donderdag 30 december 2010

Weg sneeuwbaleffect

In het FD las ik maandag een interessante column over energiesubsidies. De columnist had dit jaar diverse verbouwingen aan zijn woning verricht, waarbij hij er tot drie keer toe achter kwam dat er ‘toevallig’ een bepaalde stimuleringsregeling van toepassing was. Zo kwam hij in aanmerking voor de btw-verlaging, de subsidie op isolatieglas en een gemeentelijke subsidie voor een nieuwe HR-ketel.

Bezuinigingen op energiesubsidies
In 2009 en 2010 waren er diverse energiesubsidies om eigenwoningbezitters te verleiden hun woning energiezuiniger te maken. Nu, eind 2010, zijn zo’n beetje alle subsidies uitgeput. En gezien de bezuinigingen die het Rijk moet doorvoeren, zullen we weinig subsidies meer terugzien.

Meer met minder
Uit betrouwbare bron heb ik vernomen dat in 2011 mogelijk wel de Rijkspremie Meer met Minder wordt voortgezet. Dit is een algemene subsidie van maximaal € 750 voor eigenwoningbezitters die energiebesparende maatregelen aan hun woning treffen. Ik begrijp heel goed dat de middelen voor het stimuleren van energiebesparing voor de overheid het komend jaar beperkt zijn. Echter, laat ze dan de middelen die ze hebben zo effectief mogelijk inzetten.

Maatwerksubsidies
We hebben in de markt nagevraagd hoeveel huishoudens nu extra in actie komen door de Rijkspremie Meer met Minder. Dit blijkt zo'n 20% te zijn. Minister Donner zou er veel beter aan doen zijn pijlen voor 2011 in ieder geval op de maatwerkadviessubsidie te richten. Het balletje begint namelijk te rollen bij bewustwording. In 2010 is deze subsidie uiterst effectief gebleken. Er zijn 50.000 adviezen gesubsidieerd. Uit ervaring blijkt dat 50% daarvan ook daadwerkelijk voornemens is in actie te komen. Zonder subsidie, blijkt uit marktervaring zullen er 95% minder maatwerkadviezen worden aangevraagd. Weg sneeuwbaleffect!

Effectieve middelen
En als er naast budget voor de maatwerkadviessubsidie nog meer middelen zijn, dan is het vrij logisch om ook de Meer met Minder premie in stand te houden. Want de combinatie van beide regelingen is natuurlijk nog sterker. Maar het begint in ieder geval bij het maatwerkadvies!

donderdag 23 december 2010

Blauwe banaan


Vorige week was ik op een conferentie in Amsterdam. Wouter de Vries jr sprak daar over blauwe bananen. Dat is sindsdien een begrip voor mij.

Gele bananen
Maar eerst ging het over gele bananen. De Vries jr sprak vanuit zijn professionaliteit als maketeer. Uit marketingoverwegingen is de gele banaan in veel opzichten een perfect product. Alleen de vorm al. Daar is over nagedacht. En dan de smaak. Daarbij komt geen enkel ander product in de buurt. De banaan is ook een heel duurzaam product. Je kunt de schil na consumptie van de inhoud gewoon weggooien in het bos. En dan de kleur. Perfect! Ieder op de wereld herkent deze kleur. Van Eskimo tot Chinees: allemaal weten zij dat de bananen geel zijn. Er is echter één probleem: ALLE bananen zijn geel, dus als individuele banaan val je niet meteen op. Dat is uit marketingoogpunt dan weer jammer.

Blauwe bananen
Blauwe bananen zijn daarentegen uitermate onderscheidend. Die vallen op. En dus is voor elke ondernemer de vraag van belang: waarom bent u een blauwe banaan?
- "Wij leveren de beste kwaliteit." Helaas, dat doen al uw concurrenten ook.
- "Wij stellen de klant voorop." Jammer, doet de rest ook.
- "Wij geven onafhankelijk advies." Dat zegt iedereen. Gele banaan!

Gelukkig is Vereniging Eigen Huis aantoonbaar een blauwe banaan. Sinds 1974 maken wij ons sterk voor de belangen van de huidige en toekomstige eigenwoningbezitters. Met ruim 680.000 leden en bijna 37 jaar ervaring kunnen wij als dat nodig is een vuist maken naar de politiek en naar marktpartijen. En dat is vaak nodig. Want als Vereniging EIgen Huis niet opkomt voor uw belangen, doet niemand het. Er is in Nederland maar één organisatie die over de volle breedte de collectieve belangen behartigt van de eigenwoningbezitters. Daarom zijn wij een blauwe banaan.

