dinsdag 27 december 2011

Kooprecht voor huurders: Vereniging Eigen Huis staat graag aan hun kant

Op twitter is een ware stortvloed aan kritiek losgebarsten op het #kooprecht voor huurders van een corporatiewoning, zoals afgelopen vrijdag voorgesteld door minister Spies van BZK. Ik vind de argumentatie van de tegenstanders dermate zwak dat ik me niet afzijdig kon houden. In een eerdere blog gaf ik al aan positief te staan tegenover het kooprecht. Hieronder mijn samenvatting van de discussieop twitter. Als u op de onderstaande blog wilt reageren, kan dat hieronder of via twitter (@rob_mulder). Ik zet me schrap, want ik heb gemerkt dat de gemoederen hoog kunnen oplopen als het over het kooprecht gaat.

Juridische haalbaarheid
Waar het op twitter nauwelijks over gaat, is de juridische haalbaarheid van een kooprecht. Overigens een bepaald niet onbelangijk aspect. Het oordeel van de juristen van Vereniging Eigen Huis is dat het kooprecht juridisch haalbaar is, mits zorgvuldig vormgegeven. De exacte vormgeving zoals het kabinet die voor ogen staat is nog niet bekend, omdat het voorstel eerst voor advies naar de Raad van State is gezonden. Voor onze juridische argumentatie verwijs ik kortheidshalve naar de informatie daarover op de website van Vereniging Eigen Huis.

Uitverkoop
Wat op twitter vaak wordt beweerd, is dat het kooprecht de doodsteek zou zijn voor het gehele volkshuisvestingsbeleid. Een rampzalige uitverkoop van de goed onderhouden sociale huursector. Dit argument is echter de wereld op zijn kop. De sociale huursector in Nederland bedraagt met 2,4 miljoen woningen maar liefst 1/3 van de totale woningvoorraad. Zo'n hoog aandeel is uniek in de wereld. Om dan te beweren dat Nederland ten onder zou gaan aan een inkrimping van de sociale huursector getuigt niet van een sterk ontwikkelde realiteitszin. De extreem grote sociale huursector is juist een belangrijke reden om de woningen te koop aan te bieden aan de huurders.

Moment
Op twitter is daarnaast vaak te horen dat het een heel slecht moment is om extra aanbod van koopwoningen te creëren terwijl al zoveel woningen te koop staan. Het zou de markt verder op slot zetten en de prijzen verder drukken. Afhankelijk van de precieze vormgeving, ben ik daar niet zo bang voor. Ten eerste heeft het voorstel voor een kooprecht nog een lange weg te gaan (advisering Raad van State, behandeling in de Tweede en Eerste Kamer). Tegen de tijd dat het kooprecht een feit is en in al zijn details is uitonderhandeld, kan de ergste crisis alweer achter de rug zijn. Ook de huidige crisis gaat namelijk weer over, zoals elke crisis in de wereldgeschiedenis. In de tweede plaats geldt het aanbod om een bepaalde woning te kopen alleen voor de zittende bewoner.

Voorkeur
Tot slot is op twitter door velen gesteld dat huurders er geen behoefte aan zouden hebben. Zeker in de huidige crisistijd kan dat zo zijn. Maar stel dat een deel van de huurders er anders over denkt. En dat zij dus de eigen huurwoning wel degelijk zou willen kopen. Waarom zouden we hun dan dit recht moeten ontzeggen omdat anderen er misschien geen behoefte aan hebben? Het kooprecht is geen koopplicht. Niemand wordt gedwongen er gebruik van het maken. Maar het is fijn dat huurders die dat wel willen, het recht krijgen. Overigens is het kopen van een huis niet alleen een kwestie van 'willen', maar ook van 'kunnen'. Onverantwoorde Amerikaanse toestanden, waarbij woningen worden verkocht aan mensen met een te laag inkomen, wil niemand hier in Nederland hebben.

Keuzevrijheid
Het kooprecht vergroot de keuzevrijheid voor huurders en is een stap naar een vrijere woningmarkt waar bewoners meer keuzemogelijkheden worden geboden. Vereniging Eigen Huis gunt huurders dat van harte. Keuzevrijheid is een groot maatschappelijk goed. Het argument van sommigen, dat huurders het niet willen, is betuttelend. Vereniging Eigen Huis heeft sinds 1974 in haar statuten staan dat zij ook opkomt voor potentiële kopers. Voor huurders die willen kopen dus ook. Door het kooprecht te steunen, komt Vereniging Eigen Huis op voor hun belangen.

vrijdag 23 december 2011

Koers houden

Dinsdagavond keek ik naar College Tour, waar per aflevering een prominent persoon wordt geïnterviewd door Twan Huys bijgestaan door vele studenten die kritische en gewaagde vragen stellen. Dit keer was premier Mark Rutte te gast. Het was een interessant, vermakelijk interview. Onder andere de wijze van regeren kwam aan bod, waarop de premier aangaf dat hij vasthoudt aan zijn koers, openstaat voor adviezen en kritiek, maar zich niet af laat leiden. Ook de transparantie rond de benoeming van oud-minister Donner als vicevoorzitter voor de Raad van State werd op ludieke wijze besproken.

De goede dingen er uit halen
Als we het hebben over koers vasthouden, dan doet me dat ook denken aan Donner ten aanzien van het energielabel. Toen hij vorige week nog minister was, heeft hij snel nog even een wetsvoorstel aan de Tweede Kamer aangeboden. Daarbij heeft hij het advies van zijn huidige werkgever, de Raad van State, totaal genegeerd. Over koershouden en je niet af laten leiden gesproken. In sommige gevallen lijkt het me zinvol om bepaalde adviezen wel serieus te nemen. Openstaan voor kritiek en er de goede dingen uit halen. Dat laatste heeft Donner achterwege gelaten.

Praktisch hetzelfde
Het vorige voorstel van de minister met betrekking tot het energielabel was om woningen zonder energielabel bij verkoop niet in te laten schrijven bij het Kadaster. Het huidige voorstel heeft hij op papier iets gewijzigd. Namelijk zonder energielabel mag de notaris bij verkoop van de woning de akte niet afhandelen. De blokkade op de overdracht van een woning bij verkoop is daarmee iets naar voren geschoven, maar praktisch gezien verandert er niets. Zonder energielabel kan per 2013 op het laatste moment de overdracht van de woning bij verkoop niet doorgaan.

Betere en passendere alternatieven
Al eerder heeft Vereniging Eigen Huis geroepen dat een woning zonder label onverkoopbaar maken een buitenproportionele sanctie is. Ook met het huidige voorstel blijft dit het geval. Wij zullen de Tweede Kamer daarom nogmaals betere en passendere alternatieven aandragen, want die zijn er. Door middel van een gratis basislabel, op basis van standaardkenmerken van de woning, kan iedere bewoner in Nederland bewust worden gemaakt van de energie(on)zuinigheid van zijn woning. Bewoners die willen aantonen dat hun woning een beter label heeft dan het basislabel, dienen zelf het initiatief te nemen om een beter label aan te schaffen. Daarnaast kan de overheid prima handhavend optreden door middel van bestuursdwang. Hier bestaat al lang wetgeving voor, alleen heeft oud-minister Donner deze niet benut.

Richting de Tweede Kamer zullen ook wij koers houden met de betere en passendere alternatieven!

Ik hoop dat de Kamer, anders dan Donner, wel openstaat voor adviezen en kritiek en er de goede dingen uit haalt.

woensdag 21 december 2011

Winnaars en verliezers op de woningmarkt

Vereniging Eigen Huis is er voorstander van de woningmarkt op de wat langere termijn structureel te hervormen. Huur en koop. Doel is meer dynamiek en doorstroming en een woningaanbod dat beter aansluit op de vraag. Hervorming van de woningmarkt is een mega-operatie. Vergelijk het met een hervorming van de zorgsector, de arbeidsmarkt of de verzorgingsstaat. Bij elke grote hervorming heb je ‘winnaars’ en ‘verliezers’. Hoe ga je daarmee om?


