dinsdag 6 juli 2010

Kopen en huren: ongelijke gevallen

Sommige mensen vinden dat de overheid kopen en huren hetzelfde moet behandelen. De overheid moet volgens hen met andere woorden een 'eigendomsneutraal' woonbeleid voeren. Met als argument dat mensen zelf vrijelijk moeten kunnen kiezen tussen een koop- of een huurhuis, zonder dat de overheid zich daarmee beleidsmatig bemoeit. Ik verwijs bijvoorbeeld naar het rapport van de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen (CSED) van de SER. Ook Vereniging Eigen Huis is voorstander van maximale keuzevrijheid voor burgers tussen kopen, huren (of een tussenvorm van beide). Maar het is een denkfout hieruit te concluderen dat het kopen en het huren van een woning dus hetzelfde is. Dat is bij lange na niet het geval. En daarmee dient het overheidsbeleid – ook in de toekomst – terdege rekening te houden.

Eigenwoningbezitters meer betrokken bij de buurt
Hiervoor zijn minstens drie belangrijke argumenten. Het eerste is wat wij noemen de emancipatoire kracht van eigenwoningbezit. Mensen gaan in het algemeen anders om met een woning als die in hun eigen bezit is dan wanneer het een huurhuis betreft. Men voelt zich, linksom of rechtsom, meer verantwoordelijk voor het eigen huis dan voor het huis van een ander. Gevolg daarvan is dat eigenwoningbezitters zich, gemiddeld genomen, ook meer betrokken voelen bij de buren, de buurt, de samenleving. Hiermee wil ik niet gezegd hebben dat kopers een ander soort mensen zijn dan huurders. Want mensen die nu huren, willen misschien over een tijdje een huis kopen. Dat geldt in Nederland voor ongeveer 1 miljoen huishoudens. En omgekeerd komt natuurlijk ook voor. Het gaat dus niet om het verschil tussen kopers en huurders, maar om het verschil tussen kopen en huren.

Eigenwoningbezitters lopen meer risico’s
Sommige mensen geloven niet in dit argument. Het tweede argument is daarentegen onomstreden. Dat argument houdt in dat eigenwoningbezitters veel meer risico’s lopen dan huurders. De eigen woning maakt deel uit van het vermogen van mensen. Als de waarde van de eigen woning onder druk staat, neemt het vermogen af en wordt men meteen armer. Dit kan komen doordat de huizenprijzen dalen. Of bijvoorbeeld doordat de buurt zich slecht ontwikkelt. In dat laatste geval zijn ook huurders niet blij. En ook zij kunnen waarschijnlijk niet 1-2-3 verhuizen (denk aan de wachtrijen in de huursector). Maar zij worden hierdoor niet aangetast in hun vermogenspositie. Eigenwoningbezitters wel.

Eigenwoningbezitters hebben veel geïnvesteerd
Het derde argument tegen een ‘eigendomsneutraal’ woonbeleid is dat in dat geval geen rekening wordt gehouden met het feit dat de meeste eigenwoningbezitters veel geld hebben moeten neertellen voor hun huidige woning. En daarvoor in de meeste gevallen dus ook veel geld hebben moeten lenen. Waarbij zij vertrouwen hebben gesteld in een fiscaal systeem dat al meer dan 100 jaar bestaat. Juist daarom verbinden wij aan een integraal verbeteringsplan voor de woningmarkt de voorwaarde dat de betaalbaarheid van de eigen woning en het waardebehoud van woningen voldoende gegarandeerd zijn. Een beleid dat resulteert in forse prijsdalingen op de huizenmarkt zou leiden tot een eenzijdige benadeling van huidige eigenwoningbezitters. Die daarmee op slag een deel van hun vermogen zien verdampen. Dit zou voor nog meer huishoudens betekenen dat hun hypotheekschuld hoger is dan de waarde van hun eigen woningen (momenteel al 15 procent). Een dergelijk onrechtvaardig effect kan alleen worden voorkomen door in het woonbeleid het wezenlijke verschil tussen kopen en huren, tussen het wonen in een eigen woningen en in het huis van een ander, wel degelijk goed voor ogen te blijven houden.

Een belangrijk uitgangspunt van onze rechtsstaat is dat gelijke gevallen gelijk worden behandeld. En ongelijke gevallen ongelijk! Ik zie uw mening graag tegemoet.

