woensdag 4 augustus 2010

Eigenwoningbezit: de nationale geldboom

Bob MaasSoms komen er in de samenleving dingen bovendrijven die lange tijd verzwegen zijn of waar bewust geen aandacht aan is gegeven. Partijen die daarmee te maken hebben, hebben er dan belang bij om dingen niet aan de grote klok te hangen. Maar vroeg of laat komen zaken toch aan het daglicht, bijvoorbeeld omdat de situatie te lang op zijn beloop is gelaten en onhoudbaar is geworden, omdat er iemand uit de school is geklapt of omdat - zoals nu - de dekmantel van de economische voorspoed is verdwenen. Als geldstromen plotseling opdrogen, kunnen zorgvuldig opgebouwde structuren barsten gaan vertonen en worden de onderliggende verbanden opeens duidelijk zichtbaar. Zo ook in de woningbouw.

Mega-opbrengsten
Er zijn in de afgelopen periode nogal wat berichten verschenen over financiële problemen bij gemeenten, woningcorporaties, bouwers en projectontwikkelaars. Een nietsvermoedende lezer zal misschien denken dat dit allemaal te maken heeft met de economische situatie. Dat is ook zo, maar er is een veel specifieker probleem dat deze partijen gemeenschappelijk hebben. En dat is hun afhankelijkheid van wat er aan woningen wordt verkocht in de nieuwbouw. Of liever gezegd: wat er aan grondverkopen plaatsvindt en aan bouwkosten wordt afgesproken. Zonder de mega-opbrengsten uit de grond en de vaak vette marges op de bouwkosten van koopwoningen zijn gemeenten verstoken van een belangrijke bron van inkomsten, is de bouw en verhuur van sociale huurwoningen voor woningcorporaties niet meer rendabel te maken en kunnen de bouwers en projectontwikkelaars het niet meer doen zonder er flink op toe te leggen. Oorzaak en gevolg zijn duidelijk zichtbaar voor wie het wil zien.

Grondprijs flink omlaag
Nico Rietdijk, de directeur van NVB vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers omschreef het onlangs als volgt: “De grondprijs is het hart van het verdienmodel van bouwers en ontwikkelaars, maar ook van gemeenten.” De heer Rietdijk erkent dat partijen stevig aan de sky high gestegen grondprijzen hebben verdiend en vindt dat deze nu flink omlaag moeten. Zo´n 30 tot 40% in de komende jaren. Als oorzaak van de enorme prijsstijging noemt hij het ruimtelijk ordeningsbeleid van de overheid, ofwel de schaarste die daardoor is ontstaan in het aanbod van bouwlocaties en uiteindelijk in het woningaanbod.

Nieuwe prijsexplosie
Ik ben het daar grotendeels mee eens. Eindelijk eens iemand die in de volkshuisvesting duidelijke taal spreekt en dingen bij hun naam durft te noemen. Alleen verwacht ik niet dat gemeenten en grootgrondbezittende projectontwikkelaars voldoende genegen zullen zijn om hun grondprijzen zover te verlagen. In de verte gloort immers het vooruitzicht van een nieuwe prijsexplosie als gevolg van de nu sterk achterblijvende bouwproductie. Misschien even wachten en dan weer fors incasseren, zou waarschijnlijk ook mijn gedachte zijn vanuit een commerciële opstelling.

Groen keurslijf
Een probleem los je het beste op door de oorzaak aan te pakken. Als schaarste in het woningaanbod de kern van het probleem is, dan moet daar wat aan gebeuren. Niet door woningen te stapelen in de stad, maar door woningen met een aantrekkelijke prijs/-kwaliteitsverhouding te bouwen op plaatsen waar dat nodig is en waar vraag naar is. Dit betreft een volgende ´no-go area´ als onderwerp. De vraag of we niet wat meer groen moet opofferen om beter tegemoet te komen aan de woonbehoeften van de Nederlandse bevolking. Is Nederland met circa 15% bebouwd oppervlak inderdaad volgebouwd of heeft het wonen in Nederland misschien een iets te strak groen keurslijf aangemeten gekregen? Als het woningaanbod lokaal goed afgestemd zou zijn op de vraag, zouden de meeste problemen op de woningmarkt zijn opgelost, is mijn stellige overtuiging.

