vrijdag 30 juli 2010

Geen-spijt-beleid

Twintig jaar geleden publiceerde het Centraal Planbureau (CPB) - onder leiding van toenmalig directeur Gerrit Zalm - twee belangrijke studies: Scanning the future en Nederland in drievoud. Beide studies waren gebaseerd op de gedachte dat de toekomst (het ging toen over de periode 1990-2015) fundamenteel onzeker is en dat je daarom rekening moest houden met meerdere 'denkbare toekomsten'. Oftewel meerdere scenario's. Dit was baanbrekend werk in economenland, zij het dat Shell er voor het uitzetten van zijn eigen strategisch beleid al jaren mee werkte. Scanning the future schetste drie zeer uiteenlopende scenario's voor de wereldeconomie, die in Nederland in drievoud werden doorvertaald naar scenario's voor de economische ontwikkeling in eigen land. Aangezien je de toekomst niet kent - sterker: niet kúnt kennen - moet je beleid voeren, zo was vervolgens de redenering, waar je in geen van de denkbare toekomsten spijt van krijgt. Het zogeheten geen-spijt-beleid.

Ik moest daaraan terugdenken, toen ik me onlangs in de trein van Amersfoort naar Den Haag weer eens realiseerde dat - als we het hebben over de woningmarkt - een strategie die inzet op méér dynamiek in alle denkbare toekomsten gunstig uitpakt. Of het nu economisch goed of slecht gaat in de wereld en in Nederland. Of we nu een rechts kabinet krijgen, een middenkabinet, toch nog een paars-plus-kabinet of een zakenkabinet. Altijd zullen we gebaat zijn bij méér dynamiek op de woningmarkt.

Dynamiek woningmarkt bevorderen
Méér dynamiek - te vertalen in een betere doorstroming, meer activiteit en een groter en beter aanbod van nieuwe woningen - staat symbool voor alles wat we op de woningmarkt willen bereiken. Het zorgt ervoor dat mensen kunnen wonen in een huis waarin ze graag willen wonen. Het maakt dat mensen mobieler kunnen zijn op de arbeidsmarkt. Het leidt ertoe dat mensen minder ver hoeven te reizen van en naar hun werk. Het zorgt dat woningen worden opgeknapt en energiezuiniger worden gemaakt door de nieuwe bewoners. Het leidt hiermee ook tot extra werkgelegenheid in de bouw, de aannemerij, de schildersbranche. En niet te vergeten in de meubelindustrie en bij de keukenleveranciers. En het zorgt daarmee ook voor minder uitgaven en meer inkomsten voor de overheid. Minder werkloosheid betekent immers minder collectieve uitgaven in de sfeer van de inkomensondersteuning. En meer bedrijvigheid op de woningmarkt en in toeleverende sectoren zorgt voor meer inkomsten uit btw en loon- en inkomstenbelasting. Hoe de economische ontwikkeling de komende jaren ook precies zal zijn, de woningmarkt moet je nooit laten stilvallen. De dynamiek op de woningmarkt bevorderen is een zuivere vorm van geen-spijt-beleid.

Goed beleid van groot belang
In Den Haag is een ongeschreven wet dat je bij de kosten/batenafweging van nieuw beleid geen rekening mag houden met zogeheten ´inverdieneffecten´. Dat zijn de (onzekere) extra inkomsten c.q. lagere uitgaven voor de overheid als gevolg van de (vermeende) gunstige effecten van overheidsbeleid op de werkgelegenheid en de economische groei. Niets verbiedt ons echter om met alle macht te trachten voorspelbare ´uitverdieneffecten´ van slecht huidig en toekomstig beleid te vermijden. Met andere woorden om het niet zover te laten komen dat de overheid inkomsten mist en voor hogere (werkloosheids)uitgaven komt te staan doordat de dynamiek op de woningmarkt nog verder terugzakt. Slecht beleid zou zijn om de woningmarkt nog langer aan zijn eigen lot over te laten. Om niets te doen aan bijvoorbeeld de lange wachttijden in de huursector, aan de gebrekkige doorstroming op de huur- en de koopwoningmarkt en aan het feit dat het aanbod van nieuwe woningen niet of nauwelijks reageert op de vraag daarnaar. Zowel kwalitatief, kwantitatief als regionaal. Daar kan elke regering onder elke economische omstandigheid alleen maar spijt van krijgen. Laten we in het kader van een Stichting van het Wonen, waarin maatschappelijke partijen met de overheid een nieuwe koers uitzetten voor de komende jaren, zorgen dat we dat voorkómen. Laten we zorgen dat het integrale plan voor de woningmarkt er komt! Vereniging Eigen Huis is meer dan bereid daaraan haar bijdrage te leveren.

Ik ben heel benieuwd hoe u hier tegen aankijkt!

woensdag 28 juli 2010

De charme van de jaren ’70?

Mijn vriendin en ik hebben een camperbusje uit de jaren zeventig. Ongeveer uit de tijd dat Vereniging Eigen Huis werd opgericht dus. Dat was in 1974. Als wij in onze camper door Europa rijden, merk je dat de jaren zeventig toch ver achter ons liggen. Heel veel verworvenheden van de huidige tijd ontbreken in ons busje. Denk aan airco, automatische bedieningen van de ramen, stuurbekrachtiging, een zuinige motor. Het onthaast overigens wel enorm, want harder dan 85 km/uur rijden we niet, al was het maar vanwege het geluid dat de motor boven die snelheid produceert. Overigens geeft de teller dan al meer dan 100 km/uur aan. Maar we hebben tegenwoordig onze Tom-Tom om te weten dat dat niet klopt.

Niet zo charmant voor de woningmarkt
Op de woningmarkt is er ook heel wat veranderd sinds medio jaren zeventig. Marktpartijen als makelaars, banken, aannemers en notarissen waren oppermachtig vergeleken bij de burger die een eigen woning wilde bezitten. Ten opzichte van deze marktpartijen had de consument vaak nauwelijks een poot om op te staan. Dus betaalden zij dubbele courtages aan makelaars, hoge vaste tarieven, aan notarissen en hadden zij een zwakke positie bij opleveringsgebreken. Enz. enz. Vereniging Eigen Huis werd opgericht vanuit de gedachte dat er ook iemand moest zijn die aan de kant van de consument staat.

