vrijdag 10 september 2010

Verandering komt zodra mensen het willen!

In de sociale psychologie wordt onderscheid gemaakt tussen mensen met een 'promotiefocus' en mensen met een 'preventiefocus'. Als je een promotiefocus hebt, toon je ambitie en streef je idealen na, Je wilt nieuwe dingen bereiken. Mensen met een preventiefocus zijn er daarentegen vooral op gericht niet te verliezen wat zij hebben. Zij willen er niet op achteruitgaan. Een promotiefocus uit zich in creativiteit en een zekere gretigheid. Mensen met een preventiefocus kiezen liever een voorzichtige aanpak en voor zekerheid.

Het is geen kwestie van goed of fout. Als je in de creatieve industrie werkt (beeldende kunst, mode, softwareontwikkeling), heb je meer aan een promotiefocus. Maar als je verantwoordelijk bent voor de beveiliging van een kerncentrale, is een preventiefocus waarschijnlijk mooi meegenomen.

Maar wat als je minister wordt in het nieuwe kabinet? Bijvoorbeeld minister voor Wonen? Als je een preventiefocus hebt, zul je de huidige situatie zoveel mogelijk willen behouden. 'Handen af van de hypotheekrenteaftrek' is dan het devies. Vereniging Eigen Huis vindt het een verstandige opstelling om niet eenzijdig te willen bezuinigen op de renteaftrek. Zo'n eenzijdige bezuiniging - bezuinigen om het bezuinigen, zonder plan voor de toekomst van de woningmarkt - zou immers heel slecht uitpakken. De problemen op de woningmarkt zouden er alleen maar groter door worden. De waarde van eigen woningen zou er fors door dalen. En elke procent waardedaling is goed voor een collectief vermogensverlies van meer dan 10 miljard euro. Een prijsdaling leidt ook tot minder aanbod van nieuwe woningen. En de doorstroming stagneert nog meer, want een waardedaling van de eigen woning leidt ertoe dat méér mensen hun hypotheekschuld niet meer kunnen terugbetalen bij verkoop van de woning. En dus maar blijven zitten waar ze zitten. Een preventiefocus voorkomt al deze rampspoed. De hypotheekrenteaftrek blijft behouden.

Toch zou het een gemiste kans zijn als een nieuwe minister voor Wonen het hierbij zou laten. Of als zij of hij daartoe gedwongen zou worden, doordat het coalitieakkoord vanuit een preventiefocus zou zijn opgeschreven. Hopelijk heeft zo'n minister er dan nog wat andere taken bij, want de woningmarkt aan z'n lot overlaten, lijkt me geen dagtaak.

Maar Vereniging Eigen Huis heeft toch echt liever een coalitieakkoord met ambitie voor de woningmarkt. En een minister voor Wonen met een duidelijke promotiefocus. Zo'n minister wil wat bereiken, streeft idealen na en zoekt naar creatieve oplossingen. Zij of hij neemt er geen genoegen mee dat zoveel mensen in Nederland hun woonwensen niet kunnen realiseren. Dat mensen 10 jaar of langer moeten staan ingeschreven voor een sociale huurwoning in Amsterdam of Haarlem. Omdat er nu mensen in die huizen wonen die een dief zijn van hun eigen portemonnee als ze de woning verlaten (scheefwonen). Zo'n minister vindt het een schande dat je door te verhuizen van de ene naar de andere koopwoning een boete krijgt opgelegd ter hoogte van een klein netto jaarsalaris (overdrachtsbelasting).

Een minister met een promotiefocus zal de woningmarkt niet wéér een hele regeerperiode aan z'n lot overlaten, maar overgaan tot positieve actie. Zij of hij zal een breed draagvlak creëren in de samenleving. Maatschappelijke partijen als de Woonbond, Aedes en Vereniging Eigen Huis kunnen voor een creatieve en ambitieuze aanpak enorm bijdragen via een Stichting van het Wonen. Een gedeelde promotiefocus kan ervoor zorgen dat de woningmarkt op den duur integraal wordt hervormd. Koop én huur. Opdat meer mensen hun woonwensen kunnen realiseren en de woningmarkt eindelijk weer in beweging komt.