Level playing field
Zover zal het niet snel komen. Zolang het woningaanbod niet zodanig is dat prijsstijging beperkt blijft tot grofweg de inflatie, zal naar andere oplossingen gezocht moet worden. Het uitbuiten van de schaarste door nieuwbouwkopers de hoofdprijs te laten betalen, moet in ieder geval ingedamd worden. Om te beginnen zou het onderscheid in prijsstelling tussen verschillende sectoren moeten komen te vervallen. De bouw van een sociale huurwoning tegen een prijs die een fractie is van de bouwprijs van een vergelijkbare koopwoning leidt tot extreme verschillen op de woningmarkt waar we nu de wrange vruchten van plukken. De koopsector is onbetaalbaar geworden, de sociale huursector zit volkomen vast en kan de vraag naar goedkope woningen niet aan, en de volwaardige vrije huursector die er zou moeten zijn, wordt in feite volkomen weggedrukt. Door in de huursector mensen te subsidiëren in plaats van woningen worden problemen als scheefwonen, de Europese richtlijn en de kloof tussen huur en koop voor een belangrijk deel opgelost.

2 opmerkingen:

  1. de hoge huizenprijzen liggen echt niet alleen aan de gestegen grondprijs; het komt vooral door de eindeloze subsidiestroom die in Nederland de kosten van alles rondom de woningmarkt opstuwt.

    Gewoon afschaffen al die subsidies (incl. HRA etc.), dan zullen zowel gemeentes als bouwers (en vele anderen) gedwongen worden om waar voor hun geld te leveren. Waarom kan hier niet wat over de grens wél kan?

    En misschien kunnen we in Nederland eindelijk eens gaan bouwen waar al jaren behoefte aan is: betaalbare woningen voor kleine huishoudens resp. huishoudens met een klein budget, in plaats van alleen maar villa's voor bovenmodaal. Maar ja, dat wil blijkbaar geen enkele belanghebbende (incl. de VEH).

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Dat projectontwikkelaars moeite hebben om de grondprijs te laten zakken kan ik begrijpen, ze hebben de grond vaak zelf ook relatief duur aangekocht, en zijn een commercieel bedrijf wat winstmaximalisering nastreeft.

    Dat gemeenten niets doen aan de belachelijke grondprijzen is pure diefstal. In veel gevallen hebben ze de beschikbare grond toegeëigend en elke cent die ze er aan verdienen is pure winst.

    De huizenprijzen an sich kunnen niet zomaar dalen. Er wonen veel mensen in een duur gekochte woning, die dan automatisch ook minder waard wordt. Gevolg is dat op een gegeven moment de dekking niet meer voldoende is voor de bank en de lening de waarde van het onderpand overschrijdt. Een bank zal dan vragen om bijstorting van het verschil, wat dan of duur gefinancierd moet worden, of van de spaarrekening moet komen.

    Die laatste zal voor de meesten echt niet toereikend zijn, dure financiering is dan meestal al geen optie meer, dus we krijgen een stortvloed aan executieverkopen tegen spotprijzen. Leuk voor starters, maar dramatisch voor de economie als geheel.

    Een zelfde verschijnsel zal zich trouwens voordoen als de gemeenten de grondprijzen teveel laten dalen, dus zullen bestaande bewoners gecompenseerd moeten worden. Die planschade wordt betaald uit de verkopen van grond, waarmee de grondprijs dus weer op het oude hoge niveau uitkomt.

    Over een impasse gesproken!

    BeantwoordenVerwijderen