maandag 10 januari 2011

Verwachtingen voor 2011

Bob MaasZo aan het begin van het jaar wordt me met enige regelmaat gevraagd wat de verwachtingen zijn voor 2011. Goeie vraag. Ik heb dan de neiging om te verwijzen naar instanties die het kunnen weten, zoals de NVM en de Rabobank. Maar daar kom ik niet mee weg, merk ik al snel, want mensen hebben heus wel in de gaten dat deze instellingen een commercieel belang hebben bij de woningmarkt en dat ze dus nooit zullen aankondigen dat de woningmarkt op het punt van instorten staat. Wat dat betreft hebben mensen blijkbaar meer vertrouwen in een onverdachte partij als Vereniging Eigen Huis.

Woningmarkt op instorten?
Vraag ik mezelf natuurlijk direct af of ik zou aankondigen dat de woningmarkt op instorten staat, als ik dat zou verwachten. Dat zou hooguit op persoonlijke titel kunnen gebeuren, want de Vereniging Eigen Huis doet officieel niet aan voorspellingen. De ontwikkelingen zijn daarvoor gewoon te ongewis en voorspellen is om die reden bloedlink. Je kunt er vreselijk je handen aan branden en je goede naam kan er jarenlang door geschaad worden. Maar omdat ik dat bij een hele reeks gerenommeerde instellingen in de afgelopen jaren heb zien gebeuren, heb ik daar persoonlijk minder moeite mee. In de traditie van Vereniging Eigen Huis hang ik de filosofie aan dat je altijd de feiten moet vermelden en daar nooit omheen moet draaien. Persoonlijk ga ik dus een stapje verder door de te verkondigen dat ik niet verwacht dat de woningmarkt dit jaar zal instorten.

Interpretatie van de feiten
Verklaar je nader. Wat verwacht je dan wel, wordt me gevraagd. Moeilijk is het als je dat in een beperkt aantal woorden moet doen - zoals in deze blog - en je daarbij moet aangeven dat je je niet baseert op een complex rekenmodel, maar dat je voor de interpretatie van de feiten voor een groot deel afgaat op je eigen inschattingen. Dat laatste maakt je opeens stuk onbetrouwbaarder in de ogen van mensen. Er is echter geen enkel rekenmodel dat de complexe wereld van de woningmarkt goed kan inschatten. Dat is wel gebleken met de voorspellingen van al die gerenommeerde instellingen die er tot op heden volkomen naast zaten.

Moeilijk jaar
De onderliggende stroming is die van herstel. Opkruipend uit een diep dal wordt die gedragen door het economisch herstel en de daaraan gerelateerde waarden zoals de ontwikkeling van de werkloosheid en de financiële positie van huishoudens. Uit onderzoek blijkt iedere keer opnieuw de enorme, en ook blijvende interesse onder de bevolking om een huis te kopen en er was in de afgelopen maanden ook sprake van een stijgende trend in het consumentenvertrouwen. De opgaande lijn wordt echter ruw verstoord door incidenten die diep ingrijpen op de ontwikkelingen op de woningmarkt. Vorig jaar waren dat vooral de verkiezingen en de langdurige onzekerheid die daarmee verband hield over wat er met de hypotheekrenteaftrek zou gebeuren. De woningmarkt kreeg toen last van verdergaande verlammingsverschijnselen. Ook omdat de koopsubsidie en de rijksdeelname in de startersleningen op vrijwel hetzelfde moment werden beëindigd. De herstellijn die daarna enigszins weer werd opgepakt, wordt aan het begin van dit jaar opnieuw ruw verstoord door de aangescherpte hypotheekverstrekkingsnormen van de NHG. Ook de enigszins oplopende hypotheekrente en de hoge winstmarge die geldverstrekkers nog steeds hanteren, maken het kopen van een huis er niet gemakkelijker op. Verder staat er nog een aanscherping op het programma voor hypotheken zonder NHG.

Op de knieën?
De vraag is of deze negatieve ontwikkelingen de woningmarkt op de knieën krijgen. Ik ben er van overtuigd van niet. De onderliggende waarden die de andere kant op wijzen zijn daarvoor te krachtig. Maar dat het nog een moeilijk jaar wordt voor de woningmarkt, dat staat vast. Vooral de nieuwbouw gaat nog door een diep dal en u moet niet raar staan kijken als uw huis aan het einde van het jaar toch weer wat minder waard is dan nu. Dat is dan vooral te danken aan de financiële beleidsmakers die er een handje van hebben om veel te laat - en dus op het verkeerde moment - met maatregelen te komen.

4 opmerkingen:

  1. Bob,
    Jouw opmerking: u moet niet raar staan kijken als uw huis aan het einde van het jaar toch weer wat minder waard is dan nu. Dat is dan vooral te danken aan de financiële beleidsmakers die er een handje van hebben om veel te laat - en dus op het verkeerde moment - met maatregelen te komen.

