woensdag 29 juni 2011

Hogere griffierechten: eigenwoningbezitters nog meer speelbal van gemeenten

Het kabinet wil de griffierechten fors verhogen. Op het gebied van de WOZ kunnen eigenwoningbezitters hierdoor nog meer een speelbal worden van de gemeenten.

Blind afwijzen
Een aantal maanden geleden heeft Vereniging Eigen Huis aan de kaak gesteld dat een aantal gemeenten in ons land het niet zo nauw nemen met bezwaren die burgers indienen tegen te hoge WOZ-waarden. Er zijn gemeenten die alle bezwaren op een grote stapel leggen en blind afwijzen. In de kennelijke hoop dat veel eigenwoningbezitters het dan wel opgeven. Pas als de benadeelde burger op het punt staat beroep aan te tekenen bij de rechter, komt zo'n gemeente uit zijn stoel en blijkt een verlaging van de WOZ-waarde vaak mogelijk. Dergelijke gemeenten willen immers voorkomen dat de burger echt naar de rechter stapt en hoogstwaarschijnlijk de zaak wint. Want alleen al het feit dat de gemeente het bezwaar niet serieus heeft behandeld, werkt bij een rechter natuurlijk in haar nadeel.

Factor tien
Stel nu dat de griffierechten fors omhoog gaan (dat kan een factor tien schelen, als het aan het kabinet ligt). Het is dan niet onaannemelijk dat sommige gemeenten het nog minder serieus zullen nemen met de bezwaren die burgers hebben tegen een te hoge WOZ-waarde. Het kost de burger immers veel meer om naar de rechter te stappen (dat kan oplopen tot 500 euro). Zodat gemeenten er nog gemakkelijker van kunnen uitgaan dat veel burgers het er wel bij zullen laten zitten. Overigens staat daar tegenover dat gemeenten, als zij voor de rechter worden gedaagd, voortaan zelf ook griffierechten moeten gaan betalen. Maar voor de gemeentekas weegt zo'n bedrag vermoedelijk minder zwaar dan voor de portemonnee van de individuele eigenwoningbezitter.

Rechtsstaat
We leven in Nederland in een rechtsstaat. Dat veronderstelt twee zaken. Ten eerste dat het optreden van de overheid op het recht gebaseerd is. Ten tweede dat er procedures zijn om geschillen, onder andere tussen burgers en diezelfde overheid, op een ordentelijke manier te beslechten. Dit laatste wordt lastiger naarmate de wetgever hogere drempels opwerpt voor burgers die hun recht zoeken. Als de griffierechten fors worden verhoogd voor burgers aan wie de overheid een te hoge WOZ-waarde oplegt, zal het voor die burgers moeilijker worden hun rechten jegens de overheid te verdedigen. Er ontstaat dan een (extra) prikkel voor gemeenten om het met die rechten niet al te nauw te nemen. Daarbij moet tot slot worden bedacht dat de WOZ-beschikking van de gemeente elk jaar terugkomt. En helaas is het geen uitzondering dat burgers die via bezwaar en beroep een lagere WOZ-waarde weten af te dwingen, merken dat de gemeente het jaar erop 'gewoon' weer lekker hoog inzet.

maandag 27 juni 2011

Snelle besluitvorming overdrachtsbelasting is hard nodig

Er wordt gezegd dat minister Donner nog voor het zomerreces - eind deze week - zijn Woonvisie wil uitbrengen. Maar er wordt ook gefluisterd dat het kabinet pas na de zomer - in de aanloop naar Prinsjesdag - met een besluit zal komen over een maatregel die de grootdeels stilgevallen woningmarkt een duw in de goede richting moet geven. Laten we hopen dat het zo niet zal gaan.

Niemand te wachten
Om te beginnen zit niemand te wachten op een Woonvisie waarin géén krachtige maatregelen staan om de woningmarkt een duw in de goede richting te geven. Van alleen zwarte letters op papier wordt niemand blij. Zeker niet de eigenwoningbezitter die zijn huis al vele maanden te koop heeft staan. En die begrijpelijkerwijs geen nieuw huis kan en wil kopen zonder de huidige woning eerst te hebben verkocht. Wie ook niet blij wordt van een tandenloze Woonvisie is de eigenwoningbezitter die eigenlijk wel wil verhuizen, maar die gezien het negatieve consumentenvertrouwen zijn huis al niet eens meer te koop heeft gezet.

