vrijdag 22 juli 2011

De Nederlandse woningmarkt volgens Ernst & Young

Bob MaasDe afgelopen weken heb ik met verbazing zitten kijken naar de journalistieke methodes die in Engeland worden toegepast. Sommige ‘tabloids’ gingen daar wel heel erg ver in hun streven om op te vallen tussen de anderen. Toen ik las over de subprime-crisis die accountantskantoor Ernst & Young voor de Nederlandse woningmarkt in het vooruitzicht heeft, moest ik daar aan denken. Zouden ze bij het accountantskantoor hebben gedacht: ‘we dikken het verhaal nog eens lekker aan, plakken er een rampscenario aan vast en we hebben een scoop’? Het kan haast niet anders, want er moet toch over zijn nagedacht.

Minder dan de helft
Ik zal het even rechtzetten. Nee, we hebben geen totale hypotheekschuld in Nederland van circa 1.000 miljard zoals Ernst & Young vermeld, maar van circa 630 miljard (CBS, voorlopig cijfer 2010). Beetje afronden is niet erg, maar niet met een paar honderd miljard. Als je dat soort boekhoudmethodes hanteert, dan krijg je van die toestanden zoals ze nu in Griekenland hebben.
Die circa 630 miljard is ook nog eens bruto; daarin is niet meegerekend het totaalbedrag dat in allerlei spaar- en beleggingspolissen en andere potjes is opgebouwd als aflossing. Als dat opgespaarde bedrag bijvoorbeeld een kwart is van de totale hypotheekschuld (niemand die het precies weet), dan resteert netto nog ‘maar’ een schuld van circa 475 miljard. Dat is minder dan de helft van wat Ernst & Young opgeeft.

Paar honderd miljard er naast
En de totale waarde van de Nederlandse woningen die volgens Ernst & Young circa 1.400 miljard bedraagt? De totale waarde van alle eigen woningen is volgens het CBS een kleine 1.200 miljard (CBS, voorlopig cijfer 2010). Ook dat scheelt een paar honderd miljard met wat Ernst & Young opgeeft. Maar misschien moet je daar ook de waarde van alle huurwoningen van de woningcorporaties bij optellen. Want Ernst & Young vermeldt ook een schuld van een kleine 70 miljard die via de corporaties op die woningen drukt (wat eerder rond de 85 miljard is naar ik heb begrepen). Als ik op basis van de gemiddelde WOZ-waarde de totale waarde bereken van de circa 2,4 miljoen corporatiewoningen (wat iets anders is dan de ruim 2 miljoen woningen die Ernst & Young aangeeft), dan kom ik in onverhuurde staat uit op een kleine 400 miljard. Hoe je het draait of keert, Ernst & Young zit er circa een paar honderd miljard naast.

Volkomen mank
Wat echt ernstig is, is dat Ernst & Young een verdere daling van de Nederlandse huizenprijzen beschrijft op basis van een vergelijking met het prijsniveau in Duitsland en België (Vlaanderen). Die daling zou meer dan 30% kunnen zijn omdat daar de prijzen zoveel lager liggen. Wie bekend is met het verschil tussen appels en peren, weet dat die vergelijking volkomen mank gaat. Binnen Nederland zijn er al onvergelijkbare (lokale) woningmarkten, laat staan dat je een vergelijking kan maken met de ons omringende landen waar de omstandigheden volkomen anders zijn op het gebied van ruimtelijke ordening, fiscale behandeling en subsidiëring, regelgeving t.a.v. inrichting en structuur van de woningmarkt, vraag en aanbod, enz. Om nog maar niet spreken van het verschil in mentaliteit.
Daarnaast, gaan u en ik (enige ‘overlopers’ in de grensgebieden uitgezonderd) toch niet zomaar in Düsseldorf wonen omdat daar de huizenprijzen zoveel lager zijn? Als dat zo was, dan zouden Noordoost-Groningen en andere krimpgebieden ook gelijk van hun probleem verlost zijn.

Kwalijk
Het bericht dat van Ernst & Young naar buiten kwam, is niet alleen kwalijk omdat het kant noch wal raakt, maar vooral ook omdat het weer een onnodige bijdrage levert aan de voortdurende slecht-nieuws-show op de woningmarkt. Als de huizenprijzen toch onverhoopt fors zouden dalen, weten we aan wie we dat mede danken hebben. Ik denk echter dat de woningmarkt al de andere kant op beweegt als gevolg van de verlaging van de overdrachtsbelasting. Toevallig vandaag een vriendin van mijn vrouw: op één dag haar huis verkocht en een ander huis gekocht. Yeaah!
En oh ja, ik kan mijn lijstje van huizenprijzenvoorspellers weer aanvullen.