7 opmerkingen:

  1. Als je gewoon blijft wonen in je huis, dan is er voor die 15% toch geen enkel probleem dat de waarde van de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. En wanneer dat wel een probleem is, dan is dat ook een beetje de eigen schuld van de betrokkene zelf. Het is niet vreemd dat een belegging (aankoop huis) ook in waarde kan dalen. Het was alleen enkele decennia niet meer gebeurd, waardoor men ging denken dat het altijd maar feest was op de huizenmarkt en dat je daar wel even snel rijk kon worden. Over het H-woord wordt al vele jaren gesproken. Kopers van de afgelopen jaren hadden er rekening mee moeten houden dat dit een keer aangepakt zou worden.
    Als huurder betaal ik de hypotheekrenteaftrek van een villabezitter met een tophypotheek. Dat vind ik pas ongelijk.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. @Anoniem hierboven.
    Als huizenbezitter betaal ik ook de huursubsidie van huurders, dat is ook ongelijk.
    Het gaat er om, dat je als koper een investering doet, en een investering levert op langere termijn geld op (eigen huis) en op kortere termijn een "koopsubsidie" (HRA). Daar komt bij dat huizenbezitters goed zijn voor de economie, ga die dus alsjeblieft niet wegjagen!

    De discussie over het afschaffen van de HRA zorgt er alleen maar voor dat er meer onduidelijkheid op de koopmarkt komt, mensen minder snel een huis kopen (of kunnen verkopen), waardoor prijzen dalen. Als mensen in hun huis blijven zitten, is de prijs van hun huis over 10 jaar misschien weer op het oude niveau, alleen heb je dan 10 jaar lang niets verdiend. Dit hele gebeuren heeft ook een slecht effectop de startersmarkt (kijk naar mezelf). Probeer als starter maar eens een huurhuis te krijgen, dan moet je al minimaal 5 jaar zijn ingeschreven om ook maar in aanmerking te komen (tenzij je alleenstaande ouder met 2 kinderen bent). Kom je op de kopersmarkt (ik) profiteer je nu nog van de HRA, maar als die wordt afgeschaft, ga je (als starter) meteen 300+ euro per maand meer betalen (bij mij 35% stijging per maand), en van de "voordeeltjes" van HRA afschaffing als geen overdrachtsbelasting meer etc heb je niets, want dat is al betaald. Als je al 25 jaar een huis hebt, kun je die klap wel vangen, maar niet als je een half jaar een huis hebt. Waarschijnlijk dat daarom babyboomers zo fel voor de afschaffing HRA zijn. Die hebben toch hun huis al afbetaald, dus kunnen de nieuwe bezitters bloeden.

    Als huurder betaal jij de HRA van een villabezitter? De villabezitters van Nederland betalen zelf zo'n 70-80% van alle belastinggelden, dus die financieren zichzelf meer. Nu vind ik wel dat hoge inkomens (bv 185k +) best iets meer kunnen betalen voor hun huis, maar dan meer in een verhoging van het eigen-woning forfait oid.

    Dus als reactie op het blog hierboven. Ja, maak de hele markt dan maar gelijk. HRA weg? Dan ook alle vormen van huursubsidie. Risico's? Laat huurders dan ook maar (deels) opdraaien voor onderhoud. Laat de huurders maar voelen wat de kopers voelen, laten we inderdaad de hele markt maar gelijktrekken.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. @Anoniem hierboven.
    Wat een kortzichtige visie, zeg. Moesten de eigenwoningbezitters er niet zijn, zou je maandelijkse huur een flink stuk hoger liggen. Wie denk je betaalt jouw forse huursubsidie?

