donderdag 29 april 2010

De invloed van politieke ontwikkelingen op de huizenmarkt

Vorige week sprak ik op de Algemene Ledenvergadering van het Hypotheken Data Netwerk (HDN). Dit is een organisatie die een efficiënt en betrouwbaar berichtenverkeer regelt tussen geldverstrekkers en tussenpersonen bij het aanvragen en verstrekken van hypotheken. Men had mij gevraagd te spreken over "de invloed van politieke ontwikkelingen op de huizenmarkt".

Dit thema deed me denken aan discussies over de maakbare samenleving. Een beetje jaren zeventig, vond ik het. In 1974 werd Vereniging Eigen Huis opgericht, dus over die periode uit mijn mond niets dan goeds. Het was wel een tijd dat de overheid nog veel meer werd gezien als architect van de samenleving. Met nieuwe methoden en technieken dacht men de toekomst te kunnen voorspellen en zelfs naar eigen inzicht vorm te geven. Die illusie zijn we inmiddels grotendeels te boven. De maakbaarheidsgedachte heeft plaatsgemaakt voor het beeld van ‘de lege Staat’. Een staat die vooral erg druk is met zichzelf, terwijl de samenleving haar eigen koers vaart.

Voor de woningmarkt geldt natuurlijk ook dat de overheid niet alle problemen kan oplossen. En al helemaal niet in haar eentje. Maar de overheid kan wel ophouden deel van het probleem te zijn. Want door de ruimtelijke ordening en het grondbeleid van de overheid is het aanbod van koopwoningen al decennia lang beperkt. De dynamiek in de koopsector stuit op de overdrachtsbelasting, terwijl de doorstroming in de huursector vastloopt op de huurregulering en het scheefwonen.

Pas als de overheid ophoudt deel van het probleem te zijn, kan zij beginnen deel uit te maken van de oplossing. Op basis van een integrale visie op de woningmarkt. En in de wetenschap dat daarvoor een brede coalitie binnen en buiten de politiek nodig is.
Vereniging Eigen Huis heeft daar een naam aan gegeven: de Stichting van het Wonen. Als partijen binnen en buiten de overheid elkaar vinden in een integrale aanpak ontstaat een vertrouwenwekkend perspectief op een meer dynamische woningmarkt. Waar burgers hun woonwensen veel beter kunnen realiseren. Waar betaalbaarheid en waardebehoud hoog in het vaandel staan. En ten slotte: waar de overheid veel minder geld aan kwijt is om via allerlei lapmiddelen de zaak nog draaiende te houden.

Hoe kijkt u hier tegenaan? En welke ideeën heeft u hierover? Laat het me weten!

dinsdag 27 april 2010

De Jager, de AFM en wat we er van begrepen

En het was zo weer voorbij, de ophef over de nieuwe hypotheekregels en de gezinnen die volgens de AFM en minister De Jager minder zouden mogen lenen. Fel bekritiseerd door zo ongeveer iedere deskundige en belangenorganisatie, en al na een dag door de volledige Tweede Kamer afgeserveerd. Het resultaat was een hoop ophef en veel verwarrende berichten. Want wat wordt er nou wel en niet overgenomen van de nieuwe AFM-regels?

Wat blijft is dat de kosten koper nog steeds met een hypotheek mogen worden gefinancierd. Dat is goed nieuws voor huizenkopers zonder eigen geld, maar met voldoende inkomen. Nieuw is dat die kosten koper in zeven jaar moeten worden afgelost. Dat levert altijd hogere maandlasten op en dat is vervelend, vooral in de eerste en duurste jaren. Daarom een betere suggestie: schaf de overdrachtsbelasting af en de kosten koper smelten weg als sneeuw voor de zon. Hoeft er ook minder te worden geleend en heeft het Rijk minder kosten aan de hypotheekrenteaftrek. Daarbij: iedereen mijdt zijn eigen risico’s als de pest. De banken zijn voorzichtiger, evenals de geldlenende huizenkopers. En omdat de hypotheekregels veel strenger zijn dan enkele jaren geleden, is het spel ‘wie leent mij het meest’ echt uitgespeeld.

Helemaal fout ging het in de media met de berichtgeving over de beperking van de maximale hypotheek. Die zou dalen van 125% naar 112% van de woningwaarde en ‘verbouwinkjes’ kunnen straks minder makkelijk worden meegefinancierd. Allemaal onzin. De bestaande regel is dat maximaal 125% van de executiewaarde van de woning mag worden geleend. Daarmee kunnen dan de kosten koper worden gefinancierd. De executiewaarde is zo’n beetje 85% tot 90% van de koopprijs van het huis. Maar de AFM en De Jager hebben het niet over de executiewaarde, maar over de koopprijs van het huis. En 112% van de koopprijs levert grofweg hetzelfde bedrag op als 125% van de executiewaarde. Het maximale leenbedrag daalt dus niet maar blijft tenminste gelijk aan wat het nu is.

