vrijdag 10 december 2010

Corporatie Duck?

Hoe zit het nu eigenlijk met de vermogens van de corporatiesector in Nederland?
- Zitten de woningcorporaties op een grote zak met geld? Geld dat, mits verstandig aangepakt, prima de richting van de overheid en de samenleving zou kunnen uitrollen? Want het is tenslotte maatschappelijk kapitaal!
- Of is het tegendeel waar? En zitten de woningcorporaties juist in een financieel lastig parket? En dan worden ze - arme drommels - door de overheid ook nog eens flink uitgeknepen...

Deze twee beelden bestaan in Nederland min of meer vrolijk naast elkaar. Het beeld van een sector met veel vet op de botten, die het niet te nauw neemt met een zuinige omgang met publieke middelen, is de laatste jaren volop gevoed. Denk aan berichten in de pers over hoge beloningen van corporatiedirecteuren. Denk ook aan de vercommercialisering van de sector. En aan de grote geldbedragen die woningcorporaties hebben geïnvesteerd in cruiseschepen en jachthavens. Als instellingen die nota bene verantwoordelijk zijn voor de sociale huursector in Nederland, zoveel kunnen uitgeven aan 'andere dingen', dan moeten ze wel veel te veel geld hebben.

Daartegenover staat het beeld van een corporatiesector die, weliswaar veel stenen bezit, maar financieel - wat zit er daadwerkelijk in kas? - het hoofd amper boven water kan houden. Waarbij de sector bovendien te lijden heeft onder een inflatievolgend huurbeleid. Een huurbeleid waarop geen enkele sluitende begroting te baseren is. Een sector die voorts door de overheid wordt uitgemolken. Volgens het regeerakkoord staan de corporaties voor circa 3/4 miljard op de rol deze kabinetsperiode.

Hoe kunnen deze beelden naast elkaar bestaan? En welk beeld klopt?
Om te beginnen kunnen we natuurlijk niet alle ruim 400 woningcorporaties over één kam scheren. De omstandigheden waaronder corporaties functioneren, kunnen alleen al in geografisch opzicht enorm verschillen (vgl. bijvoorbeeld groei-/krimp-gebieden). Bovendien moeten we erkennen dat de kwaliteit van de volkshuisvesting in vergelijking met andere landen veel beter is, mede door de inspanningen van de woningcorporaties.
Maar dat gezegd zijnde, klopt het beeld van een corporatiesector die lange tijd van gekkigheid niet leek te weten waaraan ze het geld stuk moesten gooien. Een sector met veel verspilling en inefficiënties, met name vergeleken met de commerciële sector. Een sector zonder concurrentie. Een sector met onvoldoende toezicht.
Vooral door de crisis, in combinatie met stringent overheidsbeleid, is dit beeld echter finaal omgedraaid. De koopwoningmarkt is voor een belangrijk deel stilgevallen en dat betekent dat ook de corporaties minder verdienen aan de verkoop van woningen. En mede hierdoor droogt de instroom van liquiditeiten op, die nodig is om weer nieuwe woningen bij te bouwen. Zeker als ook de huurinkomsten weinig toenemen door een geringe huurstijging. Als je dan ook nog door de overheid wordt aangeslagen voor honderden miljoenen euro's, is het ineens geen rijkdom troef meer voor de corporaties.

In zeker opzicht is dit goed nieuws.
In de eerste plaats worden corporaties nu gedwongen beter te gaan kijken naar kostenbeheersing en efficiënte bedrijfsvoering.
In de tweede plaats moeten corporaties zich hierdoor meer gaan richten op hun kernactiviteiten. Er is - terecht - geen geld meer voor de financiering van grote schepen en jachthavens.
In de derde plaats worden corporaties gedwongen om een deel van hun bezit te blijven verkopen, zelfs al brengen de woningen veel minder op dan vroeger. Er zijn in Nederland 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Dit betreft ongeveer 1 op de 3 Nederlandse gezinnen. Dat komt in andere landen niet voor! Met andere woorden: de sociale huursector is in Nederland veel te groot. Door woningen te verkopen, kunnen meer mensen aan de sociale huur ontsnappen en een eigen woning bezitten.
Voor de corporatiesector is het best heilzaam dat ze nu ook eens onder wat moeilijker omstandigheden moeten functioneren.

3 opmerkingen:

  1. "Voor de corporatiesector is het best heilzaam dat ze nu ook eens onder wat moeilijker omstandigheden moeten functioneren."

