maandag 31 januari 2011

Wonen als eerste levensbehoefte

Een jaar geleden kon een gezin met een gezamenlijk inkomen van 33.000 euro nog een woning kopen van circa 180 duizend euro, inclusief overdrachtsbelasting en overige verwervingskosten. Door de aanscherping van de NHG-normen (Nationale Hypotheekgarantie) en het wegvallen van de startersleningen en de koopsubsidie is dit bedrag in 2011 circa 75 duizend euro lager. Het betreft grotendeels maatregelen van Haagse origine. De startersfaciliteiten zijn wegbezuinigd, terwijl de NHG-normen zijn aangescherpt omdat mensen in 2011 minder te besteden hebben vanwege onder meer hogere pensioenpremies, een hogere inkomensafhankelijke premie voor de zorgverzekering en hogere belastingen.

Dak boven je hoofd
Een dak boven je hoofd wordt, naast eten en kleding, algemeen gezien als eerste levensbehoefte. Maar in de Haagse werkelijkheid lijkt het wel of wonen eerder gezien wordt als restpost. Nadat de hogere lasten zijn betaald en de startersfaciliteiten zijn geschrapt, zien we wel hoeveel er nog van het gezinsbudget overblijft voor een dak boven je hoofd. Zo lijkt althans de redenering.

Wat voor dak
Misschien is de vraag niet óf mensen - als eerste levensbehoefte - recht hebben op een dak boven hun hoofd, maar wát voor dak. Misschien is de vraag ook wel of je recht hebt op het dak van een huurwoning of een koopwoning. En of er onder dat dak per se ook een garage te vinden moet zijn. Daarover valt te twisten. Evenals over de vraag of van armoede moet worden gesproken indien mensen niet kunnen beschikken over een telefoon, een televisie en een computer met internetaansluiting. Of indien zij geen geld hebben voor recreatieve uitgaven en het lidmaatschap van een sportclub. Volgens onderzoek van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud)en het Sociaal-Cultureel Planbureau (SCP) in 2009 is dit het geval. Het onderzoek is gebaseerd op de mening van de Nederlandse burgers.

Koopstarters
Gezinnen met een bescheiden inkomen, waaronder veel potentiële koopstarters, worden hard geraakt door de lagere NHG-normen als gevolg van hogere lasten. Alsook door het wegvallen van de startersfaciliteiten. Ook de woningmarkt als geheel lijdt hieronder, want als koopstarters een woning kopen, brengt dat vaak een treintje van 5 tot 7 verhuizingen op gang. Staat de koopstarter buiten spel, dan blijven ook anderen noodgedwongen zitten in hun huidige woning. Vandaar dat Vereniging Eigen Huis ervoor blijft pleiten de koopstarters beter te ondersteunen. Afschaffing van de overdrachtsbelasting zou zeer helpen. Alsook de herinvoering van de startersleningen en de koopsubsidie. Het gaat voor de overheid om relatief kleine bedragen, maar het verwachte effect is groot. Vereniging Eigen Huis vindt dat wonen geen restpost mag zijn. Noch in de budgetten van huishoudens en noch op de overheidsbegroting.

vrijdag 28 januari 2011

Van oude mensen, de dingen die voorbijgaan

Bob MaasHet groeiend aantal grijze kuiven in de samenleving wordt eigenlijk alleen in verband gebracht met de toename van de pensioen- en zorgkosten. Goed dat we daarop anticiperen, maar waar gaan die vergrijzende babyboomers direct allemaal wonen, vraag ik me af. Met ‘direct’ bedoel ik het moment waarop ze niet langer kunnen ontkennen dat de leeftijd toch wel enige beperkingen met zich brengt en ze actief moeten omkijken naar een andere woning. U weet wel, zo’n woning waarbij je je voeten niet meer noodzakelijkerwijs hoeft op te tillen, behalve om in de ruststand te komen.

Vierhonderdduizend woningen tekort
Enige jaren geleden (2006-2007) werd er veel ophef gemaakt over een groot tekort aan seniorenwoningen dat tot 2015 zou oplopen tot 400.000 woningen. Dat is nogal wat. Maar hoort u er nog iets over? Is dat één van die fenomenen in de samenleving die plotseling opduiken, ons ontzettend veel zorgen baren en dan vervolgens in het niets lijken te verdwijnen? Zoals de zure regen, het gat in de ozonlaag en de vermeende uitdroging van de vennetjes in de Limburgse Peel? Als alle grote problemen zo ‘gemakkelijk’ verdwijnen, koester ik nog enige hoop.

Duitsland
Maar ik ben bang dat we vroeg of laat toch geconfronteerd worden met het probleem van een grote groep mensen met een afnemende mobiliteit. Die allemaal op zoek zijn naar die comfortabele, onderhoudsarme en vooral gelijkvloerse woning – liefst met tuintje – gelegen in het centrum waarbij ook zorg op maat wordt geboden. Die er dus bijna niet is. Althans veel te weinig, is mijn eigen inschatting. De reden waarom ik op deze gedachte kom, is een verontrustend bericht dat ik las over de situatie in Duitsland. Daar heeft men blijkbaar in een laat stadium ontdekt dat er een ‘grijze woningnood’ is en dat het aantal ouderenwoningen in 10 jaar tijd moet vertienvoudigen. Dat is nogal wat.

