vrijdag 26 november 2010

30 miljoen in de plooien van een winterjas

Vereniging Eigen Huis maakt zich zorgen over de afgenomen mogelijkheden die mensen met een 'laag middeninkomen' hebben om een eigen woning te kopen. Door de schaarste op de koopwoningmarkt zijn de prijzen de afgelopen decennia gestegen naar een niveau dat voor veel koopstarters moeilijk betaalbaar is. Sinds de crisis zijn geldverstrekkers en toezichthouders bovendien voorzichtiger geworden, waardoor kopers minder gemakkelijk aan een hypotheek kunnen komen.

Een probaat middel
Daarnaast heeft het vorige kabinet ook nog de koopsubsidie en de startersleningen laten stilvallen. Het budget was op en daarmee basta. Terwijl voor een relatief kleine investering heel veel koopstarters geholpen kunnen worden. Een starterslening kan net het verschil betekenen tussen geen of wel een eigen woning kunnen kopen. Hulp aan starters is bovendien een heel probaat middel om meer beweging te krijgen op de woningmarkt. Als starters een koopwoning kunnen aanschaffen, kunnen de verkopers ook weer verder. Dit leidt dan soms tot zes of zeven verhuizingen. Tel uit je winst.Of liever gezegd: tel uit je verlies als je de hulp aan starters stopzet.

Een brief aan de tweede kamer
In een gezamenlijke brief aan de Tweede Kamer heeft een aantal organisaties, waaronder Vereniging Eigen Huis, maar weer eens stevig aan de bel getrokken. Er zit inmiddels een nieuwe Tweede Kamer. En een nieuwe minister is verantwoordelijk geworden voor 'wonen'. Namelijk de heer Donner van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Dus hij mag volgende week bij de behandeling van de BZK-begroting duidelijk maken of hij al dan niet de startersleningen nieuw leven inblaast met een bedrag van 30 miljoen.

De weeffout is goeddeels gerepareerd
Vereniging Eigen Huis heeft er in juli nogal een punt van gemaakt dat de toenmalige startersleningen eigenlijk te ruimhartig werden uitgedeeld. In een aantal gevallen is een te hoge starterslening verstrekt, waardoor minder mensen geholpen konden worden. Deze weeffout is inmiddels goeddeels gerepareerd, zodat met de gevraagde 30 miljoen een nóg groter effect kan worden behaald. Vereniging Eigen Huis houdt overigens de vinger wel aan de pols.

Ook de particuliere koopwoningmarkt
De verkoop van corporatiewoningen aan huurders wordt zoals bekend effectief ondersteund met instrumenten als Koopgarant en de StartersRenteRegeling, Het is van groot belang dat starters met een ´laag middeninkomen´ ook op de particuliere koopwoningmarkt de ondersteuning krijgen die hen in staat stelt een eigen huis te kopen. We hopen dat ook de nieuwe Tweede Kamer en de nieuwe minister hiervan het belang inzien. Als dat het geval is, dan mag een bedrag van 30 miljoen geen bezwaar zijn. Die vindt Donner dan gemakkelijk in de plooien van zijn winterjas. Met excuus voor dit Haagse jargon.

woensdag 24 november 2010

Hoop en vrees

Het is hoogst noodzakelijk dat de dynamiek op de woningmarkt terugkeert.
- Door te verhuizen kunnen mensen in de eerste plaats hun woonwensen beter realiseren. Bijvoorbeeld door ruimer te gaan wonen als de gezinssituatie daarom vraagt. Of juist kleiner als de kinderen de deur uit zijn. Of dichterbij het werk.
- Dat laatste brengt een tweede voordeel met zich, namelijk minder woon-werkverkeer annex energieverbruik en drukte op de weg.
- In de derde plaats grijpen mensen een verhuizing vaak aan om de nieuwe woning op te knappen, te verbouwen en/of energiezuiniger te maken. Naast de energiebesparingswinst en het grotere wooncomfort zorgt dit uiteraard voor extra werkgelegenheid voor aannemers en aanverwante sectoren.
- De vierde reden waarom meer dynamiek op de woningmarkt hoogst noodzakelijk is, is dat de ene verhuizing vaak afhankelijk is van de andere. Eén verhuizing brengt een keten van 3 tot 7 verhuizingen op gang. Dit werkt, in de vijfde plaats, ook rechtstreeks door in de nieuwbouw. En dus in de werkgelegenheid aldaar.
- Natuurlijk leidt meer dynamiek op de woningmarkt tot slot ook tot meer belastinginkomsten.