Veel bereikt, nog genoeg te doen
Inmiddels zijn we 36 jaar verder en is er veel bereikt. De dubbele courtages zijn verboden, de notaristarieven zijn vrijgegeven, de consument mag 5% van de aankoopsom van een nieuwe woning achterhouden voor het geval niet alles in orde is, er is een boetebeding bij te late oplevering etc. Bij elk van deze verworvenheden heeft Vereniging Eigen Huis een beslissende rol gespeeld. Toch is er nog zat te doen. Huidige en toekomstige eigenwoningbezitters mogen er daarbij van verzekerd zijn dat Vereniging Eigen Huis aan hun kant staat.

Vereniging Eigen Huis aan uw kant
Vaak is dat natuurlijk tegen het zere been van de marktpartijen die het aangaat. Toen wij onlangs bekend maakten dat de dienstverleningsdocumenten (dvd's) van hypotheekadviseurs nog veel te wensen overlaten in termen van toegankelijkheid en duidelijkheid voor de consument (lees hier het bericht), was het dan ook wachten op een ontkennende reactie van de vereniging van financiële tussenpersonen (OvFD). En toen we vorige week in de publiciteit brachten dat de pot met startersleningen veel eerder op was dan nodig zou zijn geweest vanwege een te ruimhartige toekenning van de leningen, wist de daarvoor verantwoordelijke instantie (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, SvN) niet hoe snel ze dit bericht moesten downplayen. Terwijl bij een juiste toekenning van de startersleningen wellicht twee tot drie keer zoveel starters zouden kunnen worden geholpen dan nu het geval was. Vereniging Eigen Huis staat aan hún kant. Dit is niet onbelangrijk, want gelukkig hebben nog 135 gemeenten een lokale starterslening en het is van groot belang dat daarmee een zo groot mogelijk aantal koopstarters kan worden geholpen - mensen die zonder deze lening geen eigen woningen zouden kunnen kopen.

Gewend aan tegengeluiden
Aan dergelijke reacties van belanghebbende partijen zijn we overigens wel gewend. Ik heb me laten vertellen dat een bouwkundig inspecteur van Vereniging Eigen Huis in de jaren zeventig met geweld door de aannemer van de bouwplaats is verwijderd. Zo erg maken we het gelukkig niet meer mee. Overigens was dat voorval goede reclame voor onze bouwkundige keuringen. Hiermee was onze onafhankelijkheid - en het feit dat we aan de kant van de consument staan - immers wel overtuigend aangetoond!

maandag 26 juli 2010

Een tegoedbon

Stel u krijgt een tegoedbon in de brievenbus ‘gratis spouwmuurisolatie’ en uw woning heeft inderdaad geen spouwmuurislolatie. Dan zou dit toch een ideale kans zijn om er nu eens werk van te maken!

Onlangs las ik een interessant artikel van een gemeenteambtenaar uit Hardenberg. Het ging over het huidige zogenaamde stimuleringsbeleid voor energiebesparing. Die vele gemeentelijke en landelijke potjes waar bijna niemand vanaf weet, die in no time leeg zijn danwel opgeheven worden en die ook nog eens erg veel administratieve rompslomp met zich meebrengen. De betreffende gemeenteambtenaar opperde het idee om tegoedbonnen uit te reiken voor energiebesparende maatregelen.

Subsidie halen werkt niet
Een heel goed plan. Je kunt natuurlijk allemaal ‘mooie’ subsidiepotjes bedenken en gaan zitten wachten totdat mensen er gebruik van maken. De mensen die qua energiebesparing vooroplopen, oftewel de freaks en early adopters, zullen dit waarschijnlijk wel doen. Maar een hele grote groep mensen met energie-onzuinige woningen zal niet in actie komen. De luttele berichtgevingen over de subsidiemogelijkheden gaan aan hun voorbij of ze hebben heel andere interesses en prioriteiten dan energie.

Subsidie brengen is de oplossing
Vereniging Eigen Huis heeft al gepleit voor het terugbrengen van de vele stimuleringspotjes naar nog maar een paar, landelijke regelingen, waaronder één subsidiepot. Uit deze pot zouden veel tegoedbonnen door gemeenten of andere instanties kunnen worden verstrekt.

Als gemeenten inzichtelijk zouden hebben welke woningen in hun gemeente, welke energiebesparende maatregelen behoeven, dan zouden ze doelgericht tegoedbonnen naar de betreffende eigenwoningbezitters kunnen sturen. Het ene jaar zouden er dan bijvoorbeeld tegoedbonnen (met een geldigheid van één jaar) gestuurd kunnen worden naar alle jaren ‘70 woningen voor spouwmuurisolatie. Weer een ander jaar zouden tegoedbonnen uitgereikt kunnen worden aan woningen die nog geen dubbel glas hebben. En ga zo maar door.

Op deze manier wordt de subsidie veel positiever onder te aandacht gebracht, wordt energiebesparing doelgericht aangepakt en kunnen gemeenten en andere organisaties veel beter inspelen op collectieve voordelen.

Subsidie laten ophalen werkt niet voldoende, je moet het ook op de juiste plek brengen!

donderdag 22 juli 2010

Linksom of rechtsom

Voor de zekerheid heb ik het nog even nagevraagd bij een bevriende ambtenaar van Binnenlandse Zaken. En het klopt. In de naoorlogse parlementaire geschiedenis is het nog nooit voorgekomen dat na Tweede Kamerverkiezingen géén kabinet kon worden gevormd en er dus simpelweg nieuwe verkiezingen moesten worden uitgeschreven. Soms dúúrde de formatie even, maar dan had je ook wat. Gemiddeld namen de formaties na de tweede wereldoorlog 87 dagen in beslag, geteld vanaf de dag van de verkiezingen. Maar het eerste kabinet Van Agt (1977) kwam pas na 208 dagen tot stand. En het tweede kabinet Balkenende (2003) na 125. Eenieder die nu roept om nieuwe verkiezingen, heeft de geschiedenis dus niet aan haar of zijn zijde.

