maandag 30 mei 2011

Erfpacht: a little less conversation, a little more action please!

De heer Donner blijkt buiten minister van BZK ook een uitstekend didacticus. Hij heeft zojuist een prima inleidende tekst afgescheiden over erfpacht. Alles staat er in: een stukje geschiedenis ('voorlopers zijn te vinden in het Romeinse en Germaanse recht"), een tekstblokje met de belangrijke kenmerken, een overzichtje van de actuele discussies. Een mooie tekst voor de bovenbouw van de middelbare school.

Erfpacht voor dummies
Slechts één ding ontbreekt in deze 'Erfpacht voor dummies'. En dat is het besef van schoolmeester Donner dat hij in zijn hoedanigheid van minister niet aan de kant kan staan toekijken hoe de problemen met erfpacht zich verder ontwikkelen. Van een minister wordt actie verwacht als het maatschappelijk uit de hand loopt. Er zijn twee actuele problemen rondom erfpacht. Vrij vertaald is het antwoord van de minister aan de samenleving in beide gevallen: zoek het lekker zelf uit!

1) Consumentenbescherming
Nergens in de brief wordt erkend dat enige consumentenbescherming op het gebied van erfpacht bepaald geen overbodige luxe is, Op heel veel andere terreinen biedt de overheid de consument bescherming. Of het nu de controles van de Voedsel- en Warenautoriteit betreft op de kwaliteit van kroketten die tijdens Koninginnedag langs de Amsterdamse grachten worden verkocht of de regels waaraan telemarketeers zich moeten houden. Op een belangrijk terrein als de erfpacht mag de burger het van de minister echter zelf uitzoeken. De erfpachter wist toch waar hij aan toe was toen hij het contract tekende? Dus blijft de minister liever aan de kant staan. Dit ondanks de enorme impact die ongunstige erfpachtvoorwaarden kunnen hebben op de portemonnee van burgers.

2) Collectieve banvloek van de banken
Begin 2010 hebben de banken een collectieve banvloek uitgesproken over woningen op particuliere erfpacht. Vereniging Eigen Huis verwacht van het kabinet dat het de banken dwingt deze woningen weer, zoals altijd gebruikelijk is geweest, te financieren. Doordat potentiële kopers geen hypotheek kunnen krijgen, zitten de huidige eigenaren met een onverkoopbaar pand. Ondanks de enorme onrust die dit probleem heeft veroorzaakt, geeft het kabinet niet thuis. De minister komt niet verder dan te verklaren dat hij van de banken een constructieve oplossing verwacht. En een generiek afwijzen van financiering vindt hij niet verantwoord. Dat is goed om te horen. Maar is dit nu een kabinet van louter woorden? Of mag de samenleving van de overheid als het er echt op aankomt ook nog enige daadkracht verwachten? Elvis zong het al: a little less conversation, a little more action please!

vrijdag 27 mei 2011

Een beslissend moment voor de woningmarkt

Vertrouwen komt te voet en gaat te paard, zegt men. In de economie ligt dat toch wat anders. De geschiedenis heeft laten zien dat het vertrouwen in de economische ontwikkelingen soms snel kan wegzakken. Maar het kan vervolgens ook heel snel weer toenemen. Dit heeft alles te maken met kuddegedrag van consumenten, investeerders en beleggers. Als kansen zich lijken voor te doen en als de prijzen lijken te gaan stijgen, dan wil iedereen kopen, meedoen, instappen. Worden daarentegen prijsdalingen verwacht, dan trekt eenieder zich terug, trapt iedereen gelijktijdig op de rem. De woningmarkt is momenteel aanbeland op een punt dat het kan vriezen en dooien. Omslagpunten in de economie zijn moeilijk te voorspellen. Er zijn echter redenen om aan te nemen dat zo'n 'tipping point' op de woningmarkt binnen handbereik ligt. Maar dat vergt wel een duwtje in de goede richting. De woningmarkt staat op een tweesprong.

Dieptepunt
Een aantal factoren zorgt er momenteel voor dat de stemming op de woningmarkt in mineur is. Na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 werd de woningmarkt meegezogen in een algemeen negatief sentiment. In de aanloop naar de verkiezingen van juni 2010 kwam daar nog een langdurige discussie over de hypotheekrente overheen. Toen die discussie voorbij was, door de komst van het kabinet Rutte, nam het consumentenvertrouwen op de woningmarkt weer wat toe. Maar daaraan kwam een eind door een voortdurende slecht-nieuws-show van nieuwe uitlatingen over de hypotheekrente (OESO, IMF, DNB), het beëindigen van de startersfaciliteiten en een steeds strenger beleid van de AFM en de banken ten aanzien van de hypotheekverstrekking. Met als gevolg dat het consumentenvertrouwen in de woningmarkt inmiddels een all-time-low heeft bereikt.

