dinsdag 6 april 2010

Halve waarheden over de hypotheekrenteaftrek (deel 1)

Bob MaasJe kan de radio of de tv niet aanzetten of er wordt gediscussieerd over de hypotheekrenteaftrek. Mij bekruipt dan al snel het gevoel van ‘kon ik maar even commentaar geven’. Ik heb dan de neiging om de telefoon te pakken en ze te bellen. Want dan kan ik ze vertellen hoe het wel zit en hoe ver zij er naast zitten. Dat is namelijk het probleem met de hypotheekrenteaftrek: het is een complex onderwerp waar maar weinigen het fijne van weten. Veel mensen hebben vanuit hun politieke overtuiging een ‘voorgeprogrammeerde’ opvatting over de renteaftrek en anderen praten vanuit hun eigen beperkte ervaring. Dat schiet niet op en vertroebelt het beeld alleen maar. De werkelijke feiten, dáár moet het over gaan.

Het gaat al mis bij simpele feiten als de reden waarom de renteaftrek in het leven is geroepen. Niet als maatregel om het eigenwoningbezit te bevorderen, maar – belastingtechnisch gezien - als logische keerzijde van het feit dat de inkomsten uit woningverhuur werden belast. We praten dan over eind 19de eeuw (1893), een tijd waarin de meeste woningen in handen waren van een beperkt aantal welgestelden. De functie ‘eigenwoningbezit bevorderen’ is er pas later (m.n. in de naoorlogse periode) door de politiek aan toegevoegd. Niet dat het veel uitmaakt, maar toch goed om te weten dat we praten over een maatregel die al meer dan 115 jaar oud is.

Het argument dat (mede) door de hypotheekrenteaftrek de huidige huizenprijzen zo hoog zijn opgedreven, kan dus direct van tafel. De oorzaak is heel simpel. Enerzijds is de leencapaciteit van huishoudens in de afgelopen decennia sterk gestegen door inkomensgroei, groei van het aantal tweede inkomens dat geheel mocht meetellen voor de financiering, de relatief lage hypotheekrente en de ruimere verstrekkingsnormen van financiers. Anderzijds reageerde het woningaanbod hier niet of nauwelijks en bleef deze vèr achter bij de snel groeiende vraag. Daardoor kon het niet anders dan dat de huizenprijzen snel omhoog gingen. Tot bijna 20% in één jaar tijd (eind jaren ’90).

Beperking hypotheekrenteaftrek? Ik ben benieuwd wat jullie erover denken. Reageer hieronder, of doe mee met de peiling hypotheekrenteaftrek.

Laat ook uw stem horen! Doe mee aan de peiling hypotheekrenteaftrek

2 opmerkingen:

  1. Beste Bob, het feit dat andere mensen over de besteding van 'jou' inkomen praten komt nooit op een 'goed moment'. Het zou toch eens aardig zijn als er eens iets meer aandacht werd besteed aan de feitelijke discussie wie nu eigenlijk de HRA betaald waar men voor in aanmerking kan komen zodra men een huis koopt en daarvoor een hypotheek afsluit. Indien de gemiddelde verhuisfrequentie inderdaad in de orde van ca. 7 ligt betekend dit dat men voor de toegestane maximum periode van 30 jaar HRA plusminus 5 maal een huis koopt. Iedere keer houdt de overheid bij een dergelijke transactie zijn hand op om de 6% overdrachtsbelasting te innen terwijl er verder geen tegenprestatie tegenover staat. Maw die ODB van 6% is dus een gedeeeltelijke voorfinanciering van de HRA die men kan aanvragen. Daarnaast heeft men bedacht dat een ieder die niet een huis huurt maar koopt een 'extra' belasting op te leggen in de vorm van huurwaardeforfait waardoor de uiteindelijke aftrek wordt gereduccerd. Om in aanmerking te komen voor een hypotheek van een bepaald bedrag moet men als zekerheid een inkomen kunnen overleggen dat in verhouding staat tot het te lenen bedrag en verder moet het onderpand ook een zekere waarde vertegenwoordigen voordat men die lening ook daadwerkelijk krijgt (maw de Bank loopt geen risico maar de koper wel!). Afhankelijk van het inkomen komt men in aanmerking voor de HRA waarvan het percentage gerelateerd is aan de hoogte van het inkomen. Indien men het gelukt heeft om in het hoogste tarief te vallen dan lijkt het wel alsof men meer terugkrijgt dan iemand die in een tarief daaronder valt maar men moet niet vergeten dat men ook (veel) meer inkomstenbelasting betaald. Hoe men het ook draait of keert, uiteindelijk betaald de koper alles zelf, i.e. overdrachtsbelasting, huurwaardeforfait, inkomstenbelasting, etcetera. Er zijn nog steeds veel individuen die beweren dat zij meebetalen aan de HRA van de huizenbezitters hetgeen dus feitelijk onjuist is omdat de bezitter van een woning het 'recht' zelf financieerd. Tevens ben ik van mening dat het huidige schijventarief (belasting) het doorschuiven naar 'duurdere' woningen enigzins bevorderd wanneer het inkomen over de jaren stijgt. Naar mijn mening zou de overheid nog verder kunnen stimuleren door de overdrachtsbelasting van 6% bij elke aankoop aan te passen naar een model waarin men deze slechts eenmaal over een totale aankoopsom dient af te dragen. Dit laatste betekend dus wanneer men bijvoorbeeld voor de 1ste woning Euro 200.000,- betaald men daar 6% over betaald en wanneer men besluit door te schuiven naar een woning van Euro 300.000,- niet 6% van de prijs van het nieuwe huis moet afdragen maar slechts over het verschil in aanschafprijs tussen beide woningen, i.e. 6% over Euro 100.000,-.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Hypotheekrenteaftrek (HRA) is een complex onderwerp.. zo complex dat blijkbaar zelfs de deskundigen van Vereniging Eigen Huis elkaar tegenspreken! Bob Maas geeft aan dat het argument dat de huizenprijzen (mede) door het bestaan van HRA zo hoog zijn opgedreven direct van tafel kan. Dit omdat de oorzaak gelegen is in de gestegen leencapaciteit (onder aanvoering van de groei van het aantal tweede inkomens dat mocht meetellen) zonder verandering aan de aanbodzijde van de markt. Hans Andre de la Porte blogt echter letterlijk: "Daarbij: kopers kijken steeds vaker naar de brutomaandlasten". Dit impliceert m.i. dat de consument bereid is een hogere prijs voor een woning neer te tellen met HRA dan zonder HRA. Overigens denk ik (met mijn eigen beperkte ervaring, inclusief een economische opleiding op HBO-niveau) wel dat de verklaring van Bob Maas hout snijdt, en inderdaad de belangrijkste oorzaak voor de enorme prijsstijgingen uit het verleden waren. Er zit echter m.i. zeker ook een stukje HRA verwerkt in het prijspeil van de woningen (het zat er al voor de grote prijsstijgingen in, maar het absolute aandeel is door de prijsstijgingen steeds groter en belangrijker geworden).

    BeantwoordenVerwijderen