dinsdag 31 augustus 2010

De kip met de gouden eieren

Bob MaasDe afgelopen weken mocht ik optreden in diverse media over onderwerpen die mij beroepsmatig zeer ter harte gaan. Dat had - althans wat mij betreft - alles te maken met het beeld dat al decennia lang in stand wordt gehouden en waarmee het eigenwoningbezit wordt neergezet als een soort ‘last’ voor de Nederlandse samenleving, door de wijze waarop er bovenmatig geprofiteerd wordt van de hypotheekrenteaftrek.

Grond als goudmijn
Het eerste optreden betrof een opname voor een documentaire van de VPRO over de handel in bouwgrond. Een unieke kans om daarin het verhaal te doen over een aspect van de woningmarkt dat in politieke en wetenschappelijke kringen meestal zorgvuldig buiten beschouwing wordt gelaten. Het betreft de enorme opbrengsten die gegenereerd worden door de verkoop van bouwkavels voor koopwoningen. Ik weet bij lange na niet hoeveel, maar het moeten vele tientallen miljarden zijn die nieuwbouwkopers in de loop der jaren langs deze weg hebben bijgedragen aan de financiering van sociale huurwoningen, infrastructuur, allerhande buurtvoorzieningen en - via de algemene middelen van de gemeente - aan de realisatie van rondwegen, zwembaden, Noord-Zuidverbindingen en alle andere zaken waarmee wethouders over het algemeen mooie sier plachten te maken. Ook voor projectontwikkelaars is de grondhandel een goudmijn geweest.

Prijzenfestival
Overheden hebben deze goudmijn mogelijk gemaakt door het aanbod van bouwgrond - en daarmee ook het woningaanbod - schaars te houden, waardoor de prijzen vooral in de jaren ’90 enorm konden oplopen. De rijksoverheid profiteert nog steeds mee door over de koop-/aanneemsom van nieuwbouwwoningen nog eens 19% Btw te heffen. Ik heb al eens eerder betoogd dat huizenkopers door deze praktijken gedwongen zijn tot tienduizenden euro’s extra hypotheek te nemen om dit prijzenfestival te kunnen financieren.

Naar verwachting zendt de VPRO de documentaire over bouwgrond half september uit. Natuurlijk hoop ik dat het hele verhaal goed uit de verf komt. De bekwame mensen die daarmee bezig zijn vertrouw ik dat wel toe.

Rente als redmiddel
Een tweede belangrijk media-optreden was een eerste reactie die ik op de vroege ochtend moest geven aan BNR Nieuwsradio naar aanleiding van het CBS-bericht dat banken zoveel meer verdienen aan hypotheken. Ik heb daarbij de knuppel in het hoenderhok gegooid door namens Vereniging Eigen Huis een verdachtmaking uit te spreken over het rentebeleid van de banken. Daarbij verwachtte ik eerlijk gezegd niet dat er zoveel tumult zou ontstaan. Het is immers niet de eerste keer dat wij hierover beginnen. Maar even later was overal in het nieuws te zien en te horen dat Vereniging Eigen Huis de banken verdacht van prijsafspraken. Nu hebben wij juist het woord ‘prijsafspraken’ niet in de mond willen nemen, maar een zekere mate van gedragsafstemming tussen de banken kunnen we - gegeven de omstandigheden – op dit moment niet uitsluiten.

Ook in dit geval wordt in feite misbruik gemaakt van het eigenwoningbezit door over de ruggen van de bewoners de kassen te spekken en in dit geval de opbrengst als redmiddel te laten dienen voor de bankbalans. Na een klacht van de Vereniging Eigen Huis heeft de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) te kennen gegeven dat er inmiddels een onderzoek loopt naar het rentebeleid van banken. Dat is bijzonder, want de NMa doet zelden een boekje open over lopende onderzoeken.

Zakkenvullers
Als je je in dit soort zaken verdiept, ontkom je niet aan het idee dat eigenwoningbezit voor alle betrokken partijen de kip met de gouden eieren is. Gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars, banken en noemt u ze maar op; iedereen laaft zich aan de schier eindeloze inkomstenbron die het eigenwoningbezit tot op heden is geweest en eigenlijk nog steeds is. De individuele bewoner heeft geen verweer tegen de vele vormen van zakkenvullen. Hij of zij moet wonen en wil ook een woonideaal bereiken.

Alleen nu de kip - om maar in de beeldspraak te blijven - tijdelijk van de leg is, volgt een luid gekrakeel over wat er allemaal niet meer mogelijk is zonder de gouden eieren. Gemeentebegrotingen kloppen niet meer, de sociale huursector zit aan alle kanten vast, de bouwsector zit in de put en noemt u maar op. Het is een vreselijk lijden zonder een goed functionerende koopsector. Ik vraag me af wie nu nog durft te beweren dat het een goed moment is om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken.

vrijdag 27 augustus 2010

Schouder aan schouder de bühne op

Stel, u vindt een mooie/leukere/betere baan aan de andere kant van het land, maar u moet daarvoor wel verhuizen. Dus wilt u uw huis verkopen. Maar slechte berichten over de woningmarkt en dalende huizenprijzen brengen u aan het twijfelen. Gaat verkopen wel lukken, en wat brengt het huis nu nog op?

Bij twijfel wende men zich tot mensen die men vertrouwt. Mensen die het beste met u voor hebben, zoals uw vrienden. Maar die hebben geen antwoorden op uw prangende vragen en kunnen uw twijfels niet wegnemen. Gelukkig is daar een nieuwe, zij het tijdelijke vriend, die ook het beste met u voor heeft: de makelaar. En die heeft wel antwoorden, weet wel of uw huis in uw buurt verkoopt, en - belangrijk - weet wat de opbrengst hoogstwaarschijnlijk, eventueel, mits en tenzij zou kunnen zijn. Want verkocht is pas verkocht als er een koper en een prijsakkoord is.

De nieuwe vriendschap kent zakelijke afspraken. Met uw vriend de makelaar staat u vanaf nu schouder aan schouder: hij behartigt uw belangen en u betaalt daarvoor. U gaat samen met hetzelfde liedje de bühne op. Na de voorstelling, als het huis verkocht is, gaat tussen de anderhalf en twee procent van de opbrengst naar uw vriend, maar daarvoor heeft hij uw huis bij alle bezichtigingen vurig aangeprezen, veranderde hij terloopse kijkers in begerige bewonderaars en onderhandelde hij het onderste uit de kan om uw bezit zo duur mogelijk te verkopen.

