vrijdag 29 april 2011

Banken, erfpacht & nathoudense pap

Donderdag 28 april 2011 werd ik geïnterviewd door NVM Magazine over particuliere erfpacht. Een bijzonder moment voor dit interview, want het had - in het kader van dit dossier - een historische dag kunnen worden. Maar dat werd het helaas niet. Waarom was het een bijzondere dag? Omdat dezelfde ochtend op het hoofdkwartier van de Nederlandse Vereniging van Banken in Amsterdam overleg plaatsvond over de problemen met particuliere erfpacht. En waarom werd het geen historische dag? Omdat de banken hun gasten helaas wederom op hun befaamde nathoudense pap trakteerden.

Onverkoopbaar
Vereniging Eigen Huis verlangt van de banken dat zij een probleem dat zij zelf hebben veroorzaakt, ook zelf oplossen. En wel nu. De banken hebben vele duizenden huishoudens in de problemen gebracht door collectief te stoppen met de financiering van woningen op particuliere erfpacht. Deze woningen zijn daardoor onverkoopbaar geworden. Er zijn schrijnende gevallen bekend. Zoals van erfgenamen die de woning van hun overleden ouders niet kunnen verkopen om daarmee de hypotheek af te lossen. Of van mensen die niet kunnen verhuizen naar een aangepaste woning, terwijl hun gezondheidssituatie dat wel noodzakelijk maakt.

Inspanningsverplichting
De banken wilden tijdens het overleg niet verder gaan dan een 'inspanningsverplichting' om bestaande klanten te helpen. Dit is weer zo'n halve toezegging, waarvan moet worden afgewacht of de banken zich er in de praktijk ook aan zullen houden. Vereniging Eigen Huis zal de komende tijd goed in de gaten houden of dit al dan niet gebeurt.

Criteria
Verder hebben de banken aangekondigd binnen vier maanden te komen met algemene criteria op basis waarvan zij zullen bezien of een woning op particuliere erfpacht (weer) door hen gefinancierd zal worden. Helaas zijn dergelijke beloften in het afgelopen jaar door de banken al eerder gedaan. Om even zo snel weer te worden geschonden.

Maatschappelijke verantwoordelijkheid
Wij dringen er bij de overheid dan ook op aan de druk op de banken verder op te voeren. Bij het overleg in Amsterdam waren vertegenwoordigers aanwezig van de ministers Donner (BZK) en De Jager (Financiën). Hopelijk zullen zij de bankensector, die overeind is gehouden met miljarden staatssteun, er op wijzen dat zij haar maatschappelijke verantwoordelijkheid veel beter moeten oppakken. In plaats van haar klanten - in dit geval de eigenwoningbezitters op particuliere erfpacht - op deze manier nu al meer dan een jaar in de kou te laten staan.

donderdag 28 april 2011

Bankiers en tweedehands autoverkopers

Dinsdag hoorde ik mijn oud-WRR-collega (Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid) professor Ewald Engelen in Nieuwsuur zeggen dat we niet moeten vergeten dat bankiers eigenlijk gewoon tweedehands autoverkopers zijn. De bankiers zouden met dezelfde argwaan en achterdocht bejegend moeten worden. Het is goed dat dat eens gezegd wordt, ook vanuit de wetenschappelijke hoek. Professor Engelen zet de tweedehands autoverkopers waarschijnlijk wel in een wat te negatief daglicht, want daar zitten vast ook goede tussen.

Rottingsproces
Alleen de banken maken het inderdaad collectief te bont. Na aan de wieg te hebben gestaan van de financiële crisis, zijn zij nu weer over de ruggen van de Nederlandse gezinnen hun kassen aan het spekken. Dit komt onder meer door een veel te hoge hypotheekrente in rekening te brengen. Om het wederom in de woorden van Ewald Engelen te zeggen: het rottingsproces gaat gewoon door.

Concurrentie
De grote banken, zoals de Rabobank, ING, ABN AMRO en SNS, voelen er niets voor om –in het belang van de klant– elkaar stevig te moeten beconcurreren. Zij zijn dan ook blij dat de buitenlandse spelers door de crisis van de Nederlandse markt zijn verdwenen. De grootbanken zien deze concurrenten zeer ongaarne op de hypotheekmarkt terugkeren.

Pijlen op NHG
In dat verband hebben zij nu ook hun pijlen gericht op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een eventuele afbraak van de NHG zou de grootbanken in Nederland namelijk een extra beschermingsconstructie opleveren tegen de terugkeer van buitenlandse prijsvechters op de Nederlandse hypotheekmarkt. Dat zit zo: het NHG-garantiestelsel zorgt ervoor dat kleinere, buitenlandse banken op de kapitaalmarkt geld kunnen lenen tegen min of meer dezelfde voorwaarden als de grootbanken. Zonder NHG zouden de grootbanken op de kapitaalmarkt dus nóg meer in het voordeel zijn. En dan kunnen we de eventuele terugkeer van buitenlandse concurrenten op de Nederlandse markt definitief op onze buik schrijven. Argwaan en achterdocht tegen de aanval van de banken op NHG is uit het consumentenoptiek dus zonder meer terecht.

dinsdag 26 april 2011

P-in-the-ass

De meeste burgers van dit land hebben nog nooit gehoord van P-direkt. Dat hoeft ook niet. P-direkt is het geautomatiseerde 'personeelsmanagementinformatiesysteem' van de rijksoverheid. Het is zo'n ingewikkeld systeem dat rijksambtenaren - vooral managers - daar wekelijks uren en uren aan moeten besteden. Tijd die zij ook zouden kunnen besteden aan het heil van burgers en bedrijven.