Winnaars en verliezers
Hieraan gaat natuurlijk de vraag vooraf wat de winnaars en wat de verliezers zijn. Aan de pluskant van een geslaagde woningmarkthervorming staat in elk geval dat eenieder kan profiteren van een beter functionerende woningmarkt. Denk aan het verdwijnen van de wachtrijen in de huursector. Of denk aan een betere toegang tot de koopwoningmarkt voor starters. Toch zijn er niet enkel winnaars. Dat ligt aan twee zaken.
  • In de eerste plaats zijn er huishoudens die ‘verworven rechten’ kwijtraken (bijvoorbeeld hypotheekrenteaftrek of een lagere huur dan de marktprijs), zonder daarvoor volledig te worden gecompenseerd (bijvoorbeeld via lagere belastingtarieven). Dit is een herkenbaar punt in vrijwel elke grote hervormingsoperatie.
  • In de tweede plaats – en dat is veel specifieker voor een hervorming van de woningmarkt – worden er vermogensverliezen geleden. Als een woningmarkthervorming leidt tot lagere huizenprijzen, zien eigenwoningbezitters een deel van hun (papieren) vermogen wegvloeien. Deze verliespost geldt niet voor huurders.
Verschillende groepen verliezers
Als ik op dit laatste punt even verder ga: hoe erg is het als eigenwoningbezitters een deel van hun vermogen zien verdampen als gevolg van een woningmarkthervorming?
  • De neiging bestaat om beperkt medelijden te hebben met huishoudens die hun vermogen aanvankelijk sterk hebben zien toenemen als gevolg van stijgende huizenprijzen. Een ‘correctie’ als gevolg van een woningmarktplan wordt dan door velen niet als een groot probleem gezien. ‘You win some, you lose some’, is dan de gedachte. Bovendien is het voor de goede zaak: een beter functionerende woningmarkt. Ik weet natuurlijk niet hoe u hier over denkt.
  • Er is ook een groep die in het geheel niet heeft geprofiteerd van stijgende prijzen in het verleden, maar nu wel met een daling van de huizenprijzen wordt geconfronteerd. Dit wordt door velen als onrechtvaardig gezien. Waarom moeten zij gebukt gaan onder de gevolgen van een hervorming? Deze groep huishoudens loopt bovendien grote kans om ‘onder water’ te komen staan, in de zin dat de woningwaarde minder is dan de hypotheekschuld. Vindt u dit ‘all in the game’ of moet deze groep in het geval van een hervorming van de woningmarkt compensatie krijgen?
Draagvlak
Het is in het kader van een grote hervormingsoperatie voor de overheid niet doenlijk alle verliezers te compenseren. Maar aan de meest schrijnende gevallen kan niemand voorbij gaan. Mensen die door de hervorming met een restschuld komt te zitten bijvoorbeeld. De OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling) heeft heel veel ervaring met hervormingsoperaties. En dus ook met het feit dat de omgang met winnaars en - met name - verliezers van dergelijke operaties essentieel is voor het welslagen ervan. Hoe meer oog voor winnaars en verliezers, hoe meer draagvlak. Ik ben erg benieuwd hoe u hier over denkt. Reageer via www.eigenhuis.nl/blog of via twitter (@rob_mulder).

maandag 19 december 2011

Funding gap en hypotheekrenteaftrek

Vanwege de mogelijke gevoeligheid van het onderwerp bij sommige lezers, begin en eindig ik de blog met een belangrijke mededeling. Vereniging Eigen Huis is een verklaard voorstander van een fundamentele hervorming van de woningmarkt (huur én koop, vraag én aanbod), waarbij de H-woorden huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek niet taboe zijn. Dat gezegd zijnde, wil ik het graag hebben over de zogenoemde funding gap als reden om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken.

Funding gap
Wat is de funding gap? Een zeer terechte vraag. De funding gap komt voort uit het feit dat de vrije besparingen die Nederlandse huishoudens op de bank hebben staan onvoldoende zijn om de uitstaande hypotheken mee te financieren. Daarnaast zijn er weliswaar de 'onvrijwillige besparingen' via de pensioenfondsen, maar die staan niet op de bank. Dus ontstaat er een funding gap van een paar honderd miljard. De banken moeten dit deel van de uitstaande hypotheken 'funden' via de kapitaalmarkt.

Hypotheekrenteaftrek

Tot voor kort was dit geen enkel probleem. Als we ergens een kapitaalmarkt voor hebben, dan is het immers daarvoor? Het uitbreken van de crisis heeft echter zand in de machine gegooid. Met als eind van het liedje dat niemand op de kapitaalmarkt de ander meer vertrouwt. Het sterkst geldt dat voor de banken onderling. En hierdoor is funding via de kapitaalmarkt - tegen aanvaardbare kosten - naar het schijnt ineens een hele toer geworden. En hebben we in Nederland nu een funding gap-probleem. En ondanks het feit dat twee maanden geleden nog vrijwel niemand van de funding gap had gehoord, wordt het nu door sommigen zelfs genoemd als belangrijkste redenen om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken.

Geen overhaaste conclusies
We moeten echter uitkijken dat we geen overhaaste conclusies trekken. Een aantal vragen moeten mijns inziens eerst overtuigend worden beantwoord alvorens verregaande conclusies te kunnen trekken.

  1. Hoe problematisch is de funding eigenlijk?
    De grootste hypotheekvertrekker in Nederland, de Rabobank, heeft haar funding voor 2012 naar verluidt al helemaal rond. 
  2. Is de funding gap een blijvend probleem?
    Het was tot voor kort in elk geval geen probleem. En leert de geschiedenis niet dat aan elke crisis ook weer een eind komt? Of zijn er redenen waarom het wantrouwen binnen de financiële wereld vanaf nu nooit meer zal verdwijnen? Is dit het einde van de kapitalistische markteconomie? 
  3. Is er afgezien van de emoties in de financiële wereld ook een meer rationale reden waarom de funding gap een probleem is?
    Is het niet zo dat 3,75 miljoen Nederlandse eigenwoningbezitters elke maand netjes hun rente betalen? En komen - gelukkig - niet relatief weinig huishoudens in de problemen? Staat tegenover de hypotheekschuld bovendien niet een onderpand van 3,75 miljoen woningen met een totale waarde van circa 1.000 miljard euro (de prijsdalingen van de afgelopen jaren al meegerekend)? 
  4. Op welke manier draagt vermindering van de hypotheekrenteaftrek bij aan vermindering van de funding gap?
    Het klopt toch dat vermindering van de aftrek op korte termijn geen effect heeft op de uitstaande hypotheekschuld? En dus evenmin op de funding gap? Sterker nog: zal lastenverzwaring voor veel gezinnen op korte termijn niet juist de mogelijkheden tot aflossing verder verminderen? Op lange termijn zal de schuld er wel door afnemen, maar dat geldt dan ook voor de aan de hypotheek gekoppelde spaarpotjes.
Overtuigende antwoorden
Op deze vragen zullen overtuigende antwoorden moeten komen om te kunnen beoordelen of de funding gap inderdaad een valide reden is om de hypotheekrenteaftrek ter discussie te stellen. Dit staat - voor de goede orde en zoals eerder gezegd - geheel los van het feit dat Vereniging Eigen Huis een verklaard voorstander is van een fundamentele hervorming van de woningmarkt (huur én koop, vraag én aanbod), waarbij de H-woorden huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek niet taboe zijn.

vrijdag 16 december 2011

Woningmarkt: behandelplan of pil van Drion?

Eén van de meest curieuze argumenten om ‘nu’ in te grijpen in de hypotheekrenteaftrek is dat we dan van de onzekerheid af zijn. Ik geef toe: als de patiënt is overleden, ben je van veel onzekerheid omtrent het verloop van zijn conditie af.

Behandelplan
Toch is het voor de meeste kwalen beter een goed behandelplan op te stellen dan meteen naar de pil van Drion te grijpen. Al in 2007 heeft Vereniging Eigen Huis voorstellen gedaan om de woningmarkt fundamenteel te hervormen. Dit vergt een brede aanpak, waarbij geen taboes mogen bestaan. Dat zeiden wij toen en dat vinden wij nog steeds. Naast zaken als de ruimtelijke ordening en de overdrachtsbelasting, komen in dat verband ook de H-woorden huurprijsregulering en hypotheekrenteaftrek aan de orde. De hypotheekrenteaftrek meenemen in een brede hervorming van de koop- én de huursector is niet te verwarren met het trekken aan één draadje in een breiwerk.

Houvast
De doorlopende discussie over de hypotheekrenteaftrek – zonder dit in te bedden in een verbeterplan voor de woningmarkt – maakt mensen onzeker en het drukt daarmee de dynamiek op de woningmarkt verder de kop in. Er worden gelukkig nog steeds elke maand negen- of tienduizend bestaande woningen verkocht. Maar elke potentiële koper die de krant leest, slaat de schrik regelmatig om het hart. Zowel door de eurocrisis als vanwege de continue discussie over de renteaftrek. En het gemak waarmee over de aftrek wordt geoordeeld. Het enige houvast dat de bezorgde burger nog heeft, is het feit dat de grootste regeringspartij én de gedoogpartij pal staan voor hun belofte de hypotheekrenteaftrek ongemoeid te laten.

Tegenovergestelde
Alleen de hypotheekrenteaftrek aanpakken, lost de problemen op de woningmarkt niet op. Integendeel het vergroot de problemen. De huizenprijzen dalen, het aantal probleemgevallen neemt toe, de doorstroming neemt af, de nieuwbouw valt terug, de werkgelegenheid neemt af en de banken krijgen een hoop leningen voor hun kiezen waarop ze moeten afschrijven. Jaren van ellende voor de boeg in plaats van uitzicht op herstel. Dat is het tegenovergestelde van wat de woningmarkt en de economie nodig hebben. Operatie geslaagd, patiënt overleden, heet dat ook wel. Hopelijk blijft dit scenario ons bespaard.

woensdag 14 december 2011

Vijf mythes over de hypotheekrenteaftrek


Momenteel gaan er vrijwel wekelijks stemmen op dat de hypotheekrenteaftrek echt niet meer van deze tijd is. In wisselende combinaties worden hiervoor vijf redenen aangewezen.

1) Het is een goede manier om te bezuinigen
Op het eerste gezicht valt hier niets tegen in te brengen. Als de overheid veel geld nodig heeft, is het logisch dat alle potjes met geld de revue passeren. Er is echter één bezwaar: het is geen bezuiniging, maar een lastenverzwaring. En lastenverzwaring is niet een middel dat erom bekend staat erg behulpzaam te zijn om de economische kansen van een land te verbeteren.