Iedereen te wachten
Inmiddels is vorige week via de Telegraaf uitgelekt dat binnen het kabinet serieus wordt gedacht aan een ingreep in de overdrachtsbelasting, met name om starters te bewegen tot de aankoop van een eigen woning. Hulde aan het kabinet! Maar nu deze maatregel in de lucht hangt, zou het heel slecht zijn om de invoering ervan over de zomer heen te tillen. Potentiële kopers zullen hierdoor een nog terughoudender houding aannemen dan zij al deden. Iedereen zit dan immers te wachten op de gehoopte stimuleringsmaatregel. Er zijn nu al mensen die in een koopcontract laten opnemen dat, indien de overdrachtsbelasting inderdaad op de schop gaat, de overdracht pas zal plaatsvinden nadat de maatregel van kracht is. Velen anderen zullen de kooptransactie überhaupt liever uitstellen totdat de maatregel ingaat.

Doodzonde
Vereniging Eigen Huis heeft daarom vorige week, nadat was uitgelekt dat het kabinet een ingreep in de overdrachtsbelasting serieus overweegt, gepleit voor snelle besluitvorming. Door een goede maatregel uit te stellen tot na de zomer, zou hij de komende maanden een tegengestelde - dus negatieve - uitwerking krijgen. En dat zou doodzonde zijn.

vrijdag 24 juni 2011

Flexibel wonen en werken

De tijd dat veel mensen veertig jaar voor één baas werkten en op hun 65e met een gouden horloge het pand verlieten, ligt ver achter ons. De arbeidsmobiliteit, vrijwillig en gedwongen, is de afgelopen decennia enorm toegenomen. En het zal de komende jaren alleen maar verder toenemen. Dit stelt eisen aan de woningmarkt en aan de hypotheekmarkt.

Verhuismobiliteit
Een voor de hand liggende eis die aan de woningmarkt gesteld mag worden, is dat mensen die elders in het land een baan aanvaarden, ook elders in het land kunnen gaan wonen. Zij moeten dus elders een geschikte woning kunnen vinden, tegen aanvaardbare kosten. Op dit moment is verhuizen voor veel mensen moeilijk. Voor een geschikte huurwoning moet je vaak jarenlang op een wachtlijst staan. En om naar een andere koopwoning te verhuizen, moet je eerst je huidige woning kunnen kwijtraken. Dat is momenteel erg lastig. En als het al lukt, of als je starter bent op de koopwoningmarkt, moet je flink wat kosten maken om een nieuwe woning aan te mogen schaffen. Bovenop de koopsom betaal je 6 procent overdrachtsbelasting voor je nieuwe tweedehands woning. Het is dan ook niet raar dat één van de argumenten die steeds worden gebruikt om de overdrachtsbelasting af te schaffen, verwijst naar het positieve effect van afschaffing op de arbeidsmobiliteit. Naarmate de 'baan voor het leven' steeds zeldzamer wordt, wordt het tevens steeds belangrijker dat de woningmarkt mensen in staat stelt om te verhuizen voor een nieuwe baan.

Hypotheekverstrekking
Een andere vorm van flexibilisering van de arbeidsmarkt is dat steeds meer mensen de stap maken naar een bestaan als zelfstandige. De zzp'er (zelfstandige zonder personeel) rukt op: er zijn er in Nederland inmiddels al meer dan 700.000 van. Een bestaan als zelfstandige kan grote voordelen hebben. Denk alleen eens aan het feit dat je geen baas hebt. Die altijd beter weet hoe jij je werk moet doen en die doorlopend functionerings- en beoordelingsgesprekken met je wil voeren. Heerlijk toch? Maar ook voor het bedrijfsleven kan het voordelig zijn om af en toe zzp'ers in te huren in plaats van de rompslomp en de risico's die je op je nek haalt als je mensen in dienst neemt. Het past, kort gezegd, naadloos in het streven naar flexibiliteit binnen organisaties. Maar naast flexibiliteit is er in de samenleving ook behoefte aan zekerheden. Eén daarvan is dat ook de zzp’er prettig wil kunnen wonen. En als zij of hij dat wil moet daarbij ook een koopwoning tot de mogelijkheden behoren. Momenteel willen de meeste banken in Nederland daar echter niet aan. En de aanscherpingen van de verstrekkingsnormen voor hypotheken helpen de zelfstandigen natuurlijk ook niet.