En ook de benoeming van Ruud Lubbers tot nieuwe informateur geeft hoop dat het nieuwe kabinet er ooit wel zal komen. Als premier van 1982 tot 1994 groeide hij immers uit tot de verpersoonlijking van het knappe - hoewel soms geheel onnavolgbare - compromis. In de woorden van Eelco Brinkman: “Zo van: als we de helft nemen, gedeeld door drie en daarvan de wortel trekken, dan zijn we eruit”.

Laten we er dus maar voor het gemak van uitgaan, dat ook de huidige formatieperiode linksom of rechtsom tot een nieuw kabinet leidt. Op dit moment lijkt ‘rechtsom’ het meest voor de hand te liggen, want als VVD en PvdA er in een paars-plus-constellatie (met D66 en GroenLinks) niet uitkwamen, waarom zou dat dan wel lukken in het kader van een zogeheten middenkabinet (met CDA)? De volgende voor de hand liggende optie in het formatieproces is dan dus een U-bocht terug naar VVD-PVV-CDA. Hoewel deze combinatie eerder was afgevallen omdat het CDA niet met de PVV wilde onderhandelen en de PVV niet zonder het CDA. Enfin.

Mocht nu alsnog een VVD-PVV-CDA-poging worden ondernomen, dan betekent dat hoogstwaarschijnlijk dat de hypotheekrenteaftrek de komende jaren niet onder vuur ligt. Elk van deze partijen stond er in de verkiezingsstrijd immers pal voor. Vereniging Eigen Huis vindt het een heel goede zaak dat de hypotheekrenteaftrek – met veel eigenwoningbezitters in het kielzog - in dat geval niet het slachtoffer wordt van ‘bezuinigen om het bezuinigen’. Maar we zouden het tegelijkertijd een erg slechte zaak vinden als dit zou betekenen dat het denken over een wezenlijke hervorming van de woningmarkt weer lange tijd op slot zou gaan.

In het geval van een centrumrechts kabinet beveelt Vereniging Eigen Huis daarom met kracht aan de ‘adempauze’ in de hypotheekrenteaftrekdiscussie nuttig te gebruiken. Namelijk door – in het kader van een Stichting van het Wonen – een wezenlijke hervorming van de woningmarkt, koop én huur, voor te bereiden. Want die grondige hervorming moet er gewoon komen. Opdat de wachttijden in de huursector sterk kunnen afnemen, er meer en beter aanbod komt van nieuwe woningen en de doorstroming op de woningmarkt wordt gestimuleerd. Waardoor meer mensen in Nederland kunnen wonen waar en hoe ze dat eigenlijk zouden willen. We blijven de formatie, inmiddels 44 dagen na de verkiezingen, met heel veel interesse volgen!

woensdag 21 juli 2010

Verticale reflex

Nog even over de hardleerse overheid. Ik gaf in mijn vorige blog al aan dat het hebben van ‘macht’ het lerend vermogen kan verminderen. Je hebt het voor het zeggen, dus denk je niet meer te hoeven leren. Als een overheid zo denkt, zie je twee dingen gebeuren.

Ten eerste zal de overheid bezuinigen op organisaties die juist bedoeld zijn om de overheid wél te laten leren. Ik doel onder andere op de officiële adviesraden. Het kabinet Balkenende 4 heeft al een begin gemaakt met het samenvoegen, stroomlijnen en reorganiseren van de adviesraden. De VROM-raad, het belangrijkste adviesorgaan op het gebied van de woningmarkt, staat op de nominatie om als zelfstandige raad te verdwijnen. De verwachting is dat er ook in de volgende kabinetsperiode flink gesneden zal worden in de zogeheten kennis- en adviesinfrastructuur.
Ten tweede zal de overheid proberen haar ‘macht’ steviger uit te oefenen. Veelal onder verwijzing naar het ‘primaat van de politiek’.

Bij complexe maatschappelijke vraagstukken, zoals de situatie op de woningmarkt, is het echter een illusie te denken dat je als overheid de problemen op deze wijze kunt oplossen. De ‘verticale reflex’ van zaken naar je toe trekken (we rule this country), verantwoordelijkheden toedelen (als we één minister verantwoordelijk maken en hem of haar daarop afrekenen, komt het vast goed) en het beleid op de tekentafel uitstippelen (we schrijven in het regeerakkoord dat het goed komt, dus dat is zo) is veel te beperkt.

Complexe vraagstukken kenmerken zich door ‘cognitieve’ en door ‘normatieve’ onzekerheden. Hebben we genoeg kennis in huis over de problematiek en over mogelijke oplossingsrichtingen? En zijn we het eens over de wenselijkheid van bepaalde oplossingen? Als hierover onduidelijkheden en verschillen van mening bestaan, dient de verticale reflex te worden gecorrigeerd door een horizontale beweging. Dat wil zeggen dat de overheid in zo’n geval moet samenwerken met maatschappelijke partijen.

Neem de woningmarkt. De problemen daar zijn buitengewoon complex en omvatten zowel de huur- als de koopsector, met grote uitstralingseffecten naar de economie en de gehele samenleving. Het vergt enorm veel informatie en expertise, waaronder praktijkkennis, om zaken die decennia lang zijn scheefgegroeid in het gareel te krijgen. Ook zijn er normatieve verschillen van opvatting, onder andere samenhangend met uiteenlopende visies op de inkomensverdeling in Nederland. Moeten huurders meer gaan betalen? Is de hypotheekrenteaftrek een eerlijk systeem? Etc.

Wil de overheid de problemen op de woningmarkt echt grondig aanpakken, dan zal zij voor de beantwoording al dergelijke complexe vragen onontkoombaar de verbinding moeten zoeken met belangrijke maatschappelijke partijen. Met partijen die al jarenlang op de woningmarkt actief zijn. Want juist bij die partijen zit immers ontzettend veel kennis van de praktijk en juist zij weten met welke maatschappelijke belangen bij het vinden van oplossingen rekening moet worden gehouden.

