woensdag 30 maart 2011

IMF: Ik Maak Fouten

Bob MaasWie hecht er nog waarde aan wat het Internationaal Monetair Fonds (IMF) zegt over de woningmarkt? Ik niet. De delegatie van het IMF die Nederland ieder jaar bezoekt, luncht volgens mij iedere keer met dezelfde ‘deskundigen’ die hen over de Nederlandse situatie voorlichten. Deze deskundigen hebben oogkleppen op en weten gewoon niet hoe de Nederlandse woningmarkt in elkaar steekt. Het IMF wordt door hen onvolledig en dus verkeerd voorgelicht. Dat kan haast niet anders gezien de bijna standaard geworden uitspraken van het IMF.

Miscommunicatie
Vrijwel alle marktpartijen en vooraanstaande woningmarktwetenschappers zijn het er over eens dat in ieder geval nu niet aan de hypotheekrenteaftrek moet worden getornd. Hoe kan het IMF dan toch adviseren om snel een begin te maken met het beperken van de hypotheekrenteaftrek? Ergens moet het op een vreselijke manier mis zijn gegaan in de voorlichting aan het IMF. En zolang het tegendeel niet bewezen is, houd ik die zogenaamde deskundigen daar verantwoordelijk voor.

Denkfout
De grootste fout die economen kunnen maken is in mijn ogen dat alleen wordt gedacht in termen van balansposten en financiële risico’s. Als daarbij de werkelijkheid uit het oog wordt verloren en de samenhang der dingen niet voldoende wordt onderkend, krijg je adviezen zoals het IMF die uitbrengt.

Naïef
Het ging onlangs op dezelfde manier fout toen de minister van Financiën en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) gezamenlijk besloten dat hypotheken gemaximeerd moesten worden op 110% van de woningwaarde in plaats van 112%. De minister wilde een daad stellen, de balansposten van banken verbeteren en het risico op de markt terugdringen. Nogal naïef om te denken dat de paar mensen die op dit moment nog een huis kopen - en door deze maatregel minder kunnen lenen - veel verschil zullen maken op een toch al kwakkelende woningmarkt. Een woningmarkt die met zijn 4,1 miljoen eigenwoningbezitters door dezelfde maatregel opnieuw een tegenslag te verwerken krijgt. De schade voor de woningmarkt en de economie staat in geen enkele verhouding tot de ‘risicowinst’ die met deze maatregel wordt geboekt. Het levert de minister wel een complimentje op van het IMF.

Gevolgen?
Waar kortzichtig en ongecoördineerd beleid op de woningmarkt toe leidt, zullen we zien op 7 april als de NVM weer haar cijfers over het afgelopen kwartaal presenteert.

14 opmerkingen:

  1. Ik denk juist dat het heel goed is dat er nu duidelijkheid komt wat er gaat gebeuren met HRA en NHG. Jan Kees de Jager had moeten zeggen dat bijvoorbeeld na 2014 de HRA afgebouwd gaat worden. Nu blijf je die onzekerheid houden omdat iedereen beseft dat het stelstel toch een keer gaat veranderen omdat het onhoudbaar is. Heel veel starters (waaronder ik ook) wachten daarom tot die duidelijkheid er wel is, en daardoor is er geen doorstroming.
    M.b.t. timing: er bestaat mijn inziens geen juiste timing om die maatregelen door te voeren. Het zal altijd pijn doen bij een groep mensen. Nu doet het pijn, omdat de markt al slecht is, en als de markt ooit weer op krabbelt, zal het ook pijn doen omdat dan het herstel wordt verstoord.

    Het besef moet er gewoon nog komen dat er na 25 vette jaren nu een aantal magere jaren volgen; heel normaal in een markt van vraag en aanbod.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. een aanvulling: je ziet dat een steeds groter publiek (lees internetfora) door heeft dat HRA afgebouwd moet gaan worden; een gezonde ontwikkeling!

    BeantwoordenVerwijderen
  3. U gelooft echt in sprookjes. In uw vorige blog had u overduidelijk geen gelijk en nu weer niet.