Wat moet er gebeuren?
De toegenomen - en verder toenemende - flexibilisering van de arbeidsmarkt is een feit. En het is ook iets waarnaar we als samenleving moeten streven, want arbeidsflexibiliteit en - mobiliteit zijn goed voor de economie. De woningmarkt en hypotheekmarkt moeten hierop inspelen.
- Mensen moeten kunnen verhuizen. Als de koopwoningmarkt vlot getrokken zou kunnen worden door afschaffing van de overdrachtsbelasting zou dat enorm helpen. Te beginnen voor starters op de woningmarkt.
- Banken moeten harder en dieper nadenken over hoe zij omgaan met hypotheekverstrekking aan mensen die flexibele arbeid verrichten, of het nu mensen zijn die aansluitend tijdelijke contracten hebben, of mensen die gekozen hebben voor een bestaan als zelfstandige zonder personeel.
- Tot slot moeten ook de verstrekkingsnormen voor hypotheken worden aangepast aan een samenleving waar 'baanzekerheid' nauwelijks meer bestaat. Als mensen voldoende geschoold zijn en hun kennis en vaardigheden goed onderhouden, is er - zeker in een vergrijzende samenleving - voor de meeste mensen gelukkig wel 'werkzekerheid'. En het lijkt niet teveel gevraagd als zij dan ook prettig kunnen wonen, ook als zij dat willen in een koophuis, met een geschikte hypotheek.

woensdag 22 juni 2011

Het woningmarktbeleid is helemaal suf

Bob MaasDe wereld is in beweging en niets lijkt meer hetzelfde te blijven. Wil je overleven, dan zul je alles op scherp moeten zetten en alle middelen moeten aangrijpen om het beter en efficiënter te doen. Talent en kwaliteit mobiliseren en je moet er niet voor schromen baanbrekend te zijn met de inzet van nieuwste technieken.

Topteams
Een mooi voorbeeld zijn de Topteams van minister Verhagen (Economische Zaken, landbouw & Innovatie) die de opdracht hebben gekregen om voor tien Topsectoren na te gaan hoe deze sectoren kunnen uitblinken op de wereldmarkt. Op deze manier moet Nederland zich nadrukkelijker onderscheiden in het licht van de groeiende wereldwijde concurrentie. Daarbij is gekozen voor een nieuwe aanpak waarbij wetenschappers en ondernemers samen aan het stuur zitten. Geweldig toch? Tot de tien Topsectoren behoren o.a. energie, hightech, water, tuinbouw, en de chemie. De Topteams bestaan uit een boegbeeld uit de sector, een mkb-er, een wetenschapper en een topambtenaar.

Dood paard
Het bericht dat ik hierover las, viel mij op omdat ik weer de hele dag mijn hoofd (in samenspraak met anderen) heb zitten breken over hoe het beter kan op de woningmarkt. Soms heb ik het gevoel dat het trekken is aan een dood paard. Wat zou het mooi zijn als onze minister van Wonen (hadden we die maar) een Topteam zou aanstellen om de woningmarkt te optimaliseren in zijn functie. Gelukkig hoeven we niet de wereldwijde concurrentie aan te gaan met onze woningmarkt. Of misschien toch wel?

Helemaal suf
Het contrast is groot. Het woningmarktbeleid van dit kabinet is helemaal suf. Geen dynamische aanpak, geen baanbrekende maatregelen en geen samenhangende aanpak die nieuwe perspectieven biedt. Alleen wat gerommel in de marge, als ik zo oneerbiedig mag zijn. Terwijl juist op dit moment de woningmarkt om daadkracht vraagt om in ieder geval de zaak een nieuwe impuls te geven. Ook bij de nieuwe Woonvisie van het kabinet die nog steeds binnenkort moet verschijnen, heb ik bij voorbaat een gevoel dat ook dit het niet gaat worden. Of misschien toch wel? Gelukkig dat er buiten de overheid topteams aan het werk zijn om te bouwen aan een woningmarkt die de toekomst aan kan.

maandag 20 juni 2011

Hypothekenplan Rabobank: opkomst en ondergang in één dag

Het plan van de Rabobank om in Nederland voortaan alleen nog maar annuïteitenhypotheken toe te staan: de ochtendkranten stonden er afgelopen vrijdag bol van. Ik heb er nog eens over na zitten denken en ik begrijp het werkelijk niet. Hoe kon een grote speler als de Rabobank met zo'n ondoordacht plan komen? En hoe kon het gebeuren dat zij dit tactisch zo onhandig speelden dat het plan in één dag totaal werd afgeschoten? Omdat ik er met mijn pet niet bij kan, bevat het onderstaande helaas géén antwoorden op deze vragen.

