vrijdag 29 juli 2011

Opgeruimd op vakantie?

Ik merk dat veel mensen de laatste dagen voor hun vakantie hun bureau of werkkamer aan een opruimbeurt onderwerpen. Na een heel jaar tegen rommelige stapels papier te hebben aangekeken, staat er net voor de vakantie alleen nog een beeldscherm en een toetsenbord op hun werkplek. Verspilde moeite!

A perfect mess
Dat is althans de stelling van Eric Arbrahamson & David Freedman in hun wetenschappelijke bestseller 'A perfect mess'. Zij huldigen twee stellingen, die me bijzonder aanspreken:
1) de kosten van het aanbrengen en onderhouden van orde en regelmaat worden zwaar onderschat;
2) terwijl de voordelen van een zekere wanorde meestal over het hoofd worden gezien.

Orde en regelmaat
De kosten van 'netheid' zijn evident. Als je er tenminste oog voor hebt. Organisaties die netheid en planmatig werken nastreven, zien vaak over het hoofd hoeveel tijd en energie managers en medewerkers moeten investeren in het opstellen en naleven van regeltjes, protocollen, rapportageverplichtingen, intern beleid en andere uitingen van orde en regelmaat. Tijd en energie die ze ook hadden kunnen besteden aan echt werk ten behoeve van de klant. Om maar eens een dwarsstraat te noemen.

Creativiteit en flexibiliteit
Er zijn managers - al dan niet onder invloed van organisatieadviseurs - die menen dat een rommelig bureau een teken is van een rommelige geest. Maar zoals Albert Einstein al zei: "If a cluttered desk is a sign of a cluttered mind, of what then, is an empty desk?" Ik hou het er op dat het geen van beide waar is. Laat mensen daarom zo veel mogelijk vrij in de wijze waarop zij hun bureau inrichten. En überhaupt in de wijze waarop zij het liefst weken en samenwerken. Minder regeltjes en protocollen hebben, evenals een gezellige rotzooi op je bureau, grote voordelen. In de eerste plaats sluit het beter aan bij de rommelige aard van heel veel mensen. Zo werken zij het best en als organisatie doe je er goed aan dat zo te laten. En een rommelig bureau wil heus niet zeggen dat ze niets terug kunnen vinden. In de tweede plaats is orde en regelmaat vaak fnuikend voor creativiteit, flexibiliteit en improvisatievermogen. En dat is, lijkt me, toch het laatste wat je als management uit je bedrijf wilt 'wegorganiseren'?

Beleidsregeltjes
Ook voor overheidsbeleid geldt dat de kosten van overmatige regulering vaak worden onderschat, terwijl de baten van wat meer vrijheid van handelen over het hoofd worden gezien. Daarom is Vereniging Eigen Huis bijvoorbeeld blij met de extra mogelijkheden die het kabinet wil creëren om op lokaal niveau meer huizen te bouwen die aansluiten op de woonbehoefte van mensen. Weg met de overbodige centrale dictaten! Van belang is dan wel dat minder centrale regels niet worden vervangen door meer overbodige lokale regels, waardoor de burger van de regen in de drup belandt. Want ook de lagere overheden in Nederland kunnen er wat van als het op een streven naar regulering van het dagelijks leven van de burger aankomt. Zo mis ik nog elke dag de gezellige bende fietsen die vroeger voor het centraal station in Den Haag stonden. Nu is het stationsplein leeg en kil. In een maanden durende operatie heeft de gemeente daarvoor gezorgd, met veel inzet van personeel. Voor eenieder die bij de overheid werkt, heb ik daarom als tip: ruim dit jaar eens niet je bureau op, maar ontwar de kluwen van overbodig beleid op jouw werkterrein.

woensdag 27 juli 2011

Politie(k) wil hulp burger bij diefstal uit huis

Het aantal woninginbraken in Nederland ligt veel te hoog. In 2010 hebben we het dan over een aantal van circa 80.000. En bijna elke woninginbraak heeft voor de bewoners een lange nasleep. Inbrekers richten vaak een enorme ravage aan. Veel mensen blijven ook zitten met grote emotionele schade. Tegelijkertijd is het oplossingspercentage heel erg laag. Minder dan één op de twaalf inbraken wordt opgelost. De burger verdient meer hulp van de politie, en van politiek, teneinde meer woninginbrekers in de kraag te vatten en in het gevang te zetten. Tegelijkertijd leggen politie en politiek juist een grotere verantwoordelijkheid bij de burger zelf.

Veilig wonen
Vereniging Eigen Huis is in juni van dit jaar - door ons uitgeroepen tot de maand van Veilig Wonen - een grote actie gestart om:

- eigenwoningbezitters bewust te maken van de risico's op woninginbraak;
- hen te laten zien dat we het inbrekers soms wel erg gemakkelijk maken door een hele gereedschapskist klaar te leggen in de tuin, zoals een ladder om op de eerste verdieping te komen of een stevige schep om de deur mee open te wrikken;
- eigenwoningbezitters aan te zetten tot preventieve maatregelen.

Hiervoor hebben we een speciale editie van Eigen Huis Magazing gemaakt met een oplage van 700.000, en de website www.veiligwonencheck.nl in het leven geroepen. Beide met tal van praktische tips in het kader van inbraakpreventie. De site is bezocht door circa 135.000 unieke bezoekers. Een groot succes dus.

Politie
Het artikel 'Politie wil hulp burger bij diefstal uit huis', gisteren in de Volkskrant, meldt dat politiekorpsen in meerdere regio's vergelijkbare acties zijn gestart, teneinde burgers te wijzen op hun eigen verantwoordelijkheid. Vereniging Eigen Huis is daar blij mee. Tegelijkertijd verwachten burgers van de politie dat zij alert reageren op inbraakmeldingen en aangiften van inbraak serieus nemen.