    Het IMF, OESO, CPB, DNB vinden allemaal dat de Nederlandse hypotheekschuld een enorm risico is. Nout Wellink noemde de Nederlandse tophypotheken subprime, maar VEH weet het beter en steekt de kop in het zand.

    En wie zijn die vooraanstaande woningmarktwetenschappers die u noemt? Zitten zij toevallig zelf in de vastgoedfinanciering?
    (Piet Eichholtz en z'n vrinden?)

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Sluit me volledig aan bij de vorige posten.

    Toen het goed ging in de woning-piramidezeepbel mocht er niet aan de HRA getornd worden en nu gaat het slecht dan dus ook niet.

    Het domste is om nu te roepen "nu niet aan de HRA komen". De onzekerheid wordt steeds erger en daarmee een nog vaster zittende huizenmarkt.

    Kennelijk wordt dat beoogd.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Beste anoniem 1 + 2,

    Als de hypotheekrenteaftrek zou gaan veranderen, dan gebeurt dat op een zodanige manier dat de gevolgen daarvan zo min mogelijk schade toebrengen aan de woningmarkt. Heel geleidelijk dus. Alle partijen binnen en buiten de politiek zijn het op dat punt eens. Ook ligt het voor de hand dat – als het al gebeurt – daarvoor een meer geschikt moment wordt gekozen. Dus niet in een neergaande woningmarkt. Als je daarnaast meeweegt dat het woningtekort in grote delen van het land in de komende tijd fors toeneemt (door het toenemend aantal huishoudens in combinatie met een ver achterblijvende woningproductie, met uitzondering van krimpgebieden) en dat de rente naar alle waarschijnlijkheid verder zal gaan stijgen, dan kun je je afvragen of het niet juist nu een geschikt moment is om als starter de koopwoningmarkt te betreden. Nu heb je in ieder geval veel keuze en een grotere onderhandelingsruimte voor wat betreft de prijs.
    Verder is het te verwachten dat als er iets aan de hypotheekrenteaftrek wordt veranderd, dat tegelijkertijd meer maatregelen worden genomen om te compenseren en meer evenwicht in de markt te brengen. Denk aan het eigenwoningforfait, de overdrachtsbelasting en maatregelen in de huursector (waar in het laatste geval nu al sprake van is). Voor Vereniging Eigen Huis is een samenhangende aanpak voor de gehele woningmarkt een absolute voorwaarde om zonder taboes tot een structurele hervorming te komen.
    Zie vervolg in volgend bericht.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Wat betreft de timing van maatregelen sta je tamelijk alleen in je mening. In de jaren voor de crisis – toen het nog redelijk goed ging op de woningmarkt – hebben de meeste marktpartijen (inclusief Vereniging Eigen Huis) voortdurend bij de overheid aangedrongen op een integrale herziening van de woningmarkt, maar die wilde daar niets van weten. Nu de zaken er minder goed voorstaan, is de opvatting van de meerderheid dat het nu juist niet een geschikt moment is (wij spreken zelfs van het slechts denkbare moment). Het lijkt voor de hand te liggen dat de gevolgen van veranderingen het minste pijn doen in een opgaande markt. Vandaar ook mijn onbegrip voor het advies van de IMF dat in dit verband volkomen misplaatst is.
    Vette en magere jaren: helemaal niets op tegen (hoe kan het ook anders), maar wel als het om ‘marktvreemde’ invloed en sturing gaat, zoals een financiële crisis die uit de VS is komen overwaaien en het plan om op het slechts denkbare moment in te grijpen in de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit.
    Over de mening van het grote publiek: bedenk wel dat – zoals bij vrijwel alle onderwerpen – de tegenstanders zich het hardst laten horen. En dat je dat nu vooral hoort is omdat er natuurlijk een verhitte discussie is over waar de overheid vooral op moet bezuinigen. De hypotheekrenteaftrek bestaat echter al sinds 1893 en de discussie daarover is al decennia lang gaande. Je zou kunnen zeggen dat zeker tot op voor kort (tot en met de verkiezingen) een meerderheid van de bevolking vindt dat die moet blijven. Uit onderzoek blijkt echter dat de groepen voor- en tegenstanders elkaar in omvang niet veel ontlopen en het kan natuurlijk zomaar omslaan. Alhoewel het laatste mij niet waarschijnlijk lijkt omdat het aantal eigenwoningbezitters almaar groter wordt (nu zo’n 60% van het aantal huishoudens).