Een slecht plan
De huidige stagnatie op de woningmarkt hangt, zoals de Rabobank zelf constateert, samen met twee factoren:
- ten eerste is er een gevoel van onzekerheid bij consumenten over de ontwikkelingen op de woningmarkt;
- ten tweede zijn er de sinds de crisis fors aanscherpte verstrekkingsnormen voor hypotheken.
Als je dat weet, hoe kun je dan komen met een voorstel dat beide negatieve factoren alleen maar versterkt? Het oplaten van een dergelijke proefballon voedt de onzekerheid alleen nog maar meer. Dat is toch het laatste wat je wilt? En als het plan daadwerkelijk zou worden ingevoerd, wordt het nóg moeilijker om een woning te financieren. Immers, de maandlasten gaan fors omhoog als je alleen nog annuïtaire hypotheken toestaat. Dus kunnen huishoudens een woning nog moeilijker financieren. Ook dat is ongewenst. Je vraagt je af hoe het komt dat de Rabobank intern kennelijk niet voldoende deskundigheid heeft gemobiliseerd om in te zien dat de door hen voorgestelde oplossing haaks staat op de bovenstaande analyse van de problemen. Als je iets momenteel niet moet doen, is het:
- nóg meer onzekerheid zaaien bij de consumenten;
- de verstrekkingsnormen voor hypotheken nodeloos nóg verder aanscherpen.
De laatste, met minister De Jager afgesproken, aanscherping van de hypotheeknormen - maximaal vijftig procent aflossingsvrij - moet op 1 augustus aanstaande nog van kracht worden.

Solo-actie
Zo mogelijk nog verbazingwekkender is een tweede inconsistentie in het Rabobankplan. Enerzijds zei de Rabobank te streven naar een 'nationaal akkoord' voor de woningmarkt. Maar anderzijds bracht men het voorstel in de publiciteit zonder enig vooroverleg met partijen die dagelijks op de woningmarkt actief zijn. Hoe zie je dat voor je: een nationaal plan zonder enig draagvlak? Dat het draagvlak voor het Rabobankplan volledig ontbrak, bleek al snel. Waardoor het voorstel nog dezelfde dag totaal werd afgeschoten. Niet alleen door Vereniging Eigen Huis, maar zelfs door de minister-president. En terecht liet de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) weten dat afspraken tussen de banken over beperking van productvormen (alleen nog annuïtaire hypotheken) in strijd kunnen zijn met de mededingingswetgeving. Overigens reageerden ook de andere grootbanken erg gereserveerd. Een mislukte solo-actie dus.

Onbezonnen daad
De conclusie kan niet anders zijn dan dat dit een onbezonnen daad was van de Rabobank. Inhoudelijk slecht doordacht en tactisch heel onhandig gespeeld. Een beetje dom, zouden sommigen zeggen. Over tot de orde van de dag maar weer. En als de Rabobank echt wil meedenken over de toekomst van de woningmarkt: kom eerst even praten. Onze deur staat altijd open.

vrijdag 17 juni 2011

Standje 3

Hoe ventileert u uw woning? Misschien zet u wel de ramen geregeld open of heeft u van die ventilatieroosters die u open heeft staan. Als u een woning heeft uit deze eeuw dan is de kans groot dat uw woning mechanische ventilatie of balansventilatie heeft en gaat het ventileren (deels) geautomatiseerd.

Woningen worden tegenwoordig potdicht gebouwd. Dat moet ook wel om te kunnen voldoen aan de energieprestatie-eisen van het Bouwbesluit. Een woning goed isoleren is een prima zaak, dat scheelt een hoop energiekosten. Maar goed isoleren moet wel hand in hand gaan met goed ventileren. En daar gaat het juist nog vaak mis.

Standje 3
In mijn woning zit mechanische ventilatie, met natuurlijke aanvoer van verse Utrechtse lucht door roosters en mechanische afvoer via kanalen.. Daarvoor hebben we een 3-standen schakelaar in de keuken. Zodra er bij ons in huis gekookt of gedoucht wordt, zetten we die schakelaar op de maximale stand 3 en anders staat hij gewoon op 1. Dit lijkt prima, echter vaak is dit niet goed genoeg. In het algemeen wordt namelijk geadviseerd de standenschakelaar als volgt te gebruiken: Stand 1 bij afwezigheid bewoners, stand 2 als de bewoners aanwezig zijn en stand 3 bij koken, douchen en als er veel mensen in huis zijn.