Een dergelijke integrale hervorming van de woningmarkt zal er alleen komen indien we ons daar met z'n allen voor inzetten. Politiek én samenleving. Vereniging Eigen Huis biedt zich aan. Want, om met de legendarische Amsterdamse zakenman en wethouder volkshuisvesting Floor Wibaut (1859-1936) te spreken: "Verandering komt zodra mensen het willen!"

7 opmerkingen:

  1. Wat een ontzettend misleidend stukje rekenwerk! Elke procent daling kost meer dan 10 miljard vermogen? Laat ik u uit de droom helpen en schetsen hoe dat tot stand komt.

    Op een gegeven moment is het totale woningbestand bijvoorbeeld 200 miljard waard. Door prijsopdrijving stijgen door de jaren heen de prijzen van verkochte huizen bijvoorbeeld met een factor 5. Een aantal woningen wordt in die periode ook dubbel verkocht, dus slechts een beperkt deel van het totale woningbestand wordt daadwerkelijk verkocht in die periode. De prijsstijging van die woningen leidt ertoe dat het hele woningbestand een factor 5 maal hoger wordt gewaardeerd, op basis van de verkochte woningen, ook woningen die nooit verkocht worden.

    De totale waardering is dan misschien wel 1000 miljard, maar het geld dat werkelijk is betaald voor het hele woningbestand is veel lager, misschien maar 200 miljard. En daar moet het werkelijke vermogensverlies op worden bepaald, zodat je misschien uitkomst op 1/10 van het door u gegeven bedrag.

    Voor wat de rest betreft: de gewenste aanpassingen zijn wel wat breder: andere invulling HRA, ander beleid NHG, geen startersleningen meer, etc. Het zogenaamd 'stimuleren' van de woningmarkt leidt alleen maar tot het opblazen van een zeepbel die uiteindelijk onze economie totaal zal ontwrichten als het piramidespel (Ponzi-scheme, illegaal en strafbaar als wat, maar nu door de overheid in stand gehouden mag het blijbaar...) onvermijdelijk klapt. Laat ook VEH zich eens richten op 'gezond verstand' op de woningmarkt: laat de markt een markt zijn, niet meer dan 100% financieren, 100% aflossingsvrij verbieden, etc. Dat is toekomstvisie, krampachtig vasthouden aan de huidige 'waarde' van de woningmarkt zal op den duur de meest destructieve houding blijken te zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Inderdaad Jeroen, er worden veel zaken niet besproken in dit stukje en het feit dat het aantal transacties op de woningmarkt is ingestort lijkt mij voldoende uitdaging bieden voor de VEH. Met het willen vasthouden van de HRA wordt - hoe mooi ook gebracht - enkel vanuit de huidige woningbezitters gerekend, terwijl het uitblijven van kopers de laatste twee jaar een duidelijk signaal is dat voor een goed functionerende markt meer nodig is dan de wil tot behoudt van overwaarde van de huiseigenaren.

