maandag 4 oktober 2010

Woonwensen negeren = problemen creëren

Bob MaasDe moeder van alle problemen op de woningmarkt is het woningaanbod dat niet goed aansluit op de vraag. Niet alleen in de kwantiteit, maar ook in de kwaliteit. Wat mensen zoeken is schaars en dat leidt tot hoge prijzen. Het gevolg is hoge hypotheken, hoge kosten voor overdrachtsbelasting en Btw (meestal meegefinancierd in de hypotheek), hoge risico’s voor de markt, hoge hypotheekrenteaftrek en onbetaalbare koopwoningen voor grote groepen mensen. Zie daar de problemen van de woningmarkt en hun oorzaak in een notendop. Zo moeilijk is het niet.

En de huursector dan, zult u misschien denken. Daar geen problemen? De huursector is voor zijn financiële onderbouwing – net als veel gemeenten – verslaafd geraakt aan de middelen die voortvloeien uit de koopsector. Zwaar ‘gedrogeerd’ bouwen en wonen en vervolgens verkopen tegen de hoge straatwaarde. Nu er in de koopsector sprake is van een soort ‘drooglegging’, slaan de afkickverschijnselen bij gemeenten en woningcorporaties hard toe. Zie wat ik hierover schreef in mijn blog van 4 augustus jl.

Zo kan vanuit één structurele misstand een belangrijke component in de samenleving ernstig ontsporen. Les voor bestuurders: laat misstanden en fricties niet voortbestaan. Voor je het weet zit je met een levensgroot probleem. En als je dat dan hebt, pakt dan de oorzaak aan en kom niet aan met een eindeloze rij lapmiddelen die veel geld kosten en de situatie alleen maar verergeren. De optie om het aan de marktwerking over te laten, is er niet. Want die markt is er helemaal niet. Er is sprake van een monopolie op grond en bouwactiviteiten.

Dat het ook anders kan laat een voorbeeld zien uit België. De gemeente Kortrijk (u weet wel: als u bijna in Frankrijk bent) heeft als eerste een soort bouwstop voor appartementen afgekondigd. Daarmee richt de gemeente zich op de werkelijke vraag naar woningen en de gewenste bevolkingssamenstelling. Huizen stapelen in de stad is dan wel goed voor het groen en biedt gemeenten en projectontwikkelaars een maximale winst (meer woningen op hetzelfde stukje grond), maar het is niet wat de meeste mensen willen. Iets om over na te denken voordat we ongebreideld doorgaan met het binnenstedelijk bouwen.

Het concept regeerakkoord biedt meer ruimte om lokaal huizen te bouwen waar vraag naar is. Zelfs in het Groene Hart. Als dit beleid werkelijkheid wordt, is het nog de vraag hoe de provincies en de gemeenten daarmee omgaan.

12 opmerkingen:

  1. Bob Maas slaat de spijker op zijn kop. Laten we de kern van het probleem aanpakken en niet eindeloos doorgaan met allerlei lapmiddelen om een markt (die er niet meer is) in stand te houden.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Leesadvies voor de heer Maas: Intense Laagbouw, woningbouw in hoge dichtheden (2009, Platform Gras).
    Bovendien zitten we straks met een paar miljoen extra eenpersoonshuishoudens, die willen niet (of mogen niet van de woningbouw) allemaal in een eensgezinswoning. (Beneden)modaal heeft sowieso al niets meer te willen op de woningmarkt in de Randstad. Die zijn al blij als ze ergens netjes en betaalbaar kunnen (blijven) wonen. Het probleem dat de heer Maas aansnijdt is het luxe-probleem, niet het noodzaak probleem.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. De vader van alle problemen is dat de politiek zo ontzettend kortzichtig is en de problemen liever aan het volgende kabinet overlaat!

    BeantwoordenVerwijderen
  4. De heer Maas benoemd hier EEN van de problemen van de woningmarkt, maar het is een beetje kortzichtig om te stellen dat het bouwen van verkeerde huizen DE oorzaak van de ellende is.
    Immers in wijken waar de mensen liever niet wonen zijn de huizen OOK waarzinnig overpriced.

