maandag 20 juni 2011

Hypothekenplan Rabobank: opkomst en ondergang in één dag

Het plan van de Rabobank om in Nederland voortaan alleen nog maar annuïteitenhypotheken toe te staan: de ochtendkranten stonden er afgelopen vrijdag bol van. Ik heb er nog eens over na zitten denken en ik begrijp het werkelijk niet. Hoe kon een grote speler als de Rabobank met zo'n ondoordacht plan komen? En hoe kon het gebeuren dat zij dit tactisch zo onhandig speelden dat het plan in één dag totaal werd afgeschoten? Omdat ik er met mijn pet niet bij kan, bevat het onderstaande helaas géén antwoorden op deze vragen.

Een slecht plan
De huidige stagnatie op de woningmarkt hangt, zoals de Rabobank zelf constateert, samen met twee factoren:
- ten eerste is er een gevoel van onzekerheid bij consumenten over de ontwikkelingen op de woningmarkt;
- ten tweede zijn er de sinds de crisis fors aanscherpte verstrekkingsnormen voor hypotheken.
Als je dat weet, hoe kun je dan komen met een voorstel dat beide negatieve factoren alleen maar versterkt? Het oplaten van een dergelijke proefballon voedt de onzekerheid alleen nog maar meer. Dat is toch het laatste wat je wilt? En als het plan daadwerkelijk zou worden ingevoerd, wordt het nóg moeilijker om een woning te financieren. Immers, de maandlasten gaan fors omhoog als je alleen nog annuïtaire hypotheken toestaat. Dus kunnen huishoudens een woning nog moeilijker financieren. Ook dat is ongewenst. Je vraagt je af hoe het komt dat de Rabobank intern kennelijk niet voldoende deskundigheid heeft gemobiliseerd om in te zien dat de door hen voorgestelde oplossing haaks staat op de bovenstaande analyse van de problemen. Als je iets momenteel niet moet doen, is het:
- nóg meer onzekerheid zaaien bij de consumenten;
- de verstrekkingsnormen voor hypotheken nodeloos nóg verder aanscherpen.
De laatste, met minister De Jager afgesproken, aanscherping van de hypotheeknormen - maximaal vijftig procent aflossingsvrij - moet op 1 augustus aanstaande nog van kracht worden.

Solo-actie
Zo mogelijk nog verbazingwekkender is een tweede inconsistentie in het Rabobankplan. Enerzijds zei de Rabobank te streven naar een 'nationaal akkoord' voor de woningmarkt. Maar anderzijds bracht men het voorstel in de publiciteit zonder enig vooroverleg met partijen die dagelijks op de woningmarkt actief zijn. Hoe zie je dat voor je: een nationaal plan zonder enig draagvlak? Dat het draagvlak voor het Rabobankplan volledig ontbrak, bleek al snel. Waardoor het voorstel nog dezelfde dag totaal werd afgeschoten. Niet alleen door Vereniging Eigen Huis, maar zelfs door de minister-president. En terecht liet de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) weten dat afspraken tussen de banken over beperking van productvormen (alleen nog annuïtaire hypotheken) in strijd kunnen zijn met de mededingingswetgeving. Overigens reageerden ook de andere grootbanken erg gereserveerd. Een mislukte solo-actie dus.

Onbezonnen daad
De conclusie kan niet anders zijn dan dat dit een onbezonnen daad was van de Rabobank. Inhoudelijk slecht doordacht en tactisch heel onhandig gespeeld. Een beetje dom, zouden sommigen zeggen. Over tot de orde van de dag maar weer. En als de Rabobank echt wil meedenken over de toekomst van de woningmarkt: kom eerst even praten. Onze deur staat altijd open.

13 opmerkingen:

  1. "En als het plan daadwerkelijk zou worden ingevoerd, wordt het nóg moeilijker om een woning te financieren. "

    Oneens. Je financiert (mooi woord voor lekker lenen trouwens) slechts iets wat je daadwerkelijk kan dragen en afbetalen. Misschien mag je minder lenen, maar dan gaan de prijzen toch omlaag? Ik heb de VEH nooit iets zien schrijven toen partnersalarissen mochten worden meegenomen of toen je tot 8x mocht lenen bij de diverse banken in de eerste helft van de jaren 2000. Wat omhoog gaat, gaat ooit omlaag. En dat ooit is nu.

