woensdag 24 november 2010

Hoop en vrees

Het is hoogst noodzakelijk dat de dynamiek op de woningmarkt terugkeert.
- Door te verhuizen kunnen mensen in de eerste plaats hun woonwensen beter realiseren. Bijvoorbeeld door ruimer te gaan wonen als de gezinssituatie daarom vraagt. Of juist kleiner als de kinderen de deur uit zijn. Of dichterbij het werk.
- Dat laatste brengt een tweede voordeel met zich, namelijk minder woon-werkverkeer annex energieverbruik en drukte op de weg.
- In de derde plaats grijpen mensen een verhuizing vaak aan om de nieuwe woning op te knappen, te verbouwen en/of energiezuiniger te maken. Naast de energiebesparingswinst en het grotere wooncomfort zorgt dit uiteraard voor extra werkgelegenheid voor aannemers en aanverwante sectoren.
- De vierde reden waarom meer dynamiek op de woningmarkt hoogst noodzakelijk is, is dat de ene verhuizing vaak afhankelijk is van de andere. Eén verhuizing brengt een keten van 3 tot 7 verhuizingen op gang. Dit werkt, in de vijfde plaats, ook rechtstreeks door in de nieuwbouw. En dus in de werkgelegenheid aldaar.
- Natuurlijk leidt meer dynamiek op de woningmarkt tot slot ook tot meer belastinginkomsten.

De onzekerheid overheerst
Gelukkig zijn er voorzichtige tekenen dat de dynamiek op de woningmarkt zich kan gaan herstellen. Als we kijken naar belangrijke indicatoren als de economische groei, de werkloosheid, het consumentenvertrouwen en de hypotheekrente, dan mogen we daar enige hoop aan ontlenen.
- De economie groeit weer.
- De werkloosheid neemt af.
- het consumentenvertrouwen is gestegen
- De gemiddelde hypotheekrente is nog steeds laag.
Al deze zaken wijzen de goede kant op. Maar het gaat mondjesmaat. Nederland is qua groei sterk afhankelijk van de wereld om ons heen. En daar is het zoals bekend nog erg onrustig. Het consumentenvertrouwen op de woningmarkt is de afgelopen maanden toegenomen, maar de onzekerheid overheerst per saldo nog steeds. En de hypotheekrenteaftrek zou eigenlijk nog lager kunnen zijn. De Nederlandse Mededingingsautoriteit onderzoekt op verzoek van Vereniging Eigen Huis waarom wij in Nederland een hogere hypotheekrente moeten betalen dan de Belgen, Fransen en Duitsers.

Nationale Hypotheekgarantie
Eén belangrijke strohalm is de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Vereniging Eigen Huis heeft er aan het begin van de crisis met succes voor gepleit om méér woningen (tot 350.000) voor deze garantie in aanmerking te laten komen. Gisteren heeft Den Nederlandsche Bank (DNB) gesuggereerd dat de kosten van deze garantie voor de woningbezitter omhoog zouden moeten. Een heel slecht idee, waarvan we hopen dat minister De Jager van Financiën dit snel naast zich neerlegt. De woningmarkt verkeert tussen hoop en vrees. Vrees is een slechte raadgever. En de mens lijdt het meest onder het lijden dat hij vreest. Maar dit neemt niet weg dat een fragiel op de woningmarkt herstel absoluut niet gebaat is bij het ter discussie stellen van een goed instrument als de NHG.

2 opmerkingen:

  1. Jammer dat er alleen over het behoud van de NHG wordt gesproken. Geeft een te beperkt beeld van de problemen op de woningmarkt in NL.

    Er is meer om voor te vrezen. Op basis van de nieuwe NIBUD richtlijnen zullen vooral starters minder mogen lenen per 1 januari. Daarnaast moeten we vrezen voor het voorstel van de AFM voor het verplicht versneld aflossen van de top van een hypotheek.