De onzekerheid overheerst
Gelukkig zijn er voorzichtige tekenen dat de dynamiek op de woningmarkt zich kan gaan herstellen. Als we kijken naar belangrijke indicatoren als de economische groei, de werkloosheid, het consumentenvertrouwen en de hypotheekrente, dan mogen we daar enige hoop aan ontlenen.
- De economie groeit weer.
- De werkloosheid neemt af.
- het consumentenvertrouwen is gestegen
- De gemiddelde hypotheekrente is nog steeds laag.
Al deze zaken wijzen de goede kant op. Maar het gaat mondjesmaat. Nederland is qua groei sterk afhankelijk van de wereld om ons heen. En daar is het zoals bekend nog erg onrustig. Het consumentenvertrouwen op de woningmarkt is de afgelopen maanden toegenomen, maar de onzekerheid overheerst per saldo nog steeds. En de hypotheekrenteaftrek zou eigenlijk nog lager kunnen zijn. De Nederlandse Mededingingsautoriteit onderzoekt op verzoek van Vereniging Eigen Huis waarom wij in Nederland een hogere hypotheekrente moeten betalen dan de Belgen, Fransen en Duitsers.

Nationale Hypotheekgarantie
Eén belangrijke strohalm is de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Vereniging Eigen Huis heeft er aan het begin van de crisis met succes voor gepleit om méér woningen (tot 350.000) voor deze garantie in aanmerking te laten komen. Gisteren heeft Den Nederlandsche Bank (DNB) gesuggereerd dat de kosten van deze garantie voor de woningbezitter omhoog zouden moeten. Een heel slecht idee, waarvan we hopen dat minister De Jager van Financiën dit snel naast zich neerlegt. De woningmarkt verkeert tussen hoop en vrees. Vrees is een slechte raadgever. En de mens lijdt het meest onder het lijden dat hij vreest. Maar dit neemt niet weg dat een fragiel op de woningmarkt herstel absoluut niet gebaat is bij het ter discussie stellen van een goed instrument als de NHG.

maandag 22 november 2010

De waarheid over uw woonquote

Bob MaasU zult het waarschijnlijk niet erg interessant vinden wat uw woonquote is. Toch maken wij ons bij Vereniging Eigen Huis daar druk over. De woonquote van eigenhuisbezitters wordt namelijk te pas en te onpas gebruikt voor allerlei beleidszaken. Het is het deel van uw inkomen dat u uitgeeft aan het wonen. Kort gezegd: bij een lage woonquote loopt u meer risico dat er nog een schepje bovenop wordt gedaan bij uw woonlasten. En daar zit u natuurlijk niet op te wachten. Belangrijk daarom dat uw woonquote op de juiste manier wordt vastgesteld. Helaas gebeurt dat eigenlijk nooit.


Ieder zijn eigen belang
Verschillende partijen hebben er belang bij om uw woonquote anders voor te stellen dan hij in werkelijkheid is. Gemeenten willen graag aantonen dat het wel meevalt met de hoeveelheid OZB in uw woonquote. Op die manier willen ze in de hoofden van beleidsmakers meer ruimte creëren voor een verdere stijging van de OZB en andere lokale woonlasten. Organisaties in de huursector zien graag aangetoond dat de woonquote van huurders veel hoger is dan die van eigenwoningbezitters en dat de gevolgen van de bezuinigingen daarom vooral voor rekening van de koopsector moeten komen. En ook in de politiek spelen belangen waardoor er een ‘kleuring’ wordt gegeven aan de feiten.