Dit principe werkt vooral in tijden dat de huizenmarkt floreert. De makelaar kan al zijn acteertalent tonen en het publiek stelt zich gewillig bij de voordeur op. En aan het eind van de voorstelling is het huis verkocht, zijn er bloemen en gaat het doek weer dicht. Om daarna weer open te gaan bij een nieuwe voorstelling in een ander huis.

Maar hoe functioneert dit principe in deze tijd waarin het publiek het laat afweten en de kijker niet langer een bod uitbrengt bij de eerste bezichtiging? Gelden bovengenoemde uitgangspunten onveranderd? Het veelbesproken boek ‘Freakonomics’ geeft een verhelderend inzicht in de prikkels en motivatie van de makelaar. Toegegeven, het boek beschrijft de Amerikaanse woningmarkt, maar de overeenkomsten met ons land zijn groter dan de verschillen. Vooral als het om de belangrijkste motivator gaat: de beloning. In Amerika wordt gemiddeld 6% courtage betaald, die gesplitst wordt tussen de aankopende en verkopende makelaars. Van de 3% die elke partij ontvangt gaat de helft naar het kantoor en de andere helft naar de makelaar zelf. De makelaar verdient dus zelf 1,5% en dat is iets minder dan de gemiddelde courtage in ons land.

Als uw makelaar een koper vindt die bereid is 300.000 euro voor uw huis te betalen, verdient hij daar grofweg 4.500 euro aan. Maar wat nu als de minimumopbrengst, na zorgvuldig en realistisch vooronderzoek door makelaar en verkoper, tenminste 335.000 euro was, dan is het accepteren van die drie ton voor u wel een hele forse tegenvaller. En dan komt het makelaarsdilemma: gaat hij verder zoeken, in de hoop dat hij een koper vindt die bereid is om meer dan drie ton te betalen? Als dat lukt – en stel dat hij het huis uiteindelijk voor 320.000 euro weet te verkopen - dan verdient hij daarmee 300 euro extra. Maar loopt hij ook het risico dat het huis (heel) veel langer te koop staat, dat hij veel meer tijd moet investeren om een beetje meer te verdienen en dat, als de balans wordt opgemaakt, het winstje zelfs een verlies blijkt te zijn. Dat zou misschien geen groot probleem zijn als er voldoende huizen werden verkocht die een regelmatige stroom aan inkomsten genereren. De harde realiteit is echter dat de makelaar nu slechts sporadisch en onregelmatig huizen verkoopt.

In deze situatie loopt het gezamenlijke belang van verkoper en makelaar tegen de harde realiteit op. De makelaar heeft de grootste moeite om voldoende cash flow te genereren waarmee de salarissen, de huur van de winkel en het gas en elektra kunnen worden betaald. De uitkomst laat zich raden; zijn advies aan de verkoper is om het lagere bod te accepteren, want dan is het huis tenminste verkocht. En kan de courtage worden geïnd. Het is nog even lastig om de bevriende verkoper een goed gevoel te geven bij de fors lagere opbrengst, maar, zo legt hij uit, ‘de markt is intussen verder teruggezakt’ en… vult u verder zelf maar in.

De moraal van het verhaal is dat het belang van de makelaar - als het erop aan komt – botst met het belang van de verkoper. De makelaar moet zijn winkel overeind zien te houden. Daarvoor heeft hij de omzet nodig van daadwerkelijk verkochte huizen. Belangstelling en bezichtigingen leveren hem niets op. En dus zal hij de verkoper al snel adviseren om met een concreet bod akkoord te gaan. ‘Het is een lager bedrag, maar het huis is wél verkocht. En dat kunnen alle andere verkopers nog niet zeggen’, voegt hij er aan toe.

De les van Freakonomics is duidelijk. Verkoper: zorg dat u zelf de baas blijft. Alleen u bepaalt wanneer u uw huis verkoopt en tegen welke prijs. Wat de makelaar in dit voorbeeld 300 euro scheelt, is voor u een bedrag van 20.000 euro en wellicht het verschil tussen quite of verlies of is het beetje extra dat u op zo’n moment goed kunt gebruiken. Laat u niet opjagen door een makelaar die de verkoop van uw huis wil, of misschien wel moet bespoedigen om zijn eigen winkel open te houden. Op zo’n moment verschillen de belangen van de verkoper wezenlijk met die van de makelaar. De makelaar heeft haast, u wellicht niet, als u tenminste niet dringend voor die nieuwe baan hoeft te verhuizen. De verkoper en zijn makelaar staan slechts tijdelijk schouder aan schouder. Ook dan is het goed om elkaars positie en motivatie te kennen om de voorstelling tot een goed einde te brengen.

maandag 23 augustus 2010

Emoties en feiten



Een moeilijke combinatie, emotie en feiten. En soms een explosieve mix, zoals vorige week bleek bij de bekendmaking van het jaarlijkse onderzoek van Vereniging Eigen Huis naar de kosten van gemeentelijke bouwleges. s’ Ochtends op de radio en in de krant en een half uur later belden de eerste gemeenten al om te melden dat ‘er niets van hun cijfers klopte’ en dat excuses en rectificatie wel het minste was. Want de bekendmaking was infaam en beschadigend door rekenblunders van de vereniging. En de hongerige journalisten, die al aan de gemeentetelefoon hingen met de prangende vragen ‘hoezo en waarom’ kregen te horen dat er van het onderzoek niets deugde.

Hoe we het in ons hoofd haalden om onderzoek te doen naar de bouwleges. En waar we de niet kloppende cijfers vandaan hadden gehaald. Nou, is ons antwoord op de laatste vraag: van uzelf. Eerst gebruiken we de bedragen die op de eigen gemeentesite staan en daarna leggen we onze berekeningen ter controle aan de gemeente voor. Als we niets horen bellen we er nog eens achteraan of we sturen onze berekeningen een tweede keer, maar we publiceren pas als we de berekeningen met een handtekening voor akkoord terug hebben. Dan blijft het even stil, worden onze berekeningsformulieren met handtekeningen van ambtenaren heen en weer gefaxt en de rekenmachines gepakt. En dan blijkt dat het meestal toch klopt. Meestal, want áls we een fout maken corrigeren we die onmiddellijk. En als de gemeente een fout maakt vermelden we alsnog de juiste cijfers. Met een sterretje.

