woensdag 29 september 2010

Pauzemuziek

Dinsdagavond organiseerde het Nirov (Nederlands instituut voor ruimtelijke ordening en volkshuisvesting) zijn jaarlijkse begrotingsdebat naar aanleiding van Prinsjesdag. Woningmarktgoeroe Hugo Priemus typeerde de begroting van WWI (Wonen, Wijken en Integratie) voor volgend jaar treffend als pauzemuziek, in afwachting van het coalitie- en gedoogakkoord. Ik mocht namens Vereniging Eigen Huis deel uitmaken van het panel.

Zowel bezwaren als steun
Ons voorstel voor een Stichting van het Wonen werd uitgebreid besproken. Er werden zowel bezwaren tegen dit voorstel geuit, als steun aan gegeven. Opvallend was dat de bezwaren eigenlijk uitsluitend betrekking hadden op de 'institutionele vormgeving' van het voorstel. De vrees bestaat kennelijk dat hiermee een extra kamer wordt aangebouwd aan het huis van de overlegeconomie. Prima voor de werkgelegenheid van polderaars in vaste dienst van belangenorganisaties, maar wat schiet Nederland er verder mee op? Dat was de teneur van een aantal kritische opmerkingen. En dat commentaar trek ik me zeker aan. Temeer omdat er wel veel steun was voor de inhoudelijke kant van ons voorstel, namelijk:

• de problemen op de woningmarkt kunnen alleen worden opgelost via een integrale hervorming van de woningmarkt;
• zo'n hervorming zal meerdere kabinetsperioden moeten worden volgehouden;
• en dus is een breed politiek en maatschappelijk draagvlak ontzettend belangrijk;
• dit betekent dat maatschappelijke partijen op de woningmarkt (zoals Aedes, de Woonbond en Vereniging Eigen Huis) niet alleen nauw bij de hervorming van de woningmarkt betrokken moeten worden, maar daaraan ook een actieve bijdrage zullen moeten leveren.

Samenwerken over de eigen grenzen heen
Directeur-generaal Mark Frequin van WWI riep in dit verband op tot "samenwerken over de eigen grenzen heen." Dat is de kern van wat Vereniging Eigen Huis voorstaat en zij is daartoe, samen met andere maatschappelijke partijen en de overheid, graag bereid.

Behoedzaamheid vereist
Professor Hugo Priemus gaf oveigens wel terecht aan dat we nog steeds midden in een economische crisis zitten. En wel van de meest serieuze soort, waarbij het vertrouwen in zowel de economie als de financiële sector, als de euro als de woningmarkt gelijktijdig onder druk staat. We zitten in wat economen noemen 'a highly synchronised recession'. In die omstandigheden moet je ontzettend behoedzaam met de woningmarkt omgaan, was zijn stelling. Van een verstandige en betrouwbare overheid mag je volgens Priemus dan een "integrale, consistente en geleidelijke hervorming" verwachten.

U begrijpt dat er tijdens dit 'begrotingsdebat' weinig is gesproken over de door het demissionaire kabinet ingediende begroting. In de wetenschap dat de pauze nu echt op zijn eind loopt.

dinsdag 28 september 2010

Het geloof in voorspellen

Het heeft me altijd geïntrigeerd dat weermannen- en vrouwen op tv zoveel tijd besteden aan het weer van vandaag. Terwijl iedereen toch al weet hoe het weer vandaag is geweest? Misschien doen ze dat om in elk geval iets bij het rechte eind te hebben. Want zodra het over het weer van morgen en overmorgen gaat, zitten ze er immers ontzettend vaak naast. Voorspellen is nu eenmaal moeilijk. Vooral als het de toekomst betreft.

Allang zien aankomen
Dat geldt zeker ook voor economische voorspellingen. Achteraf had menigeen - naar eigen zeggen - de economische en financiële crisis allang zien aankomen. Maar vooraf had toch niemand het in deze vorm en omvang voorzien? Vanuit de hoek van de sociale wetenschappen komt hierdoor vaak kritiek op de economische professie. Wat heb je aan economen als ze niet eens een economische crisis kunnen voorspellen? Die kritiek is echter te gemakkelijk. We verwijten sociale wetenschappers toch ook niet dat ze de moord op Pim Fortuyn niet hebben zien aankomen? Voorspellen is nu eenmaal erg moeilijk.

Information overload
Persoonlijk ben ik mijn geloof in toekomstvoorspellingen een jaar of 10 geleden definitief kwijtgeraakt. Na lezing van het boek 'De voorspellers' van professor Rein de Wilde. In essentie toont hij in dat boek aan dat toekomstdeskundigen' bij gebrek aan historisch besef steeds weer dezelfde fouten maken. Dit uit zich bijvoorbeeld in een naïeve kijk op nieuwe technologie, waarbij onvoldoende rekening wordt gehouden met onder meer de grote maatschappelijke gedragsveranderingen die technologieën uitlokken. De opkomst van de computer, het internet en e-mail heeft daardoor niet geleid tot de 'paperless society' die men ervan verwachtte. Integendeel: omdat het zo gemakkelijk is geworden even een nieuwe versie van een stuk te printen, is er nog nooit zoveel papier gebruikt als tegenwoordig. Ook heeft niemand de 'information overload' voorzien waarmee iedereen tegenwoordig wordt geconfronteerd. Evenmin de stress die voortkomt uit het feit dat je tegenwoordig al laat bent als je na één dag een e-mail beantwoordt, terwijl er vroeger meerdere dagen overheen gingen voordat je antwoord had op een brief. Lees 'Het bureau' van Han Voskuil er nog maar eens op na.