Lijstje van Huizenprijzenvoorspellers

16 opmerkingen:

  1. Toch leuk dat U op de cijfertjes ingaat, maar ze kloppen echt wel hoor, daar zijn sommige blogs al jaren meer bezig, de schulden van de huishoudens. Eindelijk hebben wij bevestiging van de beroemde 1004 miljard aan uitstaande hypotheken.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. U wenst de brenger van slecht nieuws af te schieten?

    E&Y mag dan wel een discutabele club zijn, zij zijn niet verantwoordelijk voor de huizenmarkt zeepbel. Daarvoor moet je de oorzaak zoeken bij overheidsbeleid en de financiers. Juist door de groter verschillen t.o.v. omringende landen hebben wij zoveel lucht in de zeepbel kunnen pompen. U wijst o.a. op een andere fiscale behandeling maar hoe je het ook wend of keert dat blijft een 'vestzak, broekzak' verhaal. Wat via de ene subsidie word gegeven moet via andere belastingen immers weer geïnd worden. Meestal bij de grootste groep mensen. Je kan stellen dat daarmee de hypotheekrente aftrek zeer schadelijk is voor de lage en middeninkomens maar zeer gunstig is voor de hoge inkomens en de financiële sector.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. E & Y ? Dat waren toch die gasten van de REPO 105 transacties waarmee ze de balans van de ABN er mooier uit lieten zien dat het was ?

    Kunnen ze de woningmarkt dan niet oppoetsen in plaats van downgraden ?

    Of zijn er te weinig makelaars die hun diensten afnemen ?

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Was het niet de Rabobank die riep dat woningen 20% zouden dalen en toen de hypotheekaanvragen te ver terugliepen gelijk publiceerden dat prijzen wel 10% zouden stijgen ?
    Misschien moeten we de focus verleggen naar andere gebieden om ons druk over te maken. In Soedan gebeurd echt iets belangrijks en het is "komkommertijd" wat inhoudt dat de stagiaires de krant vullen en de journalisten op vakantie zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. @anoniem:

    "Eindelijk hebben wij bevestiging van de beroemde 1004 miljard aan uitstaande hypotheken."

    Er zijn maar weinig mensen die in dat getal geloven aangezien het van het kadaster komt. Het kadaster telt simpelweg de waarde op van alle ingeschreven hypotheken (die wel dertig jaar oud kunnen zijn!), maar heeft geen enkele informatie over aflossingen en corrigeert daar dus ook niet voor. Die 1004 miljard is dus waarschijnlijk de hoogte van de totale hypotheeksom indien niemand ook maar een cent zou hebben afgelost in de afgelopen 30 jaar. Een waardeloos getal dus.

    Over de hoogte van spaarpotjes die bedoeld zijn voor later aflossing hebben Bob en ik al eerder een discussie gehad:

    http://peilinghypotheekrenteaftrek.blogspot.com/2011/03/de-hypo-hype.html#comments

    Bob voert rond de 200 miljard aan spaarpotjes op, ik kom met een rekenmodel niet verder dan 75 miljard...

    Voor wat betreft de voorspellingen over prijsdalingen: we zullen zien hoe het verder gaat, maar zelf zie ik het somber in voor de liefhebbers van hoge prijzen. Voorspellingen maken is bijzonder lastig als de overheid continu de spelregels aanpast...

    BeantwoordenVerwijderen
  6. @ Jeroen
    Nederlanders staan voor om en nabij 1 biljoen euro (1030 miljard) in het krijt bij banken en instellingen die geld uitlenen. Dat blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster. De grootste nationale schuld betreft de hypotheken. Daaraan hebben we rond 1 biljoen euro (1004 miljard euro) uitstaan.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. We vinden het heel normaal als er jaren zijn waarbij de prijzen jaar op jaar 10% tot 15% stijgen. Maar als je zegt dat de huizenprijzen gaan dalen, praat je onzin en weet je niet waar je het over hebt. Heel erg merkwaardig.....

    Tuurlijk kun je je woning binnen een dag verkopen. Sterker nog: morgen kunnen alle te koop staande woningen in Nederland verkocht zijn. Alleen moet er bij de verkoper dan wel acceptatie zijn dat de vraagprijs een stuk omlaag moet. Er is een verschil tussen een woning te koop zetten en een woning willen verkopen.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. "U wenst de brenger van slecht nieuws af te schieten? E&Y mag dan wel een discutabele club zijn, zij zijn niet verantwoordelijk voor de huizenmarkt zeepbel. Daarvoor moet je de oorzaak zoeken bij overheidsbeleid en de financiers."

    Inderdaad. Als het mogelijk is dat publicaties van zo'n club van grote invloed op de huizenprijzen zijn, is er toch al iets goed mis.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. "Inderdaad. Als het mogelijk is dat publicaties van zo'n club van grote invloed op de huizenprijzen zijn, is er toch al iets goed mis."