Volgens het Bouwbesluit mag de ventilatie-eis waaraan een woning minimaal moet voldoen, ontworpen en aangelegd worden op de maximale ventilatiestand. Vreemd eigenlijk dus, dat er dan ook de standen 1 en 2 zijn, terwijl stand 3 de minimale eis is. Dit werkt onvoldoende ventileren in de hand. Vereniging Eigen Huis pleit er dan ook voor dat in het Bouwbesluit, dat momenteel wordt herzien, de minimale ventilatie-eis niet pas behaald wordt in de uiterste ventilatiestand.

Veel lawaai
De installaties die tegenwoordig worden gebruikt om te ventileren, zoals mechanische en balansventilatie produceren geluid. Dit kan dusdanig storend werken dat bewoners de installaties op een lagere stand of zelfs helemaal uit zetten. Dit leidt dan weer tot een omgezond binnenklimaat.

De vereniging heeft al vaker gepleit voor het opnemen van een voorschrift voor beperking van geluidsproductie van installaties in het Bouwbesluit. Het is dan ook erg fijn dat in het concept van het te herziene Bouwbesluit, een maximale geluidseis hiervoor is opgenomen. Kunnen we weer rustig slapen!

Opwarming
Verder is er nog het probleem van opwarming. De steeds beter geïsoleerde woningen krijgen in de zomer in toenemende mate met enorme opwarming te maken. Is de warmte eenmaal binnen, dan kan deze moeilijk weg. Zeker als je een woning met balansventilatie hebt, waarbij er niet of nauwelijks ramen te openen zijn, kan dit tot een onaangenaam binnenklimaat leiden. Naast regelgeving voor isolatie en ventilatie, moet er ook regelgeving in het Bouwbesluit komen tegen opwarming van de woning.

Kortom, isoleren van de woning moet gepaard gaan met goede ventilatie. Vereniging Eigen Huis pleit richting de overheid ervoor om dit te regelen in het Bouwbesluit.

Tweede Kamerleden zullen de komende week een brief van de vereniging ontvangen ten aanzien van het concept Bouwbesluit 2012, bovenstaande zaken worden daarin meegenomen.

donderdag 16 juni 2011

Nieuw bouwbesluit laat te wensen over

Stel: het gaat over enige tijd weer beter met de woningmarkt. Dat is niet uitgesloten, want het kabinet broedt nu al zo lang op een Woonvisie, dat we bijna gaan hopen dat er ook echt iets in zal komen te staan. Zoals een daadkrachtig besluit om het voor starters aantrekkelijker te maken om een woning te kopen. Aangezien starters niet eerst hun oude huis hoeven te verkopen, kan juist deze groep huishoudens de woningmarkt vlot trekken. Maar dan moeten ze wel willen kopen. En daarbij zou (al dan niet tijdelijke) afschaffing van de overdrachtsbelasting voor hen enorm kunnen helpen. Starters gaan liever een investering in een eigen woning aan als zij niet meteen 6 procent van de aankoopsom hoeven af te boeken.

Regeren is vooruitzien
Maar goed, stel dus dat het over enige tijd weer beter gaat met de woningmarkt. Dan kunnen er ook weer meer nieuwe woningen worden bijgebouwd. Temeer omdat we er daar de komende decennia volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) nog zo'n miljoen van nodig hebben. En dan is het natuurlijk belangrijk dat de regels waaraan nieuwbouwwoningen moeten voldoen effectief en efficiënt zijn. Dus is de regering gekomen met een herziening van het Bouwbesluit. Regeren is vooruitzien.

Ingewikkelde en onduidelijke regeltjes
Binnenkort behandelt de Tweede Kamer het concept-Bouwbesluit 2012. Helaas laat dit document nog veel te wensen over. Vereniging Eigen Huis vindt - algemeen gesteld - dat het concept-Bouwbesluit, net als z'n voorganger uit 2003, nog steeds teveel ingewikkelde en onduidelijke regeltjes bevat. Onduidelijkheid in de regels leidt al snel tot hoge kosten voor de bouwers die ze moeten ontcijferen en uitvoeren. Kosten die vanzelfsprekend op het bordje van de eigenwoningbezitters terecht komen. En onduidelijke regels komen in het algemeen ook niet ten goede aan de doelstellingen die met het concept-Bouwbesluit worden nagestreefd, bijvoorbeeld in de sfeer van veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid van de nieuwe woning.

