maandag 26 april 2010

Halve waarheden over de hypotheekrenteaftrek (deel 3)

Bob MaasIk vertrouw economen niet meer. En vooral topeconomen niet. Toen ze de samenleving konden behoeden voor alle financiële ellende die over ons is uitgestort, hoorden we ze niet. En nu we in een crisis verkeren, komen ze met adviezen die er in feite op neerkomen dat de woningmarkt nog maar verder onderuit gehaald moet worden. Het ergste vind ik nog dat die adviezen gebaseerd zijn op onvolledige en verkeerde informatie. Zo ook in het onlangs verschenen rapport van de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (CSED) van de SER. Centraal in dit rapport staat de omvangrijke hypotheekschuld die Nederland heeft. Met 621 miljard is dit de hoogste van Europa. Conclusie: dit levert veel risico op voor individuele huishoudens, voor de markt en voor de overheidsfinanciën in verband met de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrenteaftrek moet daarom maar beperkt worden.

Wat de economen van het CSED blijkbaar niet weten, is dat die 621 miljard het bedrag is dat aan hypothecaire geldleningen is ingeschreven bij het Kadaster. Wat in het bedrag niet zit, is wat er aan aflossingen is opgebouwd, bijvoorbeeld in de spaarpolissen van spaarhypotheken. En dat zijn er nogal wat. Neem mijn spaarhypotheek bijvoorbeeld. Ooit afgesloten voor een bedrag van bijna 82.000 euro, maar inmiddels heb ik bijna 45.000 euro in de spaarpolis opgebouwd als aflossing. In termen van risico heb ik nog 37.000 euro te gaan en niet 82.000 euro. Als ik voorzichtig veronderstel dat 40% van die 621 miljard al is opgebouwd als aflossing, dan resteert voor Nederland een netto hypotheekschuld van circa 375 miljard. En dat is andere koek. Zouden we dan nog steeds de hoogste hypotheekschuld van Europa hebben?

En oh ja, laat u niet door de topeconomen van het CSED misleiden, want u kunt echt geen 125% van de waarde van een woning lenen. Dat is maximaal 125% van de executiewaarde. Als die laatste 85% van de vrije verkoopwaarde bedraagt, komt u met een hypotheek niet verder dan circa 106% van de woningwaarde. En toevallig, die extra 6% hebt u nodig om dat enorme bedrag aan overdrachtsbelasting mee te financieren in de hypotheek.

We stellen tegenwoordig veel strengere eisen aan financiële adviseurs, bankiers en verzekeraars. Misschien moeten we dat ook met economen doen. Wilt u een goed beeld krijgen van de financiële situatie van Nederlandse huishoudens, kijkt u dan eens naar deze tabel. En als u wilt weten wat wel de juiste feiten zijn en hoe het wel verder moet met de woningmarkt, kan ik u de volgende documenten aanraden:

Hoe denkt u hierover? Welke ontwikkelingen ziet u? Laat het me weten en plaats hieronder uw reactie.

5 opmerkingen:

