopsubsidie en de Starterslening. Het resultaat is wel dat tweeverdieners met gezamenlijk inkomen van 33.000 euro (circa modaal) 75.000 euro minder kunnen uitgeven aan een koopwoning dan een jaar geleden. Wat dit met de woningmarkt en de economie doet? Precies datgene wat men met die afzonderlijke maatregelen tracht te voorkomen.

vrijdag 26 november 2010

30 miljoen in de plooien van een winterjas

Vereniging Eigen Huis maakt zich zorgen over de afgenomen mogelijkheden die mensen met een 'laag middeninkomen' hebben om een eigen woning te kopen. Door de schaarste op de koopwoningmarkt zijn de prijzen de afgelopen decennia gestegen naar een niveau dat voor veel koopstarters moeilijk betaalbaar is. Sinds de crisis zijn geldverstrekkers en toezichthouders bovendien voorzichtiger geworden, waardoor kopers minder gemakkelijk aan een hypotheek kunnen komen.

Een probaat middel
Daarnaast heeft het vorige kabinet ook nog de koopsubsidie en de startersleningen laten stilvallen. Het budget was op en daarmee basta. Terwijl voor een relatief kleine investering heel veel koopstarters geholpen kunnen worden. Een starterslening kan net het verschil betekenen tussen geen of wel een eigen woning kunnen kopen. Hulp aan starters is bovendien een heel probaat middel om meer beweging te krijgen op de woningmarkt. Als starters een koopwoning kunnen aanschaffen, kunnen de verkopers ook weer verder. Dit leidt dan soms tot zes of zeven verhuizingen. Tel uit je winst.Of liever gezegd: tel uit je verlies als je de hulp aan starters stopzet.

Een brief aan de tweede kamer
In een gezamenlijke brief aan de Tweede Kamer heeft een aantal organisaties, waaronder Vereniging Eigen Huis, maar weer eens stevig aan de bel getrokken. Er zit inmiddels een nieuwe Tweede Kamer. En een nieuwe minister is verantwoordelijk geworden voor 'wonen'. Namelijk de heer Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Dus hij mag volgende week bij de behandeling van de BZK-begroting duidelijk maken of hij al dan niet de startersleningen nieuw leven inblaast met een bedrag van 30 miljoen.

De weeffout is goeddeels gerepareerd
Vereniging Eigen Huis heeft er in juli nogal een punt van gemaakt dat de toenmalige startersleningen eigenlijk te ruimhartig werden uitgedeeld. In een aantal gevallen is een te hoge starterslening verstrekt, waardoor minder mensen geholpen konden worden. Deze weeffout is inmiddels goeddeels gerepareerd, zodat met de gevraagde 30 miljoen een nóg groter effect kan worden behaald. Vereniging Eigen Huis houdt overigens de vinger wel aan de pols.

Ook de particuliere koopwoningmarkt
De verkoop van corporatiewoningen aan huurders wordt zoals bekend effectief ondersteund met instrumenten als Koopgarant en de StartersRenteRegeling, Het is van groot belang dat starters met een ´laag middeninkomen´ ook op de particuliere koopwoningmarkt de ondersteuning krijgen die hen in staat stelt een eigen huis te kopen. We hopen dat ook de nieuwe Tweede Kamer en de nieuwe minister hiervan het belang inzien. Als dat het geval is, dan mag een bedrag van 30 miljoen geen bezwaar zijn. Die vindt Donner dan gemakkelijk in de plooien van zijn winterjas. Met excuus voor dit Haagse jargon.

woensdag 24 november 2010

Hoop en vrees

Het is hoogst noodzakelijk dat de dynamiek op de woningmarkt terugkeert.
- Door te verhuizen kunnen mensen in de eerste plaats hun woonwensen beter realiseren. Bijvoorbeeld door ruimer te gaan wonen als de gezinssituatie daarom vraagt. Of juist kleiner als de kinderen de deur uit zijn. Of dichterbij het werk.
- Dat laatste brengt een tweede voordeel met zich, namelijk minder woon-werkverkeer annex energieverbruik en drukte op de weg.
- In de derde plaats grijpen mensen een verhuizing vaak aan om de nieuwe woning op te knappen, te verbouwen en/of energiezuiniger te maken. Naast de energiebesparingswinst en het grotere wooncomfort zorgt dit uiteraard voor extra werkgelegenheid voor aannemers en aanverwante sectoren.
- De vierde reden waarom meer dynamiek op de woningmarkt hoogst noodzakelijk is, is dat de ene verhuizing vaak afhankelijk is van de andere. Eén verhuizing brengt een keten van 3 tot 7 verhuizingen op gang. Dit werkt, in de vijfde plaats, ook rechtstreeks door in de nieuwbouw. En dus in de werkgelegenheid aldaar.
- Natuurlijk leidt meer dynamiek op de woningmarkt tot slot ook tot meer belastinginkomsten.

De onzekerheid overheerst
Gelukkig zijn er voorzichtige tekenen dat de dynamiek op de woningmarkt zich kan gaan herstellen. Als we kijken naar belangrijke indicatoren als de economische groei, de werkloosheid, het consumentenvertrouwen en de hypotheekrente, dan mogen we daar enige hoop aan ontlenen.
- De economie groeit weer.
- De werkloosheid neemt af.
- het consumentenvertrouwen is gestegen
- De gemiddelde hypotheekrente is nog steeds laag.
Al deze zaken wijzen de goede kant op. Maar het gaat mondjesmaat. Nederland is qua groei sterk afhankelijk van de wereld om ons heen. En daar is het zoals bekend nog erg onrustig. Het consumentenvertrouwen op de woningmarkt is de afgelopen maanden toegenomen, maar de onzekerheid overheerst per saldo nog steeds. En de hypotheekrenteaftrek zou eigenlijk nog lager kunnen zijn. De Nederlandse Mededingingsautoriteit onderzoekt op verzoek van Vereniging Eigen Huis waarom wij in Nederland een hogere hypotheekrente moeten betalen dan de Belgen, Fransen en Duitsers.

Nationale Hypotheekgarantie
Eén belangrijke strohalm is de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Vereniging Eigen Huis heeft er aan het begin van de crisis met succes voor gepleit om méér woningen (tot 350.000) voor deze garantie in aanmerking te laten komen. Gisteren heeft Den Nederlandsche Bank (DNB) gesuggereerd dat de kosten van deze garantie voor de woningbezitter omhoog zouden moeten. Een heel slecht idee, waarvan we hopen dat minister De Jager van Financiën dit snel naast zich neerlegt. De woningmarkt verkeert tussen hoop en vrees. Vrees is een slechte raadgever. En de mens lijdt het meest onder het lijden dat hij vreest. Maar dit neemt niet weg dat een fragiel op de woningmarkt herstel absoluut niet gebaat is bij het ter discussie stellen van een goed instrument als de NHG.

maandag 22 november 2010

De waarheid over uw woonquote

Bob MaasU zult het waarschijnlijk niet erg interessant vinden wat uw woonquote is. Toch maken wij ons bij Vereniging Eigen Huis daar druk over. De woonquote van eigenhuisbezitters wordt namelijk te pas en te onpas gebruikt voor allerlei beleidszaken. Het is het deel van uw inkomen dat u uitgeeft aan het wonen. Kort gezegd: bij een lage woonquote loopt u meer risico dat er nog een schepje bovenop wordt gedaan bij uw woonlasten. En daar zit u natuurlijk niet op te wachten. Belangrijk daarom dat uw woonquote op de juiste manier wordt vastgesteld. Helaas gebeurt dat eigenlijk nooit.