Creatief omgaan met de feiten
De feiten liegen er niet om, zou je denken. Maar als ‘creatief’ met de feiten wordt omgesprongen kan het resultaat een ander beeld laten zien dan de werkelijkheid. Door bijvoorbeeld de woonlasten in de huur- en koopsector te baseren op dezelfde gemiddelde woningwaarde, krijg je als resultaat dat de woonlasten voor eigenwoningbezitters lager lijken dan in werkelijkheid. Want koopwoningen hebben nu eenmaal een hogere gemiddelde waarde dan huurwoningen waardoor de lasten navenant hoger liggen.
Of het bedrag dat voor de aflossing van de hypotheek wordt betaald, wordt buiten beschouwing gelaten met als argument dat dit een vorm van sparen is die niet in verband hoeft te worden gebracht met het wonen. Ondertussen moet u de aflossing of de aflossingspremie wel iedere maand betalen en kun je die ook beschouwen als een soort verzekeringspremie tegen een eventuele waardedaling.

Onderhoudskosten
Ook het eigen (woon)onderzoek van onze overheid vertoont ernstige tekortkomingen. Zo worden in de berekeningen de kosten van onderhoud en verbeteringen aan de woning weggelaten. Waarschijnlijk omdat men daar geen exacte cijfers over voorhanden heeft. Dat betekent dat voor het overheidsbeleid de woonlast van eigenwoningbezitters gemiddeld een paar duizend euro per jaar lager is dan in werkelijkheid. Daar zitten behalve de reguliere kosten voor schilderen e.d. ook de kosten van de grote uitgaven bij die eens in de zoveel tijd moeten worden opgebracht voor bijvoorbeeld het vervangen van de keuken of badkamer. Voor het waardebehoud moet er immers regelmatig een ‘update’ plaatsvinden of moeten bepaalde zaken gewoon vervangen worden.

Zo kan dus het gebeuren dat wij als eigenwoningbezitters volgens de officiële statistieken van de overheid gemiddeld maar 16% van ons besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten uitgeven en onze woonquote (inclusief alle bijkomende woonkosten, waaronder ook gas, licht en water) slechts 26% bedraagt. Ik weet niet hoe het u vergaat met uw woonlasten, maar ik als ‘gemiddelde’ eigenwoningbezitter kan meteen zien dat dat niet klopt.

vrijdag 19 november 2010

In theorie kan alles

Woningen moeten voldoen aan allerlei bouwtechnische voorschriften. Denk aan voorschriften rond veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Deze minimale eisen liggen sinds 1992 vast in het Bouwbesluit. Wanneer iemand een vergunning aanvraagt voor een nieuwe woning of een ander gebouw, dan wordt deze getoetst aan het Bouwbesluit. Gelukkig maar; zo wordt de kwaliteit van gebouwen tot op zekere hoogte geborgd. Althans op papier, bij de vergunningaanvraag. Maar wordt de beoogde kwaliteit in de praktijk ook daadwerkelijk gehaald?

Energieprestatie van woningen
Even een mooi voorbeeld. De energieprestatie-eis, uitgedrukt in Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) is een maat voor de energie-efficiëntie van gebouwen. Hoe kleiner deze coëfficiënt, hoe lager het energiegebruik in de woning. Voor woningen is in het Bouwbesluit een maximale EPC-eis van 0,8 opgenomen. Deze eis is in de loop van de tijd aangescherpt. Het is de bedoeling dat de EPC-eis de komende jaren steeds verder wordt aangescherpt, van 0,6 in 2011 naar 0,4 in 2015 en in 2020 naar 0,0. Dit alles in het belang van het milieu. Een heel mooi streven dus, maar is het wel haalbaar? Oftewel, is het realistisch?