    Voor een persoon of organisatie met voldoende realiteitszin is dat zeker zo, maar in sectoren waar veel geld in omgaat is die nuchtere instelling vaak ver te zoeken. Zoals je al aangaf, de Governance Code voor corporaties die het toezicht moet regelen is een wassen neus, aangezien er eigenlijk niets uit die code een wettelijke stok achter de deur kent... Corporaties moeten daarnaast qua beleid en planning hard aangestuurd worden vanuit de centrale overheid (even de utopische gedachte daarbij aannemende dat die centrale overheid enig benul heeft van een 'integraal plan'). Dat 90% van de vrijgekomen woningen aan huurders met een inkomen tot 33 duizend euro moet worden aangeboden lijkt me in dat opzicht alweer een wassen neus. Ik ken heel veel mensen die dat inkomen bij lange na niet halen. Conclusie: als je 33 duizend euro verdient doe je het goed en hoor je niet in sociale woningbouw thuis. De grens zou volgens mij dus ver omlaag moeten om echte sociale woningbouw over te houden (minder dan 25 duizend euro?).

    De regels spannen daarnaast helaas ook gewoon het paard achter de wagen. Maak nou eens een inventarisatie van de werkelijke behoefte aan sociale woningbouw. Dat zou je niet alleen moeten spiegelen aan inkomen, maar ook aan een maatschappelijke doelstelling, bijvoorbeeld: "We willen dat niet meer 15% van de huishoudens aan de financieel zwakkere kant staan en dus in aanmerking komen voor sociale huur". Zo, heb je meteen je antwoord hoe groot de sociale huursector zou moeten zijn in Nederland. Daarna zeg je tegen de corporaties: "jullie mogen nog een X-aantal sociale huurwoningen in beheer houden, de rest moet worden verkocht of valt onder liberaal huurregime (en moet alsnog op termijn worden afgestoten...)." Kortom: dwing (!) de corporaties om zich alleen nog maar met de werkelijke sociale huurwoning sector bezig te houden, de rest is geldverspilling want hoort op de vrije markt thuis. Laat die activiteiten dus niet afhangen van het beschikbare geld. Dat zal niet zonder slag of stoot gaan, want het betekent een enorme organisatorische krimp en een kleinere organisatie betekent natuurlijk ook weer een lager te verantwoorden salaris voor de Dagobertjes aan de top. Voel je 'm?

    Naast het inkrimpen van de de sociale huursector zal je natuurlijk ook de liberale huursector en koopsector zodaing moeten omvormen dat de prijzen aansluiten op de sociale huursector. Dat riekt naar een integraal plan! Vanuit de Tweede Kamer verwacht ik geen stappen in die richting, hopelijk gaat de Senaat op dit vlak flink dwarsliggen om hervormingen af te dwingen.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Met andere woorden: de sociale huursector is in Nederland veel te groot. Door woningen te verkopen, kunnen meer mensen aan de sociale huur ontsnappen en een eigen woning bezitten.

    Lekker gekleurd weer. Waar ontsnapt men dan aan?
    Men blijft in hetzelfde huis wonen. Het verschil is dat men 'de huur' nu aan de bank moet gaan betalen.

    Een economie kan niet blijven draaien op een steeds grotere hoeveelheid krediet in het systeem.

    Er zal gewerkt en geproduceerd moeten worden. Daarom gaat het nu goed in Duitsland. Dus minder Alfa-praatjesmakers in de dienstensector en meer echt werk!

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Aardig om te lezen hoe tegen deze corporatie sector wordt aangekeken maar er wordt vergeten dat de sector in de jaren 90 door de brutering onderworpen zijn aan de markt. De sector mocht z'n eigen broek ophouden en dat deed de sector met succes waarbij ze haar maatschappelijke veantwoordelijkheid, het huisvesten van de primaire doelgroep, zeer goed vervulde en neit uit het oog verloor. Zelfs zo goed dat er met argusogen naar wordt gekeken en nu als melkkoe wordt gebruikt met als resultaat dat de onderkant van de samenleving in de verdrukking komt. Denken jullie nu echt dat de commerciele sector huurwonigen wil bouwen voor Jan met de pet? Ik denk het niet. Ik lees in bovenstaand commentaar dat er schepen en ander buitensporige zaken zich voor doen maar dat zijn westerlingen die lijden sowieso al aan hoogmoed waanzin en hebben altijd al moeite gehad om zorgvuldig om te gaan met maatschappelijk kapitaal. Hier in Noorden gaat men er zeer zorgvuldig mee om en zet men alle middelen in om het wonen, of je nu modaal of minder modaal bent, aangenaam te maken en te houden en daar beperken de corporaties zich niet alleen tot de woning maar ook de omgeving zodat voor ieder, ook de kinderen, het goed en veilig wonen is. Hier geen verspilling van gemeenschapsgeld. Hier in Noorden weet men wat werken is en zijn er geen praatjesmakers zoals in het westen van het land

    Een zeer tevreden huurder

    BeantwoordenVerwijderen