maandag 28 februari 2011

Koopakte: prima geregeld

Vereniging Eigen Huis is in 1974 opgericht. Omdat het belangrijk is dat (potentiële) eigenwoningbezitters weten dat er ook iemand aan hún kant staat. Voor die tijd stonden ze er helemaal alleen voor. En daar maakten marktpartijen als makelaars, banken, aannemers, bouwers en notarissen maar al te graag misbruik van. De collectieve belangenbehartiging door Vereniging Eigen Huis is daardoor altijd primair gericht geweest op het wegnemen van misstanden in de markt. Zoals de dubbele courtage die makelaars vroeger in rekening brachten (bij kopers en verkopers). Of de provisiegedreven hypotheekadvisering. Of de volstrekt onevenwichtige machtspositie die aannemers en bouwers innamen tegenover de individuele consument.

Aan de stok
Natuurlijk heeft Vereniging Eigen Huis zich daarbij ook vaak tot de overheid gericht. Want die is immers grotendeels verantwoordelijk voor de spelregels waaraan marktpartijen zich dienen te houden. Maar vooral hebben we het vaak aan de stok gehad met de marktpartijen zelf. We hebben daarbij in bijna 37 jaar gelukkig veel weten te bereiken. Waar we onder meer trots op zijn, is de afschaffing van de hoge vaste tarieven die notarissen vroeger in rekening konden brengen. We hebben er met succes voor gestreden dat de notarissen tegenwoordig onderling moeten concurreren om de klandizie van de consument. Vastgoedtransacties zijn daardoor voor kopers en verkopers goedkoper geworden.

Notarissen
Echter: de notarissen hebben misschien hun haren verloren, maar daarmee nog niet hun streken. Nu zij minder verdienen met het transport van de woning en het verlijden van de hypotheken, azen zij er al een tijdje op om hun domeinmonopolie te kunnen uitbreiden naar de koopakte. Tot tevredenheid van eenieder kunnen kopers en verkopers deze akte thans zelf of samen met de makelaar opstellen. Er is geen enkele reden waarom je daarvoor een notaris zou nodig hebben. Natuurlijk staat het iedereen vrij hierbij een notaris te betrekken. Maar wettelijke verplichtstelling daarvan leidt slechts tot hogere kosten voor de consument en levert geen toegevoegde waarde. Wetenschappelijk onderzoek van SEO Economisch Onderzoek onderschrijft dit.

Veel geld, geen toegevoegde waarde
Het zal zo'n vaart toch niet lopen, denkt u misschien. Maar dan onderschat u de notarissenlobby toch. Zij laten geen kans onbenut om de politiek ervan te overtuigen dat de koopakte bij de notarissen in veel veiliger handen is dan bij u en uw makelaar. Maar gelukkig is er dan iemand die aan úw kant staat. Als marktpartijen proberen u veel geld te laten betalen zonder dat er voor u toegevoegde waarde tegenover staat, dan vinden zij Vereniging Eigen Huis op hun weg. Waarvan akte!

vrijdag 25 februari 2011

Goochelen met getallen

Als u een huis koopt voor 296.841 euro, hoeveel denkt u dan aan hypotheek te kunnen krijgen? Volgens de nieuwe AFM-normen is dat 112% van de koopsom. Dat komt neer op 332.462 euro. Dat bedrag heeft u ook wel nodig, want alleen aan overdrachtsbelasting bent u, bovenop de koopsom, al 17.810 euro kwijt. Plus de kosten voor de notaris, het hypotheekadvies etc.

Vereniging Eigen Huis kan zich in de norm van 112% goed vinden. Wij waarschuwen al jaren tegen het aangaan van te hoge schulden ter verkrijging van een eigen woning. Niet alleen in verhouding tot de waarde van de woning. Maar natuurlijk ook in verhouding tot het inkomen.

Lijstje hypotheekbedragen
Het maandblad Quote publiceerde deze week een lijstje met de hypotheken van onze ministers.

  • Het bovenstaande voorbeeld met de koopsom van 296.841 euro, heeft betrekking op de woning van minister Jan Kees de Jager van Financiën. Echter met één verschil. Zijn hypotheekbedrag voldoet niet aan de huidige AFM-norm van 112%, maar bedraagt 450.000 euro (152 procent). Aldus het lijstje in Quote.
  • Melanie Schultz van Haegen trekt eveneens de aandacht. Aldus wederom het lijstje in Quote. Met een koopsom van 215.546 euro is zij erin geslaagd twee hypotheken te krijgen van in totaal 610.545 euro (283 procent).
  • Ander voorbeeldje uit de Quote: minister Donner heeft een hypotheekschuld van 1.062.000 euro. Dat is zelfs voor iemand met een ministerssalaris (144.000 euro) nogal veel. Volgens de hypotheekberekeningstool op de site van Vereniging Eigen Huis kan iemand met een dergelijk jaarinkomen 836.989 euro lenen. Enfin.

Voorzichtig
Leuk om te weten, zal de redactie van Quote hebben gedacht. Je moet echter heel voorzichtig zijn bij de interpretatie van dit soort getallen.

