woensdag 30 juni 2010

Column Marlies Pernot: Dilemma

Het is niet altijd eenvoudig om algemeen directeur te zijn van Vereniging Eigen Huis. In de statuten van de vereniging staat dat ‘de vereniging de belangen behartigt van haar leden, zonder winstoogmerk, op het gebied van de huidige of toekomstige woning’.

Wanneer handel ik nu het best in uw belang? Dat is geen eenvoudige vraag, maar wel een interessante. Een voorbeeld: De overheid heeft zich ten doel gesteld de CO2 uitstoot te verminderen. Veel van die uitstoot ontstaat in onze huizen. Ze zijn vaak niet goed geïsoleerd en voorzien van onzuinige installaties. En omwille van het comfort zetten we de verwarming hoog, laten we de tv op standbye staan en ga zo maar door.

Er is een overlegorgaan dat voor de overheid bedenkt hoe mensen ertoe te krijgen om geen energie te verspillen. Ook ik – algemeen directeur van Vereniging Eigen Huis - ben daar lid van. De informateur van het nieuwe kabinet zal van dit overlegorgaan een brief krijgen met de aanbeveling mensen te verplichten minder energie te gebruiken. Kopers van energieslurpende huizen zouden bijvoorbeeld meer overdrachtsbelasting moeten betalen dan kopers van energiezuinige huizen. Of iets dergelijks. Ik vind dat wij allemaal zuinig met energie moeten omspringen. De wereld moet tenslotte nog langer mee. En eerlijk gezegd, denk ik ook dat de overheid haar energiebesparingsdoelen eerder bereikt met een verplichting dan met een verleidelijke oproep.

En toch heb ik in deze brief uitdrukkelijk laten opnemen dat de vereniging tegen verplichte energiebesparing is. Tenminste zolang het beleid van de overheid niet consistent is, zij het middel van de subsidies niet optimaal heeft ingezet, zij de productie van energie door consumenten niet goed beloont en er geen praktisch handelingsperspectief voortvloeit uit het energielabel et cetera, et cetera. Vereniging Eigen Huis vindt namelijk dat zij haar leden niet op kosten moet jagen vanuit een ideële doelstelling van de overheid. Hoe sympathiek het doel ook en hoezeer de algemeen directeur van de vereniging ook overtuigd is van nut, noodzaak en belang van energiebesparing door ons allemaal en voor ons allemaal.

Wat zou u gedaan hebben als u algemeen directeur was van de vereniging? Graag verneem ik uw mening.

dinsdag 29 juni 2010

Warmtewet; een eerlijke regeling?

In Nederland zijn maar liefst 228.000 huishoudens aangesloten op stadsverwarming en nog eens 335.000 op blokverwarming. Dit betekent dat deze huishoudens hun warmte geleverd krijgen van een vaste leverancier zonder dat zij hier een keuze in hebben.

De Warmtewet, die begin dit jaar is vastgesteld, heeft tot doel om de verbruiker aangesloten op stads- of blokverwarming, te beschermen tegen de monopoliepositie van zijn leverancier. De betreffende huishoudens zouden niet meer voor hun warmtelevering hoeven te betalen dan mensen met een gastgestookte ketel. Een goede zaak zou je zeggen.

Maximale prijs
Op dit moment worden regelingen, onderliggend aan de Warmtewet uitgewerkt, zoals de redelijke en maximale prijs. Via ingewikkelde formules moet duidelijk worden welke tarieven warmteleveranciers voor huishoudens met stads- of blokverwarming mogen hanteren.
De gedachte dat de Warmtewet huishoudens een kostenvoordeel oplevert van € 250 per jaar, wordt door de NMa weerlegd. De mededingingsautoriteit heeft vastgesteld dat bedrijven er wellicht op vooruit gaan, maar dat consumenten gemiddeld juist meer gaan betalen.

Pooling-principe
De vereniging maakt zich, mede met andere consumentenorganisaties, ernstig zorgen over de systematiek. Wij stellen bijvoorbeeld nog vraagtekens bij de maximale prijs die berekend mag worden. Maar ook het pooling-principe roept vragen op: Stel dat een leverancier op een wijk met stadsverwarming verlies draait. Dan mag hij bij één of meerdere andere stads- of blokverwarmingsnetten een hogere, dan redelijke, prijs vragen om het verlies te compenseren. Dit roept vragen op. Welke consequenties heeft dat in euro’s voor huishoudens op winstgevende warmtenetten? En is het pooling-principe wel waterdicht? Oftewel kunnen leveranciers niet dusdanig boekhouden zodat ze het pooling-principe zo vaak als gewenst kunnen toepassen en daardoor hogere tarieven kunnen opleggen?

Zoals je leest, is hier van alles aan de hand en biedt het vooralsnog niet veel goeds voor de consument. Werk aan de winkel voor ons dus. Wordt vervolgd….

woensdag 23 juni 2010

Asbesthysterie

Een opvallend bericht in Trouw dit weekend: in een nog vertrouwelijk rapport van de overheid zou het plan staan om huiseigenaren te verplichten een ‘asbestvrij certificaat’ te tonen bij verkoop van hun huis. Tenminste, als dat huis voor 1994 is gebouwd.

Geen certificaat en wel asbest in huis: dan eerst de rotzooi opruimen en daarna pas verkopen. De reden? Onderzoek zou aantonen dat asbest
a) Veel gevaarlijker is dan wij denken
b) Door huiseigenaren bij verbouwingen zonder na te denken in puinbakken wordt gestort of ‘illegaal wordt afgevoerd’. En dat is een gezondheidsrisico voor iedereen die in de buurt van het spul komt of het in handen krijgt.

Dat laatste is waar en de zorg is te begrijpen, maar het voorgestelde certificaat is geen goed idee. Het probleem is niet dat in veel woningen nog asbest voorkomt, het probleem is hoe we er mee omgaan als het er uit wordt gehaald.

