donderdag 2 december 2010

Brokkenpiloten

Bob MaasHet is ernstig. Want het beleid op de woningmarkt is ernstig verbrokkeld. Er wordt geen centrale regie gevoerd, zoals je van een centrale overheid zou verwachten. In plaats daarvan wordt alles maar een beetje op zijn beloop gelaten en kunnen allerlei instanties ongehinderd hun plasje doen over de woningmarkt, om daarmee sturing te geven aan hun eigen afzonderlijke domein.

NHG: risico beperken
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kijkt samen met het Nibud in de portemonnee van burgers en komen tot de conclusie dat vooral de lagere inkomens per 1 januari veel minder hypotheek moeten kunnen opnemen. Want dat moet betalingsproblemen in de toekomst voorkomen. Helemaal terecht zult u zeggen, want die beide instanties hebben er verstand van en dat maakt het dus verstandig. Prima. Uitzicht op een toename van de betalingsproblemen is er op dit moment niet, maar een beetje van ‘ons ben zunig’ kan nooit kwaad.

AFM: risico beperken
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is de waakhond van – u raadt het al – de financiële markten. Zeg maar de banken en de verzekeraars. Die hebben in de afgelopen jaren nogal wat brokken gemaakt en omdat ook de waakhond daar toch enig verwijt over gemaakt kan worden, zit die er nu bovenop. Om eventuele problemen deze keer voor te zijn, moeten financiële instellingen hun risico’s beperken. Ze mogen daarom niet meer van die hoge hypotheken verstrekken. Ergens in het voorjaar van 2011 wordt de richtlijn uitgevaardigd dat nog maar maximaal 112% van de koopsom mag worden geleend, waarbij die extra 12% (voor de bijkomende ‘kosten koper’) binnen 7 jaar moet zijn afgelost. Hogere kosten dus en alleen daarom al een lagere hypotheek. Goed zo, zult u zeggen dat de commercie van de banken aan banden wordt gelegd en dat vooral lagere inkomens daar niet meer het slachtoffer van kunnen worden.

DNB: risico beperken
De Nederlandsche Bank (DNB) gaat in autoriteit nog verder dan de AFM en waakt over de stabiliteit van ons gehele financiële stelsel. Met als doel dus dat zaken niet omvallen. In een zijlijn van haar activiteiten heeft DNB aangegeven dat de ‘borgstellingprovisie’ die een huizenkoper betaalt voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog moet. De bijna 700 miljoen euro die de NHG in kas heeft om oninbare hypotheekschulden af te betalen, zou niet genoeg zijn ingeval het echt fout gaat op de woningmarkt. Goeie zaak, zult u zeggen, dat er wat vet op de botten zit voor barre tijden. Niet dat het nou echt fout dreigt te gaan op de woningmarkt, maar je weet maar nooit. En omdat de rijksoverheid achtervang is van de NHG, willen wij als belastingbetalers er niet weer opdraaien voor de brokken van een ander. Per saldo betekent dit wel dat de kosten van een ‘veilige’ hypotheek omhoog gaan.

Banken: risico beperken
Banken en verzekeraars hebben de eerste klappen gekregen in de crisis en daar al lering uit getrokken. De risico’s moeten beperkt worden en dat betekent dat ze veel voorzichtiger zijn met verstrekken van nieuwe hypotheken. Formeel wordt dat door de geldverstrekkers ontkend, maar iedereen weet inmiddels wel dat je met goede papieren moet komen om nog met gemak een hypotheek te krijgen. Lukt je dat, dan krijg je een hoger rentetarief in rekening gebracht omdat banken menen een hogere verdienmarge te moeten aanhouden. Kortweg: als je een hypotheek krijgt, is die minder hoog en duurder. Vooral lagere inkomens en ‘onzekere’ inkomens kunnen daardoor minder gemakkelijk een koopwoning financieren.

Resultaat: meer risico
Afzonderlijk zijn dit allemaal verstandige en ook begrijpelijke maatregelen. ‘Ons valt niets te verwijten’ kunnen de betreffende bestuurders zeggen als door de gezamenlijkheid van deze maatregelen de woningmarkt verder in het slop raakt. Net zo goed als dat het vanuit een Haagse bezuinigingslogica wellicht te verdedigen is dat de rijksoverheid in de eerste helft van dit jaar gestopt is met de Koopsubsidie en de Starterslening. Het resultaat is wel dat tweeverdieners met gezamenlijk inkomen van 33.000 euro (circa modaal) 75.000 euro minder kunnen uitgeven aan een koopwoning dan een jaar geleden. Wat dit met de woningmarkt en de economie doet? Precies datgene wat men met die afzonderlijke maatregelen tracht te voorkomen.

16 opmerkingen:

  1. Als er marktwerking komt in de woningmarkt (in plaats van eindeloze subsidie en andere lapmiddelen), wat is daar dan verkeerd aan?