  • Allereerst hebben de hypotheekbedragen waarschijnlijk betrekking op de inschrijving van de lening bij het Kadaster. Veelal worden bij het Kadaster hogere bedragen ingeschreven dan men uiteindelijk werkelijk leent. Dit gebeurt om ruimte te laten voor een verhoging van de lening, bijvoorbeeld voor een verbouwing. Maar als die verbouwing er nooit komt, is de werkelijke hypotheek dus lager dan de cijfers van het Kadaster vermelden. Bovendien kan een overbruggingskrediet in het spel zijn.
  • Door een verbouwing kan de uiteindelijke hypotheekschuld aanmerkelijk hoger zijn dan de oorspronkelijke koopsom van de woning (plus kosten koper). Daarom zegt een vergelijking tussen de toenmalige koopsom en de uiteindelijke hypotheek niet zo veel.
  • Verder kan op een woning nog een oude hypotheekinschrijving zijn genoteerd waarvan de lening al is afgelost, maar waarvan men de Kadasterinschrijving niet heeft geroyeerd.
  • Natuurlijk nog afgezien van het feit dat de woning sinds de aankoop in waarde kan zijn gestegen.
  • Wat betreft de verhouding tussen de hypotheekschuld en het inkomen: natuurlijk moet hierbij wel rekening worden gehouden met het eventuele inkomen van de partner, inkomen uit vermogen en dergelijke.

Tot slot vermelden de hypotheekcijfers niet wat inmiddels al is afgelost en/of apart is opgebouwd aan vermogen via bijvoorbeeld banksparen of een spaarpolis. Met andere woorden: voor een juiste interpretatie van hypotheekbedragen moet je veel meer weten dan we weten. En, eerlijk gezegd, is dat meer dan wat ik persoonlijk hoef te weten van onze ministers.

Nationale hypotheekschuld
Foute interpretaties zijn snel gemaakt. Neem het getal voor onze nationale hypotheekschuld dat je altijd hoort: zeshonderdzoveel miljard euro (632 in 2010). Ook voor dit getal geldt echter dat geen rekening is gehouden met het opgebouwde vermogen dat er tegenover staat. Hoeveel dat vermogen bedraagt, wordt niet geregistreerd. Zo ziet u maar weer eens dat meten en weten twee heel verschillende dingen zijn. Goed om in het achterhoofd te houden als u de Quote leest. Of als iemand de zeshonderdzoveel miljard weer eens quote.

woensdag 23 februari 2011

Voorheen rokerige zaaltjes

Als plaatsvervanger van de woonconsument op aarde wordt Vereniging Eigen Huis vaak uitgenodigd voor discussies over de woningmarkt. En in de voorheen rokerige zaaltjes in Nederland wordt wat afgediscussieerd. Neem dat van mij aan. In dit verband sprak ik vorige week een aantal gemeentelijke en provinciale politici. Zij wilden praten over - wat zij noemden - de 'kopersstaking' op de woningmarkt. En wat daaraan te doen.

Grondbeleid
Uitgebreid werd gesproken over het zogeheten grondbeleid van gemeenten. Toen de huizenprijzen in een opwaartse lijn zaten konden gemeenten (en andere partijen) steeds meer geld ontvangen voor de grond waarop nieuwbouw werd gerealiseerd. Nu de prijzen dalen vinden gemeenten het moeilijk om de logische consequentie daaruit te trekken: lagere inkomsten uit het grondbeleid. Er werd ook gesproken over belemmerende en kostenopdrijvende regels en regeltjes voor de bouw van woningen. Dit in het kader van het ruimtelijkeordeningsbeleid, waarbij de provincies een grote rol spelen.

Den Haag
Waar gemeenten en provincies weinig aan kunnen veranderen zijn de twee belangrijkste redenen waarom veel Nederlandse gezinnen geen (nieuwe) woning kopen. Hier heeft alleen Den Haag nog een handelingsperspectief, met name via de overdrachtsbelasting en de startersfaciliteiten.

  1. De eerste reden is de vertrouwenscrisis. En de daarmee samenhangende vrees van met name koopstarters dat de aankoop van een eigen woning een erg onzekere investering is. Dit wordt nog verergerd door het feit dat de aankoop van een tweedehandswoning meteen een vermogensverlies van 10 tot 12 procent oplevert wegens 'transactiekosten'. Naast notariskosten en dergelijke, gaat het om zes procent overdrachtsbelasting. Voor huidige eigenwoningbezitters komt daar nog bij dat zij eerst hun woning moeten verkopen. Met twee huizen blijven zitten is voor de meeste mensen - terecht - geen optie. Daarom is het ook zo belangrijk dat koopstarters een kans krijgen en tot de koopwoningmarkt durven toetreden. Dit stelt een heel rijtje andere gezinnen in staat ook een nieuwe woning aan te kopen.
  2. De tweede reden voor de kwakkelende woningmarkt is de afgenomen leencapaciteit. Vereniging Eigen Huis is altijd een verklaard tegenstander geweest van overkreditering. Dat neemt niet weg dat als gevolg van dalende koopkracht en strengere normen mensen steeds minder kunnen financieren. Voor met name de lage middeninkomens raakt een eigen woning op deze wijze verder buiten bereik. In dat opzicht is het contraproductief geweest dat de overheid in een kwakkelende markt de startersfaciliteiten aan de wilgen heeft gehangen. Zelfs wie in principe geen voorstander is van dergelijke 'subsidies' moet toch erkennen dat het moment van afschaffing, midden in een crisis, op zijn minst erg onhandig is geweest.

