maandag 7 maart 2011

De hypo-hype

Bob Maas
Er is een ware hype gaande over hypotheken.
Ze zijn te hoog, teveel aflossingsvrij en met zijn allen zijn we recordhouder hypotheekschuld. Je houdt je hart vast, zou je zo zeggen.
En hoe hebben we dit kunnen doen?
Eerst wat feiten op een rij.



• 4.167.000 eigen woningen zijn er in Nederland (hoofdverblijf, 2010).
• 3.487.000 daarvan zijn belast met een hypotheekschuld eigen woning.
• 680.000 woningen zijn dus niet belast met een hypotheek (16,3%).
• 181.000 euro is de gemiddelde hypotheekschuld.
• 280.000 euro is de gemiddelde waarde van eigen woningen.
• 99.000 euro zou dus de gemiddelde overwaarde zijn.
• 1.168.500.000.000 euro is de totale waarde van alle eigen woningen.
• 631.700.000.000 euro is de totale hypotheekschuld in Nederland.
• xxx.000.000.000 euro is inmiddels aan aflossing opgebouwd in spaarpolissen e.d.

Eigen huis humeur
Als je deze cijfers bekijkt, vallen een paar dingen op. Allereerst het enorme belang dat het eigenwoningbezit vertegenwoordigt in de Nederlandse samenleving en economie. Bijna 60% van de Nederlandse huishoudens woont in een eigen huis, die tezamen het astronomische bedrag van meer dan 1 biljoen waard zijn. Moet je je voorstellen wat 1% waardedaling in de markt aan kapitaalverlies oplevert. Kun je ook nagaan welk effect dat heeft op de economie als al die bijna 4,2 miljoen eigenwoningbezitters op de rem trappen met hun uitgaven omdat hun woning in waarde daalt en hun lasten dreigen te stijgen. Kijk naar het effect daarvan op de binnenlandse bestedingen. Je zou kunnen zeggen dat het eigen huis en de hypotheek in sterke mate het humeur van de Nederlandse bevolking bepalen. Dat de stemming er op dit moment niet echt goed in zit op de woningmarkt, is te zien aan de Eigen Huis Marktindicator.

Niet 100.000 overwaarde
Het tweede dat opvalt, is de enorme overwaarde die in het eigenwoningbezit aanwezig is. Uitgaande van de totaalbedragen is 46% van de woningwaarde niet met hypotheek belast. Laten we de woningen die niet met hypotheek zijn belast buiten beschouwing, dan resteert een gemiddelde overwaarde van bijna 100.000 euro in iedere woning die met hypotheek is belast. Dat is een fors bedrag.

Maar 160.000 overwaarde
Wat echter vrijwel altijd vergeten wordt – simpelweg omdat daar geen goede cijfers over zijn – is dat de totale hypotheekschuld van ruim 630 miljard een bruto bedrag is. Daar moet eigenlijk van afgetrokken worden het totaalbedrag dat in allerlei spaar- en beleggingspolissen is opgebouwd als aflossing die aan het einde van de hypotheeklooptijd plaatsvindt. Als we veronderstellen dat gemiddeld een derde van de hypotheek al als aflossing is opgebouwd, dan is de totale hypotheekschuld in Nederland niet ruim 630 miljard, maar netto circa 420 miljard euro. Doen we dezelfde rekenexercitie dan nog een keer, dan is gemiddeld overwaarde van woningen die met hypotheek zijn belast niet bijna 100.000 euro, maar bijna 160.000 euro. We krijgen dan de volgende feiten op een rijtje (cijfers afgerond).

• 280.000 euro gemiddelde waarde van eigen woningen.
• 120.000 euro gemiddelde netto hypotheekschuld.
• 160.000 euro gemiddelde overwaarde.