Zelf doen
De Rijksoverheid heeft bezuinigd op personeelsadviseurs. De filosofie is dat managers en medewerkers heel veel dingen zelf kunnen en moeten doen. Als er vroeger een brief moest worden geschreven aan een medewerker, bijvoorbeeld in verband met een wijziging van het aantal uren dat iemand per week werkt, werd die brief opgesteld voor de personeelsafdeling. Nu moet de manager dat zelf doen. Met behulp van het geautomatiseerde systeem P-direkt.

Tegenwerking
Managers ervaren de kunsten die P-direkt vertoont echter eerder als tegenwerking. Ik sprak een directeur bij de rijksoverheid die een brief de deur uit moest doen in verband met de tijdelijke aanstelling van een jonge ambtenaar. Hij had naar eigen zeggen een rustige week, dus hij had er de hele middag voor uitgetrokken om het gevecht met P-direkt aan te gaan. "Vier uur ben ik er mee bezig geweest, zonder resultaat," zei hij tegen me. Een andere directeur vertelde mij dat hij er maar niet in slaagde om in P-direct in te voeren dat één van zijn medewerkers een kindje had gekregen. Ook bij de personeelsafdeling kon niemand hem helpen.

Algemeen belang
Ik kan dergelijke problemen bevestigen uit eigen ervaring, opgedaan in de nadagen van mijn bestaan als rijksambtenaar. De vraag is natuurlijk waarom duur betaalde overheidsdienaren hieraan überhaupt zo veel tijd moeten besteden. Daarvoor dragen we met z'n allen toch geen belasting af? En nog belangrijker: hiervoor heb je als ambitieus persoon toch niet gekozen toen je besloot het algemeen belang te willen dienen als rijksambtenaar? Deze vragen maken dat hier meer aan de hand is dan een louter interne kwestie. Het is voor de burgers en bedrijven in dit land van groot belang dat we een kwalitatief hoogwaardige rijksdienst hebben. Dat komt mede door de ambtenaren die worden gemotiveerd het beste uit zichzelf te halen in het belang van burgers en bedrijven. Als je de interne systemen vervolgens zo ingewikkeld inricht dat zelfs hoge ambtenaren er op feestjes over beginnen te klagen, dan doe je uit het oogpunt van personeelsmanagement toch echt iets fout.

Les
Het is sowieso een les voor organisaties om te trachten de energie die managers en medewerkers aan interne procedures moeten besteden, binnen redelijke proporties te houden. Vereniging Eigen Huis is gestart met een periodiek tevredenheidsonderzoek onder de medewerkers, waar onder meer dit soort zaken boven water kunnen komen. De filosofie hier achter is dat tevreden medewerkers beter werk verrichten, en daar profiteren onze leden rechtstreeks van. Bij een zeer grote organisatie als de rijksoverheid is dit ongetwijfeld minder gemakkelijk te realiseren. Maar toch liggen hier kansen, omdat de tevredenheid van burgers en bedrijven over hun overheid alleen maar ten goede zullen komen voor de overheid. En daar gaat het toch om?

vrijdag 22 april 2011

Pasen en kerst

Een oud-collega van mij gebruikte altijd de uitdrukking 'dat is Pasen en kerst op één dag' om een heel prettige samenloop van omstandigheden aan te geven. Bij Vereniging Eigen Huis komen we in de buurt, want ons boekjaar eindigt en begint op 1 mei. Een doordenkertje, maar u begrijpt vast wat ik bedoel.

Gebroken boekjaar
Wij hebben te maken met een 'gebroken boekjaar' omdat wij zijn opgericht op 1 mei 1974. Toen begon de teller te lopen en daarom zijn wij nu bezig ons 37e boekjaar af te sluiten. Terwijl anderen aan het eind van hun boekjaar met kerstvakantie gaan, vieren wij het eind van het boekjaar met Pasen. Eén mei is voor Vereniging Eigen Huis nieuwjaarsdag.

Goede voornemens
Bij een nieuw jaar horen goede voornemens. Het verschil met de goede voornemens die veel mensen in december / januari maken, is dat wij ons er ook echt aan gaan houden. Net als de afgelopen 37 jaar zullen wij ook komend boekjaar weer aan uw kant gaan staan. Of het nu gaat om de opleverkwaliteit van nieuwe woningen (ja, dat komt ondanks de crisis nog steeds voor) of om het aan de kaak stellen van het gedrag van banken (denk aan de te hoge hypotheekrente die zij u in rekening brengen of hun collectieve weigering om panden op particulier erfpacht te financieren).