Onderzoek
Uit een promotieonderzoek van de TU Delft blijkt dat de energieprestatie zoals opgenomen in de vergunningsaanvraag van een woning in de praktijk lang niet altijd wordt gehaald. In de uitvoering gaat het nog te vaak mis. Isoleren van de woning volstaat tegenwoordig niet meer om aan de huidige EPC-eis van 0,8 te voldoen. Installaties zoals een HR-ketel en een warmtepomp moeten bijdragen aan de te behalen eis. Dergelijke installaties worden niet altijd goed afgesteld en bewoners krijgen meestal geen goede instructies waardoor de installaties niet het resultaat behalen zoals op papier wordt aangegeven.

Beter toezicht
Vanaf januari 2011 wordt de EPC aangescherpt naar 0,6. De lat voor de energieprestatie van woningen komt dus weer hoger te liggen, althans op papier. Daarbij vraag ik me af of de energieprestatie die daarmee in ieder geval op papier wordt behaald zich verhoudt tot de extra investeringen die hiervoor noodzakelijk zijn. Bouwers moeten nog meer kunsten uithalen om aan de strengere eis te voldoen. Meer toezicht op de uitvoering van de bouw van woningen is wat mij betreft noodzakelijk, om de energieprestatie ook in de praktijk te handhaven. Mensen die een woning kopen moeten krijgen wat ze is beloofd.

Vereniging Eigen Huis pleit ervoor dat kopers krijgen wat ze op papier is toegezegd. Zo zullen we ons er sterk voor maken dat de ‘papieren’ EPC in de praktijk ook gerealiseerd wordt. Zo niet, dan kloppen we aan bij de bouwers en de overheid, zodat ze beter hun best doen. En als regels worden aangescherpt, dan is het voor ons vanzelfsprekend dat dit niet ten koste mag gaan van het binnenmilieu.

woensdag 17 november 2010

Overdrachtsbelasting

In de jaren tachtig begon wereldwijd het besef door te dringen dat te hoge belastingtarieven een sterk ontmoedigend effect kunnen hebben op economische activiteiten. De naam Arthur Laffer zegt u wellicht niets. Maar hij was de Amerikaanse econoom die duidelijk maakte dat belastingverlaging, door de extra economische activiteiten die hierdoor worden uitgelokt, soms zelfs tot extra belastinginkomsten kan leiden. Zo'n belastingverlaging creëert dus een win-win-win-situatie. De belastingbetaler is blij met het lagere tarief, de economie krijgt een impuls en de staatskas vaart er wel bij.

Show stopper
De overdrachtsbelasting is een uitstekende kandidaat voor zo'n sterke verlaging of zelfs afschaffing. Momenteel vertoont de koopwoningmarkt voorzichtige tekenen van enig herstel. Show stopper nummer 1 is echter vaak de overdrachtsbelasting. Immers, bij de aankoop van een bestaande woning, is de koper de eerste 6 procent van zijn investering in het huis al meteen kwijt. Dit maakt mensen in een onzekere markt vanzelfsprekend extra kopschuw. En daarmee haalt de overdrachtsbelasting veel dynamiek uit de markt. Zeker als we weten dat één verhuizing vaak een reeks van 3 tot 7 andere verhuizingen mogelijk maakt dan wel in gang zet.

Overheid is dief van de eigen portemonnee
Mensen die verhuizen investeren vaak in de kwaliteit van hun nieuwe woning. Dit kan een nieuwe keuken zijn of het energiezuiniger maken van de woning. Of een complete verbouwing. Allemaal bedrijvigheid. Allemaal werkgelegenheid. En allemaal extra belastinginkomsten voor de overheid: btw, loon- en inkomstenbelasting en winstbelasting . De overheid is dus een dief van haar eigen portemonnee als zij deze dynamiek uit de markt haalt door via de overdrachtsbelasting de aankoop van een nieuwe woning zo sterk te ontmoedigen.