Ontwikkelingen bijsturen
Toekomstvoorspellingen kunnen er ook naast zitten omdat we 'met zijn allen' helemaal niet willen dat een bepaalde voorspelling uitkomt. En er dus alles aan doen om de ontwikkelingen in een goede richting bij te sturen. Denk aan de zogenoemde krimpproblematiek, waarbij mensen én voorzieningen wegtrekken uit onder meer Noordoost Groningen, Zeeland en de Oostelijke Mijnstreek, terwijl het in de Randstad steeds drukker wordt. Dit komt bovenop de ontwikkeling waarin het voor Nederlandse gezinnen - als gevolg van gebrekkige doorstroming, lange wachttijden in de huursector en een aanbod van nieuwe woningen dat kwantitatief en kwalitatief niet goed aansluit op de vraag - überhaupt almaar moeilijker wordt hun woonbehoeften te realiseren.

Nieuw kabinet kan openingen bieden
Vereniging Eigen Huis wil graag - met andere maatschappelijke partijen op de woningmarkt - haar steentje bijdragen om een dergelijke toekomst te voorkomen. Wij hopen van harte dat een nieuw kabinet openingen zal bieden om dat mogelijk te maken. Sommigen voorspellen dat we het snel zullen weten.

vrijdag 24 september 2010

Conflictbeheersing

Op station Utrecht liep ik een bevriende hoogleraar tegen het lijf, gespecialiseerd in conflictbeheersing. Hij was zeer geïnteresseerd in mijn ervaringen bij Vereniging Eigen Huis. Wij zijn in 1974 immers opgericht om de belangen te behartigen van eigenwoningbezitters. En daarvoor moeten we qualitate qua regelmatig ruzie maken met marktpartijen - makelaars, banken, verzekeraars, bouwers - die vaak heel andere belangen hebben dan u als koper, verkoper of eigenaar van een eigen woning. Zeker in de jaren zeventig, toen de vereniging werd opgericht, hadden eigenwoningbezitters vaak geen poot om op te staan tegenover deze machtige marktpartijen. Maar ook in de huidige tijd moeten wij marktpartijen heel goed in de gaten houden en zonodig voor u in de bres springen. Om te voorkomen dat het streven naar hoge winsten ten koste gaat van uw portemonnee of van de kwaliteit van uw woning en de diensten en producten die u bij marktpartijen afneemt.

Deskundige, betrouwbare gesprekspartner
Tegelijkertijd hebben eigenwoningbezitters er een belang bij dat hun vereniging het niet laat bij ruzie maken alleen. Om effectief uw belangen te kunnen behartigen - en daarbij resultaten te bereiken - moet Vereniging Eigen Huis ook een deskundige, betrouwbare gesprekspartner zijn en moeten wij bereid zijn plaats te nemen aan onderhandelingstafels. En moeten wij niet alleen hard roepen, maar ook goed luisteren.

Het juiste evenwicht
Vereniging Eigen Huis is daarbij steeds zoekende naar het juiste evenwicht. We moeten strijdbaar zijn als het erom gaat uw belangen voor de poorten van de hel weg te slepen. Marktpartijen nemen ons dat dan niet in dank af. En tegelijkertijd moeten we salonfähig zijn en ons constructief opstellen als het gaat om het samen zoeken naar creatieve oplossingen en haalbare compromissen, als uw belangen daarmee het best gediend zijn. Steeds moeten wij het verschil in het oog houden tussen gelijk hebben en gelijk krijgen.

Spraakmakende autoriteit
Een belangrijk wapen in onze strijd is de ervaring en kennis die Vereniging Eigen Huis in 36 jaar heeft kunnen opbouwen, resulterend in een reputatie als spraakmakende autoriteit op de woningmarkt. Daarnaast is onze grote achterban van huishoudens met een eigen woning een belangrijk pressiemiddel. Marktpartijen kunnen daardoor niet zomaar om ons heen. Niet als wij misstanden in de pers brengen en daarmee publiekelijk de strijd aangaan. En ook niet als wij tegenover elkaar aan de onderhandelingstafel.