Ook in 2011 kunt u weer op ons rekenen. Fijne feestdagen!

maandag 20 december 2010

Buitengewoon unfair en verstorend

"De overdrachtsbelasting is een buitengewoon unfair en verstorend element in het belastingstelsel." Dit is niet een uitspraak van een potentiële woningkoper. Bijvoorbeeld nadat hij had uitgerekend dat hij met zijn modale inkomen negen maanden full time moet werken om alleen al de overdrachtsbelasting op een eigen woning te kunnen betalen. Het is ook geen uitspraak van een werknemer die toch maar een beter betaalde baan elders in Nederland heeft afgeslagen. Omdat de loonsverhoging simpelweg niet opwoog tegen de enorme kosten van een verhuizing. Dankzij de overdrachtsbelasting. Het is ook niet een uitspraak van Vereniging Eigen Huis. Maar het zou het wel kunnen zijn! Want als er één belasting schadelijk is voor de economie in het algemeen en voor de woningmarkt in het bijzonder, dan is het wel de overdrachtsbelasting. Wat Vereniging Eigen Huis betreft, wordt deze belasting zo snel mogelijk afgeschaft. Daarvoor pleiten wij al jaren.

Van wie is dit citaat dan wel?
Van niemand minder dan 's lands officiële rekenmeester: het Centraal Planbureau (CPB). Al in 2003 berekende hetzelfde CPB overigens dat de verhuismobiliteit op de Nederlandse koopwoningmarkt enorm wordt gehinderd door de overdrachtsbelasting. Eén procentpunt daling was volgens het CPB goed voor een toename van de mobiliteit van 8 procent. En dat was in de tijd dat huizenkopers nog uitgingen van stijgende prijzen, waardoor de overdrachtsbelasting binnen redelijke tijd weer werd terugverdiend. Die tijden zijn voorbij. Dus waarschijnlijk is het negatieve effect van de overdrachtsbelasting op dit moment nóg groter.

Wat moet er nog meer gebeuren?
Als je dit allemaal weet, dan vraag je je af wat er nog méér moet gebeuren voordat 'Den Haag' deze verhuisboete nu eindelijk eens afschaft. Politici en ambtenaren in Den Haag weten natuurlijk ook wel hoe schadelijk deze belasting is voor de woningmarkt en de economie. Punt is waarschijnlijk vooral dat zij er erg tegen opzien de desbetreffende belastinginkomsten te moeten missen. Het CPB doet nu het voorstel om, in plaats van de overdrachtsbelasting, BTW te heffen op de waardestijging van woningen. En bij waardedaling zou de overheid dan BTW 'teruggeven'. Hoewel de precieze consequenties hiervan nog in beeld moeten worden gebracht, vind ik het een interessante gedachtengang. Elke oplossing is beter dan de huidige overdrachtsbelasting.

Met een beetje geluk
De vraag is overigens of de BTW-heffing op de waardeontwikkeling uit budgettair oogpunt wel noodzakelijk zal zijn. Want persoonlijk durf ik de stelling wel aan dat de staatskas sowieso gebaat is bij afschaffing van een belasting die zoveel dynamiek uit de markt haalt. Met lagere inkomsten uit BTW, loon-en inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting tot gevolg. Dus met een beetje geluk verdient afschaffing van de overdrachtsbelasting zichzelf al terug.

vrijdag 17 december 2010

Schandelijk en verwerpelijk

Een directeur-generaal spreekt altijd namens zijn of haar minister. Zo zit dat staatsrechtelijk in elkaar. Als een directeur-generaal iets "schandelijk en verwerpelijk" noemt, dan noemt dus zijn of haar minister datgene "schandelijk en verwerpelijk". En in dit geval terecht!

Heel Nederland in een sociale huurwoning
Plaats van handeling: het Krasnapolsky hotel in Amsterdam. Daar vond gisteren een congres plaats over 'trends in de woningmarkt'. Zoals altijd ging het ook weer over de 33.000 euro grens die Brussel en Den Haag de woningcorporaties opleggen bij de toewijzing van 90 procent van hun sociale woningen. Eigenlijk bedraagt deze grens 33.614 euro en hij geldt vanaf 1 januari 2011. Veel corporaties vinden deze grens niets, want hun doelgroep wordt er kleiner door. En de corporaties willen het liefst dat heel Nederland in een sociale huurwoning woont, zo lijkt het soms.