Vooruitzicht
Toch meent Vereniging Eigen Huis dat een omslagpunt op de woningmarkt in positieve richting binnen bereik is. Reden is dat een tweetal factoren, die normaliter voor de gang van zaken op de woningmarkt van groot belang zijn, er niet ongunstig uitzien:
- Ondanks de crisis is de werkloosheid in Nederland niet hoog opgelopen en is de inkomenspositie van veel huishoudens naar verhouding redelijk op peil gebleven.
- En wat misschien nog belangrijker is: het vooruitzicht op de woningmarkt op de iets langere termijn is er eerder een van toenemende schaarste dan van een overschot aan woningen. Met name door de toename van het aantal alleenstaanden moeten er de komende decennia in Nederland nog zo'n slordige miljoen woningen worden bijgebouwd.

Overdrachtsbelasting
Dit maakt dat het zaak is de negatieve spiraal op de woningmarkt nu snel om te zetten in een positieve. De overheid heeft hiervoor een belangrijk instrument in handen: de overdrachtsbelasting, met name voor starters. Als het voor starters aantrekkelijker wordt gemaakt nu een eigen woning te kopen, kan dit de woningmarkt weer in beweging brengen. En vergeet niet dat het economisch belang daarvan groot is. Denk aan de werkgelegenheid in de bouw en in tal van toeleverende sectoren. Als het kopen en verkopen van woningen weer op gang komt, leidt dit bovendien tot een impuls voor de mobiliteit op de arbeidsmarkt.

Overheidsfinanciën
Vereniging Eigen Huis is zich er van bewust dat de overheidsfinanciën weinig tot geen ruimte laten voor een eenzijdige vermindering van de overdrachtsbelasting. Daarbij dient wel te worden bedacht dat deze belasting bij een verder inzakkende woningmarkt eveneens steeds minder zal opbrengen. Een aantrekkende woningmarkt zal daarentegen de overheidsfinanciën juist ten goede komen:
- in de sfeer van de btw (woninginrichting en -verbetering);
- de loon- en inkomstenbelasting (stijgende werkgelegenheid in de bouw en toeleverende sectoren);
- de vennootschapsbelasting (toenemende winstgevendheid van de desbetreffende bedrijven);
- en als de waardevermindering van woningen wordt gestopt, krijgt de overheid tot slot meer geld binnen via het eigenwoningforfait.

Vereniging Eigen Huis hoopt dat deze inzichten zullen terugkomen in de langverwachte Woonvisie van het kabinet. De woningmarkt verdient een positieve impuls, waarmee zij weer kan gaan functioneren als motor van de economie.

woensdag 25 mei 2011

Woningmarkt redt de banken

Heeft u 5 minuten en 49 seconden de tijd? Dan raad ik u een filmpje te bekijken van de Tilburgse hoogleraar Harry Huizinga op de economenwebsite www.mejudice.nl. In het filmpje betoogt professor Huizinga dat aan de aanwezigheid van grote banken alleen maar nadelen zitten. Ik kom daar zo op terug. Eerst de slotconclusie die Huizinga trekt. Deze houdt in dat we zouden moeten proberen de banken in Nederland wat kleiner te laten worden. Dat kan volgens hem door de grote banken te verplichten grotere kapitaalbuffers (reserves) aan te houden dan kleine banken. En door grote banken meer belasting te laten betalen. Beide maatregelen benadelen grootbanken en stimuleren het ontstaan van kleinere banken.

Alleen maar nadelen
Professor Huizinga heeft internationaal onderzoek gedaan naar grote banken. Daaraan zitten volgens hem louter nadelen. Allereerst zijn er natuurlijk de risico's voor de overheidsfinanciën. Dat hebben we in Nederland pijnlijk ondervonden toen de overheid vele miljarden moest uittrekken om onder andere ABN AMRO en ING te redden van de ondergang. Maar zitten er ook voordelen aan grote banken? Ze presteren in elk geval niet beter dan kleine banken. Integendeel. Zo heeft Huizinga ontdekt dat grote banken gemiddeld gesproken een laag rendement opleveren, alsook een ongunstig redement/risico-profiel hebben. Vanwege de grote risico's die grote banken hebben, moeten zij meer rente betalen voor het kapitaal dat zij aantrekken. Omdat grote banken lager gewaardeerd worden op de aandelenbeurzen, hebben de aandeelhouders er al evenmin baat bij.

Stabiele woningmarkt
We hebben, aldus professor Huizinga, in Nederland tot nu toe geluk gehad dat we - ondanks onze drie zeer grote banken ABN AMRO, ING en Rabo - nog niet zijn afgegleden tot het niveau van Ierland en IJsland. Daar heeft de ondergang van grote banken geleid tot een soort staatsfaillissement. Nederland is volgens Huizinga onder meer de dans ontsprongen doordat de woningmarkt hier redelijk stabiel is gebleven. Zou de huizenmarkt in Nederland zijn ingestort, dan zouden niet alleen de grote banken zijn omgevallen, maar bovendien zouden zij de overheid in hun val hebben meegesleurd.