    Het ECHTE probleem is speculatie.
    Huizen prijzen kunnen alleen maar omhoog, daarom is het eigenhuis verworden tot een prive PIN automaat in plaats van een dak boven het hoofd.
    Het H-woord moet op tafel. Stop met het financieren van overkrediteren en maak een start met afbetalen van de schulden (HRA vervangen door Aflossubsidie?).

    Ook het G-woord is een belangrijke reden voor de ellende. Het eigenhuis is voor gemeenten de belangrijkste inkomstenbron door absurde Grondprijzen te vragen voor iets wat van ons allemaal is. van 4 euro bouwgrond naar meer dan 1000 euro woongrond. De gemeente plakt er alleen een nieuwe stikker op.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Zo tussen de regels door schrijft Bob Maas een aantal hele ware zaken: aansluiting op de woonwensen is slecht, woningen zijn gewoon onbetaalbaar geworden, monoplie van gemeentelijke grondbedrijven en bouwers frustreert de markt.

    Maar er zijn natuurlijk een hoop andere redenen die voor die hoge prijzen zorgen:

    1) HRA
    2) gemeentelijke grondbedrijven met hun residuële rekenmethoden om de grondprijs vast te stellen
    3) beleid van banken om makkelijk 5 maal het bruto inkomen uit te lenen (breng dat eens terug naar maximaal 4, geen uitzonderingen)
    4) beleid van banken om ruim boven 100% WOZ-waarde uit te lenen (breng dat eens terug naar 80%, zoals in Duitsland bijvoorbeeld).
    5) overdrachtsbelasting
    6) speculatie en maximalisering van mogelijke winst door projectontwikkelaars: stel bijvoorbeeld bij wet dat een project niet gebouwd mag worden als niet op voorhand minstens 90% van de woningen is verkocht.
    7) etc.

    Over wensen van consumenten gesproken: al 10 jaar geleden zei staatssecretaris Remkes dat op korte termijn minstens 30% van alle gebouwde woningen in Nederland onder particulier opdrachtgeversschap zouden vallen. Tegenwoordig moet je met een hele flinke lamp zoeken om voor pakweg 4 ton (!) een lapje grond van 300 vierkante meter te bemachtigen in een nieuwbouwproject (tenzij je in Almere of Groningen woont...). Er is helemaal niets, nul komma nada van terechtgekomen. Nog steeds slechts bereikbaar voor enkele rijken. Terwijl wel heel veel mensen graag zelf hun woning zouden bouwen. Het is slechts een voorbeeld van hoe de politiek met de woningmarkt omgaat: een enkele keer wordt er iets positiefs geroepen, maar daarna ontbreekt de wil volledig om het daadwerkelijk waar te maken...

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Overigens, Bob Maas schrijft dat het niet aan de markt kan worden overgelaten omdat er helemaal geen markt is.

    Dat is een waar woord.

    De enorme ellende waar we nu mee zitten opgescheept is een direct gevolg daarvan. Het zou goed zijn als de politiek zich eens beseft dat ze zich volledig uit de woningmarkt dient terug te trekken zodat de markt zichzelf eindelijk kan reguleren. Schaf eerst eens de HRA af en alle andere huur- en koopmaatregelen. Als de prijzen daarna zijn gestabiliseerd is het tijd dat de gemeentelijke grondbedrijven geen invloed meer uitoefenen op de markt, dat kan bijvoorbeeld door:

    1) op dat moment nog eenmalig de grondprijzen te herzien volgens het dan geldende prijspeil op de woningmarkt.
    2) vastleggen dat de grondprijzen voortaan slechts de ontwikkeling van het modale inkomen volgen, en niet anders....

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Dank voor de reacties. Er worden veel ware woorden gezegd, dus daar hoeft geen discussie over te ontstaan. Het leesadvies zal ik ter harte nemen. Eén ding geeft mij wel iedere keer de kriebels en dat is de naar mijn mening nogal ingesleten reactie om direct de hypotheekrenteaftrek op te voeren als hoofdschuldige. Daar blijf ik me tegen verzetten omdat dat meer met inkomenspolitiek te maken heeft dan met de woningmarkt. De HRA mag geen heilig huisje zijn en moet dan ook zeker niet gevrijwaard worden, maar voor een goede aanpak van de woningmarkt moeten de feiten het uitgangspunt zijn en niet de politieke retoriek (wat misschien wel de belangrijkste reden is waarom men er in de politiek niet uitkomt).