Aan hun laars lappen
Enfin, bij sommige corporatiedirecteuren is deze wens zo sterk dat ze besloten hebben de 33.000 euro regel maar gewoon aan hun laars te lappen. Ze zien wel wanneer de bekeuring op de deurmat ploft. En dit vindt minister Donner, bij monde van zijn directeur-generaal Wonen, Wijken en Integratie, dus "schandelijk en verwerpelijk".

Eens met de minister
Ik vind het zelf nogal grote woorden, die ik liever reserveer voor bijvoorbeeld het gedrag van de grote banken, dat ertoe leidt dat de Nederlandse consument een hogere hypotheekrente moet betalen dan zijn Belgische, Franse en Duitse evenknie. Maar afgezien van de woordkeuze ben ik het wel helemaal met de minister eens. Waar blijven we in Nederland als sociale instellingen als woningcorporaties, met een publieke taak, die ook nog eens werken met maatschappelijk opgebouwd kapitaal, de wet- en regelgeving gewoon links zouden laten liggen?

Sancties
Nog interessanter is overigens wat de sancties zullen zijn als woningcorporaties toch over de schreef gaan. Daar wilde minister Donner, bij monde van zijn directeur-generaal, op het congres in Amsterdam niet op vooruitlopen. Voorlopig ging de minister ervan uit dat woningcorporaties dergelijk "schandelijk en verwerpelijk" gedrag niet daadwerkelijk zullen gaan vertonen.

Bemoedigend
Het debat in Amsterdam werd geleid door directievoorzitter Jim Schuyt van woningcorporatie De Alliantie. Tot geruststelling van minister Donner, in de persoon van zijn directeur-generaal, was Schuyt het geheel met hem eens. Voor burgerlijke ongehoorzaamheid zei Schuyt totaal niets te voelen. Ook hij vond dit type gedrag verwerpelijk. Nu is het helaas niet zo dat één corporatiedirecteur altijd voor de gehele sector spreekt, maar toch zijn de uitspraken van Schuyt bemoedigend. Het is te hopen dat, in de rechtsstaat die Nederland gelukkig is, de meerderheid van de corporaties er net zo over denkt. Dan wel op 1 januari aanstaande eieren voor zijn geld kiest. En zich toch maar gewoon blijft houden aan de wet- en regelgeving zoals die in Nederland nu eenmaal geldt.

woensdag 15 december 2010

Betrouwbaar energiebesparingsbeleid

Een betrouwbare overheid. Is dat teveel gevraagd? Als je kijkt naar het beleid inzake energiebesparing, dan dringt een bevestigend antwoord op die vraag zich op.

Subsidie potjes leeg
Wat is er aan de hand? De overheid subsidieert sinds vorig jaar dat mensen hun huis op energiezuinigheid laten checken. Dit is de zogeheten Maatwerkadviessubsidie. Of liever gezegd: het wás de Maatwerkadviessubsidie. Want de pot is leeg. Maar misschien zit er in 2011 ineens wel weer geld in de pot. Wie zal het zeggen? De verantwoordelijke minister Donner denkt er nog over na. Het ministerie van BZK kan nog niet aangeven wanneer het verlossende woord zal worden gesproken. De burger vraagt zich af waar hij aan toe is.

Hetzelfde verhaal geldt voor de zogeheten Meer-met-Minder-subsidie. Dat is een subsidie die je kunt krijgen als je op grond van een Maatwerkadvies besluit je huis energiezuiniger te maken. Of liever gezegd: je kón die subsidie krijgen. Want ook deze pot is leeg. Wordt de pot in 2011 weer gevuld? Ook daarover heeft minister Donner nog niet beslist.

Duidelijkheid
Vereniging Eigen Huis vindt dat eigenwoningbezitters in Nederland snel duidelijkheid moeten krijgen of de twee subsidies in 2011 worden gecontinueerd. Want juist deze subsidies kunnen ertoe leiden dat burgers
1) zich bewust worden van mogelijkheden om energie te besparen in hun woning;
2) daadwerkelijk overgaan tot besparende maatregelen.