Ieder zijn eigen belang
Verschillende partijen hebben er belang bij om uw woonquote anders voor te stellen dan hij in werkelijkheid is. Gemeenten willen graag aantonen dat het wel meevalt met de hoeveelheid OZB in uw woonquote. Op die manier willen ze in de hoofden van beleidsmakers meer ruimte creëren voor een verdere stijging van de OZB en andere lokale woonlasten. Organisaties in de huursector zien graag aangetoond dat de woonquote van huurders veel hoger is dan die van eigenwoningbezitters en dat de gevolgen van de bezuinigingen daarom vooral voor rekening van de koopsector moeten komen. En ook in de politiek spelen belangen waardoor er een ‘kleuring’ wordt gegeven aan de feiten.

Creatief omgaan met de feiten
De feiten liegen er niet om, zou je denken. Maar als ‘creatief’ met de feiten wordt omgesprongen kan het resultaat een ander beeld laten zien dan de werkelijkheid. Door bijvoorbeeld de woonlasten in de huur- en koopsector te baseren op dezelfde gemiddelde woningwaarde, krijg je als resultaat dat de woonlasten voor eigenwoningbezitters lager lijken dan in werkelijkheid. Want koopwoningen hebben nu eenmaal een hogere gemiddelde waarde dan huurwoningen waardoor de lasten navenant hoger liggen.
Of het bedrag dat voor de aflossing van de hypotheek wordt betaald, wordt buiten beschouwing gelaten met als argument dat dit een vorm van sparen is die niet in verband hoeft te worden gebracht met het wonen. Ondertussen moet u de aflossing of de aflossingspremie wel iedere maand betalen en kun je die ook beschouwen als een soort verzekeringspremie tegen een eventuele waardedaling.

Onderhoudskosten
Ook het eigen (woon)onderzoek van onze overheid vertoont ernstige tekortkomingen. Zo worden in de berekeningen de kosten van onderhoud en verbeteringen aan de woning weggelaten. Waarschijnlijk omdat men daar geen exacte cijfers over voorhanden heeft. Dat betekent dat voor het overheidsbeleid de woonlast van eigenwoningbezitters gemiddeld een paar duizend euro per jaar lager is dan in werkelijkheid. Daar zitten behalve de reguliere kosten voor schilderen e.d. ook de kosten van de grote uitgaven bij die eens in de zoveel tijd moeten worden opgebracht voor bijvoorbeeld het vervangen van de keuken of badkamer. Voor het waardebehoud moet er immers regelmatig een ‘update’ plaatsvinden of moeten bepaalde zaken gewoon vervangen worden.

Zo kan dus het gebeuren dat wij als eigenwoningbezitters volgens de officiële statistieken van de overheid gemiddeld maar 16% van ons besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten uitgeven en onze woonquote (inclusief alle bijkomende woonkosten, waaronder ook gas, licht en water) slechts 26% bedraagt. Ik weet niet hoe het u vergaat met uw woonlasten, maar ik als ‘gemiddelde’ eigenwoningbezitter kan meteen zien dat dat niet klopt.

vrijdag 19 november 2010

In theorie kan alles

Woningen moeten voldoen aan allerlei bouwtechnische voorschriften. Denk aan voorschriften rond veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Deze minimale eisen liggen sinds 1992 vast in het Bouwbesluit. Wanneer iemand een vergunning aanvraagt voor een nieuwe woning of een ander gebouw, dan wordt deze getoetst aan het Bouwbesluit. Gelukkig maar; zo wordt de kwaliteit van gebouwen tot op zekere hoogte geborgd. Althans op papier, bij de vergunningaanvraag. Maar wordt de beoogde kwaliteit in de praktijk ook daadwerkelijk gehaald?

Energieprestatie van woningen
Even een mooi voorbeeld. De energieprestatie-eis, uitgedrukt in Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) is een maat voor de energie-efficiëntie van gebouwen. Hoe kleiner deze coëfficiënt, hoe lager het energiegebruik in de woning. Voor woningen is in het Bouwbesluit een maximale EPC-eis van 0,8 opgenomen. Deze eis is in de loop van de tijd aangescherpt. Het is de bedoeling dat de EPC-eis de komende jaren steeds verder wordt aangescherpt, van 0,6 in 2011 naar 0,4 in 2015 en in 2020 naar 0,0. Dit alles in het belang van het milieu. Een heel mooi streven dus, maar is het wel haalbaar? Oftewel, is het realistisch?

Onderzoek
Uit een promotieonderzoek van de TU Delft blijkt dat de energieprestatie zoals opgenomen in de vergunningsaanvraag van een woning in de praktijk lang niet altijd wordt gehaald. In de uitvoering gaat het nog te vaak mis. Isoleren van de woning volstaat tegenwoordig niet meer om aan de huidige EPC-eis van 0,8 te voldoen. Installaties zoals een HR-ketel en een warmtepomp moeten bijdragen aan de te behalen eis. Dergelijke installaties worden niet altijd goed afgesteld en bewoners krijgen meestal geen goede instructies waardoor de installaties niet het resultaat behalen zoals op papier wordt aangegeven.

Beter toezicht
Vanaf januari 2011 wordt de EPC aangescherpt naar 0,6. De lat voor de energieprestatie van woningen komt dus weer hoger te liggen, althans op papier. Daarbij vraag ik me af of de energieprestatie die daarmee in ieder geval op papier wordt behaald zich verhoudt tot de extra investeringen die hiervoor noodzakelijk zijn. Bouwers moeten nog meer kunsten uithalen om aan de strengere eis te voldoen. Meer toezicht op de uitvoering van de bouw van woningen is wat mij betreft noodzakelijk, om de energieprestatie ook in de praktijk te handhaven. Mensen die een woning kopen moeten krijgen wat ze is beloofd.

Vereniging Eigen Huis pleit ervoor dat kopers krijgen wat ze op papier is toegezegd. Zo zullen we ons er sterk voor maken dat de ‘papieren’ EPC in de praktijk ook gerealiseerd wordt. Zo niet, dan kloppen we aan bij de bouwers en de overheid, zodat ze beter hun best doen. En als regels worden aangescherpt, dan is het voor ons vanzelfsprekend dat dit niet ten koste mag gaan van het binnenmilieu.

woensdag 17 november 2010

Overdrachtsbelasting

In de jaren tachtig begon wereldwijd het besef door te dringen dat te hoge belastingtarieven een sterk ontmoedigend effect kunnen hebben op economische activiteiten. De naam Arthur Laffer zegt u wellicht niets. Maar hij was de Amerikaanse econoom die duidelijk maakte dat belastingverlaging, door de extra economische activiteiten die hierdoor worden uitgelokt, soms zelfs tot extra belastinginkomsten kan leiden. Zo'n belastingverlaging creëert dus een win-win-win-situatie. De belastingbetaler is blij met het lagere tarief, de economie krijgt een impuls en de staatskas vaart er wel bij.

Show stopper
De overdrachtsbelasting is een uitstekende kandidaat voor zo'n sterke verlaging of zelfs afschaffing. Momenteel vertoont de koopwoningmarkt voorzichtige tekenen van enig herstel. Show stopper nummer 1 is echter vaak de overdrachtsbelasting. Immers, bij de aankoop van een bestaande woning, is de koper de eerste 6 procent van zijn investering in het huis al meteen kwijt. Dit maakt mensen in een onzekere markt vanzelfsprekend extra kopschuw. En daarmee haalt de overdrachtsbelasting veel dynamiek uit de markt. Zeker als we weten dat één verhuizing vaak een reeks van 3 tot 7 andere verhuizingen mogelijk maakt dan wel in gang zet.

Overheid is dief van de eigen portemonnee
Mensen die verhuizen investeren vaak in de kwaliteit van hun nieuwe woning. Dit kan een nieuwe keuken zijn of het energiezuiniger maken van de woning. Of een complete verbouwing. Allemaal bedrijvigheid. Allemaal werkgelegenheid. En allemaal extra belastinginkomsten voor de overheid: btw, loon- en inkomstenbelasting en winstbelasting . De overheid is dus een dief van haar eigen portemonnee als zij deze dynamiek uit de markt haalt door via de overdrachtsbelasting de aankoop van een nieuwe woning zo sterk te ontmoedigen.