Bouwopgave
In het voorheen rokerige zaaltje werd ook nog de vraag gesteld of we niet veel te veel woningen hebben in Nederland. Aangezien er zo ontzettend veel huizen te koop staan waarvoor geen kopers zijn. Ik heb de locale en provinciale politici uit deze droom moeten helpen. Tot 2020 zullen nog ongeveer 500.000 woningen netto aan de bestaande voorraad moeten worden toegevoegd om de groei van het aantal huishoudens op te vangen. De gezinnen worden kleiner waardoor het aantal zelfstandige huishoudens bij een gegeven bevolkingsgroei toeneemt (gezinsverdunning). Ook worden mensen steeds ouder en blijven zij langer in hun eigen huis.

maandag 21 februari 2011

Resistent tegen de realiteit

Vorige week sprak ik op de 20e editie van het Hypotheken Event. Mijn stelling: de banken stellen de klant nog lang niet centraal op de hypotheekmarkt. Doorn in het oog is met name dat banken niet of nauwelijks met elkaar concurreren. Met onder meer een te hoge hypotheekrente in Nederland tot gevolg. De banken reageerden fel op mijn boodschap. Banken zijn nogal - wat je kunt noemen - resistent tegen de realiteit.

Te weinig concurrentie
Een vluchtige blik op de hypotheekmarkt geeft al aan dat er te weinig concurrentie is.
- Rabo, ING, ABN AMRO en SNS hebben 75 à 80 procent van de markt in handen.
- ING en ABN AMRO hebben staatssteun ontvangen en mogen - ter voorkoming van oneerlijke concurrentie met behulp van die staatssteun - geen prijsleider zijn.
- De buitenlandse prijsvechters zijn van de markt verdwenen of gemarginaliseerd.

Te hoge hypotheekrente
De gebrekkige concurrentie leidt tot een te hoge hypotheekrente voor Nederlandse consumenten. Hiervoor zijn drie duidelijke aanwijzingen.
- De marge tussen de rente die de de consument betaalt en de rente die banken zelf betalen, is sinds het begin van de cirisis eind 2008 verdubbeld van circa 1 tot circa 2 procent. De marge is dus met ongeveer een procentpunt toegenomen. Oftewel, in de dieventaal van de sector, met '100 bp' (basispunten).
- De hypotheekrente is hoger dan vergelijkbare rentes in Duitsland, Frankrijk en België.
- De winsten van banken op hypotheekactiviteiten zijn enorm toegenomen.
Met name de combinatie van deze drie feiten maakt de cirkel rond.

Geen steekhoudende argumenten
Tijdens de discussie met de zaal op het Hypotheken Event viel me weer eens op dat de banken geen steekhoudende argumenten kunnen aandragen waarom het bovenstaande niet waar zou zijn. Argumenten die je dan hoort, zijn de volgende.
- De marge is hoger vanwege de grote risico's op de Nederlandse hypotheekmarkt (maar we hebben hier juist een behoorlijk solide woningmarkt, we hebben de Nationale Hypotheek Garantie en het aantal gedwongen verkopen is beperkt).
- Nederland is niet te vergelijken met Duitsland, Frankrijk en België (voordat de crisis uitbrak en de buitenlandse prijsvechters van de Nederlandse markt verdwenen, lagen de hypotheekrentes in Nederland en andere landen echter veel dichter bij elkaar dan nu).
- Het is ingewikkeld en u hebt er geen verstand van (hoe komt het dan dat de Quick Scan van de Nederlandse Mededingingsautoriteit het beeld volledig bevestigt, om welke reden de NMa een officieel onderzoek is gestart?).
Het enige argument dat door de banken niet wordt bestreden, is dat zij enorm veel winst maken op hypotheken. Dat staat dan ook zwart op wit in alle kwartaalberichten en in de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Meelkartel
In het voorjaar komt de Nederlandse Mededingingsautoriteit met de uitkomsten van haar onderzoek naar de concurrentie op de hypotheekmarkt. Wij zijn erg benieuwd tot welke conclusies en/of acties de NMa zal komen. Een tijdje geleden deelde de NMa boetes uit ter hoogte van ruim 80 miljoen euro aan meelproducenten vanwege prijsafspraken. "Dit is een ernstige zaak," aldus NMa-voorzitter Pieter Kalbfleisch. Het blijkt hier te gaan om een nadeel van de consument van 0,3 cent per brood. Vergelijk dat eens met de nadelen die Nederlanders ondervinden voor de te hoge hypotheekrente. Hierdoor betalen Nederlandse gezinnen "al snel vele honderden miljoenen te veel voor hun hypotheek". Aldus, wederom, Pieter Kalbfleisch.