    Het feit dat kopers uitblijven lijkt me na de 20 jaar van aanzienlijke prijsstijging die de woningmarkt sinds 1990 heeft doorgemaakt vooral een signaal dat de huidige prijzen dermate hoog zijn dat ze onbetaalbaar beginnen te worden. Ongeacht het aantal mensen dat de zandkastelen tot in de hemel zag groeien en de afgelopen jaren toch nog kocht zal daar dus een correctie moeten gaan plaatsvinden. Juist het afschaffen van de HRA kan daarbij een positief signaal zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Mooi reclame verhaal over promotie versus preventie.
    VEH wil dus een minister met een promotiefocus zodat VEH+andere belangengroepen via haar nieuwe clubje "De stichting ter bevordering van het verworven recht" zoveel mogelijk zelf kan opstrijken. Een prefentiefocus dus.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Als deze vereniging , zoals zij zelf zegt , ook opkomt voor de belangen van starters op de woningmarkt dan zou zij moeten inzien dat de huizenprijzen onrealistisch hoog zijn.
    Dat de hypotheekrenteaftrek geen voordeel biedt voor starters die een inkomen hebben tot modaal en dat de HRA alleen terecht komt bij de hoogste inkomens.
    Starters zijn meer gebaat bij structureel lagere prijzen die horen bij een gezonde markt.
    Juist de hoogte van de huizenprijzen verhindert dat er doorstroming kan optreden d.m.v. starters die nu in stappen.
    Hier veranderen tijdelijke maatregelen zoals starterssubsidies niets aan zolang het eenvoudigste huis nog veel meer dan 5 keer een modaal inkomen kost.
    Ga eens bij de gemeenten en het rijk lobbyen voor lagere grondprijzen.
    Ik als starter vind het onverantwoordelijk om (d.m.v. aflossingsvrij) mezelf levenslang in de schulden te steken en effektief te moeten huren van de bank. Ik kijk nu naar USA, spanje, ierland en engeland en zie dat de prijzen daar vele tientallen % gedaald zijn en weet dat hier in NL alles een paar jaar later gebeurt. Ik wacht nog even met kopen totdat het realisme in de markt is teruggekeerd.

    C.S. Dordrecht

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Een ander stukje misleiding is de bewering dat de problemen op de woningmarkt wel op te lossen zijn door zogenaamde scheefhuurders uit hun huis te jagen. Ik heb de suggestie dat er zoveel scheefhuurders zouden zijn nog nooit met cijfers onderbouwd gezien. Natuurlijk kan men bij het VEH de definitie van scheefhuurder zo oprekken dat iedereen met een inkomen boven bijstandsniveau uit zijn huurhuis wordt gezet, maar dit dient alleen om de zeepbel in de huizenprijs op peil te houden.

    Uit "Het wonen overwogen" van het CBS blijkt dat de woonlasten sterk afhangen van het inkomen, maar dat er binnen inkomensgroepen nauwelijks verschil is tussen kopen en huren. Hieruit leid ik af dat het wel mee valt met al die scheefhuurders. Je kunt eerder vaststellen dat huren te duur is, omdat de huurprijs meebeweegt met de koopprijs.

    De stelling dat de overdrachtsbelasting een klein jaarsalaris zou zijn is ook misleidend. Als huizen voor reële waarden verkocht worden, is de overdrachtsbelasting aanzienlijk kleiner en kan deze bij elkaar worden gespaard. Dit heeft als bijkomend voordeel dat er geen tophypotheek hoeft te worden afgesloten door starters.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Inderdaad, wat een misleidend rekenwerk! De totale waarde van de Nederlandse woningmarkt wordt natuurlijk niet bepaalt door de hoogte van de laatste transactie, het is immers onmogelijk om de hele woningvoorraad voor die prijs te verkopen!
    Het zou de VEH sieren wanneer ze hun lezers serieus zouden nemen en niet hun toevlucht nemen tot gemakkelijk te doorzien gegoochel met cijfers.
    .
    Een 'markt' heeft niks te maken met steeds hogere verkoopprijzen. De markt is daar waar vraag en aanbod elkaar vinden. Kunstmatig de prijzen zo hoog houden dat er geen match meer is tussen vraag en aanbod is de markt juist laten stagneren. Dat is geen moeilijke stelling, dat is economie uit de eerste klas van het voortgezet onderwijs.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Een preventiefocus 'is niet waarschijnlijk mooi meegenomen' maar een essentieel onderdeel van een functionerende maatschappij. Onder andere het ontstaan en het bestaansrecht van deze vereniging is gestoeld op een preventiefocus. Ambities staan hier los van.

    BeantwoordenVerwijderen