Asbest in woonhuizen is meestal van een harde asbest-cementsoort. Vaak is het grijs plaatmateriaal in rookkanalen, als dakbeschot of rond cv-ketels, of het zit verwerkt in oude rioleringsbuizen en vloerbedekking. De asbestvezels zijn ‘hechtgebonden’ (een vakterm voor goed-vast) in het materiaal verwerkt. Het pluist niet, valt niet uit elkaar en is in de regel weggewerkt achter betimmeringen, tegels en andere wand en vloerafwerkingen. Sinds de jaren tachtig is het gebruik van asbesthoudende materialen in woningen verboden.

Het eerste probleem is dat geen deskundige asbestcontroleur zijn vingers zal branden aan een asbestvrijverklaring van een woning. Bij een inspectie kan hij asbesthoudende materialen vaak niet zien zonder te breken en te slopen. En of verdacht materiaal werkelijk asbest bevat kan pas worden vastgesteld na onderzoek in een laboratorium. Je zult maar iets missen en een claim aan je broek krijgen als de nieuwe eigenaar onverwacht toch asbest aantreft in de schouw die hij uit zijn huiskamer sloopt.

Er bestaat bovendien geen verplichting om asbestmaterialen uit woningen te verwijderen. Niet voor niets is het advies van VROM tot de dag van vandaag: “asbest in de woning levert geen gevaar op als het in goede staat verkeert en niet wordt bewerkt.” Met andere woorden: niet aankomen. Pas als je het gaat breken of er in gaat zagen of boren komen de gevaarlijke vezels vrij. Bij een verbouwing of herstel van de woning moet de aannemer of klusser weten wat hij doet en passende maatregelen nemen. Een aannemer moet een vergunning aanvragen bij de gemeente, een huiseigenaar hoeft dat in de regel niet. De ene gemeente is hierin strenger dan de andere.

Het werkelijke probleem van asbest in woningen zit hem in het onverantwoord ‘weggooien’ van het spul of de wijze waarop een afvalverwerker met het aangeboden asbest omgaat. Dat probleem los je niet op met nieuwe en overbodige regels als een verplicht asbestcertificaat. Minister Huizinga van VROM benadrukte de dinsdag na de eerste berichten dan ook gehaast dat er geen verplicht asbestcertificaat gaat komen. Veel beter is het volgens ons om mensen goed te informeren over de maatregelen die je moet nemen om risico’s te vermijden. Vertel huiseigenaren hoe ze voor hun eigen gezondheid verstandig met asbest moeten omgaan en er wordt geluisterd en naar gehandeld, is onze ervaring. We zijn benieuwd hoe u dat ziet.

Stichting van het wonen

De Stichting van het Wonen is vanaf eind maart door ons krachtig bepleit. Als Vereniging Eigen Huis zijn wij er namelijk van overtuigd dat alle partijen op de woningmarkt de handen ineen moeten slaan. Alleen dan kunnen wij de woningmarkt structureel uit het slop trekken. Er moeten huizen gebouwd worden waarin mensen graag willen wonen. En die woningen moeten betaalbaar zijn. Mensen moeten gemakkelijker kunnen verhuizen. Van huur naar huur, van huur naar koop, van koop naar koop en van koop naar huur. Ook moeten mensen weer het vertrouwen krijgen dat de investeringen die zij in hun woning doen (aankoop, onderhoud, woningverbetering) hun waarde behouden.

Om dit vertrouwenwekkende perspectief te realiseren, hebben we de overheid en de politiek hard nodig. Een wezenlijke hervorming van de woningmarkt vergt immers aanpassing van wet- en regelgeving. Zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, de huurregulering en de belastingwetgeving. Maar een hervorming vereist ook de samenwerking van partijen die op de woningmarkt een belangrijke rol spelen. Deze partijen zijn de deskundigen bij uitstek en weten vanuit de dagelijkse praktijk wat de problemen op de woningmarkt zijn. Zij kunnen daarvoor gezamenlijk plannen aandragen. En juist zij kunnen zorgen dat hun achterbannen zo'n samenhangende aanpak steunen en daar zo mogelijk hun steentje aan bijdragen.

Soms vragen mensen mij of andere partijen dan Vereniging Eigen Huis zo'n aanpak zullen willen ondersteunen. Ik denk van wel. Lopen de belangen van bijvoorbeeld huurders en eigenwoningbezitters daarvoor niet te veel uiteen? Ik denk van niet. In 2007 heeft een groot aantal uiteenlopende organisaties op de woningmarkt zich al op hoofdlijnen geschaard achter het advies van de VROM-raad "Tijd voor keuzes", waarin een integrale aanpak van de woningmarkt werd bepleit. Er is toen geen enkel gevolg aan gegeven omdat het kabinet Balkenende 4 besloot het denken over de woningmarkt op een gedoofd pitje te zetten. Dat zal nu hopelijk anders worden - welke coalitie er ook uit de informatie rolt.

Dat we gezamenlijk kunnen optrekken, blijkt ook uit de brief die Vereniging Eigen Huis samen met de brancheorganisatie Aedes en de Woonbond heeft geschreven aan alle woningcorporaties. Hierin staat te lezen dat wij ons, alle drie, grote zorgen maken over de ontwikkelingen op de woningmarkt en over de eenzijdige benadering die de meeste politieke partijen kiezen. "Wij willen het functioneren van de woningmarkt verbeteren en dat kan uitsluitend door een integrale, evenwichtige en samenhangende aanpak van de problematiek op de koop- en huurmarkt," zo hebben we geschreven.

Concreet hebben we gedrielijk de woningcorporaties opgeroepen meer woningen te koop aan te bieden voor starters. Zeker nu demissionair minister Van Middelkoop heeft laten weten niets meer voor starters te kunnen betekenen in de sfeer van de koopsubsidies en startersleningen (de pot is leeg), vinden we dit erg belangrijk. En ik vind het een mooi voorbeeld van samenwerking met partijen die voor verschillende achterbannen opkomen, maar waarvan de belangen sterk in elkaars verlengde kunnen liggen. Gemeenschappelijk is dat we alle drie een beter functionerende woningmarkt willen. Ik ben heel benieuwd naar uw reactie hierop.

maandag 21 juni 2010

Groene energie: aan onze leden ligt het niet

De meningen van de politieke partijen over de toekomstige energievoorziening zijn verdeeld. Zo blijft bij de VVD, PVV en het CDA energieopwekking door fossiele brandstoffen de komende decennia een dominante rol spelen. Daarentegen zetten partijen als de PvdA, Groenlinks en D66 meer in op vergroening.