Melkkoe
Daarnaast is de woningmarkt nog op een andere manier de redder van de grote banken in Nederland. Deze reden noemt Huizinga niet, maar veel eigenwoningbezitters weten maar al te goed waar ik het over heb. Namelijk over de in internationaal opzicht veel hogere hypotheekrentes die de Nederlandse grootbanken in rekening brengen. En met die hoge rentes kunnen banken wegkomen juist omdat zij zo groot zijn en daarom gezamenlijk het grootste deel van de hypotheekmarkt in handen hebben.

Oordeel zelf
Bent u er nu aan toe het filmpje van professor Huizinga zelf te bekijken? Het kost u slechts 5 minuten en 49 seconden. Maar het levert voldoende stof op om een hele dag over na te denken.

maandag 23 mei 2011

Woningmarkt: stop het getob

Vereniging Eigen Huis heeft een Woonpeil uitgebracht met als boodschap: het gaat onnodig slecht op de woningmarkt. Anders gezegd: het zou eigenlijk beter moeten gaan.

Condities zijn niet ongunstig
In een aantal opzichten is het helemaal niet ongunstig om nu een eigen woning te kopen. In de eerste plaats staan er veel huizen te koop, waardoor je als koper veel keus hebt en goed kunt onderhandelen over de prijs (die al gedaald zijn). In de tweede plaats lijkt (het vertrouwen in) de economie weer op te krabbelen. Er is in Nederland bovendien geen hoge werkloosheid ontstaan en de inkomens zijn redelijk op peil gebleven. In de derde plaats is de hypotheekrente niet al te hoog. Dit ondanks het feit dat de banken ons een nog lagere rente, zoals die bijvoorbeeld wel geldt in Duitsland, door de neus boren. Het zou, alles overziend, een stuk beter moeten gaan op de woningmarkt dan nu het geval is. Een vierde factor die we in gedachte moeten houden, is overigens dat de komende decennia in Nederland nog een slordige 900 duizend extra woningen nodig zijn. Dit omdat het gemiddelde huishouden steeds kleiner wordt. Er blijft dus schaarste in grote delen van het land, wat normaal gesproken de komende jaren een opwaarts effect op de woningprijzen zal hebben.

Slecht-Nieuws-Show
Waarom gaat het dan toch zo slecht? De belangrijkste reden hiervoor is dat er sprake is van een doorlopende Slecht-Nieuws-Show. Hierbij buitelen maatregelen en berichten over elkaar heen, die kopers kopschuw maken of hen beperken in hun financieringsmogelijkheden. Zie het Woonpeil voor een opsomming hiervan.

Wat te doen?
Vereniging Eigen Huis vindt dat minister Donner meer de regie moet pakken om de woningmarkt voor een verdere neergang te behoeden en een positieve draai aan de ontwikkelingen te geven. Hoewel het niet op zijn visitekaartje staat, is hij niet voor niets minister voor Wonen. Een positieve maatregel die hij op korte termijn kan nemen is een tijdelijke afschaffing van de overdrachtsbelasting voor koopstarters. Het liefst ziet Vereniging Eigen Huis de overdrachtsbelasting in haar geheel verdwijnen naar de geschiedenisboekjes, maar een tijdelijke afschaffing voor koopstarters zou een mooi begin zijn. Starters zijn de enige groep op de koopwoningmarkt die een huis kunnen kopen zonder eerst hun huidige woning te hoeven verkopen. Door het voor hen gunstiger te maken, kunnen zij een positieve spiraal op de woningmarkt in werking zetten door verhuisketens in gang te zetten.

Zetje in de goede richting
Aangezien de onderliggende condities op de woningmarkt helemaal niet ongunstig zijn, en het dus helemaal niet nodig is dat het zo slecht gaat, is het belangrijk dat de overheid de markt net dat zetje in de goede richting geeft. Dat zetje is nodig om een negatieve ontwikkeling om te zetten in een positieve beweging. Eind mei/begin juni verwachten we dat minister Donner met zijn Woonvisie komt. Wij zullen die visie niet alleen beoordelen op de plannen voor de woningmarkt op de lange termijn. Maar zeker ook op de maatregelen die al dan niet getroffen worden om de woningmarkt op korte termijn de benodigde positieve impuls te geven. Nog een paar nachtjes slapen en we weten het!

donderdag 19 mei 2011

Vrije Energiemarkt?

Bent u net overgestapt naar een andere energieleverancier? Zo ja, dan heeft u geluk, want als bestaande klant bij een energieleverancier is de kans groot dat u wordt benadeeld ten opzichte van nieuwe klanten.