Onverantwoord
Grosso modo is er dus zeker geen probleem met hypotheken. Het risico is meer dan goed afgedekt. Gemiddeld kan de eigenwoningbezitter wel een stootje hebben (en dat gebeurt nu ook). Geen reden dus voor paniekerige toestanden en generieke maatregelen om het risico op de woningmarkt te verminderen. Je vraagt je dan ook af waarom D66 en de ChristenUnie met steun van de PvdA een initiatiefwetsvoorstel in voorbereiding hebben waarmee ze iedere eigenwoningbezitter willen dwingen om regulier te gaan aflossen (voor zover ze dat al niet doen). Om het risico van aflossingsvrije hypotheken aan te pakken, zoals ze zeggen? Ik denk het niet. De hype over het risico rond hypotheken verschaft hen blijkbaar weer een gelegenheid om het aloude voornemen van stal te halen om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Dat de onrust die daarmee onder bevolking wordt teweeggebracht juist op dit moment enorm schadelijk is voor de woningmarkt en de economie, dat deert hen blijkbaar niet.

Verantwoord
Het hoeft nauwelijks gezegd te worden dat met het verstrekken van hypotheken voorzichtig moet worden omgesprongen. Vereniging Eigen Huis heeft altijd op de risico’s van overkreditering gewezen, juist ook in tijden toen de hypotheekverstrekking wat al te gemakkelijk ging. Maar om nu juist in deze tijd spoken achterna te jagen en door te schieten in het voorzichtigheidsstreven, is eigenlijk nogal dom en kortzichtig. Het belang dat de woningmarkt vertegenwoordigt is te groot om daar willekeurige en ongecoördineerde maatregelen op los te laten.
Vereniging Eigen Huis heeft – met steun van de Nederlandse Vereniging van Banken NVB – voorgesteld om voor nieuwe gevallen het aandeel aflossingsvrij in hypotheken te beperken tot maximaal 50% van de woningwaarde. Dat biedt huizenkopers voldoende vrijheid om hun hypotheek in te richten zoals ze willen, maar vermindert de kans op toekomstige problemen als het huis hoog gefinancierd wordt.

17 opmerkingen:

  1. Beste Bob,

    Je schrijft "Als we veronderstellen dat gemiddeld een derde van de hypotheek al als aflossing is opgebouwd". Om de uitkomsten van deze aanname iets verderop in de tekst als 'feiten' te betitelen is volgens mij niet in de haak. Deze discussie over de hoogte van de hypotheekschuld is hier al vaker aan de orde geweest, maar laten we eens wat dieper op de getallen ingaan waarbij ik uiteraard ook wat aannames maak.

    * Van 1996 tot 2011 is de totale hypotheekschuld gestegen van 100 miljard naar 630 miljard. 530 miljard groei dus.
    * Ook al in 1996 was het gebruikelijk om minstens 50% als aflossingsvrij aan te houden. Laten we daar eens van uitgaan, veel hypotheken hebben een veel groter deel aflossingsvrij.
    * Indien een spaarproduct met maandelijkse inleg 30 jaar loopt, dan is na 15 jaar slechts 34% van de eindwaarde opgebouwd (uitgaande van 4% rente). Van de hypotheken afgesloten in de afgelopen 15 jaar zien we dus voor het aflossende deel:

    afgesloten in 1996: 34% opgebouwd
    afgesloten in 2011: 0% opgebouwd

    Dus over het aflossende deel van totale hypotheekschuld van 530 miljard, 265 miljard dus, is gemiddeld slechts 17% aan waarde opgebouwd. Door de snellere groei van de hypotheekschuld tussen 2000 en 2007 is dat getal in werkelijkheid waarschijnlijk zelfs nog lager...

    Terwijl jij een spaarpot van 210 miljard euro opvoert, kom ik slechts op een schamele 45 miljard waarbij ik (volgens mij) van hele reële aannames uitga. Ik durf te stellen dat de consumptieve delen in de bestaande hypotheken die voor allerlei pretzaken zijn verzilverd een stuk hoger liggen dan die 45 miljard.

    De balans zakt dus niet van 630 miljard naar 420 miljard, maar de balans zal nog zeker significant boven de 630 miljard stijgen!