Politiek
Ook de politiek zet zwaar in op de eigen verantwoordelijkheid van burgers. In een brief aan Vereniging Eigen Huis schrijft staatssecretaris Fred Teeven van Veiligheid en Justitie dat hij de aandacht van de vereniging voor preventie van woninginbraak zeer waardeert. Terecht geeft hij tevens aan dat er geen reden is achterover te leunen zolang vele tienduizenden burgers jaarlijks aan woninginbraak te prooi vallen.

Samenwerking
Zoals bekend, heeft Vereniging Eigen Huis de infrastructuur klaarstaan om nog een stap verder te gaan. Namelijk door op de al genoemde website herkenbare bewakingsbeelden te tonen van inbrekers. Dit helpt de opsporing en heeft een afschrikwekkende werking. Om hierbij uiterste zorgvuldigheid te betrachten én de effectiviteit van deze actie zo groot mogelijk te laten zijn, zijn wij op dit moment in overleg met politie en justitie om te kijken hoe we hierbij kunnen samenwerken.

Leden
Circa honderd leden hebben per brief of e-mail aangegeven dit géén goede actie te vinden. Ze vrezen dat wij hiermee op de stoel van de rechter gaan zitten. We leven niet voor niets in een rechtsstaat. Door samenwerking met politie en justitie hopen we de zorgvuldigheid boven elke twijfel te verheffen. Overigens blijkt uit een enquête die we hebben gehouden dat de overgrote meerderheid van de leden de actie sowieso steunt (77 procent), danwel er neutraal tegenover staat (17 procent). Daar zijn we blij om, want het enorme aantal woninginbraken vormt een groot maatschappelijk probleem. En Vereniging Eigen Huis wil haar verantwoordelijkheid daarbij graag blijven nemen!

maandag 25 juli 2011

Tekenen van herstel op de woningmarkt: of je het wilt geloven of niet

Sommige mensen willen graag blijven geloven dat het ondanks de forse verlaging van de overdrachtsbelasting slecht zal blijven gaan met de koopwoningmarkt. Dat goed recht hebben ze natuurlijk. Maar ze sluiten daarmee wel hun ogen voor meerdere aanwijzingen in de andere richting. En bovendien lijken ze geen onderscheid te willen maken tussen de korte ternijn en de lange termijn.

Tekenen van herstel
Er zijn meerdere aanwijzigingen dat de forse verlaging van de overdrachtsbelasting van invloed is op het vertrouwen en het gedrag van potentiële huizenkopers.

- Meteen na de bekendmaking van de lagere overdrachtsbelasting, op 1 juli 2011, liep het aantal bezoekers van funda met meerdere procenten op. Dit ondanks het feit dat mensen met bosjes op vakantie zijn gegaan.
- Makelaarsorganisaties konden al vrij snel melden dat hun leden meer activiteit van kopers en verkopers registreren.
- Google maakte bekend dat vaker wordt gezocht op allerlei termen die samenhangen met de koop en verkoop van een huis.
- Mede op grond daarvan verwacht de ING dat er de komende maanden mogelijk tienduizenden extra woningen zullen worden verkocht.
- HDN, het hypotheken data netwerk, registreerde al in de eerste week een toename van 35 procent van het aantal hypotheekaanvragen. Hypotheekadviseurs die bij HDN zijn aangesloten, ontvangen bovendien meer klanten.
- De Eigen Huis Marktindicator geeft in juli de grootste stijging van het consumentenvertrouwen in de woningmarkt zien sinds de indicator wordt berekend.

Korte termijn
Een ingreep in de overdrachtsbelasting was dan ook precies wat de koopwoningmarkt nodig had. Een lagere overdrachtsbelasting zorgt er ten eerste voor dat de kans afneemt dat het kopen van een woning een slechte investering is. Je bent immers niet langer meteen zes procent van je investering kwijt, maar slechts twee. Bovendien weet je als koper dat er de komende jaren behoefte is aan nog honderdduizenden extra woningen als gevolg van het toenemende aantal huishoudens. In veel delen van het land blijven woningen dus schaarse goederen. Ten tweede is de lagere overdrachtsbelasting precies wat de woningmarkt nodig had, omdat meer mensen hierdoor hun financiering rond krijgen. Minder belasting betekent immers in de regel minder lenen.

Lange termijn
Je kunt een goede kortetermijnmaatregel niet verwijten dat zij niet alle langetermijnproblemen oplost. De stucturele problemen op de woningmarkt - onder andere dat het aanbod van woningen al decennia nauwelijks reageert op de vraag en dat je als gevolg van scheefwonen jaren moet wachten op een sociale huurwoning - vergen een totale hervorming van het overheidsbeleid op dit terrein. Dat blijft hard nodig, maar vergt een alomvattend plan, een breed maatschappelijk en politiek draagvlak en een lange overgangsperiode. Je kunt het betreuren dat de politiek momenteel voor zo'n grote hervorming niet open staat. Maar dat heeft het kabinet er gelukkig niet van weerhouden op korte termijn te doen wat nodig was.

vrijdag 22 juli 2011

De Nederlandse woningmarkt volgens Ernst & Young

Bob MaasDe afgelopen weken heb ik met verbazing zitten kijken naar de journalistieke methodes die in Engeland worden toegepast. Sommige ‘tabloids’ gingen daar wel heel erg ver in hun streven om op te vallen tussen de anderen. Toen ik las over de subprime-crisis die accountantskantoor Ernst & Young voor de Nederlandse woningmarkt in het vooruitzicht heeft, moest ik daar aan denken. Zouden ze bij het accountantskantoor hebben gedacht: ‘we dikken het verhaal nog eens lekker aan, plakken er een rampscenario aan vast en we hebben een scoop’? Het kan haast niet anders, want er moet toch over zijn nagedacht.