De overheid heeft zoals bekend ambitieuze doelstellingen voor ons land op het gebied van energiebesparing. Het is dan toch buitengewoon vreemd als zij juist over de subsidies die beogen dat te bevorderen, zoveel onduidelijkheid laat bestaan. Het is niet alleen vreemd, het is ook schadelijk. Schadelijk voor het bereiken van de energiebesparingsdoelstellingen. En het is tot slot onbetrouwbaar. Burgers weten niet waar ze aan toe zijn en waar de overheid nu eigenlijk mee bezig is. Wordt energiebesparing nu gestimuleerd of niet?

Bewust maken besparingsmogelijkheden
Vereniging Eigen Huis ondersteunt de wens van het ministerie van BZK om eigenwoningbezitters bewust te maken van besparingsmogelijkheden. En om hen daadwerkelijk aan te zetten tot het treffen van maatregelen. Sterker nog, we werken met het ministerie concreet samen om hieraan een betekenende impuls te geven. Dit in de vorm van een Local Warming Check en de mogelijkheid om via Vereniging Eigen Huis een energiebesparingsadvies te krijgen. Het wordt echter wel lastig als de ene hand van de overheid niet weet wat de andere doet. Oftewel als de energiesubsidies ineens - tijdelijk? - worden beëindigd. Vandaag sturen we daarom een brief aan de minister, waarin we hem vragen snel duidelijkheid te geven. We pleiten voor een betrouwbaar energiebesparingsbeleid. Hopelijk is dat niet teveel gevraagd?

vrijdag 10 december 2010

Corporatie Duck?

Hoe zit het nu eigenlijk met de vermogens van de corporatiesector in Nederland?
- Zitten de woningcorporaties op een grote zak met geld? Geld dat, mits verstandig aangepakt, prima de richting van de overheid en de samenleving zou kunnen uitrollen? Want het is tenslotte maatschappelijk kapitaal!
- Of is het tegendeel waar? En zitten de woningcorporaties juist in een financieel lastig parket? En dan worden ze - arme drommels - door de overheid ook nog eens flink uitgeknepen...

Deze twee beelden bestaan in Nederland min of meer vrolijk naast elkaar. Het beeld van een sector met veel vet op de botten, die het niet te nauw neemt met een zuinige omgang met publieke middelen, is de laatste jaren volop gevoed. Denk aan berichten in de pers over hoge beloningen van corporatiedirecteuren. Denk ook aan de vercommercialisering van de sector. En aan de grote geldbedragen die woningcorporaties hebben geïnvesteerd in cruiseschepen en jachthavens. Als instellingen die nota bene verantwoordelijk zijn voor de sociale huursector in Nederland, zoveel kunnen uitgeven aan 'andere dingen', dan moeten ze wel veel te veel geld hebben.

Daartegenover staat het beeld van een corporatiesector die, weliswaar veel stenen bezit, maar financieel - wat zit er daadwerkelijk in kas? - het hoofd amper boven water kan houden. Waarbij de sector bovendien te lijden heeft onder een inflatievolgend huurbeleid. Een huurbeleid waarop geen enkele sluitende begroting te baseren is. Een sector die voorts door de overheid wordt uitgemolken. Volgens het regeerakkoord staan de corporaties voor circa 3/4 miljard op de rol deze kabinetsperiode.

Hoe kunnen deze beelden naast elkaar bestaan? En welk beeld klopt?
Om te beginnen kunnen we natuurlijk niet alle ruim 400 woningcorporaties over één kam scheren. De omstandigheden waaronder corporaties functioneren, kunnen alleen al in geografisch opzicht enorm verschillen (vgl. bijvoorbeeld groei-/krimp-gebieden). Bovendien moeten we erkennen dat de kwaliteit van de volkshuisvesting in vergelijking met andere landen veel beter is, mede door de inspanningen van de woningcorporaties.
Maar dat gezegd zijnde, klopt het beeld van een corporatiesector die lange tijd van gekkigheid niet leek te weten waaraan ze het geld stuk moesten gooien. Een sector met veel verspilling en inefficiënties, met name vergeleken met de commerciële sector. Een sector zonder concurrentie. Een sector met onvoldoende toezicht.
Vooral door de crisis, in combinatie met stringent overheidsbeleid, is dit beeld echter finaal omgedraaid. De koopwoningmarkt is voor een belangrijk deel stilgevallen en dat betekent dat ook de corporaties minder verdienen aan de verkoop van woningen. En mede hierdoor droogt de instroom van liquiditeiten op, die nodig is om weer nieuwe woningen bij te bouwen. Zeker als ook de huurinkomsten weinig toenemen door een geringe huurstijging. Als je dan ook nog door de overheid wordt aangeslagen voor honderden miljoenen euro's, is het ineens geen rijkdom troef meer voor de corporaties.