Overigens, 'verbouwinkjes' kunnen altijd worden meegefinancierd, mits die extra lening past bij het (gezamenlijke) inkomen en voldoende waarde toevoegt aan de woning. Die tophypotheek van 125% (of 112%) is dan ook niet om verbouwingen te financieren, zoals wel werd gesuggereerd. Een extra lening voor een verbouwing moet altijd apart worden gecalculeerd en getaxeerd en het geld komt in de regel in een bouwdepot. Dat was zo en dat blijft zo.

Wat mij betreft dus veel ophef over de verkeerde dingen. Wat vindt u?

maandag 26 april 2010

Halve waarheden over de hypotheekrenteaftrek (deel 3)

Bob MaasIk vertrouw economen niet meer. En vooral topeconomen niet. Toen ze de samenleving konden behoeden voor alle financiële ellende die over ons is uitgestort, hoorden we ze niet. En nu we in een crisis verkeren, komen ze met adviezen die er in feite op neerkomen dat de woningmarkt nog maar verder onderuit gehaald moet worden. Het ergste vind ik nog dat die adviezen gebaseerd zijn op onvolledige en verkeerde informatie. Zo ook in het onlangs verschenen rapport van de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (CSED) van de SER. Centraal in dit rapport staat de omvangrijke hypotheekschuld die Nederland heeft. Met 621 miljard is dit de hoogste van Europa. Conclusie: dit levert veel risico op voor individuele huishoudens, voor de markt en voor de overheidsfinanciën in verband met de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrenteaftrek moet daarom maar beperkt worden.

Wat de economen van het CSED blijkbaar niet weten, is dat die 621 miljard het bedrag is dat aan hypothecaire geldleningen is ingeschreven bij het Kadaster. Wat in het bedrag niet zit, is wat er aan aflossingen is opgebouwd, bijvoorbeeld in de spaarpolissen van spaarhypotheken. En dat zijn er nogal wat. Neem mijn spaarhypotheek bijvoorbeeld. Ooit afgesloten voor een bedrag van bijna 82.000 euro, maar inmiddels heb ik bijna 45.000 euro in de spaarpolis opgebouwd als aflossing. In termen van risico heb ik nog 37.000 euro te gaan en niet 82.000 euro. Als ik voorzichtig veronderstel dat 40% van die 621 miljard al is opgebouwd als aflossing, dan resteert voor Nederland een netto hypotheekschuld van circa 375 miljard. En dat is andere koek. Zouden we dan nog steeds de hoogste hypotheekschuld van Europa hebben?

En oh ja, laat u niet door de topeconomen van het CSED misleiden, want u kunt echt geen 125% van de waarde van een woning lenen. Dat is maximaal 125% van de executiewaarde. Als die laatste 85% van de vrije verkoopwaarde bedraagt, komt u met een hypotheek niet verder dan circa 106% van de woningwaarde. En toevallig, die extra 6% hebt u nodig om dat enorme bedrag aan overdrachtsbelasting mee te financieren in de hypotheek.

We stellen tegenwoordig veel strengere eisen aan financiële adviseurs, bankiers en verzekeraars. Misschien moeten we dat ook met economen doen. Wilt u een goed beeld krijgen van de financiële situatie van Nederlandse huishoudens, kijkt u dan eens naar deze tabel. En als u wilt weten wat wel de juiste feiten zijn en hoe het wel verder moet met de woningmarkt, kan ik u de volgende documenten aanraden:

Hoe denkt u hierover? Welke ontwikkelingen ziet u? Laat het me weten en plaats hieronder uw reactie.

vrijdag 23 april 2010

De geesten rijp maken

Voorspellen is moeilijk. Vooral als het de toekomst betreft. Toch lijkt eén trend wel duidelijk: Nederland vergrijst. Al vele jaren woedt in de politiek de discussie over wat dat moet betekenen voor de leeftijd waarop mensen met pensioen kunnen gaan. Aanvankelijk durfden politieke partijen nauwelijks in het openbaar te spreken over een eventuele verhoging van de AOW-leeftijd. Dat was politieke zelfmoord. Echter, het onderwerp ging daarmee niet weg. Langzaam maar zeker zijn de 'geesten rijp gemaakt' voor een verhoging van die leeftijd tot 67 jaar. Iedereen gaat er inmiddels van uit dat het onvermijdelijk is.

