maandag 9 mei 2011

Stop de slecht-nieuws-show

Bob MaasOp de woningmarkt is iets merkwaardigs aan de hand. Het zou beter moeten gaan, maar het gaat steeds slechter. Dat moet een reden hebben.

Zo slecht nog niet
De uitgangspunten voor de woningmarkt zijn namelijk zo slecht nog niet. De economie is namelijk na de crisis weer herstellende. Weliswaar niet constant en met de nodige haperingen en onzekerheden, maar voldoende om een bescheiden economische groei te verwachten. En ook de uitgangspunten die normaal gesproken voor de woningmarkt zo belangrijk zijn, zijn zeker niet slecht. De hypotheekrente is weliswaar gestegen, maar komt van een laag niveau en is historisch gezien nog niet zo hoog dat daaraan de oorzaak kan worden toegeschreven. De woningmarkt trekt gewoon niet aan, zelfs niet met het mooie lenteweer dat normaal garant staat voor een opleving in het aantal woningverkopen.

Slecht-nieuws-show
Alleen waarom gaat het dan slechter in plaats van beter? Banken, de politiek, de overheid en andere ‘officials’ op de woningmarkt zijn daar debet aan. Gezamenlijk creëren zij een voortdurende slecht-nieuws-show die elk pril herstel op de woningmarkt de kop indrukt en de ontwikkelingen zelfs ombuigt naar een verdere neergang. Het is geen goed-nieuws-show, omdat het programma geen centrale regie kent. Het kabinet laat toe dat van alle kanten wordt ingeschoten op de woningmarkt zonder dat iemand zich rekenschap geeft van het totaaleffect van alle maatregelen en stemmingmakende meningen die over de woningmarkt worden uitgestort. Het resultaat is dat de mogelijkheden om te kopen én de wil om te kopen steeds verder afnemen.

Aanscherping op aanscherping
Banken hebben sinds het begin van de crisis de toepassing van de normen die gelden voor het verkrijgen van een hypotheek flink aangescherpt. De mogelijkheden om een hypotheek aan te schaffen zijn enorm gestremd. Laat wakker geworden met de schrik van de financiële crisis nog in de benen, gaf de Autoriteit Financiële Markten (AFM) echter aan de risico’s voor huishoudens verder te willen verminderen. Drastische maatregelen dreigden, maar enigszins teruggefloten door de realiteit is het plan van de AFM gelukkig omgevormd tot een minder vergaande ingreep in de financieringsmogelijkheden. (Een van de maatregelen was dat de top van hypotheken (hetgeen geleend wordt boven 100% van de koopprijs) binnen 7 jaar moest worden afgelost. (red.) Er werd op dit punt een deal gesloten tussen minister De Jager en de banken over een verdere aanscherping van de hypotheekverstrekkingsnormen. Als de Tweede Kamer daarmee instemt, treden die per 1 augustus a.s. in werking. Ondertussen zijn de hypotheekverstrekkingsnormen per 1 januari jl. door een andere autoriteit ook al aanzienlijk aangescherpt. Dat betreft de verstrekkingsnormen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die inmiddels van toepassing zijn voor circa 80% van de nieuw afgesloten hypotheken.

Daling met rasse schreden
Deze maatregelen kwamen nadat door het vorige kabinet het budget voor de Koopsubsidie en de rijksdeelname in de Startersleningen al was beëindigd. Ook in verband met de verkiezingen en de kabinetsformatie kwam er een lange periode van onzekerheid over het voortbestaan van de hypotheekrenteaftrek. Het prille herstel van de woningmarkt dat daarop volgde was door de genoemde maatregelen geen lang leven beschoren. Sinds november vorig jaar daalt het consumentenvertrouwen op de woningmarkt met rasse schreden en zien we het aantal kooptransacties verder teruglopen. De meningen die bij voortduring en zonder gevoel voor timing worden geventileerd over de hypotheekrenteaftrek werken als olie op het vuur. Dit betrof de commentaren van o.a. vooraanstaande economen, de president van de Nederlandsche Bank, het IMF, de OESO en sommige politieke partijen.

Afschaffen voor koopstarters
Zie hier de slecht-nieuws-show in een notendop. Wie de ontwikkelingen op dagelijkse basis volgt, zal niet verbaasd zijn over de gevolgen. Vereniging Eigen Huis vindt dat minister Donner meer regie moet nemen op de woningmarkt. De geplande maatregelen die een verdere verslechtering van de situatie opleveren moet de minister voorlopig uitstellen en hij moet maatregelen nemen die een positieve impuls geven aan de woningmarkt. Vereniging Eigen Huis vindt dat er nu eindelijk eens een keer wat aan de overdrachtsbelasting moet worden gedaan. Uit onderzoek blijkt dat een (tijdelijke) afschaffing van de overdrachtbelasting voor koopstarters het meest effectief is en ook breed wordt gedragen door de bevolking. Deze maand verschijnt de nieuwe Woonvisie van het kabinet. Hopelijk blijkt dan dat er een grotere kans bestaat dat de woningmarkt zich ten goede gaat keren.

