maandag 22 november 2010

De waarheid over uw woonquote

Bob MaasU zult het waarschijnlijk niet erg interessant vinden wat uw woonquote is. Toch maken wij ons bij Vereniging Eigen Huis daar druk over. De woonquote van eigenhuisbezitters wordt namelijk te pas en te onpas gebruikt voor allerlei beleidszaken. Het is het deel van uw inkomen dat u uitgeeft aan het wonen. Kort gezegd: bij een lage woonquote loopt u meer risico dat er nog een schepje bovenop wordt gedaan bij uw woonlasten. En daar zit u natuurlijk niet op te wachten. Belangrijk daarom dat uw woonquote op de juiste manier wordt vastgesteld. Helaas gebeurt dat eigenlijk nooit.


Ieder zijn eigen belang
Verschillende partijen hebben er belang bij om uw woonquote anders voor te stellen dan hij in werkelijkheid is. Gemeenten willen graag aantonen dat het wel meevalt met de hoeveelheid OZB in uw woonquote. Op die manier willen ze in de hoofden van beleidsmakers meer ruimte creëren voor een verdere stijging van de OZB en andere lokale woonlasten. Organisaties in de huursector zien graag aangetoond dat de woonquote van huurders veel hoger is dan die van eigenwoningbezitters en dat de gevolgen van de bezuinigingen daarom vooral voor rekening van de koopsector moeten komen. En ook in de politiek spelen belangen waardoor er een ‘kleuring’ wordt gegeven aan de feiten.

Creatief omgaan met de feiten
De feiten liegen er niet om, zou je denken. Maar als ‘creatief’ met de feiten wordt omgesprongen kan het resultaat een ander beeld laten zien dan de werkelijkheid. Door bijvoorbeeld de woonlasten in de huur- en koopsector te baseren op dezelfde gemiddelde woningwaarde, krijg je als resultaat dat de woonlasten voor eigenwoningbezitters lager lijken dan in werkelijkheid. Want koopwoningen hebben nu eenmaal een hogere gemiddelde waarde dan huurwoningen waardoor de lasten navenant hoger liggen.
Of het bedrag dat voor de aflossing van de hypotheek wordt betaald, wordt buiten beschouwing gelaten met als argument dat dit een vorm van sparen is die niet in verband hoeft te worden gebracht met het wonen. Ondertussen moet u de aflossing of de aflossingspremie wel iedere maand betalen en kun je die ook beschouwen als een soort verzekeringspremie tegen een eventuele waardedaling.

Onderhoudskosten
Ook het eigen (woon)onderzoek van onze overheid vertoont ernstige tekortkomingen. Zo worden in de berekeningen de kosten van onderhoud en verbeteringen aan de woning weggelaten. Waarschijnlijk omdat men daar geen exacte cijfers over voorhanden heeft. Dat betekent dat voor het overheidsbeleid de woonlast van eigenwoningbezitters gemiddeld een paar duizend euro per jaar lager is dan in werkelijkheid. Daar zitten behalve de reguliere kosten voor schilderen e.d. ook de kosten van de grote uitgaven bij die eens in de zoveel tijd moeten worden opgebracht voor bijvoorbeeld het vervangen van de keuken of badkamer. Voor het waardebehoud moet er immers regelmatig een ‘update’ plaatsvinden of moeten bepaalde zaken gewoon vervangen worden.

Zo kan dus het gebeuren dat wij als eigenwoningbezitters volgens de officiële statistieken van de overheid gemiddeld maar 16% van ons besteedbaar inkomen aan hypotheeklasten uitgeven en onze woonquote (inclusief alle bijkomende woonkosten, waaronder ook gas, licht en water) slechts 26% bedraagt. Ik weet niet hoe het u vergaat met uw woonlasten, maar ik als ‘gemiddelde’ eigenwoningbezitter kan meteen zien dat dat niet klopt.

3 opmerkingen:

  1. Goed stuk. Het aan de kaak stellen van dit soort misstanden zou een hoofdtaak van de Vereniging Eigen Huis moeten zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Met een heel normaal eenpersoonssalaris (1.700 netto) en een relatief heel normale koopflat (WOZ 120.000 volgens de gemeente), geschikt voor een 1-persoons huishouden, kom ik met alle bijkomende woonlasten uit op zo'n 720 netto euro per maand. Dit is alleen exclusief reservering voor interne zaken van de woning. Toch zo'n 42% woonquote voor een hele standaard situatie. Een vergelijkbare huurwoning zou zo'n 450-500 aan alleen netto huur kosten (geen recht op huurtoeslag) en zou waarschijnlijk uiteindelijk op ongeveer eenzelfde woonquote uitkomen.
    Je hebt leugens, grove leugens en statistieken, is het bekende gezegde. We weten allemaal dat de overheid nooit liegt, dus moet het wel aan de statistieken liggen.
    Het verbaasd me dan ook niets dat er nu zoveel woningen van 'rijke mensen' bij ons in het complex te koop staan. Die werkten zeker niet bij de overheid.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Het is een slechte zaak als de overheid zou proberen om aan de hand van een gemiddelde woonquote in te schatten hoe ver ze de woningeigenaren nog weer verder kunnen uitpersen. Wat dat aangaat deel ik de zorg van Bob. Wat ik wel een onzinnige uitspraak vind is deze: "Ondertussen moet u de aflossing of de aflossingspremie wel iedere maand betalen en kun je die ook beschouwen als een soort verzekeringspremie tegen een eventuele waardedaling." Dat is natuurlijk kul. Die aflossing is volledig eigen keuze en valt wel degelijk onder 'sparen' of hoe je het ook wil noemen. Omdat je woning in waarde kan dalen moet je niet proberen om dat 'spaardeel' onder een andere noemer te schuiven.

    Als we het hebben over gemiddelden moeten we oppassen, want je kan een statistiek niet vertrouwen tenzij je hem zelf hebt uitgerekend... Er kan best een behoorlijke vertekening optreden in de woonquotes van woningeigenaren vergeleken met huurders:

    1) Elke huurder betaalt huur in meer of mindere mate. Dus elke huurder heeft een significante woonquote.
    2) Er zijn behoorlijk wat woningeigenaren die hun woning allang hebben afbetaald en dus alleen kosten als OZB en onderhoud hebben. Die hebben een zeer lage woonquote en trekken het gemiddelde naar beneden...

    Zolang we niet de precieze achtergronden kennen van de berekeningen kunnen we er weinig over zeggen.

    BeantwoordenVerwijderen