donderdag 11 november 2010

Eerste Kamer

Volgende week dinsdag stemt de Eerste Kamer over een motie die pleit voor een integrale hervorming van de woningmarkt. "Een mooi succes voor Vereniging Eigen Huis!" zou een eerste gedachte kunnen zijn. De vereniging pleit immers al jaren voor een integrale aanpak van de problemen op de woningmarkt. Problemen zoals daar zijn:
  • lange wachttijden in de sociale huursector;

  • aanbod van nieuwe woningen dat niet of nauwelijks reageert op de vraag;

  • enorm gebrek aan doorstroming op de woningmarkt.

Nationaal woonakkoord
Elk initiatief om deze problemen daadwerkelijk en structureel aan te pakken, kan op onze grote belangstelling rekenen. Zoals het voorstel van Tweede Kamerlid Jaques Monasch (PvdA) om maatschappelijke partijen te laten komen tot een Nationaal Woonakkoord. Wij hebben eerder aangegeven dat een integrale aanpak van de werkelijke problemen op de woningmarkt (koop én huur) wat ons betreft geen taboes mogen liggen op de zogeheten h-woorden: huurregulering en hypotheekrenteaftrek.

Inkomenspolitiek
Met de motie die nu in de Eerste Kamer is ingediend hebben we echter grote moeite. Vooral omdat de motie een ander doel lijkt te dienen. De indieners van de motie vinden dat de hogere inkomens in Nederland te weinig belasting betalen. Dat willen zij via de hypotheekrenteaftrek aanpakken. En dat wordt dan gepresenteerd onder het mom van integrale herziening van de woningmarkt.

Verkeerde traditie
We moeten juist eens een keer af van de verkeerde traditie dat het woningmarktbeleid grotendeels wordt bepaald door overwegingen die met de woningmarkt zelf niets te maken hebben. Lees: de inkomensverdeling in Nederland. De hypotheekrenteaftrek is géén taboe, maar een platte ingreep daarop zonder een oprechte aanpak van de grote problemen op de woningmarkt leidt alleen maar tot achteruitgang. In de vorm van:

  • minder dynamiek op de woningmarkt;

  • vermogensverlies van gezinnen;

  • vraaguitval;

  • verder stilvallende nieuwbouw.

Daardoor stroomt er overigens ook minder geld in de staatskas. We hopen dat de Eerste Kamer voordat zij, zoals dat in motie-taal gebruikelijk is, 'overgaat tot de orde van de dag' hier toch nog even goed over wil nadenken. Wij hebben hen dat in elk geval vandaag via de e-mail wel gevraagd. Het bespaart het kabinet bovendien het ongemakkelijke gevoel om, zo snel na zijn aantreden, al een motie naast zich neer te moeten leggen.

7 opmerkingen:

  1. Het aanpakken van hypotheekrenteaftrek gaat de woningmarkt op de langere termijn naar mijn mening heel veel goeds brengen. Politici hebben volgens mij te weinig oog voor de emotie en psychologie die een rol speelt op de woningmarkt.

    De afgelopen twee jaar zijn daar een voorbeeld van. Toen in 2008 de paniek uitbrak, waarbij de instortende woningmarkt in de VS een grote rol speelde, kwamen ook hier de eerste scheurtjes op de woningmarkt aan het licht. Iedereen begon zich in te stellen op een flinke correctie in Nederland, mede vanwege de aangeslingerde discussie over HRA, en de woningmarkt begon door deze toegenomen scepsis op slot te raken. Op dat moment had de overheid kunnen besluiten om HRA-beperkingen door te voeren en geen verdere ondersteuningsmaatregelen te nemen. Het gevolg zou ongetwijfeld een flinke dip zijn geweest (-30 % ?), maar we zouden ondertussen allang alweer de opgaande lijn hebben opgepakt:

    - veel vraag op de markt door de fors lagere prijzen
    - nieuwe kansen voor starters (zonder allerlei subsidiegedrochten!)
    - hernieuwde vraag naar nieuwbouw
    - goede doorstroming
    - gelijkblijvende financierbaarheid, maar veel betere aflosbaarheid
    - etc.