Overdrachtsbelasting terugverdienen
Het duurt, zeker nu de waardeontwikkeling van eigen woningen is gestagneerd, jaren voordat je de overdrachtsbelasting hebt 'terugverdiend'. Het ministerie van Economische Zaken heeft een mooie berekening gemaakt. Als je een nieuwe baan accepteert waarvoor je moet verhuizen, en je gaat 10 procent (!) meer verdienen, dan nog doe je er twaalf jaar over voordat je de overdrachtsbelasting er uit hebt. Veel mensen zullen dan toch maar liever bij hun huidige baas blijven werken. En dat terwijl de overheid zoveel belang hecht aan arbeidsmobiliteit.

Meefinancieren in de hypotheek
Tot slot moeten we ons beseffen dat de overdrachtsbelasting vaak wordt meegefinancierd in de hypotheek. Gevolg is in de eerste plaats dat de hypotheekschuld van gezinnen hierdoor hoger is dan nodig. Alsook dus de hypotheekrenteaftrek! In de tweede plaats kost de overdrachtsbelasting die gezinnen, vanwege de rente op het extra hypotheekbedrag, de facto geen 6 procent, maar misschien wel 8 procent.

Het is eigenlijk ontluisterend dat we een belasting die zoveel dynamiek uit de markt haalt èn de overheid langs andere wegen alleen maar geld kost, in Nederland laten voortbestaan.

donderdag 11 november 2010

Eerste Kamer

Volgende week dinsdag stemt de Eerste Kamer over een motie die pleit voor een integrale hervorming van de woningmarkt. "Een mooi succes voor Vereniging Eigen Huis!" zou een eerste gedachte kunnen zijn. De vereniging pleit immers al jaren voor een integrale aanpak van de problemen op de woningmarkt. Problemen zoals daar zijn:
  • lange wachttijden in de sociale huursector;

  • aanbod van nieuwe woningen dat niet of nauwelijks reageert op de vraag;

  • enorm gebrek aan doorstroming op de woningmarkt.

Nationaal woonakkoord
Elk initiatief om deze problemen daadwerkelijk en structureel aan te pakken, kan op onze grote belangstelling rekenen. Zoals het voorstel van Tweede Kamerlid Jaques Monasch (PvdA) om maatschappelijke partijen te laten komen tot een Nationaal Woonakkoord. Wij hebben eerder aangegeven dat een integrale aanpak van de werkelijke problemen op de woningmarkt (koop én huur) wat ons betreft geen taboes mogen liggen op de zogeheten h-woorden: huurregulering en hypotheekrenteaftrek.

Inkomenspolitiek
Met de motie die nu in de Eerste Kamer is ingediend hebben we echter grote moeite. Vooral omdat de motie een ander doel lijkt te dienen. De indieners van de motie vinden dat de hogere inkomens in Nederland te weinig belasting betalen. Dat willen zij via de hypotheekrenteaftrek aanpakken. En dat wordt dan gepresenteerd onder het mom van integrale herziening van de woningmarkt.

Verkeerde traditie
We moeten juist eens een keer af van de verkeerde traditie dat het woningmarktbeleid grotendeels wordt bepaald door overwegingen die met de woningmarkt zelf niets te maken hebben. Lees: de inkomensverdeling in Nederland. De hypotheekrenteaftrek is géén taboe, maar een platte ingreep daarop zonder een oprechte aanpak van de grote problemen op de woningmarkt leidt alleen maar tot achteruitgang. In de vorm van:

  • minder dynamiek op de woningmarkt;

  • vermogensverlies van gezinnen;

  • vraaguitval;

  • verder stilvallende nieuwbouw.

Daardoor stroomt er overigens ook minder geld in de staatskas. We hopen dat de Eerste Kamer voordat zij, zoals dat in motie-taal gebruikelijk is, 'overgaat tot de orde van de dag' hier toch nog even goed over wil nadenken. Wij hebben hen dat in elk geval vandaag via de e-mail wel gevraagd. Het bespaart het kabinet bovendien het ongemakkelijke gevoel om, zo snel na zijn aantreden, al een motie naast zich neer te moeten leggen.

maandag 8 november 2010

Schuldvrees

De Amerikaanse centrale bank (de Fed) steunt de economie met 600 miljard dollar extra geld. De bedoeling is dat dat geld wordt gebruikt om te spenderen, maar de twijfel is groot want Amerikanen blijken opeens een beetje te gaan sparen. Da’s opvallend, want wij horen steeds dat Amerikanen alleen maar lenen. Héél veel lenen, waardoor ze hun hele leven op de pof leven. Dat gaat nooit goed, volgens onze calvinistische volksaard. Wij, die opgevoed zijn met het principe zo min mogelijk geld uit te geven dat we niet eerst verdiend hebben. Geld lenen kost geld, weet u wel.

Buitensporige marges
De afgelopen week ging het nieuws over de te hoge Nederlandse hypotheekrente, veroorzaakt door soms buitensporige marges die banken zichzelf toeëigenen. Hypotheken zijn natuurlijk ook leningen, maar volgens onze opvoeding zijn die van de verstandige soort. Toch ging er een siddering door verstandig denkend Nederland, want volgens economen die het kunnen weten, en daarom ook in de media verkondigen, zijn wij en niet de Amerikanen wereldkampioen lenen! 621 miljard euro maar liefst (2009), staan we in het krijt aan hypotheekleningen. Ruim zeshonderdtwintig! Dat is gemiddeld 185.000 euro per hypotheek.

Hoogte totale hypotheekschuld
Maar is het ook waar? Ja en nee, want het bedrag is bij lange na niet de hele waarheid. Het is een hardnekkig angstbeeld dat in stand blijft omdat we geen beter cijfer hebben. Niemand weet namelijk hoe hoog onze totale hypotheekschuld werkelijk is, maar het is in ieder geval veel minder dan 621 miljard.
Dat zit zo. Die 621 miljard is het bedrag waar particuliere huishoudens hypotheekrente over betalen. Daar moet nogal wat vanaf om van bruto schuld naar netto schuld te komen. Er wordt namelijk geen rekening gehouden met de hoge tegoeden die buiten de hypotheek worden opgebouwd om de hypotheekschuld aan het eind van de rit te kunnen aflossen. Geoormerkt geld van huiseigenaren met bankspaar-, spaar- of beleggingshypotheken, of met een andere opbouw van aflossingskapitaal. Nergens is er een centrale registratie van deze aflossingstegoeden, maar voor de werkelijke schuldpositie van de Nederlandse eigenwoningbezitters is het totaalbedrag hiervan bijzonder relevant. Dit zet namelijk het totaalbedrag van de Nederlandse hypotheekschuld in een heel ander perspectief. Blijft er één probleem over: niemand lijkt te weten hoe hoog de werkelijke totale hypotheekschuld in Nederland is. Maar het is niet de 621 miljard euro waarmee onheilsprofeten ons met hun internationale vergelijkingen de gordijnen in willen jagen. Ik ben benieuwd hoe u dat ziet.

vrijdag 5 november 2010

Scheefwoners in de sociale huursector

In Nederland hebben we 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Dat riep bij een OESO-delegatie een tijdje geleden de vraag op: "Why are people in Holland so poor, that everybody lives in social housing?" U begrijpt de knipoog. Er zijn in Nederland veel meer sociale huurwoningen dan huishoudens met een zeer kleine beurs, waarvoor de sociale huurwoningen oorspronkelijk bedoeld zijn. Veel van die woningen zijn bovendien van goede kwaliteit. Combineer dit met kunstmatig lage huren en het is duidelijk dat veel huurders, ook al hebben zij een redelijk tot goed inkomen, blijven zitten waar ze zitten.