7 opmerkingen:

  1. Beste Bob,

    Je bezorgdheid is begrijpelijk vanuit VEH perspectief. Wat echter niet het geval is, is dat er een slecht-nieuws show wordt opgevoerd zonder enige richting. De laatste twee jaar is duidelijk geworden hoe door en door ziek onze woningmarkt is en de media berichten hier gewoon over:

    * Consumenten betalen onnodig enorme bedragen voor een stukje bouwgrond vanwege de grondpolitiek van de overheid.
    * HRA is een subsidie op schulden en moedigt aan om je zo diep mogelijk in de schulden te steken, liefst zoveel mogelijk aflossingsvrij. Daarnaast is HRA prijsopdrijvend waardoor we elk jaar bijna 10 miljard extra aan rente afdragen aan de banken. Dt hadden we kunnen voorkomen... 80% van de HRA kosten gaat naar de 20% rijkste woningeigenaren.
    * Nergens ter wereld wordt zo absurd veel geleend voor een huis, de LTV is ongekend in de wereld. Je hoeft hier in Nederland geen cent eigen geld mee te nemen.
    * Stabiliteit moet komen vanuit een fonds als NHG: winst is voor de eigenaar, verliezen gaan op de grote hoop. De grens om mee te doen is gesteld op 11 maal modaal. Wat zeg ik? Elf (11) maal modaal! Waarom niet een miljoen, of 5 miljoen. 11 maal modaal is een idioot hoge norm... Decennia lang gold in de vastgoedwereld (wereldwijd!) de norm dat een woning ongeveer 100 tot 150 maal de maandhuur mag kosten. Reken maar uit waar we ondertussen zijn beland, en trek je conclusie over betaalbaarheid van de Nederlandse woning!
    * Voortbestaan van de HRA is geen zekerheid van dit kabinet. Aanpakken van HRA is slechts uitgesteld, dat weet iedereen. De onzekerheid wordt dus alleen maar vergroot door langer aan HRA vast te houden.
    * Het is volledig terecht dat financieringsmogelijkheden worden beperkt. Iedereen heeft het maar over die enorme welvaart die vanuit de woningmarkt wordt gegenereerd, maar niemand vertelt erbij dat die welvaart grotendeels op schulden is gebouwd. Bescherming van de consument is een leuk verhaal om al die nieuwe beperkingen aan op te hangen, veel belangrijker is echter dat onze maatschappij als geheel wordt beschermd tegen dit soort tikkende tijdbommen. Financiering van de woningmarkt moet zodanig worden geregeld dat de individuele financiële risico's overzichtelijk zijn op basis van het eigen inkomen. Dan hoeven wij als maatschappij ook niet (volslagen onterecht) garant te staan voor eventuele tegenvallers.
    * etc, etc...

    Het grote publiek krijgt zolangzamerhand door dat er nogal wat aan de hand is op de woningmarkt, en de media berichten daarover. Iedereen, ook woningeigenaren, voelt heel goed aan dat er het nodige moet gebeuren op de woningmarkt, en dat de punten die ik hierboven heb gegeven aangepakt moeten worden. Daar hoort natuurlijk een totale herstructurering bij waarbij ook overdrachtsbelasting en de huurmarkt worden betrokken, maar dat zijn meer dan 2 alinea's en dat is te moeilijk voor het Binnenhof. Kleine stapjes dus, en uitstel kan niet meer. Dat de timing niet zo goed uitkomt voor het herstel van de woningmarkt is jammer. Ikzelf zie dat herstel van de woningmarkt niet als eerste prioriteit. Eerst zorgen dat de achterliggende financiële regelingen weer in perspectief tot het eigen inkomen worden geplaatst, dan volgt herstel van de woningmarkt vanzelf.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Wat me verbaast is de naar mijn mening volslagen naïviteit ten aanzien van (tijdelijk) afschaffen van de overdrachtsbelasting. De financieringscultuur in Nederland zorgt ervoor dat voor een woning niet wordt betaald wat de woning waard is, maar wat de koper maximaal kan financieren. Afschaffen van de overdrachtsbelasting zorgt daarom niet voor financiële verlichting van de koper, maar geeft een verruiming van de maximale koopsom. De overdrachtsbelasting zal dus direct door verkopers worden verdiconteerd in de woningprijs, al is het maar om de 'verliezen' van afgelopen 2 jaar te compenseren. Bij tijdelijke afschaffing zijn de rapen helemaal gaar. Als de overdrachtbelasting weer actief wordt gesteld, dan kan opeens niemand meer het nieuwe prijspeil betalen, en gaat de woningmarkt wederom langdurig op slot. Of onze overheid moet in al haar wijsheid op dat moment dan maar besluiten dat de afschaffing. definitief wordt. Dat levert dan een mooi gat in de rijksbegroting op van een miljard of 2, gebruikt om het prijspeil op de woningmarkt op te krikken en betaald door de belastingslaaf. Misschien wordt het dan tijd om mooie tradities op te poetsen, ruim 200 jaar na de Bastille is het Binnenhof dan ook eens aan de beurt...