Doeltreffendheid en doelmatigheid
Vereniging Eigen Huis hoopt dat de Tweede Kamer minister Donner stevig aan de tand zal voelen over de mate waarin het nieuwe Bouwbesluit zijn doelstellingen zal bereiken in relatie tot de kosten die met de uitvoering van alle regels gemoeid zijn. Doeltreffendheid en doelmatigheid: het zijn toch geen onredelijke verlangens?

vrijdag 10 juni 2011

Kunnen we rekenen op dit kabinet als het gaat om de overdrachtsbelasting?

Het is vandaag 10 juni. Dus wens ik u succes met de laatste lootjes! Nog slechts één week werkt u voor de schatkist. Daarna verdient u - voor het eerst dit jaar - geld voor uzelf. Dit blijkt uit een onderzoek naar de belasting- en premiedruk in de EU.

Belastingbevrijdingsdag
Werknemers in Cyprus hoeven het minst van hun salaris af te dragen aan de overheid. Zij zijn al medio maart klaar. De Belgen zijn recordhouder. Zij moeten tot begin augustus wachten voordat zij hun loon zelf mogen houden. In Nederland viel 'Belastingbevrijdingsdag' in 2010 overigens pas op 3 juli. Dit betekent dus dat u - of althans de gemiddelde werknemer in Nederland - van de overheid ruim twee weken salaris méér zelf mag houden dan vorig jaar. Het is goed dat er iemand in Brussel eens echt even voor is gaan zitten om dit voor u uit te rekenen.

Overdrachtsbelasting
Het ministerie van Economische Zaken in Den Haag heeft ook goede rekenaars. Zij hebben uitgerekend hoe lang u er over doet om de overdrachtsbelasting terug te verdienen als u gaat verhuizen in verband met een beter betaalde baan elders in het land. Stel dat u in uw nieuwe baan acht procent meer gaat verdienen. U doet er dan 18 jaar over voordat u de overdrachtsbelasting op uw nieuwe huis eruit hebt. Als u een riante tien procent meer gaat verdienen doet u er nog altijd 12 jaar over. Mocht u de spekkoper zijn die in z'n nieuwe baan 12 procent meer salaris ontvangt, zelfs dan heeft u de overdrachtsbelasting pas na 8 jaar terugverdiend. Wat zou het een bevrijding zijn als deze belasting er niet meer zou zijn. En u dus de salarisstijging die samenhangt met een nieuwe baan meteen zelf zou mogen houden. En niet pas na vele jaren. De gemiddelde burger is dan vast sneller bereid te verhuizen voor een nieuwe baan. En meer arbeidsmobiliteit is goed voor de economie.

Verhuismobiliteit
Maar zijn er ook cijfers over de mate waarin de overdrachtsbelasting daadwerkelijk invloed heeft op het aantal verhuizingen, zult u zich misschien afvragen. Jazeker. Daarvoor moeten we naar een andere plek in Den Haag waar veel gerekend wordt: de Van Stolkweg. Daar zetelt het CPB. Al in 2003 berekenden zij dat de zogenoemde verhuismobiliteit op de Nederlandse koopwoningmarkt enorm wordt gehinderd door de overdrachtsbelasting. Eén procentpunt daling is volgens die berekening goed voor een toename van de mobiliteit van 8 procent. En dat was in de tijd dat huizenkopers nog uitgingen van stijgende prijzen, waardoor de overdrachtsbelasting binnen redelijke tijd weer werd terugverdiend. Die tijden zijn voorbij. Dus waarschijnlijk is het negatieve effect van de overdrachtsbelasting op dit moment nóg groter.

Op je vingers natellen
Het kabinet broedt, met minister Donner voorop, al maanden op de langverwachte Woonvisie. Denkt u dat wij kunnen rekenen op verlaging of afschaffing van de overdrachtsbelasting, al was het maar alleen voor starters en desnoods tijdelijk? Je kunt op je vingers natellen dat zowel de verhuismobiliteit als de arbeidsmobiliteit daarmee zeer gebaat zouden zijn. En daarmee ook de woningmarkt en de economie. Waar wachten we eigenlijk nog op?

woensdag 8 juni 2011

Woonvisie: een impuls voor de woningmarkt of zwarte letters op wit papier?

We wachten inmiddels al maanden op de Woonvisie van minister Donner. Hopelijk valt dit in de categorie 'het kost een hoop tijd, maar dan heb je ook wat'.

