vrijdag 24 juni 2011

Flexibel wonen en werken

De tijd dat veel mensen veertig jaar voor één baas werkten en op hun 65e met een gouden horloge het pand verlieten, ligt ver achter ons. De arbeidsmobiliteit, vrijwillig en gedwongen, is de afgelopen decennia enorm toegenomen. En het zal de komende jaren alleen maar verder toenemen. Dit stelt eisen aan de woningmarkt en aan de hypotheekmarkt.

Verhuismobiliteit
Een voor de hand liggende eis die aan de woningmarkt gesteld mag worden, is dat mensen die elders in het land een baan aanvaarden, ook elders in het land kunnen gaan wonen. Zij moeten dus elders een geschikte woning kunnen vinden, tegen aanvaardbare kosten. Op dit moment is verhuizen voor veel mensen moeilijk. Voor een geschikte huurwoning moet je vaak jarenlang op een wachtlijst staan. En om naar een andere koopwoning te verhuizen, moet je eerst je huidige woning kunnen kwijtraken. Dat is momenteel erg lastig. En als het al lukt, of als je starter bent op de koopwoningmarkt, moet je flink wat kosten maken om een nieuwe woning aan te mogen schaffen. Bovenop de koopsom betaal je 6 procent overdrachtsbelasting voor je nieuwe tweedehands woning. Het is dan ook niet raar dat één van de argumenten die steeds worden gebruikt om de overdrachtsbelasting af te schaffen, verwijst naar het positieve effect van afschaffing op de arbeidsmobiliteit. Naarmate de 'baan voor het leven' steeds zeldzamer wordt, wordt het tevens steeds belangrijker dat de woningmarkt mensen in staat stelt om te verhuizen voor een nieuwe baan.

Hypotheekverstrekking
Een andere vorm van flexibilisering van de arbeidsmarkt is dat steeds meer mensen de stap maken naar een bestaan als zelfstandige. De zzp'er (zelfstandige zonder personeel) rukt op: er zijn er in Nederland inmiddels al meer dan 700.000 van. Een bestaan als zelfstandige kan grote voordelen hebben. Denk alleen eens aan het feit dat je geen baas hebt. Die altijd beter weet hoe jij je werk moet doen en die doorlopend functionerings- en beoordelingsgesprekken met je wil voeren. Heerlijk toch? Maar ook voor het bedrijfsleven kan het voordelig zijn om af en toe zzp'ers in te huren in plaats van de rompslomp en de risico's die je op je nek haalt als je mensen in dienst neemt. Het past, kort gezegd, naadloos in het streven naar flexibiliteit binnen organisaties. Maar naast flexibiliteit is er in de samenleving ook behoefte aan zekerheden. Eén daarvan is dat ook de zzp’er prettig wil kunnen wonen. En als zij of hij dat wil moet daarbij ook een koopwoning tot de mogelijkheden behoren. Momenteel willen de meeste banken in Nederland daar echter niet aan. En de aanscherpingen van de verstrekkingsnormen voor hypotheken helpen de zelfstandigen natuurlijk ook niet.

Wat moet er gebeuren?
De toegenomen - en verder toenemende - flexibilisering van de arbeidsmarkt is een feit. En het is ook iets waarnaar we als samenleving moeten streven, want arbeidsflexibiliteit en - mobiliteit zijn goed voor de economie. De woningmarkt en hypotheekmarkt moeten hierop inspelen.
- Mensen moeten kunnen verhuizen. Als de koopwoningmarkt vlot getrokken zou kunnen worden door afschaffing van de overdrachtsbelasting zou dat enorm helpen. Te beginnen voor starters op de woningmarkt.
- Banken moeten harder en dieper nadenken over hoe zij omgaan met hypotheekverstrekking aan mensen die flexibele arbeid verrichten, of het nu mensen zijn die aansluitend tijdelijke contracten hebben, of mensen die gekozen hebben voor een bestaan als zelfstandige zonder personeel.
- Tot slot moeten ook de verstrekkingsnormen voor hypotheken worden aangepast aan een samenleving waar 'baanzekerheid' nauwelijks meer bestaat. Als mensen voldoende geschoold zijn en hun kennis en vaardigheden goed onderhouden, is er - zeker in een vergrijzende samenleving - voor de meeste mensen gelukkig wel 'werkzekerheid'. En het lijkt niet teveel gevraagd als zij dan ook prettig kunnen wonen, ook als zij dat willen in een koophuis, met een geschikte hypotheek.