Het kwaadst was dit jaar de gemeente N. Daar stegen de leges volgens ons met ruim 50%, wat een fraaie notering in een top-10 lijstje opleverde. "Nee, nee", riep de gemeente, "niet meer dan 1% zijn de leges gestegen. Haal ons uit de lijst en excuses voor de onnodige reputatieschade graag". Maar toen bleek dat de gemeente in 2009 zelf een fout had gemaakt door een kostenpost te vergeten, waardoor de leges tóen veel te laag waren, vielen de kwartjes. Het rekensommetje was snel gemaakt. Het klopte toch. De hoog opgelopen emoties bedaarden een dag later en toen kon een tekst worden opgesteld die de ophef verklaarde en de onduidelijkheid wegnam.

We blijven het doen: onderzoek naar de kosten van bouwleges of de hoogte van onroerende zaakbelasting, rioolrechten en afvalstoffenheffing. De terugkerende consternatie over de resultaten kennen we en verschillen over interpretatie van percentages ook. Voor ons is maar één rekenuitkomst belangrijk: het bedrag onder de streep dat de burger voor een dienst of belasting moet betalen. Dat resultaat is voor iedereen duidelijk en mag van een alerte consumentenorganisatie worden verwacht. Benieuwd hoe u er over denkt.

donderdag 19 augustus 2010

Meten en persen

Als burger merk je er eigenlijk vrij weinig van dat we op dit moment geen echt kabinet hebben. Dat is een hele geruststelling. Waar de gewone Nederlander vermoedelijk ook weinig tot niets van zal merken, is of het nieuwe kabinet 11 of 16 ministers zal tellen. Of een ander aantal. En hoeveel staatssecretarissen er in den Haag rondlopen. En of er straks daadwerkelijk ministeries bij elkaar gevoegd gaan worden, zoals wel wordt voorspeld. Toch houdt dit soort vragen de gemoederen in ambtelijk Den Haag sterk bezig.

Veel mensen zullen denken: lekker belangrijk! Stel er komt, zoals iedereen verwacht, geen nieuwe minister voor Wonen, Wijken en Integratie. Dan zal de minister van VROM het 'wonen en wijken'-dossier er wel gewoon bij doen. Of misschien komt er zelfs helemaal geen minister van VROM meer. En wordt VROM samen met Verkeer en Waterstaat gecombineerd tot een ministerie van Ruimte. Misschien komen er dan meer staatssecretarissen? Dat is wel te hopen, want veel ministers zitten nu al een groot deel van de week in de Tweede Kamer, en dat wordt alleen maar meer als zij verantwoordelijk worden voor een groter beleidsterrein. Maar de burger leest het in de krant en denkt: het zal wel.

Op zichzelf kan de samenvoeging van departementen of onderdelen daarvan leiden tot minder 'verkokering' van beleid. Dat is winst. Maar een garantie daarvoor is het samenvoegen van dienstonderdelen zeker niet. Iedereen die ooit bij de Rijksoverheid heeft gewerkt, weet dat er ook binnen één en hetzelfde departement erg veel verkokering kan bestaan, zeker als het een heel groot ministerie is. Ambtenaren kennen vaak hun 'counterparts' op andere ministeries beter dan dat zij hun 'collega's' kennen van een geheel andere afdeling op hetzelfde ministerie. En van alleen de bordjes verhangen ('u bent nu in dienst van het ministerie van Ruimte') mag je sowieso nooit veel verwachten.

Bovendien: hoe meer er geschoven gaat worden met mensen en dienstonderdelen, hoe meer interne energie dit zal kosten. Denk eens aan alle heidagen, kennismakingsbijeenkomsten, teambuilding, cultuurprogramma's die in het verschiet liggen. Al met al zullen ambtenaren de eerste tijd na de formatie vooral met zichzelf en elkaar bezig zijn. Temeer omdat er met het oog op de bezuinigingen tevens veel ambtenaren ontslagen moeten worden en er ook daarvoor allerlei reorganisatieplannen en procedures moeten worden ontwikkeld. En ook dit gaat weer gepaard met bijeenkomsten, interne communicatie en peptalk. Verandermanagers en trainers verdienen er een goede boterham aan en houden wellicht zelf geld over om te beleggen. Ondertussen wordt het meten en persen. Zeker als dienstonderdelen fysiek bij elkaar worden geplaatst in één gebouw. Of in andere gevallen juist uit elkaar getrokken om ruimte te maken voor anderen.

Enfin, spannende tijden voor de ambtenaren. Maar de burger merkt er weinig of niets van. Kunt u zich herinneren wat u dacht toen Cultuur verhuisde naar OCW? Of toen Telecommunicatie en Post werd overgeplaatst van VenW naar EZ? Niets toch? Het is een interne aangelegenheid. Intern gerichte energie.

Waar de burger wel iets van zou kunnen merken, is als de keuze voor minder ambtenaren en voor het anders organiseren van de Rijksdienst gepaard zou gaan met het opnieuw definiëren van beleidstaken. Met het stellen van prioriteiten ('in dit beleid stoppen we voortaan meer energie'). En dus ook met het stellen van posterioriteiten ('dit doen we voortaan niet meer'). Het afstoten van bepaalde taken betekent dat de overheid meer verantwoordelijkheid zal moeten laten bij de samenleving zelf. Bij burgers en bij maatschappelijke organisaties.

Een overheid die zich terugtrekt op haar kerntaken en een grotere verantwoordelijkheid laat bij maatschappelijke organisaties, zou voor de woningmarkt een zegen kunnen zijn. Het kan leiden tot minder overheidsbemoeizucht via gedetailleerde regelgeving, bijvoorbeeld in de sfeer van de ruimtelijke ordening. En de kennis en ervaring van maatschappelijke organisaties wordt beter benut. De overheid zou stevig aanwezig moeten zijn als het gaat om het formuleren van de ambities op hoofdlijnen (een beter functionerende woningmarkt, koop én huur). Maar de uitwerking en realisatie zou nadrukkelijk samen met maatschappelijke organisaties (Stichting van het Wonen) kunnen worden opgepakt. En op welk departement de verantwoordelijk ambtenaren dan hun kantoor hebben, of welke titel de verantwoordelijke minister dan precies heeft, dat maakt ons niet zoveel uit.

maandag 16 augustus 2010

Blunder van de big bosses in de banking industry

Bob Maas
U heeft dat waarschijnlijk wel meegekregen de afgelopen weken. De strijd die Vereniging Eigen Huis heeft gevoerd tegen de te hoge hypotheekrentetarieven. De Nederlandse banken eigenen zich een steeds grotere verdienmarge toe op hypotheken, en dat over de rug van kopers en bezitters van huizen. De verdiensten op hypotheken zijn daardoor aanzienlijk toegenomen, zo berichtte het CBS. Het verweer bij monde van de grote bazen uit de banksector was ver beneden de maat. Bedroevend, mag ik wel stellen, en dat in meerdere opzichten.