    Lijkt mij niet geheel correct. De laatste jaren zijn de prijzen van vastgoed niet meer in verhouden gestegen en zit er veel lucht in de markt. Door de huidge ontwikkeling komt daar gestaag een correctie op en dat is alleen maar goed voor de markt. Een goede makelaar kan zich nu profileren want het komt nu op kennis aan om de juiste verkoopprijs te bepalen en zijn client duidelijk te maken dat de gouden tijd voorbij is en dat prijsdaling van vastgoed ook bij het risico hoort van het hebben van vastgoed.Dit waren wij met z'n allen niet gewend en het is goed dat dit nu gebeurd zodat het hebben van vastgoed niet alleen voor maar ook nadelen kent. Ik denk dat we met z'n allen op onze knieen moeten en ons verlies moeten nemen en niet verwijzen naar de fin. beleidsmakers maar ipv eens goed naar ons zelf kijken wat we de afgelopen jaren door hebzucht gepresteerd hebben

    mvgr,

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Hallo Anoniem (naam zou leuk zijn!),

    We moeten denk ik de emotie eruit halen en alleen de feiten beschouwen. De lucht in de huizenprijzen zoals dat zo vaak genoemd wordt, is niet meer dan dat de huizenprijzen harder gestegen zijn dan de inkomens en het algemene prijspeil (inflatie). Dat is het gevolg van ruimere financieringcapaciteiten (als gevolg van o.a. inkomensstijging, lagere rente, stijging van het aantal tweeverdieners, meetellen tweede inkomen, enz.) in combinatie met een (nieuwbouw-)woningaanbod dat bij lange na niet de groeiende en veranderende vraag naar koopwoningen heeft bijgehouden. Dit kon alleen maar tot (veel) hogere prijzen leiden. Het gaat hierbij natuurlijk vooral om de ontwikkelingen in de jaren ‘90.

    Dat de huizenprijzen nu lager/gedaald zijn, heeft niet zozeer met problemen in de financieringscapaciteit te maken (het kunnen kopen), maar meer met het niet willen kopen als gevolg van een gedaald consumentenvertrouwen. Het laatste is ernstig aangetast als gevolg van alle financiële ellende die we de laatste twee jaar over ons heen hebben gehad. Bij herstel van het vertrouwen kan de markt dus weer aantrekken op basis van een financieringscapaciteit die grotendeels intact is gebleven. Pluspunten daarbij zijn dat de inkomens inmiddels al weer gestegen zijn en de huizenprijzen gedaald (per saldo betekent dat in principe een verbetering van de betaalbaarheid). Ook is er inmiddels een groot potentieel in de markt ontstaan aan verhuizers/kopers die vooralsnog hun besluit om te verhuizen/te kopen hebben uitgesteld.

    Vervolg in volgend bericht..

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Vervolg:

    Minpunten t.a.v. de financieringscapaciteit zijn dat de geldverstrekkers allengs strikter zijn geworden bij het verstrekken van hypotheken en dat – per 1 januari jl. – de verstrekkingsnormen voor hypotheken aanzienlijk zijn aangescherpt, vooral voor lagere inkomens. Daarnaast is de hypotheekrente de laatste tijd enigszins opgelopen en staat er een aanscherping op stapel van de verstrekkingsnormen voor niet-NHG-hypotheken (waarvan nog niet duidelijk is hoe ingrijpend dit gaat worden). Het strikter worden/het aanscherpen van het beleid t.a.v. het verstrekken van hypotheken had eigenlijk moeten plaatsvinden in de jaren ’90 toen de hypotheekverstrekking eigenlijk te gemakkelijk ging en het verstrekkingsbeleid te ruim was. Vereniging Eigen Huis heeft daar toen bij herhaling op gewezen, maar daar was toen geen oor voor. Nu komen de maatregelen eigenlijk als mosterd na de maaltijd en doen ze de markt meer kwaad dan goed.

    Naar mijn verwachting is de dip in de prijsontwikkeling van woningen daarom van tijdelijk aard en zal de opgaande lijn weer terugkeren zodra de economie en het consumentenvertrouwen in de woningmarkt weer aantrekken. Door het achterblijven van de nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren zal het woningtekort in grote delen van het land groter zijn dan tevoren en zal dat een extra druk opleveren op een verdere stijging van de prijzen. Wat een verdere stijging van de huizenprijzen nog wel in de weg kan staan is een stijgende rente als gevolg van een aantrekkende economie.

    Vriendelijke groet,

    Bob Maas

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Beste Bob,
    Ben geheel met jou eens dat de hyp in de jaren 90 veel meer aangescherpt hadden moeten. Maar ook hier weer die hebzucht. Immers ieder, althans dat mag je verwachten,met een beetje gezond verstand kan toch ook voor zich zelf nagaan hoever je wilt gaan mbt het aan gaan van lang lopende fin. verplichtingen.

    Ik verwacht zelf dat de prijzen van woningen nog verder zullen gaan dalen met name die woningen waarbij de eigenaar niet heeft geinvesteerd in isolerende maatregelen. Als Donner zijn voorstel door de tweede kamer krijgt dat zal de vrijblijvendheid van het hebben van een energielabel voorbij zijn. Slecht geisoleerde woningen krijgen daardoor een slecht label wat de consument aan het denken gaat zetten. Niet kopen of een behoorlijke prijscorrectie eisen waarbij de investering mbt isolerende maatregelen uit gefinancierd kunnen worden. Maw het kan niet anders dan dat deze maatregel, naast de nogaanhoudende crisis,op langere termijn gevolgen zal hebben op de uiteindelijke verkoopprijs.

    mvgr,

    BeantwoordenVerwijderen