Conflicten beheersbaar houden
Conflicten niet uit de weg gaan, maar wel beheersbaar houden, is een beetje 'the story of our life'. De bevriende hoogleraar houdt zich vooral bezig met de beheersing van internationale conflicten, onder andere in Afrika, Azië en het Midden-Oosten. Dat lijkt me in veel opzichten een troosteloze bezigheid. In lang slepende internationale conflicten wordt één stap vooruit niet zelden gevolgd door twee achteruit. Vereniging Eigen Huis heeft daarentegen al veel bereikt. Eigenwoningbezitters hebben een veel betere positie op de woningmarkt dan toen de vereniging werd opgericht. Tegelijkertijd blijft er nog zat te doen. De hoogleraar zag er moe uit. Ik arriveerde echter vol energie in Den Haag.

woensdag 22 september 2010

Mist

Dat de derde dinsdag van september een mistig dagje zou worden, zag ik meteen toen ik gisterenochtend naar buiten keek. Ik neem aan dat dat ook de reden was van de treinvertraging van veertig minuten waarmee ik vervolgens in Amersfoort arriveerde. Het was voor mij, als oud-rijksambtenaar, raar om voor het eerst sinds jaren Den Haag op Prinsjesdag te verlaten. Aan de andere kant: mijn collega's van Vereniging Eigen Huis en ik moeten op zo'n dag vanzelfsprekend, voor onze leden en potentiële leden, de begrotingsstukken beoordelen. Namelijk op de effecten die aangekondigde maatregelen hebben voor de woningmarkt en voor de ruim 4 miljoen Nederlandse huishoudens met een eigen woning. En dat gebeurt al 36 jaar vanuit Amersfoort.

We hadden niet verwacht veel nieuws in de begrotingsstukken aan te treffen, laat staan grote vergezichten. Dat kan ook moeilijk als het kabinet demissionair is en bovendien zijn beleidsmatige nalatenschap op onderdelen de afgelopen tijd al consequent naar de pers heeft gebracht.

Dus waren we niet verbaasd, maar nog steeds verheugd, de al aangekondigde maatregelen terug te lezen waarvoor Vereniging Eigen Huis zelf heeft gepleit. Zoals de BTW-verlaging voor verbouwingen, de verlenging met 1 jaar van de verhoogde NHG-grens (350.000 euro) en de verlenging van de periode waarin mensen de hypotheekrente kunnen aftrekken voor hun onverkochte oude woning (van 2 naar 3 jaar).

En evenmin waren we verbaasd, maar nog steeds wel verdrietig, dat het demissionaire kabinet definitief de ondersteuning van koopstarters heeft beëindigd. Terwijl deze ondersteuning naar verhouding weinig geld kost, maar wel een enorm gunstig effect kan hebben op de doorstroming op de woningmarkt. Maar goed: verbaasd waren we dus niet.

In de trein terug vond ik wel het bericht Oppositie mist 'echte hervormingen' op nu.nl verbazingwekkend. Het is toch algemeen bekend dat we het voor echte hervormingen moeten hebben van een nieuw kabinet? Zodra dat kabinet er is, zullen we de coalitieplannen dan ook met meer spanning lezen dan de stukken van vandaag. Gezien de grote problemen op de woningmarkt, zoals beschreven in ons visiedocument Woningmarkt in beweging kunnen echte hervormingen daarbij niet worden gemist. Voor zo'n ingrijpende operatie, die bovendien jarenlang moet worden volgehouden, zijn daarnaast de deskundige inbreng en de steun van maatschappelijke partijen op de woningmarkt onmisbaar. Vandaar ons pleidooi tot de oprichting van een Stichting van het Wonen, naar het voorbeeld van de Stichting van de Arbeid. Een nieuw kabinet dat een dergelijk schot voor open doel mist, dát zou ons pas echt verbazen.

dinsdag 21 september 2010

Energieprestatie op locatie

Gaat u er even voor zitten, want dit is geen gemakkelijke koek, maar wel van uiterst belang voor mensen die binnen enkele jaren een huis kopen dat gekoppeld is aan een windmolenproject, zonnepanelen op kassen, of een andere externe energiebron. Dit soort projecten zullen we steeds meer tegenkomen.

Als voor een nieuwbouwwoning een vergunning wordt aangevraagd, dan moet deze voldoen aan een bepaalde energieprestatie. Deze energieprestatie wordt steeds verder aangescherpt, zodat er zuinigere woningen ontstaan. Om ook energiemaatregelen op locatie te stimuleren, werkt de overheid aan een 'energieprestatie op locatie'. Binnen 1 à 2 jaar krijgen we hier mee te maken. Naast gebouwgebonden energiemaatregelen, zoals isolatie, dubbel glas en een HR-ketel, kunnen dan ook externe energiemaatregelen aan de energieprestatie van woningen bijdragen. Denk bijvoorbeeld aan een windmolenpark of zonnepanelen op kassen ten behoeve van een nieuwbouwwijk.

Het is helemaal niet verkeerd dat de overheid streeft naar een duurzame samenleving en daarvoor strengere eisen stelt aan de energieprestatie van nieuwbouwwoningen. Ook goed dat de energieprestatie breder wordt aangepakt dan op gebouwgebonden niveau. Initiatieven op locatie zoals bijvoorbeeld collectieve warmte-installaties en windmolenparken worden daarmee gestimuleerd. Dit draagt bij aan verdere verduurzaming van onze samenleving. Het is wel van belang dat dit niet ten koste gaat van eigenwoningbezitters. En daar zit ‘m de kneep.