Een Stichting van het Wonen is dan een uitstekend vehikel. Zo kan de macht die de overheid heeft om wet- en regelgeving te veranderen, worden aangevuld met de benodigde kennis die maatschappelijke partijen hebben en de maatschappelijke belangen die zij vertegenwoordigen. En zo ontstaat het maatschappelijke draagvlak om een daadwerkelijk een nieuwe koers in te zetten op de woningmarkt. Graag hoor ik uw mening hierover.

maandag 19 juli 2010

VROM-raad goed op weg maar slaat de plank toch mis

Bob MaasIk verheug me altijd bij de gedachte dat de visie van Vereniging Eigen Huis van invloed is op de mening en standpunten van anderen. Het is dan helemaal leuk als blijkt dat dat deskundige personen en organisaties zijn die in hun officiële uitingen onze kant op bewegen en dus onze standpunten of visie – geheel of gedeeltelijk - overnemen. Het toppunt is als het een hooggeleerde persoon betreft of een hoog adviesorgaan van de overheid. Ik heb het meerdere malen zien gebeuren. Als je eigen standpunt goed doordacht en waterdicht is, is dat eigenlijk ook niet zo heel vreemd. Er gaat echter meestal wel enige tijd overheen voordat een goed idee heeft postgevat. Een nieuwe visie of opvatting heeft tijd nodig om te wortelen en in de geesten te rijpen.

Annuïtair afbouwen
Deze keer valt mij op dat de VROM-raad een opmerkelijke ‘move’ maakt. Dit adviescollege bedient de regering en het parlement gevraagd en ongevraagd van adviezen, o.a. op het gebied van wonen.
• In oktober 2007 pleitte de raad nog voor een stapsgewijze ‘afbouw‘ van de hypotheekrenteaftrek. Met afbouw werd bedoeld dat de renteaftrek in zijn geheel moest worden afgeschaft. Het advies van de raad oktober 2007
• In februari van dit jaar (!) was het advies nog een stapsgewijze ‘aanpassing’ van de hypotheekrenteaftrek. Met aanpassing werd bedoeld dat de renteaftrek moest worden beperkt. De raad vond het op dat moment “te gemakkelijk om de crisis als motief te gebruiken om ingrijpende hervormingen op de woningmarkt uit of af te stellen.” Het advies van de raad februari 2010
• En zojuist, nog geen 5 maanden na het laatste advies, heeft de VROM-raad tezamen met enkele andere adviesraden geadviseerd om de hypotheekrenteaftrek - in verband met de schadelijke gevolgen voor de woningmarkt - maar niet ingrijpend te wijzigen en het recht op renteaftrek ‘alleen maar’ annuïtair af te bouwen. De annuïtaire afbouw houdt in dat iedere nieuwe hypotheek met 100% hypotheekrenteaftrek start en dat daarna ieder jaar de renteaftrek een stukje lager wordt. Je netto hypotheeklast stijgt daardoor van jaar op jaar (tenzij de belastingtarieven of het inkomen weer omhoog gaan, maar dat is een ander verhaal). Het laatste advies van de VROM-raad e.a.

Voortschrijdend inzicht
Tja, wat moet je daar van vinden? Voortschrijdend inzicht moet je maar denken, waarbij ik deze ontwikkeling niet helemaal los kan denken van het ontwikkelend inzicht dat ook bij een aantal hooggeleerde personen in het vakgebied is te bespeuren. De leidsels van de stokpaardjes worden noodgedwongen een beetje gevierd en dat is goed. Feit is wel dat hiermee de visie van Vereniging Eigen Huis dicht wordt genaderd. Die zegt ook ‘nu beslist niet morrelen aan de hypotheekrenteaftrek’ en noemt ook de annuïtaire afbouw als misschien wel de minst schadelijke variant om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Maar de vereniging heeft daarbij aangegeven dat daar nog nader onderzoek naar moet worden verricht en dat deze optie alleen bespreekbaar is in het kader van een allesomvattend plan voor de woningmarkt. Lees ons visie-document ‘Woningmarkt in beweging’ met 3-puntenplan
De VROM-raad vindt de annuïtaire afbouw op voorhand een niet-ingrijpende wijziging van de hypotheekrenteaftrek die zij op korte termijn haalbaar acht. De raad heeft óf de gevolgen van deze aftrekbeperking niet goed ingeschat of wil misschien - koste wat het kost - toch vasthouden aan het stokpaardje.

Niet-ingrijpende maatregel?
Want wat betekent dat dan als de renteaftrek annuïtair wordt afgebouwd? Behalve een jaarlijks oplopend verlies aan renteaftrek - wat per saldo dus een stijgende netto hypotheeklast oplevert - betekent dit tevens het einde van de voordelige, veilige en daarom zo populaire (bank)spaarhypotheek, van het voordeel van de fiscaal vrijgestelde kapitaalspaarverzekering- of bankrekening waarmee voordelig gespaard kan worden voor de aflossing van de hypotheek tegen dezelfde rente als de hypotheekrente (wat in feite het grootste verlies is) en een stuk inflatievoordeel dat je hebt over een onafgeloste schuld. Het komt er in het kort op neer dat we 25 jaar teruggaan in de tijd gaan en weer met zijn allen een annuïteitenhypotheek afsluiten. Waarmee iedereen uiteindelijk gewoon een stuk duurder uit is. Wat zonder enige twijfel effect zal hebben op de woningmarkt, de huizenprijzen en op de bestedingen van huishoudens. Nog afgezien van het psychologische effect van een dergelijke maatregel dat al bij een eventuele bespreking in de Tweede Kamer zijn schaduw vooruit zal werpen. Een niet-ingrijpende maatregel? Volgens mij niet. Misschien het minst schadelijk, maar desondanks een ingrijpende beperking van de renteaftrek die de markt op dit moment helemaal niet kan hebben. En dat maakt het advies van adviesraden intern contradictief, want enerzijds wordt afgeraden om een ingrijpende wijziging door te voeren en anderzijds wordt zo’n wijziging juist voorgesteld. Dat valt niet met elkaar te rijmen.

