vrijdag 25 februari 2011

Goochelen met getallen

Als u een huis koopt voor 296.841 euro, hoeveel denkt u dan aan hypotheek te kunnen krijgen? Volgens de nieuwe AFM-normen is dat 112% van de koopsom. Dat komt neer op 332.462 euro. Dat bedrag heeft u ook wel nodig, want alleen aan overdrachtsbelasting bent u, bovenop de koopsom, al 17.810 euro kwijt. Plus de kosten voor de notaris, het hypotheekadvies etc.

Vereniging Eigen Huis kan zich in de norm van 112% goed vinden. Wij waarschuwen al jaren tegen het aangaan van te hoge schulden ter verkrijging van een eigen woning. Niet alleen in verhouding tot de waarde van de woning. Maar natuurlijk ook in verhouding tot het inkomen.

Lijstje hypotheekbedragen
Het maandblad Quote publiceerde deze week een lijstje met de hypotheken van onze ministers.

  • Het bovenstaande voorbeeld met de koopsom van 296.841 euro, heeft betrekking op de woning van minister Jan Kees de Jager van Financiën. Echter met één verschil. Zijn hypotheekbedrag voldoet niet aan de huidige AFM-norm van 112%, maar bedraagt 450.000 euro (152 procent). Aldus het lijstje in Quote.
  • Melanie Schultz van Haegen trekt eveneens de aandacht. Aldus wederom het lijstje in Quote. Met een koopsom van 215.546 euro is zij erin geslaagd twee hypotheken te krijgen van in totaal 610.545 euro (283 procent).
  • Ander voorbeeldje uit de Quote: minister Donner heeft een hypotheekschuld van 1.062.000 euro. Dat is zelfs voor iemand met een ministerssalaris (144.000 euro) nogal veel. Volgens de hypotheekberekeningstool op de site van Vereniging Eigen Huis kan iemand met een dergelijk jaarinkomen 836.989 euro lenen. Enfin.

Voorzichtig
Leuk om te weten, zal de redactie van Quote hebben gedacht. Je moet echter heel voorzichtig zijn bij de interpretatie van dit soort getallen.

  • Allereerst hebben de hypotheekbedragen waarschijnlijk betrekking op de inschrijving van de lening bij het Kadaster. Veelal worden bij het Kadaster hogere bedragen ingeschreven dan men uiteindelijk werkelijk leent. Dit gebeurt om ruimte te laten voor een verhoging van de lening, bijvoorbeeld voor een verbouwing. Maar als die verbouwing er nooit komt, is de werkelijke hypotheek dus lager dan de cijfers van het Kadaster vermelden. Bovendien kan een overbruggingskrediet in het spel zijn.
  • Door een verbouwing kan de uiteindelijke hypotheekschuld aanmerkelijk hoger zijn dan de oorspronkelijke koopsom van de woning (plus kosten koper). Daarom zegt een vergelijking tussen de toenmalige koopsom en de uiteindelijke hypotheek niet zo veel.
  • Verder kan op een woning nog een oude hypotheekinschrijving zijn genoteerd waarvan de lening al is afgelost, maar waarvan men de Kadasterinschrijving niet heeft geroyeerd.
  • Natuurlijk nog afgezien van het feit dat de woning sinds de aankoop in waarde kan zijn gestegen.
  • Wat betreft de verhouding tussen de hypotheekschuld en het inkomen: natuurlijk moet hierbij wel rekening worden gehouden met het eventuele inkomen van de partner, inkomen uit vermogen en dergelijke.

Tot slot vermelden de hypotheekcijfers niet wat inmiddels al is afgelost en/of apart is opgebouwd aan vermogen via bijvoorbeeld banksparen of een spaarpolis. Met andere woorden: voor een juiste interpretatie van hypotheekbedragen moet je veel meer weten dan we weten. En, eerlijk gezegd, is dat meer dan wat ik persoonlijk hoef te weten van onze ministers.

Nationale hypotheekschuld
Foute interpretaties zijn snel gemaakt. Neem het getal voor onze nationale hypotheekschuld dat je altijd hoort: zeshonderdzoveel miljard euro (632 in 2010). Ook voor dit getal geldt echter dat geen rekening is gehouden met het opgebouwde vermogen dat er tegenover staat. Hoeveel dat vermogen bedraagt, wordt niet geregistreerd. Zo ziet u maar weer eens dat meten en weten twee heel verschillende dingen zijn. Goed om in het achterhoofd te houden als u de Quote leest. Of als iemand de zeshonderdzoveel miljard weer eens quote.

2 opmerkingen:

  1. Aan het einde een pleidooi waarom de altijd genoemde hypotheekberg van ruim 600 miljard toch best wel lager zal zijn vanwege het opgebouwde vermogen. Lijkt me deels waar, maar om dat toe te lichten zal ik hieronder helaas een erg dikke duim uit de hoge hoed moeten toveren.

    Eerst een kleine controle: jaarlijks wordt pakweg 30 miljard aan rente fiscaal afgetrokken wat tegen gemiddeld 35% aftrek de ruim 11 miljard netto lasten HRA oplevert. Anderzijds, uitgaande van de dikke duim die mij vertelt dat 5% gemiddelde rente een aardige gok is, komen we daarmee op een bijbehorende 600 miljard hypothekenberg. Cirkeltje rond dus. Maar die 600 miljard is blijkbaar het hypotheekdeel dat betrekking heeft op de eigen woning en daarom mag worden afgetrokken. Het consumptieve, niet-aftrekbare, deel van de hypotheken is volledig buiten beeld en moet dus nog bij die 600 miljard worden opgeteld. Hoeveel zou dat zijn? 10 miljard? 100 miljard? Is het meer of minder dan al dat opgebouwde vermogen in polissen en spaarconstructies? Wie het weet mag het zeggen...

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Het is eigenlijk sowieso erg raar dat er geen overhevelingssysteem is voor de hypotheekrenteaftrek icm het opgebouwde eigen vermogen.
    Als iemand met een vermogen van 300.000 euro nu een huis wil kopen van 300.000 euro, dan leent hij dat bedrag volledig en aflossingsvrij, om vervolgens rente te gaan trekken van zijn 300K eigen vermogen. Dat kost de staat handenvol geld en is werkelijk nergens goed voor.
    .
    De reden dat de Nederlandse woningmarkt stagneert is dat zij als markt niet 'haar gang' heeft kunnen gaan door alle overheidsingrijpen.
    Was dit wel het geval geweest, dan had de markt fors gezakt in 2008 en zaten we nu al weer op de weg van herstel (tegelijk met het economische herstel). Maar doordat de overheid toen de prijzen kunstmatig in stand heeft gehouden is nu nog niet het niveau bereikt waarom er weer ingestapt kan worden.
    .
    Erger nog is dat een zich economisch liberaal noemende partij als de VVD een der grootste voorstanders hiervan toont.

    BeantwoordenVerwijderen