Het brengt voor eigenwoningbezitters namelijk risico’s met zich mee om gebiedsmaatregelen oftewel ‘energieprestatie op locatie’ mee te laten wegen in de energieprestatie van woningen. Woningen die straks gekoppeld zijn aan externe energiemaatregelen, zoals een windmolenpark, hoeven een mindere gebouwgebonden energieprestatie te hebben. Deze woningen hoeven dus qua isolatie en installaties niet aan de uiterste energieprestatie-eis te voldoen. De huizen mogen dus minder energiezuinig zijn. Eigenaren van zo’n woning hebben daardoor minder energiebesparing en een gemiddeld hoger verbruik dan woningen die niet aan een externe energiemaatregel gekoppeld zijn. De eigenaar van een woning waarbij dus ‘energieprestatie op locatie' is toegepast, verbruikt en betaalt dus onnodig veel energie.

Daarbij komt nog het risico dat toepassing van 'energieprestatie op locatie' kan leiden tot een woning die niet aan de eisen voldoet als de externe energiemaatregel op de een of andere manier komt te vervallen. Bijvoorbeeld de woningen worden wel gerealiseerd, maar het windmolenpark komt er uiteindelijk toch niet. Of na zoveel jaren wordt het windmolenpark aangesloten op een ander net. De eigenaar van zo'n woning heeft dan dus geen enkel voordeel meer van de externe maatregel die hem juist moest compenseren op het tekort aan energieprestatie aan het gebouw zelf.

Ten derde is er een risico dat de bewoners waar de externe energiebron aan gekoppeld is hier niet het volledige profijt van hebben. Doordat zij bijvoorbeeld niet de energie van de externe bron krijgen teruggeleverd naar hun woning of doordat zij hiervoor niet worden gecompenseerd in de energietarieven.

Voor Vereniging Eigen Huis zijn de genoemde risico's in ieder geval dusdanig van belang dat we een vinger aan de pols houden en zonodig in actie komen bij de uitwerking en invoering van de regelgeving voor ‘energieprestatie op locatie’. Eigenwoningbezitters hebben recht op energetisch goede woningen en recht op de voordelen van ‘energieprestatie op locatie’, omdat ze hier zelf bij aankoop van de woning aan meebetalen.

donderdag 16 september 2010

E = mc2

Iedereen die ooit natuurkunde heeft gehad, kent 'm wel: de relativiteitstheorie van Albert Einstein. Over het verband tussen massa en energie. Met een constante in het kwadraat. Je merkt er weinig van, maar het schijnt de wereld om ons heen in hoge mate te bepalen.

De politiek kent zo z'n eigen wetten. En zijn eigen relativiteitstheorie. In mijn woorden: in de politiek is alles betrekkelijk. Weet u nog dat Mark Rutte aankondigde dat er op 1 juli 2010 een nieuw kabinet op het bordes zou kunnen staan? Na het verstrijken van die datum hebben we daar weinig meer van gehoord. En wat te denken van een formatiepoging van VVD en CDA, met gedoogsteun van de PVV, die frontaal op de klippen liep, maar nu even zo vrolijk weer doorgaat? In de politiek is alles betrekkelijk. Dit jaar geldt dat zelfs ook voor Prinsjesdag. Want wat het demissionaire kabinet volgende week dinsdag aankondigt, kan door het nieuwe kabinet met even groot gemak weer worden teruggedraaid.

Wat in het verleden ook nogal eens betrekkelijk is gebleken, is de waarde van beloftes die politici doen in hun verkiezingsprogramma's. Zoals je van een goede theorie mag verwachten, bestaat er voor deze vorm van relativiteit overigens een duidelijke verklaring. Namelijk het feit dat geen enkele partij het in Nederland in zijn eentje voor het zeggen heeft. En er na verkiezingen dus compromissen gesloten moeten worden.

Dit geldt logischerwijs niet voor beloftes die zijn gedaan door elk van de partijen die bij een nieuw kabinet betrokken zijn. Zoals de instandhouding van de hypotheekrenteaftrek. Het was een breekpunt voor het CDA en de leider van de VVD zei dat we hem op zijn woord moesten geloven. Ook de PVV was duidelijk: handen af van de hypotheekrenteaftrek. De betrekkelijkheid van deze politieke uitspraken zou er dan in theorie alleen nog in kunnen schuilen dat de hypotheekrenteaftrek via de achterdeur zou kunnen worden beperkt, namelijk via de verhoging van het eigenwoningforfait. Maar dat zou wel erg doorzichtig zijn. En in strijd met de uitspraken van de betrokken politici dat morrelen aan de fiscale behandeling van de eigen woning de situatie op de woningmarkt en in de economie alleen maar zou verslechteren.