Ontkennende fase
Ik denk dat wij ook een probleem hebben, maar dat we het nog niet zien. Op veel plaatsen gebeurt er natuurlijk wat, door gemeenten die een goede Woonvisie hebben en de juiste initiatieven nemen, door woningcorporaties en organisaties als SIR55 die inspelen op ontwikkelingen door mensen hun eigen woonideaal te laten bouwen. Maar of dat allemaal genoeg is, ik waag het te betwijfelen. Een tekort van 400.000 woningen verdwijnt toch niet zo maar in een paar jaar tijd? Vierhonderduizend woningen: dat is de complete nieuwbouwproductie in een goed lopende woningmarkt over een periode van 5 jaar. Het zou me niet verbazen als het aan die vergrijzende babyboomers zelf ligt. Of ze zijn allemaal zo gezond dat ze de komende 20 jaar zonder moeite de trap op hollen of ze verkeren en masse nog in de ontkennende fase. Het laatste houd ik niet voor onmogelijk.

dinsdag 25 januari 2011

Tempo maken

Heeft u wel eens overwogen een energiebesparingsadvies voor uw woning aan te vragen? Viste u ook achter het net toen u zo’n advies wilde aanvragen, maar de subsidie daarvoor net ten einde bleek? Of misschien was u door de Rijkspremie Meer met Minder op het idee gekomen uw woning te laten isoleren, maar was de subsidiepot hiervoor leeg voordat u er erg in had.

Eind 2010 liepen vele energiesubsidies abrupt ten einde. Het is inmiddels eind januari en nog altijd hebben we niet vernomen of en zo ja welke energiesubsidies in 2011 worden voortgezet. Het wordt eens tijd dat minister Donner zich hierover uitlaat.

De rekenkamer op bezoek
Begin januari kreeg Vereniging Eigen Huis bezoek van de Algemene Rekenkamer. De rekenkamer onderzoekt een aantal landelijke energiesubsidies uit 2009 en 2010. Het gaat onder andere om de Rijkspremie Meer met Minder, de maatwerkadviessubsidie en de subsidie voor isolatieglas. De rekenkamer vroeg zich af wat de ervaringen van onze leden ten aanzien van deze subsidies waren: ‘waren het goede regelingen?’ en ‘zijn ze goed uitgevoerd?’.

Ze moeten wel effect hebben
Begin 2010 heeft Vereniging Eigen Huis een meldpunt energiesubsidies gehad. Eigenwoningbezitters konden hier hun ervaringen over de energiestimuleringsregelingen kwijt. De resultaten uit dit meldpunt hebben we met de rekenkamer besproken. Ook de signalen die we via andere wegen van onze leden over energiesubsidies ontvingen hebben we gedeeld. Continuïteit en één herkenbare landelijke regeling blijken belangrijke aandachtspunten.

Subsidies zijn leuk, maar ze moeten wel effect hebben. Als u, ongeacht de subsidieregelingen, gaat verbouwen en daarbij bijvoorbeeld dubbel glas plaatst is het meegenomen als u daar dan toevallig subsidie voor kunt krijgen. Maar die verbouwing zou u wellicht sowieso doen. Veel effectiever is het als u door de subsidie op het idee komt om dubbel glas in uw huis te plaatsen en dit vervolgens ook doet. Uit ons meldpunt en ook uit navraag in de markt blijkt dat er veel verschillen zitten in de mate waarin energiesubsidies effect hebben. Ook dit hebben we met de rekenkamer besproken.

Laat onderzoeksresultaat
Op dit moment is de rekenkamer nog volop met haar onderzoek bezig. Zij verwacht pas in mei dit jaar het onderzoeksresultaat aan de Tweede Kamer te kunnen overhandigen. Jammer dat dit zo laat komt. Ingaande op hun uitnodiging had ik gehoopt dat hun onderzoeksresultaat bij kon dragen aan een snel besluit door minister Donner over de energiesubsidies in 2011.

Als beleidsadviseur energie van Vereniging Eigen Huis wil ik eigenwoningbezitters graag helpen om via energiebesparende maatregelen, een prettiger leefklimaat en een lagere energierekening te realiseren.

Op dit moment is er landelijk geen financiële stimulans. En eigenwoningbezitters die sowieso van plan waren energiebesparende maatregelen te treffen wachten nu vaak af met welke plannen en regelingen het nieuwe kabinet komt. We waren net lekker op gang, maar nu is het tempo er alweer uit.

Kortom, minister Donner wanneer neemt u eens een besluit? Zet alstublieft de meest effectieve energiesubsidie nog een tijdje door, in het belang van de continuïteit, totdat het nieuwe kabinet met regelingen komt om de eigenwoningbezitter te stimuleren, danwel de markt met feestelijke energiebesparingsproducten komt.

maandag 24 januari 2011

Op zich niet verboden

Corporatieland is in de ban van de 33.614 eurogrens. Vanaf 1 januari moeten woningcorporaties 90 procent van hun woningen (nieuwe gevallen) toewijzen aan inkomens onder deze inkomensgrens. Op de website van Aedes wordt hierover informatie gegeven in de vorm van een zestal vragen en antwoorden. Daarbij wordt onder meer de vraag gesteld of corporaties echt niet meer dan 10 procent mogen toewijzen aan hogere inkomens.