Woningmarkt
Tot onze goede voornemens behoort ook het, samen met andere partijen, werken aan een beter functionerende woningmarkt op de langere termijn. Deels doen wij dat achter de schermen, aangezien het huidige kabinet een fundamentele woningmarktherziening nadrukkelijk niet op zijn programma heeft staan. Wij willen, samen met andere partijen op de woningmarkt, het nodige voorbereidende werk doen voor het moment dat 'de politiek' wél ontvankelijk is voor een fundamentele woningmarkthervorming.

Altijd in actie voor u
Natuurlijk blijven wij u ook in het nieuwe jaar graag van dienst als u informatie en advies zoekt op het gebied van uw eigen woning. Via Eigen Huis Magazine, via digitale nieuwsbrieven, via online seminars, via onze website alsook telefonisch via ons Informatie- en Adviescentrum. En ook als u bijvoorbeeld uw huis wilt laten keuren of op zoek bent naar de juiste hypotheek, weet u ons vast te vinden. Of als u wilt meedoen aan de collectieve inkoop van energie, waarbij we onze gezamenlijke inkoopkracht gebruiken om lage energietarieven voor u te verzorgen. Kortom: Vereniging Eigen Huis wenst u van harte Pasen en Kerstmis op één dag toe!

woensdag 20 april 2011

Wonen in je pensioen

Burgers kunnen niet meer rekenen op het pensioeninkomen dat ooit in het verschiet leek te liggen. De eigen woning kan verlichting bieden. Na gehele of gedeeltelijke aflossing van de hypotheek biedt de eigen woning een pensioen in natura. In een huis dat vrij is van hypotheek kun je als het ware ‘gratis’ wonen.

Overwaarde
Daarnaast biedt de eigen woning de mogelijkheid de overwaarde te gelde te maken. Welke opties bestaan daarvoor? Als ik de situatie waarin men de woning verkoopt of gedeeltelijk verhuurt buiten beschouwing laat, dan vallen de mogelijkheden in de praktijk nogal tegen.


  1. Krediethypotheek op een deel van de overwaarde, met rentebijschrijving. Nadeel: op een gegeven moment is de kredietruimte op en moeten de rentelasten uit het inkomen worden betaald.

  2. Verkoop met huur- of woonrecht. Een investeerder koopt de woning, waarin de klant mag blijven wonen. Nadeel: het bedrag dat de verkoper in handen krijgt, valt meestal zwaar tegen. Anders loopt de investeerder teveel risico. Enkele tientallen mensen in Nederland maken per jaar gebruik van deze constructie.

  3. Omkeerhypotheek. U krijgt van de bank een maandelijks bedrag. In ruil daarvoor is uw huis aan het eind van uw leven van de bank. Nadeel zijn de hoge kosten, waardoor er ook in dit geval relatief weinig geld vrijkomt. Het loopt met deze hypotheekvorm in Nederland dan ook bepaald geen storm. Misschien speelt daarbij ook nog een rol dat Nederlanders meer hechten aan hun bezit dan Amerikanen. Amerikanen gooien de sleutel van hun huis door de brievenbus van de bank als ze de hypotheek niet meer kunnen betalen. De gemiddelde Nederlander put zich uit om dat wel te blijven doen.

Productvernieuwing
Vereniging Eigen Huis vindt dat meer en betere opties beschikbaar moeten komen. Daarvoor is het belangrijk dat de banken sterker worden geprikkeld tot productinnovatie die aan de behoeften van de klanten tegemoetkomt. Een forse hinderpaal is dan dat er momenteel weinig concurrentie is tussen de vier grote partijen op de hypotheekmarkt. Gevolg daarvan is niet alleen een hoge winstmarge op hypotheken, maar bovendien een zeer geringe geneigdheid tot wezenlijke productinnovatie. Ook voor uw pensioen is het dus belangrijk dat de banken in Nederland gedwongen worden tot onderlinge concurrentie. We kijken met spanning uit naar de uitkomsten van het onderzoek dat de Nederlandse Mededingingsautoriteit momenteel verricht naar de concurrentie op de hypotheekmarkt.

maandag 18 april 2011

Energie van de Ledenraad

"Meer dan 10.000 bezoekers beleefden zaterdag 16 april een prachtige muzikale dag in de Jaarbeurs Utrecht. Een uniek evenement vol samenzang, prachtige instrumentale begeleiding en inspirerende toespraken." Aldus de EO-Nederland-zingt-2011-website . Ik kan dat ten dele uit eigen waarneming bevestigen. Want toen ik afgelopen zaterdag aankwam bij het Beatrixgebouw van de Jaarbeurs Utrecht, zag ik hele drommen mensen voorbijtrekken. In de richting van waar kennelijk gezongen werd. Ikzelf was daarentegen op weg naar de Ledenraad van Vereniging Eigen Huis.