    Natuurlijk zal zo'n publicatie koren zijn op de molen van de mensen die beweren dat er een huizenmarkt zeepbel is. Aan de andere kant maken de mensen die beweren dat er geen huizenmarkt zeepbel is, ook gebruik van soortgelijke publicaties.

    De vraag is dan ook: "wie bedrijft er nog echt zuivere wetenschap m.b.t. dit onderwerp?".

    Eén feit staat als een paal boven water, het aantal transacties is fors gedaald. Kennelijk is de wil en of de mogelijkheid om te kopen fors afgenomen. Of zou iedereen volledig tevreden zijn met zijn huidige woning?

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Jeroen,
    Dit Nibud-onderzoek is een klein beetje gedateerd (2008), maar hier wordt ingegaan op de vermogenspositie van huishoudens naar woonvorm (huur of koop). Als ik naar tabel 4.3 kijk, lijkt het niet alsof huiseigenaren zo uitbundig sparen voor de aflossing (normaliter via een kapitaalverzekering). Let wel, dit zijn mediane bedragen in plaats van gemiddelden.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. http://www.nibud.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/PDF/onderzoeken/Achter_de_hand__juni2008_.pdf

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Persoonlijk ben ik van mening dat het inktzwarte scenario van E&Y waarin wordt uitgegaan van een daling van 30% volgend jaar als meest rooskleurig beschouwd zal worden.
    Er wordt voorbij gegaan aan de schuldenproblematiek op macro-economisch niveau. Het is een wiskundige zekerheid dat er een tweede, veel zwaardere, langdurige kredietcrisis komt, oftewel een depressie.
    Het zal me dan ook niet verbazen als over een paar jaar de kredietverstrekking voor woningen veel verder beperkt wordt en feitelijk alleen een huis kan worden gekocht met eigen vermogen (in welke vorm dan ook).
    Het lijkt me in deze tijd zeer onverstandig om maximale financieringen aan te gaan waarvan het onderpand enorm in waarde zal kunnen afnemen.
    Dit is anders wanneer eigen vermogen wordt ingebracht om een woning voor een scherpe prijs te kopen waarbij het doel is om er vele jaren te wonen. Anders is het pure kapitaalvernietiging.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. @Okkie:

    Mooi document, geeft een goed overzicht. Ik denk dat dit document, maar dan moeten we wel even heel fors kort door de boch, in grote lijnen de getallen bevestigt zoals ik die hier al eerder zijn geroepen.

    Laten we eerst nog even een eerder punt beetpakken: het CBS geeft aan dat de waarde van alle Nederlandse woningen 1200 miljard is. Kan best... Als de totale Nederlandse hypothekenberg 1000 miljard zou zijn, dan zou dus 80% van de totale woningenwaarde onder hypotheek liggen. Gezien de grote stijgingen van de afgelopen 10 jaar zou dan pakweg de gehele Nederlandse woningvoorraad de afgelopen 7 jaar van eigenaar moeten zijn verwisseld, zonder enige aflossing. Dat is allemaal niet realistisch (met 4 miljoen woningen pakweg 500.000 transacties per jaar wat gewoon niet kan en niet is gebeurt), wat dus al aangeeft dat de totale hypothekenschuld lager zal zijn.

    Kijken we dan vervolgens eens naar het Nibud-document: de mediane woningwaarde is 230 duizend euro. de mediane hypotheek 103 duizend euro. Men heeft dus mediaan gezien 45% van de woningwaarde in de hypotheek zitten. Vervolgens blijkt 45% van 1200 miljard 540 miljard te zijn. We stappen hier ongemerkt al over van mediaan naar gemiddeld, wat wiskundig niet in de haak is maar we moeten toch wat... We komen op deze manier toch al aardig in de buurt van de bekende 630 miljard totale hypotheek.

    In de tabel zien we ook een reservering van mediaan 11 duizend euro levensverzekering eigen woning. Laat dat met andere fiscale potjes ([bank]spaarhypotheek enz.) eens 20 duizend euro worden, dan hebben we het over pakweg 20% van het hypotheekbedrag. De 630 miljard euro bestaat maar deels uit hypotheken die met die potjes afgelost moeten worden, de rest is namelijk of aflossingsvrij, of annuïteiten of lineair. Neem aan dat we het over 400 miljard aan hypotheken hebben die nog moeten worden afgelost mnet allerlei potjes (maar ik denk eerder aan 300 miljard...). Daar die 20% van, en dan kom ik uit op 80 miljard aan spaarpotjes. Dat is wel erg dicht in de buurt van de 75 miljard die ik al eens eerder met een complex rekenmodel boven water haalde. En dan heb ik met bovenstaande getallen de boel nog eens erg positief ingeschat!