Met als antwoord:


"Het is op zich niet verboden om de 10 procent te overschrijden. Maar dan volgen er dus sancties."

Vreemd toch? Alsof je zegt: "Het is op zich niet verboden te hard te rijden op de snelweg. Maar dan krijgt u wel een boete." Natuurlijk zijn er zat mensen - misschien hebben ze haast - die toch te hard rijden. En dus het risico op een boete willens en wetens voor lief nemen. Maar dat neemt toch niet weg dat het bij wet verboden is?

Twisten
Je kunt twisten over de vraag hoe je woningcorporaties die 'burgerlijk ongehoorzaam' zijn, moet beoordelen. De een zal dit afkeuren. Vorig jaar noemde een hoge ambtenaar het nog "schandelijk en verwerpelijk". Maar een ander zal het misschien juist toejuichen dat corporaties opkomen voor een groep mensen die het moeilijk heeft op de woningmarkt. Maar dat deze corporaties daarmee iets doen wat verboden is, staat buiten kijf. Had het antwoord op de site van Aedes dus niet beter als volgt kunnen luiden?
"Het is niet toegestaan om de 10 procent te overschrijden. Daarom volgen er immers sancties."

Dat lijkt me wel zo eerlijk.

vrijdag 21 januari 2011

Woonvisie te beperkt

Gisteren viel mijn oog op de krantenkop 'Woonvisie te beperkt'. Deze kop impliceert twee zaken. Ten eerste dat er een woonvisie is. En ten tweede dat deze kennelijk te beperkt wordt gevonden.

Nogal voorbarig
Ik was even verbaasd. Het kabinet heeft toch nog helemaal geen woonvisie? Minister Donner heeft een dergelijke visie weliswaar aan het parlement toegezegd. Maar deze laat vermoedelijk nog minstens een paar maanden op zich wachten. En hoe kun je een visie die er niet is, te beperkt vinden? Dat lijkt nogal voorbarig. Toen ik het artikel las, zag ik echter al snel dat het een citaat betrof van de D66-fractie in de Amersfoortse gemeenteraad. Zoiets had ik misschien kunnen vermoeden, aangezien ik de plaatselijke weekkrant Amersfoort Nu voor me had.

De lucht in
De gemeente Amersfoort heeft dus wél een visie. En de D66-fractie in de gemeenteraad vindt deze te beperkt. Eén van de zaken die D66 mist, is een visie over parkeerbeleid: "Gaan we de lucht in of juist de diepte in?" Daarnaast: "Wat is de visie over woonboten, woonwagens en bijzondere woonvormen?" En niet te vergeten het ouderenbeleid: "Vaak zijn alternatieve woningen nu te duur, te klein en te ver van de binnenstad. Hierdoor blijven ouderen zitten in grote woningen met een lage huur in de binnenstad." Bovendien vindt de Amersfoortse D66-fractie dat de vorige woonvisie eerst geëvalueerd moet worden om te zien of het beleid van de afgelopen jaren effectief is geweest.

Woonvisie-in-de-maak
Op nationaal niveau weten we natuurlijk nog niet waarmee minister Donner zal komen. Een evaluatie van de vorige woonvisie kan de minister overslaan, want het vorige kabinet had er geen. Het citaat hierboven over ouderen raakt echter aan thema's waar ook minister Donner niet omheen zal kunnen. Namelijk:
  • Keuzevrijheid - kunnen mensen wonen hoe en waar zij dat willen?
  • Scheefwonen - zijn mensen niet een dief van hun eigen portemonnee als zij hun goedkope huurwoning verlaten?
  • Gebrek aan doorstroming - mensen blijven zitten waar ze zitten.

Keuzevrijheid
Zoals gezegd zal de visie van minister Donner waarschijnlijk nog even op zich laten wachten. Keuzevrijheid, natuurlijk in alle redelijkheid, zou wat Vereniging Eigen Huis betreft een mooi centraal thema kunnen zijn voor deze visie. Want als mensen hun eigen keuzen beter kunnen realiseren (huur/koop, klein of groot wonen, in de binnenstad of juist daarbuiten) dan komt automatisch de woningmarkt in beweging. Dat gunnen we Nederland. En dat gunnen we ook minister Donner. Want een krantenkop 'Woonvisie te beperkt' - maar dan op de voorpagina van een landelijk dagblad - gunnen we hem natuurlijk niet.

woensdag 19 januari 2011

Blowing in the wind

Bob MaasJe kan het uit bescheidenheid eigenlijk niet zeggen, maar ik zeg het toch. Vereniging Eigen Huis heeft altijd gelijk. En krijgt ook altijd gelijk. De geschiedenis toont dat namelijk aan. Alle kleine en grote misstanden op de woningmarkt die vereniging ooit heeft aangekaart, zijn vroeg of laat tot een oplossing gekomen. Denk bijvoorbeeld aan grote zaken uit het verleden zoals het prijskartel van makelaars en notarissen, de verborgen risico´s en kosten van beleggingshypotheken en woekerpolissen, de provisiegedreven adviezen van financiële tussenpersonen en zo kan ik nog wel even doorgaan. In alle gevallen is er een resultaat bereikt waardoor de positie van onze leden – eigenwoningbezitters – er beter op werd.