Ledenraad
Vereniging Eigen Huis heeft ruim 680.000 leden. En de vereniging vindt het - voor haar functioneren als belangenbehartiger van de eigenwoningbezitter in Nederland - belangrijk te weten wat haar leden zoal bezighoudt als het gaat om de eigen woning. Deels halen we die kennis uit de honderduizenden telefoontjes, e-mails en brieven die we jaarlijks van onze leden ontvangen. Voor een ander deel peilen we de mening van onze leden via het Eigen Huis Ledenpanel, waaraan op dit moment circa 13.000 leden meedoen. Verder doet Vereniging Eigen Huis veel marktonderzoek, waarbij wij onder meer continu de tevredenheid van de leden meten over de diensten die wij hun bieden. Dit is variërend van de maandelijkse toezending van het ledenblad Eigen Huis Magazine tot de opleveringskeuring van uw nieuwbouwwoning. Last but not least worden de leden van Vereniging Eigen Huis vertegenwoordigd in onze Ledenraad. Deze kent een vijftigtal leden, die afgelopen zaterdag in Utrecht bijeenkwamen.

Dillemma's
Eén keer per jaar behandelt de Ledenraad een inhoudelijk thema op het gebied van collectieve belangenbehartiging. Deze keer ging het over energie. Meer in het bijzonder werden dilemma's besproken die zich op dit gebied voordoen bij de collectieve belangenbehartiging, zoals energiebesparing versus gezondheid. Energiebesparing en gezondheid zijn beide belangrijk. Energiebesparende maatregelen kunnen echter de gezondheid schaden. Bijvoorbeeld als gevolg van potdichte woningen met ventilatievoorzieningen die niet afgestemd zijn op het bewonersgedrag of niet goed functioneren. Wat betekent dit voor het energiebesparingsbeleid? Ook was er het thema theorie versus praktijk. In theorie kunnen woningen energieneutraal worden gebouwd, maar in de praktijk is de energiezuinigheid ook in belangrijke mate afhankelijk van het gedrag van de bewoners en het gebruik en onderhoud van de installaties. Vergelijk het met een auto die bij 90 km/uur stationair een heel laag benzineverbruik heeft, dat in werkelijkheid nooit wordt bereikt. In hoeverre mogen eigenwoningbezitters op kosten worden gejaagd om een theoretisch hogere energiezuinigheid te bewerkstelligen? Andere thema's waren stimuleren versus sanctioneren, de slimme meter versus privacy en energiebesparing versus esthetiek/welstand. Dit laatste dilemma gaat over het verzet tegen energiebesparing vanwege landschapsvervuiling (windmolens) of aantasting van de welstand (zonnepanelen). Hoe gaan we daarmee om?

Energie
De Ledenraad van Vereniging Eigen Huis heeft over al deze thema's in groepjes gediscussieerd. De uitkomsten zijn input voor onze dagelijkse belangenbehartiging op het gebied van energie, waarvan medeblogger Claudia Umlauf de trekker is. De inbreng van de Ledenraad geeft altijd veel stof tot nadenken. En meer nog dan dat, geeft de betrokkenheid van de Ledenraad bij de vereniging nieuwe energie om op te komen voor de belangen van eigenwoningbezitters in Nederland. Het is belangrijk dat er ook iemand aan hún kant staat!

vrijdag 15 april 2011

Voer voor fiscalisten

"Beste medewerker, ik schrijf u dit bericht naar aanleiding van uw voorbeeldbrief bezwaar WOZ particuliere erfpacht. Na lezing van deze brief kom ik tot de conclusie dat wat u in deze brief stelt volstrekt onzinnig is en juridisch volstrekt onjuist is." Deze blog gaat over een pittige ledenreactie en het antwoord daarop van Vereniging Eigen Huis.

WOZ-bezwaar particuliere erfpacht
Bovenstaande reactie kreeg één van onze fiscalisten deze week op zijn bureau. Dit naar aanleiding van de door hem opgestelde voorbeeldbrief van Vereniging Eigen Huis om bezwaar te maken tegen uw WOZ-beschikking indien u te maken heeft met particuliere erfpacht. Een dergelijke woning is immers veel minder waard geworden nu banken collectief zijn gestopt met de financiering van dergelijke panden.

Onzinnig en juridisch onjuist
Als een brief die je met zorg hebt geschreven volstrekt onzinnig en juridisch onjuist wordt genoemd, ga je er wel even rustig voor zitten. Om de volgende argumentatie te lezen: "In Wet WOZ art. 17 staat klip en klaar omschreven dat de waarde vrij en onbezwaard moet worden bepaald. Dit wordt ook wel 1 van de ficties van de Wet WOZ genoemd. Uw vereniging zou toch onderhand moeten weten dat deze fictie inhoudt dat bij de waarderingen in het kader van de Wet WOZ geen rekening wordt gehouden met een zakelijk recht als erfpacht. Bovengenoemde brief mist dus elke juiste juridische grondslag. Voorlichting van uw zijde over de Wet WOZ mag, maar die dit dan wel juist en niet op het niveau van een Privé of Story."

