woensdag 30 maart 2011

IMF: Ik Maak Fouten

Bob MaasWie hecht er nog waarde aan wat het Internationaal Monetair Fonds (IMF) zegt over de woningmarkt? Ik niet. De delegatie van het IMF die Nederland ieder jaar bezoekt, luncht volgens mij iedere keer met dezelfde ‘deskundigen’ die hen over de Nederlandse situatie voorlichten. Deze deskundigen hebben oogkleppen op en weten gewoon niet hoe de Nederlandse woningmarkt in elkaar steekt. Het IMF wordt door hen onvolledig en dus verkeerd voorgelicht. Dat kan haast niet anders gezien de bijna standaard geworden uitspraken van het IMF.

Miscommunicatie
Vrijwel alle marktpartijen en vooraanstaande woningmarktwetenschappers zijn het er over eens dat in ieder geval nu niet aan de hypotheekrenteaftrek moet worden getornd. Hoe kan het IMF dan toch adviseren om snel een begin te maken met het beperken van de hypotheekrenteaftrek? Ergens moet het op een vreselijke manier mis zijn gegaan in de voorlichting aan het IMF. En zolang het tegendeel niet bewezen is, houd ik die zogenaamde deskundigen daar verantwoordelijk voor.

Denkfout
De grootste fout die economen kunnen maken is in mijn ogen dat alleen wordt gedacht in termen van balansposten en financiële risico’s. Als daarbij de werkelijkheid uit het oog wordt verloren en de samenhang der dingen niet voldoende wordt onderkend, krijg je adviezen zoals het IMF die uitbrengt.

Naïef
Het ging onlangs op dezelfde manier fout toen de minister van Financiën en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) gezamenlijk besloten dat hypotheken gemaximeerd moesten worden op 110% van de woningwaarde in plaats van 112%. De minister wilde een daad stellen, de balansposten van banken verbeteren en het risico op de markt terugdringen. Nogal naïef om te denken dat de paar mensen die op dit moment nog een huis kopen - en door deze maatregel minder kunnen lenen - veel verschil zullen maken op een toch al kwakkelende woningmarkt. Een woningmarkt die met zijn 4,1 miljoen eigenwoningbezitters door dezelfde maatregel opnieuw een tegenslag te verwerken krijgt. De schade voor de woningmarkt en de economie staat in geen enkele verhouding tot de ‘risicowinst’ die met deze maatregel wordt geboekt. Het levert de minister wel een complimentje op van het IMF.

Gevolgen?
Waar kortzichtig en ongecoördineerd beleid op de woningmarkt toe leidt, zullen we zien op 7 april als de NVM weer haar cijfers over het afgelopen kwartaal presenteert.

maandag 28 maart 2011

Stop de uitverdieneffecten van overdrachtsbelasting!

Beleidsmaatregelen die geld kosten, bijvoorbeeld belastingverlaging, moeten in Den Haag altijd voorzien worden van deugdelijke financiering. Soms leveren die maatregelen echter ook geld óp. Bijvoorbeeld in de vorm van hogere groei en dus juist extra belastinginkomsten. Maar op dergelijke inverdieneffecten mag je in Den Haag nooit vooruit lopen. Zo zijn de regels. Tijd voor een iets andere invalshoek.

Meer btw, loon- en inkomstenbelasting en winstbelasting
Neem de afschaffing van de overdrachtsbelasting. Vereniging Eigen Huis pleit daar al een tijd voor. De inverdieneffecten van een dergelijke afschaffing zouden legio zijn. In een onzekere woningmarkt maakt de overdrachtsbelasting mensen extra kopschuw. Als je een bestaande woning koopt, dan ben je de eerste zes procent van je investering immers meteen kwijt. Als deze belasting er niet zou zijn, zouden veel meer mensen de stap naar een eerste of een volgende koopwoning wagen. En dat stelt de verkoper vaak ook weer in staat om door te stromen. Ergo: afschaffing van de overdrachtsbelasting zorgt voor veel meer dynamiek op de woningmarkt. Als mensen verhuizen, investeren zij vaak in de kwaliteit van hun nieuwe woning. Dit kan een nieuwe keuken zijn of het energiezuiniger maken van de woning. Of een complete verbouwing. Allemaal bedrijvigheid. Allemaal werkgelegenheid. En allemaal extra belastinginkomsten voor de overheid: btw, loon- en inkomstenbelasting en winstbelasting. Ook wordt de overdrachtsbelasting vaak meegefinancierd in de hypotheek. Afschaffing ervan leidt bij een gegeven koopsom niet alleen tot minder hoge hypotheken en hypotheeklasten voor huishoudens, maar daardoor ook tot minder hypotheekrenteaftrek.