Een goede afloop bij Greenchoice
Een collega van mij, een expert op het gebied van energiecontracten, had laatst een akkefietje met Greenchoice. Ze had er een jaarcontract voor gas en elektra. Tegen het einde van de looptijd van haar contract leek het haar verstandig om Greenchoice eens te bellen of ze haar, als bestaande klant, een nieuw bod konden doen voor het jaar daarop. Om te zien of het nieuwe bod gunstig was, heeft mijn collega dit afgewogen tegen hetzelfde product van Greenchoice aangeboden via de Energieprijzenvergelijker. Wat bleek: via de Energieprijzenvergelijker was ze voor hetzelfde energiecontract goedkoper uit dan het rechtstreekse bod van Greenchoice. Greenchoice probeert nieuwe klanten dus te lokken met aantrekkelijke tarieven via onder andere energieprijzenvergelijkers, maar benadeelt bestaande klanten met hogere tarieven. Mijn collega is uiteindelijk ingegaan op het gunstigere aanbod op de prijzenvergelijker, in dit geval kon dat gelukkig ook als bestaande klant van Greenchoice. Daardoor kon mijn collega voor het tweede jaar een energiecontract bij Greenchoice krijgen, waarbij ze niet benadeeld werd ten opzichte van nieuwe klanten. Dit is dus goed afgelopen, maar helaas gaat het er vaak heel anders aan toe.

Bestaande klanten uitgesloten
Greenchoice is echt niet de enige leverancier die bestaande klanten benadeelt ten opzichte van nieuwe klanten. Vereniging Eigen Huis heeft allerlei energiecontracten die worden aangeboden via energieprijsvergelijkers onder de loep genomen. En wat is er uit gekomen: er zijn veel energieleveranciers die gunstige contracten aanbieden waarvoor alleen consumenten die het afgelopen jaar geen klant van de betreffende leverancier zijn geweest in aanmerking komen. Bestaande klanten worden dus in groten getale benadeeld.

Dit vind ik ‘energieprijsdiscriminatie’. Bestaande klanten moeten hogere tarieven voor eenzelfde product betalen dan nieuwe klanten. Leveranciers geven blijkbaar weinig om hun bestaande klanten. Zeker nu de energiemarkt gelukkig meer turbulent wordt en er meer wordt overgestapt, doen energieleveranciers er volgens mij beter aan hun bestaande klanten te koesteren.

Hoe vrij is de energiemarkt nu echt? Vereniging Eigen Huis gaat de barrières op een rij zetten. U hoort hierover nog van ons!

Als tip wil ik alvast meegeven: beding bij verlenging van uw energiecontract dat u ook gebruik kunt maken van de korting die geldt voor nieuwe klanten.

woensdag 18 mei 2011

Ruilen op de woningmarkt

Momenteel zitten op de woningmarkt heel veel mensen op elkaar te wachten, zo lijkt het. Veel mensen willen wel verhuizen, maar voordat zij een nieuwe woning kunnen kopen, moeten zij eerst hun eigen huis verkopen. Tenzij je een andere eigenwoningbezitter tegenkomt die wel in jouw huis wil wonen en jij in de woning van hem of haar. De kans dat dit toeval zich voordoet is natuurlijk erg gering. Maar misschien biedt moderne computertechnologie uitkomst?

Ledenreactie
Onlangs stuurde een lid van Vereniging Eigen Huis ons een e-mail met een interessant idee. "Als wij nu eens alle spelers op de woningmarkt benoemen met de letters A tot en met Z. (...) Als het nu zou lukken alle partijen in een databank te krijgen, waarbij iedereen laat weten op welk pand hij/zij bereid zou zijn een in beginsel redelijk, serieus bod uit te brengen? Dan is het slechts een kwestie van een computer met een goed programma om sluitende schema's te produceren, waarmee de betrokken makelaars aan de slag kunnen, om partijen tot elkaar te brengen. In zijn eenvoudigste vorm hebben we het dan over een woningruil met bijbetaling. Maar dat gaat natuurlijk ook meervoudig, waarbij een reeks eigenaren betrokken zijn," aldus ons lid in zijn e-mail.

Haken en ogen
Vereniging Eigen Huis zou een dergelijk idee, als het zou werken in de praktijk, natuurlijk prachtig vinden. Het is wel zo dat dit idee al eerder is geopperd. Probleem is vooral het grote aantal variabelen waarmee rekening moet worden gehouden. Behalve de verkoop- en aankoopprijs, moeten de locatie, de woning zelf en de woonomgeving aan de mogelijkheden en de wensen van de respectievelijke kopers voldoen. Een kans om geslaagde matches te maken is er alleen in geval van een heel groot databestand, zoals Funda biedt. Vermoedelijk is de kosten-batenanalyse op dit moment niet positief, want anders zouden de dames en heren van Funda een dergelijk plan ongetwijfeld allang in de praktijk hebben gebracht. Zo heeft Funda naar verluidt ook wel eens overwogen om bij de woningadvertenties de eventuele koopwensen van de verkoper te vermelden (wat de verkoper zelf zoekt). Maar ook dit idee is tot op heden niet uitgevoerd.