Minder dan de helft
Ik zal het even rechtzetten. Nee, we hebben geen totale hypotheekschuld in Nederland van circa 1.000 miljard zoals Ernst & Young vermeld, maar van circa 630 miljard (CBS, voorlopig cijfer 2010). Beetje afronden is niet erg, maar niet met een paar honderd miljard. Als je dat soort boekhoudmethodes hanteert, dan krijg je van die toestanden zoals ze nu in Griekenland hebben.
Die circa 630 miljard is ook nog eens bruto; daarin is niet meegerekend het totaalbedrag dat in allerlei spaar- en beleggingspolissen en andere potjes is opgebouwd als aflossing. Als dat opgespaarde bedrag bijvoorbeeld een kwart is van de totale hypotheekschuld (niemand die het precies weet), dan resteert netto nog ‘maar’ een schuld van circa 475 miljard. Dat is minder dan de helft van wat Ernst & Young opgeeft.

Paar honderd miljard er naast
En de totale waarde van de Nederlandse woningen die volgens Ernst & Young circa 1.400 miljard bedraagt? De totale waarde van alle eigen woningen is volgens het CBS een kleine 1.200 miljard (CBS, voorlopig cijfer 2010). Ook dat scheelt een paar honderd miljard met wat Ernst & Young opgeeft. Maar misschien moet je daar ook de waarde van alle huurwoningen van de woningcorporaties bij optellen. Want Ernst & Young vermeldt ook een schuld van een kleine 70 miljard die via de corporaties op die woningen drukt (wat eerder rond de 85 miljard is naar ik heb begrepen). Als ik op basis van de gemiddelde WOZ-waarde de totale waarde bereken van de circa 2,4 miljoen corporatiewoningen (wat iets anders is dan de ruim 2 miljoen woningen die Ernst & Young aangeeft), dan kom ik in onverhuurde staat uit op een kleine 400 miljard. Hoe je het draait of keert, Ernst & Young zit er circa een paar honderd miljard naast.

Volkomen mank
Wat echt ernstig is, is dat Ernst & Young een verdere daling van de Nederlandse huizenprijzen beschrijft op basis van een vergelijking met het prijsniveau in Duitsland en België (Vlaanderen). Die daling zou meer dan 30% kunnen zijn omdat daar de prijzen zoveel lager liggen. Wie bekend is met het verschil tussen appels en peren, weet dat die vergelijking volkomen mank gaat. Binnen Nederland zijn er al onvergelijkbare (lokale) woningmarkten, laat staan dat je een vergelijking kan maken met de ons omringende landen waar de omstandigheden volkomen anders zijn op het gebied van ruimtelijke ordening, fiscale behandeling en subsidiëring, regelgeving t.a.v. inrichting en structuur van de woningmarkt, vraag en aanbod, enz. Om nog maar niet spreken van het verschil in mentaliteit.
Daarnaast, gaan u en ik (enige ‘overlopers’ in de grensgebieden uitgezonderd) toch niet zomaar in Düsseldorf wonen omdat daar de huizenprijzen zoveel lager zijn? Als dat zo was, dan zouden Noordoost-Groningen en andere krimpgebieden ook gelijk van hun probleem verlost zijn.

Kwalijk
Het bericht dat van Ernst & Young naar buiten kwam, is niet alleen kwalijk omdat het kant noch wal raakt, maar vooral ook omdat het weer een onnodige bijdrage levert aan de voortdurende slecht-nieuws-show op de woningmarkt. Als de huizenprijzen toch onverhoopt fors zouden dalen, weten we aan wie we dat mede danken hebben. Ik denk echter dat de woningmarkt al de andere kant op beweegt als gevolg van de verlaging van de overdrachtsbelasting. Toevallig vandaag een vriendin van mijn vrouw: op één dag haar huis verkocht en een ander huis gekocht. Yeaah!
En oh ja, ik kan mijn lijstje van huizenprijzenvoorspellers weer aanvullen.

Lijstje van Huizenprijzenvoorspellers

woensdag 20 juli 2011

Vertrouwen komt te paard

De Eigen Huis Marktindicator is uitgegroeid tot een breed geaccepteerde maatstaf voor het consumentenvertrouwen in de woningmarkt. Officiële instanties, zoals het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), maken gebruik van de index, die in opdracht van Vereniging Eigen Huis wordt opgesteld door onderzoeksinstelling OTB van de TU Delft. Deze week kwamen de nieuwste cijfers binnen over de maand juli.

Grootste stijging ooit gemeten...
We hebben bij Vereniging Eigen Huis uiteraard met spanning - en ook wel met vertrouwen - uitgekeken naar deze cijfers. Daarin zou immers het eerste effect zichtbaar moeten worden van de tijdelijke forse verlaging van de overdrachtsbelasting. Het kabinet heeft deze maatregel aangekondigd op 1 juli. En inderdaad is het vertrouwen van consumenten in de woningmarkt sindsdien sterk toegenomen! De vertrouwensindex loopt op van 57 naar 62. Dit is de grootste stijging in één maand ooit gemeten.