Meer arbeidsmobiliteit en minder files
Ook leidt afschaffing van de overdrachtsbelasting tot meer arbeidsmobiliteit. Als je een nieuwe baan accepteert waarvoor je moet verhuizen, en je gaat een riante tien procent meer verdienen, dan nog doe je er gemiddeld twaalf jaar over voordat je de overdrachtsbelasting er uit hebt. Veel mensen zullen dan toch maar liever bij hun huidige baas blijven werken. Macro-economisch gezien is dat slecht voor de welvaartsontwikkeling. Afschaffing van de overdrachtsbelasting leidt ook op deze manier dus tot meer economische groei. Bovendien kan het helpen de files te verminderen en de doorstroming op de Nederlandse wegen te verbeteren. Mensen zullen dan immers sneller verhuizen in plaats van op en neer te gaan rijden naar hun werk. Als de files korter worden, dan kost dat iedereen - ook de overheid - minder geld.

In- en uitverdieneffecten
Maar goed, op al deze inverdieneffecten mag je volgens de Haagse begrotingsregels dus niet vooruitlopen. Misschien is er echter een uitweg. Niemand heeft in Den Haag namelijk ooit beweerd dat je niet mag proberen te voorkómen dat er zogeheten úitverdieneffecten optreden. Dat zijn in dit geval de negatieve effecten van het laten vóórtbestaan van de overdrachtsbelasting. Ik noem: minder dynamiek op de woningmarkt, minder verbouwingen, minder energiebesparende maatregelen, minder verkoop van nieuwe keukens, minder arbeidsmobiliteit en meer files. Stop de uitverdieneffecten van overdrachtsbelasting, zou ik zeggen!

vrijdag 25 maart 2011

Strippenkaart bij de NMa


Zoals bekend, heeft Vereniging Eigen Huis geen goed woord over voor de collectieve weigering van banken om huizen te financieren op particuliere erfpacht. Dit is nu al ruim een jaar gaande. Doordat banken geen leningen meer verstrekken aan kopers van dergelijke woningen, zitten de verkopers ervan met de handen in het haar. Hun huis is immers onverkoopbaar geworden. Gisteren heeft Vereniging Eigen Huis een klacht ingediend bij de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa).

Mededingingswet
Volgens de Mededingingswet is het verboden dat ondernemingen onderlinge afspraken maken of hun gedragingen zodanig onderling afstemmen, dat de concurrentie wordt verhinderd, beperkt of vervalst. Feit is dat de banken in Nederland collectief zijn gestopt met de financiering van woningen op particuliere erfpacht. Als er één bank zou zijn geweest die de financiering van dergelijke woningen zou hebben voortgezet, zou deze bank zijn marktaandeel hebben kunnen vergroten. Maar dat is niet gebeurd, zodat het vermoeden van onderlinge afspraken tussen de banken zich opdringt.

Strippenkaart
Het begint erop te lijken dat Vereniging Eigen Huis een strippenkaart heeft bij de NMa waar het gaat om de bankensector. Naar aanleiding van een eerdere klacht van Vereniging Eigen Huis loopt al een onderzoek naar de te hoge winstmarge op hypotheken, zowel vergeleken met het buitenland als in historisch perspectief. In een concurrerende markt zou dat toch niet mogelijk zijn, vinden wij. Vereniging Eigen Huis hoopt dat de NMa onze nieuwe klacht net zo voortvarend ter hand zal nemen.

Criteria
Vereniging Eigen Huis vindt overigens, net als de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), dat voor erfpachtconstructies in het algemeen criteria moeten worden opgesteld om de belangen van de eigenwoningbezitters te beschermen. Zoals:
- De maandelijkse erfpachtcanon mag hoogstens aan de inflatie worden aangepast.
- De eigenaar van de eigen woning mag de grond kopen (met een van te voren vastgestelde berekeningswijze voor de prijs),
- De AFM gaat toezicht houden. Vereniging Eigen Huis ondersteunt de petitie die hiertoe oproept.

Onbetamelijk
Goede criteria zijn zowel van belang voor gemeentelijke erfpacht als voor particuliere erfpacht. In sommige gevallen zijn gemeentelijke erfpachtconstructies voor de consument op dit moment ongunstiger dan particuliere erfpachtcontracten. In veel andere gevallen zijn de particuliere erfpachtvoorwaarden identiek aan die van gemeentelijke erfpacht. Dat banken hun pijlen nu eenzijdig hebben gericht op particuliere erfpacht geeft dus geen pas. Om plotseling en collectief de financiering van woningen op particuliere erfpacht te staken, is maatschappelijk onbetamelijk.

Klant centraal?
Wij kunnen er al met al met onze pet niet bij waar de banken mee bezig zijn. Volgens de Code Banken willen zij de klant centraal stellen. Maar in plaats daarvan zetten zij alle eigenaren van woningen op pariculier erfpacht met de rug tegen de muur.

woensdag 23 maart 2011

Door de bank genomen


Vereniging Eigen Huis heeft het momenteel fors met de banken in Nederland aan de stok. Ik ken niet de precieze achtergrond van de uitdrukking 'door de bank genomen', maar ik kan me er steeds meer bij voorstellen.Toch wil ik u een positieve ervaring evenmin onthouden. Eerst schets ik nog even de achtergrond.