Oude doos
Het idee van het lid van Vereniging Eigen Huis komt in zijn eenvoudigste vorm neer op wat economen een 'ruileconomie' noemen. Je bent dan afhankelijk van een zogeheten 'double coincidence of wants' (dubbele overeenstemming van behoeften). Het is, anders geformuleerd, wel erg toevallig als persoon A heeft wat persoon B nodig heeft en omgekeerd. Daarom is het geld uitgevonden als ruilmiddel, zou je kunnen zeggen. Om het op zijn Liza Minelli’s te zeggen: "Money makes the world go round." Alleen dat is natuurlijk wel erg diep graaien in de oude doos. Dus misschien nemen computers met grote datsbestanden het zoekproces toch ooit van ons over? Wie zal het zeggen?

maandag 16 mei 2011

Huizenprijzen gaan nog veel verder dalen

Bob MaasHa, ik heb er eindelijk weer eens één. De gewoonte om stevige rampspoedvoorspellingen te doen over de prijsontwikkeling op de woningmarkt was er een beetje uitgeslopen, maar nu – na jaren – heeft zich zowaar weer een nieuwe kandidaat gemeld. Ik heb even getwijfeld of deze wel in het lijstje paste – omdat de organisatie niet echt aan de woningmarkt is gelieerd – maar de uitspraak is zo stevig en stellig, en de tentoongespreide deskundigheid zo groot, dat ik heb besloten het toch maar te doen. En eerlijk is eerlijk: het gebrek aan nieuwe kandidaten die de huizenprijzen voorspellen speelde ook een beetje mee. Dus na een lange tijd van stilte en alleen maar hele voorzichtige voorspellingen die gedaan werden, is hier de update van het Huizenprijzenvoorspellerslijstje met dagblad De Pers die als verwachting heeft dat de huizenprijzen nog veel verder gaan dalen. Jammer eigenlijk dat ze geen percentage hebben genoemd. Iets van 20 of 30% misschien? In ieder geval dapper, want zoals in het rijtje te zien is, is een voorspelling van de huizenprijzen niet zonder risico.



woensdag 11 mei 2011

Vage feedback

In NRC Handelsblad van 29 april 2011 las ik dat vage feedback een positiever effect heeft op de prestaties van mensen dan exacte informatie. Dat hebben psychologen aangetoond. "Vage informatie geeft mensen," aldus de NRC, "meer ruimte om hun eigen positieve verwachtingen te koesteren - en een poging te doen om die waar te maken." Ik heb die nieuw verworven wijsheid maar meteen verspreid binnen Vereniging Eigen Huis. Opdat onze leidinggevenden er rekening mee kunnen houden in hun functionerings- en beoordelingsgesprekken.

Geobjectiveerde subjectieve professionaliteit
Een sterk verwante kwestie is het formuleren van prestatieafspraken met medewerkers. Dat moet tegenwoordig volgens de boekjes 'SMART' gebeuren. Maar tegelijkertijd weet iedereen hoe moeilijk het is om dat op een goede manier in de praktijk te brengen. Hoe exacter en geobjectiveerder de afspraak wordt geformuleerd, hoe moeilijker het is de complexe werkelijkheid er in te vangen. Zeker in een complexe organisatie met professionals. Voordat je het weet, worden medewerkers gestimuleerd om een aantal meetbare afspraken minutieus na te streven, zonder te blijven nadenken over het complex aan veel moeilijker meetbare, achterliggende doelstellingen. Maar als je die complexe werkelijkheid wilt vangen in een ruimer geformuleerde prestatieafspraak, is het per definitie juist weer erg moeilijk te meten. Dan blijkt leiding geven ineens toch weer een vak, want je kunt medewerkers niet beoordelen en coachen zonder een eigen professioneel oordeel over hun functioneren te vormen. Op basis van onvolledige informatie en jouw eigen oordeel daarover. Meetbare informatie is dan slechts een hulpmiddel. Niet minder, maar ook niet méér dan dat.

Performing-to-the-test
Eveneens op 29 april 2011 stond in de Cobouw een artikel met als titel 'Stop met de labelgekte'. "De bouw wordt overstelpt met labels om de impact van een bouwproject op het milieu te meten," zo valt in het artikel te lezen. Hoe meer punten een bouwproject in het kader van dergelijke milieulabels weet te verzamelen, hoe hoger het scoort op de duurzaamheidsladder. Ook daarvoor geldt echter: je kunt niet alle facetten van duurzaamheid vangen in een checklist. En performing-to-the-test is natuurlijk ook hiervan het gevolg. Elementen die veel punten scoren worden in bouwproject alleen al om die reden meegenomen, terwijl duurzaamheidsfacetten waarvoor je geen punten krijgt, worden ontmoedigd.