... als gevolg van de lagere overdrachtsbelasting
Er was ook wel enige ruimte voor verbetering, om het eufemistisch te zeggen. De waarde 57 die in juni werd bereikt, was namelijk de laagste stand ooit gemeten. Minister Donner verwees tijdens zijn persconferentie op 1 juli expliciet naar de Eigen Huis Marktindicator om aan te geven dat er echt iets moest gebeuren om het consumentenvertrouwen in de woningmarkt een positieve impuls te geven. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent is in twee opzichten gunstig voor het vertrouwen dat mensen mogen hebben in de woningmarkt. In de eerste plaats maakt het de aankoop van een woning een minder onzekere investering. Je hoeft als koper immers niet langer zes procent meteen af te boeken van je investering, maar nog slechts twee procent. Dit geeft ook verkopers uiteraard meer vertrouwen dat ze hun woning zullen kwijtraken en daardoor zelf ook verder kunnen. In de tweede plaats hoeven kopers van een 'tweedehands woning' minder te lenen. De lagere overdrachtsbelasting maakt een woning tenslotte minder duur, dus krijgen meer mensen hun financiering rond.

Duwtje in de goede richting
Vereniging Eigen Huis is blij dat de gunstige effecten van de lagere overdrachtsbelasting al zo snel en duidelijk te zien zijn in onze vertrouwensindex. Als het goed is, zal de marktindicator de komende maanden deze stijgende lijn vasthouden. Natuurlijk lost de lagere overdrachtsbelasting niet alle (structurele) problemen op de woningmarkt op. Maar het is wel het duwtje in de goede richting waarop we al zo lang zaten te wachten. Laten we hopen dat het vertrouwen, geheel tegen de gangbare volkswijsheid in, deze keer niet te voet maar te paard komt. De stijging van de Eigen Huis Marktindicator over de maand juli is in elk geval een bemoedigend voorteken daarvoor.

maandag 18 juli 2011

"Ook deze crisis gaat weer over"

Sinds een paar jaar ben ik geabonneerd op DNB Magazine. Het bestaat ook pas een paar jaar. En het is gratis. Dat zo zijnde, is het zeer de moeite waard om even door te bladeren. Het julinummer van DNB Magazine bevat een extra attractie. De bijlage is geheel gewijd aan het afscheid van Nout Wellink.

Commissie Economische Deskundigen
Negenentwintig jaar was Nout Wellink werkzaam bij De Nederlandsche Bank. In 1982 trad hij toe tot de directie. Vanaf 1 juli 1997 was hij als DNB-president de hoogste man. Persoonlijk heb ik de heer Wellink van dichtbij mee mogen maken toen ik in de eerste helft van de jaren negentig secretaris was van de Commissie Economische Deskundigen van de SER. Raar genoeg ontbreekt dit belangrijke lidmaatschap op zijn C.V., zoals afgedrukt in DNB Magazine. Enfin, misschien was het toch niet zo belangrijk als ik toen dacht.

Denker en doener
In een aantal interviews - u komt al bladerend bijvoorbeeld ECB-president Trichet, oud-minister van Financiën Zalm en Zijne Koninklijke Hoogheid de Prins van Oranje tegen - wordt de heer Wellink getypeerd als een toegewijde denker en doener, met oog voor de mensen om zich heen. De kritiek die hem ten deel is gevallen vanwege het falende toezicht op de banken, wordt afgedaan als unfair. Nout Wellink komt in DNB Magazine verder naar voren als een dossiers verslindende intellectueel. Als kennelijke illustratie hiervan is de achterkant van de afscheidsbijlage geheel gewijd aan een citaat van de DNB-president uit 2009: "Ook deze crisis gaat weer over." Daarbij wordt in helaas het midden gelaten over welke crisis het precies ging en hoe zij over gaat. De crisis in de knofklooklanden - om met de onlangs overleden Jaap Blokker te spreken - is nog allerminst over. Maar ongetwijfeld zal de wal het schip wel keren. En of we dan nog een euro hebben, en wie daaraan meedoen, zullen we moeten afwachten.

Woningmarkt
Ook op de woningmarkt gaat de crisis wel weer over. De bestrijding van de aanhoudende vertrouwenscrisis is zeer gebaat bij de onlangs door het kabinet fors verlaagde overdrachtsbelasting. Ook al verbaast het sommigen kennelijk dat de maand juni op de woningmarkt nog heel slecht was. Niet zo gek als de maatregel pas op 1 juli wordt aangekondigd. Op de woningmarkt is ook sprake van een meer structurele crisis, die tot uitdrukking komt in een aanbod dat nauwelijks reageert op de vraag, een gebrek aan doorstroming in alle richtingen en lange wachttijden in de huursector. Die crisis zal hopelijk ook wel ooit overgaan, maar daarvoor is het nodig dat al het overheidsbeleid op de woningmarkt kritisch tegen het licht wordt gehouden. Van ruimtelijke ordening tot kruissubsidies in de bouw, van de grondpolitiek van gemeenten tot de H-woorden huurpijsregulering, huursubsidie en hypotheekrenteaftrek. Samen met een aantal andere maatschappelijke partijen op de woningmarkt, spant Vereniging Eigen Huis zich in voor de totstandkoming van zo'n integrale aanpak. We doen dat achter de schermen, aangezien de politiek voor een dergelijke integrale hervorming op dit moment niet ontvankelijk is. Maar voor de volgende verkiezingen zouden er toch breed gedragen plannen moeten kunnen liggen. Onder het mom dat ook de structurele crisis op de woningmarkt ooit weer over moet gaan. Maar dat gaat niet zomaar. Daar moeten we nog heel veel voor doen.

vrijdag 15 juli 2011

Te hoge WOZ-waarde serviceflats

Vereniging Eigen Huis is opgericht vanuit de gedachte dat er - in een boze buitenwereld - ook iemand moet zijn die aan de kant van de eigenwoningbezitter gaat staan. Deze week zijn we naast al diegenen gaan staan die te maken hebben met een te hoge WOZ-waarde op een serviceflat.