Aan de stok
Boos en verdrietig zijn we dat de banken Nederlandse gezinnen een te hoge hypotheekrente in rekening brengen. Daar zit niemand op te wachten. Sinds de crisis is de winstmarge die de banken maken op hypotheken verdubbeld. Met als gevolg dat we in Nederland meer betalen voor hypotheken dan in alle omringende landen. Zoals bekend, doet de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) daar op dit moment onderzoek naar.

Daarnaast hebben we het met de banken aan de stok vanwege het feit dat zij sinds vorig jaar collectief mensen met een woning op particuliere erfpacht in de kou laten staan. De banken zijn gestopt met de financiering van deze woningen, waardoor potentiële kopers geen lening meer krijgen. Zittende bewoners zijn er met een schok achter gekomen dat hun woning onverkoopbaar is geworden. De maatschappelijke druk op banken om hun leven op dit punt te beteren, loopt gelukkig steeds verder op.

Aan de strijkstok
Gelukkig kan ik nu ook iets positiefs melden. En dan doel ik niet op het feit dat ING-topman Hommen, een van de banken die met staatssteun door de crisis zijn geholpen, alsnog afziet van zijn bonus van 1,25 miljoen euro. Dat is een wijs besluit, daar niet van.

Stokje overgenomen
Nee, ik doel op het feit dat de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) ons effectief heeft gesteund in ons verweer tegen het het voorstel van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De AFM stelde voor om de 'top' van 12 procent op verstrekte hypotheken (vanwege de overdrachtsbelasting en andere kosten koper) voortaan verplicht in zeven jaar te laten aflossen. Vereniging Eigen Huis heeft daarvoor een alternatief bedacht, omdat het AFM-voorstel nieuwe kopers de eerste jaren op enorme kosten zou jagen. Waardoor kopers mogelijkerwijs zelfs gedwongen zouden zijn geweest een groot deel van hun hypotheek aflossingsvrij te lenen.
Wij hebben voorgesteld om bij nieuwe hypotheken voortaan maximaal 50 procent van de koopsom aflossingsvrij toe te staan. De NVB heeft het stokje van ons overgenomen in de onderhandelingen met de minister van Financiën. Die op zijn beurt het voorstel van de NVB heeft overgenomen.

We hebben nog wel vraagtekens bij het besluit van de minister om voortaan 110 procent als maximum te stellen in plaats van 112 procent. Loopt de minister hiermee vooruit op een verlaging van de overdrachtsbelasting, die immers meer dan de helft van de kosten koper uitmaakt?

maandag 21 maart 2011

Blauw is in

Deze blog gaat niet over de Blauwestad. Hoewel ik het recente Cobouw-interview met projectleider Groenhof met interesse heb gelezen. Nee, deze blog gaat over het feit dat blauw 'in' is in de wereld van management en marketing.

Blauwe banaan
Eerder schreef ik al eens over de blauwe banaan . Dit naar aanleiding van een interessante toespraak van Wouter de Vries jr, dienstenmarketeer aan de Vrije Universiteit. Hoewel de gele banaan een prachtig product is (heel herkenbaar qua kleur, prachtig vormgegeven en volstrekt duurzaam), is het totaal niet onderscheidend in marketingtermen. De blauwe banaan is dat wel. Die valt op. En dus, zo betoogde De Vries jr., heeft het als aanbieder van producten of diensten totaal geen nut om je voor te laten staan op zaken als 'de beste kwaliteit', 'de klant voorop' of 'onhankelijk advies'. Dat zegt iedereen!

Blauwe oceaan
Nog maar net bekomen van dit inzicht kreeg ik van ons hoofd Marketing het boek Blue Ocean Strategy van W. Chan Kim & Renée Mauborgne kado. Hun belangrijkste boodschap is: stop ermee je te willen spiegelen aan je belangrijkste concurrenten! Dan ga je alleen maar meer op hen lijken. En voor je het weet zwem je met z'n allen in een oceaan die rood ziet van de haaien. Een veel betere strategie, zo betogen de auteurs, is te proberen je concurrentie irrelevant te verklaren. Door een geheel nieuwe markt te creëren, een blauwe oceaan.

Blauwe economie
En alsof dat allemaal nog niet genoeg was, zat er bij NRC Handelsblad vorige week een speciaal katern over duurzaamheid. Met daarin een pleidooi om te komen tot een blauwe economie. Dit naar het boek The blue economy van Gunter Pauli. Volgens Pauli moet de groene economie een andere kleur aannemen om echt duurzaam te worden. In een blauwe economie zijn de productieprocessen niet 'minder slecht', maar ronduit goed. Natuurlijke processen moeten het uitgangspunt vormen voor zowel economische groei als duurzaamheid. In de blauwe economie gaat kwaliteit samen met betaalbaarheid.