Meten is weten?
In de jaren zeventig ontstond het idee dat de werkelijkheid meetbaar was of zelfs voorspelbaar en de samenleving maakbaar. Er was een groot vertrouwen in de wetenschap, in methoden en technieken. Mede door de opkomst van computers en de uitbreiding van rekencapacititeit gingen we er echt in geloven. Totdat het allemaal niet waar bleek te zijn. Voorspellingen kwamen niet uit en de samenleving liet zich niet sturen. Inmiddels weten we dus wel beter, zou je zeggen. Meten is niet hetzelfde als weten. Wel kan het meten van resultaten vanzelfsprekend een nuttig aanknopingspunt zijn om een discussie te starten. Een gesprek aan te gaan. Het gezonde verstand van het slot te halen. Om zo de complexe werkelijkheid achter de kengetallen te ontdekken. Dat geldt voor het personeelsmanagement net zo goed als voor het streven naar duurzaamheid in de bouw.

maandag 9 mei 2011

Stop de slecht-nieuws-show

Bob MaasOp de woningmarkt is iets merkwaardigs aan de hand. Het zou beter moeten gaan, maar het gaat steeds slechter. Dat moet een reden hebben.

Zo slecht nog niet
De uitgangspunten voor de woningmarkt zijn namelijk zo slecht nog niet. De economie is namelijk na de crisis weer herstellende. Weliswaar niet constant en met de nodige haperingen en onzekerheden, maar voldoende om een bescheiden economische groei te verwachten. En ook de uitgangspunten die normaal gesproken voor de woningmarkt zo belangrijk zijn, zijn zeker niet slecht. De hypotheekrente is weliswaar gestegen, maar komt van een laag niveau en is historisch gezien nog niet zo hoog dat daaraan de oorzaak kan worden toegeschreven. De woningmarkt trekt gewoon niet aan, zelfs niet met het mooie lenteweer dat normaal garant staat voor een opleving in het aantal woningverkopen.

Slecht-nieuws-show
Alleen waarom gaat het dan slechter in plaats van beter? Banken, de politiek, de overheid en andere ‘officials’ op de woningmarkt zijn daar debet aan. Gezamenlijk creëren zij een voortdurende slecht-nieuws-show die elk pril herstel op de woningmarkt de kop indrukt en de ontwikkelingen zelfs ombuigt naar een verdere neergang. Het is geen goed-nieuws-show, omdat het programma geen centrale regie kent. Het kabinet laat toe dat van alle kanten wordt ingeschoten op de woningmarkt zonder dat iemand zich rekenschap geeft van het totaaleffect van alle maatregelen en stemmingmakende meningen die over de woningmarkt worden uitgestort. Het resultaat is dat de mogelijkheden om te kopen én de wil om te kopen steeds verder afnemen.

Aanscherping op aanscherping
Banken hebben sinds het begin van de crisis de toepassing van de normen die gelden voor het verkrijgen van een hypotheek flink aangescherpt. De mogelijkheden om een hypotheek aan te schaffen zijn enorm gestremd. Laat wakker geworden met de schrik van de financiële crisis nog in de benen, gaf de Autoriteit Financiële Markten (AFM) echter aan de risico’s voor huishoudens verder te willen verminderen. Drastische maatregelen dreigden, maar enigszins teruggefloten door de realiteit is het plan van de AFM gelukkig omgevormd tot een minder vergaande ingreep in de financieringsmogelijkheden. (Een van de maatregelen was dat de top van hypotheken (hetgeen geleend wordt boven 100% van de koopprijs) binnen 7 jaar moest worden afgelost. (red.) Er werd op dit punt een deal gesloten tussen minister De Jager en de banken over een verdere aanscherping van de hypotheekverstrekkingsnormen. Als de Tweede Kamer daarmee instemt, treden die per 1 augustus a.s. in werking. Ondertussen zijn de hypotheekverstrekkingsnormen per 1 januari jl. door een andere autoriteit ook al aanzienlijk aangescherpt. Dat betreft de verstrekkingsnormen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die inmiddels van toepassing zijn voor circa 80% van de nieuw afgesloten hypotheken.

Daling met rasse schreden
Deze maatregelen kwamen nadat door het vorige kabinet het budget voor de Koopsubsidie en de rijksdeelname in de Startersleningen al was beëindigd. Ook in verband met de verkiezingen en de kabinetsformatie kwam er een lange periode van onzekerheid over het voortbestaan van de hypotheekrenteaftrek. Het prille herstel van de woningmarkt dat daarop volgde was door de genoemde maatregelen geen lang leven beschoren. Sinds november vorig jaar daalt het consumentenvertrouwen op de woningmarkt met rasse schreden en zien we het aantal kooptransacties verder teruglopen. De meningen die bij voortduring en zonder gevoel voor timing worden geventileerd over de hypotheekrenteaftrek werken als olie op het vuur. Dit betrof de commentaren van o.a. vooraanstaande economen, de president van de Nederlandsche Bank, het IMF, de OESO en sommige politieke partijen.

