maandag 8 november 2010

Schuldvrees

De Amerikaanse centrale bank (de Fed) steunt de economie met 600 miljard dollar extra geld. De bedoeling is dat dat geld wordt gebruikt om te spenderen, maar de twijfel is groot want Amerikanen blijken opeens een beetje te gaan sparen. Da’s opvallend, want wij horen steeds dat Amerikanen alleen maar lenen. Héél veel lenen, waardoor ze hun hele leven op de pof leven. Dat gaat nooit goed, volgens onze calvinistische volksaard. Wij, die opgevoed zijn met het principe zo min mogelijk geld uit te geven dat we niet eerst verdiend hebben. Geld lenen kost geld, weet u wel.

Buitensporige marges
De afgelopen week ging het nieuws over de te hoge Nederlandse hypotheekrente, veroorzaakt door soms buitensporige marges die banken zichzelf toeëigenen. Hypotheken zijn natuurlijk ook leningen, maar volgens onze opvoeding zijn die van de verstandige soort. Toch ging er een siddering door verstandig denkend Nederland, want volgens economen die het kunnen weten, en daarom ook in de media verkondigen, zijn wij en niet de Amerikanen wereldkampioen lenen! 621 miljard euro maar liefst (2009), staan we in het krijt aan hypotheekleningen. Ruim zeshonderdtwintig! Dat is gemiddeld 185.000 euro per hypotheek.

Hoogte totale hypotheekschuld
Maar is het ook waar? Ja en nee, want het bedrag is bij lange na niet de hele waarheid. Het is een hardnekkig angstbeeld dat in stand blijft omdat we geen beter cijfer hebben. Niemand weet namelijk hoe hoog onze totale hypotheekschuld werkelijk is, maar het is in ieder geval veel minder dan 621 miljard.
Dat zit zo. Die 621 miljard is het bedrag waar particuliere huishoudens hypotheekrente over betalen. Daar moet nogal wat vanaf om van bruto schuld naar netto schuld te komen. Er wordt namelijk geen rekening gehouden met de hoge tegoeden die buiten de hypotheek worden opgebouwd om de hypotheekschuld aan het eind van de rit te kunnen aflossen. Geoormerkt geld van huiseigenaren met bankspaar-, spaar- of beleggingshypotheken, of met een andere opbouw van aflossingskapitaal. Nergens is er een centrale registratie van deze aflossingstegoeden, maar voor de werkelijke schuldpositie van de Nederlandse eigenwoningbezitters is het totaalbedrag hiervan bijzonder relevant. Dit zet namelijk het totaalbedrag van de Nederlandse hypotheekschuld in een heel ander perspectief. Blijft er één probleem over: niemand lijkt te weten hoe hoog de werkelijke totale hypotheekschuld in Nederland is. Maar het is niet de 621 miljard euro waarmee onheilsprofeten ons met hun internationale vergelijkingen de gordijnen in willen jagen. Ik ben benieuwd hoe u dat ziet.

9 opmerkingen:

  1. "Die 621 miljard is het bedrag waar particuliere huishoudens hypotheekrente over betalen".

    Klopt, daar gaat dan inderdaad wat opgebouwd vermogen vanaf dat in aflossingskapitaal zit. Maar daarnaast komt er een flinke schuldenberg bij dat bestaat uit de opgehoogde hypotheektop onder de noemer 'alvast verzilverde overwaarde' dat niet onder het HRA-regime valt en blijkbaar niet in die 621 miljard valt.

    Wie het weet mag het zeggen...

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Overigens is aardig om de lat wat hoger te leggen. André begint bij een getal van 621 miljard om vandaaruit er nog wat af te knabbelen. In 2008 kwamen CBS én kadaster met een getal van 1004 miljard waarbij ze zelf aangaven dat het om een indicatie ging. Dat kan dus ook een aardig startpunt zijn...

    Op zich is het hele gesteggel over de precieze hoogte van de nu uitstaande hypotheekschuld niet zo interessant. Belangrijker is: als de pleuris uitbreekt op de woningmarkt, lopen de hypotheekhouders dan gevaar m.b.t. de totale hoogte van de hypotheekschuld? Gezien de gewoonte van de afgelopen 2 decennia om behoorlijk aflossingsvrij te financieren en liefst op 125% WOZ omdat alle KK en ook de verbouwing plus mooie keuken erbij moeten, zie ik het somber in. Het hele financieringssysteem achter de woningmarkt is wankel en gewoon verrot tot in de fundering.

