woensdag 17 november 2010

Overdrachtsbelasting

In de jaren tachtig begon wereldwijd het besef door te dringen dat te hoge belastingtarieven een sterk ontmoedigend effect kunnen hebben op economische activiteiten. De naam Arthur Laffer zegt u wellicht niets. Maar hij was de Amerikaanse econoom die duidelijk maakte dat belastingverlaging, door de extra economische activiteiten die hierdoor worden uitgelokt, soms zelfs tot extra belastinginkomsten kan leiden. Zo'n belastingverlaging creëert dus een win-win-win-situatie. De belastingbetaler is blij met het lagere tarief, de economie krijgt een impuls en de staatskas vaart er wel bij.

Show stopper
De overdrachtsbelasting is een uitstekende kandidaat voor zo'n sterke verlaging of zelfs afschaffing. Momenteel vertoont de koopwoningmarkt voorzichtige tekenen van enig herstel. Show stopper nummer 1 is echter vaak de overdrachtsbelasting. Immers, bij de aankoop van een bestaande woning, is de koper de eerste 6 procent van zijn investering in het huis al meteen kwijt. Dit maakt mensen in een onzekere markt vanzelfsprekend extra kopschuw. En daarmee haalt de overdrachtsbelasting veel dynamiek uit de markt. Zeker als we weten dat één verhuizing vaak een reeks van 3 tot 7 andere verhuizingen mogelijk maakt dan wel in gang zet.

Overheid is dief van de eigen portemonnee
Mensen die verhuizen investeren vaak in de kwaliteit van hun nieuwe woning. Dit kan een nieuwe keuken zijn of het energiezuiniger maken van de woning. Of een complete verbouwing. Allemaal bedrijvigheid. Allemaal werkgelegenheid. En allemaal extra belastinginkomsten voor de overheid: btw, loon- en inkomstenbelasting en winstbelasting . De overheid is dus een dief van haar eigen portemonnee als zij deze dynamiek uit de markt haalt door via de overdrachtsbelasting de aankoop van een nieuwe woning zo sterk te ontmoedigen.

Overdrachtsbelasting terugverdienen
Het duurt, zeker nu de waardeontwikkeling van eigen woningen is gestagneerd, jaren voordat je de overdrachtsbelasting hebt 'terugverdiend'. Het ministerie van Economische Zaken heeft een mooie berekening gemaakt. Als je een nieuwe baan accepteert waarvoor je moet verhuizen, en je gaat 10 procent (!) meer verdienen, dan nog doe je er twaalf jaar over voordat je de overdrachtsbelasting er uit hebt. Veel mensen zullen dan toch maar liever bij hun huidige baas blijven werken. En dat terwijl de overheid zoveel belang hecht aan arbeidsmobiliteit.

Meefinancieren in de hypotheek
Tot slot moeten we ons beseffen dat de overdrachtsbelasting vaak wordt meegefinancierd in de hypotheek. Gevolg is in de eerste plaats dat de hypotheekschuld van gezinnen hierdoor hoger is dan nodig. Alsook dus de hypotheekrenteaftrek! In de tweede plaats kost de overdrachtsbelasting die gezinnen, vanwege de rente op het extra hypotheekbedrag, de facto geen 6 procent, maar misschien wel 8 procent.

Het is eigenlijk ontluisterend dat we een belasting die zoveel dynamiek uit de markt haalt èn de overheid langs andere wegen alleen maar geld kost, in Nederland laten voortbestaan.

6 opmerkingen:

  1. Eens met de stelling.
    Vooral gezien vanuit het oogpunt van mobiliteit is de overdrachtsbelasting een gruwel. De indirecte economische en maatschappelijke schade is hoog. Je zou deze belasting beter "verhuisbelasting" kunnen noemen, want 9 van de 10 keer wordt er toch een soortgelijk huis voor teruggekocht.
    En haast niet terug te verdienen, enkel in een huizenmarkt die voortdurend boven inflatieniveau blijft stijgen, en dat is een utopie zoals we gemerkt hebben.
    Zelf ben ik 'gedwongen' iedere 3 tot 6 jaar te verhuizen. Om niet achteruit te boeren moet ik dus wel huren, wat ook zijn voordelen heeft. Maar zouden de verhuiskosten tot 5% dalen, bijvoorbeeld bij volledige afschaffing van de overdrachtsbelasting, dan wordt het voor mij veel aantrekkelijker te verhuizen.
    Het kan vanuit de staatskas kostenneutraal gebeuren door de HRA te beperken. Dan gaan zowel huizenbezitters als de staat er niet op achteruit, terwijl er wel veel winst is aan mobiliteit op de weg en op de arbeidsmarkt. De mogelijke daling in huizenprijs door afschaf van HRA wordt opgevangen door de stijging door afschaffing overdrachtsbelasting. Men hoeft immers niet meer dan 100% te financieren.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Ben het aan de ene kant het voorgaande eens maar aan de andere kant is het ook weer hypocriet. Nu de waardeontwikkeling stagneert beginnen we te huilen. Toen de huizenprijzen stegen was het allemaal halleluja en was je gek als je niet een woning kocht. Je betaalde weliswaar overdrachtbelasting maar dat zou dik worden terug verdiend omdat de waarde van de woning zou stijgen en dat valt nu tegen. Wat mij betreft dalen de prijzen van de woningen nog meer want dan hoeft de koper minder overdrachtbelasting te betalen en kan deze met een lagere hypotheek de woning financieren. Wil je mobiel blijven dan moet je gewoon gaan/blijven huren.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. De overdrachtsbelasting is nodig om de hypotheekrenteaftrek te betalen. Beide afschaffen?