2) Het is een goede manier om ervoor te zorgen dat de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen
Dat klopt evenmin, want heel veel heel gewone mensen hebben hun huis gekocht in de veronderstelling dat zij de hypotheekrente konden blijven aftrekken. Hoe voorkom je dat hun schouders onder extra lasten bezwijken?

3) Het vermindert de schuldenlast van Nederlandse huishoudens

Op termijn zal dit inderdaad zo zijn, want zonder hypotheekrenteaftrek is er voor huishoudens geen prikkel meer om de hypotheekschuld in stand te houden en daarnaast apart te sparen. Mensen zullen vaker gedurende de looptijd aflossen. Maar dat is langetermijnwerk. Afbouw van de hypotheekrenteaftrek zal in eerste instantie vooral ten koste gaan van de portemonnee van eigenwoningbezitters, waardoor hun middelen om af te lossen juist afnemen. Met als paradoxaal resultaat: een hógere schuld.

4) Als je de hypotheekrente aanpakt, dalen de huizenprijzen, waardoor jongeren meer kansen krijgen
Dit is simpelweg onjuist. Want dalende prijzen zorgen weliswaar voor lagere hypotheeklasten voor nieuwe eigenaren, maar daar staat tegenover dat zij niet of minder kunnen profiteren van de renteaftrek. Per saldo schieten zij er dus niets mee op. Voor de jongere generatie is vooral belangrijk dat er voldoende woningen zijn. Beschikbaarheid van woningen voorkomt per definitie een insider/outsider problematiek.

5) Het zou de woningmarkt vlottrekken
Als geïsoleerde maatregel is dit zeker niet correct. De structurele problematiek op de woningmarkt wordt gekenmerkt door (1) een aanbod dat onvoldoende reageert op de vraag met schaarste als gevolg en (2) een gebrek aan doorstroming. Afbouw van de hypotheekrenteaftrek zorgt, voor zover de prijzen hierdoor dalen, eerder voor minder aanbod dan voor extra aanbod. Dat werkt dus de verkeerde kant op. Bovendien, als de prijzen dalen, zitten méér mensen gevangen in hun eigen huis doordat zij geconfronteerd worden met een onderwaarde. Dus neemt de doorstroming af. Met andere woorden: de problemen op de woningmarkt nemen door afbouw van de hypotheekrenteaftrek als geïsoleerde maatregel alleen maar toe.
Integraal plan
Iets anders is - en Vereniging Eigen Huis heeft dat al in 2007 voorgesteld - om de hypotheekrenteaftrek mee te nemen in een integraal plan voor de woningmarkt. Zo'n plan beoogt de belemmeringen weg te nemen voor een beter functionerende woningmarkt. Denk aan belemmeringen in de sfeer van de ruimtelijke ordening (aanbod), de overdrachtsbelasting (doorstroming), de huurprijsregulering (scheefwonen / doorstroming). De hypotheekrenteaftrek is hierbij geen taboe. Uitgangspunt is dan wel dat de belastingdruk per saldo niet stijgt.

Vrienden
Toen Vereniging Eigen Huis kwam met de suggestie om de hypotheekrenteaftrek - in het kader van een integraal plan - om te vormen naar een annuïtaire aftrek, werd dat niet door iedereen in dank afgenomen. Oud-minister Zalm verklaarde in onze richting dat je met zulke vrienden geen vijanden nodig hebt. Maar anno 2011 kan een VVD-prominent als Ed Nijpels ongestraft de hypotheekrenteaftrek ter discussie kan stellen. Daarmee het sentiment op de woningmarkt verder verslechterend. Het kan verkeren.

maandag 12 december 2011

Au revoir BNP Paribas

Als gevolg van de Europese crisis stopt BNP Paribas met het verstrekken van hypotheken. Dit is slecht nieuws voor de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Vlag uit
Zoals de Nederlandse Mededingingsautoriteit NMa eerder dit jaar bevestigde, is de Nederlandse hypotheekmarkt kwetsbaar voor "mededingingsbeperkend gedrag". Dat heb je als de markt voor meer dan driekwart in handen is van een handje vol grote partijen. De neiging om elkaar te beconcurreren ten gunste van de klant, kunnen deze grootbanken moeiteloos onderdrukken. Het enige lastige voor hen is dan nog als er 'vreemde eenden in de bijt zijn' (al dan niet van buitenlandse origine) die het wagen hen te beconcurreren. Omgekeerd: als een belangrijke buitenlandse concurrent zich terugtrekt, gaat bij de Nederlandse grootbanken de vlag uit.

Witte raaf
BNP Parisbas was zo'n belangrijke concurrent. De van oorsprong Franse bank had zich opgewerkt tot de in omvang vierde hypotheekverstrekker van Nederland. De bank stond bekend als prijsvechter. Daarbij komt dat BNP Paribas als enige bank in Nederland het lef had zich te onttrekken aan de groepsdwang om, door een te ruime toepassing van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) buiten spel te zetten. Vandaar dat ik BNP Paribas al eens betitelde als de witte raaf van het Nederlandse bankwezen. Het is erg spijtig dat deze witte raaf nu uitvliegt en de Nederlandse hypotheekmarkt achter zich laat.

Waakzaamheid
Het besluit van BNP Parisbas om in Nederland geen hypotheken meer te verstrekken, is een gevolg van de Europese crisis. In Frankrijk moet de bank haar buffers versterken. Dat zij fors heeft geïnvesteerd in Grieks staatspapier helpt niet mee. In Nederland betekent dit in elk geval een extra reden voor waakzaamheid. Voor je het weet gaan de winstmarges op hypotheken nog verder omhoog. Gelukkig zal de NMa, zo heeft zij beloofd, "de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt scherp in de gaten houden". En wat BNP Paribas betreft: we kunnen het ons nu nog niet voorstellen, maar ook aan de Europese vertrouwenscrisis komt een eind. Misschien zien we de Franse bank dan wel weer terug op de Nederlandse hypotheekmarkt. Het is dus te vroeg voor een definitief vaarwel. Geen 'adieu', maar een 'au revoir', zogezegd.

vrijdag 9 december 2011

Onderzoek naar single vrouwen: doe mee!

Ik heb geen idee of single vrouwen mijn blog lezen. En, zo ja, hoeveel dat er zijn. Zijn single vrouwen eigenlijk überhaupt geïnteresseerd in de woningmarkt? Er zijn heel veel dingen die ik niet weet van single vrouwen. Tijd voor een onderzoek!

Slimme meisjes
Even vooraf: 'de' single vrouw bestaat niet. Dat realiseer ik me terdege. Toch kun je wel wat dingen zeggen over single vrouwen als groep. Bijvoorbeeld dat er steeds méér van komen. In de Randstad wordt zelfs gesproken van een 'overschot aan jonge vrouwen'. CBS-demograaf Jan Latten is op dit gebied 'de' deskundige bij uitstek (die bestaat dus wel). Hij heeft in Nederland het verband aangetoond tussen:
We willen meer weten
Maar buiten het feit dat er veel van zijn, dat zij slim zijn, en alleen wonen, weten wij niet zoveel van single vrouwen. Daar komt nu verandering in! Samen met vrouwenblad Viva houdt Vereniging Eigen Huis een enquête onder single vrouwen. Wat zijn hun woonwensen? Kunnen ze die realiseren? Zo nee, waarom niet? Tegen welke obstakels lopen zij aan? Willen zij een huis huren of liever kopen? Hoe staan zij tegenover klussen in huis? En tegenover de financiële rompslomp?

Vul de enquête in!
Ben jij een single vrouw tussen de 18 en 98, vul dan onze enquête in! We brengen je dan ook op de hoogte van de uitkomsten! Ben je geen single vrouw? Stuur deze link dan door aan alle single vrouwen die je kent. Doe het voor het goede doel. Je helpt er de wetenschap mee. En meer kennis leidt op den duur vast ook tot beter beleid.

woensdag 7 december 2011

Al eens nagedacht over de kosten?


Heeft u al eens iets over de Warmtewet vernomen?
Dit kan zomaar zo zijn, want al sinds 2003 is deze wet in ontwikkeling. Een hele bevalling, de materie is erg complex. Zodra ik erover begin zie ik mensen al zuchten.

Monopolist
Om precies te zijn is het een wet in wording die huishoudens aangesloten op een warmtenet, zoals stadsverwarming, moet beschermen tegen te hoge tarieven. Zeshonderdduizend huishoudens in Nederland zijn aangesloten op een warmtenet. Zij zijn voor de levering van warmte, en daarmee ook de warmtetarieven, afhankelijk van één leverancier: een monopolist.

Wetenschappelijk onderzoek
Minister Verhagen heeft een tijdje geleden een voorstel voor de Warmtewet naar de Tweede Kamer gestuurd. We vermoedden dat er wat aan de hand was met het voorstel, maar konden er niet goed de vinger achter krijgen. Vereniging Eigen Huis heeft daarom dit voorstel samen met de Woonbond ter wetenschappelijk onderzoek aan het Centrum voor Energievraagstukken (verbonden aan de UvA) en TNO voorgelegd.