Wat is er aan de hand?
Heel simpel: de overheid stelt de WOZ-waarde van serviceflats te hoog vast, aangezien geen rekening wordt gehouden met het waardedrukkende effect van de servicekosten. Een woning met hoge servicekosten is minder makkelijk verkoopbaar en je krijgt er minder voor dan voor een vergelijkbare woning in de buurt, waaraan geen servicekosten verbonden zijn.

Wie worden gedupeerd?
De bewoners van een serviceflat merken de te hoge WOZ-waarde jaar in jaar uit in hun portemonnee. Zij betalen niet alleen teveel OZB, maar ook meer inkomstenbelasting. Want de WOZ-waarde heeft invloed op het zogeheten eigenwoningforfait. Maar zij zijn niet de enige gedupeerden. Daartoe behoren ook de mensen die zo'n flat van hun overleden ouders erven. Door de te hoge WOZ-waarde betalen zij meer erfbelasting dan eigenlijk zou moeten.

Wat moet er gebeuren?
Gelukkig is ook de oplossing simpel. Vereniging Eigen Huis vindt dat de overheid deze onrechtvaardigheid uit de wet moet halen. We hebben een brief gezonden aan de Tweede Kamer en aan staatssecretaris Weekers van Financiën met dit verzoek. We hebben niet de illusie dat de Tweede Kamer voor een spoeddebat hierover zal terugkeren van vakantie. Maar na het reces hopen we toch wel op snelle actie!

woensdag 13 juli 2011

Jaarwisseling op de woningmarkt

Terwijl de jaarverslagen van allerlei organisaties over 2010 ons om de oren vliegen, moeten we bij Vereniging Eigen Huis nog met het schrijven ervan beginnen. Dat heb je met een gebroken boekjaar, dat loopt van 1 mei tot 1 mei. Wat er in elk geval in komt te staan, zijn de hoogte- en dieptepunten op de woningmarkt in ons 37e boekjaar. Deze zijn mooi te illustreren aan de hand van de Eigen Huis Marktindicator, die het vertrouwen van de consument in de woningmarkt aangeeft. Overigens is 'hoogtepunten' een groot woord.

Mei - oktober
In mei 2010 stond de Eigen Huis Marktindicator op 76. Vooral door de onzekerheid met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek in de aanloop naar de verkiezingen en bij het begin van de kabinetsformatie zakte de indicator verder weg naar 74 in juli 2010. Allengs werd duidelijk dat een kabinet van VVD, CDA, gedoogd door de PVV, er aan zat te komen. Een kabinet dat de hypotheekrenteaftrek hoogstwaarschijnlijk ongemoeid zou laten. De Eigen Huis Marktindicator veerde hierdoor weer op om bij het definitief aantreden van het Kabinet Rutte in oktober 2010 op waarde 79 uit te komen. Hiermee werd de grootste stijging van het consumentenvertrouwen in twee jaar gerealiseerd. Het was echter een bescheiden hoogtepuntje, want de neutraalwaarde van de indicator is 100.

Oktober - mei
Sinds oktober blokkeerde een voortdurende ‘slecht-nieuws-show’ van negatieve berichten en maatregelen een herstel van vertrouwen in de woningmarkt. De onzekerheid onder de woonconsumenten groeide, terwijl de mogelijkheden om een woning te financieren steeds verder werden ingeperkt. Dit resulteerde in een glijvlucht van de Eigen Huis Marktindicator naar beneden. Om in mei 2011 op 59 uit te komen. Maar dit was slechts een voorlopig dieptepunt, want in juni stond de indicator zelfs op 57.

Woningmarkt, quo vadis?
Inmiddels is Vereniging Eigen Huis begonnen aan het 38e jaar van haar bestaan. Een jaar waarin we, als het om de woningmarkt gaat, weer vol goede moed naar de toekomst kunnen kijken. Door de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting kan dit een jaar worden waarin de woningmarkt zich eindelijk kan herstellen, om weer - als vanouds - te gaan fungeren als een belangrijker motor van de economie.

maandag 11 juli 2011

Overdrachtsbelasting: iedereen profiteert

Sommige mensen vinden de verlaging van de overdrachtsbelasting maar niets. Ze vragen zich af waar het goed voor is. Is het een kadootje voor de eigenwoningbezitters? Waarom dan ook niet een extraatje voor de huurders? En gaat dit niet ten koste van de nieuwbouw waar geen overdrachtsbelasting maar 19 procent btw betaald wordt?

Kadootje voor eigenwoningbezitters?
Er zijn in Nederland circa 4,2 miljoen huishoudens met een eigen woning. Maar een klein deel van hen, bij elkaar een paar honderduizend, profiteert direct van de lagere overdrachtsbelasting. Namelijk zij die een andere woning willen kopen. In de eerste plaats hebben zij er baat bij dat zij hun oude woning waarschijnlijk sneller kunnen verkopen. En in de tweede plaats betalen zij op hun volgende woning minder verhuisboete. Starters die een woning aanschaffen, hebben uiteraard eveneens direct voordeel van de lagere overdrachtsbelasting. Het allergrootste deel van de eigenwoningbezitters profiteert daarentegen niet direct, maar indirect. Onder andere via de extra economische groei die ontstaat wanneer de woningmarkt weer aantrekt. Tal van sectoren profiteren. Van aannemers tot makelaars, van notarissen tot keukenboeren en woninginrichters. Wie in één van die sectoren werkzaam is, mag in zijn handen klappen als de woningmarkt weer aantrekt. Of hij of zij nu een eigen woning bezit of niet. En het heeft ook een positief uitstralingseffect naar de rest van de economie, waarin alles immers met elkaar samenhangt.