Blauwdrukken
Kijk, dat laatste herken ik. Dat is immers wat wij als Vereniging Eigen Huis ook steeds nastreven. Door ons grote ledenaantal kunnen wij de individuele contributie laag houden, terwijl wij toch voldoende middelen binnenkrijgen om belangen van de leden zo goed mogelijk te behartigen. En in bijna 37 jaar hebben we gelukkig al heel wat voor de eigenwoningbezitters in Nederland kunnen bereiken . Dat Vereniging Eigen Huis daarbij een blauwe oceaan strategie avant la lettre heeft gevoerd, moge duidelijk zijn. Want toen in de jaren zeventig nog niemand zich bekommerde om de kwetsbare positie van eigenwoningbezitters, besloot onze oprichter Henny van Herwijnen dat er ook iemand aan hún kant moest staan. En omdat we anno 2011 in Nederland nog steeds de enige organisatie zijn die over de volle breedte opkomt voor het wel en wee van mensen met een eigen woning, kunnen wij met trots zeggen dat wij een blauwe banaan zijn. Hoewel ik persoonlijk niet zo geloof in blauwdrukken, kan ik u de in deze blog opgenomen verwijzingen van harte aanbevelen.

vrijdag 18 maart 2011

Dualistisch labeloverleg


In het verleden werd nog wel eens geklaagd dat het kabinet en de regeringspartijen in de Tweede Kamer twee handen op één buik waren. Overleg in de beroemde achterkamertjes zou daaraan bijdragen. Met als belangrijke vorm het wekelijkse Torentjesoverleg tussen de minister-president, de vice-mp('s) en de fractievoorzitters van de regeringspartijen. Tel daarbij op een regeringsakkoord dat alle belangrijke kwesties dichttimmert en een ijzeren fractiediscipline. En dan is het snel gedaan met het dualisme tussen regering en parlement. Zo was vaak de klacht.

Teruggefloten
Deze week zagen we dat het tegenwoordig ook anders kan. Minister Donner had besloten dat het afgelopen moest zijn met onwillige eigenwoningbezitters, die maar niet warm wilden lopen voor het energielabel. Hij stelde voor om zo snel mogelijk sancties te gaan opleggen. En wel in de vorm van een verbod op eigendomsoverdracht van woningen die geen label hebben. Waarop de fracties van VVD, CDA en PVV de minister in een overleg deze week hebben teruggefloten.

Kritiek
Vereniging Eigen Huis loopt al enige tijd te hoop tegen de voorstellen van de minister. In de eerste plaats vinden wij dat het label verder verbeterd moet worden. Het glas is half vol wat de vereniging betreft, maar het kan en moet beter. In de tweede plaats is de vereniging van opvatting dat het nog veel te vroeg is voor het opleggen van sancties. Vereniging Eigen Huis vindt dat een verleidingsstrategie, waarbij eigenaar-bewoners zelf het nut van een (kwalitatief goed) label gaan inzien, een veel betere manier is. En dat is ook best mogelijk, aangezien een goed label bijvoorbeeld van waarde kan zijn als het laat zien dat een te koop staand huis energiezuinig is. En voor de koper van een huis is het al net zo belangrijk om te weten hoe het met de energiezuinigheid gesteld is. Een goed label kan zichzelf dus in de markt bewijzen.

Iedereen een energielabel
Vereniging Eigen Huis heeft de minister verder nog een idee aan de hand gedaan. Geef iedereen een 'basislabel', bijvoorbeeld op grond van het bouwjaar van de woning. Brussel is dan tevreden, terwijl eigenwoningbezitters er belang bij krijgen een meer trefzeker label aan te vragen op het moment dat zij bijvoorbeeld hun goed geïsoleerde woning te koop zetten. Minister Donner wilde hier in het Kamerdebat niet aan, maar zijn CDA-partijgenoot Bas Jan van Bochove gaf aan deze afwijzing dan wel graag beter onderbouwd te willen zien.

Onderschreven
Wij zijn blij dat meerdere Tweede Kamerfracties, waaronder die van de drie regerings- en gedoogpartijen, onze kritiek in het overleg met de minister deze week hebben onderschreven. De eerste stap is nu dat de minister moet zorgen voor een verdere verbetering van de kwaliteit van het label. Goed nieuws dus voor alle eigenwoningbezitters. En voor de regerings- en gedoogpartijen. Want van een gebrek aan dualisme kan niemand hen op dit dossier meer verdenken!

dinsdag 15 maart 2011

Consumentvriendelijke stadsverwarming

Zo’n 550.000 woningen zitten vast aan één leverancier en daarmee één prijs voor de warmtelevering aan hun woning. Het betreft huishoudens met stadsverwarming of woningen met een collectieve warmtepomp of een andere gezamenlijke verwarmingsinstallatie. Dat is oppassen geblazen!

Keuze in energieleverancier
Aan het merendeel van de woningen in Nederland wordt gas geleverd voor de individuele verwarmingsinstallatie en elektra voor verlichting en apparatuur. Dergelijke huishoudens kunnen zelf kiezen door welke energieleverancier, en dus tegen welke tarieven, zij hun energie (gas en elektra) laten leveren.