Vanuit milieuoogpunt lijkt het me logisch om voor zonne-energie, windenergie en energie uit biomassa te kiezen. Vanuit mijn portemonnee bekeken lijken grijze en kernenergie nog altijd aantrekkelijker. Maar klopt dit wel?

Uit onderzoek blijkt dat niet alleen groene stroom subsidie krijgt, maar dat er ook bij grijze stroom sprake is van een verkapte subsidie. Bedrijven zoals Hoogovens, Akzo en DSM die veel grijze energie verbruiken, krijgen vrijstelling voor het betalen van energiebelasting. Dit komt neer op een jaarlijkse verkapte subsidie van 2 miljard euro, gelijk aan het bedrag dat naar de subsidieregeling voor zonnepanelen gaat. Daarnaast krijgen kolen-, gas- en kerncentrales veel financiële steun vanuit de overheid voor technologische ontwikkeling en dergelijke. Dus eigenlijk is het speelveld op dit moment helemaal niet gelijk.

In de toekomst zal de prijs van grijze stroom naar verwachting niet zakken, of misschien zelfs nog omhoogschieten. Ook zullen kolen- en gascentrales de komende jaren moeten gaan betalen voor hun CO2-uitstoot. Ik heb zo’n vermoeden dat we dat dan in de tarieven terugzien. Gezien de snelle technologische ontwikkeling van groene energie, zal de prijs hiervan juist gunstiger worden.

Waarom zouden we dan nog de kop in het zand blijven steken? Misschien moeten we eens wat meer kijken naar Duitsland. Daar wordt het opwekken van groene stroom pas echt gestimuleerd door middel van een goede subsidieregeling, het zogeheten feed-in-systeem. Prijszekerheid en continuïteit staan in deze regeling voorop. Daar kunnen we in Nederland, met ons hapsnap-beleid voor verduurzaming, nog wat van leren.

Het doet mij deugd dat, ondanks de oneerlijke concurrentie van grijze en kernenergie, veel van onze leden, veel meer dan gemiddeld, nu al kiezen voor groene stroom. Aan onze leden zal het dus niet liggen.

donderdag 17 juni 2010

Geachteformateur.nl

Nu de heer Uri Rosenthal is benoemd tot informateur, weten maatschappelijke organisaties wat hen te doen staat: hem een brief schrijven met al hun wensen en adviezen voor de komende kabinetsformatie. Kleine teleurstelling, opgetekend uit de mond van politici die het kunnen weten: ze worden nauwelijks gelezen.

Als alle brieven binnen zijn heb je waarschijnlijk een stapel van anderhalf à twee meter hoog. En als daarvan eenderde überhaupt wordt geopend, is het veel. Aldus Ed Nijpels (VVD), betrokken bij de kabinetsformaties van 1982 en 1986. Samen met Hans Hillen (CDA, thans lobbyist en senator) en Frank Heemskerk (PvdA, thans ambteloos burger) debatteerde Ed Nijpels woensdagmiddag in perscentrum Nieuwspoort over het nut van brieven schrijven aan de informateur. Dat nut is vrij gering, vond het drietal.

Maatschappelijke organisaties doen er beter aan doorlopend hun geluid te laten horen op tal van manieren en op tal van plekken. Bij ministers, bij ambtenaren, bij Kamerleden etc. etc. "Als politici de brieven niet lezen, laten we ze dan in elk geval toegankelijk maken voor het grote publiek", zo moet het Haagse communicatiebureau Winkelman en Van Hessen hebben gedacht. Op de bijeenkomst lanceerde het bureau de website geachteformateur.nl. Hierop kunnen organisaties hun brieven tonen aan eenieder die ze wél wil lezen. Dan weten geïnteresseerde burgers in elk geval hoe diverse maatschappelijke partijen over zaken denken. Een initiatief dat ik uit democratisch oogpunt zeer toejuich. Bovendien is het leerzaam voor beginnende Kamerleden, zo werd gesuggereerd.

Tijdens de sessie in Nieuwspoort had ik namens Vereniging Eigen Huis het voorrecht om onze brief aan de informateur officieel aan geachteformateur.nl aan te bieden. Ook kreeg ik de gelegenheid om op deze druk bezochte bijeenkomst onze brief kort toe te lichten. En dat was weer aanleiding voor BNR Nieuwsradio om ons te vragen de brief voor de radio voor lezen. Zo bereik je toch een hoop mensen met één enkele brief. En dergelijke publiciteit is wél heel nuttig. Want zo kunnen politici, zonder de brief te hoeven lezen, toch vernemen hoe je over zaken denkt. Onze boodschap is duidelijk:
  1. De woningmarkt, huur én koop, functioneert niet goed en dat is in alle opzichten slecht voor ons land;
  2. De problemen op de woningmarkt moeten in samenhang worden aangepakt;
  3. Een Stichting van het Wonen kan zorgen voor een breed draagvlak daarvoor.
Op de bijeenkomst van geachteformateur.nl kon ik uitleggen dat met de Stichting van het Wonen niet een tandenloos adviesorgaan wordt bedoeld. De stichting moet doelgericht en effectief de noodzakelijke veranderingen op de woningmarkt voorbereiden. En deelnemende organisaties moeten de uitkomsten ook uitdragen naar hun eigen achterban. Dat vinden ook politici heel handig, zo zag ik aan hun knikkende hoofden.

woensdag 16 juni 2010

Zwart gat in de woningmarkt

Bob MaasDe ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen op dit moment alle kanten op gaan en dan is het noodzakelijk dat je als belangenbehartiger goed voorbereid bent. Je moet de feiten op een rij hebben wil je op een goede manier in discussie kunnen treden en de belangen waar je voor staat goed kunnen verdedigen. Naar aanleiding van de - nogal eenzijdige - discussie over de kosten van de koopsector (lees: de hypotheekrenteaftrek) heb ik getracht een scherper beeld te krijgen van de geldstromen in de huursector. Daarmee willen we als vereniging de discussie breder trekken en de uitgangspunten voor een mogelijke integrale hervorming van de woningmarkt helder krijgen.