Kostentoerekeningsmodel ontbreekt
De conclusie van de onderzoekers is dat het wetsvoorstel huishoudens aangesloten op een warmtenet niet beschermt. Dergelijke huishoudens betalen voor het variable deel van de warmtekosten nu en ook bij ingang van het huidige voorstel € 100 per jaar te veel. Dat is maar liefst € 60 miljoen per jaar te veel voor de leveranciers. Daarnaast ontbreekt voldoende inzage in de kosten die de warmteleveranciers maken. Een kostentoerekeningsmodel is een absolute noodzaak en is in de jarenlange discussie rond de Warmtewet altijd buiten beschouwing gelaten.

Vandaag is er een procedurevergadering over de Warmtewet. Om ervoor te zorgen dat het wetsvoorstel voldoende aandacht krijgt en geagendeerd wordt voor een stevig debat, hebben we samen met de Woonbond een brief met het wetenschappelijke onderzoek naar de Kamerleden gestuurd.

We hopen dat de Kamerleden en uiteindelijk ook de minister ons niet in de kou laten staan.

maandag 5 december 2011

Woningmarkt: geen koekoek één zang

De NOS bracht vrijdag een item onder de titel 'Crisis treft jonge huizenbezitters'. Het gaat over mensen die hun huis net vóór de crisis hebben gekocht en sindsdien met verlies hebben moeten verkopen. Meer dan de helft daarvan blijkt jonger dan 35. Dit soort berichten helpt ons te beseffen dat 'de' woningmarkt niet bestaat, evenmin als 'de' eigenwoningbezitter. Of 'de' Nederlander.

Grote categorieën
Prinses Máxima kreeg vier jaar geleden nog een storm van kritiek over zich heen toen zij in een toespraak bij de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) verklaarde dat 'de' Nederlander niet bestaat. Of woorden van gelijke strekking. Terwijl het in feite een open deur is. Kijk om je heen... Toch bestaat er een behoefte - zeker in politiek Den Haag - om het wereldbeeld eenvoudig te houden. Anders wordt beleid maken wel erg ingewikkeld. En dus zijn veel politici gewend te denken in grote categorieën als 'de' eigenwoningbezitter, 'de' huurder, 'het' gezin met kinderen, 'de' werkende ouder, 'de' gepensioneerde met een klein pensioen etc etc etc. De behoefte aan vereenvoudiging is begrijpelijk, zolang we met z'n allen maar niet gaan geloven dat de wereld echt zo plat is.

Koopwoningmarkt
Natuurlijk wordt er veel gesproken over 'de' koopwoningmarkt. Maar het is goed te beseffen dat er in meerdere opzichten sprake is van een uiteenlopende situaties en ontwikkelingen binnen die woningmarkt. Ten eerste zijn er zoals bekend grote regionale verschillen. Ten tweede lopen de ontwikkeling per prijscategorie de laatste tijd sterk uiteen. De duurste woningen hebben relatief (en natuurlijk ook absoluut) veel meer aan prijs 'verloren' sinds het uitbreken van de crisis dan goedkopere woningen. Maar ook binnen regio's en prijscategorieën zijn in de praktijk soms grote verschillen zichtbaar. De woningmarkt is simpelweg geen koekoek één zang.

Eigenwoningbezitters
In aanvulling op het bovenstaande zijn er nog meer grote verschillen tussen huishoudens met een eigen woning. Een heel belangrijk verschil - en daar komt het NOS-bericht weer om de hoek kijken - is hoe lang geleden iemand zijn woning heeft aangeschaft. Wie net voor de crisis een woning heeft gekocht en door omstandigheden nu moet verkopen, gaat waarschijnlijk flink de boot in. In de eerste plaats zijn de prijzen de afgelopen jaren gemiddeld met een kleine tien procent gedaald. In de tweede plaats zijn bij de aanschaf van een bestaande woning waarschijnlijk 10 tot 12 procent 'kosten koper' gemaakt, inclusief toen nog 6 procent overdrachtsbelasting. In de derde plaats heeft de noodzaak tot verkoop veelal te maken met echtscheiding of werkloosheid, zodat de problemen van veel mensen zich niet beperken tot de eigen woning. In de vierde plaats heeft men wellicht een tophypotheek afgesloten, waardoor men achterblijft met een restschuld. Tenzij men zo verstandig was Nationale Hypotheek Garantie te nemen. In dat geval komt men qua restschuld doorgaans met de schrik vrij. Vergelijk dit alles eens met huishoudens die twintig jaar geleden een woning hebben gekocht. Hun woning is waarschijnlijk sinds de crisis ook in prijs gedaald, maar in de periode daarvoor juist enorm gestegen.

Potentiële kopers
Veelal zullen degenen die net voor de crisis kochten inderdaad tot een jongere generatie behoren dan degenen die hun woning al twintig jaar in bezit hebben. Tegelijkertijd kun je ook weer niet zeggen dat 'de' jongeren per definitie de dupe zijn van de crisis. In de eerste plaats: als zij prettig wonen en geen (al dan niet gedwongen) verkoopplannen hebben, is de gedaalde prijs een grotendeels fictief gegeven. In de tweede plaats zijn jongeren uiteraard oververtegenwoordigd in de categorie (potentiële) koopstarters. Voor hen is het beeld diffuus. De financiering van een eigen woning is lastiger geworden, maar daar staat tegenover dat verantwoord financieren in het eigen belang van de eigenwoningbezitter is. En indien kopers de financiering rondkrijgen, is het voordeel van de huidige situatie dat de woningmarkt momenteel een ruime keus biedt tegen een lagere prijs dan een paar jaar geleden. Maar, om misverstanden te voorkomen, ook 'de' koopstarter bestaat niet. Niet elke starter heeft een stabiele relatie, een goede opleiding, een mooi salarisperspectief, en het vooruitzicht meerdere jaren in de nieuwe woning te blijven wonen. Maar voor wie dit wèl geldt, lijkt de huidige woningmarkt zeker ook kansen te bieden.

vrijdag 2 december 2011

"Alles wordt duurder"

Deze week kwam Vereniging Eigen Huis met cijfers over de gemeentelijke lasten in 2012. Een bevinding die eruit springt, is het feit dat de gemiddelde onroerendezaakbelasting (OZB) weer omhoog gaat ondanks gedaalde huizenprijzen.

Meer betalen
Eigenwoningbezitters die op basis van een afgenomen woningwaarde (gemiddeld 3,4 procent) een lagere OZB-aanslag van hun gemeente verwachten, komen meestal bedrogen uit. Tot veler verbazing daalt de OZB niet, maar stijgt zij met gemiddeld 3,9 procent! Vereniging Eigen Huis heeft een steekproef gedaan in 114 gemeenten. In ruim 90 procent van deze gemeenten gaan eigenwoningbezitters meer OZB betalen. Omdat de OZB alleen betaald wordt door eigenaren (niet door huurders), gaan eigenwoningbezitters dus gemiddeld extra bijdragen aan de gemeentelijke financiën. Terwijl hun bezit in waarde is afgenomen. Eigenwoningbezitters zullen zelf moeten bepalen of zij vinden dat hun gemeente goede dingen doet met de extra belasting op de eigenwoning. Overigens zijn de verschillen tussen gemeenten heel groot.

Totale lasten
Naast de OZB voor eigenwoningbezitters, betalen huishoudens ook rioolheffing (gemiddeld 4,3 hoger in 2012) en afvalstoffenheffing (gemiddeld 1,1 procent lager). In totaliteit stijgen de gemeentelijke lasten hierdoor in 2012 met ruim 2 procent. Ook als alle lasten bij elkaar worden opgeteld, bestaan er tussen gemeenten grote verschillen. Dit varieert in de onderzochte gemeenten van +11,7 procent in Laren (NH) tot -7,2 in Veldhoven (NB).

Reactie van burgers
In verschillende media zijn burgers geconfronteerd met de cijfers van Vereniging Eigen Huis. Met name in plaatsen waar de lasten stijgen. Het viel me op dat negatieve reacties op stijgende lasten deels samenhangen met onvrede over het uitgavenpatroon van de desbetreffende gemeente. Mensen betalen - het is maar een voorbeeld - niet graag meer belasting voor een luxueuzer onderkomen voor de gemeentelijke bestuurders en ambtenaren. Verder viel me op dat veel mensen reageerden in de trant van "alles wordt duurder". Waarop de één laat volgen dat het dan logisch is dat de gemeentelijke lasten ook stijgen. Terwijl de ander vindt dat, in een tijd dat voor burgers heel veel noodzakelijke uitgaven omhoog gaan, de gemeenten juist de eigen broekriem wel wat verder zouden mogen aansnoeren. Als Vereniging Eigen Huis kunnen we daar natuurlijk geen algemene uitspraken over doen. Maar de verschillen tussen gemeenten zijn wel enorm. En grondige uitleg van lokale politici in gemeenten waar de lasten omhoog gaan in plaats van de uitgaven omlaag, lijkt dan zeker niet teveel gevraagd. Met "alles wordt duurder" hoeft u gemeentelijke politici niet weg te laten komen!

woensdag 30 november 2011

Woningmarkt: volle dansvloer waar niemand beweegt

Felix Rottenberg vergeleek de woningmarkt vanmiddag met een volle dansvloer. Iedereen is er, maar niemand begint te dansen. Plaats van handeling was een mooi theater in Hilversum (podium De Vorstin). Publiek: alle geledingen uit de bouwwereld en de woningmarkt. Reden voor het samenzijn: het afscheid van Frits Nuss van NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers.