Overstappen kan niet
Huishoudens aangesloten op een collectieve verwarmingsinstallatie hebben daarentegen niets te kiezen ten aanzien van hun warmtelevering. Zij hebben alleen keuzevrijheid in de levering van elektriciteit. Dit betekent dat deze huishoudens voor hun warmtelevering niet kunnen shoppen bij andere leveranciers. Niet bepaald een vrije markt dus.

Redelijke tarieven en consumentvriendelijke voorwaarden
Al in 2003 is gesignaleerd dat huishoudens die zijn aangesloten op een collectieve verwarmingsinstallatie mogelijk te veel voor hun warmtelevering betalen. Er is toen gepleit om de levering van warmte aan collectieven tegen redelijke tarieven en consumentvriendelijke voorwaarden te borgen in een wettelijk kader: de Warmtewet.

Een zware bevalling
De ontwikkeling van de Warmtewet is vervolgens een megalang traject geworden.
Allerlei partijen, met verschillende belangen, hebben zich bemoeid met de ontwikkeling van deze wet. De conceptversie van de Warmtewet was op een gegeven moment zo’n gedrocht, dat het onmogelijk was om te achterhalen of je als consument met een collectieve verwarming in huis beter of slechter af was met deze Wet. Diverse instanties (waaronder de NMa) hebben berekeningen op de concept-Warmtewet en bijbehorende regelingen losgelaten en daar kwamen dan ook tegenstrijdige resultaten uit. Een zware bevalling die Warmtewet.

Raad van State
Op dit moment buigt de Raad van State zich over deze Wet. Vereniging Eigen Huis heeft maandag de Raad van State schriftelijk benadrukt dat de Warmtewet in het belang van de warmteafnemers moet zijn. Ook hebben we de Raad erop geattendeerd dat een compensatie, voor afnemers die in het verleden te veel hebben betaald, wettelijk geborgd moet worden. Dit vind ik niet meer dan redelijk. Onze lobby richting de Raad van State wordt gesteund door:
  • de Consumentenbond
  • de Woonbond
  • de VEMW
  • de Stichting Niet Meer Dan
  • Wijkraad Stevenshof
  • Bewonersplatform Ypenburg
  • Stadverwarming/Burgerinitiatief Tilburg
  • Stichting Actie Giga Joule
  • Comité Woekerwarmte

Met alle 550.000 gedupeerden als achterban. Vereniging Eigen Huis volgt het traject op de voet. We zullen zonodig weer van ons laten horen als de Wet naar de Tweede Kamer gaat.

maandag 14 maart 2011

Terugroepactie

Producenten roepen sinds enkele jaren met de regelmaat van de klok producten terug. Soms lijkt het wel een reclamestunt. Het wordt ook algemeen aangenomen dat een terugroepactie het imago van producenten ten goede komt. Het toont immers aan dat het bedrijf in kwestie wil voorkomen dat de consument onnodige risico's loopt.

Spinnen
Zo loopt er momenteel een terugroepactie van Mazda. Vijftigduidend auto's worden terug naar de garage gehaald omdat de kans bestaat dat er een spin in de ontluchtingsslang van de bezinetank kruipt. Met alle gevolgen van dien. Want als het spinnenweb de ontluchtingsslang verstopt, kunnen er gaten ontstaan in de bezinetank. En in het ergste geval kan de bezinetank daardoor in brand vliegen. Althans in theorie. In de praktijk is het bij mijn weten nog nooit gebeurd. Maar Mazda neemt het zekere voor het onzekere.

Woekerpolissen
Het wordt hoog tijd dat ook verzekeringsmaatschappijen deze strategie gaan volgen ten aanzien van de vele woekerpolissen die in Nederland in omloop zijn. Temeer omdat de gebreken van deze polissen geen theoretisch risico vormen, maar een practische waarheid. Weliswaar zijn de hoge kosten die verzekeringsmaatschappijen in rekening brengen - via collectieve onderhandelingen - nu aan een maximum gebonden, maar dat neemt niet weg dat veel mensen nog steeds zeer ontevreden zijn over de polissen. Een terugroepactie is dus op zijn plaats. Mondjesmaat lijken verzekeraars deze weg nu op te willen gaan. Een aantal van hen heeft aangekondigd dat hun klanten kosteloos kunnen overstappen op betere producten. Beter laat dan nooit. Hoewel het voor het imago van de sector - én voor de consument - heel wat beter zou zijn geweest indien de verzekeraars eerder de spin uit hún ontluchtingslang hadden verwijderd.

vrijdag 11 maart 2011

De publieke Zaak

Oud-collega's bij de rijksoverheid vragen mij regelmatig hoe ik het vind om nu in de particuliere sector te werken. Na bijna 25 jaar in Den Haag de publieke zaak te hebben behartigd. Mijn antwoord is altijd simpel: ik behartig nog steeds de publieke zaak. Alleen doe ik dat nu vanuit Amersfoort.

Zestig procent
Ga maar na. Het eigenwoningbezit is niet zomaar een deelbelang. Bijna zes op de tien Nederlandse huishoudens bezit een eigen woning. Ik werk nu dus voor meer dan de helft van de bevolking. De groep wordt nog veel groter als we er de één miljoen huurders bijtellen die eigenlijk ook graag een eigen woning zouden willen bezitten. Want in onze statuten staat heel duidelijk dat we er ook zijn voor de aspirant-koper.