Als de voor- en achterdeur tot beperking van de hypotheekrenteaftrek dichtblijven, krijgen we - mocht de kabinetsformatie werkelijk leiden tot een kabinet van VVD, CDA, met gedoogsteun van de PVV - dus een adempauze op de woningmarkt wat betreft de hypotheekrenteaftrek. En veel gezinnen in Nederland zullen dan weer opgelucht kunnen ademhalen.

Vereniging Eigen Huis hoopt echter van harte dat een nieuw kabinet een stap verder zal doen. De problemen op de woningmarkt overziend - het gebrek aan doorstroming, het aanbod dat niet aansluit bij de vraag, de wachtrijen in de huursector - is achteroverleunen wat ons betreft geen optie. Een fundamentele hervorming van de huur- én koopwoningmarkt is onontbeerlijk om de problemen daadwerkelijk en in samenhang aan te pakken. En onder de voorwaarde van betaalbaarheid en waardebehoud van de eigen woning, kent Vereniging Eigen Huis daarbij op voorhand geen taboes. Ook niet als het gaat om de twee H-woorden: huurregulering en hypotheekrenteaftrek.

Als het gaat om een fundamentele hervorming van de woningmarkt, kan de politiek dat natuurlijk niet alleen. Gezien de grote maatschappelijke belangen die op het spel staan, wil Vereniging Eigen Huis hieraan graag haar steentje aan bijdragen. Onder meer door - samen met andere maatschappelijke partijen op de woningmarkt - zitting te nemen in een op resultaat gerichte Stichting van het Wonen. Hervorming van de woningmarkt is - gezien de complexiteit van de problemen en de belangen die in het spel zijn - een zaak van de lange adem. Maar de voorbereiding kan nu snel in gang worden gezet. Of althans, het tempo van de politiek in acht nemend, betrekkelijk snel. Het zou ons in elk geval een massa energie geven.

vrijdag 10 september 2010

Verandering komt zodra mensen het willen!

In de sociale psychologie wordt onderscheid gemaakt tussen mensen met een 'promotiefocus' en mensen met een 'preventiefocus'. Als je een promotiefocus hebt, toon je ambitie en streef je idealen na, Je wilt nieuwe dingen bereiken. Mensen met een preventiefocus zijn er daarentegen vooral op gericht niet te verliezen wat zij hebben. Zij willen er niet op achteruitgaan. Een promotiefocus uit zich in creativiteit en een zekere gretigheid. Mensen met een preventiefocus kiezen liever een voorzichtige aanpak en voor zekerheid.

Het is geen kwestie van goed of fout. Als je in de creatieve industrie werkt (beeldende kunst, mode, softwareontwikkeling), heb je meer aan een promotiefocus. Maar als je verantwoordelijk bent voor de beveiliging van een kerncentrale, is een preventiefocus waarschijnlijk mooi meegenomen.

Maar wat als je minister wordt in het nieuwe kabinet? Bijvoorbeeld minister voor Wonen? Als je een preventiefocus hebt, zul je de huidige situatie zoveel mogelijk willen behouden. 'Handen af van de hypotheekrenteaftrek' is dan het devies. Vereniging Eigen Huis vindt het een verstandige opstelling om niet eenzijdig te willen bezuinigen op de renteaftrek. Zo'n eenzijdige bezuiniging - bezuinigen om het bezuinigen, zonder plan voor de toekomst van de woningmarkt - zou immers heel slecht uitpakken. De problemen op de woningmarkt zouden er alleen maar groter door worden. De waarde van eigen woningen zou er fors door dalen. En elke procent waardedaling is goed voor een collectief vermogensverlies van meer dan 10 miljard euro. Een prijsdaling leidt ook tot minder aanbod van nieuwe woningen. En de doorstroming stagneert nog meer, want een waardedaling van de eigen woning leidt ertoe dat méér mensen hun hypotheekschuld niet meer kunnen terugbetalen bij verkoop van de woning. En dus maar blijven zitten waar ze zitten. Een preventiefocus voorkomt al deze rampspoed. De hypotheekrenteaftrek blijft behouden.

Toch zou het een gemiste kans zijn als een nieuwe minister voor Wonen het hierbij zou laten. Of als zij of hij daartoe gedwongen zou worden, doordat het coalitieakkoord vanuit een preventiefocus zou zijn opgeschreven. Hopelijk heeft zo'n minister er dan nog wat andere taken bij, want de woningmarkt aan z'n lot overlaten, lijkt me geen dagtaak.

Maar Vereniging Eigen Huis heeft toch echt liever een coalitieakkoord met ambitie voor de woningmarkt. En een minister voor Wonen met een duidelijke promotiefocus. Zo'n minister wil wat bereiken, streeft idealen na en zoekt naar creatieve oplossingen. Zij of hij neemt er geen genoegen mee dat zoveel mensen in Nederland hun woonwensen niet kunnen realiseren. Dat mensen 10 jaar of langer moeten staan ingeschreven voor een sociale huurwoning in Amsterdam of Haarlem. Omdat er nu mensen in die huizen wonen die een dief zijn van hun eigen portemonnee als ze de woning verlaten (scheefwonen). Zo'n minister vindt het een schande dat je door te verhuizen van de ene naar de andere koopwoning een boete krijgt opgelegd ter hoogte van een klein netto jaarsalaris (overdrachtsbelasting).