Waarom geen extraatje voor huurders?
Voor huurders geldt evenzeer dat zij er indirect profijt van hebben als de woningmarkt weer de motor van de economie wordt. De verlaging van de overdrachtsbelasting is dus net zo goed in het belang van huurders als van eigenwoningbezitters. Bovendien weten we dan circa één miljoen huurders graag een eigen woning zouden bezitten. Mogelijkerwijs komt dat door de verlaging van de overdrachtsbelasting dichterbij. Als huurders koopstarters worden, zijn juist zij degenen die direct van de lagere overdrachtsbelasting profiteren.

Gaat dit ten koste van de nieuwbouw?
Nee, dat is schijn. Immers: als eigenwoningbezitters door het aantrekken van de woningmarkt hun huidige woning kunnen verkopen, zal er altijd een aantal onder hen zijn die een nieuwbouwwoning aanschaft. Als zij hun oude woning niet hadden kunnen verkopen, zouden zij dat niet hebben gekund. Dus ook de nieuwbouw profiteert van de lagere overdrachtsbelasting. En als de nieuwbouw door de verlaging van de overdrachtsbelasting toch duurder blijkt te zijn dan vergelijkbare woningen in de bestaande bouw, dan zullen gemeenten en andere grondbezitters hun grondprijzen moeten verlagen. De enorme verhogingen uit het verleden bieden daar alle ruimte toe. Hoog tijd dat dat nu gebeurt!

Heel Nederland profiteert
Zo ziet u maar: je moet dit soort maatregelen niet door een inkomenspolitieke bril bekijken, waarbij de een profiteert en de ander niet. Het is een woningmarktmaatregel die de dynamiek op deze markt weer kan laten toenemen. En als dat lukt, profiteert heel Nederland ervan. Ook de banken, die zo huilie huilie doen vanwege de bankentax. Ik hoor dit te weinig in de discussies. Zegt het voort!

vrijdag 8 juli 2011

Zomers gevoel van optimisme

Zojuist is het extra dikke zomernummer van Eigen Huis Magazine verschenen. Centraal thema is 'wonen in 2025'. Dit aan de hand van interviews met een vijftal vooraanstaande Nederlanders.

Visionairs
Twintig pagina's interviews met achtereenvolgend ruimtevaarder Wubbo Ockels, demograaf Jan Latten, duurzaamheidslobbyist Marjan Minnesma, architect Thomas Rau en econoom Hans Stegeman. Wat opvalt bij lezing is het optimisme in de toekomst. Neem het energieverbruik. "Het moet helemaal niet minder, het moet gewoon anders, " zegt Ockels daarover. "De zon geeft in Nederland honderd keer meer energie dan we nodig hebben. Op wereldschaal is dat zelfs achtduizend keer meer. Kortom, we hebben helemaal geen energieprobleem!" Kijk, dat spreekt mij enorm aan. En volgens Jan Latten kan een goede woning in een krimpregio haar waarde best behouden. "Er ontstaan gebieden waar mensen graag wonen, maar niet werken. Zeker als die gebieden veilig zijn en bekend staan om hun mooie omgeving," aldus Latten. Het zijn slechts een paar citaten uit de mooie interviews met deze visionairs. Hebben ze een glazen bol? Of zijn de tekenen van hun toekomstbeelden nu al zichtbaar? Hoe dan ook: de visies zijn erg interessant om kennis van te nemen. Ze stralen een optimisme uit dat past bij de zomer. Optimisme in de ontwikkelingen in het komende anderhalve decennium

Uit het slop
Een zomers optimisme is ook het overheersende gevoel dat ik heb bij de kortere termijn toekomst van de woningmarkt. De forse verlaging van de overdrachtsbelasting van zes naar twee procent waartoe het kabinet vorige week heeft besloten geeft hiertoe alle aanleiding. De kans op waardevermindering van een woning die u nu koopt, is hierdoor veel kleiner geworden. En bovendien krijgt u de financiering van een woning makkelijker rond, want u hoeft minder te lenen als de overheid minder belasting legt bovenop de aankoopprijs. Naarmate meer koopstarters de woningmarkt betreden, kunnen de verkopers van die woningen ook weer verder. Zo wordt de woningmarkt uit het slop getrokken, met alle positieve economische en sociale gevolgen van dien.

Optimisme
Nu zijn er mensen die wijzen op het feit dat op 1 augustus aanstaande het financieren van een huis moeilijker wordt, aangezien vanaf dat moment nog slechts vijftig procent van de koopsom aflossingsvrij mag worden gefinancierd. Daar staat echter tegenover dat dit maximum aan het aflossingsvrij lenen sowieso al gold voor woningen die gefinancierd worden met Nationale Hypotheek Garantie. NHG kunt u krijgen op woningen tot 350.000 euro (inclusief kosten koper). Daaronder valt tachtig procent van de woningaankopen. Dus als u daarvan gebruik kunt maken, verandert er op 1 augustus voor u niets in uw nadeel. Maar u profiteert wel van de fors lagere overdrachtsbelasting. Als dat geen aanleiding geeft tot zomers optimisme...!

woensdag 6 juli 2011

Vertrouwen in de woningmarkt

Zondag tot en met dinsdag mocht de directie van Vereniging Eigen Huis met een aantal Tweede Kamerleden mee op werkbezoek naar Berlijn. Meer in het bijzonder betrof het de fractiewoordvoerders op het gebied van wonen. Twitteraars hebben mogelijk al wat flarden opgevangen via #tkberlijn.