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Een eerste natte vinger schatting is natuurlijk maar... juist, een eerste natte-vinger schatting. Ik heb de boel nog eens wat verder uitgeplozen en kom op een hogere spaarpot uit. Input:

    * CBS getallen voor de hypotheekschuld vanaf 1985, terug tot 1981 heb ik de trend geëxtrapoleerd. Ik ga ervan uit dat de meeste hypotheken voor 1981 (die zijn dus meer dan 30 jaar oud) zijn geschrapt uit het register.
    * aflossingsvrij deel van nieuwe hypotheken: gemiddeld 25% in 1981, gemiddeld 70% in 2011.
    * rente 4%
    * opbouw vermogen via spaarproduct

    Waar kom ik dan op uit:

    1) Het totale aandeel aflossingsvrij in de huidige hypotheekschuld van 631 miljard is 49%. Dit komt overeen met de 50% die meestal als schatting wordt afgegeven.
    2) Het opgebouwde vermogen is 75 miljard (meer dan de eerste schatting van 45 miljard, maar nog steeds slechts een derde van de 210 miljard schatting van Bob).

    Er kan aan alle parameters wat worden gevarieerd, maar heel veel maakt het allemaal niet uit...

    BeantwoordenVerwijderen
  3. "Moet je je voorstellen wat 1% waardedaling in de markt aan kapitaalverlies oplevert."

    Nou, dat levert helemaal geen kapitaalverlies op, want het is slechts een papieren verlies en heeft helemaal niks te maken met reeële economische capaciteit.
    Dit onzin-argument is ook wel eens eerder gebruikt om hoge huizenprijzen toe te juichen. De werkelijkheid is natuurlijk dat het geen fluit uitmaakt voor de economische concurrentiepositie van Nederland of huis X op papier 300.000 euro waard is of 303.000 euro.

    Het huis is precies hetzelfde en de maandlasten waarschijnlijk ook. We kunnen toch niet rijk worden met z'n allen door de huizenprijzen maar steeds verder op te waarderen, er ontstaat geen enkele reeële welvaartsgroei hierdoor.
    .
    Anders weet ik nog wel een paar manieren om rijk te worden, de benzineprijs verhogen naar 50.000 euro per liter, dan is iedereen die gisteren getankt heeft opeens rijk. Of zoveel land onder water laten lopen dat de grond die overblijft een factor 100 in waarde stijgt.
    .
    Een betaalbare huizenmarkt is juist een teken van welvaart, het is te gek dat een in principe rijk land als Nederland er niet in slaagt om zijn bewoners (die hard werken) fatsoenlijk te huisvesten en dat er 60 jaar na de WOII nog steeds een tekort aan woonruimte is.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Virtuele waarde

    De waarde die tegenover de schulden staat is een virtuele waarde, dat is een waarde die is ontstaan omdat centrale banken zoveel geld hebben gecreëerd en nieuwe kredieten en hypotheken zo makkelijk mogelijk maken. Als er een crisis in het kredietsysteem ontstaat zoals nu en krediet niet meer makkelijk beschikbaar is dan gaat die waarde die je met krediet moet financieren zoals onroerend goed erg dalen maar de schulden die zijn uitgegeven blijven staan.
    bron: Willem Middelkoop (2005)

    Waarom blijven ontkennen?

    BeantwoordenVerwijderen
  5. xxx.000.000.000 euro is inmiddels aan aflossing opgebouwd in spaarpolissen e.d.

    U suggereert dat er meer dan 100 miljard is gespaard voor aflossing. Waar heeft u die cijfers gevonden?

    Het komt op mij allemaal nogal populistisch over..

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Onbegrijpelijk dat er nog steeds geen lessen worden getrokken uit de kredietcrisis, zelfs niet door VEH. Het is niet te begrijpen dat plannen van D66 om kredietgroei te beperken van tafel worden geveegd.

    Misschien kost het de Nederlandse economie wel ontzettend veel geld doordat de huizenprijzen wat dalen, maar waarschijnlijk kost het de economie nog veel meer om het huidige prijspeil te handhaven.