    Op het moment dat VEH zich inzet voor de mogelijkheid van een koophuis voor een zo breed mogelijk publiek, dan moeten de huidige plannen met het oog op lange termijn juist worden aangemoedigd.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. geheel eens met de voorganger. weg met subsidies en laat de markt z'n werk doen. Door dat de vraag afneemt ivm minder koopkracht zakken de huizenprijzen en komen de de woningen weer bij een normale marktprijs te liggen en daar door betaalbaar,er zit nog te veel lucht in

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Bob,

    Uit jouw stuk sijpelt aan alle kanten de frustratie door dat ondersteuning van de woningmarkt wordt gestaakt, en dat de mogelijkheid van overfinanciering steeds verder aan banden wordt gelegd. Dat legt inderdaad een bom onder het prijsniveau, maar volgens mij was al voor iedereen duidelijk dat het bestaande prijspeil onder de huidige economische situatie niet kan voortbestaan. Nu financiers voorzichtiger worden kan de woningmarkt eindelijk afzakken naar een betaalbaar en aflosbaar (!) niveau, hopelijk ziet de overheid nu ook definitief in dat het geen enkele zin heeft om maar pakken geld tegen het 'probleem' aan te gooien.

    Ik ben van mening dat jouw stuk een aantal nuanceringen behoeft. Correct me if I'm wrong in mijn onderstaande schrijfsel.

    Je schrijft over de NHG: "Uitzicht op een toename van de betalingsproblemen is er op dit moment niet".

    NHG heeft kort geleden zelf aangegeven dat er in de eerste 9 maanden van dit jaar 985 gedwongen verkopen hebben plaatsgevonden, een stijging van 80% met het voorgaande jaar! Een toename van de betalingsproblemen is er dus wel degelijk, dat wordt ook onderschreven door meer algemene partijen op dit vlak (deurwaarders bijvoorbeeld).

    Verder schrijf je over de AFM: "Ergens in het voorjaar van 2011 wordt de richtlijn uitgevaardigd dat nog maar maximaal 112% van de koopsom mag worden geleend, waarbij die extra 12% (voor de bijkomende ‘kosten koper’) binnen 7 jaar moet zijn afgelost."

    Die 12% 'top' aflossen in 7 jaar komt qua maandlasten ruwweg overeen met de helft (51%) van de hypotheek aflossen in 30 jaar. Nu is het zo dat NHG altijd al als regel stelt dat er niet meer dan 112% wordt geleend, en dat maximaal de helft aflossingsvrij is. De AFM regels lijken dus verdacht veel op de NHG regels, en daar hebben we nooit iemand over gehoord! Of zijn er nu mensen bang dat er niet genoeg geld in de woningmarkt rond kan klotsen omdat de AFM regel vooral tot effect zal hebben dat volledig aflossingsvrije hypotheken zo goed als onmogelijk worden gemaakt?

    De DNB aanbeveling om de NHG premie op te trekken kan bij jou ook geen goed doen, want "Niet dat het nou echt fout dreigt te gaan op de woningmarkt". Is dat echt zo? Niemand weet precies wat er gebeurt als de bodem uit de markt valt en in 3 jaar tijd de prijzen met 40% kelderen (remember the 80s...), maar zeker is dat het een bloedbad wordt aangezien zovelen tot hun wenkbrauwen in de hypotheekschulden zitten en proberen te ademen door een rietje.
    Vanuit commercieel oogpunt is het daarnaast volslagen absurd dat je voor slechts 0.55% van de waarde je volledig voor de komende tientallen jaren kan indekken tegen verkoopverliezen. Vergelijk dat eens met een paar dagen werk van een hypotheekadviseur die daarvoor 1% premie opstrijkt, dat vindt dan niemand een probleem... Een NHG-premie van 0.25% _per jaar_ zou al veel geloofwaardiger overkomen.

    Het eindresultaat ziet er anders uit dan jij verwoordt. Hoewel het links en rechts pijn zal gaan doen, zal de woningmarkt zich bewegen naar een prijsniveau waarbij aflosbaarheid weer in zicht komt, en waarbij de ratio WOZ/inkomen weer zodanig wordt dat ook starters met beperkt risico een woning kunnen kopen. Want hoe de zogenaamd 'verantwoorde' financiering er dan ook uit ziet, een bank zal eerder een starter een hypotheek verschaffen als die een huis wil kopen voor 3 maal zijn jaarlijkse inkomen, dan in de situatie waarin diezelfde starter 6 maal zijn jaarinkomen moet lenen voor dezelfde woning.

    De woningmarkt zal nog even verder in het slop raken, maar als de pijn is geleden is er weer alles mogelijk en zal de boel onherroepelijk weer op stoom komen. We gaan op weg naar betere tijden, voor iedereen!

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Hallo Jeroen,

    Leuk dat je weer even reageert. Probeer het a.u.b. feitelijk te houden en geen waarderingen aan mijn stuk te verbinden die er niet in zitten. Er is geen sprake van ‘frustratie doordat de ondersteuning van de woningmarkt wordt gestaakt en dat de mogelijkheid van overfinanciering steeds verder aan banden wordt gelegd’. Dat is jouw impressie die je er alleen met een bepaalde vooringenomenheid uit kan halen. Ik constateer op grond van feiten een ongecoördineerd beleid t.a.v. de normen voor de hypotheekverstrekking door verschillende belangrijke instanties waardoor vooral lagere inkomens opeens veel minder kunnen lenen. Er heeft geen afstemming plaatsgevonden tussen die instanties en dat kwalificeer ik als kwalijk i.v.m. te verwachten gevolgen. Dat is alles. Het waardeoordeel dat dit schadelijk is voor de woningmarkt/economie zal niemand kunnen weerspreken.

    De ondersteuning van de woningmarkt wordt niet gestaakt. Integendeel. De HRA blijft voorlopig bestaan, de NHG is tijdelijk verhoogd, er lopen nog bepaalde subsidies voor de nieuwbouw, alle subsidies naar de huursector lopen gewoon door, zij het dat daar in bepaalde mate op gekort gaat worden (huurtoeslag), enz. Alleen de Koopsubsidie en de rijksdeelneming in de Starterslening zijn dit jaar gestopt.

    In het algemeen is en was de kans op overfinanciering al gering. We hebben daar uitgebreid stelsel van normen en regels voor. Excessen in sommige gevallen daargelaten, die bevestigen de regel. Dat de huidige aanscherping van de normen een bom zou leggen onder het prijsniveau lijkt me overdreven om dat op voorhand te stellen. Dat het prijsniveau beïnvloed zal worden is duidelijk, maar laten we verstandig afwachten wat het resultaat is, want dat is uiteindelijk afhankelijk van zoveel factoren. Vermijd dus de hyperbolen, sowieso niet erg wetenschappelijk. Wat dat betreft kan ik ook weinig met de opmerking dat de overheid er pakken geld tegenaan gooit.

    Over de toename van de betalingsproblemen had ik voor jou misschien beter kunnen zeggen ‘substantiële’ toename. Verbreed het niet naar betalingsproblemen in het algemeen. Het aantal hypotheekprobleemgevallen van de NHG/Kadaster en de toename daarin, is in absolute aantallen nog steeds marginaal t.o.v. de totale markt (stijging van 1 naar 2 is 100%). Opmerkelijk gezien het financiële en economische geweld waarin we hebben gezeten. Bij de NHG heeft het overigens vooral te maken met een stijging van het aantal echtscheidingsgevallen (!) heb ik me laten vertellen.

    De AFM-norm: betutteling, naar mijn mening niet goed gebaseerd feiten. Misschien wel als overreactie te kwalificeren. Die 112% zou je zelfs als verruiming kunnen zien, want 125% x de executiewaarde als deze op 80% ligt is 100% van de koopprijs. Hogere hypotheken, hogere inkomens, dus over het algemeen een minder kritische verhouding tussen wat mensen lenen en wat ze financieel ter beschikking hebben (inkomen, vermogen). Aflossingsvrij is een punt van ons (bij NHG inderdaad 50%): dat zou punt moeten zijn waarop een aanscherping van de normen kan plaatsvinden.

    Wat de DNB met de borgstellingsprovisie wil heeft alleen effect voor de toekomst (er is tijd nodig om meer weerstandsvermogen op te bouwen als nodig zou blijken) en schadelijk voor de huidige situatie. Daarom niet zinvol om dat op dit moment voor te stellen. Slechte timing.

    Zie vervolg in volgende bericht

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Bodem uit de markt vallen, in 3 jaar 40% kelderen? Tja, in theorie is alles mogelijk, maar is dit ook waarschijnlijk? Kwestie van kunnen en willen kopen. Daarnaast woningtekort dat door ingezakte bouw alleen maar oploopt (niet afmeten aan het aantal huizen dat te koop staat!). Toenemende schaarste dus nog steeds in veel gebieden (m.u.v. krimpgebieden, dat is een heel ander verhaal). Kunnen kopen wordt alleen reëel beperkt door aanscherping van de hypotheekverstrekkingsnormen, vooral voor lagere inkomens. Keerzijde is dat vraag naar woningen in overeenkomstige prijsklassen nog steeds relatief groot is. Dus wat het exacte effect zal zijn, even afwachten dus. Treft deze keer dus vooral lagere huizenprijzen. AFM-normen treden waarschijnlijk pas per 2012 in. Willen kopen: het consumentenvertrouwen op de woningmarkt neemt met enige wisselingen gestaag toe (trend). Dus tenzij de markt wordt getroffen door een hoge rente of een sterk oplopende werkloosheid, lijkt het gevaar van een prijsdaling niet wezenlijk toe te nemen. Voorbehoud hierbij voor het effect van de aanscherping van de normen en andere tegenvallers.
    Vergelijking met jaren 80 gaat mank. Hoge werkloosheid, hoge rente, enz.

    Stop met de utopische benadering van prijsverlagingen die in bepaalde situaties gaan optreden en beter betaalbare woningen opleveren, met name voor starters. Want zolang er een fysiek tekort is in het aanbod – en onvoldoende ‘betaalbare’ woningen vrijkomen als gevolg van een stagnerende doorstroming - zullen de prijzen hoog blijven in relatie tot wat mensen kunnen betalen. Met of zonder HRA enz. maakt niet uit, want daar los je een tekort niet mee op. Als er onvoldoende aanbod is, zal degene met het hoogste inkomen altijd winnen en dus de prijs bepalen en zullen de lagere inkomens buiten spel blijven staan. Oplossing 1 voor de problemen is daarom een woningaanbod dat goed matcht met de vraag. Gebeurt dat niet, dan zal het dringen blijven op de woningmarkt, met een hoger dan noodzakelijk prijsniveau tot gevolg. Mensen moeten ten slotte wonen.

    Dit uitgebreide antwoord was mogelijk door een opmerkelijk rustige vrijdagmiddag (is iedereen soms aan het shoppen voor Sinterklaas?). Kan dat een volgende keer waarschijnlijk niet doen. Als je wil, maken we een keer een uurtje vrij om te bomen over de woningmarkt.

    Vriendelijke groet,

    Bob

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Hallo Bob,

    Dank voor je uitgebreide reactie. Ik heb de slechte gewoonte om altijd te weinig tijd te nemen om m'n posts even te laten bezinken en goed terug te lezen. De toon is dan niet altijd zoals het wezen moet. Een deel zal ongetwijfeld voorkomen uit 'de wens is de moeder van de gedachte', slechte eigenschap! Zie me maar een beetje als een tegenhanger van de NVM, die overdrijven ook nogal eens :-)

    Dat met geld gooien van de overheid moet je als volgt zien (althans, zo zie ik het...):

    1) HRA blijft in stand, terwijl aan de inkomstenkant de bron opdroogt vanwege stagnerende verkopen (overdrachtsbelasting) en sterk verminderde nieuwbouw (o.a. BTW).
    2) Schenkingen van ouders aan kinderen (mits voor eigen woning gebruikt) zijn onbelast.
    3) Voor verbouwingen is het BTW tarief verlaagd.
    4) Voor te koop staande woningen is de periode voor dubbele HRA aftrek verlengt.

    De overheid trekt dus niet actief de geldbuidel, maar laat op deze manier toe dat er minder inkomsten zijn. Per saldo besteedt de overheid dus gewoon flink extra geld aan de woningmarkt.

    Daarentegen geeft Donner aan dat het (voorlopig) afgelopen is met de regelingen voor starters, dit lijkt me een hele belangrijke component in het geheel omdat juist dat het segment is waar de woningmarkt op vastloopt. Ik zie het als een duidelijk signaal dat ook bij de overheid het besef groeit dat het gewoon geen zin heeft om de woningmarkt, passief of actief, financieel te blijven ondersteunen. We zullen maar afwachten wat er nog gaat komen.
    Overigens hebben woningbouwcorporaties al het plan opgevat om bij verkoop van woningen aan huurders de financieringsgaten op te vullen door zelf een deel van de lening voor te schieten, alsook een deel van de rente! Het moet niet gekker worden...

    In de hele discussie is denk ik een probleem dat niemand zicht heeft op eventuele problemen die vlak onder het oppervlak kunnen liggen, en dat daardoor eigenlijk niemand echt overtuigende argumenten zal kunnen vinden welke kant het opgaat. Uit jouw schrijven blijkt een 'het zal wel meevallen', maar: je weet het niet. Ik doe op mijn beurt weer een verhaal op basis van wat verwachtingen, maar: ik weet het ook niet... Om nog eens wat punten beet te pakken uit onze discussie:

    a) De huidige 1300 executieverkopen per jaar waarbij een procentje of 10 moet worden bijgelegd door NHG is te overzien. Maar als (als...) de markt onderuit gaat en 5000 mensen claimen pakweg 30% van de hypotheek, dan begint NHG aardig leeg te lopen. Overigens zou het aardig zijn om de echtscheidingsgevallen nog even te volgen. Het zou me niets verbazen dat mensen op papier scheiden om op die manier een vrijwel zeker schuld van enkele tienduizende euro's op NHG af te kunnen schuiven.
    b) Starters kunnen straks significant minder lenen (ik zie schattingen van 20% tot 50%), dat gaat toch z'n invloed hebben op de 'markt' (denk ik).
    c) De jaren 80 waren op veel punten inderdaad anders, dat neemt niet weg dat er nu indicatoren zijn die ook voor ellende kunnen gaan zorgen. We zijn dus zeker niet veilig, en een 80-er jaren scenario is gewoon mogelijk, net zoals dat in 1979 ongewtijfeld 'een theoretische mogelijkheid' werd genoemd.

    Interessant is het toenemende vertrouwen dat je noemt. Is dat het vertrouwen van woningeigenaren, kopers, of verkopers? Het zal een heel verschil uitmaken... Maar dat toegenomen vertrouwen uit zich niet in meer verkochte woningen. De boel blijft op slot zitten, en er is ook op geen enkele manier 'gedrang' te bespeuren op de woningmarkt voor het schaarse aantal beschikbare woningen. De toekomst van de woningmarkt laat zich blijkbaar niet voorspellen door de aloude factoren 'vertrouwen' en 'schaarste'.

    Aflsuiting in volgende post...

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Mijn gok is dat de massa zolangzamerhand doorheeft dat de woningmarkt niet meer op deze manier kan doorgaan, en dat nu een woning kopen wel eens financiële zelfmoord zou kunnen blijken te zijn. Allerlei partijen klagen over de slechte situatie (NVM, VEH), de overheid heeft de steunmaatregelen er wel heel dik bovenop gelegd, HRA hangt nog immer als een zwaard van Damocles boven de markt en weegt zwaar mee in de gedachten van potentiële kopers. Er is geen enkele, maar dan ook geen enkele, indicator dat mensen (starters voorop) uit zichzelf weer de hoge prijzen (kunnen) gaan opbrengen die de huidige eigenaren gewend zijn. Als starters gewoon de centen niet hebben om een starterswoning te kopen, dan is er maar 1 weg mogelijk: de woningen zullen zichzelf betaalbaar moeten maken voor die starter. Dat noem jij utopisch, maar ik zie dat als een reële optie en een heel waarschijnlijk logisch gevolg van de gekte van het afgelopen decennium. De tijd zal het leren...

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Er wordt helemaal niks extreems voorgesteld, we gaan juist weer terug naar een normale situatie, zoals die was voor 1995.
    In andere landen kan men helemaal geen tophypotheken van 115% krijgen, daar moet men juist een deel eigen geld meebrengen.
    En van volledig aflossingsvrije hypotheken heeft men daar ook nooit gehoord, die bestaan enkel in Nederland vanwege ons alweer unieke systeem van hypotheekrenteaftrek (qua hoogte uniek).

    Al die 'bijzondere' omstandigheden in Nederland hebben inderdaad gezorgd voor de huidige huizenprijzen. Maar daarmee zijn die prijzen dus ook onvergelijkbaar veel hoger dan in vergelijkbare westerse landen. En of dat nu zo gunstig is? Voor de starter in ieder geval niet, die koopt nu met een schuld van 3 ton hetzelfde huis als hij anders met 2 ton had kunnen kopen.

    Nee, er wordt helemaal niks extreems voorgesteld, en ook de combinatie van maatregelen is niks meer dan normaal. Het is juist een afscheid van een levensgevaarlijke leenbonanza.

    En ja, dit zal een negatief effect op de huizenprijzen hebben. Maar vergeet niet dat de markt pas weer kan aantrekken als de huizenprijzen weer normaal en betaalbaar zijn. Dus op langere termijn het beste voor iedereen.

    Want zeg nu zelf: Henk en Ingrid, jaarinkomen samen 40.000 euro, die 300.000 euro leenden aflossingsvrij voor een twee-kamerappartement driehoog-achter. Was dat dan normaal?

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Bob,

    Ook mijn visie is dat de prijzen naar beneden MOETEN. Het kan zo namelijk niet door gaan. Wat we op dit moment zien is dat de markt dit vooruitzicht aan het volgen is. Ik denk dat het hek van de dam is, er is geen houden meer aan.
    Meestal kan ik jouw mening/visie volgen. Vanuit de VEH ben jij vaak de enige die een reeel beeld heeft. Echter nu ga je even flink de fout in. Vooral op het gebied van de NHG.

    Even de feiten:
    - VNG stop per 1-1-2011 met garanties. (waarom?)
    - OESO geeft aan dat de woningmarkt in Nederland ca 30% is overgewaardeerd.
    - Er zit geen 700 miljoen in het potje van de NHG. Op de site vindt je jaar verslagen, het garantie vermogen per 31-12-2009 is 444 Miljoen, dus schat ik het vandaag op 500 Miljoen.

    De NHG is dus een "accident waiting to happen".
    De NHG zal met name risico lopen bij de top-hypotheken.
    Rekent u even mee:
    Gemiddelde wonongprijs: 250.000
    112% tophypotheek: 280.000
    Veiling van het huis levert 70%: 175.000
    Het risico is dus 280.000-175.000=105.000 gemiddeld per NHG hypotheek.
    500Miljoen/105.000= ca 5000 gedongen veilingen.

    Stel de OESO krijgt gelijk.
    Dan wordt het risico nog veel groter, namelijk 70% van 70% van de woning waarde. 280.000-122.500=157.500 risico per top-hypotheek.
    Het potje van 500Miljoen is dan na ruim 3000 executieveilingen al leeg.

    Voor mij is het dus niet de vraag OF, maar WANNEER de belastingbetaler voor dit echec mag gaan opdraaien. Mijn persoonlijke inschatting is de periode 2013-2015.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Jeroen,

    Dat het in de woningmarkt om veel (overheids)geld gaat, is duidelijk. We kennen de bedragen. Veel m.b.t. de koopsector en nog meer m.b.t. de huursector (als je alle subsidiestromen t.a.v. het bouwen daarin meetelt). Dat de overheid op een aantal punten de koopsector tegemoet komt (je noemt ze) is te verklaren doordat de koopsector een belangrijke motor is van economie. Behalve de export, zijn vooral de binnenlandse bestedingen/investeringen van belang om een economie goed te laten draaien: van huishoudens en bedrijven. Bijna 60% van de huishoudens heeft een eigen woning. Als die woning in waarde daalt of als de hypotheeklasten zwaarder gaan drukken op het beschikbare budget, zet dat een rem op de bestedingen van huishoudens. Men wordt onzekerder/afwachtender, wordt zuiniger, heeft minder overwaarde om eventueel extra hypotheek op te nemen, stelt grote uitgaven uit, enz. Dat heeft een grote impact op de economie wat de werkgelegenheid betreft (denk aan de bouw en alle andere sectoren die gerelateerd zijn aan het bouwen en wonen) en de financiering van een aantal zaken: minder inkomsten voor de rijksoverheid, minder inkomsten voor gemeenten via de grondopbrengsten (vele hebben het daardoor op dit moment problemen met de begroting), geen vergoeding meer van de onrendabele top bij de bouw van sociale huurwoningen en geen geld meer voor allerlei infrastructuur en voorzieningen in buurten en wijken die verband houden met grootschalige nieuwbouw of renovatie. Het is daarom niet vreemd dat t.a.v. de koopsector er redelijk fors door de overheid is ingezet om op ‘pijnpunten’ de druk weg te nemen of te stimuleren.

    Wat betreft minister Donner het volgende. Die heeft afgelopen donderdag in de begrotingsdebatten in de Tweede Kamer aangegeven dat hij voorlopig niet ingaat op het verzoek om 30-40 miljoen voor starters beschikbaar te stellen omdat hij vindt dat dat nu even niet nodig is, omdat de uitgangspunten nog zo slecht niet zijn voor koopstarters: lage rente, groot woningaanbod, gedaalde huizenprijzen (ergo: verbeterde betaalbaarheid), verschillende koop-/ondersteuningsconstructies die aangeboden worden, enz. Het kabinet moet nu immers scherpe keuzes maken i.v.m. de bezuinigingen die op veel plaatsen hard aankomen.

    Die smalende opmerking die je maakte over het aanbod van corporaties bij de verkoop van huurwoningen betreft overigens waarschijnlijk een constructie waar Vereniging Eigen Huis deelgenoot in is (= Startersrenteregeling). Je kunt het ook zo zien dat de maatschappelijk betrokken instanties zich inspannen om koopstarters toch een kans te geven in deze moeilijke markt. Het aanbod van 20-30% lagere hypotheeklasten die je alleen hoeft terug te betalen als je je huis met winst weet te verkopen en waarbij altijd minimaal de helft van de winst van jou blijft. Ik kan me slechtere aanbiedingen voorstellen. Daarbij is de achterliggende gedachtegang m.b.t. de woningmarkt natuurlijk een andere dan die van jou.

    De impact van de aangescherpte NHG-normen op de leencapaciteit kan je vinden in de bijlagen bij dit bericht: http://www.eigenhuis.nl/actueel/Pers-2010/huizenkopers-in-kou/
    Het is moeilijk zo niet onmogelijk op voorhand in te schatten wat de gevolgen hiervan zijn voor vraag en aanbod. Dat het een ernstig negatief effect zal hebben lijkt op voorhand duidelijk, maar hoeveel precies, daar zullen we op moeten wachten tot het einde van het eerste kwartaal 2011. Waarschijnlijk dat makelaars daar al snel een eerste indicatie over zullen geven.

    Zie verder in het volgende bericht.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Het vertrouwen in de woningmarkt dat ik noemde, is gebaseerd op een meting onder de gehele Nederlandse bevolking door Intomart in opdracht van VEH en begeleid door instituut OTB van de TU-Delft. Dit is de Eigen Huis Marktindicator: te vinden op de website van VEH en CBS. Heel interessant wordt het aantal kooptransacties in het laatste kwartaal van dit jaar. Ook een proef voor de genoemde marktindicator. Vertaalt het licht stijgende/gestegen vertrouwen zich ook naar een stijging van het aantal kooptransacties? Ik kijk met spanning uit naar de resultaten (NVM, Kadaster).

    Voor het overige lees ik vooral eigen inschattingen van jou. Natuurlijk is het goed een gevoel/ een visie te ontwikkelen bij alle signalen die we krijgen uit de markt, maar staving met de feiten is wel een voorwaarde voor een goede prognose. Kloppen de feiten niet met wat je beweert, dan doe je er volgens mij verstandig aan nog eens goed naar je verhaal te kijken. Zo ook ten aanzien van de NHG. Volkomen mee eens dat het weerstandsvermogen zijn grenzen kent en zeker niet verkeerd om te onderzoeken of we daar voor de toekomst niet wat aan moeten doen (vergelijk de ellende met de pensioenfondsen), maar een substantieel groter beroep op het vermogen veronderstelt een substantieel grotere groep die zijn hypotheeklasten niet kan dragen. Ergo, een substantiële toename van de werkloosheid of een langdurig hoger niveau van de hypotheekrente. Ik zie beide op dit moment niet gebeuren. In dit kader is het overigens interessant ook eens te kijken naar de rentedempende werking van de HRA (hogere rente wordt gedempt door hogere teruggave) en de daarop gebaseerde spaarhypotheek (bij een hogere aftrekbare rente betaal je een lagere niet-aftrekbare spaarpremie). Beide volgens mij door jou verguisd (zeg ik dat goed?), maar het rentedempende effect behoedt de markt wel voor grote renteschokken en geeft dus een zekere van stabiliteit. Ja, ik weet dat de rentedemping dan deels wordt ‘betaald’ door iedere belastingbetaler, maar van een stabiele markt heeft uiteindelijk iedereen profijt.

    Wat de HRA betreft: die hangt al zo’n beetje enkele decennia als een zwaard van Damocles boven de markt, dus of dat nou zo’n effect zal hebben in ‘normale’ marktomstandigheden, kun je je afvragen. Waar is dat discussie die dit jaar plaatsvond op een wel heel erg ongelegen moment kwam. Beter is al we daar eens een keer vanaf konden komen (via een integraal plan).

    Als ik het op dit moment bekijk, dan zie ik alleen de aanscherpte hypotheekverstrekkingsnormen als concrete aanwijzing voor een behoorlijke verslechtering, d.w.z. een vermindering van de vraag in de vorm van mindere leencapaciteit, vooral voor lagere inkomens. De gevolgen sec hiervan zijn al moeilijk in te schatten, laat staan in relatie met indicatoren die de andere kant op wijzen. En als het slechter uitpakt dan iedereen (m.n. minister Donner) verwacht, sluit ik niet uit dat er alsnog steunmaatregelen worden genomen voor starters. Uiteindelijk kan ook de Tweede Kamer nog ingrijpen die al op een eerder moment om vulling van fonds voor de Startersleningen had gevraagd. Zoals je zegt, de tijd zal het leren…
    Verder loopt de hypotheekrente weliswaar iets op, maar niet zodanig dat dat direct zorgen baart. De verwachting is dat die volgend jaar rond de 5% zal zitten. Pas hoger als de economie weer fors aantrekt, de inflatie toeneemt enz.

