vrijdag 27 mei 2011

Een beslissend moment voor de woningmarkt

Vertrouwen komt te voet en gaat te paard, zegt men. In de economie ligt dat toch wat anders. De geschiedenis heeft laten zien dat het vertrouwen in de economische ontwikkelingen soms snel kan wegzakken. Maar het kan vervolgens ook heel snel weer toenemen. Dit heeft alles te maken met kuddegedrag van consumenten, investeerders en beleggers. Als kansen zich lijken voor te doen en als de prijzen lijken te gaan stijgen, dan wil iedereen kopen, meedoen, instappen. Worden daarentegen prijsdalingen verwacht, dan trekt eenieder zich terug, trapt iedereen gelijktijdig op de rem. De woningmarkt is momenteel aanbeland op een punt dat het kan vriezen en dooien. Omslagpunten in de economie zijn moeilijk te voorspellen. Er zijn echter redenen om aan te nemen dat zo'n 'tipping point' op de woningmarkt binnen handbereik ligt. Maar dat vergt wel een duwtje in de goede richting. De woningmarkt staat op een tweesprong.

Dieptepunt
Een aantal factoren zorgt er momenteel voor dat de stemming op de woningmarkt in mineur is. Na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 werd de woningmarkt meegezogen in een algemeen negatief sentiment. In de aanloop naar de verkiezingen van juni 2010 kwam daar nog een langdurige discussie over de hypotheekrente overheen. Toen die discussie voorbij was, door de komst van het kabinet Rutte, nam het consumentenvertrouwen op de woningmarkt weer wat toe. Maar daaraan kwam een eind door een voortdurende slecht-nieuws-show van nieuwe uitlatingen over de hypotheekrente (OESO, IMF, DNB), het beëindigen van de startersfaciliteiten en een steeds strenger beleid van de AFM en de banken ten aanzien van de hypotheekverstrekking. Met als gevolg dat het consumentenvertrouwen in de woningmarkt inmiddels een all-time-low heeft bereikt.

Vooruitzicht
Toch meent Vereniging Eigen Huis dat een omslagpunt op de woningmarkt in positieve richting binnen bereik is. Reden is dat een tweetal factoren, die normaliter voor de gang van zaken op de woningmarkt van groot belang zijn, er niet ongunstig uitzien:
- Ondanks de crisis is de werkloosheid in Nederland niet hoog opgelopen en is de inkomenspositie van veel huishoudens naar verhouding redelijk op peil gebleven.
- En wat misschien nog belangrijker is: het vooruitzicht op de woningmarkt op de iets langere termijn is er eerder een van toenemende schaarste dan van een overschot aan woningen. Met name door de toename van het aantal alleenstaanden moeten er de komende decennia in Nederland nog zo'n slordige miljoen woningen worden bijgebouwd.

Overdrachtsbelasting
Dit maakt dat het zaak is de negatieve spiraal op de woningmarkt nu snel om te zetten in een positieve. De overheid heeft hiervoor een belangrijk instrument in handen: de overdrachtsbelasting, met name voor starters. Als het voor starters aantrekkelijker wordt gemaakt nu een eigen woning te kopen, kan dit de woningmarkt weer in beweging brengen. En vergeet niet dat het economisch belang daarvan groot is. Denk aan de werkgelegenheid in de bouw en in tal van toeleverende sectoren. Als het kopen en verkopen van woningen weer op gang komt, leidt dit bovendien tot een impuls voor de mobiliteit op de arbeidsmarkt.

Overheidsfinanciën
Vereniging Eigen Huis is zich er van bewust dat de overheidsfinanciën weinig tot geen ruimte laten voor een eenzijdige vermindering van de overdrachtsbelasting. Daarbij dient wel te worden bedacht dat deze belasting bij een verder inzakkende woningmarkt eveneens steeds minder zal opbrengen. Een aantrekkende woningmarkt zal daarentegen de overheidsfinanciën juist ten goede komen:
- in de sfeer van de btw (woninginrichting en -verbetering);
- de loon- en inkomstenbelasting (stijgende werkgelegenheid in de bouw en toeleverende sectoren);
- de vennootschapsbelasting (toenemende winstgevendheid van de desbetreffende bedrijven);
- en als de waardevermindering van woningen wordt gestopt, krijgt de overheid tot slot meer geld binnen via het eigenwoningforfait.