Overdrachtsbelasting terugverdienen
Het duurt, zeker nu de waardeontwikkeling van eigen woningen is gestagneerd, jaren voordat je de overdrachtsbelasting hebt 'terugverdiend'. Het ministerie van Economische Zaken heeft een mooie berekening gemaakt. Als je een nieuwe baan accepteert waarvoor je moet verhuizen, en je gaat 10 procent (!) meer verdienen, dan nog doe je er twaalf jaar over voordat je de overdrachtsbelasting er uit hebt. Veel mensen zullen dan toch maar liever bij hun huidige baas blijven werken. En dat terwijl de overheid zoveel belang hecht aan arbeidsmobiliteit.

Meefinancieren in de hypotheek
Tot slot moeten we ons beseffen dat de overdrachtsbelasting vaak wordt meegefinancierd in de hypotheek. Gevolg is in de eerste plaats dat de hypotheekschuld van gezinnen hierdoor hoger is dan nodig. Alsook dus de hypotheekrenteaftrek! In de tweede plaats kost de overdrachtsbelasting die gezinnen, vanwege de rente op het extra hypotheekbedrag, de facto geen 6 procent, maar misschien wel 8 procent.

Het is eigenlijk ontluisterend dat we een belasting die zoveel dynamiek uit de markt haalt èn de overheid langs andere wegen alleen maar geld kost, in Nederland laten voortbestaan.

donderdag 11 november 2010

Eerste Kamer

Volgende week dinsdag stemt de Eerste Kamer over een motie die pleit voor een integrale hervorming van de woningmarkt. "Een mooi succes voor Vereniging Eigen Huis!" zou een eerste gedachte kunnen zijn. De vereniging pleit immers al jaren voor een integrale aanpak van de problemen op de woningmarkt. Problemen zoals daar zijn:
  • lange wachttijden in de sociale huursector;

  • aanbod van nieuwe woningen dat niet of nauwelijks reageert op de vraag;

  • enorm gebrek aan doorstroming op de woningmarkt.

Nationaal woonakkoord
Elk initiatief om deze problemen daadwerkelijk en structureel aan te pakken, kan op onze grote belangstelling rekenen. Zoals het voorstel van Tweede Kamerlid Jaques Monasch (PvdA) om maatschappelijke partijen te laten komen tot een Nationaal Woonakkoord. Wij hebben eerder aangegeven dat een integrale aanpak van de werkelijke problemen op de woningmarkt (koop én huur) wat ons betreft geen taboes mogen liggen op de zogeheten h-woorden: huurregulering en hypotheekrenteaftrek.

Inkomenspolitiek
Met de motie die nu in de Eerste Kamer is ingediend hebben we echter grote moeite. Vooral omdat de motie een ander doel lijkt te dienen. De indieners van de motie vinden dat de hogere inkomens in Nederland te weinig belasting betalen. Dat willen zij via de hypotheekrenteaftrek aanpakken. En dat wordt dan gepresenteerd onder het mom van integrale herziening van de woningmarkt.

Verkeerde traditie
We moeten juist eens een keer af van de verkeerde traditie dat het woningmarktbeleid grotendeels wordt bepaald door overwegingen die met de woningmarkt zelf niets te maken hebben. Lees: de inkomensverdeling in Nederland. De hypotheekrenteaftrek is géén taboe, maar een platte ingreep daarop zonder een oprechte aanpak van de grote problemen op de woningmarkt leidt alleen maar tot achteruitgang. In de vorm van:

  • minder dynamiek op de woningmarkt;

  • vermogensverlies van gezinnen;

  • vraaguitval;

  • verder stilvallende nieuwbouw.