    En verder zorgen deze plannen ervoor dat:
    1) het een stuk makkelijker is om je huis daadwerkelijk af te betalen;
    2) de kans dat de HRA in een vorm bestaat na dit kabinet te vergroten;
    3) omdat de HRA uitgefaseerd wordt (overigens begint het pas sterk na 20 jaar) kost het de overheid minder geld dan de 13 miljard euro nu
    4) door 3) is de kans dat er iets gedaan kan worden aan de overdrachtsbelasting een stuk groter

    Gechargeerd: Iedereen weet dat er iets gedaan gaat worden aan de HRA na dit kabinet. Iedereen weet dat er ooit iets gedaan gaat worden aan de overdrachtsbelasting. Nu met een plan komen voor de komende decennia is niet alleen moedig van de Rabobank, maar ook eens heel verstandig. Nu creëert Rutte inderdaad rust op de arbeidsmarkt: maar vooral voor de makelaars en notarissen.

    Dus, VEH, met deze Pavlov reactie (oei: er gebeurt iets met de HRA!; mensen moeten nog meer kunnen lenen!; huizenprijzen mogen niet dalen!) helpen jullie eigenlijk niemand.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Dat VEH niet snapt waarom de Rabobank met dit plan komt is tekenend voor de tunnelvisie van VEH. Dat het niet in het straatje van VEH past, wil daarnaast niet zeggen dat het, volgens de woorden van Rob, een ondoordacht plan is. Het is namelijk heel voor de hand liggend...

    Banken signaleren ook dat we met de huidige hypotheekmogelijkheden niet verder kunnen. Terwijl er nog grote stukken aflossingsvrij worden geleend, neemt het risico op de waarde van het onderpand ook nog steeds toe. Een slechte zaak dus voor de banken. Ondertussen zien banken ook dat Nederlanders (nog) geen extreme staat van dienst hebben als het gaat om betaalproblemen en daaruit voortvloeiende executieveilingen. Blijkbaar is de Rabobank van oordeel dat ze best een annuïteitenhypotheek verplicht kunnen gaan stellen. Dat mensen dan minder kunnen lenen betekent niet dat het nog moeilijker wordt voor starters om een woning te kopen, het betekent alleen dat de prijzen extra zullen moeten zakken (inclusief grond, gemeenten!). Die lagere prijs is blijkbaar geen probleem voor de huidige portefeuille van hypotheken. Op langere termijn ontstaat een portefeuille met een lager risico vanwege de lagere startbedragen van de hypotheek, terwijl het risico daarna nog steeds verder afneemt omdat er verplicht wordt afgelost.

    Het plan is toe te juichen omdat we absoluut deze kant op moeten om onze maatschappij te beschermen tegen financiële zeepbellen. Nu nog verdere stappen in de vorm van maximaal 80% financierbaarheid.

    Tot slot: VEH zou ook dit plan moeten toejuichen omdat het eigenwoningbezit dichterbij brengt. Door de wildgroei van financieringsmogelijkheden de afgelopen jaren zijn de woningprijzen de pan uitgerezen, en kunnen veel mensen slechts de rentelasten betalen zonder uitzicht op daadwerkelijk aflossen. Een niet-afgeloste woning is geen eigendom! Met dit plan dalen de prijzen en door het verplicht aflossen heeft iedereen die een eigen woning koopt de zekerheid dat na 30 jaar de woning ook echt volledig van jezelf is. Dat is pas vooruitgang VEH!

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Prima reacties hierboven!!!
    Waarom wachten de meeste kopers met toehappen? Niet omdat er 'onzekerheid'is, maar omdat het ZEKER is dat de prijzen met ruim 30% zullen gaan zakken! DAAR wacht iedereen op!

    BeantwoordenVerwijderen
  4. karel haffkamp21 juni 2011 om 09:13

    Helemaal eens met VEH!!! Denk je nu echt dat banken ook maar IETS doen in het belang van een ANDER? Haha, open je ogen. De arrogantie van de macht (= de banken) loopt echt de spuigaten uit. Ik ga weg bij de Rabobank, heb ik besloten. Zo'n slecht idee droppen. Vreselijk

    BeantwoordenVerwijderen
  5. @Karel:

    Niemand gelooft dat banken zich bovenmatig zullen inspannen voor het belang van een ander, dat is echt niets nieuws. Maar met dit plan wil de Rabo terug naar de financieringsmogelijkheden van de jaren negentig en ervoor. Gewoon een overzichtelijk bedrag lenen voor je woning, en die lening netjes afbetalen. Daar is niets mis mee. Dat dat in het belang van de banken is is overduidelijk. Maar dat het uiteindelijk ook in het belang van onze gehele maatschappij is, dat willen vooral woningbezitters en partijen die gebaat zijn bij hoge woningprijzen maar niet snappen. Visie is dun gezaaid in Nederland...