    Een huis is simpelweg een vastgoed belegging. Daar zijn weinig mensen van doordrongen. Toen in 2008 de aandelen kelderen gingen de aandeelhouders / pensioenfondsen ook niet bij de staat aankloppen voor hulp.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Beste Bob,

    Bij het lezen van jou artikelen begin ik mij steeds af te vragen in welke fantasie wereld jij leeft. Kijk eens om je heen zie je niet dat de woningmarkt verstoord en compleet ziek is. Ik weet dat iedereen bij vereniging eigen huis uit eigen belang handelt maar denk ook aan de toekomstige starters. Een daling met 20 to 30 % van de huizenprijzen is alleen maar goed voor Nederland.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Hallo Jeroen (en anderen),

    Dat de opgebouwde aflossing een veronderstelling is blijkt duidelijk uit mijn verhaal. Van de bijna 632 miljard hypotheekschuld zeg jij dat 75 miljard als aflossing is opgebouwd en ik 210 miljard. Beide gebaseerd op verschillende aannames. Ik ga daar geen gedetailleerde discussie over voeren. Mijn ervaring is dat je daar niet uitkomt. Er is onvoldoende exacte informatie voorhanden. Je krijgt dan een discussie over de aannames. Voor zover hypotheekgerelateerde informatie uit het datacentrum van de Belastingdienst afkomstig is (restschuld, rentebedrag e.d.) is het allemaal oké, maar waar het de hypotheekvorm, het wel of niet aflossingsvrij zijn, enz. betreft, is de informatie allesbehalve exact. Probleem bij onderzoek dat daartoe wordt ingezet is in de eerste plaats een definitieprobleem: wat verstaat men onder aflossingsvrij? Hoeveel mensen noemen hun spaarhypotheek niet aflossingsvrij? Ze kunnen dat lang niet altijd goed duiden of hebben soms geen idee. De bekende spraakverwarring die je overal tegenkomt in deze materie. Ook in onderzoek van gerenommeerde instellingen. En welk aandeel in gecombineerde hypotheken is aflossingsvrij? Niet bekend. Hoe wordt er omgegaan in de registratie met tweede e.v. hypotheken die al dan niet aflossingsvrij zijn? Al dit soort informatie in alleen terug te vinden bij de verzekeraars/geldverstrekkers die daar liever geen informatie over verstrekken, laat staan dat er een centrale registratie is. We hebben er al verschillende malen naar gevraagd cq. op aangedrongen dat het er zou komen. Dan kun bijvoorbeeld ook zien wat effect is van de ook niet ongebruikelijke extra premiestortingen die hebben plaatsgevonden (vooral als aanvangsstorting), vooral in de tijd van voor de invoering van de bijleenregeling. Kortom: dit soort gegevens kunnen we alleen maar naar gissen.

    Zie verder in het volgende bericht.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Voor wat het waard is: uit het WoonOnderzoek van het ministerie blijkt dat 69% van de bestaande hypotheekvoorraad enkelvoudige hypotheken betreft (dus geen gecombineerde hypotheekvorm) en dat de helft daarvan aflossingsvrij is. Dat is dus ruim een derde van alle hypotheken. Dat lijkt mij nogal veel, want een geheel aflossingsvrije hypotheek krijg je natuurlijk niet zomaar en je moet het ook maar willen. Een verklaring wordt niet gegeven (inbreng eigengeld/overwaarde/bijleenregeling, misschien ook aflossingsvrije tweede e.v. hypotheken meegeteld?). Vind dit ook niet zo interessant in het licht van het risicomanagement, want de echt geheel aflossingsvrije hypotheken hebben doorgaans een behoorlijk wat lagere hoofdsom dan gemiddeld en dus een hogere overwaarde in het huis (al fors afgelost en/of inbreng eigengeld/overwaarde van vorige woning). Waar het risico vooral zit, zijn de gecombineerde hypotheken waarin een stuk aflossingsvrij zit. Die zijn vooral afgesloten met het oog op een zo hoog mogelijke financiering in combinatie met zo laag mogelijke lasten. Vooral als die vrij recent zijn afgesloten, kan dat huishoudens onder omstandigheden in de problemen brengen, vooral ook als het andere hypotheekdeel op basis van beleggingen is afgesloten en we ook rekening houden met een waardedaling van het huis.

