maandag 4 april 2011

It's the woningmarkt, stupid!

Vorige week stond op de voorpagina van het FD een artikel met als titel 'It's the hypotheekrenteaftrek, stupid!'. Dit naar aanleiding van kritische opmerkingen van het IMF over de renteaftrek. Het IMF vindt dat door de renteaftrek de hypotheekschuld te hoog is opgelopen. Er is al jaren heel veel kritiek op de economische receptuur van het IMF, dus ik gun het hen van harte dat zij nu kritiek geven in plaats van ontvangen. Het is wel heel jammer dat het IMF zich niet echt heeft verdiept in de Nederlandse woningmarkt.

Argumenten buiten de woningmarkt
De discussie over de hypotheekrenteaftrek wordt te vaak gevoerd aan de hand van argumenten die met de woningmarkt niets van doen hebben. Het gaat veel vaker over de inkomensverdeling, de overheidsfinanciën, de elegantie van het fiscale stelsel en de hoogte van de nationale hypotheekschuld. Bij dit laatste wordt vrijwel altijd vergeten dat er gelukkig ook vaak 'spaarpotjes' tegenover staan. Zoals bij spaarhypotheken en banksparen. Maar dit terzijde.

Analyse van de woningmarkt
Vereniging Eigen Huis vindt dat de discussie dient te beginnen met een analyse van de structurele problemen op de woningmarkt. Zoals de gebrekkige aansluiting van het woningaanbod op de vraag, de Oosteuropese wachtrijen in de huursector en het gebrek aan doorstroming in alle richtingen. Om die problemen het hoofd te bieden, moet het totale beleid tegen het licht worden gehouden. Denk aan de ruimtelijke ordening, de bouwregelgeving, de kruissubsidiëring tijdens de bouw, het grondbeleid en de overdrachtsbelasting. Natuurlijk mag op de H-woorden huurregulering, huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek dan evenin een taboe rusten.

Einde aan de onzekerheid
Afgezet tegen zo'n alomvattende analyse van de woningmarkt, is een geïsoleerde aanbeveling over de hypotheekrenteaftrek uiterst pover. En ook een beetje gratuit. Dat geldt ook voor de recente opmerkingen van scheidend DNB-topman Noud Wellink. We waren net blij dat het kabinet Rutte in het regeerakkoord een einde had gemaakt aan de ontstane onzekerheid omtrent de renteaftrek. En dan wordt een geïsoleerde aanpak van de renteaftrek doorleuk zélf gepresenteerd als maatregel om de onzekerheid daarover weg te nemen. Ik denk dat er een betere manier is om alle onzekerheid weg te nemen: laten we met zijn allen afspreken dat we alleen nog maar over de hypotheekrenteaftrek zullen discussiëren in het kader van een allesomvattende analyse van de woningmarkt. En tegen wie dan nog steeds zo maar wat over de renteaftrek roept, zouden we moeten zeggen: it's the woningmarkt, stupid!

5 opmerkingen:

  1. Het IMF gaf in zijn oordeel over de Nederlandse economie alleen maar aan dat door de hypotheekrenteaftrek huiseigenaren niet worden gestimuleerd om hun schulden af te lossen. Hierdoor blijven de schulden op een relatief hoog niveau met alle risico's van dien voor de huiseigenaar. Het IMF constateert slechts dat deze schuldenberg een groot risico voor de Nederlandse economie is, en dat de hypotheekrenteaftrek hier een grote rol in speelt. Zonder deze fiscale subsidie was bijvoorbeeld de spaarhypotheek nooit een succes geworden. Dat zijn de feiten. Van het IMF kan in redelijkheid niet worden verwacht dat ze de ruimtelijke ordening, grondprijzen enzovoorts meenemen in hun oordeel. Om dit nu pover te noemen is gewoon goedkoop.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Tsja, om gewoon maar te poneren dat de hoogte van de nationale hypotheekschuld niets van doen heeft met de woningmarkt, beetje vreemde wending...

    Het prijsopdrijvend effect van de HRA is vaak afgeschat, meetsal in de bandbreedte 18% tot 25%. Dus:

    * zonder HRA zou de hypotheekschuld niet 630 miljard zijn, maar pakweg 500 miljard.
    * zonder HRA zouden spaarconstructies binnen hypotheken niet populair zijn geworden, en zou er gewoon zijn afgelost. Nog eens 100 miljard minder? Gaan we richting 400 miljard.