Gevoel van urgentie
De grote vraag is of binnen het kabinet in voldoende mate de urgentie wordt gevoeld om op korte termijn een positieve impuls te geven aan de goeddeels vastgelopen koopwoningmarkt. Want als dat het geval is, zijn er voor het kabinet goede mogelijkheden om de woningmarkt een zetje in de goede richting te geven. Het kost natuurlijk wel een paar centen om - zoals Vereniging Eigen Huis heeft voorgesteld - de overdrachtsbelasting voor starters af te schaffen, maar als de sense of urgency er is in politiek Den Haag, valt daar best een mouw aan te passen. Sterker nog: een dergelijke maatregel verdient zichzelf voorspelbaar terug. Dit is belangrijk, want gezondmaking van de overheidsfinanciën is voor dit kabinet een belangrijke prioriteit.

Goed voor de economie
Als de woningmarkt weer op gang komt, is dit heel goed voor de economie. Niet alleen voor de werkgelegenheid in de bouw, om maar eens een dwarsstraat te noemen, maar ook voor de omzet van allerlei toeleverende en dienstverlenende sectoren. Van keukenboeren tot aannemers, van makelaars tot verhuizers. En wat goed is voor de economie, is goed voor de overheidsfinanciën. Het omgekeerde geldt overigens ook: de overheid loopt momenteel veel inkomsten mis doordat de woningmarkt haar rol als motor van de economie niet kan spelen.

Op eigen kracht
Een zetje in de goede richting heeft alleen nut als de motor vervolgens op eigen kracht blijft draaien. Verschillende lichten staan wat dat betreft op groen. Zo is de werkgelegenheid, ondanks de crisis, in Nederland goed op peil gebleven. En ook de rente is - in historisch opzicht - nog steeds relatief laag. En er bestaat, voor de wat langere termijn, eerder een perspectief op schaarste op de woningmarkt dan op een overschot aan woningen. Althans, voor grote delen van het land. Een woning kopen, is dus nog vaak een investering in een schaars goed. Als starters geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen, gaat niet langer zes procent van hun investering meteen in rook op. En zullen zij een dergelijke investering dus eerder kunnen en willen doen. Met als gevolg dat zij de woningmarkt weer wat meer op gang kunnen helpen. Waardoor het consumentenvertrouwen in de woningmarkt weer op peil kan komen.

Twee dingen
Of de Woonvisie van minister Donner goed nieuws zal brengen is dus een kwestie van twee dingen.
1. Ziet de overheid de noodzaak om de goeddeels vastgelopen koopwoningmarkt weer op gang te brengen?
2. Durft de overheid hierin te investeren, in het vertrouwen dat dit geld dubbel en dwars naar de schatkist terugvloeit als de woningmarkt weer de motor van de economie wordt?
Hopelijk duidt het feit dat de Woonvisie zo lang op zich laat wachten erop dat het kabinet beide vragen met 'ja' zal beantwoorden. Want een Woonvisie schrijven die de woningmarkt op korte termijn echt vooruit helpt, kost nu eenmaal meer tijd dan alleen zwarte letters op wit papier produceren, waarmee alles blijft zoals het was en er zelfs een verdere neergang dreigt.

maandag 6 juni 2011

Stop het boevengilde!

Nee, deze blog gaat niet over grijpgrage bankiers. Noch over de curatoren van de DSB-bank die er niet voor terugschrikken de klanten van deze failliete bank op de valreep nog even een poot uit te draaien. Waarover gaat deze blog dan wel? Over een ander ernstig probleem waarover Vereniging Eigen Huis zich zorgen maakt: het toenemende aantal woninginbraken.

Elke negen minuten
Vorig jaar waren zo'n 80.000 huishoudens slachtoffer van een inbraak. Omgerekend werd er dus elke negen minuten ergens ingebroken. Een inbraak duurt gemiddeld maar een minuutje of drie, maar de materiële en vooral emotionele schade blijft de slachtoffers levenslang bij. Daarom heeft Vereniging Eigen Huis de maand juni uitroepen tot de maand van het Veilig Wonen. Ons Eigen Huis Magazine is voor de gelegenheid omgedoopt in Veilig Huis Magazine en ook op internet besteden wij veel aandacht aan woninginbraken. Zo willen wij eigenwoningbezitters op de hoogte brengen van de risico's die zij lopen. En bovenal willen wij hun erop wijzen dat ze zelf veel kunnen doen om de inbraakkans te verkleinen.

