maandag 31 januari 2011

Wonen als eerste levensbehoefte

Een jaar geleden kon een gezin met een gezamenlijk inkomen van 33.000 euro nog een woning kopen van circa 180 duizend euro, inclusief overdrachtsbelasting en overige verwervingskosten. Door de aanscherping van de NHG-normen (Nationale Hypotheekgarantie) en het wegvallen van de startersleningen en de koopsubsidie is dit bedrag in 2011 circa 75 duizend euro lager. Het betreft grotendeels maatregelen van Haagse origine. De startersfaciliteiten zijn wegbezuinigd, terwijl de NHG-normen zijn aangescherpt omdat mensen in 2011 minder te besteden hebben vanwege onder meer hogere pensioenpremies, een hogere inkomensafhankelijke premie voor de zorgverzekering en hogere belastingen.

Dak boven je hoofd
Een dak boven je hoofd wordt, naast eten en kleding, algemeen gezien als eerste levensbehoefte. Maar in de Haagse werkelijkheid lijkt het wel of wonen eerder gezien wordt als restpost. Nadat de hogere lasten zijn betaald en de startersfaciliteiten zijn geschrapt, zien we wel hoeveel er nog van het gezinsbudget overblijft voor een dak boven je hoofd. Zo lijkt althans de redenering.

Wat voor dak
Misschien is de vraag niet óf mensen - als eerste levensbehoefte - recht hebben op een dak boven hun hoofd, maar wát voor dak. Misschien is de vraag ook wel of je recht hebt op het dak van een huurwoning of een koopwoning. En of er onder dat dak per se ook een garage te vinden moet zijn. Daarover valt te twisten. Evenals over de vraag of van armoede moet worden gesproken indien mensen niet kunnen beschikken over een telefoon, een televisie en een computer met internetaansluiting. Of indien zij geen geld hebben voor recreatieve uitgaven en het lidmaatschap van een sportclub. Volgens onderzoek van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud)en het Sociaal-Cultureel Planbureau (SCP) in 2009 is dit het geval. Het onderzoek is gebaseerd op de mening van de Nederlandse burgers.

Koopstarters
Gezinnen met een bescheiden inkomen, waaronder veel potentiële koopstarters, worden hard geraakt door de lagere NHG-normen als gevolg van hogere lasten. Alsook door het wegvallen van de startersfaciliteiten. Ook de woningmarkt als geheel lijdt hieronder, want als koopstarters een woning kopen, brengt dat vaak een treintje van 5 tot 7 verhuizingen op gang. Staat de koopstarter buiten spel, dan blijven ook anderen noodgedwongen zitten in hun huidige woning. Vandaar dat Vereniging Eigen Huis ervoor blijft pleiten de koopstarters beter te ondersteunen. Afschaffing van de overdrachtsbelasting zou zeer helpen. Alsook de herinvoering van de startersleningen en de koopsubsidie. Het gaat voor de overheid om relatief kleine bedragen, maar het verwachte effect is groot. Vereniging Eigen Huis vindt dat wonen geen restpost mag zijn. Noch in de budgetten van huishoudens en noch op de overheidsbegroting.

17 opmerkingen:

  1. Zucht... Daar gaan we weer...

    Sorry Rob, maar zolangzamerhand moet ik een dergelijk stukje toch als visieloos geneuzel afdoen (ja, ik ben enigzins chaggie vanmorgen...). VEH heeft zich zolangzamerhand op dit blog ook totaal ongeloofwaardig gemaakt door alleen maar te pleiten voor regelingetjes die vooral gericht zijn op waardebehoud voor de bestaande woningbezitters, maar ondertussen wordt het VEH 'integrale plan' bijna volledig doodgezwegen.

    Als de kosten van leven zodanig stijgen dat er minder overblijft voor woonuitgaven, en je koppelt er daarnaast ook nog het nieuwe bewustzijn van een veilig persoonlijk financieel beleid aan vast, dan kom je er inderdaad op uit dat men minder kan lenen. Het is goed dat dat wordt vastgelegd in een norm, want de afgelopen jaren hebben toch wel duidelijk gemaakt dat de gemiddelde Nederlander een financieel onbenul is die zich werkelijk alles aan laat smeren.