Ongeloofwaardig
Om te beginnen was het antwoord niet eerlijk. Als ze gezegd hadden dat de woningmarkt veel risicovoller is geworden – door de economische situatie en omdat de politiek zo nodig op het meest ongepaste moment het zwaard van de hypotheekrenteaftrek weer boven de markt moest hangen – en dat hypotheekaanbieders elkaar daarom niet meer op het scherpst van de snede bevochten om marktaandeel te winnen, dan had iedereen dat tenminste nog geloofd. Niet dat je daarmee het feit van de hoge rentetarieven goedpraat, maar je had dan in ieder geval beter gescoord op het punt van de geloofwaardigheid. Nu kwamen de bazen niet verder dan een zeer twijfelachtig verhaal over hogere spaarrentes en hogere risico-opslagen die vergoed moeten worden om het hypothekengeld binnen te halen (te funden, zoals dat heet). Hoe kan dat verhaal nou kloppen als je als bank zoveel meer aan hypotheken verdient?

Niet slim
Als die bankiers echt slimme jongens waren geweest, dan waren ze zelf met een verklaring over hun hypotheekverdiensten naar buiten gekomen. Nog voordat de kooi van Vereniging Eigen Huis en deskundige organisaties was geopend. Een kwestie van de cijfers goed in de gaten houden op het moment dat op de woningmarkt het water tot aan de lippen staat. Ze hadden dan misschien nog zelfs een gebaar van goede wil kunnen maken, al was het maar als intentie. Nu viel iedereen over hen heen, werden opnieuw kamervragen gesteld en werd wederom het beeld bevestigd van de grijpgrage bankiers die zichzelf buiten de samenleving hebben geplaatst.

Code Banken
We willen lessen trekken uit het verleden, een cultuuromslag maken, de klant centraal stellen, transparant zijn, en onze verantwoordelijkheid nemen ten opzichte van de samenleving. Deze en andere goede voornemens kunt u lezen in de pas ingestelde Code Banken, een stuk zelfregulering dat door de grote bazen zelf is opgesteld en waarvoor iedere beleidsverantwoordelijke in de bankwereld tegenwoordig zijn handtekening moet zetten. Het lijkt misschien een open deur, maar zelfs in zo’n eenvoudige kwestie als hypotheekrentetarieven lijken de nieuwe beleidsvoornemens op alle fronten niet goed uit de verf te komen. En dan druk ik me nog zachtjes uit. En onvermijdelijk vraag je je dan af hoe dat in de verdere organisatie van de banken moet gaan als de top dit soort zaken niet goed in de vingers heeft.

Goedmaken
Hoe dan nu verder? Moeten wij als klanten dan maar weer afwachten of de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) misschien actie gaat ondernemen? Dat zal niet direct het gewenste resultaat opleveren. De banken misschien aan zet? Ze mogen natuurlijk op de koffie komen bij Vereniging Eigen Huis, maar of dat - behalve betere persoonlijke relaties - iets concreets oplevert, valt te betwijfelen. Beter zou zijn om: a. open en transparant te zijn als bankwereld en b. jezelf een keer van een goede kant te laten zien. Voor dat laatste heb ik wel een idee. Nu de geldpotten voor koopsubsidie en de starterslening leeg zijn, zou het mooi zijn als koopstarters op de woningmarkt in het zadel worden geholpen met een hypotheekrentetarief tegen kostprijs. Voor minimaal tien jaar vast dan wel. En misschien zouden ze hetzelfde kunnen doen voor eigenwoningbezitters die door de huidige economische crisis werkloos zijn geworden. Dat hebben ze immers min of meer ook te danken aan geklungel in de bankwereld.

Eigenbelang
Hiermee komen we op een punt dat ik nog niet begrijp. Je zou zeggen dat ook de bankwereld er alle belang bij heeft dat de woningmarkt zo goed mogelijk blijft draaien. Daar zit immers het onderpand van de ruim 600 miljard aan hypotheekleningen die ze hebben uitstaan. En dat ze dus kopers en bezitters zouden bedienen met een zo scherp mogelijk hypotheekrentetarief. Niet dus, blijkbaar. En dat snap ik dus niet. Als iemand mij dat kan uitleggen, hoor ik dat graag. Het zal toch niet zo zijn dat de blik zo beperkt is dat alleen het financiële resultaat op de korte termijn telt?


vrijdag 13 augustus 2010

Integraal afwegingskader (IAK)

Dat er flink bezuinigd gaat worden de komende jaren, lijdt geen twijfel. En al helemaal niet als er een rechts kabinet komt. De overheid zal daarbij ook flink in eigen vlees gaan snijden, zo is de verwachting. Dat wil zeggen minder ambtenaren. Minder ambtenaren leidt in de regel tot minder nieuw beleid. En minder nieuw beleid betekent dat er minder wetgevingsjuristen nodig zijn om een en ander om te zetten in klinkende wet- en regelgeving. Bovendien zijn wetgevingsjuristen meestal van het type dat niet goed stil kan zitten. Dus de verwachting is dat veel wetgevingsjuristen de komende tijd de Rijksdienst vrijwillig en onvrijwillig zullen verlaten.

Dit wordt – zo lijkt het – nog versterkt door het goede nieuws dat ons vorige week bereikte. Het ministerie van Justitie heeft een Integraal Afwegingskader (IAK) laten ontwikkelen! Hetgeen moet leiden tot een efficiënter voorbereidingsproces van wet- en regelgeving. Dan zijn er dus nóg minder juristen nodig. Het IAK is een geheel geautomatiseerd systeem dat precies aangeeft waarop je als wetgevingsjurist op welk moment in het proces moet letten. Een kind kan straks de was doen. “Het digitale systeem leidt ambtenaren stapsgewijs door het hele proces. Zo krijgen ze in het begin de opdracht om alle betrokken partijen te identificeren en moeten ze een analyse uitvoeren om te zien of overheidsingrijpen gerechtvaardigd is.” Aldus de berichtgeving in het FD (om dit artikel te lezen is een abonnement vereist).

Toch zijn er wel wat haken en ogen. Neem het woningmarktdossier. Stelt u zich de jurist voor die de volgende vragen op zijn scherm ziet.