    HRA is onmiskenbaar een fiscaal gedrocht, met enorme negatieve economische consequenties. HRA moet verdwijnen. Het zou inderdaad mooi zijn als dat gebeurt in samenhang met een totale hervorming van de woningmarkt. Maar die moet dan wel gericht zijn op een zo goed mogelijke aansluiting op de totale vraag in alle sectoren en een gezonde markt zodat comfortabel wonen voor iedereen toegankelijk is, behoud van 'economische waarde' (op papier, oh oh als de prijzen maar niet zakken...) mag geen centrale rol spelen. Anders wordt het weer helemaal niks.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Hoe ver staat het eigenlijk met het totaalplan van de woningmarkt? Kan het al bijna gepresenteerd worden? Ik hoor namelijk weinig over de voortgang. Als de duidelijkheid er is, zal de doorstroming ook wel weer wat op gang komen.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Natuurlijk zijn er op de woningmarkt meer dubieuze constructies die in een totaalplan aandacht behoeven. Zoals bijv. de NHG, bedoeld om minder kredietwaardige leners te bedienen - daarbij de banken in staat stellend deze leningen profijtelijker te secutariseren en het risico bij de overheid te deponeren-, subsidies voor projectontwikkelaars onder de opgewekte schuilnaam 'starterssubsidies', dubbele aftrek om op andermans kosten de koopwaar op voorraad te kunnen houden tot zich een goed moment aandient, tophypotheken etc., maar de HRA is toch wel de voornaamste markverstoorder, omdat hij deels z'n eigen prijsopdrijving financiert ,waarbij een overbodige geldstroom naar de banken wordt gedirigeerd, en enorme misallocaties forceert met grote welvaartsverliezen als gevolg.

    Denkt Rob Mulder misschien dat we in ons land bestendig welvaart kunnen creëren door subsidies te handhaven of in te voeren om elkaar de huizen zo duur mogelijk te kunnen verkopen?
    Het is bovendien niet aan de regering met fiscale stimuli een keuze tussen huren en kopen af te dwingen en als men dit dan toch perse wil, ligt het meer voor de hand het bezit dan de schuld fiscaal te subsidiëren.
    ( Door de HRA fiscaal-juridisch niet als subsidie te definieren wordt het subsidiekarakter niet weggenomen.)

    Een duidelijk scenario voor geleidelijke inperking van de HRA, daarbij rekening houdend met het feit dat wij belastingbetalers tot risicodrager van de financiële sector zijn gemaakt, biedt meer zekerheid dan om datgene wat zeker is -nl. de noodzaak van HRA beperking- voortdurend uit te stellen.

    De ondraaglijke zwaarte van het bestaan in een wereld waarin de HRA is beperkt, blijft een favoriet thema in de media, maar is toch vooral een mythe die door de lobby levend wordt gehouden, waarbij ze haar argumentatie steeds aan de conjunctuurcyclus aanpast: 'eerst zorgen dat we uit het dal komen', dan: 'het fragiele herstel niet verstoren', dan: 'niet doen,het gaat nu net weer zo lekker' etc.

    Voor de goede orde, ik bezit zelf huizen ( deels verhuurd, geen hypotheken ) maar vind het kleinmoedige clièntelisme van de VEH ( zo langzamerhand de Vereniging Eigen Schuld) af en toe toch wel erg pover.
    Verstandige huiseigenaren hebben hun vastgoedportefeuille al lang conservatief gewaardeerd en zullen door een mogelijke prijsdaling niet in de problemen komen.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Het IMF heeft in het verleden vooral kritiek gehad omdat het vanuit een te eng monetaristische visie ontwikkelingslanden een te streng saneringsbeleid opdrong.
    Hiervan is nu geen sprake meer en het is juist goed dat mensen met een wat grotere afstand tot de sector en niet gebonden aan financiële belangen daar, ons een ruimere macro-economische visie geven.

    Rob Mulder hoeft ons niet van z'n deskundigheid
    te overtuigen door het IMF te discrediteren.

    Beperking van de welvaartverminderende effecten van de HRA hoeft niet opgeschort te worden door deze - ev. als vertragingstaktiek - in te bedden in een allesomvattend plan voor de woningmarkt, herziening van het fiscale regime rond het eigen huis is al een goede eerste stap.
    Natuurlijk is een grotere context beter, maar dan kun je ook nog verder kijken.

    Om de vaart der exporterende volken er ook hier een beetje in te houden is het bijv. niet zinvol miljarden te vermorsen met de HRA en daarnaast met geld voor R&D maar wat zuinigjes aan te klungelen.

    Het is daarom ook maar de vraag of we zo blij moeten zijn met het optreden van de cheerleader van de financiële sector en laten we maar hopen dat hier 'goud' (Bolkestein over Rutte) geen klatergoud blijkt te zijn.

    BeantwoordenVerwijderen