De Europese Commissie gaat er nu echter een bescheiden stokje voor steken dat er almaar scheefwoners bij komen in de sociale huursector. Vanaf 1 januari 2011 moeten woningcorporaties 90% van hun woningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot 33.000 euro. Dit geldt alleen voor nieuwe gevallen. Bestaande gevallen worden dus niet geraakt. Vandaar dat het slechts een 'bescheiden' stokje is.

Vrees
Sommige corporatiedirecteuren vrezen dat zij hierdoor steeds minder kunnen betekenen voor huishoudens met een 'laag middeninkomen'. Die vrees is ongegrond. Corporaties kunnen immers een deel van hun huurwoningen te koop aanbieden, ook aan de groep lage middeninkomens. Zo kunnen corporaties deze huishoudens, die zij zo'n warm hart toedragen, toch nog helpen. Om een koopwoning voor mensen met een laag middeninkomen betaalbaar te maken zijn er bovendien constructies voorhanden zoals KoopGarant en de StartersRenteRegeling.

Kooprecht
Het kabinet geeft de corporaties een duwtje in de goede richting doordat het een 'kooprecht' heeft aangekondigd in het regeerakkoord. Dit moet nog handen en voeten krijgen, maar de bedoeling is dat huishoudens het recht krijgen hun huurwoning van de verhuurder te kopen.

Huurwoning in goede staat verkopen
Overigens verkopen veel woningcorporaties ook nu al woningen aan voormalige huurders. Dat dient om te beginnen een maatschappelijk belang. Veel huurders ambiëren immers een eigen woning. En daarnaast dient het voor de corporaties een welbegrepen eigenbelang. Willen corporaties blijven investeren in hun woningvoorraad, dan hebben zij immers veel liquide middelen nodig. En dat lukt in de praktijk alleen als zij bestaande woningen verkopen. Voorwaarde is dan wel dat corporaties hun woningen in goede staat van de hand doen. De woningcorporaties die wij tot nu toe gesproken hebben, geven aan dat dat hun nadrukkelijke intentie is.

Vereniging Eigen Huis juicht dit toe. Sterker nog, wij hebben corporaties hiertoe in april van dit jaar opgeroepen. In een gezamenlijke brief met Aedes en de Woonbond . Wat dat betreft, werken de ambitie van veel huurders om een eigen woning te bezitten, het aangekondigde kooprecht, de 33.000-euro-grens en de behoefte van corporaties aan liquide middelen, allemaal dezelfde kant op.

donderdag 4 november 2010

Plannen voor de toekomst

Vorige week vierde het Centraal Planbureau (CPB) zijn 65-jarig bestaan. Het planbureau werd dus - zo zullen de snelle rekenaars al hebben begrepen - net na de Tweede Wereldoorlog opgericht. Nobelprijswinnaar Jan Tinbergen was destijds de eerste directeur. De naam 'planbureau' doet momenteel als je hem letterlijk neemt vreemd aan. Net alsof economie en samenleving zich laten plannen en de toekomst maakbaar is.

Vooruitkijken en denken
Tegenwoordig geloven we daar niet meer in. Dat de toekomst zich niet laat voorspellen of plannen neemt niet weg dat een beetje vooruitkijken en denken geen kwaad kan. Als het gaat om de structurele problemen op de woningmarkt (aanbod dat niet reageert op de vraag, gebrek aan doorstroming, wachttijden in de huursector) is vooruitkijken zelfs onontbeerlijk.

Wachtrijen
Elke denkbare oplossing van deze problemen gaat veel tijd kosten. Neem de regulering van de huren. We weten allemaal dat de huren in de sociale huursector niet de werkelijke prijs van het wonen in de desbetreffende woning weerspiegelen. Tijdens de bouw worden sociale huurwoningen al deels betaald via hogere verkoopprijzen van nieuwe koopwoningen. En vervolgens worden de huren laag gehouden door de huurstijging aan een maximum te binden. Waardoor de mensen die in die goedkope huurhuizen wonen dus een dief van hun eigen portemonnee zijn als ze de woning verlaten. Gevolg: Oost-Europese wachtrijen voor nieuwkomers in de huursector.

Huurwoning kopen
Dat we weten wat de problemen zijn, betekent echter niet dat we ze op stel en sprong kunnen oplossen. Dat vergt om te beginnen overgangstermijnen. Plus dat huurders die een koopwoning ambiëren, daar natuurlijk wel terecht moeten kunnen. Misschien willen ze hun huidige huurwoning kopen, maar misschien willen ze ook verhuizen. Beide komt voor, zoals een enquête deze week liet zien. Als ze willen verhuizen, moet er wel passend aanbod zijn tegen betaalbare prijzen. Wat betekent dat het aanbod van koopwoningen beter dan de afgelopen decennia moet gaan reageren op de vraag. En ook dat kost tijd, aanpassing van regelgeving en een grondpolitiek die nieuwbouw van koopwoningen niet onnodig duur maakt. Plus dat het gevolgen kan hebben voor de waardeontwikkeling van bestaande woningen, wat weer overgangstermijnen vergt.

Woonwensen waarmaken
Hervormen van de woningmarkt is dus hoe dan ook een zaak van de lange adem. Willen we op termijn structurele verbeteringen bereiken, dan moeten we die echter 'nu' in gang zetten. We leven niet in een 'planeconomie', maar we kunnen de situatie op de woningmarkt evenmin op zijn beloop laten. Vereniging Eigen Huis blijft zich hardmaken voor een fundamentele hervorming van de woningmarkt. Opdat gezinnen in Nederland hun woonwensen beter kunnen waarmaken. De toekomst is niet maakbaar, maar wel in de maak.

maandag 1 november 2010

"Banken verdacht van prijsafspraak"

"Banken verdacht van prijsafspraak," zo kopte de Telegraaf vanochtend op de voorpagina. In vrij grote letters met een dikke streep eronder. Het betreft de uitkomst van een 'quick scan' die de Nedelandse Mededingsautoriteit (NMa) heeft verricht naar de marges die banken verdienen op hypotheken.

In de zomer heeft Vereniging Eigen Huis de kat de bel aangebonden over marges die de pan uit rijzen. Ten koste van de Nederlandse gezinnen met een eigen woning. In de eerste plaats is het verschil tussen enerzijds de rente die banken zelf betalen op de kapitaalmarkt en anderzijds de rente die zij van de gezinnen vragen ongeveer verdubbeld. In de tweede plaats is de hypotheekrente die Nederlandse gezinnen moeten betalen veel hoger dan wat Belgische, Duitse en Frans gezinnen betalen. Hierdoor zijn de banken aanzienlijk meer gaan verdienen op hypotheken.

Vier grote marktpartijen
Tegelijkertijd zagen we dat een aantal kleine buitenlandse spelers van de hypotheekmarkt was verdwenen, waardoor het grootste deel van de hypotheekmarkt in handen was gekomen van vier grote banken in Nederland. Die vervolgens gestopt lijken te zijn met concurreren.

Nederlandse Mededingingsautoriteit
Wij vonden dit een zaak voor de Nederlandse Mededingingsautoriteit. In de brief hebben wij de NMa verzocht deze zaak te willen onderzoeken. Vereniging Eigen Huis is erg blij dat de NMa dit zo voortvarend heeft gedaan. Al onze vermoedens worden bevestigd. Ook de NMa wijst op de gestegen marges en de hogere tarieven dan in het buitenland.