Het lijkt erop dat een aantal politieke partijen nu de geesten rijp aan het maken is voor een beperking van de hypotheekrenteaftrek. Veel burgers vrezen dat ook dit onvermijdelijk in het verschiet ligt. Maar er is één groot verschil met de AOW-leeftijd: voor een beperking van de hypotheekrenteaftrek zijn de argumenten uitermate veel zwakker.
  • De sterkste schouders moeten de zwaarste lasten dragen.
  • We moeten bezuinigen.
  • Het fiscale stelsel wordt eenvoudiger als aftrekposten worden geschrapt of als alle vermogensbestanddelen in box 3 zitten.

Wat opvalt: geen van deze argumenten betreft de werking van de woningmarkt. En dat de woningmarkt er aantoonbaar schade door oploopt - en daarmee de gehele economie, en daardoor ten koste gaat van veel werkgelegenheid - wordt door sommigen maar even vergeten.

Vereniging Eigen Huis vindt beperking van de hypotheekrenteaftrek als platte bezuiniging spelen met vuur. Zij probeert met het aandragen van feiten en analyses, gebaseerd op 36 jaar ervaring met de woningmarkt, de discussie weer terug te brengen naar de kern. En de boze geesten weer terug in de fles.

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

donderdag 22 april 2010

AFM schiet uit de heup

Woensdag 21 april - aan het eind van de middag, toen veel mensen op weg naar huis waren - kwam de AFM met strengere regels voor nieuwe hypotheken. Waarom? Omdat het kan. Onder het motto 'wij moeten de consument tegen de gretige geldverstrekkers en vooral tegen zichzelf beschermen' vaardigt de AFM regels uit die volgens Vereniging Eigen Huis onnodig en onverstandig zijn. Bovendien zijn ze ook nog eens beroerd getimed. Zijn extra regels nodig? Nee, dat zijn ze niet. Banken zijn door de nieuwe gedragscode veel terughoudender met hoge hypotheken en huizenkopers zijn veel voorzichtiger dan een paar jaar geleden. Hypotheken die hoger zijn dan de bekende norm van 4,5 keer het bruto inkomen, komen steeds minder voor en moeten door de geldverstrekker goed worden gemotiveerd. Op papier, en de AFM kijkt over de schouder mee. Als er meer wordt geleend zonder deugdelijke argumenten kan de AFM optreden. Met boetes of door de vergunning in te trekken.

Maar gisteren ging de AFM dwars door de politieke discussie over de renteaftrek en lanceerde nog strengere hypotheekregels. Gezinnen mogen minder lenen dan de norm, alleenstaanden meer. Dat gaat in de echte wereld niet werken. Mensen kopen alleen een huis, vinden een partner, krijgen kinderen en hebben volgens de nieuwe regels misschien wel 30% teveel hypotheek geleend. Ook nieuw bij de AFM: de kosten koper mag je nog steeds lenen, maar wel graag in zeven jaar terugbetalen. Dat komt op bijna 300 euro extra maandlasten bij een gemiddeld huis van 250.000 euro. Dat maakt het eigen huis al direct veel duurder en voor veel mensen onbetaalbaar.

Het enige resultaat van de strengere AFM regels is dat huizenkopers, in deze onzekere tijden over de toekomst van de renteaftrek, nog meer ontmoedigd worden om eigenwoningbezitter te worden. De woningmarkt krabbelt net een beetje overeind, maar staat nog wankel op slappe knieën, en daar komt de AFM om het volgende obstakel in de hordeloop van de koper te plaatsen. Niet omdat het gericht en doeltreffend is, maar omdat het kan. Dat is schieten uit de heup.


Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

maandag 19 april 2010

Gedragen door de leden, huiswerk voor een betere woningmarkt

Het wezen van een vereniging is dat zij gedragen wordt door de leden. In geval van Vereniging Eigen Huis zijn er dat bijna 700.000. Net iets teveel om jaarlijks samen te komen. Daarvoor zouden we minstens tien keer de ArenA moeten afhuren. Wij hebben het anders opgelost. Vereniging Eigen Huis heeft een Ledenraad waarin vijftig leden verkozen zijn. Afgelopen weekend was de Ledenraad bijeen in Utrecht. Gesproken werd onder meer over het thema ‘hypotheekrenteaftrek’.
Ledenraadsleden spraken in groepjes over het thema hypotheekrenteaftrek
De vereniging heeft steeds een genuanceerd standpunt over de hypotheekrenteaftrek naar voren gebracht. Namelijk ‘nee’ tegen een platte bezuinigingsmaatregel en ‘ja’ tegen een omvattend plan waarbij zonder taboes de echte problemen op de woningmarkt in samenhang worden aangepakt.

De leden van de ledenraad hebben in zeven groepjes gediscussieerd over mogelijkheden om dit standpunt verder aan te scherpen, uit te bouwen en over het voetlicht te brengen.