Dat er veel geld stroomt richting sociale huursector is mij bekend. Alleen niet hoeveel. En dat geldt voor iedereen in Nederland, zo is mij gebleken. Er gaat veel in, maar er komt niets uit. In ieder geval geen volledige informatie hierover. De huursector doet me sterk denken aan een zwart gat. U weet wel, zo’n punt in het heelal waar alles in verdwijnt en waar nooit meer wat uit komt. Ook bewoners raken gevangen in de zwaar gesubsidieerde huursector.

Wat de overheid aan huurtoeslag betaalt is exact bekend, welk bedrag er gemoeid is met de huurprijsregulering wordt al behoorlijk wat onduidelijker. Waar blijkbaar helemaal geen duidelijke informatie over beschikbaar is, is over de geldstromen in de woningbouw. Wie draagt nou precies wat bij aan de bouw van sociale huurwoningen? Het Rijk, bijvoorbeeld via de subsidieregelingen BLS en de ISV, de gemeente, met name via lagere grondprijzen en ‘verevening’ van kosten, de bouwer via verschrijving van kosten naar andere projectonderdelen, de woningcorporatie via verevening met verkoopwinsten. En wat ons betreft niet in de laatste plaats de koopsector die meebetaalt aan de sociale huursector via de torenhoge grondprijzen en bouwkosten.

Is er misschien iemand die mij meer duidelijkheid kan verschaffen? U kunt contact met mij opnemen via b.maas@veh.nl. Waarvoor dank bij voorbaat.

dinsdag 15 juni 2010

Energie besparen wordt een feest!


Er is veel aandacht geweest voor onderwerpen als de hypotheekrenteaftrek en de AOW bij de verkiezingen, maar wat zijn de plannen voor een beter milieu? Iedere partij heeft zo’n beetje geroepen iets aan verduurzaming te gaan doen, maar deze plannen zijn tijdens de campagneperiode niet echt aan bod geweest.

Als we nu eens naar de nipte winnaar, de VVD, kijken, dan zal bij het energiebesparingsbeleid ingezet worden op minder subsidies en meer stimulering van energiezuinige technieken. Het zou inderdaad ideaal zijn als er energiebesparingstechnieken in combinatie met financieringsconstructies op de markt komen die geen centje pijn meer doen. Stel dat ik mijn woning kostenneutraal energiezuiniger kan maken, of daarmee zelfs geld kan verdienen. Dan telt niet alleen het financiële voordeel, maar ook de wetenschap dat het wooncomfort, door minder kou en tocht en zo, zal toenemen en dat ik mijn steentje bijdraag aan het milieu. Dat maakt de keuze toch makkelijk om in actie te komen. Energie besparen wordt dan een feest!

Wij, eigenwoningbezitters, hoeven echt niet gedwongen te worden tot het installeren van zonnepanelen of het isoleren van onze woningen. Wij zullen echt wel overstag gaan als we verleid worden tot aantrekkelijke energiebesparingsproducten en -arrangementen. Maar ik mag toch hopen dat zolang het nog niet zover is, de nieuwe coalitie inzet op een goedwerkend subsidiebeleid om mensen op gang te helpen. Zodanig dat de eigenwoningbezitter er vrolijk van wordt en er gebruik van maakt.

Het is natuurlijk nog onduidelijk welke coalitie we gaan krijgen. Wat zou het geweldig zijn als Rutte dit snel geregeld heeft en het nieuwe kabinet inzet op verleiding tot inzet voor een beter milieu. Ik denk dat 1 juli net zo’n utopie is als het behalen van de klimaatdoelstellingen met de huidige ‘stimulerings’ regelingen. Maar het verleidingstraject lijkt me wel heel reëel.

maandag 14 juni 2010

Elk medium zijn eigen kracht

Ons huisblad Eigen Huis Magazine is voor Vereniging Eigen Huis een belangrijk kanaal om onze leden te informeren over tal van zaken die voor hen van belang kunnen zijn als het gaat om de eigen woning. Het magazine heeft een oplage van 700.000 exemplaren. Het bereik is dus enorm. Veel groter dan dat van onze blogs.

Vrijdag had ik in dit licht een interessant gesprek met de redactie van Eigen Huis Magazine. Ik had een kort artikel geschreven over de brief die wij als Vereniging Eigen Huis binnenkort sturen aan de kabinetsinformateur. Net als zoveel andere maatschappelijke organisaties wilen wij de informateur - en de partijen die straks een coalitie gaan vormen - graag onze standpunten onder de aandacht brengen. Onze ideeën over hoe de woningmarkt, die thans veel problemen kent en waarvan het voor de toekomst van ons land en de burgers van Nederlans belangrijk zou zijn als deze grondig wordt hervormd. Opdat in zowel de huur- als de koopsector meer mensen kunnen wonen zoals zij dat willen. Wij vinden het belangrijk onze inzichten hierover te delen met de kabinetsinformateur. En daarover willen we dan graag ook ons leden informeren.