Huurspiegel
Opvallend was dat de Duitse woningmarktdeskundigen veel meer spraken over de huursector dan over de koopsector. Die is in Duitsland naar verhouding dan ook veel groter dan in Nederland. Zestig procent van de Duitsers woont in een huurhuis. Sociale huur is er nauwelijks (minder dan vijf procent van het totaal aantal woningen tegen over 30 tot 35 procent in ons land). Heel trots zijn de Duitsers op de zogeheten 'Mietspiegel'. Dat is een systeem waarmee, op basis van allerlei kenmerken, de huur van een bepaalde woning wordt bepaald. Er wordt met van alles en nog wat rekening gehouden. Van locatie tot de staat van onderhoud, van het aantal wc's tot de kwaliteit van de keuken. De man van de Duitse huurdersbond vond het wel een mooi systeem. Dat gold ook voor de vertegenwoordigers van de verhuurders die wij spraken. Wij Nederlanders vonden het vooral razend ingewikkeld. Maar als Duitse huurders én verhuurders er blij mee zijn, wie zijn wij dan om kritiek te hebben op deze deutsche Gründlichkeit?

Vertrouwen
Wat mij tevens opviel, is dat in Duitsland het vertrouwen in de woningmarkt geen thema lijkt te zijn. Misschien hangt dat samen met de relatief kleine koopsector. Hoe anders is dat – bruggetje – in ons eigen land. Minister Donner verwees in zijn persconferentie afgelopen vrijdag naar de historisch lage stand van de Eigen Huis Marktindicator om aan te geven dat het vertrouwen in de woningmarkt hard toe was aan een positieve impuls in de vorm van een lagere overdrachtsbelasting. Volgens de laatste cijfers – die we net vorige week vrijdag binnenkregen – is de vertrouwensindex voor de koopwoningmarkt in juni gedaald naar 57 punten (driemaands voortschrijdend gemiddelde).

Weg omhoog
Nu de overdracht van een woning door het kabinet minder belast wordt, wordt aan meerdere oorzaken van dit lage vertrouwenscijfer tegemoet gekomen.
1. Investeren in de aankoop van een eigen woning wordt minder onzeker. De kans op waardebehoud is groter als je na aankoop van de woning niet meteen 6 procent van je investering kwijtraakt aan de overheid, maar nog slechts twee procent.
2. De betaalbaarheid (financierbaarheid) van woningen verbetert. Door de lagere ‘accijns op tweedehands woningen’ is de aankoop minder duur en hoef je dus minder 'kosten koper' mee te financieren in de hypotheek.
3. Als meer starters om de eerste twee redenen de markt gaan betreden, geeft dit mensen die hun huis te koop hebben staan weer wat moed. En als zij kunnen verkopen, kunnen zij zelf ook weer kopen.
4. En als mensen zien dat er weer meer bordjes 'verkocht' in het straatbeeld verschijnen, zal het vertrouwen in de woningmarkt sowieso een oppepper krijgen.

Eigen Huis Marktindicator
We zijn natuurlijk heel benieuwd hoe snel en in welke mate de bovenstaande factoren terug te zien zullen zijn in een stijging van de Eigen Huis Marktindicator. We zullen hierover geregeld op onze website rapporteren. En de ervaring leert dat een toename van het consumentenvertrouwen zich al vrij snel vertaalt in een stijging van het aantal kooptransacties. De eerste tekenen zijn er al. We zijn hoopvol gestemd!

maandag 4 juli 2011

Euforie en eigen verantwoordelijkheid

Bob MaasVrijdag was voor Vereniging Eigen Huis een historische dag. Na 37 jaar strijd werd er een bres geslagen in de overdrachtsbelasting. Het kabinet Rutte nam het wijze besluit om de - als verhuisboete bekend staande - overdrachtsbelasting fors te verlagen van 6 naar 2%. Dit niet alleen in verband met de voortdurende druk die op het kabinet werd uitgeoefend door Vereniging Eigen Huis en andere organisaties, maar ook omdat het eigenlijk niet anders kon. De woningmarkt is door maatregelen en onzekerheid zover lamgeslagen, dat alleen een forse ingreep de markt weer vooruit kan helpen. De gekozen maatregel lijkt hiervoor het probate middel.

Kan niet mooier
Opperste vreugde daarom alom, vooral ook bij partijen die hun boterham verdienen op de woningmarkt. Meer kooptransacties en verhuizingen betekenen meer werkgelegenheid en de economie als geheel gaat daarvan profiteren. Terecht ook dat er op gewezen wordt dat het langzamerhand een aantrekkelijke tijd is om een huis te kopen. De huizenprijzen zijn immers in veel gevallen al behoorlijk gedaald, de hypotheekrente is nog steeds op een aantrekkelijk niveau en de keuze aan woningen die te koop staan en de onderhandelingsmarge die dat biedt zijn zelden zo groot geweest. Nu de ‘kosten koper’ met 4%-punt dalen, lijkt het eigenlijk niet mooier te kunnen.

Sla uw slag
Vooral koopstarters kunnen nu hun slag slaan. Ze worden niet gehinderd door een vorige woning die eerst verkocht moet worden en waarop eventueel fors afgeschreven moet worden. Ze zijn dan ook de belangrijkste groep waar de hoop van de markt op is gevestigd. Hun financieringscapaciteit die door eerdere maatregelen fors is beperkt, wordt geholpen door het lagere prijsniveau en nu dan door de verlaging van de overdrachtsbelasting. Met de aankoop van een woning zetten zij verhuisketens in gang.