Zelf ook niet van de straat
Gelukkig is de fiscalist die deze reactie op zijn bureau kreeg zelf ook niet van de straat. Lees hier zijn antwoord: "Erfpacht is inderdaad een factor waarvan wordt geabstraheerd ingevolge artikel 17 van de Wet WOZ. Dat staat ook niet ter discussie. Zoiets zou een wetswijziging vergen die van invloed is op het karakter van de WOZ. Daarom hebben wij vanzelfsprekend niet de erfpacht als waardedrukkende factor genomen, maar de moeilijke financierbaarheid van woningen die zijn bezwaard met particuliere erfpacht als waardedrukkende factor. In die zin onderscheiden deze woningen zich van andere woningen die zijn bezwaard met erfpacht. De erfpacht "an sich" is dan ook helemaal niet relevant voor ons betoog. Hierdoor wordt de markt voor dergelijke woningen een andere dan de reguliere markt en ontstaat een situatie die analoog kan worden gesteld aan de situatie zoals die door Gerechtshof Arnhem is benoemd in het kader van service-appartementen (zaak 10/00138)."

Schrik en trots
Als huis-tuin-en-keuken-econoom schrik je eerst toch even van zo'n pittige ledenreactie. Maar na lezing van de reactie van onze fiscalist overheerst bij mij gelukkig weer het gevoel van trots op een organisatie met zoveel deskundigheid. De Wet WOZ mag dan voer voor juristen zijn, maar op deze manier kan ik er zelf ook wel van genieten.

woensdag 13 april 2011

Particuliere erfpacht: eerst zien, dan geloven

De vereniging van banken heeft een persbericht uitgebracht over particuliere erfpacht. Daarin is onder andere te lezen dat "banken onder eigen voorwaarden particuliere erfpacht financieren." Is dit nieuws? Of een dooie mus? Ik houd het maar op een typisch geval van eerst zien, dan geloven.

Nieuws?
Dat "banken onder eigen voorwaarden particuliere erfpacht financieren" is een beetje een cryptisch zinnetje. Je zou kunnen denken dat banken hiermee aangeven - en dat zou nieuws zijn! - voortaan weer woningen op particuliere erfpacht van geval tot geval te zullen bekijken. In plaats van - zoals nu - de financiering van alle woningen op particuliere erfpacht categorisch te weigeren.

Dooie mus
Een andere interpretatie is dat banken met dit zinnetje in feite hun collectieve weigering willen ontkennen. Nadat Vereniging Eigen Huis een klacht tegen de banken had ingediend bij de NMa was hun commentaar ook al: "Wij zien de uitkomsten met vertrouwen tegemoet." Het persbericht zou dus evengoed in die categorie kunnen vallen: een ontkenning dat banken en bloc zijn gestopt met financiering van woningen op particuliere erfpacht. Dan hebben we - beleefd geformuleerd - te maken met een dooie mus.

Gespeelde bezorgdheid
Bovendien staat in het persbericht van de banken een passage die mij niet lekker zit: "Door ongunstige of onduidelijke erfpachtvoorwaarden komt het echter voor dat financiering van particuliere erfpacht in de ogen van banken onverantwoord is. Solide erfpachtvoorwaarden zijn belangrijk om ervoor te zorgen dat een potentiële koper op termijn niet voor verrassingen komt te staan." Banken doen hier net alsof ze werkelijk met de klanten begaan zijn. Dat is verdacht. Diezelfde banken hebben immers hun particuliere erfpachtklanten sinds begin 2010 als een baksteen laten vallen. Door een algehele banvloek uit te spreken over woningen op particuliere erfpacht. Waardoor deze klanten als het ware gevangen zitten in hun eigen woning.

Eigen straatje
De schijn wordt gewekt dat de banken vooral hun eigen straatje willen schoonvegen. Sowieso hebben zij in dit dossier een ongelooflijk slecht track record opgebouwd. Consumenten worden al maanden aan het lijntje gehouden. In het belang van honderdduizenden huishoudens met een woning op particuliere erfpacht hoop ik van harte dat het deze keer anders is. Maar ik geloof het pas als ik het zie.

maandag 11 april 2011

Weekendje Hoogervorst

Je kunt van Hans Hoogervorst veel zeggen, maar niet dat hij met de stille trom vertrokken is. Bij zijn afscheid van de AFM heeft hij nog even een flinke knuppel in het hoenderhok gegooid. In de Telegraaf van 8 april jl. pleitte hij voor een totaalverbod op aflossingsvrije hypotheken. Ook de bestaande aflossingsvrije hypotheken moeten zo snel mogelijk verdwijnen, zo tekende de Telegraaf op uit de mond van de vertrekkende AFM-topman. Veel verontruste leden hebben naar Vereniging Eigen Huis gebeld met de vraag wat dit nu weer te betekenen heeft.