Daardoor stroomt er overigens ook minder geld in de staatskas. We hopen dat de Eerste Kamer voordat zij, zoals dat in motie-taal gebruikelijk is, 'overgaat tot de orde van de dag' hier toch nog even goed over wil nadenken. Wij hebben hen dat in elk geval vandaag via de e-mail wel gevraagd. Het bespaart het kabinet bovendien het ongemakkelijke gevoel om, zo snel na zijn aantreden, al een motie naast zich neer te moeten leggen.

maandag 8 november 2010

Schuldvrees

De Amerikaanse centrale bank (de Fed) steunt de economie met 600 miljard dollar extra geld. De bedoeling is dat dat geld wordt gebruikt om te spenderen, maar de twijfel is groot want Amerikanen blijken opeens een beetje te gaan sparen. Da’s opvallend, want wij horen steeds dat Amerikanen alleen maar lenen. Héél veel lenen, waardoor ze hun hele leven op de pof leven. Dat gaat nooit goed, volgens onze calvinistische volksaard. Wij, die opgevoed zijn met het principe zo min mogelijk geld uit te geven dat we niet eerst verdiend hebben. Geld lenen kost geld, weet u wel.

Buitensporige marges
De afgelopen week ging het nieuws over de te hoge Nederlandse hypotheekrente, veroorzaakt door soms buitensporige marges die banken zichzelf toeëigenen. Hypotheken zijn natuurlijk ook leningen, maar volgens onze opvoeding zijn die van de verstandige soort. Toch ging er een siddering door verstandig denkend Nederland, want volgens economen die het kunnen weten, en daarom ook in de media verkondigen, zijn wij en niet de Amerikanen wereldkampioen lenen! 621 miljard euro maar liefst (2009), staan we in het krijt aan hypotheekleningen. Ruim zeshonderdtwintig! Dat is gemiddeld 185.000 euro per hypotheek.

Hoogte totale hypotheekschuld
Maar is het ook waar? Ja en nee, want het bedrag is bij lange na niet de hele waarheid. Het is een hardnekkig angstbeeld dat in stand blijft omdat we geen beter cijfer hebben. Niemand weet namelijk hoe hoog onze totale hypotheekschuld werkelijk is, maar het is in ieder geval veel minder dan 621 miljard.
Dat zit zo. Die 621 miljard is het bedrag waar particuliere huishoudens hypotheekrente over betalen. Daar moet nogal wat vanaf om van bruto schuld naar netto schuld te komen. Er wordt namelijk geen rekening gehouden met de hoge tegoeden die buiten de hypotheek worden opgebouwd om de hypotheekschuld aan het eind van de rit te kunnen aflossen. Geoormerkt geld van huiseigenaren met bankspaar-, spaar- of beleggingshypotheken, of met een andere opbouw van aflossingskapitaal. Nergens is er een centrale registratie van deze aflossingstegoeden, maar voor de werkelijke schuldpositie van de Nederlandse eigenwoningbezitters is het totaalbedrag hiervan bijzonder relevant. Dit zet namelijk het totaalbedrag van de Nederlandse hypotheekschuld in een heel ander perspectief. Blijft er één probleem over: niemand lijkt te weten hoe hoog de werkelijke totale hypotheekschuld in Nederland is. Maar het is niet de 621 miljard euro waarmee onheilsprofeten ons met hun internationale vergelijkingen de gordijnen in willen jagen. Ik ben benieuwd hoe u dat ziet.

vrijdag 5 november 2010

Scheefwoners in de sociale huursector

In Nederland hebben we 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Dat riep bij een OESO-delegatie een tijdje geleden de vraag op: "Why are people in Holland so poor, that everybody lives in social housing?" U begrijpt de knipoog. Er zijn in Nederland veel meer sociale huurwoningen dan huishoudens met een zeer kleine beurs, waarvoor de sociale huurwoningen oorspronkelijk bedoeld zijn. Veel van die woningen zijn bovendien van goede kwaliteit. Combineer dit met kunstmatig lage huren en het is duidelijk dat veel huurders, ook al hebben zij een redelijk tot goed inkomen, blijven zitten waar ze zitten.