Groentenboer
Overigens kreeg ik wonderlijk genoeg tijdens de lunch van het Hypotheken Event ook bijval van enkele individuele bankmedewerkers. "Ik mag dit niet zeggen, maar je hebt helemaal gelijk," kreeg ik van iemand te horen. Een andere bankier verklaarde: "Het is volstrekt terecht dat iemand zich afvraagt waarom een appel bij de ene groenteboer veel duurder is dan bij de andere." Tja, zo kun je het ook zeggen!

vrijdag 18 februari 2011

Vox populi

De stem van het volk. Daar kun je anno 2011 niet omheen, zoveel is duidelijk. Kijk naar Ben Ali en Hosni Mubarak. Maar ook de Nederlandse politiek kan er niet omheen als op 2 maart a.s. de vraag wordt beslecht of regerings- en gedoogpartijen in de Eerste Kamer op een meerderheid kunnen rekenen. Zo niet, dan wordt regeren wel erg lastig. Maar komt die meerderheid er wel, dan ziet het leven er voor het kabinet Rutte ineens veel zonniger uit.

Vertrouwen in de burger
In het algemeen geldt natuurlijk dat het voor elk kabinet erg prettig is een breed draagvlak te hebben voor je beleid. Een volgende stap is dat de burger ook daadwerkelijk 'gehoord' wordt bij de voorbereiding en uitvoering van het beleid. Niet in de zin van 'ik hoor wat u zegt' (maar ik doe mijn eigen zin). Maar in de zin van 'ik vind het belangrijk wat u zegt' (en ik houd er rekening mee in mijn beleid). De Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) doet op dit moment onderzoek naar de mogelijkheden om de betrokkenheid van burgers bij de overheid te vergroten en beter te benutten. 'Vertrouwen in de burger' heet het project. De WRR gaat daarbij expliciet kijken naar de rol van de nieuwe / sociale media.

Nieuwe media
Hoe krachtig de stem van het volk kan zijn via de nieuwe media is inmiddels wel duidelijk geworden. In eigen land heeft de overheid dit ervaren door de tegenbeweging die via de sociale media op gang kwam tegen vaccinatie tegen zowel baarmoederhalskanker als de Mexicaanse griep. De overheid had zich in deze discussies in de sociale media veel nadrukkelijker moeten mengen, menen velen. Tegenlijkertijd is het beeld dat iedereen weet hoe het niet moet (namelijk de sociale media negeren), maar dat niemand precies weet hoe het wél moet.

Vertrouwen in de leden
Vereniging Eigen Huis staat al bijna 37 jaar 'aan uw kant'. Het is daarom erg belangrijk te weten hoe u over allerlei zaken met betrekking tot het eigenwoningbezit denkt. Ook wij weten dat we daarbij niet om de sociale media heen kunnen. Maar ook wij ervaren dat we ons begeven in een wondere wereld. Wij zijn gaan bloggen. Deze blogs worden door een paar honderd mensen gelezen. Maar onze achterban bestaat uit ruim vier miljoen huishoudens met een eigen woning. En uit nog eens één miljoen gezinnen die ook graag een huis zouden kopen. En heel in het bijzonder richten wij ons natuurlijk op onze ruim 680 duizend leden.

Wat willen onze (potentiële) leden?
Om te weten wat onze leden en potentiële leden van ons verwachten doen we veel onderzoek. Via ons ledenpanel bijvoorbeeld. Daaraan doen inmiddels 13.000 mensen mee. Of via de grote peiling die we vorig jaar organiseerden over de hypotheekrenteaftrek. Hieraan deden ruim 120.000 mensen mee. Daarnaast staat ons Informatie- & Adviescentrum jaarlijks een kleine 300.000 mensen te woord via de telefoon en de e-mail. Ook op die manier krijgen we een goed idee van wat onze leden bezighoudt. Verder bestuderen wij de webstatistieken om te weten in welke informatie mensen in het bijzonder geïnteresseerd zijn op onze website. Last but not least kiezen onze leden elke vier jaar een Ledenraad, waar de directie en Raad van Toezicht tweemaal per jaar mee in gesprek gaan. Zo proberen wij onze eigen 'vox populi', de stem van de leden en potentiële leden, zo goed mogelijk te laten doordringen in onze activiteiten als vereniging. Opdat u niet alleen wéét dat wij aan uw kant staan, maar dat ook daadwerkelijk zo ervaart.

woensdag 16 februari 2011

Geen geleur

Bent u ook wel eens door een energieleverancier gebeld voor een nieuw energiecontract? Of is er zelfs weleens bij u aan de deur geleurd door bijvoorbeeld Nuon, Oxxio, Eneco of Essent? Die kans is best groot, want tweederde van onze leden is het afgelopen jaar benaderd om over te stappen naar een andere energieleverancier.

Vereniging Eigen Huis heeft onlangs onderzoek gedaan onder 10.000 leden naar de tevredenheid over energieleveranciers. Een belangrijke conclusie uit het onderzoek is dat onze leden de verkooppraktijken per telefoon of aan de deur door leveranciers absoluut niet waarderen.

Ongevraagd aan de deur
Maar liefst 84% van de mensen vindt het vervelend om een verkoper van een energiebedrijf aan de deur te krijgen. Ruim driekwart ergert zich aan telefonische verkoop. Ook wanneer een energieleverancier zijn eigen klanten ongevraagd met aanbiedingen benadert, wordt dit meestal niet gewaardeerd. Consumenten hebben al helemaal geen hoge pet op van de verkoopinformatie die ze ongevraagd aan de deur of via de telefoon krijgen. Slechts 23% vindt de informatie via de telefoon eerlijk en volledig en bij verkoop aan de deur is het resultaat helemaal dramatisch: slechts 13% heeft vertrouwen in de verhalen van de verkoper die ongevraagd langskomt.