Niet zo heet gegeten
Gelukkig konden wij onze leden melden dat de soep niet zo heet gegeten wordt .
- In de eerste plaats betreft het hier persoonlijke bespiegelingen van Hans Hoogervorst, bij zijn afscheid van de AFM. Van een AFM-standpunt is geen sprake. Noch van beleid van de overheid.
- In de tweede plaats behoeft een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek de financiële situatie van huishoudens niet per se in gevaar te brengen. Dat hangt natuurlijk af van de persoonlijke situatie, zoals bijvoorbeeld de hoogte van het inkomen na pensionering. Daarbij komt dat een nominale schuld van - zeg - twee ton na twintig of dertig jaar veel minder waard is vanwege de inflatie. Terwijl het inkomen en de waarde van de woning in het algemeen over de jaren wel met minimaal de inflatie stijgen. Op grote delen van de woningmarkt zullen de komende decennia bovendien nog forse tekorten bestaan, zodat er nog steeds sprake is van schaarste en dus een opwaartse prijsdruk.
- In de derde plaats is er de nodige verwarring over het begrip 'aflossingsvrij'. Niet aflossen betekent niet per definitie dat er naast de woning geen vermogen wordt opgebouwd (via sparen of beleggen) of wordt verkregen (bijvoorbeeld via een erfenis).

Niet op één hoop
Natuurlijk is Vereniging Eigen Huis tegen 'overcreditering'. Dat is de situatie waarin huishoudens zich te diep in de schulden steken. Wat dat betreft, zijn wij blij met de afspraak - zowel in het kader van de Nationale Hypotheek Garantie als vanaf 1 augustus 2011 ook daarbuiten - dat maximaal vijftig procent van de koopsom van een nieuwe woning aflossingsvrij mag worden geleend. Om alle aflossingsvrije leningen op één hoop te gooien, gaat echter veel te ver. En wie dat doet, creëert dus onnodige onrust. Dit is in de huidige woningmarktsituatie het laatste wat we kunnen gebruiken. Het is alsof je met één arm aan de dakgoot hangt en iemand het nodig vindt ook nog even op je hand te gaan staan.

Nachtkaars
In Buitenhof leek Hoogervorst zijn uitspraken overigens te nuanceren. Hij gaf verrassenderwijs aan dat hij vooral bezwaar maakte tegen de term 'aflossingsvrij'. Hij wilde liever spreken van een 'uitgestelde aflossing'. Punt daarbij is dat veel aflossingsvrije hypotheken juist worden aangegaan voor veel langer dan dertig jaar, juist omdat van aflossing pas sprake is bij de verkoop van de woning. Enfin, de bekende nachtkaars. Niet echt iets om nog heel lang bij stil te staan, zou ik denken. Zeker in het licht van heel wat ingrijpender gebeurtenissen dit weekend.

vrijdag 8 april 2011

Startmotor

Uit de cijfers die de Nederlandse Vereniging van Makeraars (NVM) gisteren presenteerde blijkt dat de woningmarkt het eerste kwartaal van 2011 verder is ingezakt. Vereniging Eigen Huis zag dat al aankomen op grond van de Eigen Huis Marktindicator, die het consumentenvertrouwen op de woningmarkt weergeeft. Terwijl het algemene consumentenvertrouwen opkrabbelt, is het vertrouwen in de woningmarkt alleen maar verder afgenomen. Als er niets gebeurt, kunnen we over drie maanden weer slechte kwartaalcijfers tegemoet zien. Vereniging Eigen Huis vindt dat de overheid niet lijdzaam mag toezien.

Motor van de economie
De woningmarkt is sinds het uitbreken van de crisis stilgevallen als motor van de economie. Deze motor moet weer op gang worden gebracht. Meer dynamiek op de woningmarkt heeft als direct gevolg dat een groter aantal huishoudens kan verhuizen naar het huis of naar de plek van hun voorkeur. Maar ook de economie zal hiervan enorm profiteren. Als mensen meer verhuizen, betekent dat verder brood op de plank voor bouwbedrijven, keukenboeren, aannemers, makelaars, notarissen en andere toeleverende sectoren. En meer economische bedrijvigheid betekent op haar beurt meer belastinginkomsten voor de overheid.

Koopstarters
Om de woningmarkt in beweging te krijgen, zijn met name koopstarters van groot belang. Mensen die voor het eerst een woning aanschaffen, hoeven hiermee niet te wachten totdat zij hun oude woning hebben verkocht. En één woningaankoop door een koopstarter effent het pad voor anderen om ook te verhuizen. Daarom kunnen juist deze starters de woningmarkt weer op gang brengen. Dan moeten zij echter wel een woning willen en kunnen kopen. Meer concurrentie tussen banken op de hypothekenmarkt zou hieraan een impuls geven in de vorm van een lagere hypotheekrente. De hypotheekmarkt is nu in handen van vier grote banken met als gevolg dat de hypotheekrente in Nederland veel hoger is dan in België, Duitsland en Frankrijk. Op verzoek van Vereniging Eigen Huis doet de Nederlandse Mededingingsautoriteit doet hier op dit moment onderzoek naar. Maar in de tussentijd mag ook de rijksoverheid niet achteroverleunen.