In zeker opzicht is dit goed nieuws.
In de eerste plaats worden corporaties nu gedwongen beter te gaan kijken naar kostenbeheersing en efficiënte bedrijfsvoering.
In de tweede plaats moeten corporaties zich hierdoor meer gaan richten op hun kernactiviteiten. Er is - terecht - geen geld meer voor de financiering van grote schepen en jachthavens.
In de derde plaats worden corporaties gedwongen om een deel van hun bezit te blijven verkopen, zelfs al brengen de woningen veel minder op dan vroeger. Er zijn in Nederland 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Dit betreft ongeveer 1 op de 3 Nederlandse gezinnen. Dat komt in andere landen niet voor! Met andere woorden: de sociale huursector is in Nederland veel te groot. Door woningen te verkopen, kunnen meer mensen aan de sociale huur ontsnappen en een eigen woning bezitten.
Voor de corporatiesector is het best heilzaam dat ze nu ook eens onder wat moeilijker omstandigheden moeten functioneren.

donderdag 9 december 2010

De schimmige wereld van de projectontwikkeling

Bob MaasDe wereld van het grote geld. Van de bouwfraude. Van de ‘deals’ tussen allerlei partijen die onderling de dienst uitmaken en eenzijdig bepalen hoe wij willen wonen. Dat is wat je te horen krijgt als je rondvraagt naar de indruk van mensen over de bouwwereld en de projectontwikkeling. Nieuwbouwprojecten van groot tot klein verrijzen plotseling uit de grond en presenteren ons woningen tegen mega-prijzen op een klein lapje grond. Hoe komen die prijzen – die door velen absurd worden bevonden – eigenlijk tot stand, hoeveel wordt er aan verdiend en waar betaal je allemaal aan mee als nieuwbouwkoper? Dat het om veel, heel veel geld gaat, is duidelijk. Maar als je wil weten hoe de geldstromen nou precies lopen in de bouwwereld, dan kom je maar moeizaam stapje voor stapje verder. Je betreedt de schimmige wereld van de projectontwikkeling.

Mooie dingen doen
Mijn inschatting is dat maar een zeer beperkt aantal mensen in Nederland precies weet hoe de hazen lopen in de bouwwereld. Dat zijn de mensen die bij de onderhandelingen zitten, de deals afsluiten en de cijfers in de boeken verwerken. De ingewijden zeg maar. De belangrijkste spelers zijn de gemeenten, de projectontwikkelaars en de woningcorporaties. Dat zijn meestal ook de partijen die de grond in handen hebben. Die is vaak al in een veel eerder stadium strategisch – dat wil zeggen: voor een zacht prijsje – aangekocht van bijvoorbeeld boer Jansen en boer Pietersen. In de afgelopen decennia konden gemeenten via de projectontwikkeling vele tientallen miljarden incasseren waar ze mooie dingen mee konden doen voor het grote publiek, konden de projectontwikkelaars zichzelf vetmesten en konden de corporaties voor een groot deel van Nederland ongelooflijk goedkope huurwoningen bouwen.

De rekening voor al dat moois
Is de projectontwikkeling dan een soort tovermachine waarmee uit het niets geld kan worden gecreëerd? Nee, natuurlijk niet, ergens moet de rekening worden betaald voor al dat moois. Dat zijn degenen die niet bij de projectontwikkelingsdeals zijn betrokken. Behalve het bedrijfsleven dat de hoofdprijs mag betalen als ze bijvoorbeeld op de Zuidas van Amsterdam willen zitten, zijn dat door het hele land de kopers van nieuwbouwwoningen. Het doorgaans schaarse nieuwbouwaanbod is precies zo geprijsd dat mensen dit nog net kunnen betalen als zij zich tot hun nek in de hypotheek steken. Die hoge hypotheekschuld die wij in Nederland met zijn allen hebben van enkele honderden miljarden euro’s? Volgens mij is dat voor een groot deel de rekening voor al die mooie voorzieningen die wethouders wisten te realiseren en de keerzijde van die wel zeer omvangrijke voorraad sociale huurwoningen. U en ik mogen daar tot in lengte van jaren rente en aflossing over betalen.