Eigen verantwoordelijkheid
Wat anders ligt het nog steeds voor doorstromers. Velen van hen hebben – begrijpelijk en terecht – gewacht met kopen totdat de oude woning is verkocht. Ik kan me voorstellen dat ze door de huidige euforie in de markt worden meegenomen en zichzelf de vraag stellen of zij niet ook op dit moment hun slag moeten slaan. Dus kopen voordat het oude huis is verkocht. Een punt van zorg dat Vereniging Eigen Huis als consumentenorganisatie dient te adresseren. Waar makelaars en andere adviseurs dolenthousiast zullen zijn over de uitgelezen koopkansen die de markt op dit moment biedt, zal de doorstromer zelf even pas op de plaats moeten maken. Hij heeft een eigen verantwoordelijkheid ten aanzien van de verkoop van de oude woning. Allicht dat door de maatregel van het kabinet Rutte huizen na vrijdag sneller worden verkocht dan voor die tijd. Maar optimisme mag niet de boventoon voeren boven realisme. De verkoopkansen stijgen, maar de markt moet weer aantrekken en dat vergt tijd.

vrijdag 1 juli 2011

Forse verlaging overdrachtsbelasting: goede strategie!

Nederland is sinds deze week een stuk of 20 strategen rijker. Woensdag was namelijk de diploma-uitreiking van het 'leeratelier strategie' van de Nederlandse School voor Openbaar Bestuur (NSOB). De kandidaten hadden in groepjes van vier of vijf personen essays geschreven over uiteenlopende aspecten van strategie. De essays werden dinsdag gepresenteerd en verdedigd. Evenals vorig jaar mocht ik in de jury plaatsnemen. Ik praat u graag even bij over een paar van de inzichten waartoe de kandidaat-strategen zijn gekomen. Ik zal een en ander illustreren aan de hand van de overdrachtsbelasting. Een actueel thema, waarover vandaag in de ministerraad wordt gesproken.

Bewuste versus spontane strategieën
In de literatuur (Mintzberg) wordt onderscheid gemaakt tussen bewuste en spontane strategieën. Bewuste strategieën worden geassocieerd met strategische planning, terwijl spontane strategieën voortkomen uit strategisch denken. Dit onderscheid is van belang omdat allerlei zaken zich in de praktijk niet goed laten plannen. In dat geval heb je meer aan strategisch denken, waardoor je immer kunt inspelen op onvoorziene ontwikkelingen. Neem de overdrachtsbelasting. In het regeer- en gedoogakkoord is hiervoor geen bewuste strategie ontvouwd. Maar gezien de noodzaak de woningmarkt weer verder op gang te brengen, moet je als regering natuurlijk wel strategisch blijven nadenken. En dan kom je al snel tot de conclusie dat een ingreep in de overdrachtsbelasting op dit moment een geëigend instrument is om de markt een zetje in de goede richting te geven. Vereniging Eigen Huis is blij dat het kabinet waarschijnlijk vandaag zal besluiten tot een forse verlaging van deze verhuisboete. Op onze speciale Facebookpagina kunt u het kabinet hierin nog wat extra aanmoedigen!

Window of opportunity
In andere literatuur (Kingdon) worden drie zaken onderscheiden: poblemen, oplossingen en de politiek. Deze drie zaken ontwikkelen zich min of meer onafhankelijk van elkaar, zo wordt gesteld. Soms zijn er problemen, waarvoor geen oplossing wordt gezien. Of er is een oplossing, maar het probleem wordt niet als zodanig ervaren. En soms ontbreekt simpelweg de politieke wil om er iets aan te doen. Als oplossingen daarentegen goed lijken te passen op bepaalde problemen, terwijl bovendien de politieke wil aanwezig is om de problemen op te lossen, onstaat een 'window of opportunity' voor daadwerkelijke actie. Op de huidige woningmarkt doet zich het probleem voor dat iedereen op elkaar zit te wachten. Een ingreep in de overdrachtsbelasting dringt zich op als oplossing, aangezien het hierdoor voor met name starters aantrekkelijker wordt de koopwoningmarkt te betreden. Het zou fantastisch zijn als vandaag zou blijken dat de politiek dit ook zo ziet en overgaat tot actie.

Framing
Tot slot moet elke strateeg zich er scherp van bewust zijn dat een verkeerde 'framing' van het probleem danwel van de oplossing de politieke acceptatie ervan in de weg kan staan. Een juiste wijze van presenteren, kan de acceptatie van een oplossing voor een probleem daarentegen juist zeer helpen. Een verkeerde framing zou, in het voorbeeld van een ingreep in de overdrachtsbelasting, bijvoorbeeld zijn dat dit alleen maar geld kost, zodat eerst een volledige dekking hiervan moet worden gevonden. Een meer correcte voorstelling van zaken is dat de huidige geringe dynamiek op de woningmarkt juist zorgt voor minder inkomsten voor de overheid. Niet alleen is de opbrengst van de overdrachtsbelasting zelf is hierdoor al sterk teruggelopen. Doordat mensen minder verhuizen loopt de overheid bovendien belastinginkomsten mis doordat bouwbedrijven, keukenboeren, makelaars, notarissen en verhuizers minder werk hebben. Als een ingreep in de overdrachtsbelasting de woningmarkt een impuls geeft, krijgt de overheid automatisch meer inkomsten binnen uit tal van activiteiten die worden ontplooid zodra mensen verhuizen. Ook ondersteunt een dynamische woningmarkt de arbeidsmobiliteit, waarvan economen weten dat dit leidt tot extra economische groei.

Hoe overleef ik...
Bij de NSOB-bijeenkomst werden ook de boeken van Francine Oomen aangehaald, auteur van de reeks 'Hoe overleef ik...' (mijn vader, mijn vakantie in Engeland, mijn eerste zoen, etc.). Hopelijk besluit het kabinet vandaag de overdrachtsbelasting fors te verlagen. Het boek 'Hoe overleef ik een dip op de woningmarkt' krijgt daardoor waarschijnlijk toch nog een happy end.