    Je hekelt echter de onderliggende berekeningen vanwege de keuze om recreatieve uitgaven en een sportclub lidmaatschap daarin op te nemen. Bedenk echter dat we als maatschappij goed af zijn met mensen die gelukkig zijn omdat ze af en toe 'iets leuks' kunnen doen (uit eten of zo), en gezond zijn en lekker in hun vel zitten omdat ze ook regelmatig sporten en daarbij hun sociale contacten onderhouden. Dat is in elk geval stukken beter dan ongelukkige mensen die in hun veel te dure koophut zijn opgesloten omdat ze daar elk dubbeltje voor opzij moeten leggen en verder niets leuks kunnen doen. Het verschil dat ik hier beschrijf is naar mijn mening veel belangrijker dan het feit of men de mogelijkheid heeft om zelf een woning te kopen in plaats van er eentje te moeten huren.

    Dus wat doe je dan als je eenmaal hebt vastgesteld dat mensen minder kunnen lenen? Dan ga je daar niet 'domweg' tegenin door maar weer te pleiten voor koopsusbdies (lees: de rest van Nederland mag meebetalen aan het nieuwe koopwoningbezit van de 'gelukkige') of startersleningen (lees: we tuigen de starter weer op met torenhoge leningen die ver boven elke acceptabele norm uitkomen). Op dat moment grijp je terug op een volledige hervorming van de woningmarkt. Bottom line: woningen moeten betaalbaarder worden, en de prijs zal het beschikbare inkomen moeten volgen: naar beneden dus. De starter moet niet naar de woningmarkt worden geduwd, de woningmarkt moet naar de starter komen! En op dat moment komt dat integrale plan om de hoek kijken waarbij alle heilige huisje worden omgegooid: volledig omvormen sociale huursector, afschaffen HRA, afschaffen overdrachtsbelasting, aanscherpen leennormen, afschaffen enorme winsten van gemeentelijke grondbedrijven, etc.

    Het is een maatschappelijk schandaal van ongekende orde dat de politiek de kop in het zand steekt voor de werkelijke problemen op de woningmarkt. Alles is erop gericht om het huidige prijspeil in stand te houden. Starters worden als het even kan door gemeenten zonder blikken of blozen opgezadeld met onverantwoord hoge leningen om de eigen projectverdiensten veilig te stellen en daarmee wordt ook gemakshalve het totale toekomstige risico van de woningmarkt op deze jonge generatie afgewenteld. Walgelijk gewoon!

    Dus Rob, kom alsjeblieft bij zinnen en benoem de werkelijke problematiek. Het werkelijke probleem is namelijk niet de goed te verdedigen nieuwe leennorm, het werkelijke probleem is de volledige verziekte woningmarkt met alle regelingen daaromheen waardoor de prijzen veel te hoog zijn. Dat kan je alleen aanpakken met een integraal plan. Schrijf daar dus meer over en zie dat je de politiek overtuigt dat het roer volledig om moet.

    Gemiste kans!

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Dit artikel van Rob Mulder doet mij erg denken aan een bekende toespraak van George Bush:

    http://www.youtube.com/watch?v=GkAtUq0OJ68

    De visie in het artikel van Rob Mulder is daarmee erg gevaarlijk en het recente verleden heeft laten zien wat de consequenties hiervan kunnen zijn. Welke belangen worden nou eigenlijk behartigd door VEH? In ieder geval niet die van de starter, want de strop komt voor de starter alleen nog maar wat strakker te zitten.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Koopsubsidie is toch wel de ergste wat er bestaat. Hoe verziekt en hoe erg is een markt overgewaardeerd als er een subsidie nodig is, om een woning te kunnen komen. Dan gaat er toch iets fundamenteels fout. Pak de bron aan, niet het gevolg.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Sja, hiermee doe je waar je voor betaald wordt: opkomen voor de leden (lees: huizenbezitters). Breng het alleen svp niet alsof je dit voor starters doet, je weet toch hopelijk wel beter dan dat?

    BeantwoordenVerwijderen
  5. 10 jaar geleden kon ik met NHG 3,5x mn bruto jaarsalaris lenen, pak em beet 150.00 gulden. Daar kon ik prima een appartement mee kopen.

    reken maar uit wat nu mn hypotheek is ;)

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Beste mensen,

    Bedankt voor jullie reacties. Alle reacties lees ik altijd met veel interesse. Het lijkt me gewenst mijn standpunt nog wat te verduidelijken.