    De aftrek bestaat al meer dan 115 jaar en kan alleen al om die reden niet de oorzaak zijn van de enorme prijsstijgingen waarmee we lange tijd te maken hebben gehad (tot bijna 20% in 1 jaar tijd in 1999). De oorzaak moet echt gezocht worden in de werking van vraag en aanbod (elementaire economie). Een woningaanbod dat onvoldoende is aangepast aan de snel groeiende en ook veranderende vraag naar koopwoningen deed vooral in de jaren 90 de prijzen spectaculair stijgen. De vraag werd gestimuleerd door welvaartstijging, de groei van het aantal tweeverdieners, het volledig meetellen bij de financiering van het tweede inkomen, de relatief lage hypotheekrente, nieuwe hypotheekproducten zoals de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek waardoor mensen veel goedkoper uit waren (schijnbaar in geval van de beleggingshypotheek), enz.enz. Dat heeft allemaal niets met de hypotheekrenteaftrek te maken die zoals gezegd al veel langer bestond.
    Natuurlijk zouden de huizenprijzen met 20 tot 30% dalen als de HRA morgen zou worden afgeschaft, maar daar los je de feitelijke schaarste niet mee op (die inmiddels alsmaar toeneemt als gevolg van de ingezakte nieuwbouwproductie). Mensen moeten dan nog steeds maximaal blijven lenen t.o.v. hun inkomen om het huis te bemachtigen dat ze graag willen en dan nog steeds blijven grote groepen buitenspel staan omdat het woningaanbod gewoonweg tekortschiet en ze het hoge prijsniveau - mede omdat ze dan geen renteaftrek meer hebben - niet kunnen opbrengen. Een beperking van de HRA is vergelijkbaar met een stijging van de hypotheekrente, bijvoorbeeld zoals we eind jaren 70 - begin jaren 80 hebben meegemaakt. De rente steeg naar bijna 13% en de huizenprijzen daalden met circa 40% (dieptepunt 1984-85). Werden de huizen toen betaalbaarder? Nee. Dat was pas weer het geval toen de rente daalde en de koopkracht terugkeerde. Daarna zijn de huizenprijzen door de toenemende vraag en het schaarse aanbod eigenlijk alleen maar gestegen.

    Mijn mening is dat als we het probleem in het woningaanbod niet weten op te lossen, we voor de toekomst - met of zonder HRA - maar moeten wennen aan een hoog prijsniveau van koopwoningen met alle nadelige gevolgen van dien. Er zullen dan nog veel lapmiddelen van de overheid volgen.

    Sorry trouwens voor deze nogal lange reactie. Ik hoop dat ik hiermee mensen weet te overtuigen.

    Vriendelijke groet,

    Bob Maas

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Bedankt voor de uitvoerige reactie. De afgelopen 20 jaar zijn de huizenprijzen flink gestegen door steeds verdere verruimingen van de financiering van een huis. Sinds 1986 nam de betaalbaarheid van een woning voor starters af en steeg het vermogen sterk van een eigen woningbezitter. De HRA is inderdaad daarmee niet de hoofdschuldige. Toch geeft HRA wel een verkeerd signaal; er wordt gestimuleerd om zoveel mogelijk te lenen, waardoor je zoveel mogelijk profiteert. Banken hebben jaren lang hieraan mee gedaan. Vaak werd meer dan 4,5 keer jaarsalaris uitgeleend (zie o.a. nieuws AFM-Rabobank).

    Doordat de uitwerking van de verruiming gestopt is, zijn mede hierdoor de huizenprijzen de laatste jaren niet verder gestegen. De oplossing zou niet moeten liggen in een verdere verruiming (extra subsidies e.d.) omdat hiermee niet het probleem wordt opgelost, maar het probleem wordt uitgesteld en groter wordt gemaakt. Naar mijn mening zou er meer marktwerking moeten komen waarbij de overheid steeds minder invloed heeft op de markt. Risico hierbij is wel dat er meer schommeling zal zijn in de huizenprijzen. Echter, wanneer aflossing wordt gestimuleerd, moet dit geen probleem zijn.