Alternatief
Volgens Vereniging Eigen Huis is dit het slechts denkbare moment om een beperking van de hypotheekrenteaftrek door te voeren. Zelfs de discussie daarover is al bijzonder schadelijk voor de markt. Als de overheid dan toch met snel wil sturen op kostenreductie en risicobeperking, heeft de vereniging daarvoor een eenvoudiger en veel minder ingrijpend alternatief voorgesteld. Wees bij het verstrekken van hypotheken wat terughoudender met de populaire ‘combinatiehypotheek’ waarbij de hypotheekschuld vaak voor een groot deel aflossingsvrij blijft. Wees daar wat strenger in, vooral als het gaat om hoog gefinancierde personen die daardoor in feite ook een hoger risico lopen. Daar hoef je niet de renteaftrek voor te veranderen, maar kun je gewoon regelen via de verstrekkingsnormen die geldverstrekkers hanteren bij het afsluiten van een hypotheek.
Als vereniging pleiten wij voor maatregelen op de woningmarkt die vertrouwen wekken en zekerheid geven. Dat betekent dat zeker nu niet de hypotheekrenteaftrek moet worden beperkt. De VROM-raad stelt veel goed dingen voor, maar moet nog een laatste ‘move’ maken om volledige aansluiting te krijgen. Misschien dat met de huidige temperaturen de rijpingstijd wat korter zal zijn.

dinsdag 13 juli 2010

Een heldere, slimme energierekening gevraagd

Weet u wat u per maand aan energie betaalt? Als de jaarrekening bij u in de bus valt, bekijkt u die dan? En zo ja, kunt u dan de cijfers en bedragen herleiden?

Veel mensen hebben geen idee hoeveel ze maandelijks kwijt zijn aan energie. Ook uit de jaarrekening halen ze niet zo veel informatie. Vreemd zou je zeggen. Mensen betalen hun rekening, maar weten niet hoeveel en waarvoor.

Ik heb veel energierekeningen van diverse energieleveranciers van onze leden gezien. Allemaal anders qua lay-out, terminologie en mate waarin kosten worden gespecificeerd. Het komt voor dat niet eens de tarieven vermeld worden. Hier moet de klant dan speciaal om vragen. Erg ondoorzichtig en ingewikkeld allemaal.

Onder het mom van ‘dit is niet te begrijpen en het zal wel kloppen’ betalen de meesten klakkeloos de rekening.

Onlangs zat ik bij de Energiekamer van de NMa om dit fenomeen te bespreken. Tot mijn grote genoegen komt er een richtlijn waar energierekeningen per 2011 aan moeten voldoen. U kunt daarbij zelf kiezen voor een beknopte versie of een uitgebreide versie. Uiteraard ben ik erg benieuwd in hoeverre dit tot het gewenste resultaat leidt. In hoeverre transport- en leveranciersland eindelijk duidelijkheid verschaft.

Dat er inzicht wordt gegeven in de energiekosten is één ding. Als tweede ligt hier een mooie kans om huishoudens meer bewust te maken van hun energieverbruik. Hoeveel groene energie en fossiele energie is verbruikt? Hoe verhoudt zich dat ten opzichte van andere jaren en ten opzichte van bijvoorbeeld het verbruik van mensen in de buurt? Hoeveel is er teruggeleverd aan het net? Net als slimme meters, kan een slimme energierekening hier belangrijk werk doen.

Ik ben erg benieuwd in hoeverre leveranciers in gaan spelen op helderheid, duidelijkheid en energiebewustzijn door middel van hun energierekening. Net zoals ik nieuwsgierig ben in hoeverre zij displays en internettools gaan aanbieden gekoppeld aan de slimme meter.

Hoever zullen de leveranciers gaan? Willen ze wel alles prijsgeven?

Zoniet, dan helpen we ze gewoon een handje!

maandag 12 juli 2010

Hardleerse overheid bij de les houden

In een snel veranderende samenleving is het van groot belang dat maatschappelijke organisaties lerend vermogen tonen. Dat geldt zeker ook voor de overheid en de politiek. Leren kan op verschillende manieren. Je zou kunnen zeggen: door vooruit te kijken, door om je heen te kijken of door achterom te kijken.






  • Vooruit kijken om te ‘leren voor de fout uit’ is het moeilijkst. Je probeert dan in feite van te voren de consequenties van je handelen zo goed te doordenken dat fouten worden voorkomen. Veelal redelijk kansloos.
  • Goed om je heen kijken is altijd aan te bevelen. Zo kun je leren van anderen: van hun successen én van hun minder geslaagde acties. Ook dat is echter niet héél eenvoudig. Want helaas hebben veel mensen – en dus veel organisaties – de neiging te denken dat zij niet de zelfde fouten zullen maken als anderen in hun omgeving.
  • Daarom is het goed om ook maar regelmatig achterom te kijken en te leren van je eigen fouten uit het verleden. En dat kun je ook planmatig doen, namelijk door te experimenteren. Je probeert verschillende dingen uit, kijkt daarop terug en leert ervan.

Als we naar de overheid en de politiek kijken, wordt dit lerend vermogen echter door een paar zaken in de weg gezeten.

  1. In de eerste plaats door de wijze waarop onze parlementaire democratie werkt. Als je als minister of staatssecretaris 9 dingen goed doet en 1 fout, word je op dat laatste afgerekend. Dat werkt risicomijdend gedrag in de hand en verhindert dat de overheid en de politiek leren door te experimenteren.
  2. In de tweede plaats kan de overheid – zeker als het grote maatschappelijke vraagstukken betreft – vaak moeilijk experimenteren vanwege het beginsel van rechtsgelijkheid: burgers moeten in gelijke gevallen gelijke rechten en plichten hebben. De overheid kan lastig – om een paar voorbeelden te geven – een nieuwe studiefinanciering, een nieuwe stelsel voor de gezondheidszorg of een nieuw woningmarktbeleid eerst uitproberen in Noordoost Groningen om het, indien succesvol, daarna in heel Nederland in te voeren.
  3. En in de derde plaats wordt het lerend vermogen van overheid en politiek belemmerd doordat zij macht bezitten. En macht werkt in de hand – zoals de politicoloog Karl Deutsch het formuleerde – dat je denkt je te kunnen veroorloven helemaal niet te hóeven leren. Dat je je kunt veroorloven te praten zonder te luisteren.