Huur en koop
Bovendien zijn de huur- en de koopmarkt überhaupt niet los van elkaar te zien. Om een voorbeeldje te geven: er kunnen niet of nauwelijks sociale huurwoningen worden gebouwd zonder de bouw van koopwoningen. De winst op koopwoningen is namelijk nodig om het verlies op sociale huurwoningen te compenseren. Zo wordt de groep burgers wier belangen Vereniging Eigen Huis direct of indirect behartigt al redenerend steeds groter. Eigenlijk werk ik nu dus nog steeds - net als vanuit Den Haag - voor de gehele Nederlandse bevolking.

Kloof
Maar dan toch nog even het volgende. Toen ik van de Rijksoverheid overstapte naar Vereniging Eigen Huis kreeg ik regelmatig als reactie: "Ik ben lid, dus je gaat nu ook voor mij werken." Terwijl ik toen ik bij de overheid werkte nooit hoorde: "Je werkt voor mij." Hoogstens: "Ik betaal jouw salaris." Gelukkig is de kloof tussen Vereniging Eigen Huis en onze achterban niet zo groot als tussen de overheid en de burger.

Opzeggen
Dat heeft misschien ook te maken met het feit dat het betrekkelijk lastig is je lidmaatschap bij de overheid op te zeggen. Bij ons is dat echter zo gepiept. Dus heeft Vereniging Eigen Huis al 37 jaar in zijn genen dat we de leden jaar in jaar uit waar voor hun contributie moeten geven. En daarom hebben we het in onze genen om goed naar de leden te willen luisteren. Opdat zij zich door ons ook echt vertegenwoordigd voelen. Bij het behartigen van hun belangen in het kader van de publieke zaak.

woensdag 9 maart 2011

Op het vuur of op de golven

Vereniging Eigen Huis heeft een geschiedenis van bijna 37 jaar. Toen zij van start ging in de jaren zeventig was de vereniging het beste te kenschetsen als een gepassioneerde actiegroep. Zij bond onder leiding van de oprichter Henny Herwijnen de strijd aan met marktpartijen die ten koste van de (potentiële) eigenwoningbezitter hun kassen probeerden te spekken.
Denk aan banken, notarissen, makelaars, bouwers en aannemers. In de jaren en decennia daarna is Vereniging Eigen Huis steeds meer uitgegroeid tot een respectabele gesprekspartner. Wij zijn toen, om het zo maar uit te drukken, salonfähig geworden. Anno 2011 staan we steeds voor de keuze: voeren we actie of gaan we onderhandelen?

Op de agenda krijgen
Vaak is het een kwestie van én-én. Vereniging Eigen Huis voert dan eerst actie om onderwerpen op de agenda te krijgen. Veelal doen we dat door voor deze kwesties aandacht te vragen in de publiciteit. Daarin worden we niet zelden geholpen door ons grote ledenbestand. Door de contacten met onze leden zijn wij snel op de hoogte van kwesties die hen raken.


  • WOZ-bezwaren
    Denk aan het feit dat sommige gemeenten WOZ-bezwaren blind afwijzen in de hoop dat eigenwoningbezitters de moed om verder te procederen dan wel zullen opgeven. Door de contacten met onze leden kunnen wij in de media niet alleen zo'n misstand aanhangig maken maar er ook meteen het bewijs bij leveren. Wij kunnen de mensen die het treft in beeld brengen.

  • Financieringsproblematiek
    Hetzelfde geldt voor de financieringsproblematiek rond de particuliere erfpacht. Banken zijn vorig jaar plotseling gestopt met het verstrekken van hypotheken voor huizen op particuliere erfpacht. Met als gevolg dat de zittende bewoners hun woning niet meer kunnen verkopen, tenzij de koper de woning volledig uit eigen zak zou financieren.

Tot een oplossing komen
Als een misstand door de publiciteit eenmaal hoog op ieders agenda staat is Vereniging Eigen Huis altijd bereid met marktpartijen en overheden in overleg te gaan om tot een oplossing te komen. Zo zijn wij inmiddels met de Nederlandse Vereniging van Banken in overleg over de genoemde erfpachtkwestie.


Soms ontkennen andere partijen echter dat er überhaupt een probleem is. In het geval van de WOZ-bezwaren die blind worden afgewezen, riep de VNG glashard: "wij kennen geen gemeenten die dat doen." Nou, wij kennen ze wel. Mede dankzij de ruim 500 reacties die wij inmiddels hebben ontvangen op ons speciaal hiervoor geopende WOZ-meldpunt. Na inventarisatie van alle meldingen zullen wij nadere acties ondernemen. Als de VNG in de ontkenningsfase blijft hangen, zullen we ons rechtstreeks richten tot de gemeenten in kwestie. Het gaat ons immers om een oplossing voor de eigenwoningbezitters die erdoor getroffen worden.