Geen zicht op wat zich onderhuids afspeelt
Het is niet goed als er een belangrijk mechanisme is in onze samenleving waar zo weinig mensen weet van hebben. Zelfs wethouders die daarover gaan en daar verantwoordelijk voor zijn, blijken over beperkte kennis te beschikken waar het de projectontwikkeling betreft. Laat staan dat onze vertegenwoordigers in gemeenteraden en in de Tweede Kamer goed op de hoogte zijn met het wheelen en dealen in de bouw. Gevolg is dat er geen goed zicht is op wat er zich onderhuids afspeelt en dat daar ook geen sturing aan wordt gegeven als dat vanuit maatschappelijk oogpunt gewenst of noodzakelijk is.
Het inzakken van de woning- en kantorenbouw treft de gemeenten, de woningcorporaties en de projectontwikkelaars hard. De geldstromen uit de nieuwbouw zijn voor een belangrijk deel opgedroogd. Voordeel daarvan is wel dat de samenhang der dingen nu beter zichtbaar wordt.

maandag 6 december 2010

Worden wij vergeten?

Mensen raken geïnteresseerd
In mijn omgeving en ook bij onze leden constateer ik dat de interesse voor energie toeneemt. Wij hebben als vereniging sinds eind 2009 volop aandacht besteed aan dit onderwerp. Ook veel andere organisaties en bedrijven doen dit. Heel goed, dit werpt zijn vruchten af. We merken bij de vereniging dat steeds meer eigenwoningbezitters nadenken over energiebesparende mogelijkheden. Zeker bij woningen van voor 1975 is nog veel te besparen. Met een klein duwtje in de rug zijn veel van deze eigenaren te verleiden om energiebesparende maatregelen te nemen.

De kraan gaat dicht
Maar wat zie ik tot mijn grote ergernis in Den Haag gebeuren? Net nu een groot deel in de verleiding komt, gaat de kraan dicht, althans voor eigenwoningbezitters.
Afgelopen dinsdag maakte minister Verhagen bekend dat de nieuwe SDE+ regeling geen kleine zonnepanelen meer subsidieert. Heel jammer, want juist door dit steuntje - ja het was een geringe bijdrage - werden mensen over de streep getrokken om bij te dragen aan energiebesparing.
Ook veel andere energiesubsidies lopen ten einde. Zo is het maar de vraag of de subsidie voor het maatwerkadvies en de Rijkspremie Meer met Minder in 2011 nog terug komen. Dit zijn belangrijke basissubsidies die mensen aanzetten om energiebesparende maatregelen te treffen. Bezuinig hier dan niet op. Houd deze regelingen als landelijke basissubsidies een paar jaar overeind, ze bestaan ten slotte pas sinds 2009 en 2010. Gun het iets meer te tijd, het is anders wel heel hapsnap allemaal.

Milieudoelen
Het kabinet heeft de milieudoelen ten opzichte van het vorige kabinet al iets teruggebracht en deze zijn nu conform de Europese eisen: 20% CO2-reductie in 2020 ten opzichte van 1990 en 14% duurzame energieopwekking in 2020. De discussie loopt al of deze doelen wel gehaald gaan worden. Door almaar meer te schaven aan het stimuleringsbeleid zal het vast niet opschieten.

Green deal met eigenwoningbezitters
In het regeerakkoord wordt gesproken over een Green Deal. Het is mij nog altijd niet duidelijk wat deze precies inhoudt. Het zou in ieder geval aan de klimaatdoelen bijdragen als er voor eigenwoningbezitters ook nog verleidingen in zitten om energiebesparende maatregelen te treffen. Want de gebouwde omgeving drukt toch een zwaar stempel op de CO2-uitstoot. Dus Den Haag vergeet ons niet bij de Green Deal!

donderdag 2 december 2010

Brokkenpiloten

Bob MaasHet is ernstig. Want het beleid op de woningmarkt is ernstig verbrokkeld. Er wordt geen centrale regie gevoerd, zoals je van een centrale overheid zou verwachten. In plaats daarvan wordt alles maar een beetje op zijn beloop gelaten en kunnen allerlei instanties ongehinderd hun plasje doen over de woningmarkt, om daarmee sturing te geven aan hun eigen afzonderlijke domein.