Resultaat: irritatie gewekt
Ik vraag me echt af waarom leveranciers nog op deze manier te werk gaan. Tuurlijk, ze zullen er wellicht wat aan verdienen. Toch blijkt uit ons onderzoek dat slechts een zeer klein percentage ingaat op de aanbiedingen die per telefoon of aan de deur gedaan worden. De leveranciers wekken hiermee vooral irritatie op. Dit werkt niet bepaald positief voor hun imago. Ik vind dat het maar eens afgelopen moet zijn met die 'inbreuken op de privacy'. Er zijn genoeg andere manieren om de aanbiedingen onder de aandacht van de consument te brengen. Belabonnementen en zorgverzekeringen worden toch ook niet aan de deur gesleten.

Geen geleur aan mijn deur
Gelukkig is er voor u als consument al het bel-me-niet-register. U schrijft zich hier in en de kans is groot dat u niet meer gebeld wordt. Nou ja, het kan alsnog gebeuren. Op de een of andere manier is dit register nog altijd goed te omzeilen door leveranciers. En mogen de leveranciers niet meer bellen, dan komen ze juist vaker aan de deur. Heeft u al een colportagesticker voor op de deur?. Toch wel zo handig, maar ook dit biedt nog geen garantie tegen verkoop aan de deur.

Kortom, het wordt hoog tijd dat energieleveranciers stoppen met dat geleur, zowel telefonisch als aan de deur. Om deze praktijken in de kiem te smoren pleit ik naast een bel-me-niet-register ook voor een bel-niet-aan-register. Deze registers zouden niet meer omzeild mogen worden. Forse boetes moeten worden uitgedeeld als dit wel gebeurt.

maandag 14 februari 2011

Debet en credit

Je kunt makkelijke dingen moeilijk maken. Of moeilijke dingen makkelijk. Tijdens mijn economiestudie in Tilburg ben ik opgevoed in de tweede traditie. Reductie van complexiteit, om het met een moeilijke term te zeggen.

Een gemakkelijk vak
Eén van mijn hoogleraren verkondigde altijd dat bankieren een erg gemakkelijk vak is. "Je hoeft alleen het verschil te kennen tussen debet- en creditrente," was één van zijn uitspraken die me altijd is bijgebleven. Debetrente is de rente die de klant betaalt. Creditrente moet de bank betalen als zij geld aantrekt. Dat verschil moet je als bankier dus kennen. En vervolgens hoef je er alleen maar voor te zorgen dat je klanten meer rente betalen dan jijzelf.

Marge fors opgelopen
Kennelijk hebben we in Nederland heel goede bankiers. Waarschijnlijk vanwege de hoge bonussen. Daarmee trek je immers de beste mensen aan. In elk geval kennen Nederlandse bankiers heel goed het verschil tussen debet- en creditrente. En ook slagen zij er prima in het verschil zo groot mogelijk te maken. De markt voor hypotheken bewijst dat. Sinds het uitbreken van de crisis, eind 2008, hebben de Nederlandse bankiers het voor elkaar gekregen de marge tussen de rente die de klant betaalt en de rente die zij zelf kwijt zijn, te laten oplopen tot een procent of twee. Voorheen was dat circa één procent. Hierdoor betalen Nederlandse klanten veel meer voor hun hypotheek dan nodig zou zijn. Ook betalen zij meer dan consumenten in omringende landen. U snapt dus wel waaruit - zelfs in crisistijd - die hoge bonussen kunnen worden betaald.

Mededingsautoriteit
Als de banken onderling flink zouden concurreren is zoiets natuurlijk onmogelijk. In een concurrerende markt zou elke bank immers genoodzaakt zijn extra klanten te werven door de eigen marge zo klein mogelijk te houden. Dit gebeurt echter momenteel niet. Vereniging Eigen Huis heeft hierover vorig jaar een klacht ingediend bij de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa), die vervolgens een onderzoek is gestart. De uitkomsten komen dit voorjaar.

Rente ineens omhoog
Buiten het verschil tussen debet- en creditrente, kennen de Nederlandse banken nog een trucje waar Vereniging Eigen Huis ontstemd over is. Als klanten eenmaal 'binnen' zijn, wordt hun afhankelijke positie (overstappen kost geld, tijd en energie) in feite misbruikt. Behalve een te hoge marge, wordt hun bij verlenging van de rentevaste periode een rente berekend die extra hoog is ten opzichte van de rente die nieuwe klanten moeten betalen. De 'trouwe' klanten worden daar vaak ook nog eens op een zodanig laat moment van op de hoogte gesteld, dat overstappen naar een andere geldverstrekker praktisch onmogelijk is. Vereniging Eigen Huis wil dat de banken onmiddellijk met deze overkwikkelijke praktijken stoppen. In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen moet een verbod worden opgenomen op rentediscriminatie en een minimumtermijn van 3 maanden voor het ontvangen van een verlengingsvoorstel, vindt de vereniging. Recentelijk bereiken ons berichten dat banken er heel voorzichtig aan denken hun leven op dit punt te verbeteren. Zo niet, dan moet dit wat ons betreft zo snel mogelijk worden afgedwongen.