Aan uw kant
Zo gooit Vereniging Eigen Huis soms olie op het vuur, en dan weer op de golven. Altijd in het besef dat de individuele eigenwoningbezitter geen speelbal mag zijn van machtige marktpartijen en/of overheden. En dat het dus belangrijk is dat er ook iemand aan úw kant staat.

maandag 7 maart 2011

De hypo-hype

Bob Maas
Er is een ware hype gaande over hypotheken.
Ze zijn te hoog, teveel aflossingsvrij en met zijn allen zijn we recordhouder hypotheekschuld. Je houdt je hart vast, zou je zo zeggen.
En hoe hebben we dit kunnen doen?
Eerst wat feiten op een rij.



• 4.167.000 eigen woningen zijn er in Nederland (hoofdverblijf, 2010).
• 3.487.000 daarvan zijn belast met een hypotheekschuld eigen woning.
• 680.000 woningen zijn dus niet belast met een hypotheek (16,3%).
• 181.000 euro is de gemiddelde hypotheekschuld.
• 280.000 euro is de gemiddelde waarde van eigen woningen.
• 99.000 euro zou dus de gemiddelde overwaarde zijn.
• 1.168.500.000.000 euro is de totale waarde van alle eigen woningen.
• 631.700.000.000 euro is de totale hypotheekschuld in Nederland.
• xxx.000.000.000 euro is inmiddels aan aflossing opgebouwd in spaarpolissen e.d.

Eigen huis humeur
Als je deze cijfers bekijkt, vallen een paar dingen op. Allereerst het enorme belang dat het eigenwoningbezit vertegenwoordigt in de Nederlandse samenleving en economie. Bijna 60% van de Nederlandse huishoudens woont in een eigen huis, die tezamen het astronomische bedrag van meer dan 1 biljoen waard zijn. Moet je je voorstellen wat 1% waardedaling in de markt aan kapitaalverlies oplevert. Kun je ook nagaan welk effect dat heeft op de economie als al die bijna 4,2 miljoen eigenwoningbezitters op de rem trappen met hun uitgaven omdat hun woning in waarde daalt en hun lasten dreigen te stijgen. Kijk naar het effect daarvan op de binnenlandse bestedingen. Je zou kunnen zeggen dat het eigen huis en de hypotheek in sterke mate het humeur van de Nederlandse bevolking bepalen. Dat de stemming er op dit moment niet echt goed in zit op de woningmarkt, is te zien aan de Eigen Huis Marktindicator.

Niet 100.000 overwaarde
Het tweede dat opvalt, is de enorme overwaarde die in het eigenwoningbezit aanwezig is. Uitgaande van de totaalbedragen is 46% van de woningwaarde niet met hypotheek belast. Laten we de woningen die niet met hypotheek zijn belast buiten beschouwing, dan resteert een gemiddelde overwaarde van bijna 100.000 euro in iedere woning die met hypotheek is belast. Dat is een fors bedrag.

Maar 160.000 overwaarde
Wat echter vrijwel altijd vergeten wordt – simpelweg omdat daar geen goede cijfers over zijn – is dat de totale hypotheekschuld van ruim 630 miljard een bruto bedrag is. Daar moet eigenlijk van afgetrokken worden het totaalbedrag dat in allerlei spaar- en beleggingspolissen is opgebouwd als aflossing die aan het einde van de hypotheeklooptijd plaatsvindt. Als we veronderstellen dat gemiddeld een derde van de hypotheek al als aflossing is opgebouwd, dan is de totale hypotheekschuld in Nederland niet ruim 630 miljard, maar netto circa 420 miljard euro. Doen we dezelfde rekenexercitie dan nog een keer, dan is gemiddeld overwaarde van woningen die met hypotheek zijn belast niet bijna 100.000 euro, maar bijna 160.000 euro. We krijgen dan de volgende feiten op een rijtje (cijfers afgerond).

• 280.000 euro gemiddelde waarde van eigen woningen.
• 120.000 euro gemiddelde netto hypotheekschuld.
• 160.000 euro gemiddelde overwaarde.

Onverantwoord
Grosso modo is er dus zeker geen probleem met hypotheken. Het risico is meer dan goed afgedekt. Gemiddeld kan de eigenwoningbezitter wel een stootje hebben (en dat gebeurt nu ook). Geen reden dus voor paniekerige toestanden en generieke maatregelen om het risico op de woningmarkt te verminderen. Je vraagt je dan ook af waarom D66 en de ChristenUnie met steun van de PvdA een initiatiefwetsvoorstel in voorbereiding hebben waarmee ze iedere eigenwoningbezitter willen dwingen om regulier te gaan aflossen (voor zover ze dat al niet doen). Om het risico van aflossingsvrije hypotheken aan te pakken, zoals ze zeggen? Ik denk het niet. De hype over het risico rond hypotheken verschaft hen blijkbaar weer een gelegenheid om het aloude voornemen van stal te halen om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Dat de onrust die daarmee onder bevolking wordt teweeggebracht juist op dit moment enorm schadelijk is voor de woningmarkt en de economie, dat deert hen blijkbaar niet.

