donderdag 22 april 2010

AFM schiet uit de heup

Woensdag 21 april - aan het eind van de middag, toen veel mensen op weg naar huis waren - kwam de AFM met strengere regels voor nieuwe hypotheken. Waarom? Omdat het kan. Onder het motto 'wij moeten de consument tegen de gretige geldverstrekkers en vooral tegen zichzelf beschermen' vaardigt de AFM regels uit die volgens Vereniging Eigen Huis onnodig en onverstandig zijn. Bovendien zijn ze ook nog eens beroerd getimed. Zijn extra regels nodig? Nee, dat zijn ze niet. Banken zijn door de nieuwe gedragscode veel terughoudender met hoge hypotheken en huizenkopers zijn veel voorzichtiger dan een paar jaar geleden. Hypotheken die hoger zijn dan de bekende norm van 4,5 keer het bruto inkomen, komen steeds minder voor en moeten door de geldverstrekker goed worden gemotiveerd. Op papier, en de AFM kijkt over de schouder mee. Als er meer wordt geleend zonder deugdelijke argumenten kan de AFM optreden. Met boetes of door de vergunning in te trekken.

Maar gisteren ging de AFM dwars door de politieke discussie over de renteaftrek en lanceerde nog strengere hypotheekregels. Gezinnen mogen minder lenen dan de norm, alleenstaanden meer. Dat gaat in de echte wereld niet werken. Mensen kopen alleen een huis, vinden een partner, krijgen kinderen en hebben volgens de nieuwe regels misschien wel 30% teveel hypotheek geleend. Ook nieuw bij de AFM: de kosten koper mag je nog steeds lenen, maar wel graag in zeven jaar terugbetalen. Dat komt op bijna 300 euro extra maandlasten bij een gemiddeld huis van 250.000 euro. Dat maakt het eigen huis al direct veel duurder en voor veel mensen onbetaalbaar.

Het enige resultaat van de strengere AFM regels is dat huizenkopers, in deze onzekere tijden over de toekomst van de renteaftrek, nog meer ontmoedigd worden om eigenwoningbezitter te worden. De woningmarkt krabbelt net een beetje overeind, maar staat nog wankel op slappe knieën, en daar komt de AFM om het volgende obstakel in de hordeloop van de koper te plaatsen. Niet omdat het gericht en doeltreffend is, maar omdat het kan. Dat is schieten uit de heup.


Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

2 opmerkingen:

  1. Ik deel uw mening, zij het een stuk feller. Er wordt onvoldoende gezien wat hier gebeurt. Tot vorige week was het stuk nog van de AFM. De minister heeft het overgenomen. Nu is het dus een politiek of ambtelijk rapport geworden. Leest u het vanuit dat perspectief nog eens. Volgens mij is daardoor een aantal redeneringen van AFM onhoudbaar geworden! Ook al is het gezinsverhaal vervallen. Immers, op pagina 21 t/m 24 redeneert AFM, en nu dus ook Financiën, als volgt:

    Er wordt inmiddels veel voorzichtiger verstrekt. AFM stelt dat zorgvuldiger verstrekt wordt vanwege liquiditeitsproblemen en voorzichtigere consumenten. Om te voorkomen dat de markt terugvalt in oude gewoonten [als de liquiditeitsproblemen voorbij zijn], moet het restantpakket maatregelen, waaronder de LTV-maatregel, doorgevoerd worden. Dat klopt niet.

    Verminderde liquiditeit leidt tot een hogere rente. Niet tot aangepaste verstrekkingsnormen. Dat wordt in de markt bevestigd door het toegenomen verschil tussen rente voor hypotheken met en zonder NHG. Zoals u ook al aangeeft, wordt er voorzichtiger verstrekt omdat er meer toezicht is. Dat kan AFM echter niet als argument om haar plannen door te zetten aanvoeren omdat daarmee de noodzaak van de maatregelen vervalt. En AFM dus zelf zou aangeven dat het rapport in de prullenbak kan.

    AFM geeft ook aan niet goed te kunnen bepalen in hoeverre de LTV-maatregel negatieve gevolgen heeft voor de huizenmarkt. Alle andere marktpartijen vrezen het ergste. Op pagina 21 is dat volgens AFM haar zorg niet. Toekomstige kredieten moeten verantwoord verstrekt worden. Welke gevolgen dat heeft voor de huidige consument, is niet AFM’s pakkie an. Waarop baseert AFM dat een goede marktwerking haar zorg niet is? Waarom verdient de toekomstige huizenbezitter meer bescherming tegen mogelijke crisissituaties dan de huidige huizenbezitter in zo’n crisissituatie? In mijn omgeving vang ik al geluiden op dat inmiddels de eerste te koop staande huizen gekraakt worden! Niet de zorg van AFM? Ook niet van de politiek? Rechtvaardigt het voorkomen van terugvallen in oude gewoontes nu echt het risico dat gepaard gaat met nog minder vertrouwen van consumenten in de huizenmarkt? En publicatie tijdens een crisis? Is het verbeterde toezicht echt onvoldoende bescherming?

    En dan merkt AFM nog op dat de huizenkoper toch al voorzichtig is geworden omdat zij weinig vertrouwen in de economie hebben. Dat zien ze dus wel. Volgens AFM is het voor haar geen optie om ter wille van marktomstandigheden de ogen te sluiten voor de risico’s die consumenten lopen bij hypothecaire kredietverlening. Realiseert AFM zich niet dat zij, door het publiceren van dit rapport, zonder voorafgaand zorgvuldig gevolgenonderzoek, zelf een risico is voor miljoenen consumenten met een hypotheek? En realiseert de politiek zich dat ook niet?

    Bemoedigend is dat ik lees dit pas het begin is. De LTV-overgangsmaatregel is voor onbepaalde tijd. Dat betekent dus dat we over een jaar of twee alsnog het verbod op het meefinancieren van de overdrachtsbelasting tegemoet kunnen zien. Anders noem je het niet langer een overgangsmaatregel. Op bladzijde 12 lees ik dat verdergaande maatregelen op dit moment niet proportioneel zijn. Dit is dus pas het begin! De regelzucht, of nee, de ‘interpretaties van de regels’, zijn nog lang niet voorbij.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. De 4,8 maal het jaarsalaris is een rampzalige regel van het AFM. Het blokkeert de doorstroming van goedkopere naar duurdere middenklasse huizen omdat de doelgroep voor deze huizen geen hypotheek kunnen krijgen. Bij een inkomen van €100.000,-- mag je €480.000,-- lenen. Bij een belasting van 52% en een rente van 5,5% is dan de rentelast 13% van het netto inkomen.Is dit veel of weinig?
    Wordt gekeken naar de EU richtlijn voor huurders is dit extreem weinig. Immers deze richtlijn zegt zegt dat bij een inkomen van €33.000,-- €648,-- per maand huur mag worden betaald. Bij een belasting op inkomsten van 42%, is dan de woonlast 40%. Dit is DRIE maal zoveel als de AFM voor de banken als veilig beschouwt voor een hypotheekverstrekking. Geen wonder dat de hele wereld Nederlandse hypotheken veilige beleggingen vindt. Deze onvoorstelbaar grote veiligheidsmarge zet de koophuizen markt op slot doordat voor de woningen aan de bovenkant van de middenklasse (5 tot 8 ton) geen hypotheek meer is te verkrijgen door de doelgroep. Doorstroming van een goedkoop huis naar een duurder huis is dus niet mogelijk en daarmee staat alles op slot. Wie kan de AFM realiteitszin bij brengen?
    Piet.

    BeantwoordenVerwijderen