Vuistregel
In zijn algemeenheid blijft het voor bankiers echter erg moeilijk om de belangen van de klant meer centraal te stellen. Misschien hebben zij behoefte aan een simpele vuistregel. AFM-voorzitter Hans Hoogervoorst heeft hiervoor medio vorig jaar een goede suggestie gedaan: "als je het niet aan je moeder zou adviseren, verkoop het dan maar niet…" Makkelijk zat toch?

vrijdag 11 februari 2011

Accijns op tweedehandswoningen

Als trouwe lezer van de treinkrant Spits viel mijn oog gisteren op het kopje "Vrouwen paffen lekker door". Het aantal rokende vrouwen blijkt van 2008 op 2010 met twee procentpunt te zijn gestegen tot 26 procent. Volgens antirookorganisatie Stivoro is "het eigenwijze gedrag van de dames" te wijten aan de speciale sigaretten die voor hen op de markt worden gebracht. Laat ik me van dat laatste nooit bewust zijn geweest! Speciale sigaretten...Waarmee maar weer eens is aangetoond hoe leerzaam een dagelijkse treinreis Den Haag-Amersfoort kan zijn. Wat het bericht ook aantoont, is dat de steeds hogere accijns op sigaretten voor veel vrouwen kennelijk geen bezwaar is om vrolijk door te roken.

Twee doelen
Een accijns op 'demerit goods' zoals sigaretten en alcohol heeft twee doelen:
  1. ontmoediging
  2. de schatkist vullen

Bij sigaretten wordt het eerste doel duidelijk niet gehaald, zo blijkt uit het artikel in de Spits. Althans niet bij vrouwen, en mijn ervaring is dat mannen in het algemeen niet verstandiger zijn. Het tweede doel wordt mede daardoor des te beter gerealiseerd. Vorig jaar haalde de overheid bijna 2,5 miljard aan tabaksaccijns op. En dan vergeten we voor het gemak nog even de 19 procent btw.

Ontmoedigingseffect
Hoe anders ligt dit bij de accijns op tweedehandswoningen. Bij een breder publiek bekend als de overdrachtsbelasting. Daar blijkt het ontmoedigingseffect juist héél goed te werken. Er worden steeds minder woningen gekocht. En daardoor is de opbrengst voor de schatkist de afgelopen jaren teruggelopen. De overheid haalde in 2008 nog ruim 4,5 miljard aan overdrachtsbelasting binnen. In 2010 was dat gedaald tot circa 2,7 miljard.

Alles doen en niets nalaten
De woningmarkt zweeft al enige tijd tussen hoop en vrees. Het vertrouwen van de consumenten in de woningmarkt is nog uitermate fragiel. In zo'n geval is het belangrijk dat verantwoordelijke partijen alles doen en niets nalaten om het vertrouwen positief te ondersteunen. Als je nou ziet:
1. dat de overdrachtsbelasting steeds minder oplevert door het stagneren van de doorstroming op de woningmarkt en
2. dat deze belasting een enorm ontmoedigend effect heeft op potentiële huizenkopers,
zou je deze belasting dan niet liever vandaag dan morgen afschaffen? Als de dynamiek op de woningmarkt daardoor terugkeert, levert dat de overheid veel extra inkomsten op. Per saldo zou de schatkist hierbij heel goed gebaat kunnen zijn. En dan heb ik het nog niet eens over alle andere positieve effecten van een betere doorstroming op de woningmarkt, zoals met betrekking tot de werkgelegenheid. Vereniging Eigen Huis vindt het dan ook positief dat voor een dergelijke maatregel steeds meer stemmen opgaan. Nu die van staatssecretaris Weekers nog!

NB: wie twijfelt over het effect van een verlaging of afschaffing van de overdrachtsbelasting: lees de reeks wetenschappelijke publicaties die hierover verschenen zijn of waarin dit punt aan de orde wordt gesteld. Als u echt geïnteresseerd bent, kan ik ze u digitaal toesturen.

dinsdag 8 februari 2011

Bullshit bingo & idea killers

Wanneer u dit leest, zit u waarschijnlijk niet in vergadering. Of 'even' niet in vergadering. Tenzij u natuurlijk juist wel in vergadering zit. En u de vergadertijd dragelijk probeert te maken door met uw smartphone in de weer te zijn. Het kan allemaal tegenwoordig. Er is echter nóg een oplossing voorhanden. Daarvoor hebt u slechts pen en papier nodig: bullshit bingo.

Bullshit bingo
Het is een aardig gezelschapsspel. Vooraf stelt u, samen met uw collega's, een lijst samen met termen die in elke vergadering steeds weer terugkomen. Soms zijn het uitgesleten uitdrukkingen. Ze zeggen dan weinig, maar iedereen gebruikt ze. Omdat ze het goed doen in een discussie. Of omdat ze intelligent overkomen. Soms zijn het ook zaken die in uw organisatie heel belangrijk zijn. Denk aan resultaatgericht. Of klantgericht. Evenals toegevoegde waarde, kwaliteit, win-win, synergie, strategisch. Maar ook: de klant centraal, we gaan dit evalueren, de concurrentie zit niet stil. Wie als eerste vijf van deze termen heeft gehoord tijdens een vergadering roept: 'Bullshit bingo'. Fervente spelers geven aan dat het de aandacht voor elkaar tijdens vergaderingen drastisch verhoogt.