    Dit zijn dus verwachtingen die precies tegengesteld zijn aan de verwachtingen van Rob Mulder. Binnen 5 jaar zouden we qua prijsniveau weer terug kunnen zijn op het 2008-peil. Het vermogensverlies voor ‘gezinnen’ (hoe dramatisch geformuleerd, beelden van zielige kindertjes erbij... noem het gewoon 'woningeigenaren') is in zo'n scenario dus slechts tijdelijk en zal maatschappelijk geen enkel probleem opleveren. Maar wat deed de overheid? Een veelheid aan steunmaatregelen:

    - HRA ongemoeid
    - opgehoogde NHG
    - verlenging dubbele HRA aftrek
    - uitbreiding startersregelingen
    - uitbreiding provinciale en gemeentelijke 'garantie- en opkoopregelingen'
    - onbelaste ouder-kind schenkingen voor de eigen woning
    - BTW-verlaging voor verbouwingen
    - etc.

    Door dat alles is het prijspeil slechts marginaal gedaald, maar de consument is niet dom. Nog steeds is duidelijk dat de echte correctie, juist vanwege de steunmaatregelen die toch een keer moeten stoppen en het uitblijven van HRA-beperkingen, nog moet komen en dus zit de markt nog steeds op slot.

    En nu dreigt wederom hetzelfde te gebeuren als VEH zijn zin krijgt. Zolang HRA ongemoeid blijft zal het als een zwaard van Damocles boven de markt hangen. Het zou inderdaad ideaal zijn om het deel uit laten maken van een integraal plan, maar dat gaat de komende jaren niet in één keer gerealiseerd worden. En al die tijd zal door de voortdurende onzekerheid de markt op slot blijven zitten. Laat de overheid dus gewoon ergens beginnen, al is het niet de meest ideale route. Het zal de wurgende greep van onzekerheid op de woningmarkt in elk geval iets losser maken.

    Visie is niet alleen maar kijken naar de eventuele gevolgen die zich in de maanden na een beleidswijziging voordoen. Visie betekent dat je over die periode heen kan kijken en de lange termijn in ogenschouw neemt. De hedendaagse politiek lijkt echter nog volledig in de veronderstelling dat het huidige prijspeil op de woningmarkt kan worden gehandhaafd. Helaas volgt daaruit een totaal verkeerd beeld van de werkelijkheid en blijven politici hangen in ‘beleid’ dat uiteindelijk zeer schadelijk zal blijken te zijn voor de woningmarkt. Ik hoop dus dat de Eerste Kamer de motie aanneemt.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Overigens is het beslist een zeer solide argument om de belastingdruk van rijkere woningeigenaren aan te voeren. Ons belastingstelsel is gebaseerd op de gedachte dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moet dragen hetgeen tot uiting komt in het progressieve schalenstelsel. Het is op z'n zachtst gezegd een fiscale 'absurditeit' te noemen dat juist de hoogste inkomensgroepen hun belastingdruk enorm terug kunnen schroeven vanwege het bezit van een dure woning. Juist dat is een voorbeeld van 'de verkeerde traditie dat het woningmarktbeleid grotendeels wordt bepaald door overwegingen die met de woningmarkt zelf niets te maken hebben' zoals VEH het zelf formuleert. HRA hoort eigenlijk helemaal niet gekoppeld te zijn aan inkomstenbelasting. Dat zal voorlopig echter een te grote wijziging zijn, zodat licht afbouwen van HRA in z'n geheel en het verminderen van het voordeel voor hogere inkomens een eerste goede stap is.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Voor een moderne maatschappij als de Nederlandse is de overdrachtsbelasting een enorm blok aan het been.
    Vroeger was dat nog niet zo erg, toen werkten mensen in het dorp waar ze woonden. Maar nu is het gewoon een belasting op verhuizen geworden.
    Ik zou graag een huis kopen, maar omdat ik iedere 3 of 6 jaar ergens anders in het land geplaatst wordt is dat geen optie. De KK kun je gewoon niet bijeen sparen in zo'n korte tijd.
    Een afschaffing van de overdrachtsbelasting zou al heel veel opbrengen. Je kunt het financieren met een beperking van de HRA.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. En ik ben het helemaal eens met 'Jeroen' uit de eerste post.
    Alle maatregelen van de overheid hebben slechts een natuurlijke correctie van de markt voorkomen en juist daardoor is de boel gestagneerd.
    Het is wel uiterst vreemd dat een zich liberaal noemende partij als de VVD door allerlei kunstgrepen voorkomt dat de markt haar werk doet en hiermee de woningmarkt en de economie schaadt.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Premier Rutte is het met VEH eens. Gelukkig maar. Van de site van de Telegraaf:
    Premier Mark Rutte zei vrijdag dat het kabinet geen aanpassing van de hypotheekrenteaftrek wenst. „Over de hypotheekrenteaftrek zullen we duidelijk zijn. Het is juist in het belang van de huizenmarkt dat we daar niet aankomen.” Het kabinet zal de motie wel uitvoeren en met een visie komen, maar die zal dus geen aanpassingen van de renteaftrek bevatten.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Een grote misvatting is dat de woningmarkt na opheffing van de hypotheekrente weer zal opkrabbelen naar huidige niveau's. Een eenvoudig inkomstenplaatje maakt duidelijk dat dit voor starters niet betaalbaar is. Zelfs als de huursubsidie verdwijnt en kopen relatief aantrekkelijk wordt, blijft het plafond van financierbaarheid in de weg zitten. Het resultaat: Een waardevernietiging die een groot deel van de bevolking blijvend treft. Daarnaast zal een groei in faillisementen banken dwingen een verhoogde risicopremie in te calculeren. Al met al niet de beste omstandigheden voor snelle flexibiliteit en rust op de woningmarkt.