Een minister met een promotiefocus zal de woningmarkt niet wéér een hele regeerperiode aan z'n lot overlaten, maar overgaan tot positieve actie. Zij of hij zal een breed draagvlak creëren in de samenleving. Maatschappelijke partijen als de Woonbond, Aedes en Vereniging Eigen Huis kunnen voor een creatieve en ambitieuze aanpak enorm bijdragen via een Stichting van het Wonen. Een gedeelde promotiefocus kan ervoor zorgen dat de woningmarkt op den duur integraal wordt hervormd. Koop én huur. Opdat meer mensen hun woonwensen kunnen realiseren en de woningmarkt eindelijk weer in beweging komt.

Een dergelijke integrale hervorming van de woningmarkt zal er alleen komen indien we ons daar met z'n allen voor inzetten. Politiek én samenleving. Vereniging Eigen Huis biedt zich aan. Want, om met de legendarische Amsterdamse zakenman en wethouder volkshuisvesting Floor Wibaut (1859-1936) te spreken: "Verandering komt zodra mensen het willen!"

dinsdag 7 september 2010

Doe aan energiebesparing als je verbouwt

Momenteel wordt bij mij thuis de badkamer onder handen genomen. Alles eruit, leidingen en aansluitingen verleggen, nieuw sanitair, etc. Daarnaast komt er ook een nieuwe, betere cv-ketel. De huidige ketel heeft het de afgelopen winter iets te vaak af laten weten.

Het huis waar ik met mijn gezin in Utrecht woon bevalt prima. Maar een aantal dingen, waaronder de badkamer zouden we anders willen. Een luxe probleem? Verhuizen zien we voorlopig niet zitten, ook al zijn we niet zo honkvast. Gezien de huidige marktsituatie lijkt het ons verstandiger in ons huidige huis te blijven wonen en het ons daar helemaal naar de zin te maken. Maar dan wel zo milieuvriendelijk mogelijk.

Ik hoor het steeds meer, dat mensen aan het verbouwen gaan. Dat ligt met de huidige woningmarktsituatie voor velen meer voor de hand dan een ander huis kopen. Wie verbouwingsplannen heeft, krijgt nu ook nog eens een extra duwtje in de rug doordat de btw op verbouwingen tijdelijk van 19 naar 6% gaat. Deze verlaging geldt voor het arbeidsloon en niet voor het materiaal. Tevens moet de woning minimaal 2 jaar oud zijn.

Verbouwen is dus hot momenteel. Als je dan toch verbouwingsplannen hebt, denk dan ook aan energiebesparende mogelijkheden. Je woning isoleren, dubbel glas, een andere verwarming of zelfs zonnepanelen. Het zijn allemaal ingrepen die je normaliter niet zo snel doet. Maar als je aan de slag gaat, kun je maar beter ook meteen energiebesparende maatregelen treffen. Dit is kostenefficiënter, het verhoogt direct je wooncomfort, het komt ten goede aan de woningwaarde en natuurlijk heeft het een gunstig effect op de energierekening en het milieu.

Voor energiebesparing zijn er nog diverse subsidiepotjes. Het is een kleine moeite om in de Energiesubsidiewijzer te kijken of er nog extra voordelen zijn.

Natuurlijk bepalen wij als eigenwoningbezitters zelf welke energiebesparende maatregelen we in onze woningen treffen. Maar de aanbodzijde zou er goed aan doen ons hierin te ondersteunen. Dit zie ik nog weinig gebeuren. Geen bouwer die bij mijn verbouwing het woord ‘energiebesparing’ heeft laten vallen. Dus zowel eigenwoningbezitters als bouwers: grijp nu je kans op verbouwen en energiebesparing. Er zijn op dat punt nog veel slagen te maken.

vrijdag 3 september 2010

Eerlijke makelaars

In politieke beleidsdiscussies is het altijd handig te kunnen verwijzen naar wetenschappers die jouw opinie ondersteunen. En anders mengen zij zich wel op eigen initiatief in het publieke debat. Soms zijn dat erkende deskundigen. Maar soms ook niet. In debatten over de woningmarkt zijn het veelal hoogleraren economie die zich ontpoppen als gelegenheidsdeskundigen.

Overal verstand van
Het voordeel van een economiestudie - als econoom zal ik u dat met plezier even uitleggen - is dat je vanaf het moment van afstuderen ineens óveral verstand van hebt. Of het nu gaat om de Amerikaanse begrotingspolitiek, het innovatiebeleid van Finland, de landbouwpolitiek van de Europese Unie of over de Nederlandse woningmarkt. Overal praten economen met het grootste gemak over mee. Soms helaas niet zozeer op basis van eigen wetenschappelijk onderzoek, maar vooral op basis van onverdund economenverstand. Onverdund in de zin dat het niet is aangelengd met enige kennis van de praktijk. Als Vereniging Eigen Huis verbazen we ons daar wel eens een beetje over. Vooral als het gaat over de hypotheekrenteaftrek. Maar goed, die discussie lijkt in de aanloop naar een mogelijk rechts kabinet even geluwd.