“Welke partijen zijn betrokken?”
Het is misschien handig om eerst eens te bezien welke partijen zich, alleen al binnen de overheid zélf, met de woningmarkt bezighouden. Ik wil wel een voorzetje doen. Om te beginnen hebben we natuurlijk Wonen, Wijken en Integratie (maar dat kan na de formatie zo maar anders zijn). Zij houden zich bezig met wonen in het algemeen. Dan hebben we VROM voor de ruimtelijke ordening en de diverse energie- en milieumaatregelen. Ook mogen we Financiën niet over het hoofd zien, voor de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit. En natuurlijk voor het bank- en verzekeringswezen. En dan hebben we nog BZK, voor de relatie met de medeoverheden en daarmee voor de lokale woonlasten.

Let wel even op als het gaat over de waterschappen, want vermoedelijk moet je dan bij VenW zijn. Verder kun je bij EZ aankloppen voor marktwerking, mededinging, beroepsgroepen en consumentenvoorwaarden. En Justitie zelf gaat over het notariaat. Als je – en dat zit er dik in – wilt weten of je nog wat over het hoofd hebt gezien, dan kun je je vervoegen bij het Kabinet van de Minister-President (ministerie van Algemene Zaken).
Vergeleken bij het Indonesische eilandenrijk dat je binnen de overheid aantreft op het woningmarktdossier, lijkt de situatie buiten de overheid ineens relatief eenvoudig. Zeker als de Stichting van het Wonen er straks is.

“Is overheidsingrijpen gerechtvaardigd?”
Ongetwijfeld. De vraag is eerder ‘wát voor overheidsingrijpen’. Het moet vooral minder en anders. Denk aan de overdrachtsbelasting, die de doorstroming sterk belemmert. Of denk aan de huurregulering die in de hand werkt dat mensen met een hoog inkomen in een goedkoop huurhuis blijven wonen. En aan de ruimtelijke ordeningsregeltjes die het aanbod van nieuwe woningen belemmeren.

Ik hoop dat er voor dit soort antwoorden in het volledig geautomatiseerde Integrale afwegingskader voldoende ruimte is. En dat er dan voor de ambtenaar in kwestie de juiste instructies uitrollen. Bijvoorbeeld iets in de trant van “Ga praten met Vereniging Eigen Huis. Die hebben 36 jaar ervaring en kunnen je precies vertellen hoe het verder moet.” Dat zou pas een mooie innovatie zijn.

donderdag 12 augustus 2010

Gedoogsteun

Op 10 juni 2010, de dag na de verkiezingen, dacht ik de mogelijkheden die er waren om te komen tot een nieuw kabinet wel redelijk voor ogen te hebben. En velen met mij. Ik heb toen in een blog de consequenties van de verschillende mogelijke coalities voor de woningmarkt aangegeven. Aan een minderheidskabinet van VVD en CDA met gedoogsteun van de PVV heb ik toen nog niet gedacht. Of zo'n kabinet er nu toch komt, is natuurlijk nog niet met zekerheid te zeggen. Maar de kans daarop is wel degelijk reëel geworden.

Brief aan de informateur
Als Vereniging Eigen Huis hebben we aan de allereerste informateur, de heer Rosenthal, een brief geschreven. Deze hebben wij ook als één van de eerste maatschappelijke organisaties geplaatst op www.geachteformateur.nl, bij de officiële lancering van deze website. We gaan er vanuit dat de heer Rosenthal zijn stapel binnengekomen brieven netjes heeft achtergelaten voor zijn opvolgers. En dat zij dat ook weer hebben gedaan voor hún opvolgers. Zo heeft een brief aan de informateur een onverwacht groot bereik. Je schrijft 'm aan de heer Rosenthal en hij wordt tevens gelezen door de heer Wallage, de heer Tjeenk Willink, de heer Lubbers en de heer Opstelten.

Pleiten voor integrale aanpak
Vereniging Eigen Huis heeft in haar brief - onder verwijzing naar ons visiedocument 'Woningmarkt in beweging' en naar de uitkomsten van onze internetpeiling waaraan ruim 120.000 mensen deelnamen - gepleit voor een integrale aanpak van de woningmarkt. Koop én huur. En we hebben aangegeven dat wij in het kader van zo'n integrale aanpak - mits betaalbaarheid en waardebehoud van de eigen woning hoog in het vaandel blijven staan - géén taboes willen leggen op moeilijke onderwerpen als de huurregulering en de hypotheekrenteaftrek. Deskundigen zijn het er over eens dat beperking van de hypotheekrenteaftrek als eenzijdige bezuinigingsmaatregel - zeker midden in een vertrouwenscrisis - uiterst schadelijk zou uitpakken. Zowel voor de woningmarkt en de economie als voor heel veel Nederlandse gezinnen die bij de aankoop van hun eigen woning langlopende hypotheekverplichtingen zijn aangegaan. Maar een plan dat de problemen op de woningmarkt daadwerkelijk in samenhang aanpakt, en de betaalbaarheid en het waardbehoud garandeert, is hard nodig.

Succesvolle hervorming woningmarkt nodig
Tot slot hebben wij ervoor gepleit een Stichting van het wonen op te richten. In die stichting zouden maatschappelijke partijen op de woningmarkt - zoals Vereniging Eigen Huis, de Woonbond en de branchvereniging van woningcorporaties Aedes - in overleg met elkaar én met de overheid de integrale aanpak van de woningmarkt nader uitwerken. En uitvoeren. Waarbij eenieder zijn steentje kan bijdragen om van de hervorming van de woningmarkt - zeer noodzakelijk, maar tevens een enorme uitdaging - een groot succes te maken.

Slotalinea
De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat we de brief - als we 'm nóg een keer zouden schrijven - waarschijnlijk zouden aanvullen met één korte alinea. Noem het voortschrijdend inzicht. In die slotalinea zou dan kunnen staan dat, hoewel Vereniging Eigen Huis natuurlijk geen politieke partij is, wij zeker bereid zijn gedoogsteun te overwegen aan elk kabinet dat onze plannen voor een beter functionerende woningmarkt onverkort uitvoert.

Een mooi aanbod toch?

woensdag 11 augustus 2010

Keep it simple

Met een rechts kabinet in aantocht zal de weg naar verduurzaming hoogstwaarschijnlijk veranderen. Veel energiesubsidies zullen ter discussie komen te staan, vooral de markt zal gestimuleerd worden om op energiegebied te innoveren en kernenergie zal weer ter sprake komen. Het zal nog wel een tijdje duren voordat onze samenleving linksom of rechtsom verduurzaamd is. Ondertussen gaat onze CO2-uitstoot gewoon door.