    Vereniging Eigen Huis komt op voor de belangen van huidige én potentiële eigenwoningbezitters. Dus ook voor de belangen van koopstarters. Circa 1 miljoen huurders zou graag een eigen woning bezitten.
    Buiten het feit dat dit hun eigen wens is, dient hun toegang tot de koopwoningmarkt ook een groter belang. Juist koopstarters kunnen de kwakkelende woningmarkt namelijk nog enigszins op gang houden. Als nieuwkomers de stap kunnen maken naar een eigen woning, kunnen de huidige bewoners vaak weer een nieuwe woning aanschaffen. En de bezitters van die woning ook weer. Etc. Zo zorgt een koopstarters veelal voor een reeks aan verhuizingen. En beweging op de woningmarkt leidt tot het opknappen van woningen, tot energiebesparende maatregelen, tot aankopen t.b.v. de inrichting etc.

    Vereniging Eigen Huis maakt onderscheid tussen:
    - wat er op langere termijn moet gebeuren om de keuzevrijheid van mensen te vergroten (lees: een integraal plan voor de koop- én de huursector);
    - en wat op de kortere termijn nodig is, namelijk de koopwoningmarkt op gang houden in moeilijke tijden.

    Startersleningen vallen in die laatste categorie. Nu de omstandigheden extra lastig zijn geworden voor koopstarters vanwege de economische situatie doet de overheid er géén goed aan om de laatste strohalm voor veel starters - de startersleningen - ook uit handen te slaan.

    Met vriendelijke groet,
    Rob J. Mulder
    directeur Strategie & Belangenbehartiging Vereniging Eigen Huis

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Sorry Rob, maar je reactie raakt kant noch wal (naar mijn bescheiden mening...). Een herhaling van zetten, alweer blijf je steken in obligate 'oneliners' als: "en wat op de kortere termijn nodig is, namelijk de koopwoningmarkt op gang houden in moeilijke tijden". Dat is namelijk helemaal niet nodig. Wat wél nodig is, is dat de woningmarkt of volledig instort, of volledig wordt gesaneerd. In plaats van maar als een lemming achter het huidige prijspeil van de woningmarkt aan te hollen door nieuwe slachtoffers (starters!) in dit piramidespel te duwen, zou VEH moeten beseffen dat een pas op de plaats wel het minste is, en dat we op deze manier gewoon niet verder kunnen met de woningmarkt.

    Het is werkelijk om moedeloos van te worden dat VEH steeds maar weer de hulp aan starters omschrijft als 'nodig' of 'de enige mogelijkheid om ze aan een woning te helpen'. Dat is pertinent niet waar. De prijzen van de markt moeten naar de eigen financiële mogelijkheden van de starter toekomen, dat is de normaalste zaak van de wereld, alleen lijkt men te propageren dat dat voor woningen niet geldt... Door dat stelselmatig te verzwijgen pleit ook VEH er dus weer voor om alle kosten, alle risico's en alle ellende zo snel mogelijk door te schuiven naar een jonge generatie die, naar het zich laat aanzien gezien de maatschappelijke ontwikkelingen, de financiële consequenties het slechtst kan dragen.

    We moeten stoppen met het tot elke prijs mogelijk maken van een eigen woning voor starters, temeer omdat die 'tot elke prijs' door de starter zelf betaald zal moeten worden terwijl zeker 90% van hen niet goed beseft waar ze instappen. Dat is een verantwoordelijkheid die mensen die wél weten waar het over gaat zullen moeten dragen en op de juiste manier invullen.

    Daarom, ook een herhaling van zetten, pleit ik ervoor dat we stoppen met het aan de haren erbij sleuren van starters, en risico's laten liggen bij de huidige eigenaren. Eerst de markt hervormen, eerst zorgen dat starters met hun eigen centen een woning kunnen aanschaffen. Dat dat enige schade oplevert voor de VEH achterban is jammer, maar er is geen enkel koopcontract waarin staat dat waardebehoud van de gekochte woning is gegarandeerd. Als VEH daar toch op aanstuurt, dan is duidelijk dat VEH een lange neus trekt naar de huidige generatie starters, en hen probeert blij te maken met een sigaar uit eigen doos. Een klapsigaar wel te verstaan...

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Ter aanvulling: Rob geeft aan dat een dynamische woningmarkt goed is voor onze maatschappij. Dat is absoluut waar, alleen moeten we dat niet meer proberen te bereiken in de huidige situatie waarin woningen niet meer zijn te betalen door starters. Dan is de enige mogelijkheid dat de prijzen gaan zakken en daarmee een eigen woning weer binnen het bereik komt van starters. Het heilige "we moeten de markt op gang houden" moet absoluut overboord.

