donderdag 9 december 2010

De schimmige wereld van de projectontwikkeling

Bob MaasDe wereld van het grote geld. Van de bouwfraude. Van de ‘deals’ tussen allerlei partijen die onderling de dienst uitmaken en eenzijdig bepalen hoe wij willen wonen. Dat is wat je te horen krijgt als je rondvraagt naar de indruk van mensen over de bouwwereld en de projectontwikkeling. Nieuwbouwprojecten van groot tot klein verrijzen plotseling uit de grond en presenteren ons woningen tegen mega-prijzen op een klein lapje grond. Hoe komen die prijzen – die door velen absurd worden bevonden – eigenlijk tot stand, hoeveel wordt er aan verdiend en waar betaal je allemaal aan mee als nieuwbouwkoper? Dat het om veel, heel veel geld gaat, is duidelijk. Maar als je wil weten hoe de geldstromen nou precies lopen in de bouwwereld, dan kom je maar moeizaam stapje voor stapje verder. Je betreedt de schimmige wereld van de projectontwikkeling.

Mooie dingen doen
Mijn inschatting is dat maar een zeer beperkt aantal mensen in Nederland precies weet hoe de hazen lopen in de bouwwereld. Dat zijn de mensen die bij de onderhandelingen zitten, de deals afsluiten en de cijfers in de boeken verwerken. De ingewijden zeg maar. De belangrijkste spelers zijn de gemeenten, de projectontwikkelaars en de woningcorporaties. Dat zijn meestal ook de partijen die de grond in handen hebben. Die is vaak al in een veel eerder stadium strategisch – dat wil zeggen: voor een zacht prijsje – aangekocht van bijvoorbeeld boer Jansen en boer Pietersen. In de afgelopen decennia konden gemeenten via de projectontwikkeling vele tientallen miljarden incasseren waar ze mooie dingen mee konden doen voor het grote publiek, konden de projectontwikkelaars zichzelf vetmesten en konden de corporaties voor een groot deel van Nederland ongelooflijk goedkope huurwoningen bouwen.

De rekening voor al dat moois
Is de projectontwikkeling dan een soort tovermachine waarmee uit het niets geld kan worden gecreëerd? Nee, natuurlijk niet, ergens moet de rekening worden betaald voor al dat moois. Dat zijn degenen die niet bij de projectontwikkelingsdeals zijn betrokken. Behalve het bedrijfsleven dat de hoofdprijs mag betalen als ze bijvoorbeeld op de Zuidas van Amsterdam willen zitten, zijn dat door het hele land de kopers van nieuwbouwwoningen. Het doorgaans schaarse nieuwbouwaanbod is precies zo geprijsd dat mensen dit nog net kunnen betalen als zij zich tot hun nek in de hypotheek steken. Die hoge hypotheekschuld die wij in Nederland met zijn allen hebben van enkele honderden miljarden euro’s? Volgens mij is dat voor een groot deel de rekening voor al die mooie voorzieningen die wethouders wisten te realiseren en de keerzijde van die wel zeer omvangrijke voorraad sociale huurwoningen. U en ik mogen daar tot in lengte van jaren rente en aflossing over betalen.

Geen zicht op wat zich onderhuids afspeelt
Het is niet goed als er een belangrijk mechanisme is in onze samenleving waar zo weinig mensen weet van hebben. Zelfs wethouders die daarover gaan en daar verantwoordelijk voor zijn, blijken over beperkte kennis te beschikken waar het de projectontwikkeling betreft. Laat staan dat onze vertegenwoordigers in gemeenteraden en in de Tweede Kamer goed op de hoogte zijn met het wheelen en dealen in de bouw. Gevolg is dat er geen goed zicht is op wat er zich onderhuids afspeelt en dat daar ook geen sturing aan wordt gegeven als dat vanuit maatschappelijk oogpunt gewenst of noodzakelijk is.
Het inzakken van de woning- en kantorenbouw treft de gemeenten, de woningcorporaties en de projectontwikkelaars hard. De geldstromen uit de nieuwbouw zijn voor een belangrijk deel opgedroogd. Voordeel daarvan is wel dat de samenhang der dingen nu beter zichtbaar wordt.

1 opmerking:

  1. Pak ze! Goed om een dergelijk kritisch verhaal nu ook bij VEH te lezen.

    De tentakels van de grote spelers in de bouwwereld zijn lang, maar zelfs dan niet altijd zichtbaar voor 'ons gewone mensen'. Particulier opdrachtgeverschap (PO) was vlak na 2000 een hot topic, en werd toen flink door staatssecretaris Remkes gepropageerd. Het streven was om minstens 30% van alle nieuwbouw onder PO te laten vallen. Doordat de burger dan zelf kan bouwen en niet vast zit aan de woningen die de corporaties beschikbaar stellen, zou er dan ook minder te verdienen zijn omdat een flink deel van de bouw naar lokale aannemers zou verschuiven.
    PO is een totale mislukking geworden. Ik verdenk de bouwlobby ervan PO met succes te hebben getorpedeerd. Uiteraard speelt onze lamgeslagen nationale en gemeentelijke politiek ook een rol. Of is nietsdoen makkelijker als men doorkomt met de juiste douceurtjes? Schimmig...

    BeantwoordenVerwijderen