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Jammer dat jij mij standpunt kortzichtig vindt. Kijk in de spiegel zou ik zeggen.
    Wat mij betreft mag die huursubsidie afgeschaft worden. Geen enkel probleem mee. En wie denk je dat jouw hypotheekrenteaftrek betaald??? Jezelf!!! Je krijgt iets terug van de overheid. En wie betaald de overheid: jij!!
    De acceptatie dat een woning niet enkel in waarde kan stijgen is er nog niet in Nederland. Daarom zit de woningmarkt muurvast. Er is een verschil tussen een woning te koop zetten en een woning willen verkopen. Veel mensen zitten bij de eerste groep en houden krampachtig vast aan een te hoge vraagprijs. Hoe eerder bezem (o.a. aanpak HRA en afschaf overdrachtbelasting) de markt gaat, des te eerder gaan we weer richting een gezonde markt. Ja, de groep die net een huis heeft gekocht heeft daar hinder van. Maar dat komt echt wel weer goed. En laten we de starter niet vergeten, die weer kansen krijgt.
    Vier jaar geleden zaten we als starters te twijfelen tussen kopen en huren. Na heel veel gelezen te hebben kwam ik tot de conclusie dat er veel lucht zit in de huizenprijzen. Voorlopig zitten we dus nog gehuurd. Geen spijt van.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Ik ben het helaas op alle punten met de auteur oneens.

    Veel eigenwoningbezitters zijn totaal NIET maatschappelijk betrokken bij de wijk. Tel maar eens het aantal speeltoestellen voor kinderen in de tuinen van koophuizen, en vergelijk dat met de huurhuizen: De kinderen die in een huurhuis wonen, spelen meer in de wijk, terwijl kinderen in koophuizen binnen de eigen schutting blijven.
    In mijn ervaring wordt in huurwijken juist veel meer "op straat geleefd" dan in koopwijken. De maatschappelijke betrokkenheid in een gemiddelde koopwijk is nul komma niks. Zelfs iets simpels als een hangplek voor de jeugd wordt tegengehouden uit angst voor dalende huizenprijzen.

    Eigenwoningbezitters lopen ook zeker niet meer risico's dan huurders. Een eigenwoningbezitter steekt zijn geld namelijk in een object met een relatief stabiele prijsontwikkeling (namelijk een huis), terwijl een huurder zijn geld in bijvoorbeeld in beleggingen stopt, die een veel minder stabiele waarde hebben.
    Vanuit het oogpunt van een belegging gezien, is een huis een super stabiele belegging, bijna zonder risico's. Een huurder die vermogen wil opbouwen, moet dat anders aanpakken.

    En dan uw laatste punt, over het verdampen van vermogen bij ingrijpen van de overheid. In de eerste plaats zal dit al niet gebeuren, omdat in alle plannen de aftrek in kleine stapjes wordt afgebouwd. Maar ook afgezien daarvan, is een groot deel van de waarde van de huizen tegenwoordig een luchtbel, die ontstaan is door een veel te hoge vraagprijs die in geen verhouding staat tot de werkelijke waarde van de huizen. Hoe is een verdriedubbeling van de huizenprijzen in slechts tien tot twintig jaar tijd anders te verklaren? Het gaat hier dus om luchtkastelen die drijven op overheidssubsidie. En van mij mogen die wel wat lager vliegen.

    [Disclaimer: Ik ben zelf huurder, maar ook bezig met een huis te kopen.]

    BeantwoordenVerwijderen
  6. `Huis van een ander`zoals geschetst betreffende huurwoning is in het geval van de koper ook aan de orde:`huis van de bank` totdat er is afbetaald.Eigen woningbezitters zijn zelf het risico aangegaan,met een geleend bedrag dat ver boven het feitelijke inkomen ligt.Woning bezitters investeren veel.Huurders investeren evengoed in hun woongenot en betalen daarvoor iedere maand, namelijk: huur.Alle kopers hebben hypotheekrente aftrek.Huurders krijgen slechts inkomen gerelateerde huurtoeslag.De hoogte van de huur wordt steeds vaker gerelateerd aan een gelijksoortige koopwoning op een overspannen huizenmarkt.Het is overigens flauwekul dat huurders en kopers anders met hun woning/omgeving omspringen;zowel in huur als in koopwoningen zitten mensen die er een potje van maken dan wel verantwoording nemen voor hun woning/omgeving.Kopers zouden gewoon iedere maand moeten aflossen zoals huurders gewoon iedere maand huur betalen.Dan kan hypotheekrenteaftrek vervangen worden door inkomensgerelateerde toeslag,net als dat bij huren het geval is.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Vooral goed kijken naar je financieele situatie voordat je iets gaat kopen. Het is en blijft een lening

    BeantwoordenVerwijderen