Tijdens een kabinetsformatie beleven de politici die bij de informateur(s) aan tafel zitten hun ‘finest hour’. Een klein groepje politici neemt in relatieve afzondering verregaande beslissingen over de toekomst van ons land. Zullen zij daarbij leren van de fouten uit het verleden? Zoals de fout van de partijen die het laatste kabinet Balkenende formeerden om gedurende vier jaar niets te doen aan de wezenlijke problemen op de woningmarkt? Terwijl ook toen al bekend was dat een samenhangende aanpak van de huur- én koopsector dringend gewenst was. De vraag is of de partijen nu wél de moed en de visie zullen hebben daar werk van te maken. Aan maatschappelijke organisaties als Vereniging Eigen Huis daarom de taak om juist nú de hardleerse overheid bij de les te houden!

dinsdag 6 juli 2010

Kopen en huren: ongelijke gevallen

Sommige mensen vinden dat de overheid kopen en huren hetzelfde moet behandelen. De overheid moet volgens hen met andere woorden een 'eigendomsneutraal' woonbeleid voeren. Met als argument dat mensen zelf vrijelijk moeten kunnen kiezen tussen een koop- of een huurhuis, zonder dat de overheid zich daarmee beleidsmatig bemoeit. Ik verwijs bijvoorbeeld naar het rapport van de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (CSED) van de SER. Ook Vereniging Eigen Huis is voorstander van maximale keuzevrijheid voor burgers tussen kopen, huren (of een tussenvorm van beide). Maar het is een denkfout hieruit te concluderen dat het kopen en het huren van een woning dus hetzelfde is. Dat is bij lange na niet het geval. En daarmee dient het overheidsbeleid – ook in de toekomst – terdege rekening te houden.

Eigenwoningbezitters meer betrokken bij de buurt
Hiervoor zijn minstens drie belangrijke argumenten. Het eerste is wat wij noemen de emancipatoire kracht van eigenwoningbezit. Mensen gaan in het algemeen anders om met een woning als die in hun eigen bezit is dan wanneer het een huurhuis betreft. Men voelt zich, linksom of rechtsom, meer verantwoordelijk voor het eigen huis dan voor het huis van een ander. Gevolg daarvan is dat eigenwoningbezitters zich, gemiddeld genomen, ook meer betrokken voelen bij de buren, de buurt, de samenleving. Hiermee wil ik niet gezegd hebben dat kopers een ander soort mensen zijn dan huurders. Want mensen die nu huren, willen misschien over een tijdje een huis kopen. Dat geldt in Nederland voor ongeveer 1 miljoen huishoudens. En omgekeerd komt natuurlijk ook voor. Het gaat dus niet om het verschil tussen kopers en huurders, maar om het verschil tussen kopen en huren.

Eigenwoningbezitters lopen meer risico’s
Sommige mensen geloven niet in dit argument. Het tweede argument is daarentegen onomstreden. Dat argument houdt in dat eigenwoningbezitters veel meer risico’s lopen dan huurders. De eigen woning maakt deel uit van het vermogen van mensen. Als de waarde van de eigen woning onder druk staat, neemt het vermogen af en wordt men meteen armer. Dit kan komen doordat de huizenprijzen dalen. Of bijvoorbeeld doordat de buurt zich slecht ontwikkelt. In dat laatste geval zijn ook huurders niet blij. En ook zij kunnen waarschijnlijk niet 1-2-3 verhuizen (denk aan de wachtrijen in de huursector). Maar zij worden hierdoor niet aangetast in hun vermogenspositie. Eigenwoningbezitters wel.

Eigenwoningbezitters hebben veel geïnvesteerd
Het derde argument tegen een ‘eigendomsneutraal’ woonbeleid is dat in dat geval geen rekening wordt gehouden met het feit dat de meeste eigenwoningbezitters veel geld hebben moeten neertellen voor hun huidige woning. En daarvoor in de meeste gevallen dus ook veel geld hebben moeten lenen. Waarbij zij vertrouwen hebben gesteld in een fiscaal systeem dat al meer dan 100 jaar bestaat. Juist daarom verbinden wij aan een integraal verbeteringsplan voor de woningmarkt de voorwaarde dat de betaalbaarheid van de eigen woning en het waardebehoud van woningen voldoende gegarandeerd zijn. Een beleid dat resulteert in forse prijsdalingen op de huizenmarkt zou leiden tot een eenzijdige benadeling van huidige eigenwoningbezitters. Die daarmee op slag een deel van hun vermogen zien verdampen. Dit zou voor nog meer huishoudens betekenen dat hun hypotheekschuld hoger is dan de waarde van hun eigen woningen (momenteel al 15 procent). Een dergelijk onrechtvaardig effect kan alleen worden voorkomen door in het woonbeleid het wezenlijke verschil tussen kopen en huren, tussen het wonen in een eigen woningen en in het huis van een ander, wel degelijk goed voor ogen te blijven houden.

Een belangrijk uitgangspunt van onze rechtsstaat is dat gelijke gevallen gelijk worden behandeld. En ongelijke gevallen ongelijk! Ik zie uw mening graag tegemoet.

maandag 5 juli 2010

Pas op het achterdeurtje van de hypotheekrenteaftrek

Bob MaasOndanks het prachtige weer, hangen boven de woningmarkt toch donkere wolken. Daar komt op dit moment eentje bij door het mogelijke ontstaan van een links-liberale coalitie, het paars-plus kabinet. De VVD als hoeder van de hypotheekrenteaftrek die in zee zou kunnen gaan met PvdA, D66 en Groen Links. Of andersom zo u wilt. Niets op tegen vanuit onze organisatie bekeken, want wij doen niet aan politiek, maar vanuit de professie gezien begin je je toch wel zorgen te maken wat er zou kunnen gebeuren met het meest heikele punt van de formatie, de hypotheekrenteaftrek.