Idea killers
Het verdient aanbeveling ook een aantal beruchte 'idea killers' in de lijst met bullshit bingotermen op te nemen. Uitspraken die elk idee meteen om zeep helpen. En daarmee de vooruitgang in uw organisatie kunnen tegenhouden. 'Ja, maar...' is natuurlijk een veel gehoorde. Maar als u die op de lijst zet, duurt het spel wel erg kort. Meer geschikte kandidaten zijn:
- dat bestaat al;
- niets voor ons;
- geen tijd voor;
- geen budget voor;
- dat staat niet in het strategisch plan;
- dat werkt hier niet;
- we houden het in beraad;
- daar is deze organisatie niet goed in.
En natuurlijk uitspraken in de trant van 'sinds wanneer ga jij daar over?' en 'dat had je dan eerder moeten inbrengen' en 'dat is met mij niet besproken!' Eigenlijk zouden al deze idea killers verboden moeten worden in een organisatie die verder wil.

Integraal plan voor de woningmarkt
Vereniging Eigen Huis pleit al geruime tijd voor een integraal plan voor de woningmarkt. Als u dit een beetje gevolgd heeft, denk ik dat u moeiteloos uw eigen Vereniging Eigen Huis bullshit bingo zou kunnen samenstellen. Met termen als:
- mensen kunnen niet wonen waar en hoe ze dat zouden willen;
- wachtrijen in de sociale huur;
- aanbod reageert niet op de vraag;
- gebrek aan doorstroming;
- h-woorden.
Met dien verstande dat van bullshit in dit geval geen sprake is natuurlijk...!

Omzeilen
Aan ons de opgave om alle idea killers te blijven omzeilen. Te ingewikkeld, teveel weerstand, het regeerakkoord voorziet er niet in, het kabinet wil het niet, er is geen geld voor, er zijn helemaal geen problemen, daar komen we niet uit. Idea killers: het is handig als je ze kunt herkennen. En dan snel terzijde kunt schuiven. Want verbieden zal niet lukken. Of is dat zelf ook een idea killer?

maandag 7 februari 2011

Meldpunt WOZ

Vereniging Eigen Huis heeft 10 dagen geleden een Meldpunt WOZ geopend. Reden is dat wij in het afgelopen jaar tientallen klachten hebben ontvangen over hoe sommige gemeenten omgaan met bezwaren van burgers tegen de WOZ-taxatie van hun woning. Donderdag 27 januari zond het TV-programma Nieuwsuur hierover een reportage uit. Daarin komen twee leden van Vereniging Eigen Huis aan het woord die zich door hun gemeente onbehoorlijk behandeld voelen.

Blind afwijzen
Wat is er aan de hand? Sommige gemeenten blijken niet de moeite te nemen het bezwaarschrift van burgers serieus te bekijken. Ze wijzen de bezwaren tegen de WOZ-taxatie blind af in de hoop dat die burgers het er vervolgens wel bij zullen laten zitten. Op de argumenten van burgers - waarom maken zij bezwaar tegen een in hun ogen te hoge WOZ-taxatie? - wordt niet ingegaan.

Correctie
Pas als burgers in beroep gaan bij de rechter schrikken deze gemeenten wakker. Dan bellen zij de burgers vaak op en blijkt toch een correctie op de WOZ-taxatie mogelijk. Gemeenten willen dan voorkomen dat zij daadwerkelijk voor de rechter moeten verschijnen. Dan blijkt immers dat zij niet op de argumenten van de burgers zijn ingegaan. Bij de rechter staan ze hierdoor - terecht - meteen op achterstand. Vereniging Eigen Huis vindt het een schande dat gemeenten op deze manier handelen. Het Meldpunt WOZ staat open voor eenieder die een soortgelijke ervaring heeft. Wij zullen de reacties verzamelen en nadere actie ondernemen.

Onder druk zetten
Helemaal schandalig vinden wij de voorbeelden van gemeenten die proberen burgers onder druk te zetten door er zaken bij te halen die er niets mee te maken hebben. Zoals een tuinhuisje waarvoor geen vergunning zou zijn. We hebben meldingen ontvangen van gemeenten die het op deze manier met burgers op een akkoordje willen gooien. Met behoorlijk bestuur heeft dit weinig meer van doen.

VNG
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten vindt het Meldpunt WOZ overbodig. Directeur Ralph Pans wees in de reportage van Nieuwsuur de beschreven handelswijze van gemeenten weliswaar af. Maar gemeenten die dat doen? "Ik ken ze niet", aldus Pans. Kent u ze wel? Meld ze dan bij Vereniging Eigen Huis! Vanochtend waren al circa 300 melders u voorgegaan.

woensdag 2 februari 2011

Partijdig en afhankelijk

Taal is af en toe een lastig vehikel. Sommige woorden en begrippen zijn zo ingeburgerd dat we er nog maar op één manier naar kunnen kijken. Terwijl het erg verhelderend kan zijn om ze eens flink af te stoffen. Ik neem twee voorbeelden: ‘onpartijdig’ en ‘onafhankelijk.’ Wanneer wij als vereniging zeggen dat we onpartijdig zijn, betekent dat niet dat we geen partij kiezen. We zouden zelfs kunnen zeggen: bij ons krijgt u altijd volstrekt partijdig hypotheekadvies. Wij kiezen namelijk wel degelijk een kant. Die van u.