Ons ‘huiswerk’ is nu om de inbreng van onze Ledenraad ten goede te laten komen aan ons dagelijks werk: het opkomen voor het wel en wee van de eigenwoningbezitters in Nederland. En van de miljoen huurders die ook graag een eigen huis zouden hebben. Opdat mensen in Nederland kunnen wonen hoe en waar ze dat willen, in alle redelijkheid.

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

woensdag 14 april 2010

Wat wilt u dat ik stem?

“U peilt het publiek over bezuinigingen en renteaftrek, maar wat wil de vereniging zelf? Graag een duidelijke keuze voor PvdA, VVD of SP. Houwen of afbouwen die renteaftrek?” Vaak gestelde journalistenvraag, in afwachting van een lekkere primeur: Vereniging Eigen Huis bekent kleur! Dat gaan we dus niet doen, stemadvies geven. Dat mogen, nee moeten, kiezers op 9 juni lekker zelf uitmaken.

Analisten, commentatoren en duiders buitelen over elkaar heen met de laatste waarheden. Wij proberen de feiten van de politieke campagne te scheiden en u zegt het zelf maar. Wat we willen bereiken is dat iedereen zijn eigen bewuste keuze maakt. Bewust van de gevolgen van veranderingen in - bijvoorbeeld - de renteaftrek. Maar er is meer dan de gevolgen voor de eigen portemonnee. De kans om (ooit) te verhuizen, de waardestijging of daling van de eigen woning, de kans voor de kinderen om een eigen huis te kunnen kopen... vult u maar aan.

We vergeten ook niet te wijzen op het grote economische belang van de woningsector voor ons land. Op het belang van banen, op kansen voor iedereen die een huis zoekt. Huurders en kopers. Het gaat om hoe we willen wonen in Nederland. Dat is een grote, belangrijke kwestie met moeilijke keuzes waarvan de gevolgen nog niet te overzien zijn. Wie neemt daar de verantwoordelijkheid voor? Niet de politicus in verkiezingstijd. Ondanks de veeleisende functie behoren politici tot de een van de laagst gewaardeerde beroepsgroepen, volgens recent onderzoek.


Steeds vaker gaat het om vorm boven inhoud, om controverse boven debat, uit angst om de aandacht van het snel verveelde publiek en de media kwijt te raken. De vereniging zoekt het debat en de inhoud op. We schrijven in ‘Woningmarkt in beweging’ waar de politiek rekening mee zou moeten houden. Grote belangen, grote gevolgen, belangrijke keuzes. Inhoud en visie, dát is onze bijdrage. Zodat u straks bewust en weloverwogen zult kiezen.

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

dinsdag 13 april 2010

Een echte economenstudie

Bij Vereniging Eigen Huis studeren we momenteel hard op alle plannen en analyses die de afgelopen tijd zijn gelanceerd ten aanzien van de woningmarkt. Over één daarvan, ‘Hervorming van het Nederlandse woonbeleid’ van het Centraal Planbureau (CPB), wil ik het kort hebben. Het is een echte economenstudie. Als de overheid zich overal buiten houdt (inclusief de woningmarkt), gaat alles beter.

Ik ben zelf gepromoveerd in de macro-economie, dus over economen uit mijn mond niets dan goeds. Maar economen weten zelf als de besten dat je hun studies in veel opzichten met een korrel zout moet nemen. De wereld zit nu eenmaal gecompliceerd in elkaar en dat vat je niet 1-2-3 samen in een economisch model. Het mooie van het CPB is dat zij dat ook altijd zelf ruiterlijk toegeeft (p. 12-13): “Onze op de empirie gebaseerde kennis van relevante gedragsreacties is op onderdelen echter beperkt. (…) Dit noopt tot enige relativering van de kwantitatieve effecten die hervormingen van het woonbeleid volgens de modelberekeningen zullen hebben.”

Een economisch model kent veronderstellingen over hoe mensen handelen. Bijvoorbeeld of zij een huis willen huren of kopen. Het CPB heeft hierop een geheel eigen kijk (p. 102): “Elk representatief huishouden wordt geacht vraag uit te oefenen naar woningdiensten van zowel een koopwoning als een huurwoning. Een huishouden besteedt een deel van zijn inkomen aan een koopwoning en een deel aan een huurwoning.” Tja.

Wellicht ernstiger is dat het model uitgaat van één uniforme prijsontwikkeling voor alle koopwoningen (p. 81). Dit is merkwaardig als je vervolgens varianten berekent waarin je goedkopere en duurdere woningen verschillend behandelt.