NHG: risico beperken
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kijkt samen met het Nibud in de portemonnee van burgers en komen tot de conclusie dat vooral de lagere inkomens per 1 januari veel minder hypotheek moeten kunnen opnemen. Want dat moet betalingsproblemen in de toekomst voorkomen. Helemaal terecht zult u zeggen, want die beide instanties hebben er verstand van en dat maakt het dus verstandig. Prima. Uitzicht op een toename van de betalingsproblemen is er op dit moment niet, maar een beetje van ‘ons ben zunig’ kan nooit kwaad.

AFM: risico beperken
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is de waakhond van – u raadt het al – de financiële markten. Zeg maar de banken en de verzekeraars. Die hebben in de afgelopen jaren nogal wat brokken gemaakt en omdat ook de waakhond daar toch enig verwijt over gemaakt kan worden, zit die er nu bovenop. Om eventuele problemen deze keer voor te zijn, moeten financiële instellingen hun risico’s beperken. Ze mogen daarom niet meer van die hoge hypotheken verstrekken. Ergens in het voorjaar van 2011 wordt de richtlijn uitgevaardigd dat nog maar maximaal 112% van de koopsom mag worden geleend, waarbij die extra 12% (voor de bijkomende ‘kosten koper’) binnen 7 jaar moet zijn afgelost. Hogere kosten dus en alleen daarom al een lagere hypotheek. Goed zo, zult u zeggen dat de commercie van de banken aan banden wordt gelegd en dat vooral lagere inkomens daar niet meer het slachtoffer van kunnen worden.

DNB: risico beperken
De Nederlandsche Bank (DNB) gaat in autoriteit nog verder dan de AFM en waakt over de stabiliteit van ons gehele financiële stelsel. Met als doel dus dat zaken niet omvallen. In een zijlijn van haar activiteiten heeft DNB aangegeven dat de ‘borgstellingprovisie’ die een huizenkoper betaalt voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog moet. De bijna 700 miljoen euro die de NHG in kas heeft om oninbare hypotheekschulden af te betalen, zou niet genoeg zijn ingeval het echt fout gaat op de woningmarkt. Goeie zaak, zult u zeggen, dat er wat vet op de botten zit voor barre tijden. Niet dat het nou echt fout dreigt te gaan op de woningmarkt, maar je weet maar nooit. En omdat de rijksoverheid achtervang is van de NHG, willen wij als belastingbetalers er niet weer opdraaien voor de brokken van een ander. Per saldo betekent dit wel dat de kosten van een ‘veilige’ hypotheek omhoog gaan.

Banken: risico beperken
Banken en verzekeraars hebben de eerste klappen gekregen in de crisis en daar al lering uit getrokken. De risico’s moeten beperkt worden en dat betekent dat ze veel voorzichtiger zijn met verstrekken van nieuwe hypotheken. Formeel wordt dat door de geldverstrekkers ontkend, maar iedereen weet inmiddels wel dat je met goede papieren moet komen om nog met gemak een hypotheek te krijgen. Lukt je dat, dan krijg je een hoger rentetarief in rekening gebracht omdat banken menen een hogere verdienmarge te moeten aanhouden. Kortweg: als je een hypotheek krijgt, is die minder hoog en duurder. Vooral lagere inkomens en ‘onzekere’ inkomens kunnen daardoor minder gemakkelijk een koopwoning financieren.

Resultaat: meer risico
Afzonderlijk zijn dit allemaal verstandige en ook begrijpelijke maatregelen. ‘Ons valt niets te verwijten’ kunnen de betreffende bestuurders zeggen als door de gezamenlijkheid van deze maatregelen de woningmarkt verder in het slop raakt. Net zo goed als dat het vanuit een Haagse bezuinigingslogica wellicht te verdedigen is dat de rijksoverheid in de eerste helft van dit jaar gestopt is met de Koopsubsidie en de Starterslening. Het resultaat is wel dat tweeverdieners met gezamenlijk inkomen van 33.000 euro (circa modaal) 75.000 euro minder kunnen uitgeven aan een koopwoning dan een jaar geleden. Wat dit met de woningmarkt en de economie doet? Precies datgene wat men met die afzonderlijke maatregelen tracht te voorkomen.