woensdag 23 februari 2011

Voorheen rokerige zaaltjes

Als plaatsvervanger van de woonconsument op aarde wordt Vereniging Eigen Huis vaak uitgenodigd voor discussies over de woningmarkt. En in de voorheen rokerige zaaltjes in Nederland wordt wat afgediscussieerd. Neem dat van mij aan. In dit verband sprak ik vorige week een aantal gemeentelijke en provinciale politici. Zij wilden praten over - wat zij noemden - de 'kopersstaking' op de woningmarkt. En wat daaraan te doen.

Grondbeleid
Uitgebreid werd gesproken over het zogeheten grondbeleid van gemeenten. Toen de huizenprijzen in een opwaartse lijn zaten konden gemeenten (en andere partijen) steeds meer geld ontvangen voor de grond waarop nieuwbouw werd gerealiseerd. Nu de prijzen dalen vinden gemeenten het moeilijk om de logische consequentie daaruit te trekken: lagere inkomsten uit het grondbeleid. Er werd ook gesproken over belemmerende en kostenopdrijvende regels en regeltjes voor de bouw van woningen. Dit in het kader van het ruimtelijkeordeningsbeleid, waarbij de provincies een grote rol spelen.

Den Haag
Waar gemeenten en provincies weinig aan kunnen veranderen zijn de twee belangrijkste redenen waarom veel Nederlandse gezinnen geen (nieuwe) woning kopen. Hier heeft alleen Den Haag nog een handelingsperspectief, met name via de overdrachtsbelasting en de startersfaciliteiten.

  1. De eerste reden is de vertrouwenscrisis. En de daarmee samenhangende vrees van met name koopstarters dat de aankoop van een eigen woning een erg onzekere investering is. Dit wordt nog verergerd door het feit dat de aankoop van een tweedehandswoning meteen een vermogensverlies van 10 tot 12 procent oplevert wegens 'transactiekosten'. Naast notariskosten en dergelijke, gaat het om zes procent overdrachtsbelasting. Voor huidige eigenwoningbezitters komt daar nog bij dat zij eerst hun woning moeten verkopen. Met twee huizen blijven zitten is voor de meeste mensen - terecht - geen optie. Daarom is het ook zo belangrijk dat koopstarters een kans krijgen en tot de koopwoningmarkt durven toetreden. Dit stelt een heel rijtje andere gezinnen in staat ook een nieuwe woning aan te kopen.
  2. De tweede reden voor de kwakkelende woningmarkt is de afgenomen leencapaciteit. Vereniging Eigen Huis is altijd een verklaard tegenstander geweest van overkreditering. Dat neemt niet weg dat als gevolg van dalende koopkracht en strengere normen mensen steeds minder kunnen financieren. Voor met name de lage middeninkomens raakt een eigen woning op deze wijze verder buiten bereik. In dat opzicht is het contraproductief geweest dat de overheid in een kwakkelende markt de startersfaciliteiten aan de wilgen heeft gehangen. Zelfs wie in principe geen voorstander is van dergelijke 'subsidies' moet toch erkennen dat het moment van afschaffing, midden in een crisis, op zijn minst erg onhandig is geweest.

Bouwopgave
In het voorheen rokerige zaaltje werd ook nog de vraag gesteld of we niet veel te veel woningen hebben in Nederland. Aangezien er zo ontzettend veel huizen te koop staan waarvoor geen kopers zijn. Ik heb de locale en provinciale politici uit deze droom moeten helpen. Tot 2020 zullen nog ongeveer 500.000 woningen netto aan de bestaande voorraad moeten worden toegevoegd om de groei van het aantal huishoudens op te vangen. De gezinnen worden kleiner waardoor het aantal zelfstandige huishoudens bij een gegeven bevolkingsgroei toeneemt (gezinsverdunning). Ook worden mensen steeds ouder en blijven zij langer in hun eigen huis.

2 opmerkingen:

  1. Als we eerst eens, heel logisch naar mijn mening, voorop stellen dat het niet in het belang van starters is dat ze koste wat kost een eigen woning kunnen aanschaffen via ruime leennormen en starters'faciliteiten', dan kan er geen discussie bestaan over het tijdstip van de tot nu toe genomen stappen (geen startersfaciliteiten meer beschikbaar, strengere leennormen). Die stappen zijn namelijk altijd te laat genomen...
    Daar komt nog eens bij: de door VEH gebruikte formulering geeft de indruk dat VEH het belang van die o zo heilige woningmarkt (lees: de huidige woningeigenaren) ver boven het belang van starters stelt, zij mogen immers financiële zelfmoord plegen door tot de kruin behangen met leningen een leenwoning 'aan te schaffen' die, ik citeer, "een erg onzekere investering is". Maar dat zal wel mijn mening zijn...

    De door jou gelinkte studie 'woningmarktverkenningen 2010" heb ik niet doorgelezen. Het zou me niets verbazen als over 10 jaar blijkt dat het rapport de plank volledig heeft misgeslagen. Net zoiets als pensioenen en de AOW: in 2009 was er opeens grote paniek, het hele bestel zou binnen enkele jaren onbetaalbaar worden dus korten op pensioenen en verhoging van de AOW leeftijd was geboden. Alsof men daar van de ene op de andere dag achter kwam, terwijl men de daaraan ten grondslag liggende factoren al tientallen jaren (!) had (kunnen!) zien aankomen. En dus al jaren geleden maatregelen had kunnen nemen! Zeker iets over het hoofd gezien, het management had het ook zooooo druk met bonussen tellen...

    Tip van de dag: doe iets leuks met al die lege kantoren in Nederland, en nagel de Rabobank aan de schandpaal als ze weer eens beginnen te leuren voor een fondsje waarmee overbodige (!) woningen kunnen worden gesloopt. Zo, heb ik even in 1 minuut die 500.000 benodigde woningen teruggebracht naar pakweg 100.000. Waar is mijn bonus?

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Het is inderdaad heel vreemd dat gemeenten jarenlang hun grondprijzen steeds verhoogden om 'marktconform' te blijven, maar nu de markt omlaag gaat ze dit niet doen.
    Een groot deel van de prijs van een woning zit tegenwoordig in de grond en met een daling van 20% van de grondprijs kan een woning al snel 10% goedkoper gezet worden.
    Dit is uiteindelijk goed voor de bouw en ook voor de gemeenten.
    De (rente) verliezen die sommige gemeenten momenteel maken door hun speculatie op de grondprijzen is gigantisch. Laten ze die verliezen maar oplopen en betalen door de belastingbetaler, of nemen ze hun verlies en verkopen ze voor een wat lagere prijs?

    BeantwoordenVerwijderen