    De totale hypotheekschuld in Nederland is fors opgelopen. Daar kunnen we het over eens zijn. Niet alleen door de sterk gestegen huizenprijzen en - niet te vergeten - de forse toename van het eigenwoningbezit (zal inmiddels wel op 60% van de voorraad zitten), maar ook omdat er vanaf eind jaren ’80 een enorme overschakeling heeft plaatsgevonden naar (in eerste instantie) spaarhypotheken en later ook - zij het in mindere mate - naar beleggingshypotheken (en vrij recent ook nog eens naar bankspaarhypotheken). Hierdoor is de aflossing op de totale hypotheekschuld als het ware voor een deel tijdelijk gestaakt (wat voorheen met annuïteitenhypotheken e.d. gebeurde) en is een vorm van uitgestelde aflossing daarvoor in de plaats gekomen die voor het eerst zijn beslag krijgt 30 jaar later (dus vanaf circa 2020) wanneer de eerste bulk van de polishypotheken tot uitkering/aflossing komt.

    Zie verder in het volgende bericht.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. We kunnen het er ook over eens zijn dat het toepassen van ‘aflossingsvrij’ in hypotheken een grotere vlucht heeft genomen (de mate waarin dat werkelijk het geval is verschillen we dan van mening, maar is gewoon niet duidelijk). Vooral omdat de huizenprijzen met name in de jaren ’90 sterker stegen zijn dan de inkomens en men daardoor wel genoodzaakt was om ‘creatief’ te financieren wilde men nog kunnen kopen (want in principe willen natuurlijk weinigen op de einddatum nog met een restschuld zitten). Dat meer aflossingsvrij op termijn meer risico inhoudt, kunnen we het ook over eens zijn. Maar (en nu kom ik terug op mijn oorspronkelijke verhaal) dat risico moet je niet toerekenen aan de gehele markt (door generieke maatregelen te willen nemen zoals D66, CU en PvdA van plan zijn), maar door het relatief beperkt aantal potentiële risicogevallen op basis van bestaande registraties te identificeren en waar nodig hulp te bieden, maatregelen te nemen of wat dan ook toe te passen.

    Voor de duidelijkheid vertel ik er hier nog bij dat Vereniging Eigen Huis altijd al gewaarschuwd heeft voor overkreditering en de vlucht die met aflossingsvrij werd gemaakt. Meestentijds waren we een roepende in de woestijn (waar waren jullie toen?). Zie hiervoor ook het duidelijke punt dat we hierover hebben opgenomen in ons visiedocument (http://www.eigenhuis.nl/content/4139/25320/26102/woningmarkt-3-punten-plan). Onze aanbeveling om aflossingsvrij bij hooggefinancierde woningen te beperken tot maximaal 50% van de woningwaarde is onlangs door de Nederlandse Vereniging van Banken overgenomen in haar tegenadvies aan minister de Jager inzake risicoreductie op de hypothekenmarkt. Een stap in de goed richting.

    Voor de anderen die op mijn blog reageerden (waarbij mij nogal wat wordt verweten): haal de emotie er even uit en richt je op de feiten. De woningmarkt is zoals hij is. Hoog gestegen huizenprijzen vooral als gevolg van onvoldoende aanbod van de juiste woningen op de juiste plek. Verander op financieel-fiscaal gebied wat je wil, het woningaanbod wordt er niet groter door. Integendeel zelfs. De meest kapitaalkrachtigen zullen dan nog steeds de meeste kans maken. In de komende tijd wordt het wat dat betreft alleen maar erger, want de woningbouwproductie die in goede tijden de groei van het aantal huishoudens al niet bijhoudt, raakt op dit moment wel heel erg ver achter op schema. Wie structureel goedkoper wil wonen, moet maar naar een van de krimpgebieden gaan verhuizen. En vast vooruitlopend op het standaardantwoord dat er geen woningtekort is omdat er zoveel huizen te koop staan: dat zijn geen lege woningen. Op een fractie na zijn die allemaal bewoond.