De Europese Commissie gaat er nu echter een bescheiden stokje voor steken dat er almaar scheefwoners bij komen in de sociale huursector. Vanaf 1 januari 2011 moeten woningcorporaties 90% van hun woningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot 33.000 euro. Dit geldt alleen voor nieuwe gevallen. Bestaande gevallen worden dus niet geraakt. Vandaar dat het slechts een 'bescheiden' stokje is.

Vrees
Sommige corporatiedirecteuren vrezen dat zij hierdoor steeds minder kunnen betekenen voor huishoudens met een 'laag middeninkomen'. Die vrees is ongegrond. Corporaties kunnen immers een deel van hun huurwoningen te koop aanbieden, ook aan de groep lage middeninkomens. Zo kunnen corporaties deze huishoudens, die zij zo'n warm hart toedragen, toch nog helpen. Om een koopwoning voor mensen met een laag middeninkomen betaalbaar te maken zijn er bovendien constructies voorhanden zoals KoopGarant en de StartersRenteRegeling.

Kooprecht
Het kabinet geeft de corporaties een duwtje in de goede richting doordat het een 'kooprecht' heeft aangekondigd in het regeerakkoord. Dit moet nog handen en voeten krijgen, maar de bedoeling is dat huishoudens het recht krijgen hun huurwoning van de verhuurder te kopen.

Huurwoning in goede staat verkopen
Overigens verkopen veel woningcorporaties ook nu al woningen aan voormalige huurders. Dat dient om te beginnen een maatschappelijk belang. Veel huurders ambiëren immers een eigen woning. En daarnaast dient het voor de corporaties een welbegrepen eigenbelang. Willen corporaties blijven investeren in hun woningvoorraad, dan hebben zij immers veel liquide middelen nodig. En dat lukt in de praktijk alleen als zij bestaande woningen verkopen. Voorwaarde is dan wel dat corporaties hun woningen in goede staat van de hand doen. De woningcorporaties die wij tot nu toe gesproken hebben, geven aan dat dat hun nadrukkelijke intentie is.

Vereniging Eigen Huis juicht dit toe. Sterker nog, wij hebben corporaties hiertoe in april van dit jaar opgeroepen. In een gezamenlijke brief met Aedes en de Woonbond . Wat dat betreft, werken de ambitie van veel huurders om een eigen woning te bezitten, het aangekondigde kooprecht, de 33.000-euro-grens en de behoefte van corporaties aan liquide middelen, allemaal dezelfde kant op.

donderdag 4 november 2010

Plannen voor de toekomst

Vorige week vierde het Centraal Planbureau (CPB) zijn 65-jarig bestaan. Het planbureau werd dus - zo zullen de snelle rekenaars al hebben begrepen - net na de Tweede Wereldoorlog opgericht. Nobelprijswinnaar Jan Tinbergen was destijds de eerste directeur. De naam 'planbureau' doet momenteel als je hem letterlijk neemt vreemd aan. Net alsof economie en samenleving zich laten plannen en de toekomst maakbaar is.

Vooruitkijken en denken
Tegenwoordig geloven we daar niet meer in. Dat de toekomst zich niet laat voorspellen of plannen neemt niet weg dat een beetje vooruitkijken en denken geen kwaad kan. Als het gaat om de structurele problemen op de woningmarkt (aanbod dat niet reageert op de vraag, gebrek aan doorstroming, wachttijden in de huursector) is vooruitkijken zelfs onontbeerlijk.

Wachtrijen
Elke denkbare oplossing van deze problemen gaat veel tijd kosten. Neem de regulering van de huren. We weten allemaal dat de huren in de sociale huursector niet de werkelijke prijs van het wonen in de desbetreffende woning weerspiegelen. Tijdens de bouw worden sociale huurwoningen al deels betaald via hogere verkoopprijzen van nieuwe koopwoningen. En vervolgens worden de huren laag gehouden door de huurstijging aan een maximum te binden. Waardoor de mensen die in die goedkope huurhuizen wonen dus een dief van hun eigen portemonnee zijn als ze de woning verlaten. Gevolg: Oost-Europese wachtrijen voor nieuwkomers in de huursector.