Vraag en aanbod
De beeldspraak van Rottenberg volgde op een scherpe analyse van Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw. Hij betoogde terecht dat er momenteel erg veel woningen te koop staan, waarvan de eigenaars zelf ook weer een nieuwe woning willen aanschaffen. Met andere woorden: het huidige aanbod van woningen vertegenwoordigt tevens een enorme vraag.

Verhuisketen omgedraaid
Waarom komt de woningmarkt dan niet op gang? Omdat niemand de eerste stap zet. Iedereen wil eerst zijn huidige woning verkopen alvorens zelf een nieuwe woning te kopen. Een paar jaar geleden was dat nog omgedraaid. Toen kocht je eerst een nieuwe woning en raakte je daarna gemakkelijk je huidige woning kwijt.

Starters
In de huidige situatie ligt, aldus het betoog van Van Hoek, de sleutel bij koopstarters, want zij hoeven niet eerst een woning kwijt te raken. Maar juist starters merken de gevolgen van de aangescherpte hypotheekregels. Vroeger konden jonge goed opgeleide mensen naar verhouding veel lenen omdat zij in negentien van de twintig gevallen over een paar jaar veel meer zouden verdienen dan nu. Denk aan de spreekwoordelijke net afgestudeerde arts. Dat mag nu niet meer. En dus wordt er - in de beeldspraak van Rottenberg - niet gedanst, ondanks een volle dansvloer.

Toekomst
De discussie vond plaats tegen de achtergrond van het feit dat er de komende jaren nog honderdduizenden woningen moeten worden bijgebouwd in Nederland. Zodat eigen woningen in grote delen van het land de komende jaren schaarse goederen blijven. En dat op dit moment de woningmarkt geheel stil ligt, is natuurlijk ook overdreven. Gemiddeld wisselen elke maand 10.000 bestaande woningen van eigenaar. Tegelijkertijd hing boven de discussie in Hilversum één grote zwarte wolk. Namelijk de vraag hoe het zal aflopen met de eurocrisis. Als de Europese economie volledig instort en iedereen wordt werkloos, zal ook de woningmarkt de dans niet ontspringen. Maar daar wilde vandaag eigenlijk niemand nog aan denken.

maandag 28 november 2011

Kopen of verbouwen

Er worden momenteel op jaarbasis zo'n 120.000 bestaande woningen verkocht. Voor de crisis lag dat op circa 200.000. Op een totaal eigenwoningbestand van circa 4,2 miljoen woningen is dat in beide gevallen een klein percentage. Verreweg de meeste eigenwoningbezitters blijven van jaar op jaar gewoon zitten waar zij zitten. Soms hebben ze wel extra woonwensen, maar realiseren ze die via een verbouwing. Door de crisis is de keuze tussen een nieuw huis kopen of je bestaande woning verbouwen extra pregnant geworden.

Leden aan het woord
In Eigen Huis Magazine van december worden leden van Vereniging Eigen Huis aan het woord gelaten die voor deze keuze hebben gestaan. Een gezin uit Rockanje vertelt dat zij hun droomhuis niet wilden laten lopen, ondanks de crisis. De dubbele lasten van de nog niet verkochte oude woning hebben zij ingecalculeerd. Een stel uit Amersfoort koos ervoor om door middel van een verbouwing de extra ruimte te creëren waaraan zij behoefte hadden.

Elke situatie anders
Uit de verhalen van de leden blijkt eens te meer dat elke situatie anders is. En dat het ook een kwestie is van persoonlijke voorkeur of je liever wilt verhuizen of verbouwen. Algemene adviezen zijn bijna niet te geven. Wel zijn er natuurlijk zaken waarop u moet letten indien u overweegt te gaan kopen. Of wanneer u liever gaat verbouwen. In Eigen Huis Magazine worden ze langsgelopen. Want crisis of niet: als u uit uw huis groeit, moet u iets. Wat is wijsheid?

vrijdag 25 november 2011

Oplevering nieuwbouw: Heijmans in de fout

Leden van Vereniging Eigen Huis hebben ons gemeld dat (onder andere) bouwer Heijmans een opleverprocedure hanteert voor nieuwe woningen die in het nadeel werkt van de kopers. Vereniging Eigen Huis gaat haar leden hierin bijstaan met alle beschikbare middelen. Wat betreft de rechten van nieuwbouwkopers willen we niet terug naar de jaren zeventig.

Jaren zeventig
In de jaren ’70 van de vorige eeuw - erg lang geleden dus – werd Vereniging Eigen Huis opgericht. Belangrijkste missie: zorgen dat er ook iemand aan úw kant staat. Voor die tijd stond u als (potentiële) eigenwoningbezitter alleen en machteloos tegenover de diverse marktpartijen die zich op de woningmarkt begeven. Neem de koop van een nieuwbouwwoning. Als gelukkige eigenaar van de nieuwe woning mocht u zich melden bij de bouwer, giroafschrift in de hand als bewijs van betaling. Vervolgens moest u tekenen dat de woning in perfecte staat was opgeleverd, waarna de sleutel u werd overhandigd. Als bij nadere inspectie de woning toch minder perfect was opgeleverd dan gedacht, moest u maar zien hoe u uw gelijk nog kon halen.

Consumentenbescherming
Vereniging Eigen Huis heeft er hard voor gevochten dat de (potentiële) eigenwoningbezitter meer rechten kreeg tegenover de diverse marktpartijen. Als koper van een nieuwbouwwoning mag u bijvoorbeeld 5% van de koopsom achterhouden als zekerheid dat de bouwer de laatste gebreken ook daadwerkelijk oplost. En verder is het heel gebruikelijk geworden dat kopers zich bij de officiële oplevering laten bijstaan door een onafhankelijke bouwkundige. Sterker nog: dat is een recht dat u als koper hebt!

Heijmans Vastgoed
Heijmans Vastgoed dreigt nu de klok een jaar of veertig terug te draaien. Men introduceert een ‘vooroplevering’, waarbij de koper – vergezeld door een onafhankelijke bouwkundige – eventuele gebreken aan de bijna op te leveren woning mag constateren. In een brief van Heijmans aan een nieuwbouwkoper, die in ons bezit is, lezen we dat Heijmans aan de ‘echte oplevering’ restricties wil verbinden.
1) Er mogen geen nieuwe gebreken worden geconstateerd.
2) Een onafhankelijke bouwkundige is niet welkom.
We zijn gaan klagen bij Heijmans. Uitkomst: vooruit, er mag bij de oplevering een half uurtje rondgekeken worden. Dit schaadt natuurlijk nog steeds op flagrante wijze uw rechten als nieuwbouwkoper. Een nieuwbouwwoning is waarschijnlijk de grootste aankoop van uw leven. Mag u dan alstublieft serieus kijken of alles in orde is? Daarbij komt dat in de laatste weken van de afbouw van een woning de kans op (extra) beschadigingen en gebreken relatief groot is, mede vanwege de tijdsdruk. Een definitieve oplevering is dus alles behalve een overbodige luxe. En natuurlijk mag u zich laten vergezellen door een onafhankelijke bouwkundige!

Klachten: oplevering@eigenhuis.nl
De handelswijze van Heijmans is juridisch niet houdbaar. Vereniging Eigen Huis heeft Heijmans daar op gewezen. Als de handelwijze van Heijmans niet wordt aangepast, zal de vereniging daartegen alle mogelijke stappen ondernemen. Natuurlijk zijn wij benieuwd of ook andere bouwers en projectontwikkelaars de fout ingaan. Mocht u voorbeelden kennen, dan kunt u ons dat melden op oplevering@eigenhuis.nl. Wij zullen dan indien nodig in actie komen. Omdat het belangrijk is dat er ook iemand aan úw kant staat.

dinsdag 22 november 2011

Laatste kans!

Soms krijg je in het leven een laatste kans en soms ook niet. Zo las ik eens over een mevrouw bij de tandarts met een rotte kies. De tandarts vraagt haar of hij de kies nog een laatste kans zal geven of de kies maar gelijk zal  trekken. Mevrouw antwoordt:  ‘Ach tandarts, ik heb in mijn leven twee echtgenoten een laatste kans gegeven, dat is me slecht bevallen, trekken maar!‘
Er kunnen dus allerlei redenen zijn om een laatste kans wel of niet te pakken. Je hebt nu de laatste kans om je kandidaat te stellen voor onze Ledenraad! Deze verkiezingen zijn maar eens in de vier jaar en de kandidaatstellingstermijn voor de komende verkiezingen eindigt op 1 december aanstaande, dus dit is voorlopig je laatste kans!

Wat moet je doen?
In de eerste plaats is het nodig dat je lid bent van Vereniging Eigen Huis en boven de 18 jaar bent. Op de website van Vereniging Eigen Huis vind je het formulier voor de kandidaatstelling, dat vul je in en mail je terug aan de vereniging. Er vindt vervolgens een screening plaats op eventuele belangentegenstellingen of belangenverstrengeling. Ben je bijvoorbeeld makelaar of hypotheekadviseur dan kun je geen zitting nemen in onze Ledenraad.