Het brengt me wel op de rol van de wetenschap in dit soort discussies. Misschien kent u het boek ‘The honest broker’ van Roger Pielke (2007). Hij onderscheidt een aantal rollen die wetenschappers zich kunnen aanmeten in een beleidsdebat.

● Pure scientists
Allereerst heb je de 'pure scientists'. Dit is het type boekenwurm dat zich - ongeacht de standpunten die in de discussie worden ingenomen - beperkt tot het samenvatten van wetenschappelijke inzichten. De deelnemers aan het debat moeten zelf maar weten wat ze er al dan niet mee doen. Waarschijnlijk niet veel.

● Science arbiters
In de tweede plaats zijn er de 'science arbiters'. Die beogen op grond van hun wetenschappelijke inzichten een scheidsrechtersrol aan te nemen in het debat. Dat is mooi, maar tevens vrij kansloos, als het debat tenminste echt ergens overgaat. Hedendaagse maatschappelijke vraagstukken zijn nu eenmaal enorm complex en kenmerken zich door allerlei kennislacunes en onzekerheden. Dan kan ook de wetenschap helaas het definitieve pleit niet beslechten. Bovendien laten maatschappelijke vraagstukken zich zelden opsluiten in één wetenschappelijke discipline. En het is een bekend feit dat economen, juristen, sociologen, politicologen, bestuurskundigen het niet altijd per definitie met elkaar eens zijn. En dan heb ik het nog niet eens over bèta-wetenschappers.

● Issue advocates
Een derde categorie vormen de 'issue advocates'. Die vermommen zich als 'science arbiters', want zij beroepen zich op wetenschappelijke inzichten, maar eigenlijk vermengen zij deze inzichten met een flinke dosis vooringenomenheid. Oftewel: zij laten hun eigen politieke voorkeur meespreken. U hoort mij niet zeggen dat we er daarvan, als het gaat om de woningmarkt en de hypotheekrenteaftrek, helaas nogal veel hebben in Nederland.

● Honest brokers of policy alternatives
De vierde categorie is mijn favoriet: dat zijn de 'honest brokers of policy alternatives'. Letterlijk vertaald: eerlijke makelaars in beleidsalternatieven. Die reduceren niet de beleidsopties op grond van hun eigen voorkeuren, zoals de 'issue advocates', maar zij proberen het repertoire aan beleidsopties juist te verbreden. Zij baseren zich op wetenschappelijke inzichten, maar erkennen ook onzekerheden en weten dat er verschillende belangen een rol kunnen spelen, die tegen elkaar moeten worden afgewogen dan wel met elkaar in overeenstemming moeten worden gebracht.

Opties afwegen en knopen doorhakken
Op basis daarvan kan de politiek, in overleg met maatschappelijke spelers, opties afwegen en knopen doorhakken. Wij hebben in Nederland dus behoefte aan eerlijke makelaars!

Mocht u niet geloven dat 'eerlijke makelaars' bestaan, dan moet u maar denken dat het slechts een beeldspraak is. Het gaat hier immers over de rol van de wetenschap in het beleidsdebat.

donderdag 2 september 2010

Het zetduiveltje en de hypotheekgarantie

Vandaag kunnen onze leden genieten van het gerestylde Eigen Huis Magazine. De veranderingen vallen samen met de introductie van onze nieuwe huisstijl, binnenkort gevolgd door een nieuwe website. Reden tot vreugde, maar in de hectiek van verandering gaat er wel eens iets mis. Zo staat vandaag in het vernieuwde Eigen Huis Magazine te lezen dat in de eerste helft van dit jaar 600.000 huishoudens een beroep hebben gedaan op de Nationale Hypotheek Garantie. Dat klopt niet.

In de eerste helft van 2010 zijn 60.000 hypotheken met NHG afgesloten. En er zijn 600 verliesdeclaraties ingediend als gevolg van een restschuld bij gedwongen verkopen. Het zetduiveltje heeft dus flink toegeslagen in Eigen Huis Magazine. De nullen van 60.000 en 600 zijn gecombineerd en vormen zo een onzinnig bericht. Onze verontschuldigingen daarvoor. Aan de lezer én aan de NHG, met wie Vereniging Eigen Huis een voortreffelijke relatie onderhoudt.

Misschien was het ook wel een beetje een kwestie van wishful thinking, 600.000 huishoudens die in een gegeven jaar de weg vinden naar de Nationale Hypotheek Garantie. Want dat heel veel huizenbezitters zo verstandig zijn in een stagnerende woningmarkt een hypotheek met NHG-garantie afsluiten, is uiteraard een ontwikkeling die ik toejuich. Het bewijst dat de NHG steeds meer een marktstabiliserend instrument is. Binnen de NHG-kostengrens van 350.000 euro wordt op dit moment bijna 80% van de aankopen van woningen gefinancierd met NHG. In de afgelopen jaren was dat gemiddeld 50%.