De CO2-reductiedoelen voor de gebouwde omgeving lopen achter op schema. Om niet verder achter te geraken zouden de overheid en de markt voor de korte termijn beter in moeten spelen op makkelijk en snel te behalen energiebesparing in deze categorie.

Besparen door inzicht
Een gemiddeld huishouden verbruikt 3500 kwh (a 9 ct) aan elektra en 1800 m3 (a 33ct) aan gas per jaar. Op jaarbasis betalen wij dus gemiddeld zo'n € 900 aan levering van energie. Door simpele ingrepen en gedragsaanpassingen kunnen we op dit bedrag besparen.

Het belangrijkste struikelblok hierbij is dat we energie niet zo'n big issue vinden. We hebben niet in de gaten waar de energie die we verbruiken aan op gaat. We weten niet waar we precies op kunnen besparen. Dat is ons niet te verwijten, want dit is ook niet inzichtelijk. Het energieverbruik in onze woningen moet direct zichtbaar worden gemaakt en wel in euro's. Daardoor zouden we als vanzelfsprekend ons gedrag aanpassen, ten gunste van onszelf en uiteindelijk ook het milieu.

Besparen door goedkope, groene energie
Een huishouden kan gemiddeld € 225,- op jaarbasis besparen door over te stappen op een ander energiecontract. We zouden dan ook aangespoord moeten worden om over te stappen naar een gunstiger en ook nog eens groen energiecontract. Een dergelijke overstap is bovenal gunstig voor onszelf, bovendien is het goed voor de marktwerking voor duurzame energie en het milieu.

Energie besparen makkelijker maken
Kortom energie besparen en verduurzaming moet makkelijk gemaakt en dichtbij gehaald worden. Uiteraard is er ook veel te besparen door middel van grootschaligere ingrepen aan onze woningen. Denk aan het isoleren van de woning of het installeren van energie-opwekkende installaties (o.a. zonnepanelen). Ook hier geldt dat bij de ontwikkeling en uitvoering de overheid en de markt veel meer moet insteken op te behalen voordelen voor eigenwoningbezitters. Het isoleren van de woning verhoogt bijvoorbeeld het woongenot aanzienlijk. Daarnaast is het juist op dit moment aantrekkelijk om in energiebesparing te investeren.

Er zijn nu nog energiesubsidies, de hypotheekrente staat laag en aannemers vragen in deze tijd niet de hoofdprijs. De grootschaligere energie-ingrepen zullen echt goed van de grond komen als de woningmarkt weer in beweging komt. Want juist als we een nieuwe woning betrekken en gaan verbouwen is het een kleine moeite om meteen energiebesparende maatregelen te treffen. Dus zowel op kleine als grote schaal zal energiebesparing aangezwengeld moeten worden.

maandag 9 augustus 2010

Irritatie als prestatie-indicator

Vanochtend om 9.30 mocht ik op Radio 1 in debat met de heer Boele Staal, voorzitter van het Nederlands Verbond van Banken (NVB). Het ging over de recente berichtgeving, onder andere van Vereniging Eigen Huis, dat Nederlandse consumenten een veel te hoge hypotheekrente betalen.

In de eerste plaats heeft Vereniging Eigen Huis geconstateerd dat het verschil tussen wat de banken aan hun klanten in rekening brengen en de rente die zij zelf op de kapitaalmarkt betalen, sinds eind 2008 is verdubbeld. Eind 2008 is ook precies het moment dat de financiële crisis definitief uitbrak, waardoor sindsdien de meeste kleinere, veelal buitenlandse, aanbieders van de markt zijn verdwenen. Het lijkt erop dat de overgebleven ‘grote jongens’ (Rabo, ABN AMRO, ING en SNS) die de markt beheersen, vervolgens simpelweg zijn gestopt met elkaar beconcurreren op scherpe tarieven. De rente marge tussen wat de klant en de bank betaalt is daardoor verdubbeld.

In de tweede plaats hebben wij er op gewezen dat Nederlandse consumenten veel meer betalen dan mensen in bijvoorbeeld België, Duitsland en Frankrijk. Rara hoe kan dat? Wij vinden dat de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) nu aan zet is om dit eens goed uit te zoeken. Overigens zijn, zo werd van het weekend gemeld, ook bij de NMa al meldingen binnen gekomen van mensen die het was opgevallen dat in Nederland de hypotheekrente die banken in rekening brengen, veel hoger is dan over de grens. Het beeld is duidelijk: Nederlandse banken zijn gestopt met concurreren en de burgers betalen de rekening. We hopen dat de NMa er eens diep in duikt.

Enfin, de heer Boele Staal vond dit natuurlijk allemaal onzin. En dat dan verpakt in een nogal breedsprakig verhaal. En ik heb dat weer bestreden met de bovenstaande punten.

Na afloop van een dergelijke uitzending krijg ik altijd vrij veel feedback van collega’s en anderen. Dat is niet altijd een genoegen, maar deze keer viel het reuze mee. Een aantal mensen vond dat ik het goed gedaan had, eigenlijk vooral omdat voor mijn opponent – naar hun mening – het tegenovergestelde gold, bij gebrek aan steekhoudende argumenten om tegen onze klacht in te brengen. “En zo’n vaag verhaal, daar prikken luisteraars makkelijk doorheen.” Een bijzondere vorm van feedback kwam van een oud-collega. Die zei: “Je hebt het goed gedaan, want je kon heel goed horen dat Boele Staal zich in het nauw gedreven voelde. Hij werd steeds geïrriteerder en reageerde steeds snibbiger.”

De mate waarin je je tegenstander – louter door het aandragen van feiten en argumenten – op de kast krijgt: een interessante prestatie-indicator!

Om het debat terug te luisteren kun je op onderstaande afbeelding klikken.


woensdag 4 augustus 2010

Twaalf over vier bij Siebel


Kleine tip voor wie altijd te laat komt op afspraken. Spreek af om twaalf over vier bij juwelier Siebel op de Lange Poten in Den Haag (tegenover de zij-ingang van de Tweede Kamer). Je zult er zeker op het afgesproken tijdstip arriveren. Dat is het voordeel van een stilstaande klok. In zijn algemeenheid heeft een stilstaande klok meer nadelen dan voordelen. Voor maatschappelijke organisaties zoals Vereniging Eigen Huis is dit een belangrijk gegeven. In een eerdere blog had ik het over de situatie in de jaren zeventig. Die is in tal van opzichten niet te vergelijken met de situatie anno 2010. Als maatschappelijke organisatie moet je je natuurlijk aan die veranderde omstandigheden aanpassen. Met je tijd meegaan. En dat leidt ertoe dat je je standpunten en je wijze van handelen continu moet herijken aan nieuwe ontwikkelingen.