    Conclusie van mijn kant:

    1) 1000 miljard aan totale hypotheken is onzin, de 630 miljard die o.a. door DNB wordt genoemd lijkt me realistisch (lees hier niet uit dat ik in het algemeen waarde hecht aan uitspraken van DNB)
    2) 150 of 200 miljard aan spaarpotjes, bedoeld voor aflossing van de hypotheek, is schromelijk overdreven en op geen enkele bron gebaseerd (zover ik kan zien, wie duikt hier nog eens dieper in?). Getallen volgens het NIBUD lijken eerder op maximaal 80 miljard te wijzen, een rekenmodel van mijzelf komt uit op maximaal 75 miljard.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. Kijk, gniuz begrijpt het en legt ook eens de vinger op de zere plek, het is hier allemaal nog veel te weinig aangestipt.

    Rond 1980 hadden we een enorme prijsval op de woningmarkt, tot 40%. Nu roept iedereen dat de omstandigheden anders zijn en dat dat allemaal niet meer mogelijk is. Maar: in 1980 hadden we niet meer dan een nationaal dipje en stonden we aan de vooravond van 2 decennia ongekende mondiale economische groei. Er waren wat strubbelingen in de voorgaande jaren, herschikken van internationale geldmarkten door het loslaten van de goudstandaard en de oliecrisis om eens iets te noemen, maar dat zijn slechts rimpeltjes op het water vergeleken met de 'perfect storm' die nu voor de deur staat. Er hangt een complete mondiale systeemcrisis boven ons hoofd. Het is ongekend dat er recent over is gesproken dat de VS hun tripple-A status zouden kunnen kwijtraken vanwege de exploderende staatsschuld, en het uiteenvallen van de euro (EU?) lijkt slechts een kwestie van tijd. Dan is vasthouden aan argumenten dat de prijsstabiliteit op de Nederlandse woningmarkt is gwaarborgd door 'NHG-garanties' en 'toekomstige schaarste' wel bijzonder naief. Nederland is als een luis op de wereldvoetbal. Als die voetbal een trap krijgt, heb dan niet de illusie dat die luis zich staande kan houden...

    BeantwoordenVerwijderen
  15. Tja de daling van de huizenprijzen zal inderdaad wel even voortzetten, het zal wat versnellen als de kogel door de kerk is wat betreft Griekenland. Ondanks dat het kabinet aan het ontkennen is, is Griekenland een verloren zaak.

    Zodra faillissement is uitgesproken zal er direct een krachtige daling in de huizenprijzen volgen.

    BeantwoordenVerwijderen
  16. Wat mij verbaast is dat niemand zich afvraagt wat er nou daadwerkelijk aan de hand is. In Nederland worden de duurdere (oudere werknemers) op grote schaal ontslagen. Dit komt doordat zij in de nieuwe arbeidsmarkt eenvoudig te vervangen zijn door jongere (goedkopere) arbeidskrachten. Deze "jongeren" zijn veel beter op de hoogte van de "nieuwe"wereld, begrijpen twitter, facebook, internet en kunnen beter overweg met geautomatiseerde systemen en processen. De 35+ ers van nu zijn eenvoudigweg overbodig geworden en hebben zich door de "Rat Race" laten opzadelen met torenhoge schulden/hypotheken.

    Dankzij de mondialisering (moderne supersnelle communicatienetwerken) valt west Europa buiten de boot als tussenpersoon in de handel. Als kenniseconomie hebben we onze initiële voorsprong allang uit handen gegeven. In Nederland hebben de studenten pas nog geprotesteerd omdat ze verplicht werden om een standaard universiteits studie binnen 6 jaar af te ronden. In China is het een hoge uitzondering als iemand dezelfde opleiding niet binnen 18 maanden afrondt. Honderden miljoenen hoogopgeleide Aziaten staan te trappelen om voor een paar dollar per dag 18 uur te werken. De meeste grondstoffen, productiefaciliteiten en development afdelingen zijn in handen van de opkomende economiën. Het is jammer maar ik denk echt dat het bestaansrecht van de inwoners van West-Europa ver te zoeken is. Momenteel leven we van in het verleden opgebouwde credieten maar zodra het vertrouwen in Europees staatspapier nog verder afneemt dan vraag ik mij af waarvan wij die gigantische hoeveelheden grondstoffen die wij per dag gebruiken gaan betalen. Momenteel leven we van de rente van de schuld en ik zou echt niet weten hoe we dit kunnen voortzetten. Ik hoop dat er iemand is die mij kan uitleggen dat ik het veel te zwart zie en dat we gewoon door kunnen leven, mooie lease Audi's kunnen rijden, 3 keer per jaar op vakantie kunnen etc. en dat allemaal omdat we zo mooi een stropdas kunnen knopen.

    BeantwoordenVerwijderen