Onafhankelijk en onpartijdig
Dat brengt me direct bij ‘onafhankelijk’. Dat ben je als consumentenorganisatie natuurlijk nooit. Sterker nog, wij bestaan uitsluitend dóór en vóór onze leden. Als u morgen massaal besluit uw lidmaatschap op te zeggen, zijn we nergens meer. Maar door uw lidmaatschap kunnen wij wel ónafhankelijk van de politieke en economische waan van de dag de stem van de eigenwoningbezitter laten gelden. En met ruim 680.000 leden kunt u er van op aan dat die gehoord wordt. Dankzij uw lidmaatschap kunnen we ónpartijdig zijn als het gaat om bij welke bank of verzekeraar u uw hypotheek afsluit en maakt het ons niet uit welk kabinet het voor het zeggen heeft. Maar als er iets misgaat, worden we ineens weer heel erg partijdig... en u begrijpt aan wiens kant we dan staan.

Woningmarkt staat op springen

Bob MaasGisteren had de Telegraaf als kop dat Schiphol op springen staat. Oude explosieven uit de Tweede Wereldoorlog die in dijken en dergelijke begraven liggen, kunnen een ramp veroorzaken en de luchthaven doen onderlopen. Nu was ik toevallig in de gelegenheid om de discussie hierover op de radio te volgen en zoals zo vaak bleek het allemaal wel mee te vallen. De gemeente Haarlemmermeer wist er lang van dat er rond Schiphol nog allerlei oorlogstuig in de grond zit (wie had dat niet kunnen bedenken) en heeft als beleid dat er geen schep de grond in gaat voordat er een bodemonderzoek heeft plaatsgevonden. Lijkt mij heel verstandig beleid van de gemeente.

Inundatie
U voelt natuurlijk al waar dit verhaal naartoe gaat. Want druk als ik altijd ben met mijn werk, maakte ik onwillekeurig een associatie met de woningmarkt. Ik zag het al helemaal voor me: de kop ‘Woningmarkt staat op springen’, waarbij dan de Telegraaf had ontdekt dat er allerlei onrechtmatigheden onder het oppervlak van de woningmarkt voortleefden die op elk moment de markt volledig onderuit konden halen. Veel te hoge leningen die in het verleden zijn verstrekt, banken die de risico’s volkomen verkeerd hebben ingeschat, huizenprijzen die veel te hoog zijn gewaardeerd, enz. enz. En net zoals bij het verhaal van Schiphol, waarbij een aantal omwonenden visioenen zal hebben gehad van een ‘inundatie’ van de luchthaven die hen zou bevrijden van de voortdurende geluidsoverlast, zijn er bij het verhaal over de woningmarkt veel mensen die verheugd reageren bij het idee dat de huizenprijzen gaan kelderen en zij eindelijk de kans krijgen om tegen een fatsoenlijke prijs een huis te kopen.

Ontevredenen
Bij de omwonenden van Schiphol en bij de ‘ontevredenen’ over de woningmarkt zit - de naam zegt het al - veel onvrede. Verschil is dat de eerste groep relatief beperkt is en de tweede groep steeds breder groeit in de samenleving. De woningmarkt biedt immers steeds minder mensen de kans om een ‘passende’ woning te vinden. De moderne media maken het gemakkelijk om die onvrede te meten. Ik hoor en lees het steeds vaker, waarbij de ontevredenen soms tot in grote lengte gaan om door hen gesignaleerde misstanden op de woningmarkt aan te tonen en aan de kaak te stellen. Verontrustend is daarbij de gedachte van ‘laat de zaak maar eens goed in elkaar donderen, dan zal je zien dat het daarna veel beter gaat’. Dit soort revolutionaire gedachten geven meer blijk van de mate van onvrede die er onder de mensen leeft, dan dat ze nog gebaseerd zijn op gezond verstand. Desalniettemin moeten dit soort signalen niet genegeerd worden.

Revolutie
Het kwam bij me op om hier een parallel te trekken met de situatie in Egypte waar mensen te lang in onvrede hebben moeten leven. Maar decennia van onderdrukking en uitbuiting is wat anders dan niet het huis kunnen kopen dat je graag wilt hebben. Dus dat doe ik maar niet. Wel is het een les om misstanden en onvrede niet te laten voortduren. Als je ziet dat de koopkansen steeds minder worden, de wachtlijsten steeds langer en de dynamiek op de woningmarkt steeds geringer, dan kun je als politiek niet tot in de eeuwigheid lapmiddelen blijven inzetten. Om mensen in de komende jaren een beter perspectief te bieden, moet er nu voortvarend gewerkt worden aan een geleidelijke overgang naar een beter functionerende woningmarkt. Dat is verstandiger dan een situatie te laten ontstaan waarin de roep en de kans op een ‘omwenteling’ steeds groter worden.