Wat doet de Ledenraad?
De Ledenraad van Vereniging Eigen Huis heeft een aantal formele bevoegdheden. Er zijn verschillende commisie’s waar men praat met de directie over verschillende thema’s.
Ben je geboeid door het werk van Vereniging Eigen Huis op het gebied van het eigenwoningbezit en de woningmarkt in het algemeen en wil je ook meedenken en praten over het beleid van de vereniging? Grijp dan nu uw laatste kans! We zien uw kandidaatstellingsformulier graag tegemoet!

maandag 21 november 2011

"Hoge huizenprijzen een indicatie dat het goed gaat"

Zoals u ziet, staat de titel van deze blog tussen aanhalingstekens. Het gehele citaat luidt als volgt: "Het zijn niet de grondprijzen die de woningprijzen dicteren, maar de populariteit van de woningen en de aantrekkelijkheid van haar omgeving die de grondprijs bepaalt. In tegenstelling tot wat beleidsmakers vaak denken, zijn de hoge grond- en huizenprijzen geen probleem voor een stad, maar zijn zij juist een indicatie dat het goed gaat."

Fris geluid
Deze uitspraak komt van een viertal economen, werkzaam bij verschillende universiteiten. Drie auteurs die tevens verbonden zijn aan het Centraal Planbureau. Het citaat is ontleend aan de bijdrage van het viertal* aan de zojuist verschenen Preadviezen 2011 van de Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde (KVS), de Nederlandse beroepsvereniging van economen. Ik heb het citaat aangehaald omdat het een fris geluid is, gebaseerd op empirisch onderzoek.

Enorme variatie
De auteurs laten zien dat er in Nederland een enorme variatie bestaat aan grond- en huizenprijzen. "De grond onder de duurste woonplek in de stadcentra is ruim tweehonderd keer zo duur als de grond onder de goedkoopste woonplek in het landelijk gebied van Groningen." Deze verschillen hangen vooral samen met zogeheten agglomeratievoordelen. Dat wil zeggen de voordelen van veel mensen, bedrijven en organisaties in elkaars nabijheid. De voordelen variëren van de beschikbaarheid van banen tot de aanwezigheid van uitgaansgelegenheden.

Prijseffecten
De vier economen hebben onderzoek gedaan naar de prijseffecten van de verschillende agglomeratievoordelen. Hieruit blijkt bijvoorbeeld dat als je in een bepaalde stad per uur 1 euro extra bruto kunt verdienen, dit zich vertaalt in een extra grondprijs van 6,43 euro per vierkante meter. Elke duizend extra banen, binnen een acceptabele reistijd, leidt tot een 18 eurocent hogere grondprijs. Dat lijkt weinig. Maar bedacht moet worden dat er bijvoorbeeld in de Randstad waarschijnlijk één miljoen banen goed bereikbaar zijn binnen een acceptabele reistijd. Overigens leidt de nabijheid van een treinstation volgens het onderzoek tot een 67 eurocent hogere grondprijs. Zoals algemeen bekend, heeft daarnaast de aanwezigheid van culturele voorzieningen een grote aantrekkingskracht op veel huishoudens. Honderd extra concerten of theatervoorstellingen per jaar, binnen een acceptabele reistijd, leidt tot 16 euro boven op de grondprijs per vierkante meter. De aanwezigheid van restaurants en luxe winkels hebben een vergelijkbaar effect. Zo worden er in de studie nog meer factoren besproken, zoals het aantal monumentale panden in een stad en nabijheid van natuurgebieden. In wijken die aan de Noordzeekust grenzen, komt er circa 75 euro op de grondprijzen.

Meer huishoudens
Behalve een quasi-terloopse referentie aan het ruimtelijke ordeningsbeleid ("mits het ruimtelijke ordeningsbeleid de toegenomen woningvraag accommodeert"), gaan de auteurs helaas niet in op het prijseffect van een nog steeds toenemende schaarste aan geschikte woningen in Nederland. Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) krijgt de woningmarkt tussen 2010 en 2025 een toestroom van circa 800.000 huishoudens te verwerken. Dit terwijl vanwege de crisis juist veel bouwplannen in de bureaula zijn verdwenen. Hoe gaat dat aflopen? Krijgen we voldoende woningen gebouwd? Of loopt de schaarste steeds verder op? En daarmee de grondprijs? De preadviezen van de KVS worden begin december openbaar besproken. Misschien dat ik de auteurs dan maar eens ga vragen hoe zij hier tegen aan kijken.

* Wouter Vermeulen, Henri L.F. de Groot, Gerard A. Marlet en Coen N. Teulings, Steden, grondprijzen en de lokale overheid, in: Harry Garretsen, Richard Jong-A-Pin en Elmer Sterken (red.), "De economische toekomst van Nederland", Preadviezen van de Koninklijke Vereniging voor Staathuishoudkunde 2011, Den Haag: SDU Uitgevers, blz. 233-253.

vrijdag 18 november 2011

Creatieve destructie in het Nederlandse bankwezen?

Gisteren zat bij het FD een special over innovatie. Altijd leuk. Helaas ontbreekt in deze special echter een artikel over de Nederlandse banken. Terwijl juist zij wel een fikse aanmoediging kunnen gebruiken om te gaan innoveren in het belang van de klant. Met name op de hypotheekmarkt. Daar staan de banken op dit moment op minstens twee manieren met hun rug naar de toekomst.

1. Flexibilisering van de arbeidsmarkt
Een flexibele arbeidsmarkt is voor de Nederlandse economie een conditio sine qua non om te kunnen overleven in de internationale concurrentiestrijd. De baan voor het leven behoort mede hierdoor inmiddels tot het verleden. Dit verlies aan 'baanzekerheid' behoeft voor werknemers geen ramp te zijn. Door goede scholing, bijscholing en persoonlijke ontwikkeling kunnen zij immers werken aan hun eigen 'employablitity'. Oftewel aan hun eigen aantrekkelijkheid voor werkgevers. En daarmee aan hun eigen 'werkzekerheid'. De banken lijken bij het verstrekken van hypotheken echter nog te willen uitgaan van de baanzekerheid van vijftig jaar geleden, in plaats van de werkzekerheid van heden en toekomst. Het gedrag van de banken is op dit punt dus dringend toe aan vernieuwing, aan innovatie. Mensen met wisselende banen, flexibele contracten, alsook mensen die gekozen hebben voor een bestaan als zelfstandige, willen ook graag wonen. Sommigen in een koophuis.

2. Eigen huis en pensioen
Ten tweede staan de banken met de rug naar de toekomst als het gaat over 'eigen huis en pensioen'. Op dit moment bieden de banken nauwelijks producten aan die de gepensioneerde eigenwoningbezitter in staat stellen (een deel van) de overwaarde op zijn woning te gebruiken als aanvulling op zijn pensioen. Toch is hieraan grote behoefte, zeker nu de reguliere pensioenvoorziening steeds meer onder druk is komen te staan. Banken die willen vernieuwen in het belang van de klant doen hier dus iets aan. Maar het gebeurt niet. Althans ik heb het nog niet gezien. Banken dringen wel aan op meer aflossen gedurende de looptijd van de hypotheek, maar ze laten ouderen die hun overwaarde willen besteden, in de kou staan.

Concurrentie en creatieve destructie
Waarom innoveren banken in Nederland niet of nauwelijks in het belang van de klant? Antwoord: omdat zij hiertoe door een gebrek aan concurrentie nauwelijks de noodzaak voelen. Vier grote banken zijn heer en meester over de hypotheekmarkt en zij doen elkaar weinig concurrentie aan. Voor echte concurrentiedruk moeten we het hebben van kleine, al dan niet buitenlandse toetreders. Dit doet denken aan de geschriften over innovatie van de bekende Oostenrijkse econoom Joseph Schumpeter. Hij had het in dit verband over creatieve destructie, waarbij grote bedrijven (log en inflexibel als ze zijn geworden door interne bureaucratie en de waan van onaantastbaarheid) uiteindelijk worden weggevaagd door nieuwe toetreders (die de klant veel beter aanvoelen en veel sneller op ontwikkelingen kunnen inspelen). De prangende vraag is nu dus of de Nederlandse grootbanken tijdig zelf in actie komen en gaan innoveren in het belang van de klant. Of dat zij uiteindelijk zullen worden weggevaagd door nieuwkomers die de klantenbelangen wèl centraal stellen.

woensdag 16 november 2011

Energiebesparing en een onbetrouwbare overheid

Raar toch dat juist op het gebied van energiebesparing de overheid zich steeds zo'n wispelturige partner toont. Subsidieregelingen worden soms al afgeschaft voordat de burger goed en wel doorheeft dat ze bestaan. Denk aan de subsidie op een maatwerkadvies. En eerder blogde mijn collega Claudia Umlauf al over de snelle opkomst en ondergang van de subidies op zonnepanelen respectievelijk zonneboilers, HRe-ketels en warmtepompen.

Onbetrouwbaar
In het laatste geval gaat het gedrag van de overheid, in casu dat van het ministerie van Economie, Landbouw & Innovatie, verder dan wispelturigheid. Onbetrouwbaarheid is een beter woord. Reden genoeg voor Vereniging Eigen Huis om aan de bel te trekken bij de Tweede Kamer.