Beelden inbrekers online
Vereniging Eigen Huis gaat echter een stapje verder. Op 8 juni openen wij namelijk een speciale website www.veiligwonencheck.nl/inbrekers met beelden van inbrekers. Steeds meer eigenwoningbezitters hebben in en om hun woning bewakingscamera's geplaatst. Hierdoor zijn zij in het bezit van herkenbare beelden van personen die bij hen hebben ingebroken. Vereniging Eigen Huis gaat deze beelden openbaar maken. Hiermee hopen we enerzijds dat meer inbraken kunnen worden opgelost. Anderzijds hopen wij dat dit een afschrikwekkend effect heeft op potentiële inbrekers. Natuurlijk gaat de vereniging zorgvuldig te werk. Wij plaatsen alleen beeldmateriaal indien de bewoner kan aantonen dat er aangifte is gedaan bij de politie.

Boevengilde
Doordat politie en justitie (gelukkig) steeds succesvoller zijn bij de bestrijding van onder meer winkelovervallen, lijkt het boevengilde zijn werkterrein meer en meer te verplaatsen naar onze woningen. Laten we er samen iets tegen doen!

woensdag 1 juni 2011

NMa-rapport: het hele interview

Ruim een jaar geleden blogde ik al eens over de wondere wereld van de media. Maandag was het weer raak. Vereniging Eigen Huis had zojuist een persbericht uitgebracht over het NMa-onderzoek naar de concurrentie op de hypotheekmarkt. Om tien uur meldde zich een cameraploeg van het NOS-journaal. Het was een geanimeerd interview, waarvan echter slechts enkele flarden zijn uitgezonden in het bulletin van 0.00 uur. Het ging de rest van die dag namelijk begrijpelijkerwijs vooral over komkommers, kernenergie, mobieltjes in de klas en de persoonsgebonden budgetten. Om twaalf uur 's middags kwam ook RTL-nieuws langs. Wederom een geanimeerd gesprek, waarvan in de uitzending van half acht naar schatting tien seconden werden weergegeven. Ook hier natuurlijk veel aandacht voor komkommers, kernenergie en mobieltjes in de klas. Tja, zo gaat dat nu eenmaal. U hoort mij niet klagen. En gelukkig kan ik onze reactie op het NMa-rapport altijd nog in deze blog kwijt. Hier komt-ie!

Meneer Mulder, wat vindt u van het NMa-rapport?
"Vereniging Eigen Huis is blij met het gedegen rapport van de NMa. De grote banken hebben steeds ontkend dat zij te hoge hypotheekrentes in rekening hebben gebracht. Maar de NMa heeft nu klip en klaar aangetoond dat, op het moment dat wij om een NMa-onderzoek verzochten, de marges op hypotheek historisch hoog waren. Ja, historisch hoog, u hoort het goed. Dat zijn geen kleine woorden van de NMa."

Maar van verboden prijsafspraken is geen sprake volgens de NMa!
"Nee, maar wel van historisch hoge marges als gevolg van te weinig concurrentie. Gelukkig is de concurrentie sinds de start van het onderzoek weer wat toegenomen doordat enkele kleinere banken en verzekeraars de grote banken zich wat meer op de hypotheeklmarkt gingen roeren. Zij bieden de consument lagere hypotheekrentes aan, waardoor de grote banken niet achter kunnen blijven. Ook het NMa-onderzoek zelf heeft er mogelijk toe geleid dat de grote banken hun marges wat hebben verlaagd."

Dus nu kunnen we weer rustig gaan slapen?
"Nou, we moeten de vinger wel goed aan de pols houden. De NMa geeft heel duidelijk aan dat de hypotheekmarkt met zijn de hoge concentratie van grote spelers, zoals zij dat noemen, 'gevoelig is voor mededingingsbeperkend gedrag'. De NMa wil deze sector dan ook scherp in de gaten houden. Vereniging Eigen Huis juicht dat toe. Sterker nog: wij zouden graag zien dat er driemaandelijks gerapporteerd zou worden over de rentemarges en de concurrentieverhoudingen op de hypotheekmarkt. Want voor je het weet, vervallen de grote banken weer in hun oude gedrag en lopen de marges weer op. Het is belangrijk dat politiek, toezichthouders en consumentenorganisaties de druk op de ketel houden!"

Maar meneer Mulder, in de Telegraaf stond toch dat u verbijsterd was over het NMa-rapport? Daar hoor ik u helemaal niet over!
"Tja, de media: het is een wondere wereld."