Ik zie niet gebeuren dat de VVD op dit punt bakzeil haalt. De partij zou zichzelf daarmee verloochenen. Maar wat dan met drie partijen die er toch een heel andere zienswijze op na houden? Het zal ook voor de PvdA niet goed te verkopen zijn dat op het punt van de renteaftrek nogmaals wordt toegegeven aan een coalitiepartner. Drie mogelijkheden.

Mogelijkheid 1
Een uitruil: er gebeurt niets met de renteaftrek, maar dan worden er ook geen ingrepen gedaan in de huursector. Dit komt neer op voortzetting van het moratorium-beleid van het vorige Kabinet. Voordeel is dat hiermee zekerheid ontstaat voor de woningmarkt. Waar op dit moment zo naar wordt gesmacht. Anderzijds ontstaat hiermee geen of onvoldoende uitzicht op een beter functioneren van de woningmarkt en het bereiken van noodzakelijke besparingen in de rijksbegroting.

Mogelijkheid 2
Er gebeurt niets met de renteaftrek zelf, maar er gaat via het achterdeurtje aan gesleuteld worden: via de bijtelling van het eigenwoningforfait. Verhoging van het forfait – al dan niet selectief – komt per saldo neer op een beperking van de hypotheekrenteaftrek. Dit trucje kennen we ook van het vorige kabinet. Ondanks het moratorium dat in het regeerakkoord was overeengekomen ten aanzien van de eigen woningfiscaliteit werd in 2008 eerst het maximum van de bijtelling afgeschaft en vervolgens werd in 2009 besloten de bijtelling voor huizen van meer dan 1 miljoen in 7 stappen fors te verhogen. Voor hoge inkomens/dure huizen is hiermee de renteaftrek al aanzienlijk beperkt.

Het eigenwoningforfait dreigt ook verhoogd te worden als besloten zou worden de overdrachtsbelasting te verlagen of te schrappen om daarmee de doorstroming op de woningmarkt op gang te helpen. De transactiebelasting zou dan omgezet moeten worden in een bezitsbelasting en dat is dus in feite het eigenwoningforfait.

De vraag is hoe de VVD hiermee omgaat nu zij in haar verkiezingsprogramma heeft aangegeven dat zij de eerdere verhogingen van het eigenwoningforfait wil terugdraaien.
Het achterdeurtje van de hypotheekrenteaftrek blijft in ieder geval iets wat we in de gaten moeten houden in het politieke ‘gekonkel’. Een verhoging van het forfait staat wat mij betreft gelijk aan een beperking van de renteaftrek.

Mogelijkheid 3
De meeste kans op een compromis lijkt te zijn gelegen in het voorstel om nu geen maatregelen te nemen die het vertrouwen van consumenten verder kunnen schaden en dat in een speciaal overlegorgaan (bijv. een Stichting van het Wonen) gestudeerd gaat worden op de vraag hoe de woningmarkt in de toekomst beter – en dus ook goedkoper – kan gaan functioneren. Omstreden onderwerpen als de hypotheekrenteaftrek en de huurliberalisatie kunnen dan uit de politiek worden gehaald en door deskundige partijen naar een oplossing worden gebracht. Daarmee wordt continuïteit in de ontwikkeling gegarandeerd en wordt de woningmarkt niet steeds weer geteisterd door een dreigende koers naar links of naar rechts.

vrijdag 2 juli 2010

Integraal congres over de woningmarkt

Gelukkig was er op 1 juli eindelijk weer een congres over de woningmarkt. Georganiseerd door de Rijksacademie voor Financiën en Economie in Den Haag. Politici waren er deze keer niet bij. Wel hoge ambtenaren: Mark Frequin als gespreksleider (directeur-generaal Wonen, Wijken en Integratie) en Bertold Leeftink (plaatsvervangend secretaris-generaal van Economische Zaken en tevens directeur Algemene Economische Politiek). En wetenschappers: Hugo Priemus (introductie overbodig) en Gerbert Romijn (Centraal Planbureau). Samen met Roel Steenbeek (de baas van woningcorporatie Ymere) mocht ik deelnemen aan het panel.

Aanpak woningmarkt
Van tevoren had Mark Frequin de ruimte om vrijelijk van gedachten te wisselen veilig gesteld door af te spreken dat uit de bijeenkomst niet geciteerd zou worden. Het was een geslaagde bijeenkomst, waarover ik dus helaas weinig kan verklappen. Wat me wel enorm opviel was het volgende. Eigenlijk iedereen was het eens over de wenselijkheid de woningmarkt in zijn geheel op de schop te nemen: huur én koop. Wel was er wat discussie over de vraag hoe de hazen zullen lopen als er een kabinet zou komen van 'rechtse' en 'linkse' partijen. Vóór de verkiezingen lagen tussen deze partijen de standpunten ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek en de huurregulering ver uit elkaar. Zal dat betekenen dat er hemelaal niets gebeurt op de woningmarkt (à la Balkenende 4)? Of zal juist het speelveld heel breed worden getrokken? En worden juist daardoor hervormingen mogelijk in zowel de huur- als de koopsector, in samenhang? Laten we hopen dat dat laatste het geval is, waarbij een Stichting van het Wonen zou kunnen zorgen voor een breed maatschappelijk draagvlak. Natuurlijk zullen die hervormingen - zoals één van de sprekers, die hier anoniem moet blijven, het verwoordde - "geleidelijk, voorspelbaar en ordentelijk" moeten worden doorgevoerd. Waarbij, zo voeg ik daaraan nog maar eens toe, de betaalbaarheid en het waardebehoud van de eigen woning hoog in het vaandel moeten staan.