Dieper graven
Dit is echter alleen nog maar een 'quick scan'. Nu gaat de NMa dieper graven. Hoe ziet de concurrentie op de hypotheekmarkt er uit? Waar schiet de marktwerking mogelijk te kort? Dat zijn belangrijke vragen. Het antwoord erop zal echter nog enkele maanden onderzoek vergen. Ondanks de kop in de Telegraaf is het nu dus nog te vroeg om het woord "prijsafspraak" in de mond te nemen. Voordeel van zo'n kop is wel dat je meteen klaarwakker bent. En dat op de maandagochtend...

vrijdag 29 oktober 2010

Nationaal Woonakkoord: blij en niet blij

Na de val van het vierde kabinet-Balkenende hebben wij als Vereniging Eigen Huis onze visie op papier gezet over wat er moet gebeuren op de Nederlandse woningmarkt. Dit visiedocument 'Woningmarkt in Beweging' hebben we eind maart, in de aanloop naar de verkiezingen, aangeboden aan demissionair minister Eimert van Middelkoop. In ons visiedocument hebben we aangegeven dat het fundamenteel oplossen van de problemen op de woningmarkt een zaak van lange adem is. Het vergt een integraal plan van aanpak dat vervolgens jarenlang wordt volgehouden. Dat kan alleen maar slagen als er een breed draagvlak voor is in de samenleving. Binnen en buiten de politiek.

Stichting van het Wonen
Wij hebben maatschappelijke partijen op de woningmarkt - en dus ook onszelf - aangesproken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid om samen aan zo'n omvattende en fundamentele aanpak handen en voeten te geven. Daarom opperden we de gedachte, naar het voorbeeld van de Stichting van de Arbeid, een Stichting van het Wonen op te richten. Maatschappelijke partijen en de overheid geven in zo'n Stichting richting én uitvoering aan een fundamentele hervorming van de woningmarkt.

Nationaal Woonakkoord
Het zal u daarom niet verbazen dat Vereniging Eigen Huis met interesse heeft kennisgenomen van het initiatief van PvdA-kamerlid Jacques Monasch om te komen tot een Nationaal Woonakkoord. Wij hebben begrepen dat onze kerverse minister-president Mark Rutte daar in het debat over de regeringsverklaring aanvankelijk positief op reageerde, maar later in het debat toch weer gas terugnam op dit onderwerp. Naar verluidt is daarna een motie door de Tweede Kamer verworpen waarin het kabinet gevraagd wordt om voor 1 januari een eerste aanzet te geven tot de vorming van een integraal plan. Einde oefening dus op dit punt voor de woningmarkt.

Integraal
Vereniging Eigen Huis vindt het positief dat op de woningmarkt enige bewegingen worden gemaakt door het nieuwe kabinet, maar vindt het jammer dat nog niet voor de integraliteit wordt gekozen. We blijven hoop houden, want de deuren van het kabinet lijken nog op een kier te staan. Misschien is het nog te vroeg in het kabinetsseizoen om belangrijke koersaanpassingen te verwachten.

dinsdag 26 oktober 2010

Vrije uitloop

Bob MaasBij ons thuis eten we uitsluitend Calvé-mayonaise. Niet alleen om de smaak, maar ook omdat de pot het predicaat ‘vrije uitloopkippen’ vermeldt. De eieren die Calvé voor zijn mayonaise gebruikt, zijn afkomstig van vrolijke kippen die, als ze daar zin in hebben, naar buiten kunnen hobbelen om in het malse gras rond te stappen.
We willen geen legbatterijkippen, want dat is eigenlijk crimineel. We willen ook geen scharrelkippen, want die mogen niet naar buiten, maar we willen wel vrije uitloopkippen. Niet voor niks dat actieclub Wakker Dier het legbatterijeitje uit de winkelschappen heeft verjaagd en dat ze het scharreleitje nu willen omdopen tot ‘schuureitje’. Want scharrelen doet teveel aan buiten denken, terwijl er alleen binnen in de kippenschuur gescharreld mag worden. Daar worden die kippen niet echt vrolijk van.

Wakker Mens
Hadden we ook maar een actieclub Wakker Mens. Een instantie die opkomt voor mensen die – vaak hoog opgestapeld – moeten wonen in veel te kleine hokjes. U kent de uitdrukking wel: kippenhokken. Je zou ze legbatterijmensen kunnen noemen, ware het niet dat er niet veel ruimte is voor het nageslacht. Enkele jaren geleden dacht men nog dat deze mensen het ook wel konden stellen zonder balkons of andere buitenruimte. Door alle protesten tegen de betreffende wijziging in het Bouwbesluit, hebben ze dat toen vrij snel weer teruggedraaid.

Vlucht uit de stad
Eigenlijk is een actieclub om voor de rechten van deze mensen op te komen niet nodig. Want het probleem lost zich vanzelf op. In tegenstelling tot legbatterijkippen kunnen mensen namelijk weggaan als het hun niet bevalt. Sommige groepen verlaten daarom de stad, helaas met achterlating van degenen die zich dat financieel niet kunnen veroorloven en degenen die er bewust voor kiezen om hooggeconcentreerd te wonen, zoals studenten. De samenstelling van de stedelijke bevolking wordt eenzijdiger en omdat vooral gezinnen en welgestelden wegtrekken, is er verlies aan koopkracht.

Scharrelmensen
Deskundigen vinden dat geen wenselijke ontwikkeling en komen nu met een nieuwe oplossing. Al die loslopende mensen in de vrije natuur vinden ze maar niks. Huizen in de stad moeten daarom zodanig gebouwd worden dat mensen het beter naar hun zin hebben, maar dan nog wel steeds gestapeld. Wonen in de compacte stad heet dat. Je kunt dat vergelijken met het verschil tussen legbatterijkippen en scharrelkippen. Ze krijgen wat meer bewegingsruimte – waarschijnlijk door de huizen nog wat hoger te stapelen – maar lekker vanuit je huis het malse gras in lopen, dat kan nog steeds niet. Scharrelmensen dus, die hoofdzakelijk binnenshuis verblijven.

Vrije uitloop woningen
Het principe waarbij deskundigen bepalen wat goed voor de mens is, blijkt vaak niet werken. Na veel schade en schande komt men er dan achter dat de mens, de consument, toch meer het uitgangspunt moet zijn. Het vroegste voorbeeld in de woningbouw is de ooit zo geroemde Bijlmermeer waar de mens volledig buiten beeld bleef en waar men nu nog steeds bezig is om dat weer recht te breien. Stedebouwkundigen, architecten en andere deskundigen in de volkshuisvesting zouden daar meer aandacht voor moeten hebben. Het predicaat ‘vrije uitloop’ voor woningen, is misschien niet eens zo’n gek idee. Ik denk dat ook het product ‘mens’ daar op den duur beter van wordt.

maandag 25 oktober 2010

Doet u al aan ‘Local Warming’?

Afgelopen week hadden mijn kinderen herfstvakantie. Ik ben veel met ze buiten geweest en dan merk je toch dat de herfst echt begonnen is. Met onze winterjassen aan hebben wij de koude wind en regen getrotseerd. Heerlijk is het om buiten te zijn, maar tevens oh zo fijn om vervolgens weer naar huis te gaan.


Woning isoleren
Ik woon in een woning uit bouwjaar 2000. De nodige isolatie zorgt er voor dat wij er in de herfst en winter heerlijk bij zitten. Ja, bij mij thuis doen we aan ‘Local Warming’. We zitten er binnen heerlijk comfortabel bij, ongeacht het weer buiten. Ik ken genoeg woningen waar dat heel anders is. Met name de woningen van voor 1975. Deze zijn dikwijls mooi karakteristiek, maar tochten en lekken er op los. Bewoners van zo’n woning zouden eens na moeten denken over de mogelijkheid van ‘Local Warming’ door hun woning te isoleren. Het kan namelijk zoveel aangenamer zijn . Daarnaast spaart het ook gewoon geld. En zolang de samenleving nog niet grotendeels draait op duurzame energiebronnen is al dat energieverbruik ook nog eens slecht voor ons milieu.