Vaste waarde 1: Maatschappelijke én individuele betekenis van het eigenwoningbezit
Onveranderde bakens zijn daarentegen de waarden vanuit welke je acteert. Voor Vereniging Eigen Huis zijn er een paar vaste waarden waaraan we ons sinds de jaren zeventig vasthouden. En waaraan we ons zullen blijven vasthouden. Ten eerste is dat de maatschappelijke én individuele betekenis van het eigenwoningbezit. In het algemeen kun je zeggen dat de eigenwoningbezitter meer betrokken is bij zijn woning en daardoor bij zijn buurt en de samenleving. Uit onderzoek blijkt dat heel veel huurders eigenlijk ook graag een eigen woning zouden hebben. Maar als iemand veel geld investeert in een eigen woning (bij de aankoop, bij het onderhouden ervan, bij verbouwingen en bij het energiezuiniger maken ervan), is het wel belangrijk dat deze investering zijn waarde behoudt en dat uw woonlasten daarnaast ook betaalbaar blijven.

Vaste waarde 2: Belangenbehartiging voor (potentiële)eigenwoningbezitter
De tweede vaste waarde is dat alle eigenwoningbezitters vroeg of laat te maken krijgen met marktpartijen die aan hen willen verdienen. Of het nu banken, makelaars, aannemers of notarissen zijn. Op zichzelf is dat overigens hun goed recht. Maar het is wel belangrijk dat eigenwoningbezitters op dat moment weten dat er ook iemand aan hún kant staat. Namelijk Vereniging Eigen Huis. Al 36 jaar voorzien wij onze leden van informatie en advies en steunen wij hen individueel met bijvoorbeeld bouwkundige keuringen en juridische bijstand. En natuurlijk staan we ook aan úw kant als eigenwoningbezitter, daar waar het gaat om een overheid die elke paar jaar haar beleid inzake het eigenwoningbezit zomaar kan veranderen en die daarbij wellicht in de verleiding komt de eigenwoningbezitter te zien als een dankbare melkkoe.

Waarden onveranderd, wijze van handelen geëvolueerd
De waarden die Vereniging Eigen Huis najaagt, zijn sinds onze oprichting in 1974 onveranderd. De wijze waaróp we de collectieve en individuele belangen van de eigenwoningbezitters - onze leden in het bijzonder - behartigen, past zich echter aan aan de tijd. Zo had de vereniging als één van de eersten door dat de situatie op de woningmarkt - koop en huur - zich heeft ontwikkeld in een richting die werkelijk in niemands belang is. Met een aanbod dat zich nauwelijks aanpast aan de vraag, met lange wachttijden in de huursector, met geringe mogelijkheden voor koopstarters en met een veel te beperkte doorstroming. En dus zag Vereniging Eigen Huis al heel snel in dat slechts een fundamentele hervorming van de woningmarkt de situatie ten goede kan keren. Dat uiteenlopende maatschappelijke en politieke partijen zaken als de huurregulering en de hypotheekrenteaftrek behandelen als geloofsartikelen is dan niet langer gepast. Dus heeft Vereniging Eigen Huis openlijk verklaard de hypotheekrenteaftrek niet langer als taboeonderwerp te beschouwen. Mits in het kader van een integraal plan dat de problemen op de woningmarkt daadwerkelijk adresseert. En mits betaalbaarheid en waardebehoud van de eigen woning hoog in het vaandel blijven staan.

De waarden waarvoor wij strijden staan recht overeind. Maar de manier waarop past zich aan aan de tijd. Bij een stilstaande klok is niemand gebaat. Tenzij je om twaalf over vier hebt afgesproken bij Siebel.

Eigenwoningbezit: de nationale geldboom

Bob MaasSoms komen er in de samenleving dingen bovendrijven die lange tijd verzwegen zijn of waar bewust geen aandacht aan is gegeven. Partijen die daarmee te maken hebben, hebben er dan belang bij om dingen niet aan de grote klok te hangen. Maar vroeg of laat komen zaken toch aan het daglicht, bijvoorbeeld omdat de situatie te lang op zijn beloop is gelaten en onhoudbaar is geworden, omdat er iemand uit de school is geklapt of omdat - zoals nu - de dekmantel van de economische voorspoed is verdwenen. Als geldstromen plotseling opdrogen, kunnen zorgvuldig opgebouwde structuren barsten gaan vertonen en worden de onderliggende verbanden opeens duidelijk zichtbaar. Zo ook in de woningbouw.

Mega-opbrengsten
Er zijn in de afgelopen periode nogal wat berichten verschenen over financiële problemen bij gemeenten, woningcorporaties, bouwers en projectontwikkelaars. Een nietsvermoedende lezer zal misschien denken dat dit allemaal te maken heeft met de economische situatie. Dat is ook zo, maar er is een veel specifieker probleem dat deze partijen gemeenschappelijk hebben. En dat is hun afhankelijkheid van wat er aan woningen wordt verkocht in de nieuwbouw. Of liever gezegd: wat er aan grondverkopen plaatsvindt en aan bouwkosten wordt afgesproken. Zonder de mega-opbrengsten uit de grond en de vaak vette marges op de bouwkosten van koopwoningen zijn gemeenten verstoken van een belangrijke bron van inkomsten, is de bouw en verhuur van sociale huurwoningen voor woningcorporaties niet meer rendabel te maken en kunnen de bouwers en projectontwikkelaars het niet meer doen zonder er flink op toe te leggen. Oorzaak en gevolg zijn duidelijk zichtbaar voor wie het wil zien.

Grondprijs flink omlaag
Nico Rietdijk, de directeur van NVB vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers omschreef het onlangs als volgt: “De grondprijs is het hart van het verdienmodel van bouwers en ontwikkelaars, maar ook van gemeenten.” De heer Rietdijk erkent dat partijen stevig aan de sky high gestegen grondprijzen hebben verdiend en vindt dat deze nu flink omlaag moeten. Zo´n 30 tot 40% in de komende jaren. Als oorzaak van de enorme prijsstijging noemt hij het ruimtelijk ordeningsbeleid van de overheid, ofwel de schaarste die daardoor is ontstaan in het aanbod van bouwlocaties en uiteindelijk in het woningaanbod.