4 opmerkingen:

  1. Rob,

    Je hebt helemaal gelijk dat de woningmarkt beter moet zijn ingericht op flexibel wonen en werken, alsmede de positie van ZZP-ers. Je neemt alleen (wederom...) het huidige prijspeil als heilig uitgangspunt en gaat daarmee weer volledig mee de mist in. Vecht jezelf nu eens uit die tunnelvisie!

    Het is volstrekt zinloos om banken soepeler te laten financieren onder de huidige risicovolle situatie op de woningmarkt. Ze zijn wel gek om extra risico te lopen voor ZZP-ers omdat VEH zo graag het prijspeil in stand wil houden!

    Het voorstel van de Rabobank om over te gaan op een verplichte annuïtaire hypotheek is wat dat aangaat een geschenk uit de hemel. Met een dergelijke constructie worden risico's voor banken beperkt, hetgeen nog zou worden versterkt indien de financieringsgrens onder 100% wordt gesteld (eigen geld meenemen!). Wanneer een daaruit voortvloeiende daling van het prijspeil ervoor zorgt dat de verhouding inkomen-woningprijs weer op een aanvaardbaar niveau is gekomen krijgen we eindelijk te maken met een gezonde woningmarkt:

    1) Eigenwoningbezit is dichterbij gekomen voor iedere aspirant-koper, aangezien er eindelijk uitzicht is op totale aflossing zodat de woning ook echt eigendom is.
    2) Met de beperktere risico's voor banken kunnen ze ook makkelijker hypotheken gaan verstrekken aan ZZP-ers en anderen zonder vaste betrekking.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Beste Rob, Als je geen vaste aanstelling hebt, kun je wel op basis van je inkomsten van de afgelopen jaren een hypotheek krijgen. Is voor jou dan puur het probleem dat deze mensen een paar jaar moeten wachten met het kopen van een huis? Wat is daar problematisch aan? In veel landen ligt de gemiddelde leeftijd waarop men een eerste huis koopt toch al veel en veel hoger dan in NL.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Beste Anoniem,

    Dank voor je reactie. Mijn punt is eigenlijk vooral dat de arbeidsmarkt steeds flexibeler wordt en dat (vooral) banken daarop een antwoord zullen moeten formuleren in termen van hypotheekverstrekking. Dat mensen soms een paar jaar moeten wachten, is inderdaad op zich niet zo'n probleem. In dat geval is het wel belangrijk dat jonge mensen in de huursector terecht kunnen. En daar zijn op dit moment helaas nog lange wachttijden vanwege het scheefwonen.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. "En daar zijn op dit moment helaas nog lange wachttijden vanwege het scheefwonen."

    Scheefwonen...

    Veel huurders zien de koopmarkt niet als een serieuze optie vanwege de torenhoge prijzen. Dat is veroorzaakt door... jawel... scheefleners! Scheefleners (je weet wel: hypotheek van 6, 7 of 8 maal je bruto inkomen) zijn de oorzaak van alle ellende op de woningmarkt. Scheefhuurders zijn slechts een gevolg daarvan.

    Wil je dus de wachttijden in de huursector aanpakken, dan zul je eerst iets moeten doen aan de scheefleners zodat er weer een gezond prijspeil ontstaat op de koopmarkt, en dan verdwijnen de scheefhuurders vanzelf.

    BeantwoordenVerwijderen