    Maar wat dan wel ? Niets doen ? Nou, dat is zo gek nog niet. De markt bewoog zich immers voor de crisis naar een nieuw evenwicht met als voornaamste uitdaging de achterblijvende nieuwbouw. Bovendien kent Nederland een relatief streng beleid t.a.v. hypotheken en is daarmee niet te vergelijken met de VS en bv. Spanje. Wat starters wel onzeker maakt, is de 6 % belasing die ze keer op keer moeten betalen in een tijd waarbij flexibiliteit in de arbeidsmarkt heel gewoon is. Beter een belasting achteraf, als blijkt dat er winst is gemaakt via de overwaarde. Het risico ligt dan niet meer bij de koper.
    Maar al met al is vertrouwen het sleutelwoord. De timing in de eerste kamer lijkt buitengewoon slecht en kan in dit licht beschreven worden als een bestuurlijke misstap. Voor degenen die bekent zijn met verwachtingseconomie: gecommuniceerde overheidsvoornemens werken net zo hard door in de markt als daadwerkelijke besluiten.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Waarom krijg ik de indruk, dat zodra er over 'een verandering' op de woningmarkt (ongeacht welke) wordt gesproken er alleen op korte termijn wordt gedacht?

    Als je de subsidies, sociale huurregels, hypotheekrenteaftrek en meer wilt gaan aanpakken zal de invoering daarvan over een periode van 30 jaar moeten gaan (of minimaal 20, whatever).

    Het zal nooit zo zijn dat dit soort drastische, rigoureuze en noodzakelijke ingrepen direct worden doorgevoerd. Dat draagt niet bij aan het oplossen cq verbeteren van het huidige stelsel.

    In feite sluit dat aan bij 'ongemoeid laten', maar dan langzaamaan richting een andere situatie sturen.

    Iedereen heeft voldoende tijd om de nieuwe regels te accepteren, begrijpen en door te rekenen hoe dat voor een ieder van invloed is op de financiën. Inclusief de ministers.

    Het aanpakken van de hoogste inkomensgroep is allemaal afgunst. 'Zij kunnen het toch makkelijk betalen?'. Pfff, geneuzel in de marge. Je hebt gewoon de pech dat zij de zaken wat slimmer hebben aangepakt.
    (noot: ik behoor zelf (nog) niet tot die groep).

    Er moet partij-overstijgend naar de problematiek gekeken worden. Iedere groep volksvertegenwoordigers heeft zo hun eigen goede oplossing. Gebruik van iedereen het beste stukje en maak het eindplan nog beter dan je zelf had kunnen doen. Vergeet jij en wij, ga voor ons.
    Dan krijg je ook meer draagvlak.

    Overigens, hoe lang doen we er in Nederland over om een stukje snelweg aan te leggen? Ik noem bijvoorbeeld even de A4. 20 jaar?

    Gaan we dan met deze belangrijke dingen minimaal 20 jaar zeuren en zaniken voordat er iets gaat gebeuren? Dank je de koekoek, zeg ik dan! Dus beste politiek - heb ballen, durf samen te werken en impopulaire knopen door te hakken. Kijk naar de lange termijn en ga hiermee aan het werk.

    BeantwoordenVerwijderen