Huurwoning kopen
Dat we weten wat de problemen zijn, betekent echter niet dat we ze op stel en sprong kunnen oplossen. Dat vergt om te beginnen overgangstermijnen. Plus dat huurders die een koopwoning ambiëren, daar natuurlijk wel terecht moeten kunnen. Misschien willen ze hun huidige huurwoning kopen, maar misschien willen ze ook verhuizen. Beide komt voor, zoals een enquête deze week liet zien. Als ze willen verhuizen, moet er wel passend aanbod zijn tegen betaalbare prijzen. Wat betekent dat het aanbod van koopwoningen beter dan de afgelopen decennia moet gaan reageren op de vraag. En ook dat kost tijd, aanpassing van regelgeving en een grondpolitiek die nieuwbouw van koopwoningen niet onnodig duur maakt. Plus dat het gevolgen kan hebben voor de waardeontwikkeling van bestaande woningen, wat weer overgangstermijnen vergt.

Woonwensen waarmaken
Hervormen van de woningmarkt is dus hoe dan ook een zaak van de lange adem. Willen we op termijn structurele verbeteringen bereiken, dan moeten we die echter 'nu' in gang zetten. We leven niet in een 'planeconomie', maar we kunnen de situatie op de woningmarkt evenmin op zijn beloop laten. Vereniging Eigen Huis blijft zich hardmaken voor een fundamentele hervorming van de woningmarkt. Opdat gezinnen in Nederland hun woonwensen beter kunnen waarmaken. De toekomst is niet maakbaar, maar wel in de maak.

maandag 1 november 2010

"Banken verdacht van prijsafspraak"

"Banken verdacht van prijsafspraak," zo kopte de Telegraaf vanochtend op de voorpagina. In vrij grote letters met een dikke streep eronder. Het betreft de uitkomst van een 'quick scan' die de Nedelandse Mededingsautoriteit (NMa) heeft verricht naar de marges die banken verdienen op hypotheken.

In de zomer heeft Vereniging Eigen Huis de kat de bel aangebonden over marges die de pan uit rijzen. Ten koste van de Nederlandse gezinnen met een eigen woning. In de eerste plaats is het verschil tussen enerzijds de rente die banken zelf betalen op de kapitaalmarkt en anderzijds de rente die zij van de gezinnen vragen ongeveer verdubbeld. In de tweede plaats is de hypotheekrente die Nederlandse gezinnen moeten betalen veel hoger dan wat Belgische, Duitse en Frans gezinnen betalen. Hierdoor zijn de banken aanzienlijk meer gaan verdienen op hypotheken.

Vier grote marktpartijen
Tegelijkertijd zagen we dat een aantal kleine buitenlandse spelers van de hypotheekmarkt was verdwenen, waardoor het grootste deel van de hypotheekmarkt in handen was gekomen van vier grote banken in Nederland. Die vervolgens gestopt lijken te zijn met concurreren.

Nederlandse Mededingingsautoriteit
Wij vonden dit een zaak voor de Nederlandse Mededingingsautoriteit. In de brief hebben wij de NMa verzocht deze zaak te willen onderzoeken. Vereniging Eigen Huis is erg blij dat de NMa dit zo voortvarend heeft gedaan. Al onze vermoedens worden bevestigd. Ook de NMa wijst op de gestegen marges en de hogere tarieven dan in het buitenland.

Dieper graven
Dit is echter alleen nog maar een 'quick scan'. Nu gaat de NMa dieper graven. Hoe ziet de concurrentie op de hypotheekmarkt er uit? Waar schiet de marktwerking mogelijk te kort? Dat zijn belangrijke vragen. Het antwoord erop zal echter nog enkele maanden onderzoek vergen. Ondanks de kop in de Telegraaf is het nu dus nog te vroeg om het woord "prijsafspraak" in de mond te nemen. Voordeel van zo'n kop is wel dat je meteen klaarwakker bent. En dat op de maandagochtend...