Maar goed, mijn gesprek met de redactie van Eigen Huis Magazine ging er over dat het eigenlijk voor onze leden heel interessant zou kunnen zijn om daarbij ook de politieke actualiteit te betrekken. De verkiezingsuitslag, de mogelijke coalities en wat dat zou kunnen betekenen voor de hypotheekrenteaftrek en de woningmarkt. Een beetje à la mijn laatste blog. Eigen Huis Magazine verschijnt echter pas begin juli. En zover reikt mijn kennis helaas niet. Wat is op het moment van verschijnen de stand van de kabinetsformatie? Welke coalities zijn dan nog mogelijk? Is er - zoals Mark Rutte wenst - dan al een nieuw kabinet? Of nog lang niet? De ontwikkelingen gaan razendsnel. Het ene moment is iets een breekpunt, het andere moment ineens niet meer. De ene dag zijn er drie denkbare coalities, de volgende dag misschien niet meer. Wie zal het zeggen?

De redactie en ik waren het er over eens dat we niet het risico willen lopen dat over drie weken een artikel in ons blad staat dat dan allang achterhaald is. Dat zou afbreuk doen aan onze kwaliteitsnormen. Onze leden moeten blind kunnen vertrouwen op de juistheid van hetgeen zij in ons magazine aantreffen. We willen over drie weken niet hoeven te zeggen: "Met de kennis van nu zouden we het anders hebben geschreven." En helaas beschikken we nu nog niet over de kennis van dan. Dus gaat het artikel in Eigen Huis Magazine over zaken waarvan we zeker weten dat ze begin juli nog steeds relevant zijn. En de dagkoersen leest u toch gewoon hier?

donderdag 10 juni 2010

Reactie op verkiezingen

Bij BNR nieuwsradio werd vanochtend naar mijn eerste reactie op de verkiezingsuitslag gevraagd. Ik zei dat ik het vooral opvallend vond toen ik vanochtend opstond de uitslag toch weer anders was dan toen ik om 3 uur naar bed ging. Enfin, toch blij dat ik nog een paar uur heb geslapen.

Om 3 uur vannacht streden VVD en PvdA nog om de eerste plaats. Om 7 uur hoorde ik dat de strijd definitief was beslecht in het voordeel van de liberalen.. De VVD is nu dus - als grootste partij die er bovendien 9 zetels bij krijgt - als eerste aan zet in de kabinetsformatie. Al is het natuurlijk aan het Staatshoofd, en alleen aan háár, om hierover een beslissing te nemen. Drie coalities lijken mogelijk:

1) Centrum rechts (VVD + PVV + CDA = 76 zetels).
Gezien de verkiezingsprogramma's zou deze coalitie betekenen dat er rust komt op het hypotheekrenteaftrek-front. Deze adempauze zal de woningmarkt zeker goed doen. De markt heeft sterk te lijden gehad onder alle onrust over de aftrek. Het is dan wel zaak om deze adempauze goed te benutten voor het voorbereiden van een wezenlijke hervorming van de woningmarkt. Dat is en blijft hard nodig. Om de huur- én de koopsector nu eindelijk eens vlot te trekken.

Bij de voorbereiding van zo'n brede hervorming is draagvlak binnen en buiten de politiek essentieel. Zeker omdat een wezenlijke hervorming lang moet worden volgehouden. Aan een zwabberkoers hebben we geen behoefte. Een dergelijk draagvlak zou zeer gebaat zijn bij de door Vereniging Eigen Huis bepleite Stichting van het Wonen. Geen tandenloze polderclub, maar een overlegorgaan waarbij partijen als de Woonbond, Aedes en Vereniging Eigen Huis gezamenlijk een brede aanpak van de woningmarkt vormgeven. Een aanpak die kan leiden tot een win-win-situatie voor eigenwoningbezitters én huurders.

2) Paars-plus (VVD + PvdA + D66 + GL = 81 zetels)
Een dergelijke coalitie zou heel verschillende opvattingen over de woningmarkt met elkaar moeten zien te verenigen. Zo heeft VVD steeds gezegd dat niet aan de hypotheekrenteaftrek wordt gemorreld, terwijl de andere partijen dat juist wel hebben bepleit. Ook over de huurmarkt lagen de standpunten steeds ver uit elkaar. Daarbij gaf de VVD aan het scheefwonen veel sterker te willen bestrijden dan de andere partijen.

Mijn analyse is dat ook deze coalitie zou nopen tot het volgen van een heel brede aanpak van de woningmarkt. Gezien de uiteenlopende programmatische uitgangspunten is het in zo'n combinatie van partijen noodzakelijk het speelveld heel breed te trekken en brede uitruilen te organiseren. Ook in dit geval is voor het verkrijgen van voldoende draagvlak heel belangrijk dat maatschappelijke partijen bij de plannen worden betrokken. Ergo: ook hier kan de Stichting van het Wonen goede diensten bewijzen.

3) 'Nationaal kabinet' (VVD + PvdA + CDA = 82 zetels)
Ook deze combinatie zal programmatisch niet eenvoudig zijn. VVD en CDA staan pal voor de hypotheektrenteaftrek terwijl de PvdA deze juist wil aanpakken. Daarom geldt voor deze combinatie grosso modo hetzelfde als voor de paars-plus-variant. Wil een dergelijke coalitie slagen dan moet het speelveld zo breed mogelijk worden. Oftewel: een integrale aanpak van huur en koop. En een Stichting van het Wonen om de belangrijkste maatschappelijke partijen op de woningmarkt er intensief bij te betrekken en draagvlak te creëren.

Vereniging Eigen Huis blijft de ontwikkelingen op de voet volgen. En we zijn zeer gemotiveerd om te blijven werken aan oplossingen die zicht geven op een beter functionerende woningmarkt in Nederland. Ik ben heel benieuwd hoe u hier tegen aankijkt!

woensdag 9 juni 2010

Onderzoeksgekte

Vereniging Eigen Huis heeft de mening gepeild van eigenwoningbezitters en huurders over de hypotheekrenteaftrek. De resultaten waren volop in het verkiezingsnieuws en bij mijn collega-bloggers leest u over de uitkomsten. Ik schreef zelf al eerder over de wijze waarop de media omgaan met primeurs en exclusiviteit en over het gebrek aan embargomores. Nieuw is het zelf dunnetjes overdoen van bestaand onderzoek om het vervolgens als ‘eigen werk’ te presenteren.