Afschaffen voor koopstarters
Zie hier de slecht-nieuws-show in een notendop. Wie de ontwikkelingen op dagelijkse basis volgt, zal niet verbaasd zijn over de gevolgen. Vereniging Eigen Huis vindt dat minister Donner meer regie moet nemen op de woningmarkt. De geplande maatregelen die een verdere verslechtering van de situatie opleveren moet de minister voorlopig uitstellen en hij moet maatregelen nemen die een positieve impuls geven aan de woningmarkt. Vereniging Eigen Huis vindt dat er nu eindelijk eens een keer wat aan de overdrachtsbelasting moet worden gedaan. Uit onderzoek blijkt dat een (tijdelijke) afschaffing van de overdrachtbelasting voor koopstarters het meest effectief is en ook breed wordt gedragen door de bevolking. Deze maand verschijnt de nieuwe Woonvisie van het kabinet. Hopelijk blijkt dan dat er een grotere kans bestaat dat de woningmarkt zich ten goede gaat keren.

vrijdag 6 mei 2011

Je hebt vertrouwen en vertrouwen

Mocht u het gemist hebben: dinsdag 3 mei was de Dag van de Persvrijheid. Minister Donner heeft het in elk geval niet gemist. Sterker: hij greep deze dag aan om in een officiële toespraak in Amsterdam te bepleiten dat het wel een tikkeltje minder mag met de zogeheten 'openbaarheid van bestuur'. Meer achterkamertjes dus? En meer informatie over de overheid die verborgen blijft voor de burger?

Sfeer
Niet volgens minister Donner. Na lezing van zijn volledige toespraak begrijp ik dat hij meer ziet in een goede sfeer tussen de overheid en de pers dan in een wettelijk recht om allerlei overheidsinformatie op te eisen. Minister Donner meent dat er nu tussen de pers en de overheid teveel een cultuur van wantrouwen bestaat. Een cultuur die tevens wordt overgedragen op de burgers. Dat vindt hij een kwalijke zaak, aangezien het ten koste van het " vertrouwen in ons vermogen om collectief problemen op te lossen. En dat is het laatste wat we kwijt moeten raken."

Vertrouwen
Vertrouwen is echter nogal een divers begrip. Je hebt vertrouwen en vertrouwen. Vertrouwen dat de overheid de kluit niet belazert is iets anders dan vertrouwen dat de overheid belangrijke problemen waarmee de samenleving wordt geconfronteerd, kan en wil oplossen. Soms is de eerste vorm van vertrouwen er wel, maar de tweede niet. Zeker als uit het regeerakkoord klip en klaar blijkt dat de overheid bepaalde problemen liever voor zich uitschuift dan er iets aan te doen. Ik doel natuurlijk op het ontbreken in het regeerakkoord van enige visie op de toekomst van de woningmarkt.

Visie
Op aandringen van het parlement komt minister Donner binnenkort alsnog met een visie op de woningmarkt. Vereniging Eigen Huis ziet daar reikhalzend naar uit. Waarbij we met name benieuwd zijn of de minister:

  1. samen met maatschappelijk betrokken partijen op de woningmarkt wil gaan werken aan een lange-termijn-oplossing van de stucturele problemen in de huur- én de koopsector;

  2. maatregelen zal voorstellen om de woningmarkt op korte termijn een positieve impuls te geven, bijvoorbeeld in de sfeer van de overdrachtsbelasting.

Zo'n visie zou - inderdaad - een sfeer van vertrouwen kunnen scheppen. We zijn benieuwd wanneer de minister met nadere informatie naar buiten komt.

woensdag 4 mei 2011

Geen ‘digitaal, tenzij’-beleid maar een mediamix voor Vereniging Eigen Huis

"Er wordt vaak beweerd dat de Koningin rookt. Klopt dat?” Luidde de vraag. “Nee. De Koningin is ruim 40 jaar geleden gestopt met roken,” aldus de Rijksvoorlichtingsdienst (RVD). Dit staat op de website van het Koninklijk Huis, in de categorie veelgestelde vragen. Internet is een rijke bron van informatie. Toch had ik dit heugelijke feit waarschijnlijk nooit vernomen als ik het niet had gehoord op BNR Nieuwsradio toen ik gisterenavond naar huis reed.

'Digitaal, tenzij'-beleid
Thuis aangekomen nam ik kennis van de veertiende uitgave van het blad Platform, een fraaie publicatie over overheidscommunicatie van de Dienst Publiek en Communicatie van het ministerie van Algemene Zaken. In de begeleidende brief las ik echter dat het veertiende nummer tevens het laatste zal zijn. Dit vanwege het 'digitaal, tenzij'-beleid van de rijksoverheid. Heeft u ooit van dit beleid gehoord? Ik niet. Totdat ik het las in de genoemde begeleidende brief, ondertekend door de coördinator van de Academie voor Overheidscommunicatie.