Klein detail tot slot: het model is gebaseerd op cijfers uit het jaar 2005. Dat sindsdien een crisis heeft toegeslagen en de situatie in de economie en op de woningmarkt anno 2010 nog steeds zeer precair is, noopt tot extra voorzichtigheid. Zeker bij het voetstoots volgen van economenstudies. Laten wij deze vooral blijven aanvullen met praktijkervaring en een flinke dosis gezond verstand.

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

maandag 12 april 2010

Halve waarheden over de hypotheekrenteaftrek (deel 2)

Bob Maas Het verbaast mij iedere keer opnieuw hoe de discussie over de hypotheekrenteaftrek zo’n eigen leven is gaan leiden. Bijna geheel los van de brede context van de woningmarkt en meestal alleen benaderd vanuit een bepaalde ideologie of een bepaalde discipline. Het gaat vaak alleen over overwegingen die de inkomenspolitiek betreffen of men focust heel beperkt op de fiscaliteit. Het gaat vrijwel nooit over de woningmarkt als geheel, het functioneren daarvan en hoe dat beter kan. Ook in het kader van de bezuinigingen zou het zoveel beter zijn als het onderwerp binnen de allesomvattende setting van de woningmarkt zou worden besproken. Welk enorm bedrag zou de overheid besparen én zou het opleveren als de woningmarkt goed zou functioneren?

Het feit dat de hypotheekrenteaftrek al zo lang het stokpaardje is van bepaalde politieke partijen heeft er aan bijgedragen dat er nogal ‘eng’ over de renteaftrek wordt gedacht. Velen zijn daardoor blijkbaar een beetje gehersenspoeld en niet meer in staat om wat verder te denken. Zo sprak ik afgelopen week iemand aan de telefoon die het argument herhaalde dat de renteaftrek de hogere inkomens zoveel meer bevoordeelt dan de lagere inkomens. "We moeten nu echt stoppen met het subsidiëren van de rijken", zei hij stellig. Toen ik antwoordde dat hetzelfde argument op iedere aftrekpost van toepassing is, viel het een beetje stil. "Ja," zei ik, "je kunt je ook afvragen waarom iemand met een hoog inkomen die bijzondere ziektekosten in aftrek brengt daar meer van terugkrijgt van de fiscus dan iemand met een laag inkomen. Hetzelfde bij aftrekbare studiekosten." De beller had daar weer goede argumenten tegenin kunnen brengen, maar ik merkte al snel dat de publieke discussie - beperkt als die is - hem daar niet in getraind had.

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

donderdag 8 april 2010

Verse cijfers!

Vanmorgen waren ze er weer: verse cijfers! Nieuwe woningmarktcijfers van leverancier NVM. Het gaat iets beter met de woningverkopen, of eigenlijk iets minder slecht, volgens voorzitter Ger Hukker. Het is dan ook maar in welke regio je kijkt, want in de noordelijke provincies en ook in Flevoland, Zeeland en Limburg gaat het slecht. Daar worden nog steeds minder huizen verkocht en als er eindelijk een koper is gevonden, betaalt die doorgaans veel minder dan de verkoper dacht te vangen.

Maar natuurlijk gaan de meeste persvragen toch over de politiek en de renteaftrek. Wat merken de makelaars daarvan? Heel veel ongerustheid, volgens Hukker. Diezelfde vraag is aan mij gesteld, is er onrust bij leden van Vereniging Eigen Huis? Niet toevallig merken we hetzelfde op: grote onzekerheid bij kopers en verkopers. Mensen willen wel verhuizen, maar velen durven het niet aan. Lukt het nog om het oude huis goed te verkopen en krijg ik nog zekerheden bij een nieuwe hypotheek? Daarbij: kopers kijken steeds vaker naar de brutomaandlasten. Dat is ten slotte het bedrag dat de bank op de 1e van iedere maand van je rekening afhaalt. Wat er op de 15e van de belastingdienst bijkomt, lijkt opeens niet zo zeker meer. Steeds meer mensen bouwen om die reden hun eigen veiligheidsbuffer in.

Volgens de makelaars duren bezichtigingen nu twee keer zo lang: het eerste uur om het huis te bekijken, het tweede uur om over de hypotheek, de renteaftrek en de risico’s te praten. Bij ons neemt het aantal terugbelafspraken toe om leden te helpen bij de beslissing over de koop of verkoop van het eigen huis. Helaas is het aantal mensen dat het aandurft om te verhuizen naar een andere eigen woning nog steeds maar de helft vergeleken met een paar jaar geleden. Nederland zit vast. Niet alleen in de file op weg naar zijn werk, maar ook vast in zijn huis. Dus perspectief uit Den Haag graag, dan komt het land weer in beweging.