Binnendeuren sluiten
Nu de verwarming weer aan gaat, moet iedereen bij mij thuis er wel weer aan wennen om binnendeuren te sluiten. Met name de woonkamer en de badkamer worden verwarmd. Het is toch zonde als deze warmte meteen weglekt naar de onverwarmde hal door een openstaande deur. ‘Deur dicht’ hoor je mij dan ook regelmatig in huis roepen. In theorie heel simpel, maar doe het ook maar eens.

Spaarlampen gebruiken
Het wordt niet alleen weer kouder, maar ook weer vroeger donker. Het komend weekend gaat de klok een uur terug. De verlichting gaat dus eerder aan. Dat heeft vind ik iets gezelligs. Bij mij thuis wordt er volop aan de keukentafel geleefd. Daar zorgt een lamp met 5 ouderwetse peertjes voor de nodige verlichting en sfeer. De komende tijd brandt deze lamp weer behoorlijk wat uren. Het wordt vind ik tijd dat ik deze ‘peren’ eens vervang door spaarlampen. Waren tot voor kort de spaarlampen nog behoorlijk klinisch, tegenwoordig zijn de spaarlampen al dusdanig ontwikkeld dat ook hiermee sfeer in huis komt. Ook weer een simpel iets dus, maar je moet het wel even doen.

Verspillen van energie is zonde
Ik raad iedereen aan om ook aan Local Warming te doen. Je gunt het toch iedereen om comfortabel in zijn woning te wonen. Isoleren is daarvoor het belangrijkste ingrediënt. Maar ook als dat reeds gebeurd is, is het van belang om slim om te gaan met energie. Naast het isoleren van de woning als grote verbetering, zijn er ook nog heel veel kleine simpele zaken te verbeteren. Verspillen van energie is zonde als het op een comfortabele manier ook anders kan.

dinsdag 19 oktober 2010

Eigen huis en pensioen

Misschien hebt u gehoord van het boek 'Een werkweek van 4 uur' van Timothy Ferriss. Misschien hebt u het zelfs gelezen. En misschien maakt u nog steeds lange dagen. Voor de oud-collega, tevens econoom, die ik vandaag sprak geldt dat in elk geval niet. Ooit werkte hij bij een heel groot adviesbureau. Lange dagen. Hij wilde voor zichzelf beginnen en had uitgerekend dat hij als zelfstandige zonder personeel (zzp'er) evenveel zou kunnen verdienen. Zelfs als hij de helft van zijn toenmalige tarief in rekening zou brengen en als hij de helft van de declarabele uren zou maken. Achteraf bleek dat hij zijn voormalige tarief ook als zzp'er in rekening kon brengen. En nu haalt hij zijn inkomen uit gemiddeld één werkdag per week. Redelijk geniaal, vind ik. Ook erg handig als je, zoals hij, drie kleine kinderen hebt.

Zzp vrijheid lonkt
Steeds meer mensen worden aangetrokken door een bestaan als zzp'er. Niet iedereen is daarin natuurlijk zo succesvol als mijn oud-collega. Maar de vrijheid lonkt. Weg met de bemoeierige baas, de lange vergaderingen en de overbodige procedures die zoveel organisaties kenmerken. Daarover zou u overigens eens het boek "De laatste manager" van Ben Kuiken kunnen lezen. Een aanrader.

Pensioen in natura
Probleem is vaak wel dat voor zzp'ers andere sociale zekerheidsarrangementen gelden. Oftewel: zij zijn vaak niet verzekerd tegen ziekte en arbeidsongeschiktheid (te duur) en bouwen niet automatisch pensioen op (idem). Gelukkig hebben sommigen een eigen woning. Mits zij hun hypotheek tijdens hun werkzame leven afbetalen, hebben zij in de vorm van hun eigen woning een soort pensioen in natura. Immers, zij genieten dan later elke maand van het feit dat zij 'gratis' in hun eigen huis mogen wonen. Als er voldoende overwaarde is opgebouwd, zijn er bovendien constructies om ook daarvan een deel 'op te eten'.

Eigen Huis als pensioenvoorziening
De verwachting van Vereniging Eigen Huis is dat het eigen huis als pensioenvoorziening in de toekomst steeds belangrijker wordt voor veel mensen. Niet alleen omdat er steeds meer zzp'ers komen, maar ook omdat veel mensen - door de vergrijzing en de kredietcrisis - niet meer kunnen rekenen op het pensioen waarop zij ooit dachten te kunnen rekenen. Voor Vereniging Eigen Huis staat dit thema daarom hoog op de agenda en u zult ons er zeker over horen. Ondertussen ben ik zeer geïnteresseerd in uw opvattingen hierover!

donderdag 14 oktober 2010

Goed nieuws

Het 10e Nationaal Symposium Woningcorporaties, afgelopen woensdag in Rotterdam, werd geopend door directeur-generaal Mark Frequin van Wonen, Wijken en Integratie (WWI). Zijn toespraak bleek goed nieuws te bevatten.

Toespraak
Om te beginnen kondigde hij aan dat zijn directoraat-generaal lock, stock & barrel verhuist naar het ministerie van Binnenlandse Zaken. Dit betekent, zo schat ik in, dat de energie die ambtenaren zullen moeten steken in allerlei reorganisatieperikelen in elk geval zo minimaal mogelijk zal zijn. Heel goed, want we betalen liever geen belasting voor ambtenaren die het vooral druk hebben met zichzelf en elkaar.

Geen fundamentele aanpak in regeerakkoord
Maar nu zult u misschien denken: wat hebben al die ambtenaren eigenlijk te doen als er in het regeerakkoord geen spoor te bekennen is van een fundamentele aanpak van de problemen woningmarkt? Dat was het tweede goede nieuws uit de mond van Frequin. Sprekend over het regeerakkoord, verklaarde hij namelijk van de school te zijn die juist veel kansen ziet in zaken die er NIET in staan.

Problemen woningmarkt onaangeroerd
Vereniging Eigen Huis heeft eerder haar teleurstelling uitgesproken over het feit dat de structurele problemen op de woningmarkt (een aanbod dat nauwelijks reageert op de vraag, het gebrek aan doorstroming, het feit dat mensen in Nederland niet kunnen wonen hoe en waar zij dat graag willen) volstrekt onaangeroerd zijn gebleven in het regeerakkoord. Maar Frequin beluisterend, hoeft dat dus helemaal geen probleem te zijn. Dat biedt JUIST kansen.

Mengen in het debat
Ik maakte op het symposium deel uit van wat was bestempeld als de Golden Circle. Samen met onder anderen directeur Ronald Paping van de Woonbond en voorzitter Mark Calon van Aedes zat ik daarom op een gouden stoel vlak voor het podium. Nadeel was een stijve nek van het omhoog kijken. Maar voordeel was dat wij ons volop konden mengen in het debat. Zo werd snel duidelijk dat wij drieën - Woonbond, Aedes en Vereniging Eigen Huis - heel graag bereid zijn om snel met Mark Frequin te gaan praten over alles wat er niet in het regeerakkoord staat. Waarvan wij dachten dat het er wel in had moeten staan. Maar waarvan we nu dus weten dat dat helemaal geen probleem hoeft te zijn. Kortom: de integrale aanpak van de structurele problemen op de woningmarkt.

Breed maatschappelijk draagvlak nodig
Het derde goede nieuws was dat Frequin aangaf graag het initiatief te willen nemen voor zo'n gesprek. Hopelijk voorkomt dit dat er wéér een kabinetsperiode voorbij gaat zonder dat de structurele problemen op de woningmarkt serieus worden geadresseerd en een fundamentele aanpak - die natuurlijk decennia in beslag zal nemen - wordt voorbereid. Zo'n aanpak vergt een breed maatschappelijk draagvlak. En daarom gaan wij, samen met onder anderen de Woonbond en Aedes, het gesprek met Frequin hierover graag snel aan.

dinsdag 12 oktober 2010

De krimp waart rond

Een wethouder uit Heerlen kan heel aanschouwelijk vertellen wat krimp eigenlijk is. Haar vader kwam uit een gezin van 11 kinderen, haar moeder uit een gezin van 15 kinderen. Samen kregen zij 6 kinderen, onder wie deze wethouder. Zij heeft 3 kinderen en tot nu toe nog slechts 1 kleinkind.