Overdrachtsbelasting
Vereniging Eigen Huis vindt dat de overheid een eind moet maken aan de hoge overdrachtsbelasting, die nog altijd fungeert als verhuisboete. Uit een flitspeiling die wij deze week hebben laten uitvoeren, blijkt dat met name jonge potentiële koopstarters erg gevoelig zouden zijn voor een tijdelijke afschaffing van de overdrachtsbelasting. Dit kan volgens Vereniging Eigen Huis de startmotor zijn die de woningmarkt als motor van de economie weer op gang krijgt. Zo kunnen we voorkomen dat we over drie maanden wederom moeten terugkijken op een slecht kwartaal voor de woningmarkt.

woensdag 6 april 2011

Opleiding - relatie - woning

Een aantal jaren geleden was ik samen met een aantal collega's op bezoek bij een demografisch instituut in Berlijn. Daar kregen wij een intrigerend beeld voorgespiegeld van de krimpproblematiek in Duitsland. Ik moest daaraan denken toen de bekende demograaf Jan Latten vorige week een lezing hield bij Vereniging Eigen Huis. Latten is werkzaam bij het Centraal Bureau voor de Statistiek en tevens hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is auteur van het boek 'Liefde à la carte'. Het boek is uitverkocht, dus op naar de Slegte!

Opleiding
Interessant aan het werk van Jan Latten is dat hij nadrukkelijk een relatie legt tussen het onderwijs, de relatiemarkt en de woningmarkt. Als je het verhaal kent, ligt die relatie erg voor de hand. Maar als je het voor het eerst hoort, is het een eye opener. Het begint ermee dat, zoals Latten dat zegt, meisjes steeds slimmer worden. Dit komt er, anders geformuleerd, op neer dat meisjes steeds meer kansen krijgen en pakken in het onderwijs. Het wordt inmiddels breed onderkend dat het hedendaagse onderwijssysteem - met veel nadruk op zelfstandig leren - beter aansluit bij de geestelijke ontwikkeling van meisjes dan die van jongens in de schoolgaande leeftijd. De hersenen van meisjes ontwikkelen zich op die leeftijd sneller dan die van jongens. Terwijl jongens volop aan het puberen zijn, zuigen meisjes zich vol met kennis. Wat je vervolgens in Duitsland al een paar jaar ziet, is dat veel meisjes wegtrekken uit de dorpen uit het Oosten naar de grote universiteitssteden. Terwijl de meisjes op die universiteiten nog slimmer worden dan ze al waren, blijven de jongens achter. Zonder goede opleiding.

Relatie
Volgende stap in de redenering is dat meisjes over het algemeen, wat in Berlijn werd genoemd, 'niet omlaag daten'. Het klinkt nogal generaliserend, maar veel meisjes zoeken een partner met minimaal het opleidingsniveau dat zijzelf hebben. Zal wel iets met de evolutietheorie te maken hebben. Gevolg is dat meisjes ook niet meer terugkeren naar hun geboortedorpen. Want wat hebben ze daar te zoeken, met al die kansarme laag opgeleide jongens? Voor de jongens is dit uiteraard een ramp. Zij blijven niet alleen achter met een lage opleiding, maar ook met een meisjes- en vrouwentekort. Latten spreekt in dit verband treffend van tobbende mannen.

Woning
Uiteraard heeft deze ontwikkeling ook gevolgen voor de woningmarkt. In de perifere gebieden trekken de meisjes weg. En waarschijnlijk uiteindelijk ook de jongens, op zoek naar een baan - en dus woonruimte - elders. Maar de steden hebben de meisjes het ook niet gemakkelijk, want zij hebben op hun beurt te maken met een hoog-opgeleide-mannentekort. Zij hebben veel in zichzelf geïnvesteerd en zijn dus kritisch in de relaties die zij aangaan. Veelal zullen zij vaker en langer alleen wonen.En dus daarop aangepaste woonruimte zoeken. De vraag is dan of het woningaanbod daarop afgestemd is. Niet dus. En het leidt daarnaast ook kwantitatief tot een enorme vraag naar extra woningen. Latten sprak bij Vereniging Eigen Huis over een groei van circa één miljoen huishoudens in Nederland over de komende drie decennia. Toch intrigerend dat dit uiteindelijk deels is terug te leiden op een ander tempo van ontwikkeling van het meisjes- en jongensbrein in de schoolgaande leeftijd.

maandag 4 april 2011

It's the woningmarkt, stupid!

Vorige week stond op de voorpagina van het FD een artikel met als titel 'It's the hypotheekrenteaftrek, stupid!'. Dit naar aanleiding van kritische opmerkingen van het IMF over de renteaftrek. Het IMF vindt dat door de renteaftrek de hypotheekschuld te hoog is opgelopen. Er is al jaren heel veel kritiek op de economische receptuur van het IMF, dus ik gun het hen van harte dat zij nu kritiek geven in plaats van ontvangen. Het is wel heel jammer dat het IMF zich niet echt heeft verdiept in de Nederlandse woningmarkt.