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

woensdag 7 april 2010

Ongestropdast door het leven

Als Vereniging Eigen Huis voor de camera naar haar opvatting wordt gevraagd, willen we natuurlijk een beetje representatief overkomen. In ons geval betekent dat dat we er niet uit willen zien als een bankdirecteur. Daarom doet medeblogger en woordvoerder Hans André de la Porte ook altijd snel zijn stropdas af als er een camera in de buurt komt. Omdat ikzelf al langere tijd ongestropdast door het leven ga als eerbetoon aan prins Claus, heb ik me wat dat betreft in het geheel niet hoeven aanpassen.

Representatief zijn betekent voor Vereniging Eigen Huis daarnaast dat we opkomen voor onze leden en - breder - voor onze achterban van eigenwoningbezitters. Wij respresenteren als het ware hun belangen. Dat doen we in de pers, in Den Haag, alsook in discussies met diverse marktpartijen. Dit doen wij op grond van 36 jaar ervaring met vraagstukken op de woningmarkt. De vereniging heeft in die periode erg veel kennis en ervaring opgedaan over wat effecten van maatregelen kunnen zijn op de woningmarkt, op de woonlasten en op de waarde van eigen woningen.

In sommige opzichten kunnen we onze leden en onze achterban daarentegen juist niet representeren. Zo heeft de vereniging geen opvatting over inkomenspolitieke vraagstukken. Of dat de mate waarin verschillende inkomenscategorieën baat hebben bij de hypotheekrenteaftrek eerlijk is of niet. En hoe bezuinigingen op de woningmarkt in politiek opzicht moeten worden afgewogen tegen versobering van onderwijs, zorg of veiligheid weten wij al evenmin. Daarin kan Vereniging Eigen Huis de mensen niet representeren. Dus peilen we juist daarover uw mening. Omdat u zelf mag kiezen of u de peiling invult of niet - zelfselectie wordt dat genoemd - is de uitkomst in statistisch opzicht niet op voorhand representatief voor alle mensen in Nederland, noch voor al onze leden. Voor de zekerheid leggen we daarom de uitkomsten begin mei nog naast die van een schaduwonderzoek dat wél statistisch representatief is. Meten is weten tenslotte.

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

dinsdag 6 april 2010

Halve waarheden over de hypotheekrenteaftrek (deel 1)

Bob MaasJe kan de radio of de tv niet aanzetten of er wordt gediscussieerd over de hypotheekrenteaftrek. Mij bekruipt dan al snel het gevoel van ‘kon ik maar even commentaar geven’. Ik heb dan de neiging om de telefoon te pakken en ze te bellen. Want dan kan ik ze vertellen hoe het wel zit en hoe ver zij er naast zitten. Dat is namelijk het probleem met de hypotheekrenteaftrek: het is een complex onderwerp waar maar weinigen het fijne van weten. Veel mensen hebben vanuit hun politieke overtuiging een ‘voorgeprogrammeerde’ opvatting over de renteaftrek en anderen praten vanuit hun eigen beperkte ervaring. Dat schiet niet op en vertroebelt het beeld alleen maar. De werkelijke feiten, dáár moet het over gaan.

Het gaat al mis bij simpele feiten als de reden waarom de renteaftrek in het leven is geroepen. Niet als maatregel om het eigenwoningbezit te bevorderen, maar – belastingtechnisch gezien - als logische keerzijde van het feit dat de inkomsten uit woningverhuur werden belast. We praten dan over eind 19de eeuw (1893), een tijd waarin de meeste woningen in handen waren van een beperkt aantal welgestelden. De functie ‘eigenwoningbezit bevorderen’ is er pas later (m.n. in de naoorlogse periode) door de politiek aan toegevoegd. Niet dat het veel uitmaakt, maar toch goed om te weten dat we praten over een maatregel die al meer dan 115 jaar oud is.

Het argument dat (mede) door de hypotheekrenteaftrek de huidige huizenprijzen zo hoog zijn opgedreven, kan dus direct van tafel. De oorzaak is heel simpel. Enerzijds is de leencapaciteit van huishoudens in de afgelopen decennia sterk gestegen door inkomensgroei, groei van het aantal tweede inkomens dat geheel mocht meetellen voor de financiering, de relatief lage hypotheekrente en de ruimere verstrekkingsnormen van financiers. Anderzijds reageerde het woningaanbod hier niet of nauwelijks en bleef deze vèr achter bij de snel groeiende vraag. Daardoor kon het niet anders dan dat de huizenprijzen snel omhoog gingen. Tot bijna 20% in één jaar tijd (eind jaren ’90).

Beperking hypotheekrenteaftrek? Ik ben benieuwd wat jullie erover denken. Reageer hieronder, of doe mee met de peiling hypotheekrenteaftrek.