Nieuwe prijsexplosie
Ik ben het daar grotendeels mee eens. Eindelijk eens iemand die in de volkshuisvesting duidelijke taal spreekt en dingen bij hun naam durft te noemen. Alleen verwacht ik niet dat gemeenten en grootgrondbezittende projectontwikkelaars voldoende genegen zullen zijn om hun grondprijzen zover te verlagen. In de verte gloort immers het vooruitzicht van een nieuwe prijsexplosie als gevolg van de nu sterk achterblijvende bouwproductie. Misschien even wachten en dan weer fors incasseren, zou waarschijnlijk ook mijn gedachte zijn vanuit een commerciële opstelling.

Groen keurslijf
Een probleem los je het beste op door de oorzaak aan te pakken. Als schaarste in het woningaanbod de kern van het probleem is, dan moet daar wat aan gebeuren. Niet door woningen te stapelen in de stad, maar door woningen met een aantrekkelijke prijs/-kwaliteitsverhouding te bouwen op plaatsen waar dat nodig is en waar vraag naar is. Dit betreft een volgende ´no-go area´ als onderwerp. De vraag of we niet wat meer groen moet opofferen om beter tegemoet te komen aan de woonbehoeften van de Nederlandse bevolking. Is Nederland met circa 15% bebouwd oppervlak inderdaad volgebouwd of heeft het wonen in Nederland misschien een iets te strak groen keurslijf aangemeten gekregen? Als het woningaanbod lokaal goed afgestemd zou zijn op de vraag, zouden de meeste problemen op de woningmarkt zijn opgelost, is mijn stellige overtuiging.

Level playing field
Zover zal het niet snel komen. Zolang het woningaanbod niet zodanig is dat prijsstijging beperkt blijft tot grofweg de inflatie, zal naar andere oplossingen gezocht moet worden. Het uitbuiten van de schaarste door nieuwbouwkopers de hoofdprijs te laten betalen, moet in ieder geval ingedamd worden. Om te beginnen zou het onderscheid in prijsstelling tussen verschillende sectoren moeten komen te vervallen. De bouw van een sociale huurwoning tegen een prijs die een fractie is van de bouwprijs van een vergelijkbare koopwoning leidt tot extreme verschillen op de woningmarkt waar we nu de wrange vruchten van plukken. De koopsector is onbetaalbaar geworden, de sociale huursector zit volkomen vast en kan de vraag naar goedkope woningen niet aan, en de volwaardige vrije huursector die er zou moeten zijn, wordt in feite volkomen weggedrukt. Door in de huursector mensen te subsidiëren in plaats van woningen worden problemen als scheefwonen, de Europese richtlijn en de kloof tussen huur en koop voor een belangrijk deel opgelost.

maandag 2 augustus 2010

Bezuinigingsmeter NRC

Vorige week woensdag opende NRC Handelsblad met een artikel over de Bezuinigingsmeter. Het betreft een onderzoek naar hoe mensen overheidsbezuinigingen zouden willen realiseren van minimaal 25 miljard. Aan het onderzoek deden 8.000 mensen mee. “Als er zoveel bezuinigd moet worden, is afschaffing van de hypotheekrenteaftrek geen taboe meer,” zo luidt één van de in het oog springende conclusies.

Vereniging Eigen Huis heeft eerder dit jaar zelf ook een internetpeiling heeft gehouden, waaruit dezelfde conclusie kan worden getrokken. Uit onze peiling, die door ruim 120.000 mensen werd ingevuld, kwam echter nog een aantal aanvullende zaken naar voren die evenzeer van groot belang zijn indien politieke consequenties worden verbonden aan de uitkomsten. Zo waren de deelnemers aan onze peiling van mening dat de woningmarkt er slecht voorstaat. Dit betreft zowel de huur- als de koopwoningmarkt. Twee zaken waarover met name eigenwoningbezitters zich zorgen maken, zijn de betaalbaarheid van het wonen en het waardebehoud van de eigen woning. Deze uitkomst is in lijn met de opvatting van Vereniging Eigen Huis dat de woningmarkt toe is aan een integrale hervorming (huur én koop), waarbij op voorhand geen taboes mogen bestaan (zoals ten aanzien van de huurregulering en de hypotheekrenteaftrek). Maar dit dan wel onder de voorwaarde dat blijvende betaalbaarheid en het waardebehoud van woningen bij zo’n hervorming hoog in het vaandel staan.

Kanttekeningen
Dit zijn nuanceringen waarvoor in het NRC-onderzoek helaas geen plaats was. Maar er zijn meer kanttekeningen. Ten eerste is het onderzoek niet representatief. Dat kan ook niet als de keuze om wel of niet meedoen aan het onderzoek alleen wordt voorgelegd aan de bezoekers van nrc.nl. Er is dan geen sprake van zelfselectie en een aselecte steekproef. Dat maakt het onderzoek niet per definitie minder waardevol, want het vertegenwoordigt nog steeds de mening van een grote groep (in dit geval 8.000) mensen. Wat de representativiteit pas écht doet dalen is dat je het NRC-onderzoek alleen kunt invullen als je bereid bent minstens 25 miljard te willen bezuinigen. Aan zulke grote bezuinigingen denkt in werkelijkheid niemand. Ook in de formatiebesprekingen gaan dergelijke bedragen niet over tafel. Hoe dan ook: het betreft hier dus niet de mening van 'de Nederlandse burgers', maar die van 'bezoekers van de nrc-site die minimaal 25 miljard zouden willen bezuinigen'.

In de tweede plaats zijn de vragen in het NRC-onderzoek erg gedetailleerd en gaan zij over zeer ingewikkelde onderwerpen. Het is niet te verwachten dat de gemiddelde burger - zelfs niet de gemiddelde lezer van NRC Handelsblad - over voldoende specialistische kennis beschikt om de voorgelegde keuzen volledig te begrijpen en op al hun consequenties te doorzien. Ook omschrijvingen als 'Nieuw systeem voor kopen' als synoniem voor een beperking van de hypotheekrenteaftrek zullen niet altijd goed begrepen worden, ondanks de uitlegkadertjes. Waarin het woord ‘beperken’ overigens helemaal niet voorkomt. De stapel Heroverwegingsrapporten waarop de vragen gebaseerd waren, beslaat honderden pagina’s relevante achtergrondinformatie die bij het vormen van een gefundeerd oordeel bestudeerd zouden moeten worden. Wat in zeker niet alle gevallen zal lukken.

Hebt u toevallig aan beide of aan één van beide onderzoeken deelgenomen? laat ons dan vooral weten hoe u dit hebt ervaren!