Wie niet wil luisteren
Het kan even duren, soms wel meer dan 20 jaar, voordat Vereniging Eigen Huis haar gelijk krijgt. De schade en schande voor de betrokkenen is groter naarmate de misstanden langer voortduren. Kijk naar de notaris die op aanstichting van de vereniging de titel van ‘zakkenvuller’ verwierf, vervolgens zwaar moest inleveren en zijn status als ‘notabele’ voor de eeuwigheid heeft verloren. Hetzelfde overkwam de verzekeraar die na decennia van misleidingspraktijken zijn ongenaakbaarheid voor altijd kwijtraakte en er nu een dagtaak aan heeft om te bewijzen dat hij geen boef is. Je kan dus maar beter luisteren naar de vereniging als die iets te verkondigen heeft.

Preventief nablussen
Ook op dit moment speelt er iets vergelijkbaars. Dat betreft de zorg over al te hoge hypotheken en de risico’s die huizenkopers lopen. Vereniging Eigen Huis waarschuwde al meer dan tien jaar geleden voor het grote gemak waarmee hoge hypotheken werden verstrekt. De woningmarkt ging op dat moment bijna door het plafond. Het had op dat moment dus best een tandje minder gekund. Maar de waarschuwing van de vereniging werd in de wind geslagen. In dit licht is het bijna vermakelijk om te zien hoe de AFM en de minister van Financiën anno 2011 aan het ‘preventief nablussen’ zijn geslagen met hun plan om een rem te zetten op het verstrekken van tophypotheken. Mosterd na de maaltijd en nu doet zo’n maatregel meer kwaad dan goed. Hadden ze toen maar geluisterd.

In de wind slaan
Er zit dus een zekere voorspellende waarde in de acties van de vereniging. Eerder in de crisis hebben we actie gevoerd voor het veiligstellen van de hypotheekrenteaftrek en verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tot 350.000 euro. Daarin zijn we geslaagd.
Nu pleit Vereniging Eigen Huis voor het afschaffen van de overdrachtsbelasting. En voor de langere termijn voor een goed, allesomvattend plan om de woningmarkt beter te laten functioneren. Ik voorspel u: het komt eraan. Alleen wanneer? Dat ligt er aan hoe lang de adviezen van de vereniging op dit punt in de wind worden geslagen. Om met de vermaarde Bob Dylan te spreken “the answer is blowing in the wind”.

maandag 17 januari 2011

Specificeren, specificeren, specificeren

Vereniging Eigen Huis krijgt per jaar enkele honderdduizenden telefoontje en mails van leden met vragen over een meest uiteenlopende onderwerpen. Makelaars zijn een gewild onderwerp.

Extra kosten
Soms zijn leden boos dat zij op moeten draaien voor extra advertentiekosten, terwijl zij dachten dat het in de prijs was inbegrepen. Maar dat stond dan helaas niet op papier... Als een te koop staande woning wordt opgenomen in een open-huizen-route kan hetzelfde probleem zich voordoen. De verkoper is dan soms onaangenaam verrast dat, wil hij hieraan meedoen, daarvoor extra moet worden betaald. De makelaar wijst er dan vaak - terecht - op dat nergens is overeengekomen dat dit een gratis service is.

Ons advies
Vereniging Eigen Huis geeft haar leden één heel simpel advies: heb geen blind vertrouwen!

Investeer heel goed in de voorbereiding wanneer je je huis te koop zet.
- vraag meerdere offertes aan;
- spreek alles schriftelijk af;
- o.a. of de courtage in- of exclusief BTW is;
- zorg sowieso voor heldere specificaties;
- wat zit er bij voorbeeld precies in een 'promotiepakket'?
- wat gaat de makelaar precies voor uw geld doen?
- en wat niet? oftewel waarvoor zult u extra moeten betalen?
- wat zijn uw kosten als u de opdracht wilt intrekken?
- etc etc etc

Eerlijke makelaars
Sommige mensen zijn van mening dat 'eerlijke makelaars' niet bestaan. Dat hoort u mij niet zeggen. Immers: u bent er zelf bij. U bent degene die genoegen neemt met de afspraak "Daar komen we nog wel op terug". U bent degene die tekent voor een promotiepakket voor 700 euro zonder precies na te gaan wat er wel en niet in zit.

Goede afspraken
Een huis verkopen is een heel serieuze zaak. De afspraken met uw makelaar zijn dat ook. Goed opdrachtgeverschap is hierbij essentieel om teleurstellingen achteraf te voorkomen. De drie meest gehoorde makelaarsargumenten bij de prijsbepaling van een woning zijn locatie, locatie, locatie. Voor afspraken met makelaars geldt: "specificeren, specificeren, specificeren!" Aldus één van onze deskundigen van het Informatie en Advies Centrum hedenochtend.

vrijdag 14 januari 2011

Over de verkiezingen heen

Voor het kabinet Rutte zijn de provinciale statenverkiezingen van 2 maart 2011 ontzettend spannend. De uitkomsten daarvan bepalen immers de samenstelling van de Eerste Kamer. Het huidige kabinet zou er zo ongeveer een moord voor doen om ook in de senaat een meerderheid van VVD-CDA-PVV te hebben. Dat zou het leven van de regeer-en gedoogpartijen een heel stuk gemakkelijker maken. Voor de oppositie geldt logischerwijs dat zij dit koste wat kost willen voorkomen.