Ik kan er ook wat van. Mijn Limburgse grootmoeder had 6 kinderen, van wie er twee priester werden, en bij haar overlijden 28 kleinkinderen. Mijn moeder kreeg op haar beurt weer 6 kinderen, die haar gezamenlijk slechts 6 kleinkinderen gaven. Ikzelf heb helemaal geen kinderen.

De reproductie door vrouwen uit Zuid- en Midden-Limburg laat heel scherp zien wat krimp eigenlijk is. Het gevolg van krimp is behoorlijk desastreus. Denk maar eens aan de woningmarkt: teveel huizen voor te weinig mensen. Met als gevolg: waardedaling van woningen. En gemeentelijke voorzieningen die door te weinig mensen opgebracht moeten worden.

In enkele delen van ons land worstelt men daar nu al ontzettend mee. Hier en daar kiest men de vlucht vooruit. Dus gaat het voorzieningenniveau omhoog: een nog ruimere parkeerplaats rond het winkelcentrum, een extra verdieping en zaal op de schouwburg, een nieuwe brede school in het eigen dorp, extra kavels voor particuliere woningbouw enzovoort. Wethouders en beleidsmedewerkers doen er - vaak in samenwerking met corporaties - alles aan om hun dorp of stad nog grootser te maken. De vraag die ik aan u zou willen voorleggen: moet het niet kleiner? Is het niet verstandig delen van dorp of stad te slopen?

De vraag stellen is hem in feite al beantwoorden. Dus een park op de plaats van een winkelcentrum, het aantal woningen verminderen in evenredigheid met de afbouw van de bevolking, een gemeenschapshuis minder. De voorzieningen die er zijn pico bello maken, maar wel beperkter. Luidt de vraag: wie moet dat betalen?

Krimp als gevolge van terugvallende geboortecijfers en binnen pakweg 20 jaar oplopende sterftecijfers – men spreekt zelfs al van een sterfteoverschot - zal het land treffen. Welke visie levert dit toekomstscenario op voor de ruimtelijke ordening en de woningmarkt in ons land? Waar moeten de huidige politiek en de beleidsmakers op inzetten? Tenslotte kan een individu zo goed en kwaad als het gaat zijn eigen toekomst maken, maar politiek en overheid zijn verantwoordelijk voor het beleid dat over generaties heen loopt. Welk scenario voor de woningmarkt moeten zij gaan uitwerken? Dit zijn issues waarop we als Vereniging Eigen Huis – en niet alleen wij – hard over nadenken.

Wij zijn een vereniging met meer dan 680.000 leden. Graag geef ik deze vraag daarom ook aan u door. Wat is uw standpunt, hoe moet de huidige generatie van machthebbers met krimp voor ogen met de woningmarkt omgaan? Ikzelf hoor – misschien een geruststellende gedachte – bij het sterfteoverschot tegen de tijd dat krimp alom doorbreekt.

maandag 11 oktober 2010

De realiteit van een realistische makelaar

Bob MaasMakelaars waarschuwen dat de vraagprijs van uw woning vooral realistisch moet zijn als u uw huis binnen redelijke tijd wilt verkopen. Dat klinkt als een goed advies in de oren. Zeker in de huidige tijd waarin het met de woningverkopen niet erg wil vlotten. De NVM onderbouwde dit vorige week nog met een toelichting op het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Dat verschil loopt op naarmate de woning langer te koop staat. Als het huis binnen een maand of drie wordt verkocht dan gaat er ‘slechts’ 4,7% van de vraagprijs af (gemiddeld) en als het huis meer dan twee jaar te koop staat, is dat meer dan 18,1%, aldus de NVM.

Hoge vraagprijs om te lijmen
Logisch verhaal tot zover. U zult misschien denken dat die mensen die zoveel van hun vraagprijs af hebben moeten doen, niet goed naar hun makelaar hebben geluisterd en dus niet realistisch zijn geweest. Ze zijn voor de hoofdprijs gegaan en dat is dus niet gelukt, wordt er dan vaak smalend gezegd. Daar moet ik altijd een beetje om lachen. Niet uit leedvermaak, maar omdat het vaak de makelaars zelf zijn – althans zeker tot enige tijd geleden – die een hoge vraagprijs hanteren om daarmee potentiële klanten binnen te halen. Realistisch of niet. U zult – zeker onder goede marktomstandigheden – ook eerder de neiging hebben om de makelaar te kiezen die tien- of twintigduizend meer voor uw huis denkt te maken dan een ander. En als het meezit, dan sleept die makelaar een extra hoge courtage binnen en bent u als klant helemaal gelukkig. Maar ja, het zit niet altijd mee, zeker niet met een hoge vraagprijs.

Lage vraagprijs om snel te incasseren
Tijden veranderen en makelaars veranderen mee. U wordt nu niet meer gelijmd met een hoge vraagprijs, maar nu krijgt u het dringende advies om vooral niet te hoog te gaan zitten. Wees vooral realistisch met de vraagprijs, zegt de makelaar nu. Goed advies of niet goed? Ja en nee. Ja, omdat het op zich natuurlijk een logisch advies is. Waarbij vooral meespeelt of u haast hebt met de verkoop of niet. En nee, omdat er ook een belang van de makelaar meespeelt. Makelaars hebben er momenteel alle belang bij dat huizen snel worden verkocht. Velen hebben het financieel gezien zwaar, kunnen nog maar net overleven of hangen met hun voortbestaan aan een zijden draadje. Dan kan je als makelaar beter kiezen voor snelle verkoop dan dat het maanden langer gaat duren, veel meer inspanning kost en de extra courtage maar een gering bedrag is.

U bent de klos
U moet dus oppassen met die vraagprijs. U moet zich niet laten lijmen met een onrealistisch hoge vraagprijs, maar ook niet voor gekke Gerritje spelen door zo vriendelijk te zijn om de makelaar aan een snelle omzet te helpen. De makelaar kijkt niet op tienduizend euro, want dat scheelt hem bij 1,5% courtage maar 150 euro, terwijl u die tienduizend euro minder voor lief moet nemen. Dus u bent hoe dan ook de klos, tenzij u – eventueel met hulp van een goede makelaar – de juiste prijs weet te prikken. Ik weet dat dat zeker in de huidige tijd niet gemakkelijk is, maar u weet nu in ieder geval dat u niet blindelings op de makelaar moet afgaan en dat u daarbij uw belangen scherp in de gaten moet houden. Controleer dus de makelaar. Vraag hoe hij aan zijn vraagprijs komt, welke referentiepanden hij daarvoor gebruikt, welke plussen en minnen hij ziet aan de woning, enz.

vrijdag 8 oktober 2010

Deontolowat?

Deontolowat? Een spetterend optreden - weliswaar op video - van Bruce Springsteen is niet wat ik verwacht had aan het begin van een wetenschappelijk congres met circa duizend (kandidaat-) notarissen in de zaal. Iedereen was, zoals de voorzitter opmerkte, wel meteen wakker. Missie geslaagd dus.