    Vriendelijke groet,

    Bob Maas

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Beste Anoniem 3,

    Dat ik in sprookjes geloof, dat klopt niet. Al mijn hele leven ben ik er op getraind om van feiten en wetenschap uit te gaan. Sprookjes staan ver van mij. En dat ik mijn vorige blog overduidelijk geen gelijk zou hebben, is mij niet gebleken. Misschien moet u het nog eens goed lezen en u niet alleen verheugen in de gevatte commentaren.
    Uit uw commentaar maak ik op dat u nogal veel geloof stelt in de organisaties als het IMF, de OESO enz. Daar zou u eens goed over na moeten denken. De totale financiële crisis die zo plotseling over ons heen is gekomen en de gehele wereldeconomie op zijn grondvesten doet schudden zou u in ieder geval aan het denken moeten zetten.
    De woningmarktwetenschappers die ik hierbij in het bijzonder in gedachten heb, zijn professor Peter Boelhouwer en professor Hugo Priemus, beiden (en vooral de laatste) zijn de meest vooraanstaande wetenschappers in de volkshuisvesting. En die het bijzonder, omdat dat die van oudsher fervente tegenstanders zijn van de hypotheekrenteaftrek. En zelfs die zeggen ‘nu even niet’.

    Vriendelijke groet,

    Bob Maas

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Beste Anoniem 4,

    Zie mijn antwoord bij de vorige commentaren.

    Vriendelijke groet,

    Bob Maas

    BeantwoordenVerwijderen
  9. U noemt namen van twee deskundigen op dit gebied die het een slecht plan vinden nu wat aan de HRA te doen. Allereerst deel ik uw analyse over de mening van deze twee heren niet. Maar u moet ten tweede toch ook toegeven dat de meeste deskundigen op dit gebied graag zouden zien dat er snel plannen voor afschaffing HRA gemaakt worden? (En voor het geval u namen wil horen: Lans Bovenberg, Arnoud Boot, Barbara Baarsma, Dirk Brounen, Piet Eichholtz, Bas Jacobs, Pieter Gautier...). Niet dat dit soort autoriteitsargumenten in een discussie doorslaggevend zouden moeten zijn. Maar goed, alle argumenten die ik heb om z.s.m. iets aan de HRA te doen, zijn al in de verschillende media voorbij gekomen.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Ik ben het helemaal met de vorige schrijver eens. (Willem Buiter ontbreekt overigens nog in jouw lijstje.)

    Peter Boelhouwer schreef in 2003: De hypotheeklasten zijn zo enorm - in totaal 278 miljard euro, per inwoner veruit het hoogst ter wereld - moet nu côute que côute voorkomen worden dat de huizenprijs fors keldert.

    Inmiddels is de schuld al 620 miljard. Price-fixen in een markt, dat wil boelhouwer.