Over de verkiezingen heentillen
In de aanloop naar belangrijke verkiezingen mag de burger zich altijd verheugen in een zeer warme belangstelling van politici. Er worden uitspraken en beloftes gedaan. Maar verkiezingstijd is ook vaak een héél geschikte periode om bepaalde 'gevoelige' plannen en voorstellen juist nog maar even niet te lanceren. Over de verkiezingen heentillen, heet dat. Gaat dat ook gebeuren met de woningmarktvisie die minister Donner aan het parlement heeft toegezegd?

Vormgeving van de hervormingen
Van een goede woningmarktvisie verwacht ik dat zij ideeën bevat over hoe de structurele crisis op de woningmarkt het hoofd kan worden geboden. Een visie dus op hervorming. Hervorming die moet leiden tot een woningaanbod dat beter aansluit bij de vraag. Tot een einde aan de ellenlange wachtrijen in de sociale huursector. En tot het op gang komen van de doorstroming. Op termijn geeft dit de burgers veel meer keuzevrijheid. Maar hervorming gaat, zoals dat zo mooi heet, ook 'van au'. Er zijn altijd groepen burgers die er op achteruit kunnen gaan. Of die denken dat ze erop achteruit zullen gaan. Dit stelt hoge eisen aan de exacte vormgeving van de hervormingen, alsook aan de overgangstermijnen die daarbij worden gehanteerd.

Het Grote Gekibbel
Echter: zulke nuances vallen in verkiezingstijd al snel weg tegen de achtergrond van het Grote Gekibbel. En dan sta je als politicus met je mooie plannen ineens in de hoek waar de klappen vallen. Daarom lijkt het bepaald niet uitgesloten dat we pas na de provinciale statenverkiezingen iets van de visie-in-de-maak van minister Donner zullen vernemen. Er is wel één lichtpuntje. Als ministers het druk hebben met verkiezingen, kunnen de ambtenaren in elk geval een paar weken rustig doorwerken. Net als de rest van Nederland.

woensdag 12 januari 2011

Making Reform Happen

De woningmarkt heeft niet alleen te lijden onder de huidige vertrouwenscrisis. Er is ook sprake van een structurele crisis. Al decennialang reageert het woningaanbod onvoldoende op de vraag, met lange wachttijden in de huursector en doorstroming die in alle richtingen belemmerd wordt. Dit laatste onder meer vanwege het scheefwonen en de overdrachtsbelasting. Raar genoeg kan een crisissituatie echter ook 'goed nieuws' zijn. Heel wat studies wijzen er namelijk op dat crises een uitgelezen kans bieden om hervormingen door te voeren.

24 talen
Als één instelling dat kan weten is het de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO). Zij hebben er zelfs een omvangrijk internationaal programma voor opgezet onder de titel 'Making Reform Happen'. Op internet is er veel over te vinden. Onder andere dat het programma wordt geleid door de Nederlandse oud-minister Aart de Geus. Maar ook vindt u op de site van de OESO een samenvatting van de belangrijkste bevindingen in 24 talen. Zeg dus niet dat u er niet van had kunnen weten!

Belangrijke lessen
Het OESO-document bevat belangrijke lessen. Bijvoorbeeld - niet verrassend - dat hervormingen leiderschap behoeven. Alsook dat sprake moet zijn van wat de OESO noemt: ‘een hervormingsmandaat van het volk’. Om dit mandaat te verkrijgen en te behouden, is effectieve communicatie erg belangrijk. Zoals bekend, is communicatie tweerichtingsverkeer. Het gaat er niet alleen om de hervormingen doeltreffend over het voetlicht te brengen maar ook op basis van onderzoek en analyses, de lange termijn doelen te halen. Tevens moet er geluisterd worden naar de zorgen en grieven van belanghebbenden. Het loont in dit verband de moeite tegenstanders en andersdenkenden bij het proces te betrekken. Hervormingen kunnen er toe leiden dat sommige groepen mensen er op achteruit gaan. Volgens de OESO moet goed worden nagedacht of en hoe zij kunnen worden gecompenseerd, waarbij lange overgangsperioden nodig kunnen zijn. Sowieso kosten fundamentele hervormingen veel tijd.

Kans op hervorming
Wat betekent dit voor de kans op een hervorming van de Nederlandse woningmarkt, die de structurele crisis doeltreffend aanpakt?
- Onderzoek en analyses zijn er volop. Zie bijvoorbeeld het VROM Raad-advies 'Tijd voor keuzen' uit 2007, waarvoor toen al veel steun bestond. Wel dient nog beter zicht te ontstaan op de gevolgen van het grondbeleid, en de wirwar van impliciete subsidies en geldstromen tijdens de bouw van sociale huurwoningen.
- Vereniging Eigen Huis is graag bereid om, samen met maatschappelijke partijen als de Woonbond en Aedes, aan de voorbereiding en uitvoering van fundamentele hervormingen te werken. De betaalbaarheid en het waardebehoud van het eigenwoningbezit staan daarbij voor ons hoog in het vaandel.
- Wat nog wel speciale aandacht behoeft, is het ontbreken van leiderschap bij de overheid en de politiek.