    Of denkt u dat de miljardenbezuinigingen ergens anders vandaan kunnen komen?

    De huizen-leen-tokkies zullen moeten bloeden voor hun onverantwoorde gedrag.

    Succes met lobbyen (Het zal je vak maar zijn)

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Er zitten teveel haken en ogen aan om de overdrachtsbelasting zomaar als losstaand element aan te pakken. De VEH propgeert zelf continu dat ingrepen op de (fiscale behandeling van) de woningmarkt deel uit moeten maken van een integraal plan. Draag dat dan ook nogmaals en duidelijk uit bij dit onderwerp, anders lijkt het er sterk op dat aanpassingen die nadelig lijken te zijn voor woningeigenaren (zoals beperking HRA) altijd maar deel uit moeten maken van 'een integraal plan', terwijl voordeeltjes wel zomaar doorgevoerd zouden kunnen worden. Dat zou hypocriet overkomen, nietwaar?

    Afschaffen kan ook inderdaad niet zomaar. VEH heeft in vorige discussies duidelijk gemaakt dat de overdrachtsbelasting een belangrijke inkomstencomponent is waarmee HRA wordt gefinancierd. Dus afschaffen: prima, maar dan ook aan de HRA-kant ingrijpen. Het kan en mag niet zo zijn dat de rekening voor het afschaffen van de 'verhuisboete' voor een groot deel op het bordje terecht komt van niet-woningbezitters, de gemiste inkomsten zullen uiteindelijk toch ook via belastinginkomsten worden gecompenseerd.

    Bij een goede herstructurering van de woningmarkt is afschaffen van de overdrachtsbelasting niet eens nodig. Laat de overheid bijvoorbeeld zorgen voor strakke regels die onnodige prijsstijgingen tegengaan:

    1) wettelijk verplichting om minstens 75% aflossende component in te bouwen in een hypotheek
    2) wettelijke verplichting dat een hypotheek niet meer dan 90% WOZ-waarde kan zijn (we kunnen wat leren van de Zweden, die wél de noodzaak hiervan inzien en daar ook gewoon naar handelen!)
    3) afbouwen HRA

    In dat geval kan een veel stabielere woningmarkt ontstaan waarin prijsstijgingen het inflatieniveau kunnen volgen. Dan zal de prijsstijging van de eigen woning al binnen 6 jaar de overdrachtsbelasting hebben gecompenseerd en is er geen probleem.

    Kom maar door met dat integrale plan!

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Een geweldig betoog van Rob Mulder! Ook ík wil met nadruk onderschrijven dat élke handeling om de economische bedrijvigheid een positieve en zichzelf versterkende impuls te geven, door de overheid nagestreefd moet worden!

    Juist een vergaande vereenvoudiging en vermindering van alle belastingen, systemen en bijbehorende organisaties, zullen de drastische bezuinigingsvoornemens beter 'betaalbaar' maken.

    Hoe minder hobbels en afroming van winstgevendheid, des te gemakkelijker zal men zijn geld uitgeven. De omloopsnelheid van uw uitgegeven euro neemt toe, de frequentie van de transacties stijgt en zie daar,....de economische groei is gerealiseerd......

    Heer Mulder, ik zou u graag stimuleren uw stelling op vele podia uit te dragen. Succes!

    BeantwoordenVerwijderen
  6. In de jaren negentig is er een internationale vegrelijking geweest waaruit een duidelijk verband bleek tussen bijkomende kosten en het aantal verhuisbewegingen. Hoe hoger de transactiekosten, hoe lager de mobiliteit. Dat hogere mobiliteit gunstiger is voor de economie staat vast.
    De reactie van Jeroen - het integrale plan - begrijp ik en is in zoverre correct. Maar helaas, dit nieuwe kabinet heeft daar niet voor gekozen! Dat is, sinds dat pleidooi, een nieuw feit. Dan mag dat niet tot gevolg hebben dat er dan maar niets meer gebeurt en dat je niets meer kunt bepleiten. De rekening voor het niet afschaffen van de overdrachtsontmoediging ligt ook bij de niet-eigen-woningbezitters.

    BeantwoordenVerwijderen