maandag 11 oktober 2010

De realiteit van een realistische makelaar

Bob MaasMakelaars waarschuwen dat de vraagprijs van uw woning vooral realistisch moet zijn als u uw huis binnen redelijke tijd wilt verkopen. Dat klinkt als een goed advies in de oren. Zeker in de huidige tijd waarin het met de woningverkopen niet erg wil vlotten. De NVM onderbouwde dit vorige week nog met een toelichting op het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Dat verschil loopt op naarmate de woning langer te koop staat. Als het huis binnen een maand of drie wordt verkocht dan gaat er ‘slechts’ 4,7% van de vraagprijs af (gemiddeld) en als het huis meer dan twee jaar te koop staat, is dat meer dan 18,1%, aldus de NVM.

Hoge vraagprijs om te lijmen
Logisch verhaal tot zover. U zult misschien denken dat die mensen die zoveel van hun vraagprijs af hebben moeten doen, niet goed naar hun makelaar hebben geluisterd en dus niet realistisch zijn geweest. Ze zijn voor de hoofdprijs gegaan en dat is dus niet gelukt, wordt er dan vaak smalend gezegd. Daar moet ik altijd een beetje om lachen. Niet uit leedvermaak, maar omdat het vaak de makelaars zelf zijn – althans zeker tot enige tijd geleden – die een hoge vraagprijs hanteren om daarmee potentiële klanten binnen te halen. Realistisch of niet. U zult – zeker onder goede marktomstandigheden – ook eerder de neiging hebben om de makelaar te kiezen die tien- of twintigduizend meer voor uw huis denkt te maken dan een ander. En als het meezit, dan sleept die makelaar een extra hoge courtage binnen en bent u als klant helemaal gelukkig. Maar ja, het zit niet altijd mee, zeker niet met een hoge vraagprijs.

Lage vraagprijs om snel te incasseren
Tijden veranderen en makelaars veranderen mee. U wordt nu niet meer gelijmd met een hoge vraagprijs, maar nu krijgt u het dringende advies om vooral niet te hoog te gaan zitten. Wees vooral realistisch met de vraagprijs, zegt de makelaar nu. Goed advies of niet goed? Ja en nee. Ja, omdat het op zich natuurlijk een logisch advies is. Waarbij vooral meespeelt of u haast hebt met de verkoop of niet. En nee, omdat er ook een belang van de makelaar meespeelt. Makelaars hebben er momenteel alle belang bij dat huizen snel worden verkocht. Velen hebben het financieel gezien zwaar, kunnen nog maar net overleven of hangen met hun voortbestaan aan een zijden draadje. Dan kan je als makelaar beter kiezen voor snelle verkoop dan dat het maanden langer gaat duren, veel meer inspanning kost en de extra courtage maar een gering bedrag is.

U bent de klos
U moet dus oppassen met die vraagprijs. U moet zich niet laten lijmen met een onrealistisch hoge vraagprijs, maar ook niet voor gekke Gerritje spelen door zo vriendelijk te zijn om de makelaar aan een snelle omzet te helpen. De makelaar kijkt niet op tienduizend euro, want dat scheelt hem bij 1,5% courtage maar 150 euro, terwijl u die tienduizend euro minder voor lief moet nemen. Dus u bent hoe dan ook de klos, tenzij u – eventueel met hulp van een goede makelaar – de juiste prijs weet te prikken. Ik weet dat dat zeker in de huidige tijd niet gemakkelijk is, maar u weet nu in ieder geval dat u niet blindelings op de makelaar moet afgaan en dat u daarbij uw belangen scherp in de gaten moet houden. Controleer dus de makelaar. Vraag hoe hij aan zijn vraagprijs komt, welke referentiepanden hij daarvoor gebruikt, welke plussen en minnen hij ziet aan de woning, enz.

6 opmerkingen:

  1. Een goede makelaar kan zich nu onderscheiden tegen de zgn makelaars die alleen voor makelaar kunnen spelen als de markt gunstig is en de prijs niet uit maakt want er wordt toch wel verkocht. Mijn advies ga eerst 3 maand op de site van VEH uw huis te koop zetten om te kijken hoe de markt reageert. Bij een beetje courante woning is dit de meest effectieve manier en daar heb je een makelaar echt niet voor nodig.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Ben het geheel eens met de voorganger. Weg met deze makelaars zgn.autoverkopers. Dergelijke makelaars weten niet half hoe een huis in elkaar steekt en die moeten het product dan verkopen? Wat dat beteft is het goed dat er nu schoon schip wordt gemaakt

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Wat een verzuurde blog is dit toch. Wist u dat de consument die gebruik maakt van de diensten van een makelaar over het algemeen erg tevreden is over de verleende diensten en de adviezen?

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Jammer dat iedereen anoniem blijft..

    Vraag in je omgeving hoe de verschillende ervaringen zijn van mensen die de woning te koop hebben staan bij verschillende makelaars. Je weet dan snel genoeg wie luchtkastelen verkoopt, wie voor de snelle verkoop gaat en wie realistisch is.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. "Waarbij vooral meespeelt of u haast hebt met de verkoop of niet."

    Dit suggereert dat het binnen enkel jaren de prijzen wel weer gaan stijgen. Waar zal die stijging vandaan moeten komen? Men berijpt echt niet want er aan de hand is, de echte crisis moet nog beginnen.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Wat een hopeloos artikel voor een "deskundige".
    Buiten dat het niet klopt dat de meeste makelaars alleen maar eigen belang voorop hebben staan spreekt meneer Maas zichzelf ook nog tegen. Waar in de goede markt de makelaar graag een hoge vraagprijs afgeeft omdat hij dan "extra hoge courtage" incasseert haalt hij dit argument vervolgens zelf onderuit door te zeggen dat bij een lagere opbrengst de courtage maar weinig minder bedraagt.
    Makelaars hebben het dus nooit moeten hebben van de courtage over een relatief klein verschil in opbrengst maar van een goede naam en de omloopsnelheid. Waarbij een snelle verkoop ook altijd in het voordeel was en is van de opdrachtgever omdat dan ook naar alle waarschijnlijkheid de opbrengst hoger is. Een normale marktwerking dus.
    Maar vergelijk gewoon en vraag in je omgeving naar ervaringen. In dat vergelijk kan ik mij prima staande houden. In welke markt dan ook. Ja, ik ben makelaar. Eric Tiebosch,

    BeantwoordenVerwijderen