  1. De mening dat de woningmarkt onderuit gehaald wordt als er aan de hypotheekrenteaftrek wordt getornd, is net zo goed niet onderbouwd. De hypotheekrenteaftrek is op termijn onhoudbaar. Met beleid afbouwen zal de doorstroming op de woningmarkt uiteindelijk allen maar ten goede komen en daar is iedereen bij gebaat.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Het is natuurlijk duidelijk wat de overheid wilt met een beperking/afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, nl. besparen. Echter, hierbij 2 bemerkingen:
    1) Levert een afschaffing van de hypotheekrenteaftrek op iets langere termijn ook netto een besparing op voor de overheid, of juist niet? Stel dat de woningmarkt door deze maatregel voor enkele jaren stilvalt (tot de huizenprijzen door inflatie terug op peil zijn), dan loopt de overheid een enorm bedrag mis in de vorm van overdrachtbelasting. Stel dat de huizenbezitter zijn gemiste renteaftrek compenseert door minder uit te geven aan andere zaken, dan gaat dit ten koste van de economische aktiviteit met een verder stijgende werkloosheid tot gevolg.
    2) Het afschaffen van de renteaftrek gaat waarschijnlijk een zekere invloed hebben op de huizenprijzen. Nu, persoonlijk denk ik dat een eventuele daling van de huizenprijzen zeer beperkt zal zijn. Het overgrote deel van de huizenbezitters voelt geen druk om te verkopen en zal zijn woning dan ook niet onder de prijs verkopen. Ik verwacht trouwens dat de huizenprijzen door hyperinflatie enorm zullen stijgen. Anderzijds is het een bijna perverse poging van de overheid om huizenbezitters - die zo lang gewerkt en gespaard hebben voor hun eigen woning - een deel van hun vermogen afhandig te maken. Dat doe je gewoon niet.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. De HRA in de huidige vorm is gewoonweg over de datum. De financiele sector is ermee aan de haal gegaan. De primaire doelen worden niet meer bereikt. Er kan gewoonweg teveel worden afgetrokken.
    Dat aanpassing effect heeft op de woningmarkt is duidelijk. Je kan dan ook beter kijken naar Zweden in begin jaren '90. Daar ging men van een percentage van eerst 80% naar later 30% voor de aftrek. Gevolg, economie stortte in net als in Litouwen. De toenmalige centrum-rechtse regering gaf toe dat ze te kortzichtig reageerde op de economische situatie en de maatregelen te drastisch invoerde zonder breder kader.
    Een paar jaar later echter ging het al weer een stuk beter met de economie en was ook de woningmarkt er een stuk beter aan toe als voorheen. Het kan verkeren.
    In Nederland gaat het daarbij niet om een terugval van 50%, en we kunnen/moeten leren van Zweden. We moeten het niet afschaffen maar aanpassen zodat de regeling doet waarvoor het bedoeld is. Overgangsregelingen, staffels, gefaseerde invoering, etc. kunnen en zullen bijdragen aan het voorkomen van de grote problemen als in zweden en Litouwen.
    Ook de huursector zal moeten worden meegenomen.

    Trek lering maar zaai geen angst. Kijk vooruit, durf! DIt heeft niks met politieke kleur van doen, dit betekent reeel naar de problemen van vandaag durven kijken en zorgen voor beleid waarmee we de 21 eeuw verder kunnen.

    Mooi detail is ook dat juist oudere woningbezitters bang zijn, terwijl zij bij de plannen van bijv. de PVDA eigenlijk niets te vrezen hebben.

    Kortom aanpassen is een goed idee, en de plannen van de PVDA zijn doordacht en toekomstproof!

    Groet Remco

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Geachte heer Maas,

    Graag wil ik op uw betoog aanvullen dat de inschrijvingen van de hypotheeksommen in het kadaster duidelijke hoger zijn in verband met de mogelijkheid voor de geldnemer om later de hypotheek te kunnen verhogen zonder opnieuw naar de notaris te moeten gaan. Dit wordt tussen 20 tot 50% van het hypotheekbedrag gedaan. De echte reden is overigens dat de geldgever door deze hogere inschrijving niet alleen het geleende bedrag, maar òòk de achterstallige rente èn de persoonlijke leningen èn de rekening courant bij executieverkoop van de woning met voorrang op alle andere geldeisers kan verhalen. Dit is wederom een voorbeeld waar de banken alle rechten naar zich toe trekken en alle risico met 100% opslag uitsluiten. Het is in die zin verbazingwekkend dat banken verlies kunnen lijden op hypotheken.

    Het zou derhalve bijzonder interessant zijn om de uitstaande gelden van banken voor hypotheken te vergelijken met de door u genoemde som van 621 miljard.

    BeantwoordenVerwijderen