    Tot slot: je zou eens een bankier offline moeten spreken. Voor de camera is er altijd een mooi verhaal hoe we door 'beleid' (whoehahaha....) onze woningmarkt zo stabiel houden, maar off-the-record geloven ze daar helemaal niet in en hebben ze eigenlijk geen flauw benul waarom de woningmarkt nog niet volledig is geïmplodeerd.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. http://www.youtube.com/watch?v=OjSa6kAwjRQ&feature=player_embedded

    Bovenstaande link laat een duidelijk verhaal zien van Hugo Primus. Hij refereert aan gewijzigd beleid in Engeland (U.K.) en legt uit wat er allemaal niet werkt (en dat is veel) in het Nederlandse systeem.

    Er is goed nieuws en er is slecht nieuws.
    Alleen goed nieuws brengen in de huidige omstandigheden lijkt mij wat naïef over komen.

    Wat nodig is, is een gedurfde wijziging van beleid. Want dan zal de hoeveelheid goed nieuws de hoeveelheid slecht nieuws gaan overtreffen. (Dat laatste lijkt mij nu niet het geval.)

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Het kabinet gaat nog lang niet ver genoeg met de gekozen maatregelen. Zeker als je vergelijkt met de rest van Europa is hier momenteel nog steeds zeer ruime financiering mogelijk. Het is nog steeds mogelijk dat mensen gedwongen worden om de rest van hun leven de slaaf van de bank te zijn. Misschien zou VEH kunnen voorstellen dat Nederland de lijn van een aantal landen in Europa gaat volgen: starters 10% eigen geld in brengen bij de aankoop van een huis, aflossingvrij hypotheken zijn niet meer mogelijk zijn, HRA afbouwen, overdrachtsbelasting stoppen. Kortom: op weg een gezonde markt.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Diverse organisaties (DNB,IMF,OESO etc.) en vele deskundigen hebben al vaak hun bezorgdheid geuit over het relatief (te?,onnodig?) hoge kredietvolume en de vele (perverse?) prikkels tot private schuldcreatie op de Ned. huizenmarkt.
    Dit trouwens ook al voordat de wereld zulke spectaculaire voorbeelden zag van de schaduwzijden van 'welvaartsgroei' dmv. kunstmatige huizenprijsinflatie.

    Het stelt ons dan ook gerust dat we met Maas en Mulder twee economen in huis hebben, die eerder de economische theorie met baanbrekende bijdragen hebben verrijkt en nu zelfs uit de specifieke complexiteit van de Ned. huizenmarkt de irrelevantie van algemene adviezen van IMF etc. voor behoedzaam bankieren aldaar kunnen afleiden.

    Mooi lenteweer, maar toch, alarm!! Sluit ramen en deuren, de 'regering laat maar zo toe' dat diverse mensen hun diverse meningen en adviezen geven over de situatie op de huizenmarkt.
    Wat wil Bob dan? Een politbureau dat erop toeziet dat de huizenmarkt enkel in jubeltonen wordt besproken en 'defaitisten' de mond snoert?
    Een 'Staatscommissie ter Verspreiding van de zuivere Leer der unidirectionele Huizenprijzen', de commissie 'Altijd Omhoog'?
    En eh, was het eigenlijk niet juist een bepaalde lobby, die aanvankelijk de meeste onrust schiep, door in de aan haar verbonden media, een HRA-beperkte wereld voor te stellen als het einde der beschaving nu H&I hun heroische rol in de economie -nl. bezitter van een zo hoog mogelijke hypotheekschuld- niet langer zouden kunnen vervullen? Dit nog eens extra aangezet met (geënsceneerde) melodrama's van het larmoyante "Daar-heb-je-nu-je-hele-leven-voor-gewerkt" type. En ja, als de geest eenmaal uit de fles is....