    Alle 'hulp' aan starters in de vorm van subsidies en extra leningen heeft alleen maar tot doel het huidige prijspeil in stand te houden, terwijl feitelijk geen enkele starter is gebaat bij constant hoge woningprijzen. Het opdrijven van de prijzen heeft uiteindelijk alleen maar geleidt tot jaarlijks 10 miljard (!) extra rentebetalingen aan de banken omdat we zulke hoge hypotheken nodig hebben. We zouden dus veel beter af zijn als woningprijzen worden gedrukt door de leennorm écht aan te scherpen en bijvoorbeeld slechts 80% van de aankoopsom financierbaar te maken. Banken in Duitsland en bijvoorbeeld de Zweedse overheid hebben wél het benul dat een dergelijke regeling goed is om lucht in de markt te voorkomen en woningen bereikbaar te houden voor iedereen, en handelen daar dan ook naar. Daar zouden we wat van kunnen leren.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Dat jij zegt dat een starter op korte termijn is gebaat bij koopsubsidie, is alsof de persvoorlichter van Marlboro betoogt dat een rookverslaafde op korte termijn gebaat is bij een sigaret.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Rob,
    Je laat VEH niet van de sterkste kant zien. Ik ben het wederom met Jeroen eens. VEH moet beter weten dat alleen marktwerking de weg is en niet de markt vol pompen met subsidies waarmee de vraagprijs in markt kunstmatig hoog wordt gehouden. Bij een NVM makelaar (zie onderstaand citaat)is het besef inmiddels geland dat de vraagprijzen in de markt drastisch moeten dalen om weer beweging in de markt te krijgen en er weer een gezonde sytuatie gaat ontstaan.

    citaat:
    De vraagprijs ligt bij meer dan de helft van te koop staande woningen veel te hoog. De grotere transparantie van de woningmarkt door internet blijkt niet door te werken in een betere vraagprijs van de woning.

    Dit blijkt een onderzoek van hypotheekadviseur en NVM-makelaar Hypodomus naar de vraagprijs van 500 willekeurig te koop staande woningen. De vraagprijs van veel huizen ligt tot 20 procent te hoog

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Wat een discussie... Stel de vraagprijs ligt te hoog, maar met een lagere prijs komt het verkopende gezin in de problemen met de hypotheek... moeten ze dan zakken en met een vette schuld blijven zitten? Dan verhuizen ze liever niet... Heel fijn voor de starter (NOT).
    PS ik ken zulke gezinnen,

    BeantwoordenVerwijderen
  12. @Tess: de verkopende partij heeft ooit besloten om een bepaalde som geld over te hebben voor de woning die nu verkocht gaat worden. Je zou ervan uit moeten gaan dat die hypotheek na 30 jaar is afgelost, toch? Dus dan maakt het niet uit of er 'verlies' wordt gemaakt bij verkoop want het verkopende gezin gaat toch de volledige som in 30 jaar aflossen. Of is dat gezin zo stom geweest om in een woning te gaan wonen die ze eigenlijk niet zelf kunnen betalen?

    Bedenk wel dat het probleem van lagere prijzen het probleem is van de verkopers. Niet van de kopers. Het is niet uit te leggen dat we een hele generatie starters gaan slachtofferen om de huidige woningbezitters maar angstvallig de hand boven het hoofd te blijven houden.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. @Jeroen: de verkopende partij had toen helemaal geen keus. En als je nu wilt verhuizen en je huis is minder waard dan je hypotheek hebt je gewoon een groot probleem. Doe nu niet of je voor de starters opkomt. Het zijn de starters van een paar jaar geleden die in de problemen komen als het aan jou ligt. Sorry hoor, dat vind ik zoooo inconsequent.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. @Tess: woningprijzen variëren nu eenmaal, er zijn dus winnaars en verliezers (net als op de beurs, wel eens die parallel getrokken, alsmede het feit dat je dus met een eigen woning ook geld kunt verliezen?). Wie winnaar of verliezer is, op welk moment dan ook, is niet relevant.