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Beoordeel het Raboplan op zijn inhoud! Ook al zegt de Rabo het uit eigen belang, dat betekent niet dat het geen goed plan is. Ik vind het zelf een uitstekend plan. Het brengt woningBEZIT dichter bij, het maakt dat hypotheekbezitters beter bestand zijn tegen prijsdalingen en de HRA wordt er voor de staat een stuk minder kostbaar van.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Het rabo-plan is het beste voorstel wat ik sinds lange tijd gehoord heb over de woningmarkt.
    En niet per se voordelig voor de banken. Door de aflossing dalen de rente-inkomsten van de bank en financiert de belasting betaler door de HRA niet maximaal de huizenbezitter. Bovendien komt het afgeloste kapitaal vrij voor extra kredietverlening aan bedrijven.
    VEH probeert uit alle macht de zeepbel die de woningmarkt is in stand te houden: kansloos.
    Moet in de visie van de VEH de prijzen nog meer omhoog? Met nog meer belastinggeld zoals het afschaffen van de overdrachtsbelasting? En met welke visie komt de VEH als over 15-20 jaar de eerste gepensioneerden die langer door moeten werken ook de rente over hun niet afgeloste huis niet af kunnen trekken? Het is korte termijn denken van de VEH.
    Nu zal inderdaad een groep huizenbezitters op de blaren moeten zitten, maar die waren meer gebaat geweest als de VEH met een visie was gekomen toen jarenlang de prijzen excessief stegen.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. De voorgestelde beperking leidt tot prijsdaling van huizen. Daarom is de reactie van VEH begrijpelijk. Huidige hypotheekbezitters moeten dan prijs daarvoor betalen terwijl zij in het algemeen aan de financiele verplichtingen voldoen. Er zijn andere manieren om dit op te lossen bijv. 100% spaarhypotheek etc. Laat maar iedereen kiezen.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Ach, als HRA eraan gaat verdwijnen deze hypotheekvormen vanzelf.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Gewoon weer terug naar de basisvormen van lenen is voor iedereen het beste. Wat de Rabo bank voorsteld is daar een goed voorbeeld van. Ik zelf heb nooit anders gedaan en nog steeds geen spijt. Ik betaal misschien iets meer belasting maar veel minder rente en geen slapeloze nachten over wel of geen hyphoptheekrente aftrek. Nee het is belangrijk om zelf baas te zijn over je eigen fin. armslag door gestaag te bouwen aan je doel dit in tegenstelling wat je tegenwoordig ziet, door hebzucht gedreven, dat men gelijk alles wil hebben en nog liefst mooier dan bij de buren. Wat dat betreft heb ik helemaal niets met de opmerkingen van VEH die alleen maar de hebzucht stimuleren.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Eerst boeven vangen en nu Rabobank bashen: wat is de overeenkomst? Maar even serieus: ik denk dat de banken in 1 maand meer geld van de gemiddelde Nederlander stelen dan een topinbreker in een heel jaar. Dus ik vind het heel goed dat VEH hier achteraan gaat. Verder doen banken niets zomaar: als de Rabobank geen geld zou verdienen aan het Rabobankplan, zou de Rabobank er niet mee gekomen zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Wat lees ik in de Telegraaf? Of de huizenmarkt uit het slop komt, valt nog te bezien. In ieder geval hebben hypotheekbanken baat bij het Raboplan. En natuurlijk niemand meer dan de marktleider, de Rabobank. Jan Maarten Slagter is directeur van de VEB.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Dat de directeur VEH over het voorstel van de Rabo tijdens nieuwsuur alleen maar sprak over starters is onbegrijpelijk.
    Wat te denken van ouderen met een aflossingsvrije hypotheek die door het volledig afschaffen van de (halve ) aflossingsvrije hypotheek niet meer kunnen verhuizen wegens de te zware maandelijkse lasten die door dit voorstel ontstaan. Geen mogelijkheid meer een seniorenwoning of appartement te kopen.
    Naast toekomstige renteverhogingen ook nog de hypotheek volledig af te lossen wordt te veel.
    Door de ouderen de mogelijkheid om te verhuizen te ontnemen ontstaat een verdere stagnatie in de huizenmarkt.
    Onbegrijpelijk dat VEH in nieuwsuur dit aspect niet noemde.

    BeantwoordenVerwijderen