    Even recapituleren: steeds ruimere kredietverstrekking, geanimeerd door vooral de HRA in combinatie met een krappe of aanbod-inelastische markt zetten een leen-prijs spiraal in gang, waarbij telkens nieuwe marktverstoorders/prijsopdrijvers ( Z24 had laatst een leuk lijstje: startersleningen, terugkoopgaranties, gemeentelijke subsidies, NHG etc. ) moesten worden ingevoerd om een markt te ondersteunen, die ondanks dit alles ook wel 'de gezonde Hollandse huizenmarkt' werd genoemd.

    Welvaartsverliezen tgv.de resulterende misallocaties ,(met de HRA ipv. een lagere IB in de hoofdrol) (zie ook @Jeroen), werden ontkend en een bekende droogkomiek annex politicus, die er zich op laat voorstaan hier elk economisch inzicht te trotseren, sprak zelfs van 'de HRA als draagmuur van onze welvaart, in te voeren als hij niet zou bestaan'.
    Diverse dubieuze maatregelen kreeg men ingevoerd door ze te presenteren als onvermijdelijk voortvloeiend uit de stelling 'een ieder die dat wil, moet een huis kunnen kopen', en tja, wie zou er dan nog tegen kunnen zijn.

    Over show gesproken.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Wat Jeroen zegt klopt helemaal, alleen voor wat betreft de overdrachtsbelasting ben ik het niet met hem eens. Natuurlijk is het zo dat in een krappe markt waar de prijs bepaald wordt door de financieringsmogelijkheid, die overdrachtsbelasting ogenblikkelijk verdisconteerd wordt in de huizenprijs. Hooguit psychologisch zal het wat schelen.

    Maar wanneer de afschaffing van de overdrachtsbelasting gecombineerd wordt met het verminderen van een subsidie (lees HRA), dan kan het op de eerste plaats kostenneutraal en op de tweede plaats neemt hierdoor de overheidsinvloed op de markt af, wat altijd leidt tot een beter functioneren van de markt.

    Bovendien is de overdrachtsbelasting vooral een belasting op woonmobiliteit en afschaffen ervan maakt het goedkoper om te verhuizen. Dit is vooral relevant voor huizenbezitters die een ander huis willen. Voor hen wordt het 50% goedkoper om te verhuizen. Op welk prijsniveau de transactie plaatsvindt is voor hen minder relevant.

    Dus maximeer de HRA op ongeveer 35% en schaf de overdrachtsbelasting af. Dat zal zeker een positief gevolg hebben.

    Positieve neveneffecten zijn dat de mobiliteit in het algemeen zal toenemen, mensen dichter bij hun werk kunnen gaan wonen en dat de doorstroom beter wordt, waardoor mensen in een voor hun geschikter huis kunnen wonen. Allemaal economische winst dus.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. @anoniem, 15 mei 2011 21:16

    Je kan het principieel niet met me oneens zijn omdat de situatie die jij beschrijft (overdrachtbelasting afschaffen én HRA aanpakken) een andere is dan waar ik van uitging (alleen OB afschaffen, Bob repte ook verder met geen woord over aanpakken HRA). Maar dat terzijde. Verder ben ik het wel eens met je verhaal.

    Wat ik wel eens vaker heb geroepen is dat HRA beter niet gewoon beperkt kan worden, zoals jouw voorstel van max 35%, maar dat HRA losgekoppeld moet worden van de loonbelastingschijven. Maak van mijn part een nieuwe box 4 in ons belastingstelsel, en creëer daar een nieuw stel schijven voor aftrek kosten eigen woning (HRA dus..), bijvoorbeeld:

    schijf 1: eerste 5000 euro aftrek wordt voor 35% vergoed
    schijf 2: volgende 5000 euro aftrek wordt voor 25% vergoed
    schijf 3: volgende 5000 euro aftrek wordt voor 15% vergoed
    schijf 4: volgende 5000 euro aftrek wordt voor 5% vergoed

    De rest wordt niet meer vegoed.

    Zo krijgt elke Nederlander exact dezelfde kansen om een bepaald bedrag aan HRA af te trekken. Het is dus niet meer zo dat een modaal inkomen bijvoorbeeld 3000 euro uit HRA weet terug te krijgen met z'n Vinex woning, terwijl een 'rijke' met z'n villa van 2 miljoen zomaar eventjes 50.000 euro terugharkt. Allebei hebben ze exact hetzelfde plafond. Het gevolg is:

    1) Starters en modale inkomens kunnen een groot deel van HRA blijven benutten.
    2) Dure woningen: aftrek blijft beperkt tot op 'modaal' niveau, als je duur wilt wonen moet je de rest gewoon lekker zelf betalen.

    Daarnaast natuurlijk de schijven afbouwen over een periode van 15 jaar zodat daarna HRA verleden tijd is.

    BeantwoordenVerwijderen