Ook hypotheekverstrekkers zijn gebaat bij de hogere NHG-grens, omdat de terugbetaling van de hypotheek bij gedwongen verkoop – onder voorwaarden - wordt gegarandeerd door een waarborgfonds. Vereniging Eigen Huis dringt al sinds het begin van de crisis aan op maatregelen die een stimulerende werking hebben op de woningmarkt. De vereniging is daarom blij dat het kabinet heeft besloten de kostengrens van 350.000 euro ook voor 2011 te handhaven. Samen met de andere maatregelen die het demissionaire kabinet heeft afgekondigd, waaronder een verlaging van de BTW op verbouwingen, krijgt de woningmarkt een broodnodig steuntje in de rug.

Samenvattend doet het ons deugd dat steeds meer huizenkopers de weg naar de NHG weten te vinden. Maar het is natuurlijk de failliet van de NHG als 600.000 huishoudens inderdaad een beroep doen op de garantie door bij het instituut aan te kloppen om hun restschuld dan maar over te nemen. In dit ondenkbare geval geval zou de Nederlandse woningmarkt in een rampenscenario zitten en de Nederlandse economie zou op sterven na dood zijn. Zeg maar dood.

Marlies E.C. Pernot is algemeen directeur van Vereniging Eigen Huis

woensdag 1 september 2010

Braziliaanse toestanden in de polder?

In uw belang denk ik voortdurend na over de Nederlandse woningmarkt en hoe die beter kan. Al peinzend wil ik wel eens vergeten dat er ook elders in de wereld woningmarkten zijn, waar soms heel inspirerende dingen gebeuren. Zo verneem ik dat de Braziliaanse regering een miljardenplan lanceert om de komende jaren 3 miljoen betaalbare want gesubsidieerde huizen te bouwen om het woningtekort aan te pakken. Dit in het kader van het ‘Mijn huis mijn leven-programma’.

U leest het goed: 3 miljoen nieuwe huizen voor starters op de Braziliaanse woningmarkt. Al 410.000 mensen hebben een koopcontract afgesloten en het doel is één miljoen contracten tegen het einde van dit jaar. Dat is nog maar een begin, want Brazilië kent een immens tekort van 7,2 miljoen woningen. Dat is de totale Nederlandse woningvoorraad.

Niet alleen woningzoekenden, ook bouwbedrijven én toeleveringsbedrijven wrijven in hun handen om deze overheidsinjectie in de huizenmarkt. De toch al immens populaire president Lula da Silva zou zijn laatste ambtstermijn wel eens kunnen afsluiten als een levende legende. Dat ook het Braziliaanse bedrijfsleven juicht om deze overheidsmaatregel is interessant. De ingreep van president Lula da Silva is klassiek keynesiaans. In dit geval intervenieert de Braziliaanse overheid in de marktwerking op de woningmarkt, door met een betaalbaar aanbod van woningen de massale vraag tegemoet te komen.

Alhier is de Nederlandse overheid juist verworden tot de belangrijkste verstorende factor op de woningmarkt. Net als in Brazilië sluit ons huizenaanbod voor een groot deel niet aan op de vraag. En anders dan de Braziliaanse regering doet ons kabinet daar niets aan. Waar de Braziliaanse overheid de koopstarters grootschalig helpt, is de Nederlandse overheid veel te karig met startersleningen en koopsubsidies. Die maken voor onze starters vaak het verschil tussen wel of niet een eerste woning kunnen kopen. De zuinigheid van onze overheid is nog om een andere reden dom: koopstarters zijn de enige groep die een woning kunnen kopen zonder daarbij gehinderd te worden door een oude woning die eerst moet worden verkocht. Steun aan starters betekent dus het bevorderen van de doorstroming – door onze overheid zo gewenst, althans met de mond beleden.

Ik zal realistisch zijn. Gezien het economisch getij is het ondenkbaar dat er een Nederlandse miljardeninjectie komt in de woningmarkt. Ik en u mogen al blij zijn als een volgend kabinet de hypotheekrenteaftrek ongemoeid laat. Wat acht ik dan wel haalbaar? Op de eerste plaats dat onze koopstarters op ruimhartige financiële ondersteuningsmaatregelen mogen rekenen. Want ook in Nederland is overheidsingrijpen gerechtvaardigd. Eigenwoningbezit in Nederland is weggelegd voor iets minder dan 60% van de huishoudens, terwijl meer dan 70% van de Nederlanders graag een eigen woning zou willen bezitten. Vereniging Eigen Huis ziet het als een belangrijke maatschappelijke opdracht om ook deze woonwens van circa een miljoen Nederlandse huishoudens dichterbij te brengen. Daarom wens ik een overheid met een ‘Braziliaanse’ dadendrang. Een beetje samba in de polder, dus.

Marlies E.C. Pernot, algemeen directeur Vereniging Eigen Huis