Platform
Vereniging Eigen Huis heeft geen 'digitaal, tenzij'-beleid. Natuurlijk willen wij wel graag bereiken dat onze website hét platform is voor eigenwoningbezitters die op zoek zijn naar informatie over hun eigen woning. Of het nu gaat om het kopen van een woning, de financiering ervan, om een verbouwing, om energiebesparing of om de woningmarkt in zijn algemeenheid. Maar dat neemt niet weg dat al onze leden maandelijks Eigen Huis Magazine op de deurmat krijgen. In ons magazine kunnen we lezers vervolgens weer verwijzen naar aanvullende informatie op de site. Informatie waar zij misschien nooit van zouden hebben gehoord als zij de link niet in het magazine zouden hebben aangetroffen. Daarnaast sturen wij gerichte e-mailnieuwsbrieven waarin wij eveneens doorverwijzen naar de website. Veel leden zouden zich echter nooit hebben opgegeven voor de nieuwsbrief als zij het niet in het magazine zouden hebben gelezen. Of op de website.

Signalen
In het magazine kunnen onze leden tevens lezen dat zij Vereniging Eigen Huis altijd kunnen bellen voor informatie en advies. Via het Informatie & Adviescentrum vangen wij op onze beurt signalen op van zaken die onze leden bezighouden. Dat leidt dan tot berichtgeving op de website, in het magazine of tot standpunten die wij innemen in de landelijke pers. Dat doen wij basis van de kennis van onze leden die wij misschien nooit verkregen hadden als zij ons daarover niet zouden hebben verteld aan de telefoon. Of via de e-mail. Of per brief. Of via ons Ledenpanel.

Mediamix
Vereniging Eigen Huis gelooft dus in een strategie waarbij uiteenlopende media elkaar kunnen versterken in onze communicatie met de eigenwoningbezitters in Nederland, in het bijzonder onze 680.000 leden. Het gaat om het vinden van de juiste mix. En die laten wij niet graag in rook opgaan via een 'digitaal, tenzij'-beleid.

maandag 2 mei 2011

Fan van de NMa

Vereniging Eigen Huis is in 1974 opgericht omdat het belangrijk is dat er ook iemand aan úw kant staat. Marktpartijen op de woningmarkt zijn er nu eenmaal op uit zoveel mogelijk winst te maken. En als (potentiële) eigenwoningbezitter trekt u dan al snel aan het kortste eind. Sinds onze oprichting strijden wij daarom voor betere rechten en een krachtiger positie voor u als consument op de woningmarkt.

Kartelparadijs
In de tijd dat Vereniging Eigen Huis werd opgericht, stond Nederland internationaal bekend als 'kartelparadijs'. Dat is sinds een jaar of tien gelukkig anders, dankzij de aangescherpte mededingingswetgeving. Daardoor hebben we in Nederland een krachtige kartelwaakhond, de NMa (Nederlandse Mededingingsautoriteit). Ik ben een fan van de NMa.

Boetes
Als marktpartijen besluiten de onderlinge concurrentie op een laag pitje te zetten, waarvan de consument natuurlijk de dupe is, dan vinden zij de NMa tegenover zich. De Mededingingswet verbiedt afspraken en gedragingen die de concurrentie beperken. De NMa kan dan boetes opleggen. Alleen al afgelopen week bracht de NMa twee kartels aan het licht, te weten bij executieveilingen van woningen en in de thuiszorg. Wat over het algemeen wel bekend is, is dat de NMa ook al enige tijd onderzoek doet naar de beperkte concurrentie op de hypotheekmarkt. Dit doet het NMa na een klacht van Vereniging Eigen Huis. Ik ben enorm benieuwd in hoeverre de NMa er in zal slagen concurrentiebeperkende afspraken tussen de banken ook daadwerkelijk aan te tonen. Logischerwijs is dat in de praktijk nog lastig zat. Iedereen kan met een blik op de cijfers constateren dat de banken meer winst dan ooit maken op hypotheken en dat de rentes hier hoger zijn dan in het buitenland. Alleen voordat de NMa de banken miljoenenboetes kan opleggen, moet zij natuurlijk met harde bewijzen komen.

Burger
Het mooie van de NMa is niet alleen dat zij marktpartijen kan straffen die ten koste van de consument proberen hun winsten te maximaliseren. Daarnaast is zij ook de enige overheidsdienst die de burger geen geld kost, maar per saldo geld oplevert. Berekeningen over 2009 wijzen uit dat de burgers voor ruim 330 miljoen euro profiteerden van het optreden van de NMa, terwijl het instituut zelf in dat jaar 46,8 miljoen euro kostte. De NMa levert dus ons allemaal dus 7 keer zoveel op als zij kost. Dat is in deze barre tijden toch een welkome opsteker?