Gedupeerd
Het gaat er heel kort gezegd om dat de overheid tot en met juni van dit jaar heeft gecommuniceerd dat subsidie kon worden aangevraagd voor zonneboilers, HRe-ketels en warmtepompen (subsidieregeling duurzame warmte). Om vervolgens de regeling doodleuk met terugwerkende kracht tot 1 januari af te schaffen. Inmiddels is er weliswaar een 'coulanceregeling' getroffen voor mensen die tot medio februari geïnvesteerd hebben in duurzame warmte, maar deze regeling is volstrekt ontoereikend. Door dit onbetrouwbare gedrag van de overheid worden naar schatting 1.400 huishoudens gedupeerd, voor een gemiddeld subsidiebedrag van 5.000 euro.

Brief
Eerder brachten we de kwestie onder de aandacht van minister Verhagen van EL&I, maar die gaf geen sjoege. Hopelijk vinden we bij de leden van de Tweede Kamer wel gehoor. De brief gaat zeer binnenkort de deur uit.

maandag 14 november 2011

Eigen woning en zorg


De directeur van het Sociaal-Cultureel Planbureau (SCP) Paul Schnabel heeft vorige week de discussie aangezwengeld of eigenwoningbezitters in de toekomst hun huis moeten verkopen om hun zorgkosten te betalen. Er zitten meerdere kanten aan deze discussie.

Eigen woning en pensioen
Wie een eigen woning bezit en de hypotheekschuld aan het eind van de looptijd geheel of grotendeels heeft afgelost, heeft extra pensioen opgebouwd. In je eigen woning kun je immers 'gratis' wonen, een voordeel dat huurders niet hebben. Daarnaast kunnen ouderen met een eigen woning proberen een deel van het vermogen dat in de eigen woning zit, te verzilveren. In Nederland zijn hiervoor op dit moment weinig goede producten (zoals omkeerhypotheken) op de markt. Het is belangrijk dat de banken dergelijke producten in het belang van de klant gaan ontwikkelen. Zodra de crisis achter de rug is, zullen we maar zeggen. Als er aantrekkelijke manieren zijn om op de oude dag een deel van het opgebouwde pensioen te verzilveren, dan kunnen mensen dit besteden aan zeer uiteenlopende zaken. Extra zorg kan daar op den duur zeker bij horen.

Tweedeling in de zorg
Op deze manier gepresenteerd, lijkt dit te behoren tot de sfeer van de vrije keuze. Maar natuurlijk heeft het ook te maken met de kwaliteit van de reguliere zorg. Als er sprake is van een uitstekend basisniveau aan zorg zullen minder mensen de neiging voelen zelf extra zorguitgaven te doen. Als het basisniveau onvoldoende is (met bijvoorbeeld weinig aandacht voor ouderen in verzorgingstehuizen) ligt dat natuurlijk heel anders. Dan word je bijna wel gedwongen om een deel van je inkomen te besteden aan extra zorg. Als je je dat kunt veroorloven tenminste. Opgebouwd vermogen in de vorm van een eigen woning kan dan helpen. Duidelijk is wel dat dit leidt tot tweedeling in de zorg. Mensen die het zich niet kunnen veroorloven (zonder hoog inkomen, zonder vermogen) blijven zitten met een laag basisniveau aan zorg. Duidelijk is tevens dat dit hele vraagstuk het domein van de woningmarkt verre overstijgt. Het gaat om het niveau aan zorg dat we onze ouderen als samenleving willen en kunnen bieden.

Inkomensbeleid in de zorg
Een geheel andere manier waarop de eigen woning een rol kan gaan spelen bij de financiering van de zorg is via een sectoraal inkomensbeleid. In dat geval gaat het om eigen bijdragen die afhankelijk worden gemaakt van het (pensioen)inkomen dat iemand maandelijks ontvangt respectievelijk het vermogen dat iemand heeft opgebouwd, al dan niet in de vorm van een schuldenvrije eigen woning. Als de eigen bijdragen veel hoger zijn indien men vermogend is, dan kan de consequentie zijn dat ouderen hun eigen huis moeten 'opeten' teneinde toegang te krijgen tot de zorg. Van een tweedeling tussen arm en rijk is dan geen sprake. Wel zullen velen het onrechtvaardig vinden dat het vermogen waarvoor zij hard gewerkt en gespaard hebben, nu op deze manier dreigt te verdwijnen. Ook dit is weer een kwestie die de woningmarkt verre te buiten gaat. Het is een politieke kwestie in hoeverre we inkomensbeleid willen voeren via de zorg.

Goede discussie
De discussie die Paul Schnabel is gestart, roept dus meerdere politieke vragen op. Hoe willen we de zorg in Nederland inrichten? Welk basisniveau aan kwaliteit kunnen we garanderen? En gaan we via de zorg inkomensbeleid voeren? Vragen die de woningmarkt verre overstijgen, maar die voor de toekomstige gepensioneerde eigenwoningbezitter wel van wezenlijk belang zullen zijn. Een onwenselijke situatie treedt in elk geval op als enerzijds de druk op eigenwoningbezitters verder wordt opgevoerd om hun hypotheekschuld zoveel mogelijk af te lossen en anderzijds het aldus opgebouwde vermogen moet worden 'opgegeten' om op oudere leeftijd in aanmerking te komen voor de benodigde zorg.

vrijdag 11 november 2011

Regels schrappen?

Deze week werden mijn juridische maatje Jurgen Jansen en ik bevraagd door een onderzoeksbureau. Het bureau was ingeschakeld door het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Met als opdracht: onderzoek welke regels in de ruimtelijke ordening we kunnen schrappen. Nou, daar gingen we met alle plezier eens goed voor zitten. Want er zijn volgens ons genoeg zaken die efficiënter kunnen. Bijvoorbeeld de afhandeling van aanvragen voor met name kleine bouwvergunningen. En gemeenten zouden burgers met verbouwplannen veel meer de helpende hand kunnen bieden. De zaken die wij noemden gaan echter niet zozeer over een teveel aan regels, maar eerder over een stroeve uitvoering van die regels. Gaandeweg bleek het eigenlijk nog helemaal niet mee te vallen om een groslijst te maken van een teveel aan regelgeving in de ruimtelijke ordening. Tot wanhoop van de onderzoeker bleek het voor ons echter geen enkel probleem om voorbeelden te geven van problemen die ontstaan door juist een tekort aan regels.

Meer regels alstublieft
In Utrecht is het bijvoorbeeld mogelijk dat een handige projectontwikkelaar, vanwege het ontbreken van splitsingsregels, huizen in de karakteristieke Coornhertstraat  opkoopt en verandert in appartementen van trespa-platen. Na klachten van een groep van 170 bewoners gaat de gemeente daar gelukkig regels voor invoeren om hier in de toekomst paal en perk aan te stellen . Ander voorbeeld: een groep eigenwoningbezitters uit Wijchen blijkt volgens nieuwe inzichten te dicht bij hoogspanningsmasten te wonen. Zo dicht dat er mogelijk gezondheidsrisico’s kunnen zijn. Wegwezen zou je zeggen, maar dat lukt niet. Kopers zijn hier natuurlijk niet voor te vinden en een uitkoopregeling laat maar op zich wachten. Daar zijn namelijk geen harde regels voor. De Nationale Ombudsman wees enkele weken geleden nog op de onhoudbare situatie waarin woningeigenaren komen te verkeren als de overheid treuzelt met besluitvorming.  En soms wel meer dan 10 jaar lang treuzelt. Daar moeten regels voor komen vindt de Ombudsman. En dat vinden wij ook. Nog een voorbeeld: erfpacht is een zogenaamd privaatrechtelijk middel waarvan binnen de ruimtelijke ordening regelmatig gebruik wordt gemaakt. Het zorgt ervoor dat de vastgoedeigenaar de eigendom van de grond niet uit handen hoeft te geven aan woningkopers. Vaak gebeurt dit onder zeer consumentonvriendelijke voorwaarden. Kopers hebben niks in te brengen en betalen de waarde van de grond in de loop der tijd in totaal meerdere keren. Mag dat? Ja, dat mag. Want erfpacht is niet gereguleerd. Ook banken hebben dit in de gaten gekregen en hebben in bepaalde gevallen geen zin meer om dit nog te financieren. Met alle problemen voor de woningeigenaar van dien. Er moet dus zo snel mogelijk een Erfpachtwet komen waarmee consumentvriendelijke voorwaarden worden afgedwongen.

Regeldruk
En zo konden we nog wel even doorgaan. Pfff…zuchtend vertrok de onderzoeker met meer, in plaats van minder regels. Moet je hierover ook maar geen juristen interviewen. Maar serieus, volgens ons zit het beperken van regeldruk hem niet altijd in het schrappen van regels maar ook in het stellen van de juiste regels en een goede uitvoering daarvan. We zijn benieuwd naar de conclusies van het rapport. En naar de reactie van het ministerie. Die volgens ons nog niet met een rood potlood kan gaan schrappen.

maandag 7 november 2011

Welk offer brengen we aan de banken?

Bob MaasHet is op dit moment de vraag in hoeverre we moeten inleveren op de woningmarkt met als doel de financiële positie van de banken te verbeteren. Ik zelf ben daar heel uitgesproken in. ‘No way’ dat we daar veel verder in gaan dan we nu al doen. We betalen al een hogere hypotheekrente dan strikt noodzakelijk is en we hebben al tientallen miljarden woningwaarde moeten inleveren als gevolg van het onwijze financieringsbeleid van banken.Dat vind ik voorlopig wel genoeg. Het is nu aan de banken om te laten zien dat ze hun ‘autistisch’ gedrag kunnen afzweren, intern orde op zaken kunnen stellen en op basis een brede maatschappelijke betrokkenheid een nieuwe plaats kunnen verwerven in onze samenleving.