    Ik baseer mijn schrijfseltjes op de situatie zoals ik die nu ervaar op woningmarkt. We zien dat starters alleen nog maar een woning kunnen 'kopen' met behulp van koopsubsidies en extra gemeentelijke leningen. Je moet het toch met me eens zijn dat we in een situatie zijn beland waarin we zo niet verder kunnen.

    Wat we nu zien is dat niet wordt toegestaan dat prijzen op de woningmarkt terugzakken naar een niveau dat behapbaar is voor de gemiddelde starter, zonder dat die starter daar allerlei financiële kunstgrepen voor nodig heeft. De huidige starter wordt met onacceptabele hoge financiële risico's opgetuigd om de huidige woningbezitter te sparen Dat we dit laten gebeuren vind ik onbegrijpelijk. Natuurlijk is het zuur voor de huidige woningbezitter, maar op deze oneigenlijke manier de risico's doorschuiven naar de huidige starters is werkelijk te walgelijk voor woorden. De markt moet gewoon z'n werk kunnen doen. Dit laatste is dus feitleijk de kern van mijn betoog. Ik ben niet perse voor de huidige starter of de huidige woningbezitter, ik ben voor een structurele hervorming van de woningmarkt waarbij een eigen woning weer op een normale manier bereikbaar is, voor iedereen. Dat ik daarbij ageer tegen allerlei huidige regelingen die op het eerste gezicht wel aardig lijken voor starters maar die als een boemerang terugkeren is bijzaak.

    Dit is geen mening van mij, maar een vaststaand feit zoals iedereen dat kan constateren op de woningmarkt.

    BeantwoordenVerwijderen
  15. Van een woningmarkt waarin vraag en aanbod de prijs bepalen, is al eigenlijk jaren geen sprake meer van. Ik denk dat de onhoudbare situatie zoals die nu is, nog vele jaren aan zal houden. Politieke partijen en ook de VEH weten heus wel dat er sprake is van een zeepbel en ook dat ook de HRA een dood paard is. De overwaardering van de markt blijkt ook uit onderzoeken van o.a. de Oeso en geluiden van Dhr. Trichet. Het Nederlandse kabinet is daarvan natuurlijk op de hoogte.

    Alleen ontbreekt het de Nederlandse politiek aan daadkracht om het dossier op te pakken omdat ze daarmee kiezers verliezen en bij VEH verlies aan leden. Het is heel moeilijk om huizenbezitters te overtuigen dat de prijzen omlaag moeten, om weer een markt te krijgen en dat overheidsingrijpen snel afgebouwd moet gaan worden. Vooralsnog blijft het pappen en nathouden. Echt ingrijpen komt pas, als de staatsschuld te hoog wordt of er een andere politieke wind gaat waaien.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. Een nuance; bij de VEH zie ik wel de wil om het dossier op te pakken maar ik lees vaak wat tegenstrijdigen in de blogs. De ene keer lees ik dat het systeem helemaal op de schop moet en ook HRA daarin meegenomen moet worden. Ik denk dan 'yes, goed bezig!'.

    De andere keer lees ik weer, zoals nu, allemaal zogenaamde knuffelmaatregelen als; koopsubsidie, startersleningen en daar bovenop nog een keer afschaffing overdrachtsbelasting voor de starter. Dat is zo onrealistisch voor kabinet die de staatsschuld met de dag ziet groeien. En hoeveel jaar wil je met de knuffelmaatregelen door gaan, en hoe gaat het daarna verder? Daar lees ik niks over.

    BeantwoordenVerwijderen
  17. Op wat Jeroen zegt valt eigenlijk weinig toe te voegen. Het probleem is eigenlijk heel simpel en kort te omschrijven: Woningen in Nederland zijn een factor 30% te duur.

    De allerslechtste optie is het steeds maar oprekken van de mogelijkheden om vooral starters toch maar in te kunnen laten stappen. Dat gaat ooit fout, zie de VS.

    Eigenlijk hoeft er helemaal niets anders gedaan te worden dan de markt met rust te laten (dus zo weinig mogelijk verstoring/overheidsingrijpen). Dan herstelt de markt zich, wat in dit geval betekent dat de prijzen dalen totdat ze voor starters weer bereikbaar zijn. En zo hoort het ook.

    De ' schade' voor huiseigenaren valt reuze mee, want het is slechts een papieren verlies. Ze wonen nog steeds in dezelfde woningen voor dezelfde maandlasten. Of die woning 'op papier/de markt' nu 150K, 200K of 250K waard is.

    BeantwoordenVerwijderen