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

zondag 4 april 2010

Zo naturel mogelijk en geen ruitjes graag

Rob MulderIngewijden kijken er waarschijnlijk niet meer van op, maar voor mij is het wennen. Het is me in één week al twee keer overkomen. Het begint met de redactie van een bekend tv-programma die enthousiast opbelt. Ze gaan een item wijden aan bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek. Vereniging Eigen Huis mag natuurlijk niet ontbreken.

"Is er iemand beschikbaar? Mooi! En wat gaat hij of zij dan precies zeggen? Interessant! Maar hoe zit het dan precies met dat en dat aspect? En wat vinden jullie dan precies hier en daar over? En kun je al iets zeggen over de voorlopige uitslag van de peiling? Oh, is die pas drie dagen in de lucht? Maar in drie dagen al wel meer dan 70.000 keer ingevuld? Zo hé! Door bijna de helft niet-leden? Nou nou! Interessant hoor, don’t call us, we’ll call you." En dan hoor je dus niks meer. Op zich geen ramp, want Vereniging Eigen Huis heeft over belangstelling niet te klagen. Maar het is qua omgangsvormen en –normen wel even wennen voor mij. Het zou toch netjes zijn als je even te horen zou krijgen dat het niet doorgaat.

Afgelopen vrijdag verliep het nog vreemder. Een discussieprogramma had al uitgebreid met een collega van de persafdeling gesproken en had – geheel volgens het patroon – daarna niets meer van zich laten horen. Totdat een bevriende hoogleraar hen weer op mijn pad stuurde. Of ik zaterdag in de uitzending wilde komen.

Minimaal drie kwartier telefonisch gesproken met de redactie over onze standpunten. En zowaar, ik werd uitgenodigd per e-mail, inclusief parkeerinstructies en make up- en kledingadvies: zo naturel mogelijk, geen kleine ruitjes en grote vlakken wit en/of zwart, dit in verband met vervorming van het tv-beeld thuis. Mijn komst werd zelfs op twitter aangekondigd. Maar om tien uur ’s avonds ging de telefoon. "De redactie heeft, vanwege de samenstelling van de gasten, toch besloten u niet uit te nodigen." Nou ja, kon ik in elk geval mijn ruitjesoverhemd weer aan.

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

De onvoorspelbare voorspelbaarheid van de media

Hans André de la PorteDe onvoorspelbare voorspelbaarheid van de media bereikte deze dagen het voorlopige hoogtepunt van het jaar. Er liggen nog veel maanden voor ons, maar mij verbaast onderhand niets meer. Ik kan bijna aftellen naar het tijdstip (zo rond half elf, na de koffieronde op de redacties) dat de pers gelijktijdig belt met de openbaring dat ze eens na hebben zitten denken over de hypotheekrenteaftrek en tot de conclusie komen dat het ‘een verdomd ingewikkelde zaak is’. En of ik het eens heel simpel voor de lezers, luisteraars of kijkers kan uitleggen. Kan ik ook even voorrekenen hoeveel het de gemiddelde Nederlander gaat schelen als ‘ie verdwijnt, die renteaftrek? Nee, dat kan ik niet, maar vooruit, wat voor hypotheek heeft de journalist zelf? Misschien dat dat de zaak duidelijker maakt. Maar geen journalist blijkt zichzelf representatief te achten voor de gemiddelde Nederlander.

Inmiddels groeit het lijstje verzoeken en afspraken. Een korte reactie in ‘Knooppunt Kranenbarg’ op Radio 2, altijd met plezier. Bij BNR Nieuwsradio was nog niet doorgedrongen dat Van Middelkoop nu ook minister van Wonen is. Dat levert een raar gesprek op. Samen met hoogleraar Peter Boelhouwer van de TU Delft in een lange uitzending van Radio West reageren op vragen van luisteraars. Daar hoor je hoe de ideeën uit het bezuinigingsboek ‘wonen’ worden beleefd in de samenleving.

De Telegraaf doet in ieder geval zijn reputatie als ‘Actiekrant van Nederland’ deze week eer aan: dagelijks vlammende betogen tegen ‘de linkse partijen die ons huis belagen’. Steeds met grote koppen, onheilspellende woorden en veel inkt gebracht. Genuanceerder gaat het in het Algemeen Dagblad en De Volkskrant. Daar lees je aandacht en waardering voor onze peiling en de open en onbevangen opstelling van de vereniging.

Gelukkig draait niet alles om de renteaftrek. Ik probeer mijn hoofd te houden bij de andere onderwerpen van de week: drie kwartier live Vara-televisie met Erna Kortlang van de KNB over het kopen en verkopen van een huis en de rol van de notaris. In De Ombudsman onze oproep aan gemeenten die hun burgers niet in de steek mogen laten als woningen beschadigd raken door grote bouwprojecten. Zaterdagavond naar Kassa om te vertellen dat woonlastenverzekeringen jarenlang de duurste neppolissen waren die er bestonden.


Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

vrijdag 2 april 2010

Kamikaze op de woningmarkt

Bob MaasHet duizelt me. Het lijken wel de dolle dwaze dagen bij de Bijenkorf, maar dan op de woningmarkt. Een stortvloed aan ‘aanbiedingen’ wordt over ons uitgestort en iedereen begint als een gek te graaien. Bezuinigingsvoorstellen, verkiezingsprogramma’s, rapporten en ga zo maar door. Het moet anders, het moet beter en het moet vooral goedkoper. Er moet immers fors bezuinigd worden.

Iedereen die een beetje met het beleid op de woningmarkt te maken heeft, loopt inmiddels hijgend rond. Er moet veel gelezen en bestudeerd worden, kort overleg, lange vergaderingen, reacties formuleren, de pers te woord staan en ga zo maar door. Teveel eigenlijk om in een kort tijdsbestek te behappen.

Natuurlijk is het de kunst om het hoofd koel te houden. De wereld vergaat niet in één dag en dat zal zeker ook voor de woningmarkt gelden. Pas bij de vorming van een nieuw kabinet wordt besloten welke bezuinigingsmaatregelen er worden genomen. Op die manier probeer ik mezelf een beetje gerust te stellen, maar dat lukt toch niet helemaal.

Als je ziet met welk gemak er maatregelen worden voorgesteld met verstrekkende gevolgen, dan lijkt het wel of er een aantal kamikazepiloten aan het stuur zit. Hebben ze wel goed in de gaten wat de gevolgen zijn als de woningmarkt verder onderuit gaat? Je zou verwachten dat dat bij iedereen goed tussen de oren zit, maar daar ben ik allesbehalve gerust op.

Gaan we hals over kop besluiten wat er met de woningmarkt moet gebeuren met alle gevolgen van dien? Of stuurt de overheid eerst aan op vertrouwen, tracht zij de doorstroming te bevorderen en de schade zoveel mogelijk te beperken? Dat er echt wat op de woningmarkt moet gebeuren staat vast, maar als daarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen wat in de huidige situatie moet gebeuren en wat op de wat langere termijn moet gebeuren, ben ik bang dat de woningmarkt op een crashkoers zit.

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

donderdag 1 april 2010

NOS Chat over de hypotheekrenteaftrek

Rob MulderAfgelopen vrijdag was ik te gast bij NOS chat. Een half uur vraag en antwoord over de hypotheekrenteaftrek onder leiding van Eva Jinek. Ik heb daar veel reacties op gekregen. Mensen vinden het vooral leuk dat je in zo’n chat de tijd kunt nemen om ingewikkelde zaken eens rustig uit te leggen. Op televisie heb je daar vaak maar een paar seconden voor, op de radio soms een aantal minuten. Daarbij vergeleken is een half uur internet chat natuurlijk een ongekende luxe.

Die tijd had ik overigens ook hard nodig, want de kijkers hadden zeer uiteenlopende vragen voor mij in petto. Sommige vragen zijn relatief eenvoudig uit te leggen (wat is dat eigenlijk: hypotheekrenteaftrek?) Andere vragen zijn zo lastig te beantwoorden dat je ze eigenlijk het liefst zou willen overslaan. Wat ik zelf een heel lastige vind, is de vraag waarom het nu volgens Vereniging Eigen Huis zo erg is als de hypotheekrente boven een bepaalde grens wordt beperkt. De sterkste schouders kunnen toch zeker wel de zwaarste lasten dragen, vragen mensen zich af?

Nu is dat laatste natuurlijk niet aan Vereniging Eigen Huis om te beoordelen. Of de hoge inkomens meer moeten betalen, of juist minder, is bij uitstek een politieke vraag. En die vragen laten wij als consumentenorganisatie graag over aan de politici. Maar aan ons is het wel de taak om uit te leggen welke gevolgen het heeft voor de woningmarkt. Ik heb inmiddels een beetje kunnen oefenen, dus het antwoord kan korter zijn dan tijdens de chat. En het blijft verrassend. Namelijk: als de hypotheekrenteaftrek op dure woningen wordt beperkt, zullen mensen die die hogere woonlasten niet kunnen of willen betalen, uitwijken naar een goedkoper alternatief. Aan de ‘onderkant’ van de koopwoningmarkt ontbreekt deze mogelijkheid, waardoor dáár de huizenprijzen stijgen. Terwijl je zou verwachten dat zo’n maatregel alleen de hogere inkomens treft, maakt zij het voor starters nog moeilijker een huis te kopen. En dat is vast niet de bedoeling….

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek