maandag 20 december 2010

Buitengewoon unfair en verstorend

"De overdrachtsbelasting is een buitengewoon unfair en verstorend element in het belastingstelsel." Dit is niet een uitspraak van een potentiële woningkoper. Bijvoorbeeld nadat hij had uitgerekend dat hij met zijn modale inkomen negen maanden full time moet werken om alleen al de overdrachtsbelasting op een eigen woning te kunnen betalen. Het is ook geen uitspraak van een werknemer die toch maar een beter betaalde baan elders in Nederland heeft afgeslagen. Omdat de loonsverhoging simpelweg niet opwoog tegen de enorme kosten van een verhuizing. Dankzij de overdrachtsbelasting. Het is ook niet een uitspraak van Vereniging Eigen Huis. Maar het zou het wel kunnen zijn! Want als er één belasting schadelijk is voor de economie in het algemeen en voor de woningmarkt in het bijzonder, dan is het wel de overdrachtsbelasting. Wat Vereniging Eigen Huis betreft, wordt deze belasting zo snel mogelijk afgeschaft. Daarvoor pleiten wij al jaren.

Van wie is dit citaat dan wel?
Van niemand minder dan 's lands officiële rekenmeester: het Centraal Planbureau (CPB). Al in 2003 berekende hetzelfde CPB overigens dat de verhuismobiliteit op de Nederlandse koopwoningmarkt enorm wordt gehinderd door de overdrachtsbelasting. Eén procentpunt daling was volgens het CPB goed voor een toename van de mobiliteit van 8 procent. En dat was in de tijd dat huizenkopers nog uitgingen van stijgende prijzen, waardoor de overdrachtsbelasting binnen redelijke tijd weer werd terugverdiend. Die tijden zijn voorbij. Dus waarschijnlijk is het negatieve effect van de overdrachtsbelasting op dit moment nóg groter.

Wat moet er nog meer gebeuren?
Als je dit allemaal weet, dan vraag je je af wat er nog méér moet gebeuren voordat 'Den Haag' deze verhuisboete nu eindelijk eens afschaft. Politici en ambtenaren in Den Haag weten natuurlijk ook wel hoe schadelijk deze belasting is voor de woningmarkt en de economie. Punt is waarschijnlijk vooral dat zij er erg tegen opzien de desbetreffende belastinginkomsten te moeten missen. Het CPB doet nu het voorstel om, in plaats van de overdrachtsbelasting, BTW te heffen op de waardestijging van woningen. En bij waardedaling zou de overheid dan BTW 'teruggeven'. Hoewel de precieze consequenties hiervan nog in beeld moeten worden gebracht, vind ik het een interessante gedachtengang. Elke oplossing is beter dan de huidige overdrachtsbelasting.

Met een beetje geluk
De vraag is overigens of de BTW-heffing op de waardeontwikkeling uit budgettair oogpunt wel noodzakelijk zal zijn. Want persoonlijk durf ik de stelling wel aan dat de staatskas sowieso gebaat is bij afschaffing van een belasting die zoveel dynamiek uit de markt haalt. Met lagere inkomsten uit BTW, loon-en inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting tot gevolg. Dus met een beetje geluk verdient afschaffing van de overdrachtsbelasting zichzelf al terug.

5 opmerkingen:

  1. Interessante discussie, maar met heel veel kanten. Om nog eens wat punten in de discussie te werpen:

    1) Overdrachtsbelasting wordt gezien als een belangrijke inkomstenbron van de woningmarkt (pakweg 2 miljard per jaar), tegenover HRA als belangrijkste uitgave. Wat dus ook kan: overdrachtsbelasting afschaffen, HRA afbouwen, klaar...
    2) BTW op waardeverandering in plaats van overdrachtsbelasting, hoe gaan we dat doen?
    a) Heffen nadat de waardeverandering definitief heeft plaatsgevonden: dat betekent dat bewoners van een woning die flink in waarde is gestegen door de jaren heen een spaarpotje moeten gaan aanleggen om de BTW bij verkoop te kunnen betalen. Dat gaat geen succes worden...
    b) Elk jaar de BTW vereffenen: ik zie in gedachten nu al mensen bij de fiscus in hun billen knijpen bij de gedachte aan de administratieve ramp (denk ook aan het bezwaarschriftencircus) die dit gaat opleveren.
    Kortom: in de praktijk zal dat BTW-idee op z'n minst lastig implementeerbaar worden.
    3) De inkomsten/uitgaven van de overheid worden in het BTW-plan gekoppeld aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Anders dan nu het geval is bij overdrachtsbelasting ontstaat er dan voor de overheid tevens een financieel risico bij waardedaling van de markt omdat er dan niet minder binnenkomt, maar er daadwerkelijk utbetaald zal moeten worden. Dat is een perverse prikkel. De overheid heeft nog steeds voldoende ijzers in het vuur om het prijspeil op de woningmarkt te beïnvloeden. Ik ben er niet gerust op dat die middelen niet zullen worden ingezet om verlies van overheid op dit punt te voorkomen of te minimaliseren.
    4) Of de overdrachtsbelasting nu daadwerkelijk zo'n enorme invloed heeft op de mobiliteit, ik heb daar zo m'n twijfels over. Bijna niemand zal zich erdoor laten weerhouden om te verhuizen. Als het puntje bij het paaltje komt gaat die verhuisboete toch op de grote hoop in de hypotheek en "over 30 jaar zien we wel weer".

    Het CPB en de overheid lukt het maar niet om zichzelf de goede vragen te stellen, erg jammer. In plaats van "hoe kunnen we een slechte belasting omvormen tot een minder slechte belasting", zouden ze zich moeten afvragen "hoe kunnen we inkomsten en uitgaven tegen elkaar wegstrepen en daarmee de hele belastingcarrousel rond de woningmarkt opheffen".

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Beste Jeroen,

    Ik lees je reacties altijd met interesse. Een kleine opmerking bij jouw open vraag of mensen zich nu werkelijk laten weerhouden door de overdrachtsbelasting. Buiten de aangehaalde studie van het CPB wijs ik op eigen enquête-onderzoek (via Intomart) van Vereniging Eigen Huis een paar maanden geleden. Halvering van het tarief zou volgens dat onderzoek circa 160.000 huishoudens die naar koophuizen ‘kijken’ naar eigen zeggen aanzetten tot daadwerkelijk verhuizen. Bij volledige afschaffing van de overdrachtsbelasting stijgt dit verhuispotentieel naar circa 300.000 huishoudens. Dus het heeft wel degelijk invloed! Je hebt wél gelijk dat de overdrachtsbelasting meestal wordt meegefinancierd in de hypotheek. Gevolg is dat de hypotheekschuld van huishoudens – en dus ook de hypotheekrenteaftrek – hoger is dan nodig. Ook lopen huishoudens, financiers, overheid en de economie als geheel door de hogere schuld extra risico. En ten derde kost de overdrachtsbelasting die huishoudens, vanwege de rente op het extra hypotheekbedrag, de facto geen 6 procent, maar uiteindelijk meer dan 8 procent.

    Met vriendelijke groet,
    Vereniging Eigen Huis

    dr. Rob J. Mulder

    directeur Strategie & Belangenbehartiging

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Hallo Rob,

    Uiteindelijk zitten we hier wel op één lijn denk ik zo. Voor wat betreft de effectieve last van de overdrachtsbelasting: als ik uitga van 35 procent HRA aftrek en 5 procent rente, dan kom ik op 12 procent voor niet-aflossers, en 9 procent voor aflossers (dus zelfs iets hoger dan de 8 procent die jij noemt, maar dat komt vrijwel zeker door iets andere uitgangspunten). Hoewel ik de overdrachtsbelasting ook een onding vind, dat past in mijn beeld dat de overheid zich zo min mogelijk moet bemoeien met wat een vrije markt hoort te zijn, denk ik dat je de "8 procent effectief" uitspraak toch ook met een korreltje zout moet nemen. Een modale woning bijvoorbeeld kost tegenwoordig ruim 2 ton, maar je hoort bijna niemand klagen dat je daar uiteindelijk bijna 4 ton effectief voor betaalt vanwege de hypotheekrente. Mensen hebben daarnaast ook gewoon de keuze om eerst iets te sparen en die verhuisboete daarmee direct bij aankoop te voldoen.

    Een zijspoor, niet als kritiek op de onderzoeken maar meer ter "leeringh ende vermaeck": ik vind het altijd erg interessant om op een rijtje te zetten hoe wensen en gedachten van invloed zouden kunnen zijn op de uitkomst van een onderzoek. Dat gaat als volgt: stel je hebt een grote groep mensen die naar woningen kijken maar nog niet echt aan kopen toekomen. Daar kan van alles meespelen: 'toch wel duur', 'onzekere situatie op de markt', etc. Vervolgens komt er een enquete:

    enquete: “Orienteert u zich op de woningmarkt”
    respondent:”Jazeker”

    enquete: “U betaalt 6 procent overdrachtsbelasting voor een huis, voor een modale woning is dat ongeveer 15 duizend euro. Vindt u dat veel?”
    respondent:”He, daar zeg je zomaar eens wat. Dat is eigenlijk best veel inderdaad....”

    enquete: “Zou u eerder een woning kopen als overdrachtsbelasting wordt afgeschaft?”
    respondent:”[nadenkend: dat zou inderdaad mooi zijn als het wordt afgeschaft, scheelt een hoop geld, misschien is deze enquete het begin van afschaffen]. Ja! Ja! Afschaffen! Dan pas koop ik een huis!”

    Terwijl overdrachtsbelasting voor deze respondent in eerste instantie misschien een ondergeschikte rol speelde.

    Bovenstaande is natuurlijk in ruime mate gechargeerd, maar het geeft denk ik wel aan hoe alleen al het stellen van de vraag de uitkomst van een enquete kan kleuren. Tot in hoeverre dit een rol speelt in de genoemde onderzoeken, hoe slim de vraagstelling ook in elkaar is gezet, zullen we nooit weten... Schaar bovenstaande stukje van mij maar onder mijn categorie "aantekeningen van Jeroen die het verder ook allemaal niet precies weet".

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Beste Rob Mulder,
    Naar analogie met je andere blog: het CPB praat dus namens zijn minister, en dat terwijl de regering weinig of niets van plan is met de woningmarkt. Dat leidt al snel tot de conclusie dat het door de PvdA gedreven CPB hier over de scheef gaat. Ben benieuwd of er een reprimande komt. Mantra's als het CPB is onafhankelijk kunnen wat mij betreft ook in de prullenbak.

    Ben benieuwd naar je reactie.

    Groetjes.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Het terugvorderen van de BTW werkt ook niet, want bij een verhuizing naar een soortgelijke, even dure woning, moet die gestegen overwaarde ook gefinanciërd worden!
    Beter wordt de overdrachtsbelasting helemaal afgeschaft. Het tekort in de staatskas kan dan van de HRA gehaald worden. Neutraal voor overheid en huizenbezitter, positief voor de mobiliteit.

    BeantwoordenVerwijderen