De kwestie: wij hebben een tweede rapport van dezelfde peilinguitkomsten gemaakt, waarin de uitkomsten per politieke partij berekend zijn. Daarin staat hoe de achterbannen van linkse en rechtse partijen denken over renteaftrek, overdrachtsbelasting en bezuinigingskeuzen.

Opvallende uitkomst: zowel links- als rechtsstemmers zijn in meerderheid van mening dat renteaftrek niet slecht is voor de woningmarkt en het woningbezit stimuleert. Dat is ‘breaking news’ voor de pers, die in deze dagen iedere politiek gevoelige informatie oppakt. Maar wat doet De Volkskrant, die dit rapport als eerste en enige kreeg?

Eerst vriendelijk bedanken en toezeggen om er na het weekend over te schrijven. Vervolgens TNS Nipo de opdracht geven om het onderzoek snel en dunnetjes over te doen en dan, een paar dagen later, om dan de resultaten als ‘eigen onderzoek’ in de krant te presenteren. Kritische vragen van ons over deze werkwijze blijven onbeantwoord, wel komt een ‘sorry’ voor het ‘eruit vallen’ van de oorspronkelijke onderzoeksresultaten. Oftewel: een niet bij name genoemde redacteur heeft de schaar gepakt.

Wij worden daar bedroefd van, misschien u ook wel.

dinsdag 8 juni 2010

Eén dag de baas

Vanochtend op station Den Haag Centraal kreeg ik een foldertje toegestopt van een nette meneer die ik herkende als een topambtenaar van één van de mooie ministeries die dit land rijk is. Een ambtenaar die speciaal vroeg is opgestaan om folders uit te delen op het station. Dat kan maar één ding betekenen: het is verkiezingstijd en deze ambtenaar wil in de Tweede Kamer. Zelf aan de knoppen zitten!

Maar hij zal nog even moeten wachten. Want op 9 juni hebben WIJ het voor het zeggen. Als kiezers zijn wij één dag de baas van Nederland. Daarna pakken de politici en de ambtenaren het weer van ons over.

Ik ga stemmen op de partij waarvoor de topambtenaar aan het folderen was, dus ik laat zijn identiteit en die van zijn partij maar even in het midden. Anders denkt u als lid van Vereniging Eigen Huis straks nog dat ik mijn eigen partijvoorkeur op uw kosten aan de man aan het brengen ben. Dat zou ik niet willen! Ik kan wel verklappen dat ik mijn partijkeuze bij deze verkiezingen in hoge mate heb laten afhangen van de plannen die partijen hebben gepresenteerd ten aanzien van de woningmarkt. Dat geldt overigens voor 7 van de 10 mensen die meededen aan onze grote internetpeiling.

Sommige mensen beslissen pas in het stemhokje op welke partij zij gaan stemmen. Blijft u ook tot het laatste moment zweven? Of wilt u beter beslagen ten ijs komen? En spelen bovendien de hypotheekrenteaftrek en de woningmarkt bij uw keuze een belangrijke rol? Dan heeft u vast baat bij één van de volgende tools:

- Stemwijzer wonen: daar kunt u aan de hand van stellingen bepalen welke partij – op het gebied van wonen – het dichtste bij uw eigen voorkeuren in de buurt komt;

- Rekentool hypotheekrenteaftrek: deze tool laat zien wat uw netto maandlasten worden bij de verschillende politieke partijen.

Mocht u hierna toch nog zweven, dan wens ik u een behouden vlucht. En geniet nog even van alle aandacht die de kandidaat-Kamerleden u momenteel geven, zou ik zeggen.

Ik werk morgen in Den Haag, waar ik ook woon. Maar misschien fiets ik toch even langs het station om te kijken of de topambtenaar er weer staat. Inzet moet worden beloond, vind ik. En héél misschien krijgt hij – als hij er weer zo vroeg voor is opgestaan - wel mijn voorkeursstem.

maandag 7 juni 2010

Breekpunt voor de woningmarkt

Bob MaasZo vlak voor de verkiezingen is er nogal wat te doen over breekpunten. Dat is dan iets waar een politieke partij zwaar aan tilt en waar een mogelijke coalitie met een andere partij op kan afketsen. Voor wat het waard is natuurlijk. Want er moeten wel compromissen worden gesloten om te kunnen regeren. En al blijft een breekpunt in het regeerakkoord formeel overeind, dan nog is er geen garantie dat dat in de werkelijkheid zo blijft.

Kijk naar de fiscale behandeling van de eigen woning door het laatste Kabinet (CDA, PvdA en CU). Ik citeer uit het regeerakkoord: “Deze kabinetsperiode vinden geen wijzigingen plaats in de fiscale behandeling van de eigen woning. Er zullen ook geen wijzigingen worden voorbereid of onderzocht voor de periode daarna.” Nou, dat hebben we geweten.
Vooral de hypotheekrenteaftrek heeft zich de laatste tijd als breekpunt gemanifesteerd.

Gezien de omstandigheden lijkt het mij onwaarschijnlijk dat de grote partijen op dit punt nog bakzeil zullen halen om tot coalitievorming te komen. Ik acht het ondenkbaar dat de PvdA er nog een keer mee zou instemmen dat de renteaftrek ongemoeid blijft en de toezeggingen van de VVD en het CDA op dit punt zijn zo hard dat je daar in feite onmogelijk op kan terugkomen. Een aantal partijcombinaties is daarmee al uitgesloten. Als dat zo is en de VVD wordt daadwerkelijk de grootste partij, dan lijkt de hypotheekrenteaftrek vooralsnog gered. Voor dit moment is dat goed, maar het werkelijke breekpunt van de woningmarkt moet nog komen.