    Vriendelijke groet,

    Bob Maas

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. "haal de emotie er even uit en richt je op de feiten." Goed plan.
      Bob Maas begint met de feiten: "hoog gestegen huisprijzen". Daarna komt niet een feit, maar een veronderstelling: "als gevolg van onvoldoende aanbod". Terug naar de feiten? Feit is dat je minder belasting betaalt als je meer leent. Feit is dat hypotheekverstrekkers jarenlang een simpel model hebben gehanteerd: lening = (hoeveel kunt u per maand betalen + hoeveel betaalt de fiscus mee)/rente. De prijs van de woning is wat de koper wilt betalen = wat de bank wil uitlenen. En dat is jarenlang omhoog gegaan mede dankzij de HRA. Gelukkig heeft Bob Maas nog wel een feit aan het eind: "het woningaanbod wordt er niet groter door." Heel goed punt. De HRA heeft geen woningen opgeleverd, maar dezelfde huizen zijn voor meer geld op de markt gezet. Dat politici dat niet durven toe te geven is te begrijpen. Ze zijn bang om toe te geven dat ze hebben zitten kletsen. Maar waarom anderen de ogen dicht willen houden?

      Verwijderen
  11. Hallo Bob,

    Dit soort 'rekenklussen' zjin altijd een mooie uitdaging, vandaar dat ik eens een en ander in een model heb geprobeerd te vatten (aannames...) en er wat software op heb laten zweten. Het zou mooi zijn om duidelijkheid te krijgen over hoe het er werkelijk voorstaat.

    Zomaar een idee: zou je met een 'panel' van krasse knarren uit de wereld van tussenpersonen niet een goed beeld kunnen krijgen welke hypotheekvormen en constructies door de jaren heen populair waren? Zo van "constructie x zag ik rond 1995 in pakweg 25% van de gevallen voorbijkomen in he bovenmodale segment, wat vaker voor submodaal"... Dan kan je een aardig rekenmodel opbouwen lijkt me.

    Je geeft zelf al aan dat veel recent gekochte woningen in de gevarenzone zitten. Daarmee is meteen een goed begrip van de 'gemiddelde overwaarde' van de baan. Het zou me niets verbazen als er vele honderduizenden woningen zonder overwaarde zitten, dat is toch best een probleem...

    Volgende keer weer verder!

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Volgens DNB zijn dit de meest voorkomende hypotheken van de huishoudens met eigen huis in 2008:

    * 47% Volledig aflossingsvrij
    * 21% Spaarhypotheek
    * 10% Beleggingshypotheek
    * 9% gekoppeld aan levensverzekering
    * 5% annuiteit
    * 3% lineair

    NB: telt niet op tot 100 omdat niet iedereen met een huis ook een hypotheek heeft en sommige huishoudens meerdere hypotheken hebben.

    bron: RTLZ.nl

    BeantwoordenVerwijderen
  13. In 2009 had 15 procent van de woningeigenaren een hypotheekschuld die groter was dan de WOZ-waarde van de woning. Dat blijkt uit het driejaarlijkse woononderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

    Dat kon ik hier nergens terugvinden...

    BeantwoordenVerwijderen
  14. Leuke getallen van het CBS. Alvast voouitlopend op de zaken: sinds 2009 zijn de woningrpijzen harder gedaald dan mensen aflossen (als ze dat al doen...), dus veel mensen die in 2009 net op het randje zaten met een hypotheek kleiner dan WOZ zijn nu ook aan de verkeerde kant gekomen. Daarnaast zijn er weer een flink aantal starters de markt opgeduwd, dus voor 2012 zal dat aantal hypotheken dat groter is dan WOZ wel richting 20% gaan.