Argumenten buiten de woningmarkt
De discussie over de hypotheekrenteaftrek wordt te vaak gevoerd aan de hand van argumenten die met de woningmarkt niets van doen hebben. Het gaat veel vaker over de inkomensverdeling, de overheidsfinanciën, de elegantie van het fiscale stelsel en de hoogte van de nationale hypotheekschuld. Bij dit laatste wordt vrijwel altijd vergeten dat er gelukkig ook vaak 'spaarpotjes' tegenover staan. Zoals bij spaarhypotheken en banksparen. Maar dit terzijde.

Analyse van de woningmarkt
Vereniging Eigen Huis vindt dat de discussie dient te beginnen met een analyse van de structurele problemen op de woningmarkt. Zoals de gebrekkige aansluiting van het woningaanbod op de vraag, de Oosteuropese wachtrijen in de huursector en het gebrek aan doorstroming in alle richtingen. Om die problemen het hoofd te bieden, moet het totale beleid tegen het licht worden gehouden. Denk aan de ruimtelijke ordening, de bouwregelgeving, de kruissubsidiëring tijdens de bouw, het grondbeleid en de overdrachtsbelasting. Natuurlijk mag op de H-woorden huurregulering, huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek dan evenin een taboe rusten.

Einde aan de onzekerheid
Afgezet tegen zo'n alomvattende analyse van de woningmarkt, is een geïsoleerde aanbeveling over de hypotheekrenteaftrek uiterst pover. En ook een beetje gratuit. Dat geldt ook voor de recente opmerkingen van scheidend DNB-topman Noud Wellink. We waren net blij dat het kabinet Rutte in het regeerakkoord een einde had gemaakt aan de ontstane onzekerheid omtrent de renteaftrek. En dan wordt een geïsoleerde aanpak van de renteaftrek doorleuk zélf gepresenteerd als maatregel om de onzekerheid daarover weg te nemen. Ik denk dat er een betere manier is om alle onzekerheid weg te nemen: laten we met zijn allen afspreken dat we alleen nog maar over de hypotheekrenteaftrek zullen discussiëren in het kader van een allesomvattende analyse van de woningmarkt. En tegen wie dan nog steeds zo maar wat over de renteaftrek roept, zouden we moeten zeggen: it's the woningmarkt, stupid!

vrijdag 1 april 2011

WOZ-bezwaar particuliere erfpacht

Het probleem dat banken gestopt zijn met de financiering van woningen op particulier erfpacht moet zo snel mogelijk de wereld uit. Wij breken ons bij Vereniging Eigen Huis het hoofd over hoe we banken er toe zouden kunnen dwingen deze financiering zo snel mogelijk weer ter hand te nemen. Zoals vóór begin 2010 ook volstrekt gebruikelijk was. We willen zo snel mogelijk van de situatie af dat eigenwoningbezitters op particuliere erfpacht hun woning aan de straatstenen niet kwijt kunnen, omdat de bank de nieuwe bewoners niet aan financiering wil helpen.

Onverkoopbaar
Totdat we de banken op de knieën hebben, zitten eigenwoningbezitters op particuliere erfpacht met de gebakken peren. Hun woning is practisch onverkoopbaar geworden. Het is lang wachten op een koper die cash afrekent en dus geen hypotheek nodig heeft. Vereniging Eigen Huis vindt dat gemeenten er in hun WOZ-beschikkingen rekening mee moeten houden dat je woningen op particuliere erfpacht door het wangedrag van banken aan de straatstenen niet meer kwijt raakt. Misschien lukt het alleen nog als je de woning heel ver onder de normale prijs op de markt aanbiedt. Vergelijk het met de afbraakprijzen waartegen woningen worden verkocht op een executieveiling.

Voorbeeldbrief WOZ-bewaar
Vereniging Eigen Huis reikt eigenwoningbezitters met een woning op particulier erfpacht een voorbeeldbrief aan waarmee zij bezwaar kunnen maken tegen de WOZ-beschikking van de gemeente. De prijs die een woning opbrengt op een veiling is gemiddeld circa 35 procent lager dan de prijs bij normale verkoop. Vandaar dat we eigenwoningbezitters op particulier erfpacht aanraden de gemeente te verzoeken de WOZ-beschikking terug te brengen tot 65 procent van de normale waarde. Mocht uw bezwaarperiode al verlopen zijn, dan kunt u de gemeente via dezelfde voorbeeldbrief verzoeken om een zogeheten ambtshalve vermindering.

Inkeer
We hopen natuurlijk dat de banken snel tot inkeer zullen komen door de financiering van woningen op particuliere erfpacht te hervatten. Aangezien de WOZ-beschikking betrekking heeft op het verleden - het moment waarop deze woningen practisch onverkoopbaar waren geworden - doet dit aan uw WOZ-bezwaar niets af. Desnoods zal Vereniging Eigen Huis dergelijke bezwaren ondersteunen via een proefproces. Omdat wij vinden dat er ook iemand aan úw kant moet staan.