    Ik kan me goed voorstellen hoe moeilijk het nu voor de VEH is om de zowel de belangen van starters als de belangen eigenwoning bezitters te behartigen in deze situatie (nu woningen nog steeds slecht betaalbaar zijn maar ook niet meer verder stijgen in waarde). In ben dan net als VEH dan ook voorstander voor van een gehele aanpak. Ik was vorige week dan ook verbaast dat VEH opgelucht reageerde op de kabinetsplannen. Ik had gehoopt op een meer kritischere reactie. Dat is ook de reden dat ik een paar jaar geleden lid ben geworden van VEH. Juist om een ander geluid te horen dan het commerciële verhaal van NVM en banken. Bovenstaand schrijven van Bob Maas geeft wel een eerlijke en kritische kijk. Ik denk dat net als mij, meer starters daar behoefte aan hebben.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Mooie reactie Bob.

    Zoals al door velen beargumenteerd heb ik ook HRA slechts als een van de vele oorzaken in het rijtje staan van de te hoge woningprijzen (HRA is inderdaad niet de oorzaak van de stijgingen van de afgelopen jaren). Het 'beleid' van gemeentelijke grondbedrijven zou weleens een van de grotere factoren kunnen zijn, naast de opkomst van tweeverdieners.

    Daarnaast zijn er toch een hoop vraagtekens rond de woningmarkt, hoe komt het bijvoorbeeld toch dat corporaties en lokale overheden zicht de blaren op de handen slaan om maar oude woningen te slopen? Allicht is het creëren van schaarste een goed middel om prijspeil en winsten veilig te stellen... Maar met ruim 220 duizend woningen te koop op Funda zie ik aan de andere kant weer niet zo snel waar die zogenaamde schaarste van woningen moet zitten, er lijkt toch meer dan genoeg te koop te staan. Onze demografische opbouw gaat hierin ook 'helpen' de komende jaren.

    Waar we in ieder geval vanaf moeten is dat idee dat het prijspeil van de woningmarkt koste wat kost in stand moet worden gehouden. Verhalen over "je huis is je pensioenvoorziening" zijn toch tenenkrommend. Als dat pensioen dan daadwerkelijk moet worden vrijgemaakt, dan wordt de rekening neergelegd bij de nieuwe kopers en dat zijn, jawel: de generatie van je eigen kinderen en kleinkinderen. Lekker sociaal dus, je moet je dus maar afvragen of je wel zo blij moet zijn met die hoge huizenprijs als je je pensioen zo duidelijk ten laste legt bij je eigen nakomelingen.

    Omdat je behoefte aan woonruimte in het algemeen pas eindigt bij overlijden, heeft eigenlijk niemand iets aan die hoge prijzen, we maken het ons alleen maar ontzettend moeilijk. En omdat de waarde van het totale hypotheekpakket meestijgt met de woningprijzen, dragen we met z'n allen veel te veel rente af aan de banken. Dat zijn de stille winnaars in dit circus...

    Ik hoop dus dat, zoals Hugo Priemus met het SER-plan van april ook al vandaag bepleit, dat er maatregelen worden ingezet waarmee de totale woonmarkt wordt geherstructureerd de komende decennia. Het hudige regeerakkoord is een gemiste kans, helaas...

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Mijn ouders zijn nu de lachende derde. Zij hebben met een spaarhypotheek in 30 jaar hun huis pas volledig afgelost en kunnen hun (arbeids)pensioeninkomen aangevuld zien met sterk gedaalde woonlasten. En ze hebben nog een huis over ook. Al zouden ze dat voor 1 euro weg moeten geven. Zo zal het dus ook moeten in de toekomst. Voor gewone mensen dan.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. @hr Maas:
    Inderdaad bestaat de HRA al heel lang, maar altijd in combinatie met annuiteitenhypotheken. Het is de combinatie van HRA en de aflossingsvrije hypotheek die voor irreele stijgingen heeft gezorgd. En die stijgingen zijn de reden dat de markt nu volkomen stilgevallen is.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Ik ben ben voorstander om HRA er af e halen. Natuurlijk zullen daar de huizenprijzen fors dalen maar wat is er mis mee om de lucht die door HRA ontstaat er uit te halen? Woningen worden dan weer voor grotere groep betaalbaar. En wil je HRA handhaven beperk dat dan inderdaad tot hypotheken met liniair en annuiteit waarin ook gewoon wordt afgelost. Ik zou graag zien dat VHE zich hier voor zou inzetten.

    BeantwoordenVerwijderen