    Dat zie ik als morfine nemen bij een zeer zware ontsteking. Gewoon blijven ontkennen en vooruitschuiven tot de financiële markten er niet meer in geloven en het kaartenhuis, net als in Ierland, in elkaar stuitert.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Bedankt voor uw reactie. Ik vrees dat we (ook politiek) er voorlopig niet uit gaan komen m.b.t. de discussie rondom HRA en dat er daarom dus geen beslissingen worden genomen of alleen lapmiddelen worden toegepast die niks aan het werkelijk probleem doen; overregulering/teveel invloed van overheid. Hierdoor is de markt totaal niet transparant meer.
    Gevolg hiervan is dat iedereen maar afwacht en afwacht. Daarom schreef ik ook mijn post, dat de politiek niet per direct de HRA hoeft te beperken maar op zijn minst kan aangegeven dat over x jaar de HRA wordt aangepakt. Graag zie ik dat ze zo snel mogelijk komen met een totaalplan inc. aanpak overdrachtsbelasting en NHG enz. De gevolgen zijn pas dan voor huizenbezitters voelbaar en zij kunnen er dan nu al op anticiperen. Ook kunnen starters met die plannen al rekening mee bij het afsluiten van hun hypotheek. Ik zie niet in wat hierop tegen zou zijn. Ik denk dat je als belangenorganisatie nog meer open moet staan voor die discussie, waardoor je meer inspraak blijft houden.
    Soms lees ik artikelen van politiek en NVM dat de markt rust nodig heeft. Echter, er is momenteel te veel rust. Doorstroming komt echt niet terug door maar niks te doen. Daarvoor is er momenteel al teveel naar buiten gekomen over de geborgen gebreken in de woningmarkt.

    Om even te reageren op onze individuele situatie: wij huren scheef in een krimpregio (oost-nederland) en de gevolgen van de krimp zijn zeker zichtbaar in wat dalende vraagprijzen (met name vrijstaand). Toch vind ik de vraagprijzen in het algemeen nog erg onrealistisch in de huidige markt. Ook als belegger stap ik liever in een produkt wat niet overgewaardeerd is (zie bijv. herengracht index). Ik betaal ook liever meer rente dan dat ik stap in overgewaardeerd product.
    Ik heb rond 2005 flink wat discussies moeten aangaan met net nieuwe "huizenbeziters" op verjaardagen toen ik er van overtuigd was huizenprijzen op hun top waren. Ik verbaasde mij erover hoe naief mensen konden zijn, dat ze zelfs de makelaar gingen napraten dat huizen elk jaar 8% meer waard worden. Ik ben daarom nog steeds argwanend als mensen zeggen dat het nu een goed moment is om te kopen, want dat hoor ik al de hele crisis lang.

    anoniem 1 en 2 (Arno)

    BeantwoordenVerwijderen
  12. De HRA is sinds vele jaren in ons fiscale bestel ingebakken, argument daarvoor was/is vaak dat het kopen en houden van een EW anders niet betaalbaar zou zijn/blijven. Partijen die daarvan profiteren zijn naast de kopers/eigenaren ook de financiële instellingen. Nergens ter wereld genereren banken en verzekeraars zoveel inkomsten per hypotheek als in Nederland. Reken maar uit, de gemiddelde hypotheeksom die openstaat is nergens zo groot als in Nederland.
    Het risico voor banken is minimaal, want als een schuldenaar de maandlasten niet meer kan voldoen houdt de hypotheeknemer het recht op executoriale verkoop en de eventuele restantschuld na gedwongen verkoop kan middels een Persoonlijke lening worden afgelost. Geldgevers zijn er daarnaast als de kippen bij om regelingen die een meefinanciering van de resterende hypotheekschuld in een eventueel te verstrekken volgende hypotheek mogelijk maken, te masseren en zelfs een (semi) wettelijke basis te (laten) geven.

    Toch bevreemd het mij dat in alle discussies nooit gesproken wordt over het aftrekbaar maken van aflossing, in tegenstelling tot hypotheekrente.
    Dat zou stimuleren dat eigenaren aflossen, waardoor het risico sneller afneemt. De rentesom neemt daardoor ook af waardoor de maandlasten voor eigenaren dalen. De verkrijgbaarheid van woningen zou m.i. niet of nauwelijks veranderen. Daarnaast zou het afgeloste deel in woningen onder voorwaarden onbelast bij verkoop kunnen worden opgenomen.
    Nadeel van deze regeling is dat banken een inkomstenbron kwijtraken. En dat is waarschijnlijk de reden waarom het old-boys-netwerk niet van een dergelijke regeling gecharmeerd zal zijn?

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Van mijn kant nog een korte reactie op de reacties vanaf 31 maart.