Visie van minister Donner
Op verzoek van het parlement komt minister Donner in de eerste maanden van dit jaar met een woningmarktvisie. Over een dergelijke visie zwijgt het regeerakkoord in 24 talen. Dus dat geeft de minister juist veel vrijheid om leiderschap te tonen. Door met een vertrouwenwekkend perspectief te komen op hervorming. Want het is juist een een breed gedragen fundamentele hervorming - zie ook ons visiedocument 'Woningmarkt in beweging' - die ons op termijn uit de crisis op de woningmarkt kan helpen.

maandag 10 januari 2011

Verwachtingen voor 2011

Bob MaasZo aan het begin van het jaar wordt me met enige regelmaat gevraagd wat de verwachtingen zijn voor 2011. Goeie vraag. Ik heb dan de neiging om te verwijzen naar instanties die het kunnen weten, zoals de NVM en de Rabobank. Maar daar kom ik niet mee weg, merk ik al snel, want mensen hebben heus wel in de gaten dat deze instellingen een commercieel belang hebben bij de woningmarkt en dat ze dus nooit zullen aankondigen dat de woningmarkt op het punt van instorten staat. Wat dat betreft hebben mensen blijkbaar meer vertrouwen in een onverdachte partij als Vereniging Eigen Huis.

Woningmarkt op instorten?
Vraag ik mezelf natuurlijk direct af of ik zou aankondigen dat de woningmarkt op instorten staat, als ik dat zou verwachten. Dat zou hooguit op persoonlijke titel kunnen gebeuren, want de Vereniging Eigen Huis doet officieel niet aan voorspellingen. De ontwikkelingen zijn daarvoor gewoon te ongewis en voorspellen is om die reden bloedlink. Je kunt er vreselijk je handen aan branden en je goede naam kan er jarenlang door geschaad worden. Maar omdat ik dat bij een hele reeks gerenommeerde instellingen in de afgelopen jaren heb zien gebeuren, heb ik daar persoonlijk minder moeite mee. In de traditie van Vereniging Eigen Huis hang ik de filosofie aan dat je altijd de feiten moet vermelden en daar nooit omheen moet draaien. Persoonlijk ga ik dus een stapje verder door de te verkondigen dat ik niet verwacht dat de woningmarkt dit jaar zal instorten.

Interpretatie van de feiten
Verklaar je nader. Wat verwacht je dan wel, wordt me gevraagd. Moeilijk is het als je dat in een beperkt aantal woorden moet doen - zoals in deze blog - en je daarbij moet aangeven dat je je niet baseert op een complex rekenmodel, maar dat je voor de interpretatie van de feiten voor een groot deel afgaat op je eigen inschattingen. Dat laatste maakt je opeens stuk onbetrouwbaarder in de ogen van mensen. Er is echter geen enkel rekenmodel dat de complexe wereld van de woningmarkt goed kan inschatten. Dat is wel gebleken met de voorspellingen van al die gerenommeerde instellingen die er tot op heden volkomen naast zaten.

Moeilijk jaar
De onderliggende stroming is die van herstel. Opkruipend uit een diep dal wordt die gedragen door het economisch herstel en de daaraan gerelateerde waarden zoals de ontwikkeling van de werkloosheid en de financiële positie van huishoudens. Uit onderzoek blijkt iedere keer opnieuw de enorme, en ook blijvende interesse onder de bevolking om een huis te kopen en er was in de afgelopen maanden ook sprake van een stijgende trend in het consumentenvertrouwen. De opgaande lijn wordt echter ruw verstoord door incidenten die diep ingrijpen op de ontwikkelingen op de woningmarkt. Vorig jaar waren dat vooral de verkiezingen en de langdurige onzekerheid die daarmee verband hield over wat er met de hypotheekrenteaftrek zou gebeuren. De woningmarkt kreeg toen last van verdergaande verlammingsverschijnselen. Ook omdat de koopsubsidie en de rijksdeelname in de startersleningen op vrijwel hetzelfde moment werden beëindigd. De herstellijn die daarna enigszins weer werd opgepakt, wordt aan het begin van dit jaar opnieuw ruw verstoord door de aangescherpte hypotheekverstrekkingsnormen van de NHG. Ook de enigszins oplopende hypotheekrente en de hoge winstmarge die geldverstrekkers nog steeds hanteren, maken het kopen van een huis er niet gemakkelijker op. Verder staat er nog een aanscherping op het programma voor hypotheken zonder NHG.

Op de knieën?
De vraag is of deze negatieve ontwikkelingen de woningmarkt op de knieën krijgen. Ik ben er van overtuigd van niet. De onderliggende waarden die de andere kant op wijzen zijn daarvoor te krachtig. Maar dat het nog een moeilijk jaar wordt voor de woningmarkt, dat staat vast. Vooral de nieuwbouw gaat nog door een diep dal en u moet niet raar staan kijken als uw huis aan het einde van het jaar toch weer wat minder waard is dan nu. Dat is dan vooral te danken aan de financiële beleidsmakers die er een handje van hebben om veel te laat - en dus op het verkeerde moment - met maatregelen te komen.

vrijdag 7 januari 2011

Dienend leiderschap

Ik mag dan bijna een jaar weg zijn bij de Rijksoverheid, maar ik houd ook bij Vereniging Eigen Huis natuurlijk nog wel mijn Haagse literatuur bij! Zoals het tijdschrift PM. Het decembernummer van vorig jaar gaat voor een groot deel over dienend leiderschap. Servant leadership, voor de angelsaksisch georiënteerden onder ons."Binnen dit model," zo lezen wij in PM, "geldt de leidinggevende niet meer als alpha male naar wiens pijpen iedereen moet dansen, maar is deze eerder een rolmodel dat het beste naar boven moet halen bij alle onderdelen van de organisatie."