Handhaving van de hypotheekrenteaftrek voorkomt dat de woningmarkt nog verder onderuit gaat. Simpel geredeneerd wordt het er niet slechter op, maar ook niet beter. En dat het beroerd gaat met de woningmarkt zal u niet zijn ontgaan. Om de woningmarkt vooruit te helpen is veel meer nodig dan een handhaving van de status quo. Het werkelijke breekpunt voor de woningmarkt zit hem in de plannen die de nieuwe coalitie op dat punt gaat ontwikkelen.
Die kennen wat mij betreft maar twee gradaties:
  1. We blijven de komende jaren weer aanklungelen met her en der wat maatregelen die voor sommige groepen wat verlichting brengen, maar geen zoden aan de dijk zetten en geen uitzicht bieden op een werkelijke verbetering van de situatie.
  2. We gaan het echt anders doen op basis van een breed gedragen plan dat voor de toekomst wordt ontwikkeld.

De renteaftrek voor dit moment handhaven en met zijn allen werken aan een goed plan voor de woningmarkt van de toekomst. Waardoor het echt beter gaat werken. Misschien zit hierin toch een mogelijk politiek compromis tussen voor- en tegenstanders van de renteaftrek. Wij bij de Vereniging Eigen Huis zijn er klaar voor. Het wachten is op de uitnodiging.

Wat gaat u stemmen? Via onze Stemwijzer Wonen krijgt u inzicht in welke politieke partij het beste bij u past op het gebied van wonen.

vrijdag 4 juni 2010

In Holland staat 1 huis

In de Volkskrant van vanochtend valt stevige kritiek te lezen op het model dat het Centraal Planbureau (CPB) heeft gebruikt om de woningmarktplannen van de politieke partijen door te rekenen. Ik word opgevoerd als één van de criticasters. Met de woningmarkthoogleraren Peter Boelhouwer en Hugo Priemus bevind ik me in uitstekend gezelschap. Altijd fijn.

Ook al is het vroeg in de ochtend als ik dit schrijf. En ook al lezen de treinreizigers om me heen vrijwel uitsluitend de Metro, de Spits en de Pers. Hadden zij de Volkskrant gelezen, dan was hun oog wellicht op de volgende passage gevallen: "Ook tussen prijscategorieën wordt geen onderscheid gemaakt. Terwijl de prijzen in de top van de markt in werkelijkheid veel gevoeliger zijn voor economische veranderingen dan starterswoningen." En dan komt het: "Het CPB is het niet met dit verwijt eens, maar kon die ontkenning gisteren niet nader toelichten." Ik zal zelf daarom maar even toelichten waarom ontkennen geen zin heeft.

Eén van de punten van kritiek op het CPB-model is dus dat het model net doet alsof alle huizenprijzen hetzelfde reageren op beleid. Of het nou een starterswoning is of een grote villa. Of de woning in Groningen staat dan wel in het centrum van Den Haag. Of het een appartement is of een eengezinswoning. In het CPB-model is het allemaal één pot nat.

Modelmatig werkt dat zo: in feite gaat het CPB er in de formules van uit dat er in Nederland maar één persoon woont. Het zogeheten 'representatieve subject'. Toevalligerwijze staat er ook één huis, dus dat komt goed uit. Een deel van dat huis is een koopwoning. Het andere deel is een huurhuis. Als huren duurder wordt, gaat het representatieve subject wat meer kopen. En als kopen duurder wordt, wil hij liever wat meer huren. In het model is er één prijs voor kopen en één prijs voor huren. Onderscheid tussen prijscategorieën maakt het model niet. Dit ontkennen lijkt me niet echt zinvol.

Nu zijn modellen altijd gestileerde weergaven van de werkelijkheid, dat kan ik op zichzelf goed billijken. En aan een model kun je blijven sleutelen, opdat het een steeds beter beeld geeft van de realiteit. Maar als je in je eigen model gaat geloven, wordt het link. En dat wordt het al helemaal als je kritiek van vakbroeders zonder toelichting gaat ontkennen.

donderdag 3 juni 2010

Online seminar hypotheekrente succesvol

Stap voor stap baant Vereniging Eigen Huis zich een weg in de wondere wereld van de sociale media. Via bijvoorbeeld blogs, hyves en twitter en sinds kort ook via het organiseren van online seminars. Als dit in een behoefte voorziet van onze (potentiële) leden, zullen we hier zeker mee doorgaan. Woensdagvond organiseerden we een online seminar van één uur over de hypotheekrenteaftrek in relatie tot de woningmarkt. Deelnemers konden zich, zittend op de bank of aan de keukentafel, laten informeren over de situatie op de woningmarkt, over de voornemens van de politieke partijen en over de standpunten van Vereniging Eigen Huis. Ook konden zij via de chatfunctie vragen aan de vereniging stellen. Gedurende het hele seminar schommelde het aantal deelnemers tussen de 50 en 60.

Magda Coppoolse van Vereniging Eigen Huis – normaal actief bij voorlichtingsbijeenkomsten in voorheen rokerige zaaltjes – presenteerde het seminar en zij werd ondersteund door de collega’s Marion, Cora, Tjalling en Koen voor het beantwoorden van een overstelpend aantal vragen. Omgekeerd hebben wij graag van de gelegenheid gebruik gemaakt de deelnemers (waarvan 81% eigenwoningbezitters en 9% huurders) van onze kant ook een paar vragen voor te leggen.

Eén vraag had mijn bijzondere interesse. De deelnemers werd gevraagd wat zij vonden van het pleidooi van Vereniging Eigen Huis om een Stichting van het Wonen op te richten. Van de aanwezigen gaf 5% aan het een slecht plan te vinden. Eerst zien dan geloven, zei 26%. Bijna de helft van de deelnemers (49%) vond het een aardige suggestie. Maar het meest dankbaar was ik de 20% die zei het een ‘briljant’ plan te vinden. Bescheidenheidshalve heb ik me zelf van stemming onthouden. Bij welke categorie voelt u zich het meeste thuis?

woensdag 2 juni 2010

Halve waarheden over de hypotheekrenteaftrek (deel 5)

Bob MaasBetrokken partijen op de woningmarkt maken zich druk over de risico's die huizenkopers en -bezitters lopen met hun hypotheek. Teveel lenen is niet goed, zoveel is wel duidelijk, en risico mijden is goed. Sommigen vinden daarom dat de hypotheekrenteaftrek moet worden aangepakt omdat die het mogelijk maakt om meer te lenen. Eigenlijk zou je moeten zeggen dat de renteaftrek het mogelijk maakt om goedkoper te lenen en dat een stelsel van strikte normen voorkomt dat je ten opzichte van het inkomen teveel leent. Op zijn Hollands: Leen goedkoop, maar doe het met mate.