    31 maart: Zie voor de mening van Hugo Priemus bijvoorbeeld: http://www.mejudice.nl/video-detail/132 .
    Wat de genoemde namen betreft: allemaal economen die met hun beperkte, vooral financieel georiënteerde blik aangeven geen woningmarktdeskundigen te zijn. Zijn dat misschien ook de economen die het IMF en de OESO adviseren?

    1 april (hallo Arno): De belangrijkste stroom op de woningmarkt is voorlopig ‘nu even niet aan de HRA sleutelen’. En ook zullen er voorlopig lapmiddelen ingezet moeten worden om de woningmarkt zo goed en zo kwaad als het kan op gang te houden. Als de nieuwe Woonvisie van het kabinet binnenkort verschijnt, is het niet onwaarschijnlijk dat daar weer blijk van zal worden gegeven. Een en ander betekent niet dat er achter de schermen niet wordt nagedacht. Wat er echter aan veranderingen op til staat voor de toekomst, zal een lange overgangstermijn kennen waarmee wordt beoogd om eventuele schade voor partijen zoveel te ‘verzachten’. Een waardedaling of lastenverzwaring als gevolg van maatregelen kan immers worden opgevangen door prijsstijgingen in de markt (de woningschaarste dreigt op veel plaatsen alleen maar groter te worden) of een lastenverlichting op een ander vlak. Mij komt het voor dat mensen zich daar ook weer niet al te druk om moeten maken. In die zin dat politieke partijen zich niet kunnen veroorloven om met de botte bijl te werk te gaan, want het belang van de woningmarkt – en vooral van de koopsector – is daarvoor te groot.

    In krimpgebieden is de situatie heel anders. Daar hebben we te maken met een moeilijk zo niet onmogelijk te keren fenomeen. Daar wordt op dit moment veel over geschreven en gesproken en ook daar zullen waarschijnlijk initiatieven tot ontplooiing komen die de gevolgen op den duur minder ernstig maken dan op dit moment blijkt. Neemt niet weg dat op dit moment de gevolgen goed merkbaar zijn.
    Wat de huizenprijzen betreft: die waren al enkele jaren aan het afvlakken. Maar niemand heeft het uitbreken van een financiële crisis (kunnen) voorzien die uiteindelijk voor een groot deel een vertrouwenscrisis is geworden. Naar nu blijkt, misschien wel de ergste in zijn soort.

    Zie vervolg in volgend bericht.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. 19 april: De HRA bestaat al sinds 1893 als onderdeel van de op zich logische aftrekpost ‘kosten gemaakt voor het verkrijgen van inkomen’ als keerzijde van belaste huurinkomsten. Dat in een tijd waarin veruit de meeste huizen werden gehuurd en de ‘huisjesmelkers’ werden aangeslagen voor de huurinkomsten die ze hadden. De eigen woning is op die manier van oudsher beschouwd als bron van inkomen en wordt sinds de boxenindeling daarom ook niet meer als vermogen belast. De belaste huurinkomsten zijn in de loop der tijd verworden in een belasting op het bezit van een eigen woning (bijtelling eigenwoningforfait, die overigens nog steeds is gelinkt aan de ontwikkeling van de huurprijzen).
    Het aftrekbaar maken van de aflossing is op zich wel aan aardig idee (al eerder geopperd), maar past totaal niet in het systeem van onze belastingen. Dat ‘passen’ heeft ook zijn waarde (zeker volgens de belastingdeskundigen) en we moeten er denk ik ook voor oppassen om niet weer frictie in de markt te zetten die mogelijk tot weer andere ongewenste gevolgen gaat leiden. Beter is om nu zo goed mogelijk te roeien met de riemen die we hebben en te werken aan een goed systeem voor de toekomst.
    Wat het old-boys-netwerk van banken betreft: ik weet wel zeker dat dat niet meer werkt en als dat er nog zou zijn, werkt het alleen maar als een rode lap bij de meeste politici.

    Met vriendelijke groet,

    Bob Maas

    BeantwoordenVerwijderen