maandag 21 februari 2011

Resistent tegen de realiteit

Vorige week sprak ik op de 20e editie van het Hypotheken Event. Mijn stelling: de banken stellen de klant nog lang niet centraal op de hypotheekmarkt. Doorn in het oog is met name dat banken niet of nauwelijks met elkaar concurreren. Met onder meer een te hoge hypotheekrente in Nederland tot gevolg. De banken reageerden fel op mijn boodschap. Banken zijn nogal - wat je kunt noemen - resistent tegen de realiteit.

Te weinig concurrentie
Een vluchtige blik op de hypotheekmarkt geeft al aan dat er te weinig concurrentie is.
- Rabo, ING, ABN AMRO en SNS hebben 75 à 80 procent van de markt in handen.
- ING en ABN AMRO hebben staatssteun ontvangen en mogen - ter voorkoming van oneerlijke concurrentie met behulp van die staatssteun - geen prijsleider zijn.
- De buitenlandse prijsvechters zijn van de markt verdwenen of gemarginaliseerd.

Te hoge hypotheekrente
De gebrekkige concurrentie leidt tot een te hoge hypotheekrente voor Nederlandse consumenten. Hiervoor zijn drie duidelijke aanwijzingen.
- De marge tussen de rente die de de consument betaalt en de rente die banken zelf betalen, is sinds het begin van de cirisis eind 2008 verdubbeld van circa 1 tot circa 2 procent. De marge is dus met ongeveer een procentpunt toegenomen. Oftewel, in de dieventaal van de sector, met '100 bp' (basispunten).
- De hypotheekrente is hoger dan vergelijkbare rentes in Duitsland, Frankrijk en België.
- De winsten van banken op hypotheekactiviteiten zijn enorm toegenomen.
Met name de combinatie van deze drie feiten maakt de cirkel rond.

Geen steekhoudende argumenten
Tijdens de discussie met de zaal op het Hypotheken Event viel me weer eens op dat de banken geen steekhoudende argumenten kunnen aandragen waarom het bovenstaande niet waar zou zijn. Argumenten die je dan hoort, zijn de volgende.
- De marge is hoger vanwege de grote risico's op de Nederlandse hypotheekmarkt (maar we hebben hier juist een behoorlijk solide woningmarkt, we hebben de Nationale Hypotheek Garantie en het aantal gedwongen verkopen is beperkt).
- Nederland is niet te vergelijken met Duitsland, Frankrijk en België (voordat de crisis uitbrak en de buitenlandse prijsvechters van de Nederlandse markt verdwenen, lagen de hypotheekrentes in Nederland en andere landen echter veel dichter bij elkaar dan nu).
- Het is ingewikkeld en u hebt er geen verstand van (hoe komt het dan dat de Quick Scan van de Nederlandse Mededingingsautoriteit het beeld volledig bevestigt, om welke reden de NMa een officieel onderzoek is gestart?).
Het enige argument dat door de banken niet wordt bestreden, is dat zij enorm veel winst maken op hypotheken. Dat staat dan ook zwart op wit in alle kwartaalberichten en in de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Meelkartel
In het voorjaar komt de Nederlandse Mededingingsautoriteit met de uitkomsten van haar onderzoek naar de concurrentie op de hypotheekmarkt. Wij zijn erg benieuwd tot welke conclusies en/of acties de NMa zal komen. Een tijdje geleden deelde de NMa boetes uit ter hoogte van ruim 80 miljoen euro aan meelproducenten vanwege prijsafspraken. "Dit is een ernstige zaak," aldus NMa-voorzitter Pieter Kalbfleisch. Het blijkt hier te gaan om een nadeel van de consument van 0,3 cent per brood. Vergelijk dat eens met de nadelen die Nederlanders ondervinden voor de te hoge hypotheekrente. Hierdoor betalen Nederlandse gezinnen "al snel vele honderden miljoenen te veel voor hun hypotheek". Aldus, wederom, Pieter Kalbfleisch.

Groentenboer
Overigens kreeg ik wonderlijk genoeg tijdens de lunch van het Hypotheken Event ook bijval van enkele individuele bankmedewerkers. "Ik mag dit niet zeggen, maar je hebt helemaal gelijk," kreeg ik van iemand te horen. Een andere bankier verklaarde: "Het is volstrekt terecht dat iemand zich afvraagt waarom een appel bij de ene groenteboer veel duurder is dan bij de andere." Tja, zo kun je het ook zeggen!

2 opmerkingen:

  1. De relatief grote winst die banken in NL op hypotheken maken, komt grotendeels door het bestaan van de HRA.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Voor wat betreft de winsten die banken maken dankzij HRA: ik heb regelmatig betoogd dat we dankzij HRA jaarlijks 10 miljard extra aan banken betalen.

    Uitgaande van een totaal hypothekenpakket van ongeveer 750 miljard op dit moment, kunnen we stellen dat daarvan pakweg 200 miljard het gevolg is van het prijsopdrijvend effect van HRA (neem voor het gemak een bescheiden 25% prijsopdrijvend effect). Over die 200 miljard moet wel elk jaar 10 miljard aan rente worden afgetikt... Dus schaf HRA af, en als op de lange termijn de waarde van het totale hypothekenpakket de gedaalde woningprijzen gaat volgen, dan steken we elk jaar die 10 miljard in onze zak.

    Het wordt trouwens nog erger als we die volstrekt idiote fiscale constructie beschouwen waarbij mensen met een hypotheek onbelast kunnen sparen (spaarhypotheek bijvoorbeeld) en daarnaast de volledige rente over de onafgeloste schuld kunnen blijven aftrekken. Schaf dat af, dan vloeien er weer vele miljarden minder naar de banken.

    Er is in Nederland 1 groep die door dit soort fiscale constructies rond de eigen woning waanzinnig benadeeld wordt: de huurder op de liberale markt. Zij komen voor geen enkele subsidie in aanmerking (allemaal afschaffen trouwens...), maar betalen wel torenhoge belastingen om bij te dragen aan sociale huursubsidies, HRA en gesubsidieerde spaarfaciliteiten binnen hypotheekconstructies. Voor een overheid die de mond vol heeft over 'gelijke kansen' e.d., en die sectoren als zorg en speciaal onderwijs hard treffen door daar een paar honderd miljoen weg te bezuinigen, is het een walgelijke vertoning dat ze daarnaast de vele miljarden verspilling in de woonsector en de scheve manier van financieren daarvan ongemoeid laten.

    BeantwoordenVerwijderen