    De AFM en het NIBUD zijn er om ons te beschermen, maar met bovenstaande maatregelen bereiken ze het tegenovergestelde. Een verder stagnerende woningmarkt en (waarschijnlijk) dalende prijzen.

    Het is beter te investeren in een integrale aanpak van de NL woningmarkt (koop en huur).

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Dynamiek is prima, maar dan uiteraard wel als gevolg van een integraal plan. Naast de lichtpuntjes die Rob noemt zijn er toch genoeg zaken die aangeven dat het wel eens helemaal verkeerd kan gaan met de woningmarkt:

    1) Er komt steeds minder geld beschikbaar om via overheden het piramidespel dat we met een gemakzuchtig eufemisme 'woningmarkt' noemen, te stimuleren (startersleningen, koopgarantie bestaande woning, etc.)
    2) De nieuwbouw ligt volledig stil. Ondanks het snel slinkende aanbod hiervan ontstaat er geen run op bestaande woningen. Blijkbaar hebben kopers de mogelijkheid om de kat uit de boom te blijven kijken. Dat gaan ze nog wel even volhouden, en al die tijd zit de woningmarkt op slot...
    3) Financieringsmogelijkheden nemen af (vooral voor starters, strengere regels banken, en terecht!)
    4) De hypotheekrente zou wel eens sterk kunnen stijgen.
    5) Het aantal gedwongen verkopen stijgt fors (in de eerste 9 maanden van dit jaar 80% stijging!). Vanwege strengere leennormen en/of sterk gedaalde WOZ kunnen veel hypotheekgevers niet meer overstappen naar een andere geldverstrekker bij het aflopen van de rentevaste periode. Daardoor zullen ze een aanbod met hoge rente moeten accepteren, en kunnen daardoor in financieel zwaarder weer terecht komen.
    6) In de aangenomen motie van de Eerste Kamer wordt erop aangedrongen om de hypotheekrenteaftrek niet te ontzien in de op te stellen plannen. Dat gegeven hangt nu dus langdurig boven de markt, en schept onzekerheid.

    Kortom: ik zie dat herstel niet doorzetten... De cijfers (wederom prijsdalingen in oktober 2010 volgens het CBS lijken ook die kant op te wijzen).

    En dan de NHG. In de eerste 9 maanden van dit jaar 985 gedwongen verkopen, dus gemiddeld 1300 per jaar. En de getallen blijven stijgen! Laten we eens van een representatief scenario uitgaan: een 110% hypotheek van 6 jaar oud. Met een vereiste minimale 50% afloscomponent voor NHG is na 6 jaar de hypotheek nog pakweg 100% van de oorspronkelijke WOZ. Die WOZ is nu minstens 10% gedaald, bij executieverkoop krijg je daarvan niet meer dan 75%, dus 67% bij verkoop. Het gat is dus 33% van de oorspronkelijke WOZ. Bij een oorspronkelijke gemiddelde WOZ van 240k hebben we het per geval dus over een mogelijk gat van 80k dat NHG moet ophoesten. Met 580 miljoen fondsvermogen van de WEW is dat na ruim 7000 gedwongen verkopen oppperdepop. Dat is dus maar 5 maal meer dan de huidige situatie: dat lijkt misschien onwaarschijnlijk, maar als de boel op de woningmarkt echt aan de rol gaat, dan is NHG/WEW in no-time failliet.

    Ik vind dat voor VEH én woningbezitters geldt: als je geschoren wordt, dan moet je stilzitten. Naar aanleiding van het bankendebacle van de afgelopen jaren roept iedereen om een verantwoorder financieel beleid. Dat geldt dan ook voor de woningmarkt:

    1) strengere financieringseisen
    2) betere financiering van NHG

    Als dat dan gevolgen heeft voor het prijsniveau van de woningmarkt: jammer dan. We zijn toch hopelijk niet te laf om een aantal goede maatregelen die onze maatschappij als geheel zeer ten goede komen, uit te stellen omdat het vanwege ons eigen financieel gewin nu even niet uitkomt!

    BeantwoordenVerwijderen