Vereniging Eigen Huis hoopt dat deze inzichten zullen terugkomen in de langverwachte Woonvisie van het kabinet. De woningmarkt verdient een positieve impuls, waarmee zij weer kan gaan functioneren als motor van de economie.

5 opmerkingen:

  1. "het vooruitzicht op de woningmarkt op de iets langere termijn is er eerder een van toenemende schaarste dan van een overschot aan woningen"

    En dat wordt als 'niet ongunstig' gezien. Je moet durven...

    "Met name door de toename van het aantal alleenstaanden moeten er de komende decennia in Nederland nog zo'n slordige miljoen woningen worden bijgebouwd."

    Het worden er steeds meer... Bob Maas had het nog over pakweg een half miljoen kort geleden. We gaan natuurlijk ook behoorlijk vergrijzen en binnen die genoemde decennia is er een goede kans dat we met bevolkingskrimp te maken gaan krijgen. Daarnaast: misschien zouden we al die corporaties die in hoog tempo woningen blijven slopen eens een halt toe moeten roepen. Gewoon eens kijken wat we kunnen doen met de woningen die we al hebben?

    Even de rest doorscannen:

    * klagen over slecht-nieuws show
    CHECK!
    * klagen over strakker financieringsbeleid
    CHECK!
    * overdrachtsbelasting voor starters afschaffen
    CHECK!
    * blije gevolgen noemen als de woningmarkt weer op gang komt
    CHECK!
    * woningmarkt als motor van de economie
    CHECK!
    * geen woord over totale hervormingen
    CHECK!

    Checkerdecheck, hier kan inderdaad met verve het VEH-stempel op :-)

    Wat zou het trouwens toch mooi zijn als we ons niet helemaal blauw hoeven te betalen aan leuk wonen. Dan zou de woningmarkt niet meer de motor van de economie zijn, want dat is het nu tegen wil en dank. Dan zouden mensen geld overhouden voor leuke dingen, en dan zouden we met uitgaven aan al die andere leuke zaken opeens met z'n allen de motor van de economie zijn. Het lijkt me een beter idee dat we geld spenderen aan recreatie en middenstand, dan dat we alles maar afdragen aan het grote zwarte gat wat 'bank' heet...

    BeantwoordenVerwijderen
  2. "Toch meent Vereniging Eigen Huis dat een omslagpunt op de woningmarkt in positieve richting binnen bereik is."

    Het lijkt me dat een "vereniging" voornamelijk feitelijk onderbouwde informatie moet geven.

    Feit is dat er 3 keer zoveel huizen te koop staan dan 2 jaar geleden (240.000 vandaag de dag), de hypotheeklasten 30% hoger liggen dan enkele jaren terug door een hogere hypotheekrente, en dat banken aanzienlijk strenger zijn bij de verstrekking van hypotheken.
    Alles wijst erop dat deze trends de komende jaren nog sterker gaan worden, een "omslagpunt in positieve zin binnen bereik" is dus echt totale kul.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. @John: het is helemaal geen totale kul dat een omslagpunt in positieve zin binnen bereik ligt.

    Kijk, als onze onvolprezen overheid in al hun wijsheid (... pauze .... even bijkomen van het lachen ... trekt droge broek aan...) de huurprijzen van sociale huurwoningen naar 2000 euro per maand trekt voor bovenmodaal verdieners zodat ze gedwongen de koopmarkt op worden geschopt, HRA standaard in het 52 % tarief zet, overdrachtsbelasting afschaft, NHG naar een miljoen, financiering naar 10 maal het inkomen voor starters, etc., dan ligt dat positieve omslagpunt binnen handbereik. Kost wat natuurlijk (betaald door o.a. huurders in de vrije sector en mensen die hun hypotheek netjes hebben afbetaald [de sukkels...]), maar dan heb je ook een echt wind- en waterbestendig gezwel gemaakt.

    Echt hoor, het is best mogelijk.

    ....

    BeantwoordenVerwijderen
  4. In de landen om ons heen, wordt ca. 30% van het besteedbaar inkomen betaald aan woonlasten.
    In Nederland, mag het in princiepen 20% van het besteedbaar inkomen zijn.
    De Nederlanders moeten niet voor een kwartje op de eerste rij willen zitten.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. @Anoniem:

    Dat is precies andersom! Doe maar eens een klein beetje Googelen... In Nederland 30%, gemiddeld in de landen om ons heen maar 20%...

    BeantwoordenVerwijderen