    Vriendelijke groet,

    Bob

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Beste ´Anoniem´ (naam is leuker)

    Wat is normaal? Zijn de bedragen die voor topvoetballers worden betaald normaal? Of de salarissen van topbestuurders in het bedrijfsleven? Kun je net zo goed over discussiëren. We moeten denk ik uitgaan van de economische realiteit die aangeeft dat waar sprake is van een grote vraag in combinatie met een beperkt aanbod, de prijzen hoog zullen zijn. Hoog in relatie tot wat Jan met de pet kan betalen. Onder alle omstandigheden zal dat zo zijn, tenzij prijzen gedicteerd worden of wanneer men niet meer wil of niet meer kan betalen.
    Vergelijking met het buitenland is moeilijk omdat de omstandigheden zo verschillend zijn. Dat begint met de beperkte beschikbaarheid van bouwgrond (een van de dichtstbevolkte landen ter wereld) en eindigt bij een volslagen ‘eigen’ fiscaal systeem. In landen waar veel meer ruimte is en het woningaanbod beter aansluit op de vraag, zie je een stabiele of veel gematigder prijsontwikkeling dan in Nederland. Het loont dan om vooraf te sparen voor een eigen woning, dus voordat er wordt gekocht (bijvoorbeeld het bouwsparen in Duitsland). In Nederland echter waar de prijzen door schaarste in het woningaanbod hard omhoog kunnen lopen, is die stijging meestal niet bij te houden met je spaargeld. Een starterswoning van 160.000 die in een jaar 5% in waarde stijgt, is voor een starter niet bij te houden als hij/zij in dat jaar niet minstens dan 8000 euro weet sparen. Die woning komt dan niet steeds dichterbij, maar staat steeds verder weg. Daarom zijn we wel gedwongen om ‘achteraf’ te sparen (te lenen dus) wat fiscaal gefaciliteerd wordt door onze overheid met de hypotheekrenteaftrek. Voordeel is dan ook dat je het voordeel hebt van geldontwaarding (inflatie) over je hypotheekschuld (een belangrijk voordeel dat meestal over het hoofd wordt gezien).

    Levensgevaarlijke leenbonanza, kan zijn. Maar dan moet het echt ergens in de wereld (of in Nederland) helemaal ontsporen. In dat geval vraag ik me af of het veel uitmaakt of je 140 of 160 duizend hebt geleend. Dat zitten we toch met elkaar in de blubber. Je moet niet vergeten dat we de afgelopen twee jaar heel wat economisch en financieel geweld over ons heen hebben gehad. Dat was niet gering. Ondertussen staat onze woningmarkt er nog steeds. Weliswaar ernstig gehavend, maar nog niet echt onderuit gegaan. Geen garantie voor de toekomst natuurlijk, maar al met al hebben we het tot op heden veel beter gedaan dan het buitenland. Zijn die verschillen met het buitenland dan misschien toch wat waard?

    Vriendelijke groet,

    Bob

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Beste Paul,

    De gemeenten zijn uit de 50% achtervang van de NHG gestapt omdat het risico naar verhouding te groot is voor de gemeentelijke budgetten. Ze zaten er in omdat de NHG oorspronkelijk vanuit de het systeem van de gemeentegaranties is ontstaan. Ik heb het proces niet precies gevolgd en de beweegredenen ook niet precies gelezen (kun je opzoeken), maar naar wat ik heb begrepen is dat in het licht van de financiële crisis organisaties (zeker de banken) boekhoudkundig genoodzaakt zijn reserveringen aan te houden op de begroting in relatie tot de verplichtingen en risico’s die men aangaat/loopt. De bedragen waar het bij de NHG om gaat, staan niet in verhouding tot de middelen waarover gemeenten beschikken. Daarom ligt het risico van de gehele achtervang nu bij het rijk.

    De OESO heeft hetzelfde al vaker aangegeven. In de periode vanaf einde jaren 90 heeft een hele reeks gerenommeerde organisaties hetzelfde aangegeven: ING, PWC, IMF, OTB en nog een paar waar zo snel niet op kan komen. Allemaal 20 tot 30% overwaardering (toen al!) en dus de waarschuwing voor het uiteenspatten van de vermeende zeepbel. Vaak met het advies om iets aan de hypotheekrenteaftrek te doen enz. Hetzelfde verhaal gebaseerd op dezelfde onderbouwing: de huizenprijzen zijn sneller/meer gestegen dan de inkomens en dat moet een keer ‘verrekend’ worden. Op zich een plausibel verhaal, alleen tot op heden geen werkelijkheid geworden. Ik denk dat het vooralsnog ook geen werkelijkheid wordt zolang mensen de prijzen kunnen en willen betalen (nu is dat laatste even een stuk minder natuurlijk). De sterk toegenomen vraag (door welvaartsstijging, toename tweeverdieners en volledig meetellen tweede inkomen, goedkopere hypotheekproducten, enz.) in combinatie met een woningaanbod dat niet of nauwelijks reageerde op de ontwikkeling in de vraag, heeft de prijzen tot grote hoogte gestuwd. Een economische realiteit die voorduurt zolang in de vraag en het aanbod niet iets wezenlijks verandert. Het niet kunnen kopen is nog niet aangebroken, waar we nu vooral mee zitten is het niet willen kopen (voorbehoud daarbij voor het effect van de aangescherpte hypotheekverstrekkingsnormen per 1 januari a.s. waarvan de gevolgen moeilijk/onmogelijk zijn in te schatten).