Eigenbelang van banken
Het voortbestaan van ons bankwezen moest worden zeker gesteld en terecht ook dat de Nederlandse samenleving daar ver in is gegaan. Maar waar houdt de noodhulp op en begint het eigenbelang van banken? De Nederlandsche Bank houdt ons voor dat Nederlandse hypotheekschuld te groot is en dat dit huishoudens en banken kwetsbaar maakt. Maar hoe kan dat als tegenover een eigenwoningschuld van circa 632 miljard een eigenwoningwaarde staat van circa 1100 miljard en inmiddels (naar schatting) een paar honderd miljard aan aflossing is opgebouwd in spaarpolissen, beleggingspolissen en andere voorzieningen die ter aflossing dienen? Is het terecht dat het laatste structureel buiten beschouwing wordt gelaten omdat de aflossingen niet terugkeren op de bankbalansen, maar vooral op die van de verzekeraars? Het is sowieso vreemd dat bij een risicobeoordeling niet de gehele financiële positie van de Nederlandse eigenwoningbezitters in ogenschouw wordt genomen. Net zoals dat gebeurt bij de beoordeling van bedrijven en... banken.

Blind schieten met hagel
Het voorstel voor een geleidelijke (annuïtaire) afbouw van de hypotheekrenteaftrek is blind schieten met hagel. Verschillende onderzoeken hebben aangetoond wat het effect is van een dergelijke maatregel onder normale marktomstandigheden. Onder de huidige marktomstandigheden zal het een desastreus effect hebben, niet alleen op de woningmarkt, maar uiteindelijk op de gehele economie. Volkomen onverantwoord dus, mede omdat het effect ook zal terugslaan op de banken zelf. Die zullen geconfronteerd worden met een verdergaande waardedaling van het hypothecaire onderpand en een toename van het aantal huishoudens met aflossings- en betalingsproblemen. Het eenvoudige alternatief is dat huishoudens met een hypotheekrisico individueel geïdentificeerd en benaderd worden. Daar hoeven we niet de gehele woningmarkt en de economie voor af te schieten.

Primaat van de Tweede Kamer
Je zou kunnen bevroeden dat de bankwereld iets aan het uitbroeden is ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek. Wat gaat het worden? Een bankenconvenant om alleen nog maar annuïteitenhypotheken te verstrekken? Ik denk niet dat de banken op de stoel van de wetgever moeten gaan zitten. Hoe wij de fiscale voordelen van een eigenwoningfinanciering inrichten, moet besloten worden in de Tweede Kamer. Voor mij zou het onacceptabel zijn als het voordeel van de renteaftrek wordt weggenomen om de bankbalansen op te poetsen. Net zo min als dat het acceptabel is als platte bezuinigingsmaatregel. Daarvoor zijn de gevolgen veel te ernstig. Een beperking van de renteaftrek is voor ons niet onbespreekbaar, maar dat moet dan wel gebeuren met andere doelstelling, binnen het kader van een integrale hervorming van de woningmarkt en met de juiste timing.

vrijdag 4 november 2011

Hypotheekrenteaftrek: vanwaar die nederlagenstrategie?

Na Rabo-baas Piet Moerland heeft nu ook DNB-president Klaas Knot gemerkt hoe het voelt als je een ballonnetje oplaat dat meteen wordt afgeschoten door het kabinet. Een ezel stoot zich geen tweemaal aan dezelfde steen. Maar een andere ezel kennelijk wel.

Veilige belegging
Dat de heer Knot, als president van De Nederlandsche Bank (DNB), scherp let op de stabiliteit van de financiële sector mag geen wonder heten. En dat banken heel wat geld hebben uitgeleend aan eigenwoningbezitters is ook een feit. Dus het is belangrijk dat dat geld in veilige handen is. Ook dat is het geval. Nederlandse huishoudens betalen in overgrote meerderheid heel netjes hun hypotheeklasten. Bovendien is er flink wat overwaarde opgebouwd, want tegenover de ruim 600 miljard euro hypotheekschuld staat naar schatting 1.100 miljard aan woningwaarde. Nog afgezien van de aan de bruto hypotheekschuld gekoppelde spaarpotten van in totaal enkele honderden miljarden. Door de crisis komen momenteel wel meer mensen in betalingsproblemen dan voorheen, maar naar verhouding is dat een zeer gering aantal. In vergelijking met bijvoorbeeld Grieks staatspapier is de hypotheekportefeuille van de banken dus een extreem veilige belegging.

Nederlagenstrategie
Vanwaar dan het pleidooi van Knot om de hypotheekschuld te reduceren door afbouw van de hypotheekrenteaftrek? En waarom nu, als je weet dat een soortgelijke proefballon van Rabo-baas Piet Moerland een paar maanden geleden binnen één dag door het kabinet werd afgeserveerd. Bij Moerland bemoeide de minister-president zich er nog persoonlijk mee (“geen behoefte aan”), maar in het geval van Knot werd het al overgelaten aan een staatssecretaris (“Dit kabinet tornt niet aan de hypotheekrenteaftrek”). Voor het kabinet wordt het kennelijk routine. Waarom deze nederlagenstrategie van de nieuwe centrale bankpresident?

Onafhankelijkheid
Ik kom niet verder dan twee redenen. Waarbij ik onmiddellijk toegeef: het blijft gissen. Een eerste denkbare reden zou kunnen zijn dat de banken onderling hebben afgesproken om op dit aambeeld te blijven hameren teneinde de geesten rijp te maken voor een ingreep in de hypotheekrenteaftrek op termijn. Tegen deze verklaring spreekt dat dat elke keer wel een oorvijg van het kabinet oplevert. En hoe leuk is dat, als topman in de bankenwereld? Een tweede reden ligt meer voor de hand. Bij het aantreden van de heer Knot als president van De Nederlandsche Bank zijn twijfels geuit aan zijn onafhankelijkheid ten opzichte van de minister van Financiën, die hem immers ‘uit het niets’ had benoemd in deze zeer invloedrijke positie. Onafhankelijkheid van de politiek is één van de belangrijkste assets van een centrale bank. Mogelijk wilde de heer Knot dus zijn onafhankelijkheid tonen door te blaffen naar zijn oude baasje. Jammer dat de woningmarkt daarvan de dupe moet zijn. Want – hoe snel het kabinet ook verzekerde dat de hypotheekrenteaftrek niet ter discussie staat – het zorgt toch weer voor onnodige onrust.

woensdag 2 november 2011

Kunt u bouwen op uw bouwer?

Vereniging Eigen Huis is 37 jaar geleden opgericht omdat er ook iemand aan úw kant moet staan. Tot die tijd stond u er als eigenwoningbezitter veelal helemaal alleen voor. Bijvoorbeeld vis-à-vis de makelaar. Natuurlijk kon u zich terecht afvragen wat een makelaar eigenlijk maakt, maar u kon er simpelweg niet omheen als u een woning zocht of verkocht. En daarmee evenmin om de dubbele courtage die makelaars toen nog in rekening brachten (aan verkopers én kopers). Zo waren er meer beroepsgroepen waarbij u als eigenwoningbezitter bij elke ontmoeting uw vingers moest natellen.

Opleveringskeuring
Bouwers hebben zich vanaf dag één in de warme belangstelling van Vereniging Eigen Huis mogen verheugen. Bij de oprichting medio jaren ’70 was het heel gebruikelijk dat u de sleutel van uw nieuwbouwwoning pas in handen kreeg nadat u had verklaard dat de woning geheel in orde was én nadat u de woning volledig had betaald. Daarna was de bouwer vertrokken. En een knappe jongen die hem dan nog terug kreeg om gebreken te herstellen. Door toedoen van Vereniging Eigen Huis is het tegenwoordig volledig geaccepteerd dat u uw woning bij de oplevering laat keuren . Ook heeft Vereniging Eigen Huis bereikt dat u 5 procent van de aanneemsom mag achterhouden totdat duidelijk is dat de woning geheel in orde is. En er zijn garantieregelingen vastgesteld om gebreken die dan toch nog opdoemen, te laten herstellen.

Eigen Huis Magazine
In Eigen Huis Magazine van november, dat binnenkort bij al onze leden op de deurmat valt, besteden we veel aandacht aan de ergernissen die oplevergebreken kunnen opleveren. Oplevergebreken variëren van krasjes op ruiten, via betonvloeren die niet volledig zijn uitgehard, tot een radiator die zo onhandig is geplaatst dat de vaatwasser niet open kan. Het aantal oplevergebreken lag in 2010 op gemiddeld bijna 15 per woning.

Zeventigplussers
In onze database zijn we daarnaast op zoek gegaan naar woningen met extreem veel oplevergebreken. In Eigen Huis Magazine leest u over een tweetal projecten waar tijdens een Eigen Huis Opleveringskeuring meer dan zeventig gebreken zijn geconstateerd. “Het had niet mogen gebeuren,” aldus de ontwikkelaar van één van deze projecten. Dat klopt. Maar het gebeurt wel. En dan is het toch goed dat u weet dat er ook iemand aan úw kant staat.