Het is niet de hypotheekrenteaftrek die mensen aanzet om meer te lenen - want wie leent er nou voor zijn plezier? - maar in de eerste plaats de hoge huizenprijzen die het voor mensen noodzakelijk maken om zoveel te lenen. Zolang de vraag naar woningen groter is dan het aanbod, zoals in de afgelopen decennia hoofdzakelijk het geval is geweest, zullen mensen maximaal blijven lenen ten opzichte van hun inkomen Ongeacht of ze hypotheekrenteaftrek krijgen of niet.
Daar zullen de plannen van de verschillende politieke partijen om de renteaftrek aan te pakken dus niets aan veranderen. Dat blijft zo zolang er niet voldoende wordt ingespeeld op de vraag naar woningen. Integendeel, voor zover de renteaftrek wordt beperkt, zullen mensen meer risico gaan lopen in geval van rentestijgingen. Die worden onder het huidige stelsel afgezwakt door de rentedempende werking van de renteaftrek. Heel simpel gesteld houdt dat in dat als de renteverhoging bruto 2% is, deze bij een belastingteruggave van 40% uitkomt op netto maar 1,2%. Zonder renteaftrek krijg je dus die volle 2% voor je kiezen, waardoor je veel kwetsbaarder bent voor een rentestijging.

Daarnaast, als besloten zou worden tot een jaarlijkse afbouw van de renteaftrek, zal de populaire spaarhypotheek het loodje leggen. Naast het aanzienlijke financiële voordeel dat deze hypotheekvorm oplevert (die bij lange na niet alleen het gevolg is van de hypotheekrenteaftrek), zal ook de ingebouwde rentebescherming van deze hypotheek verdwijnen. Vooral in de latere jaren van een spaarhypotheek voorkomt die dat de hypotheeklasten door een rentestijging sterk kunnen stijgen. De hypotheekrente en spaarrente zijn bij deze hypotheekvorm namelijk aan elkaar gekoppeld. Stijgt de een, dan stijgt ook de ander. Na een rentestijging hoef je daardoor minder spaarpremie te betalen voor de opbouw van de aflossing. Dus: een hogere rente wordt deels gecompenseerd door een lagere premie.

Slechts weinigen zijn op de hoogte van de toename van het renterisico voor eigenhuisbezitters als de hypotheekrenteaftrek wordt beperkt. De politieke partijen die een beperking voorstellen blijkbaar al helemaal niet. Een reden te meer om niet zomaar voor een beperking van de renteaftrek te kiezen zonder een goed, allesomvattend en doordacht plan waarin al dit soort effecten worden meegewogen.

dinsdag 1 juni 2010

Eerlijk over hypotheken

Onder leiding van Lennart Booij mocht ik maandag in debat met een aantal interessante personen: hoogleraren Peter Boelhouwer (Delft) en Esther-Mirjam Sent (Nijmegen) en met directeur Frits Drost van Aegon Hypotheken. Op het Aegon debat onder de naam ‘Eerlijk over hypotheken’ was vrij veel eensgezindheid te horen over het feit dat je de woningmarkt integraal moet hervormen. En over het feit dat je dit heel prudent moet aanpakken.

Ook Wouter Koolmees van D66 en Stef Blok van de VVD waren aanwezig. Naar aanleiding van de opmerking van Blok over de beperkte levensduur van coalitieregeringen heb ik maar eens in de groep gegooid dat een werkelijke hervorming van de woningmarkt eigenlijk veel te belangrijk is om alleen aan politici over te laten. Dat bleek bij alle panelleden op instemming te kunnen rekenen, terwijl de beide politici gespeeld- demonstratief aanstalten maakten om de zaal te verlaten.

Natuurlijk is het voorstel om na de verkiezingen een Stichting van het Wonen op te richten geen aanzet tot een fluwelen revolutie. En natuurlijk ben ik aanhanger van het beroemde primaat van de politiek. De regering heeft het, gecontroleerd door het parlement, in Nederland voor het zeggen. En dat wou ik persoonlijk maar zo houden. Maar als je het hebt over een grootscheepse en langdurige operatie als een integrale hervorming van de woningmarkt, dan kan dat naar mijn overtuiging niet zonder een breed draagvlak. Niet alleen binnen maar ook buiten de politiek.

En dat is nou net de belangrijkste reden om de meest betrokken maatschappelijke partijen, waaronder bijvoorbeeld Vereniging Eigen Huis en de Woonbond, bij de uitwerking en de implementatie van de plannen te betrekken. Op die manier kunnen ook de ‘achterbannen’ van deze partijen in de verandering worden meegenomen, in de wetenschap dat ook hun belangen in de hervormingen zullen worden meegewogen en verdedigd. Een breed maatschappelijk draagvlak zorgt er op die manier voor dat de plannen ook kunnen worden voortgezet nadat de coalitie die vanaf 9 juni wordt geformeerd, alweer vertrokken is. Want zo gaat het in de politiek: regeringen komen en gaan, maar het maatschappelijk middenveld blijft altijd bestaan.

Vereniging Eigen Huis is verklaard voorstander van een werkelijke hervorming van de woningmarkt, opdat deze markt echt in beweging komt en opdat mensen in Nederland hun woonwensen beter kunnen realiseren dan nu het geval is. De vereniging zal er daarbij scherp op letten dat de betaalbaarheid van het eigenwoningbezit gegarandeerd blijft en dat de waarde van de eigen woning niet onder de ingrepen zal lijden.

Denkt u dat de Stichting van het Wonen er na 9 juni zal komen?

Bekijk het debat op Youtube.