    Zie verder in het volgende bericht.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. Ik ga natuurlijk niet zeggen dat ze bij het OESO er geen verstand van hebben, maar ik ben er niet van onder de indruk. In mijn ogen hebben vooral economen er te vaak naast gezeten en ook is bekend dat de meeste rekenmodellen die door hen gehanteerd worden te onbetrouwbare uitkomsten hebben laten zien om nog bruikbaar te kunnen zijn. Met name op het punt van het consumentengedrag gaan ze de mist in. Om maar een klein voorbeeldje te noemen. In veel gevallen wordt de algemene CBS-index van het consumentenvertrouwen voor de beoordeling van de woningmarkt gebruikt. Het verleden heeft echter laten zien dat die daar niet voor geschikt is. Consumenten kunnen t.a.v. de woningmarkt heel anders reageren dan t.a.v. de economische ontwikkelingen in het algemeen. Het vertrouwen in de woningmarkt is in het algemeen een stuk stabieler, zou je kunnen zeggen. Dat is ook de reden dat wij vertrouwensindicator speciaal voor de woningmarkt hebben laten ontwikkelen. Zie http://www.eigenhuis.nl/tools/marktindicator/ Daar kun je in de grafiek ook het verschil zien tussen beide.

    Over de schadeberekening t.a.v. de NHG:
    - Zie wat ik daarover opmerkte tegen Jeroen.
    - Ligt de gemiddelde executiewaarde nu op 70%? Mij is altijd verteld tussen 80 en 95% afhankelijk van de marktomstandigheden, locatie, prijsklasse, type woning, enz.
    - De laatste stand van zaken t.a.v. het weerstandsvermogen die ik zag was 640 miljoen (dat weet ik zeker). Het gaat nu harder met de opbouw omdat op dit moment circa 80% van de hypotheken onder NHG wordt afgesloten en er nu ook duurdere woningen bij zitten als gevolg van het optrekken van de maximumgrens (van 265.000 naar 350.000 euro). Ze zullen niet ver van 700 af zitten.

    Niemand die met 100% zekerheid kan voorspellen hoe verder zal gaan. Dus, zoals Jeroen al zei: de tijd zal het leren…

    Vriendelijke groet,

    Bob

    BeantwoordenVerwijderen
  15. Interessante discussie hierboven! Om even te reageren op de woningschaarste en de relatie hiervan op de huizenprijs. Daarvoor zou je eens naar Japan moeten kijken. In Tokyo is de grond nog schaarser dan in Nederland en de woningnood hoger. Toch zijn de huizenprijzen daar in 15 tot 20 jaar tijd met 80% gedaald. En dat zonder dat de rente omhoog ging, want die ging naar bijna 0% zelfs.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. We kunnen allemaal aan alle kanten argumenten, ideeën, inschattingen en denkbeelden blijven aandragen, maar we gaan natuurlijk toch nooit komen tot een punt waarop de een de ander gelijk gaat geven.

    Op basis van de droge getallen, dat zijn dan de meetbare feiten waarop graag voorspellingen worden gedaan, kan de woningmarkt niet voorspelt worden. Emotie speelt vaak een minstens net zo grote rol, en wordt nauwelijks of nooit meegenomen in de voorspel-modellen... In 1980 was de trigger van de crash op de woningmarkt niet plotseling veranderende omstandigheden (rente, leencapaciteit, aanbod, etc.), maar een omslag in het denken en de emotie van de kopers die binnen enkele weken plaatsvond. Datzelfde is ook in Japan gebeurt (alleen dan langzamer) zoals Roy aangeeft. In Japan is de mentaliteit omgeslagen van 'investering' (zoals we hier nog denken), naar 'een eigen woning is duur en wellicht niet waardevast' zodat eeen groot deel van de bevolking is opgeschoven naar de huursector. Alles wat nodig is, is een omslag in het denken van potentiële kopers, en ik zie dat in Nederland ook wel gebeuren. De afgelopen 2 jaar is via diverse media meer over de woningmarkt over Nederland uitgestort dan in de 20 jaar daarvoor.

    We wachten het rustig af...

    Als laatste Bob: je hebt je laten vertellen dat executieveilingen op minimaal 80% worden afgetikt. Ik hou al ruim een jaar de executieveilingen in de Randstad in de gaten, en gemiddeld (ja, _gemiddeld_) komen ze niet verder dan 70% (uitschieters tot 45%, waarbij 80% aan de andere zijde een zeldzame uitschieter is). Zoals ik al zei, als de executieveilingen oplopen dan zou NHG wel eens snel kunnen leeglopen, of er nu 500 miljoen of 700 miljoen in de pot zit. En dan mogen jij en ik de portemonnee trekken...

    BeantwoordenVerwijderen