Concurrentie voor notarissen
Dit is niet de eerste keer dat het notariaat wakker is geschud uit een diepe slaap. Elf jaar geleden is dat al eens gebeurd, mede door een intensieve lobby van Vereniging Eigen Huis. In 1999 kwam namelijk een einde aan de hoge vaste tarieven die notarissen tot die tijd in rekening brachten. Voor - naar de smaak van velen - relatief eenvoudige handelingen als de overdracht van een woning en het opstellen van een hypotheekakte. Na het vrijgeven van de hoge vaste tarieven konden consumenten gaan 'shoppen' en trad voor de notarissen dus de concurrentie in. Weg was de voor de notaris even vertrouwde als geruststellende gedachte dat als het grindpad knisperde, de kassa snel daarna zou rinkelen.

Integriteit waarborgen
Een volgende wake up call voor het notariaat werd ingeluid door aanhoudende berichtgeving dat het notariaat betrokken was bij frauduleuze handelingen, met name in het vastgoed. Dat geldt vanzelfsprekend bij lange na niet voor alle notarissen, maar in de beeldvorming heeft de ontdekking van enkele 'rotte appels' de betrouwbaarheid van het gehele notariaat een knauw gegeven. En dus is het notariaat nu naarstig op zoek naar wegen om de integriteit van het ambt te waarborgen en het vertrouwen te herstellen. Daarop inhakend, ging het op het congres over notariële 'deontologie'. Door een van de inleiders treffend bestempeld als 'deontolowat?'. Deonologie staat voor 'plichtenleer'. Met andere woorden: wat zijn de plichten van de notaris? Aan welke normen moet zij of hij zich houden? Wat zijn de kernwaarden die voor een notaris moeten gelden? Dan heb je het over zaken als deskundigheid, onpartijdigheid, onafhankelijkheid en integriteit.

De klassieke notaris
Op het congres werd daarnaast ook indringend de vraag gesteld: kun je aan de ene kant hoge eisen stellen aan de notaris, in de zin van de kernwaarden, terwijl je het notariaat aan de andere kant hebt onderworpen aan een regime van marktwerking? Sommige aanwezigen waren van mening dat een herstel van vertrouwen in notariaat eigenlijk een terugkeer van de 'klassieke notaris' zou vergen. Daarbij stel ik mij een heer van stand voor in grijs pak met kettinghorloge. Die niet gehinderd door enige concurrentie kan wachten totdat het grindpad betreden wordt en het geld zijn kant op rolt. Slechts een minderheid van de deelnemers voldeed op het eerste gezicht aan dit beeld.

Marktwerking
Andere aanwezigen zagen de marktwerking als een gegeven. De vraag is dan eerder: hoe ga je ermee om? Wat zijn moderne wegen om de toegevoegde waarde van notarissen voor de klant te verhogen? Er bestaan ideeën om als notaris de klant inhoudelijk te adviseren over de kwaliteit van financiële producten, zoals gekoppeld aan een hypotheek. Probleem is echter dat notarissen daar geen verstand van hebben. Dat is een andere tak van sport. Om het in notarissenjargon te zeggen: "het is lastig om buiten de prestatie zelf te treden".

Koopakte
Een ander idee dat al enige tijd in notarissenland rondwaart, is om de koopakte voor een eigen woning niet door de makelaar, maar verplicht door een notaris te laten opstellen. U moet dan tweemaal op afspraak bij de notaris, zowel voor de koopakte als voor de overdrachtsakte. Vereniging Eigen Huis ziet hierin geen toegevoegde waarde, wel extra kosten voor de consument. Zie hiervoor de column van algemeen directeur Marlies Pernot in Eigen Huis Magazine. Bijval voor ons standpunt kwam op het congres van Harm Brouwer, voorzitter van het college van procureurs-generaal. Zeg maar: de baas van het Openbaar Ministerie. Notarissen hebben namelijk een 'verschoningsrecht', dat wil zeggen dat het contact tussen hen en de klant vertrouwelijk is. Verplichte betrokkenheid van de notaris bij de koopakte zou hierdoor de opsporing en vervolging van vastgoedfraude alleen maar moeilijker maken, was zijn stelling.

Verplichte permanente educatie
U begrijpt dat het voor de notarissen niet in alle opzichten een vrolijk congres was. Opsteker was nog wel dat er 4.000 punten werden uitgereikt in het kader van de voor notarissen verplichte permanente educatie. Daarvan kon iedere deelnemer er dus zonder moeite vier van in zijn zak steken.

donderdag 7 oktober 2010

Regeldruk en de extra kosten voor nieuwbouwkopers

Vandaag las ik in het Financieele Dagblad de uitslag van een peiling. De stelling luidde: stel fietshelm voor kinderen verplicht. Op fd.nl brachten 1121 mensen hun stem uit, waarvan 52 procent tegen deze stelling. Twee procent omdat men een helm ziet als 'symbool voor militarisme'. Je moet er maar opkomen. Vijftig procent van de deelnemers is tegen de stelling omdat er al 'veel te veel verplicht is' in Nederland. Herkenbaar.

Natuurlijk is er veel kritiek mogelijk op zo'n peiling. Bijvoorbeeld dat de uitkomst niet representatief is vanwege zogeheten zelfselectie. Mensen kiezen immers zelf of ze meedoen aan de peiling en die mensen vertolken niet per definitie de mening van 'de' Nederlandse bevolking. Maar dat neemt niet weg dat het een interessant gegeven is dat de helft van de deelnemers van mening is dat de overheid de burgers wel heel veel verplichtingen oplegt.

Als het gaat om het eigenwoningbezit in Nederland, dan kunnen we eveneens rustig stellen dat dit domein vergeven is van de regeltjes die de overheid ons oplegt. Bijvoorbeeld in het Bouwbesluit. Als je een huis wilt bouwen of verbouwen, dan moet je met van alles en nog wat rekening houden wat betreft de voorschriften. Deels is dat heel goed, want het bevordert in veel gevallen de veiligheid, de gezondheid, het welbevinden van de bewoners. Hetzelfde geldt waarschijnlijk voor een deel van de verplichtingen die de overheid stelt uit het oogpunt van milieu en energie.

Er zijn echter twee problemen. Ten eerste is het totaal aan regeltjes zo omvangrijk geworden dat bijna niemand er meer wijs uit kan worden. Niemand heeft nog het totaaloverzicht. Het tweede probleem is dat er geen enkel zicht meer bestaat op de kosten die al die regels met zich brengen. Dat die kosten hoog zijn, kan iedereen wel aanvoelen. En die kosten worden betaald door u als koper of bewoner van een huis.

Gisteren brachten mijn collega Bob Maas en ik een bezoekje aan het Economisch Instituut voor de Bouw. We waren verheugd te horen dat het EIB onderzoek doet om de kosten van de totale regeldruk in de bouwsector eens in kaart te brengen. Dan weten we tenminste over welke bedragen we praten als we het hebben over een wel erg hoge regeldruk ten aanzien van het eigenwoningbezit in Nederland. Dan kan er ook een keer een goede afweging worden gemaakt tussen de kosten en de baten van al die regels. De overheid beprijst regeldruk wel waar het gaat om administratieve handelingen, maar in hoeverre dit in de afgelopen jaren heeft geleid tot een hogere woningprijs die nieuwbouwkopers voor hun kiezen krijgen, blijft onduidelijk.

Gisteren kreeg ik, vermoedelijk in mijn hoedanigheid als oud-ambtenaar, ook een uitnodiging voor een werkconferentie over verbetering van de publieke sector. Georganiseerd door de programmadirectie Dienstverlening, Regeldruk en Informatiebeleid, cluster Regeldruk en Administratievelastenvermindering. Ik weet niet precies wat deze directie zoal doet, maar zij zouden Vereniging Eigen Huis, de eigenwoningbezitters én vijftig procent van de deelnemers aan de FD-peiling in elk geval een dienst verlenen als zij de informatie die het EIB straks gaat opleveren zouden omzetten in beleid ter vermindering van de regeldruk en de administratieve lasten rondom de eigen woning. Als ze volgende week, na het aantreden van het nieuwe kabinet, tenminste nog bestaan.