"Leiderschap is vooral een kwestie van gedrag"
Inspirerend! Vooral als dit ook tot uitdrukking zou kunnen komen in de rolopvatting van de overheid zelf. Enerzijds staat de overheid immers in een verticale verhouding tot de samenleving. De overheid stelt bindende regels en wetten op en geeft daarmee in zekere zin 'leiding' aan bepaalde maatschappelijke processen. Anderzijds staat de overheid ook in een horizontale verhouding tot de samenleving. Om echt iets te bereiken in de samenleving, moet de overheid ook de samenwerking aangaan met maatschappelijke partijen. Partijen die de kennis en ervaring hebben om maatschappelijke veranderingen echt tot stand te brengen. Partijen die bovendien uiteenlopende belangen vertegenwoordigen die in veranderingsprocessen met elkaar in overeenstemming moeten worden gebracht danwel tegen elkaar moeten worden afgewogen.

"Territoriumdrift moet plaatsmaken voor een open houding"
De verticale én horizontale verhouding die de overheid inneemt ten opzichte de samenleving kan leiden tot praktische dilemma's. Moeten de overheid nu boven de partijen gaan staan of juist ernaast? Wellicht kan een houding van dienend leiderschap dit dilemma helpen oplossen. Deze vorm van leiderschap is er immers niet op gericht je eigen zin coûte que coûte door te drijven, maar beoogt veeleer de beste krachten in de organisatie - of in dit geval de beste krachten in de samenleving - naar boven te brengen. De woningmarkt kan dienen als testcase.

"Als je meters maakt, gaan anderen je volgen"
Op de woningmarkt is dringend behoefte aan een vertrouwenwekkend perspectief. Een perspectief op een volgehouden aanpak van de structurele problemen die er spelen (woningaanbod dat nauwelijks reageert op de vraag, wachtrijen in de huursector, gebrekkige doorstroming). Met het vertrouwen dat met gerechtvaardigde belangen van groepen burgers serieus rekening zal worden gehouden. Zoals in de koopsector de betaalbaarheid en waardebehoud van de eigen woning. De overheid is de partij bij uitstek die binnen bij een fundamentele aanpak van de woningmarkt meters kan maken. Bijvoorbeeld in de sfeer van de ruimtelijke ordening, de bouwregelgeving, het grondbeleid en de overdrachtsbelasting. Ook de H-woorden, huurregulering en hypotheekrenteaftrek, dienen in het kader van een integrale aanpak geen taboe-onderwerpen te zijn. En als je meters maakt, gaan anderen je volgen. Zo werkt dat in de filosofie van dienend leiderschap.

Volgen en kracht bijzetten
Maar wat als je moet constateren - zoals in de huidige praktijk op de woningmarkt - dat maatschappelijke partijen al voorop lopen? Dan kun je deze ontwikkeling als overheid het beste volgen en kracht bijzetten. Binnen een autoritaire leiderschapsopvatting zou dit natuurlijk zeer tegen het ego indruisen. Maar binnen een dienend leiderschapsmodel is het juist prachtig om te zien dat de anderen het beste uit zichzelf naar boven brengen om resultaat te bereiken. En zul je dit graag ondersteunen. PM wordt tot in de hoogste Haagse kringen uitstekend gelezen. Dat moet vast helpen.

woensdag 5 januari 2011

Tragiek van de vergeten transitie

Wie rond de jaarwisseling goede voornemens maakt, houdt zich veelal bezig met wat wetenschappers noemen 'comparatieve statica'. Mensen vergelijken dan immers hun huidige situatie (waarin zij teveel eten, drinken en roken en/of onaangenaam gezelschap zijn voor de medemens in het algemeen en hun directe omgeving in het bijzonder) met de gewenste situatie (waarin zij gezond eten, met mate drinken, gestopt zijn met roken en/of iedereen hen aardig vindt). Eén probleempje: 'zomaar' overstappen van de ene naar de andere situatie is meestal niet mogelijk. Dat is helaas inherent aan goede voornemens. Als het allemaal zo makkelijk was, was je allang gestopt met roken, bevond je je stabiel op je streefgewicht etc. Dit is de tragiek van de vergeten transitie. Om van A naar B te komen ('dynamica'), moet je door een hel van afkickverschijnselen. En dat waren we, toen we de goede voornemens maakten, even vergeten. Voor veel goede voornemens geldt dan ook: volgend jaar meer succes!

Onvoltooide transitie
Organisaties willen soms ook van A naar Beter. Zij willen bijvoorbeeld efficiënter gaan werken. De klant, de burger of het lid meer waarde bieden tegen geringere kosten. Zij gaan dan snijden in de kosten, reorganiseren, fte's schrappen. Tot zover het eenvoudige gedeelte. Maar dan resteert nog de Grote Vraag hoe je met minder mensen betere kwaliteit kunt gaan leveren. Dat vergt een gedegen analyse en een uitgekiende overgangs- of implementatieperiode waarin de verbeteringen consequent worden geëffectueerd. Is het eind van het liedje dat de klant / de burger / het lid - zij het tegen geringere kosten - alleen maar slechter wordt bediend, dan kunnen we rustig spreken van een onvoltooide transitie. Dit is helaas een herkenbaar patroon bij de overheid. Maar het komt overal voor.