Verantwoord
Het hoeft nauwelijks gezegd te worden dat met het verstrekken van hypotheken voorzichtig moet worden omgesprongen. Vereniging Eigen Huis heeft altijd op de risico’s van overkreditering gewezen, juist ook in tijden toen de hypotheekverstrekking wat al te gemakkelijk ging. Maar om nu juist in deze tijd spoken achterna te jagen en door te schieten in het voorzichtigheidsstreven, is eigenlijk nogal dom en kortzichtig. Het belang dat de woningmarkt vertegenwoordigt is te groot om daar willekeurige en ongecoördineerde maatregelen op los te laten.
Vereniging Eigen Huis heeft – met steun van de Nederlandse Vereniging van Banken NVB – voorgesteld om voor nieuwe gevallen het aandeel aflossingsvrij in hypotheken te beperken tot maximaal 50% van de woningwaarde. Dat biedt huizenkopers voldoende vrijheid om hun hypotheek in te richten zoals ze willen, maar vermindert de kans op toekomstige problemen als het huis hoog gefinancierd wordt.

woensdag 2 maart 2011

Iedereen een energielabel

Vereniging Eigen Huis heeft een haat/liefde verhouding met het energielabel voor eigen woningen. Wat ons in positieve zin aanspreekt is dat een energielabel, mits het van goede kwaliteit is, duidelijkheid schept over de energiezuinigheid van een woning. En die duidelijkheid is in het belang van bewoners, verkopers en kopers van een woning. Energielasten maken een steeds groter deel uit van de totale woonlasten, dus het is goed te weten hoe een huis er voorstaat. Toen het label vanuit Europa verplicht werd gesteld, bekeken wij dit dus van de positieve kant.

Moeilijke aanloop
Door de wijze waarop het label in Nederland werd geïntroduceerd, waren wij echter teleurgesteld. Bij de introductie vertoonde de systematiek volgens welke het label werd opgesteld namelijk enorm veel problemen. Dit leidde ertoe dat de relatie tussen een afgegeven label en de daadwerkelijke energiezuinigheid van een woning op louter toeval leek te berusten. Weg duidelijkheid voor bewoners, verkopers en kopers.

Glas halfvol
We hebben onze kritiek toen natuurlijk niet onder stoelen of banken gestoken. En mede door onze inzet zijn verbeteringen in de systematiek aangebracht. Zodanig dat wij vorig jaar hebben aangegeven dat wat ons betreft het glas nu half vol is. Het glas moet echter nog voller. Er zijn verdere verbeteringen nodig in de regeltjes die gevolgd moeten worden bij het opstellen van het label.

Verder verbeteren
Wij hadden gehoopt en verwacht dat de rijksoverheid ermee aan de slag zou gaan het label verder te verbeteren. Dat lijkt de overheid tot onze teleurstelling echter niet van plan te zijn. In plaats daarvan heeft minister Donner besloten er strenger op te gaan toezien dat iedere woning daadwerkelijk een label heeft. Hij overweegt nu een sanctie te zetten op het ontbreken van het label door bijvoorbeeld de aanwezigheid daarvan als voorwaarde te stellen voor een eigendomsoverdracht. Je kunt je woning dan niet verkopen zonder label. Dat is wat ons betreft het paard achter de wagen spannen! Eerst moet de kwaliteit op orde zijn, vinden wij.

Aanloopsubsidie
Het label vindt in de praktijk nog weinig aftrek. bewoners, verkopers en kopers zien er in grote meerderheid het nut niet van in. Naast een goede kwaliteit is het voor de acceptatie van een dergelijk label belangrijk dat er een zekere inburgering plaatsvindt. Dat kost tijd. En je moet mensen in het begin een beetje verleiden. Het is in dat opzicht onverstandig dat minister Donner de 'aanloopsubsidie' op het label heeft afgeschaft, waardoor het in één klap veel duurder is geworden.

Alternatief
Wij vinden een beleid dat inzet op sancties in plaats van op kwaliteit en verleiding onverstandig. Omdat wij niet voor één gat te vangen zijn, hebben we minister Donner een alternatief aan de hand gedaan, dat geen geld kost en het initiatief teruglegt bij de burgers. Geef iedereen een gratis label, bijvoorbeeld op basis van het bouwjaar van hun woning. Dat label geeft de energiezuinigheid aan van de woning zoals die bij de bouw naar schatting gold. Daarbij wordt dus afgezien van eventuele energiebesparende aanpassingen, die tot een hoger label zouden leiden. Iedereen heeft dan een label, dus sancties kunnen achterwege blijven en Europa zal trots op ons zijn. Als mensen echt duidelijkheid willen over de energiezuinigheid van hun woning, dan kunnen ze een nieuw meer trefzeker label aanvragen. Bijvoorbeeld als zij een goed geïsoleerde woning te koop aanbieden. Dan hebben ze de kosten er vast graag voor over.