Verhuisbelasting terugverdienen
De overdrachtsbelasting lag op de bijeenkomst onder vuur. Er werden cijfers gepresenteerd ten aanzien van deze 'verhuisbelasting' die ik u niet wil onthouden. Stel dat u wilt verhuizen in verband met een nieuwe baan. En stel dat u in deze nieuwe baan 8% meer gaat verdienen. U doet er dan 18 jaar over voordat u de overdrachtsbelasting op uw nieuwe huis eruit hebt! Als u een riante 10% meer gaat verdienen doet u er nog altijd 12 jaar over. Mocht u de spekkoper zijn die in z'n nieuwe baan 12% meer salaris ontvangt, zelfs dan hebt u de overdrachtsbelasting pas na 8 jaar terugverdiend. Er kunnen dan twee dingen gebeuren: u accepteert de nieuwe baan toch maar niet (slecht voor de arbeidsmobiliteit) of u gaat op en neer reizen (slecht voor het milieu en voor de doorstroming op de wegen). Onluisterend toch, hoe schadelijk de effecten van zo'n belasting zijn?
Laat maar horen hoe u erover denkt!

Onderzoekscommissie voor de woningmarkt

Bob MaasMet enige regelmaat doen onderzoekscommissies verslag over zaken die zijn misgelopen. Hoe kon het zo gebeuren en wie of wat heeft er gefaald? Belangrijk om van te leren, maar in mijn opvatting verder niet zo bijster interessant. Deze keer wordt Nout Wellink met een hoge graad van ‘kennis van nu’ naar de slachtbank geleid. Waarbij ik me afvraag hoe we - met de kennis van toen - gereageerd hadden als hij wel of niet had gedaan wat hem nu verweten wordt. Was er iemand, behalve de heer Wellink, die alles op dat moment doorzag en voorzien heeft? Misschien iemand uit de rijen van onze topeconomen en andere hooggekwalificeerde wetenschappers? Als die er was, dan is hij of zij niet gehoord en/of niet au serieux genomen. Mij staat in ieder geval niets in het geheugen.

Met de woningmarkt lijkt het ook mis te gaan. Belangrijk verschil met grote debacles als de Icesave-affaire en de teloorgang van de DSB, is dat er in dit geval wel mensen zijn die voor de risico’s waarschuwen. Ze roepen al jaren dat er dringend iets moet veranderen en dat er een goed integraal plan moet worden gemaakt. Het gaat al langer niet goed met de woningmarkt en de tekortkomingen zijn door de crisis uitvergroot. Maar nog steeds geen gehoor in Den Haag. Er wordt zelfs nog een extra bom onder de woningmarkt geplaatst door eenzijdig de hypotheekrenteaftrek ter discussie te stellen. Op het slechts denkbare moment. Vervolgens blijft dat als een zwaard van Damocles boven de markt hangen.

En als de bom barst? Als de onroerendgoedsector in elkaar klapt en we met dezelfde onvoorstelbare schade zitten als in een aantal andere landen? Ik stel voor dat we dan ook een onderzoekscommissie instellen om na te gaan hoe dat heeft kunnen gebeuren en wie of wat er gefaald heeft.

Politici zouden er goed aan doen de markt nu de zekerheid te geven die het nodig heeft. Bent u het hier mee eens, of juist niet? Reageren staat vrij!

donderdag 1 juli 2010

Zeldzame diersoort

Woensdagmiddag organiseerde de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) een symposium in de Grote Kerk in Den Haag. Dat zouden meer mensen moeten doen. Ik woon daar namelijk schuin tegenover. Onderwerp van gesprek was 'de klant centraal'. Sinds de invoering van de zogeheten Code Banken dient dit voor alle banken in Nederland een belangrijk uitgangspunt te vormen.

Klant centraal
Is het echt nodig, zo denkt u misschien, om voor zo'n ogenschijnlijke vanzelfsprekendheid - het centraal stellen van je klanten - een officiële Code te maken? Eén van de aanwezige bankiers illustreerde treffend dat dit in het bankwezen inderdaad geen overbodige luxe lijkt te zijn. "Het is mijn missie," zo verklaarde hij trots, "om mijn collega's ministens één keer per week een klant te laten zien." Het klonk een beetje alsof hij het over een zeldzame diersoort had, zoals gespreksleider Chazia Mourali terecht constateerde. Enfin, dat 'geld verdienen' in het bank- en verzekeringswezen lange tijd op een hoger plan heeft gestaan dan 'de klant goed bedienen' mag natuurlijk ook geen verrassing heten. Denk aan het ontstaan van de financiële crisis, zelfs al ligt de oosprong daarvan dan in Amerika.

NPS

Een Code opstellen, is één ding. Maar hoe zorg je er in de praktijk voor dat de klant echt centraal komt te staan? Met het simpel meten van de klanttevredenheid, of meer modern, de Net Promotor Score (NPS), ben je er niet. AFM-topman Hans Hoogervorst (Autoriteit Financiële Markten) wees hier terecht op. "Klanten kunnen immers," zo gaf hij aan, "de kwaliteit van de advisering in veel gevallen niet goed beoordelen. Alle langdurige financiële producten, zoals hypotheken en pensioenen, hebben last van dit effect. Je weet pas jaren later écht wat je hebt gekocht."

Beoordelen en belonen
Wat wel van heel groot belang is, is het systeem van beoordelen en belonen. Van hoog tot laag. En daar schort het veelal nog aan. "Het komt nog vaak voor," zo constateerde Hoogervorst, "dat wij bij financiële instellingen volume- en provisiegedreven verkoop zien. Van de directeur hypotheken tot de relatiebeheerder, iedereen heeft verkoopdoelstellingen waar beoordeling, beloning en promotie van afhankelijk is." En als je mensen beter beoordeelt en beloont naarmate zij meer omzet draaien, hoe kun je dan verwachten dat zij in de praktijk vooral het belang van de klant voor ogen houden?
Al met al moeilijke afwegingen voor de moderne managers en beleidsadviseurs. Ik ben benieuwd hoe u hierover denkt!