Goede transitie binnen de woningmarkt
Ook als we naar de woningmarkt kijken, vergelijken we graag de huidige situatie met een situatie die we zouden wensen. Tegenover een gebrekkig aanbod van woningen, wachtrijen in de huursector en een stagnerende doorstroming staat dan het beeld van gelukkige mensen die kunnen wonen waar en hoe ze dat graag willen. Mensen die, natuurlijk in alle redelijkheid, hun woonwensen en - behoefte optimaal kunnen realiseren. Ook hier is de transitie van A naar B ongelooflijk belangrijk. Al was het maar omdat een fundamentele hervorming van de woningmarkt leidt tot allerlei herverdelingseffecten. Tussen mensen die nu wel of juist niet een huis bezitten, tussen huurders en kopers, tussen mensen die een grote overwaarde in hun woning hebben kunnen opbouwen en hen die net een woning gekocht hebben, tussen scheefwoners en mensen die op de wachtlijst staan etc. etc. Een lange en uitgekiende overgangsperiode is noodzakelijk om al deze herverdelingseffecten behapbaar te maken en uit te smeren over de tijd. Als we de woningmarkt fundamenteel willen hervormen, moeten we dus vooral veel aandacht hebben voor een goede transitie. Hoe komen we heelhuids van A naar B? En heelhuids betekent in dit geval ook: op een voorspelbare en betrouwbare manier, opdat eenieder weet waar hij aan toe is. Voor de overheid en de politiek is dit nogal een uitdaging. Aan maatschappelijke organisaties de taak om hen hij de les te houden!

maandag 3 januari 2011

Labelleed

Op laste van Brussel heeft ook Nederland het energielabel ingevoerd. Het is tot nu toe geen succes te noemen. Kopers van een eigen woning vragen er niet om en dus besparen veel verkopers zich liever de moeite. Daarom heeft minister Donner net voor de jaarwisseling een dapper besluit genomen: de zweep erover! Wie niet wil luisteren, moet maar voelen. De minister gaat ongehoorzame burgers sancties opleggen die pijn gaan doen. Vereniging Eigen Huis vindt dat een slecht idee. Waarom? In de eerste plaats omdat er niet goed over dit besluit is nagedacht. En in de tweede plaats omdat de minister zich hiermee tegenover de samenleving plaatst in plaats van de samenwerking te zoeken.

Valse start
De minister heeft kennelijk de afweging gemaakt: als de burgers het label niet goedschiks willen, dan maar kwaadschiks. Maar er is iets heel anders aan de hand. Om te beginnen heeft het energielabel onder het vorige kabinet een valse start gemaakt, waardoor het imago van het label een flinke deuk heeft opgelopen. De kwaliteit van het label was aanvankelijk ver beneden peil. Om het scherp te zeggen: elke relatie tussen het label en de energiezuinigheid van een woning leek op louter toeval te berusten. Vereniging Eigen Huis heeft hiertegen te hoop gelopen. En met enig succes. Op een aantal punten is het label inmiddels verbeterd. De kwaliteit is nu zodanig dat wij vorig jaar hebben aangegeven dat het glas wat ons betreft nu halfvol is. Bij de energiekeuring van een huis worden echter - door te ingewikkelde regels - nog veel teveel fouten gemaakt. Met andere woorden: het label moet verder verbeterd worden door beter uitvoerbare regels. Laat de overheid zich dáárvoor inspannen, vindt Vereniging Eigen Huis. Onze analyse is dat een maatschappelijk draagvlak voor het energielabel na enige tijd zeker zal ontstaan als de kwaliteit niet meer ter discussie staat. Het is nog veel te vroeg voor sanctiewapengekletter. Vertrouwen komt te voet, ook als het een energielabel betreft.

Werk aan een beter label
Met de aankondiging van sancties laat de minister een kans voorbij gaan om, samen met maatschappelijke partijen, te werken aan de kwaliteit van het label en daarmee aan het noodzakelijke draagvlak in de samenleving. Want in principe is het in eenieders belang - bewoners, verkopers en kopers van een woning - om te weten hoe een woning scoort op het gebied van energieverbruik en waar verbeteringen mogelijk zijn. Werk dus aan een beter label! En geef de samenleving ook de kans en de tijd om aan een goed functionerend energielabel te wennen. Met de zogeheten Maatwerksubsidie is de overheid die weg aanvankelijk ook ingeslagen. Mensen die een label wilden, konden dat dankzij de subsidie relatief goedkoop krijgen. Noem het een soort aanloopsubsidie. Maar zoals bekend, is de subsidie alweer afgeschaft voordat burgers goed en wel doorhadden dat deze bestond.

Twee positieve manieren
Ergo, er zijn twee positieve manieren om het energielabel in Nederland ingeburgerd te krijgen: verdere kwaliteitsverbetering en een aanloopsubsidie. Maar deze lijken door minister Donner nu te worden ingeruild voor één negatieve: de sanctie. Vereniging Eigen Huis hoopt dat de Tweede Kamer een tegenovergestelde keuze maakt, zodra zij de minister binnenkort in het nieuwe jaar weer tegen het lijf loopt.