    Wow, wat zitten we toch veilig met al die overwaarde! Ik gaf in een eerdere post al aan dat we in veel gevallen niets hebben aan beschouwingen die van een 'gemiddelde' uitgaan, hieruit blijkt maar weer hoe waar dat is....

    BeantwoordenVerwijderen
  15. Bob, bedankt voor de uitvoerige reactie. VEH heeft inderdaad toen gewaarschuwd voor het gevaar van aflossingvrije hypotheken. Het is jammer dat er met die waarschuwing weinig is gedaan, waardoor veel mensen nu in de gevarenzone zitten. Is er de laatste tijd eigenlijk weer een tendens te bespeuren waarbij de lineaire hypotheek en annuiteitenhypotheek weer aan populariteit toe neemt, vanwege de discussie rondom HRA?
    M.b.t. het aantal te koop staande woningen. Het aantal te koop staande woningen neemt nog steeds toe. Blijkbaar zitten veel verkopers nog in de ontkenningsfase. Er zit een verschil tussen mensen die woning te koop zetten en mensen die een woning willen verkopen.
    Het is toch eigenlijk ook altijd wel typisch dat wanneer 3 makelaars een woning taxeren voor verkoop, de verkoper altijd in zee gaan met de makelaar die met het hoogste prijs komt. En daarna dus afvragen waarom ze hun huis niet kwijt raken.....

    BeantwoordenVerwijderen
  16. Ongelooflijk,

    Door de pleitbezorgers van het instant houden van de huizenpyramide wordt elk beschikbaar statisch gegeven aangegerepen om de huidige situatie vooral in stand te houden.

    Aan de fundenmentele waarden wordt met dergelijke berekeningen geen enkele rekening gehouden.

    Ik wil graag enkele opmerkingen plaatsen:
    De huidige waarde van huizen is gewoon flauwekul. In Nederland is de grodn duurder dan de woning erop. dat is natuurlijk raar, maar niet onlogisch want daar is het Sinterklaasmodel van de Gemeneenten in Nederland mee gefinancierd. De gemeenten ontwikkelen een weiland voor een appel en ei tot waardevolle (kunstmatig in stand gehouden) schaarse grond. De winst wordt middels het grondbedrijf door de heren Sinterklaas aangewend om hele stadsgezichten te renoveren en vernieuwen, uitkeringstrekkers extraatjes te geven etc etc.
    banken geven graag een hoge hypotheek, voor dezelfde kosten verdienen zij meer over de hypotheekomzet. Dit verterkt weer de opwaardse druk op de huzienprijzen, want schaarste en meer mogen lenen leidt tot een hoog plafond!

    De vele spaarpotje die mensen zogenaamd achter de hand hebben en houden voor hun hypotheek is veelal belegd in fantastische aandelen. De AEX staat al 20 jaar stil!!! Dus over welke spaarpot hebben we het. OH het restant van de aflossingsvrije hypotheken.

    Tot slot. De waarde van de huzien in Nederland zijn door het jarenlange beledeid van de rijksoverheid en gemeenten schaars gehouden (hebben zij belang bij!), maar over enkele decennia dalen de inwonersaantalle in Nederland, dit tezamen met een enorme kostenverhoging van de vergrijzing in Nederland zorgt ervoor dat er meer huizen zijn dan huishoudens. Wat zal er dan met de huzien gebeuren, en met de hypotheken???

    Het is niet zo moeilijk om nog een paar zaken op te sommen', maar ik hou het kort.

    De hypotheekaftrek slaat nergens op, heeft geen enkele doel en zorgt voor een gevaarlijk pyramidespel waarvan zelfs academici de gevolgen niet willen inzien.

    Een gezonde huizenmarkt bestaat uit voldoende bouwmogelijkheden, geen aflossingsvrije hypotheken en geen hypotheekaftrek! Als je de economie wilt steunen laat je niet de hypotheek maar de onderhoudskosten (=werk) aftrekken.
    Gevolg is over vele jaren geen schulden en goed onderhouden woningen!!!

    Maar dan is het Sinterklaas spelen van de gemeenten ook voorbij!

    BeantwoordenVerwijderen