    Er is geen enkele reden tot enige positiviteit als kan worden beargumenteerd dat de werkelijke netto hypotheekschuld misschien wat lager is dan de standaard genoemde bedragen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. 'Banken weten met nieuwe truc executies te vermijden'

    Bericht van de Pers. Dat noem ik opkomen voor de belangen van de Nederlanders. De meeste Jongeren geloven niet meer in sinterklaas en ook niet in het huizensprookje. Dus blijven preken dat er niets aan de hand is ondermijnt alleen jouw eigen geloofwaardigheid...

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Ik ben het alweer helemaal met Jeroen eens. Als de boel omvalt is iedereen EN zijn renteatrek kwijt EN zijn huis wordt minder waard. En dan is de huidige rentestand ook nog eens relatief laag. Dat beetje vermogen wat er waarschijnlijk tegenover staat zal er voor veel mensen dan weinig meer toe doen. Voedselbanken worden dan belangrijker dan geldbanken.

    Ik vind het dan ook een schande dat dit nieuwe kabinet nul maatregelen neemt, of uberhaupt een visie ontwikkelt op dit terrein. Wat inhoudsloos gelul over scheefhuren, en huurders die hun woningbouwcorporatie moeten redden, verder is het niet gekomen.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Wat gaat VEH doen t.a.v. het voorlichten van starters over een mogelijke beperking/afschaffing van de HRA in de nabije toekomst?

    Als ik mij verplaats naar een leek, krijg je het beeld dat alle seinen op groen staan op een huis te kopen, zonder dat er gewezen wordt fiscale risico's. Dat is korte termijn politiek. Het zou treurig zijn dat straks VEH tegen die groep moet zeggen 'wir haben es nicht gewusst'.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. En wat is de werkelijke waarde van een huis. ?
    Hoeveel hypotheek je hebt , dat weet je, en vaak nog aflossingsvrij. Dat is dus schuld waar een bezit tegenover staat.

    Stel je kunt je hypotheek niet meer betalen, dan is de waarde van het huis ineens een heel andere waarde. Niet het bedrag van de hypotheek (vaak 125% van de woz-waarde), ook niet de WOZ-waarde , de executiewaarde dan ?.

    Nee, de waarde als je moet verkopen is de waarde wat een liefhebber er voor wil geven.
    Zo zag ik tot twee maal toe hetzelfde huis geveild worden op de huizenveiling in Goes.
    Wilhelminastraat 141, Sint Janssteen. WOZ-waarde € 269.000
    veilingopbrengst 17 september 2010 was € 145.000 maar het werd niet gegund, de bank bracht het later nogmaals op de veiling.
    veilingopbrengst op 4 november 2010 was € 111.000 . Dat is wel even 59% onder de WOZ-waarde.
    Dus denk goed na voor je een schuld aangaat .

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Wat u schrijft klopt natuurlijk wel. Er zal ongetwijfeld al veel naast gespaard zijn.
    Anderzijds is het natuurlijk idioot dat mensen gesubsidieerd een hypotheek hebben en daarnaast de helft van dat bedrag ook op een spaarrekening!
    In een normale situatie (zonder HRA) zou zoiets natuurlijk nooit voor kunnen komen.
    Indirect spekken we zo enkel de financiële sector, ten koste van hoge belastingen voor de Nederlanders

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Er zijn meerdere EU landen waar het gemiddelde huishouden meer spaargeld heeft, zowel in euros als in %BNP, dan hier in NL.

    Dat de Nederlander naast de hypotheek een extra spaarpotje heeft om die hypotheek af te lossen is een leuke fantasie maar werkelijk nergens op gebaseerd.

    Dat een aanzienlijk deel van de huishoudens hun hele hypotheek zouden kunnen aflossen uit hun spaargeld klopt, maar daar staat plusminus een kwart van de huishoudens met een eigen woning tegenover die amper/geen vermogen hebben, niet in geld en niet in 'overwaarde'.

    Deze laatste groep gaat de komende jaren de woningmarkt steeds lager zetten, simpelweg omdat een deel ervan door omstandigheden zal moeten verkopen.

    Daar zie je dan ook gelijk het probleem in deze markt, er zijn amper kopers. Iedereen die kon heeft al gekocht, tot voor een paar jaar was je immers gek als je dat niet deed.

    Dus is het vooral aan vers bloed, de schoolverlatende starters, om de woningmarkt weer aan te slingeren. Daar kunnen we kort over zijn, dat gaat tegen de huidige prijzen niet gebeuren.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Van welke bron komt deze 621 miljard aan totale hypotheekschuld waar rente over wordt betaald ?

    BeantwoordenVerwijderen