maandag 4 juli 2011

Euforie en eigen verantwoordelijkheid

Bob MaasVrijdag was voor Vereniging Eigen Huis een historische dag. Na 37 jaar strijd werd er een bres geslagen in de overdrachtsbelasting. Het kabinet Rutte nam het wijze besluit om de - als verhuisboete bekend staande - overdrachtsbelasting fors te verlagen van 6 naar 2%. Dit niet alleen in verband met de voortdurende druk die op het kabinet werd uitgeoefend door Vereniging Eigen Huis en andere organisaties, maar ook omdat het eigenlijk niet anders kon. De woningmarkt is door maatregelen en onzekerheid zover lamgeslagen, dat alleen een forse ingreep de markt weer vooruit kan helpen. De gekozen maatregel lijkt hiervoor het probate middel.

Kan niet mooier
Opperste vreugde daarom alom, vooral ook bij partijen die hun boterham verdienen op de woningmarkt. Meer kooptransacties en verhuizingen betekenen meer werkgelegenheid en de economie als geheel gaat daarvan profiteren. Terecht ook dat er op gewezen wordt dat het langzamerhand een aantrekkelijke tijd is om een huis te kopen. De huizenprijzen zijn immers in veel gevallen al behoorlijk gedaald, de hypotheekrente is nog steeds op een aantrekkelijk niveau en de keuze aan woningen die te koop staan en de onderhandelingsmarge die dat biedt zijn zelden zo groot geweest. Nu de ‘kosten koper’ met 4%-punt dalen, lijkt het eigenlijk niet mooier te kunnen.

Sla uw slag
Vooral koopstarters kunnen nu hun slag slaan. Ze worden niet gehinderd door een vorige woning die eerst verkocht moet worden en waarop eventueel fors afgeschreven moet worden. Ze zijn dan ook de belangrijkste groep waar de hoop van de markt op is gevestigd. Hun financieringscapaciteit die door eerdere maatregelen fors is beperkt, wordt geholpen door het lagere prijsniveau en nu dan door de verlaging van de overdrachtsbelasting. Met de aankoop van een woning zetten zij verhuisketens in gang.

Eigen verantwoordelijkheid
Wat anders ligt het nog steeds voor doorstromers. Velen van hen hebben – begrijpelijk en terecht – gewacht met kopen totdat de oude woning is verkocht. Ik kan me voorstellen dat ze door de huidige euforie in de markt worden meegenomen en zichzelf de vraag stellen of zij niet ook op dit moment hun slag moeten slaan. Dus kopen voordat het oude huis is verkocht. Een punt van zorg dat Vereniging Eigen Huis als consumentenorganisatie dient te adresseren. Waar makelaars en andere adviseurs dolenthousiast zullen zijn over de uitgelezen koopkansen die de markt op dit moment biedt, zal de doorstromer zelf even pas op de plaats moeten maken. Hij heeft een eigen verantwoordelijkheid ten aanzien van de verkoop van de oude woning. Allicht dat door de maatregel van het kabinet Rutte huizen na vrijdag sneller worden verkocht dan voor die tijd. Maar optimisme mag niet de boventoon voeren boven realisme. De verkoopkansen stijgen, maar de markt moet weer aantrekken en dat vergt tijd.

5 opmerkingen:

  1. Beste Bob,

    Wat een kritiekloos stukje, dat ben ik niet van je gewend!

    Ik denk zelf dat de tijdelijke regeling niets gaat helpen. Nu al worden makelaars regelmatig gebeld door verkopers die hun prijs willen ophogen (zie Parool), of zelfs onder een getekend koopcontract uit willen om opnieuw te onderhandelen. De huidige situatie op de woningmarkt is zo verziekt en de prijzen zover buiten bereik van starters, dat het best wel eens zou kunnen zijn dat de maatregel averechts werkt. Veel starters zullen inzien dat de 4% extra ruimte volstrekt onvoldoende is om nu wel een woning te kunnen kopen (wacht gewoon nog een jaartje, dan is het nog veel goedkoper...) en zien alsnog af van aankoop. Verkopers zullen nu echter nog minder geneigd zijn om met de prijs te zakken, want "de koper heeft immers 4% extra ruimte". Gevolg: de woningmarkt gaat nog verder op slot. Om nog maar te zwijgen over de gevolgen die over een jaar optreden wanneer de OB weer naar 6% gaat.

    Een ondoordachte paniekactie als deze is altijd slecht. Mark 'HRA' Rutte en consorten hebben zich van hun allerdomste kant laten zien door de jaarlijkse subsidiëring van de woningmarkt met ruim een miljard op te hogen, een bedrag dat in deze tijd van bezuinigingen eigenlijk niet kan worden gemist en door de belastingbetaler moet worden opgebracht. Iedereen mag in deze zolangzamerhand behoorlijk asociale maatschappij opdraaien voor de waardebescherming van andermans woning. Allemaal mogen we meebetalen (indirect via de voorgestelde bankbelasting die toch gewoon weer aan de klant wordt doorberekend, direct via bijvoorbeeld aanpak spaarloon) omdat Rutte het verdomd om wisselgeld te vragen (bv verhoging eigenwoningforfait, of aanpak HRA).

    We zullen de diverse indicatoren de komende tijd maar weer in de gaten houden, en we zien wel wat er gebeurt...

    Wat me trouwens opvalt, je schrijft: "de hypotheekrente is nog steeds op een aantrekkelijk niveau" terwijl kort geleden VEH nog hamerde op een onderzoek naar de banken omdat ze de hypotheekrente kunstmatig hoog zouden houden, veel hoger dan in de landen om ons heen. Maar een dergelijke constatering past natuurlijk niet in een (opgelegd?) halleluja stukje waarin de wereld bijna alleen door een roze bril mag worden bekeken.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Hallo Jeroen,

    Altijd goed om je ongezouten commentaar te lezen. Het houdt ons scherp.
    Laten we afwachten wat de maatregel gaat doen. De eerste signalen zijn positief, maar het is natuurlijk nog pril. Vergeet niet dat er inmiddels een stuwmeer is ontstaan aan onvervulde woonwensen en woonbehoeften. En de omstandigheden om te kopen zijn er met de maatregel bepaald niet ongunstiger op geworden. Integendeel. Onderzoek toont iedere keer opnieuw aan dat de koopwens in ruime mate latent aanwezig is. Bij meer mensen zal de overtuiging ontstaan dat nu het goede moment is (ruim aanbod, prijzen vaak al behoorlijk gedaald, enz.). Ander onderzoek toont iedere keer opnieuw aan, dat een verlaging van de overdrachtsbelasting wat de mensen betreft ook daadwerkelijk gaat werken (lees en luister morgen in de media en is ook door ons zelf eerder onderzocht).

    Starters zijn een moeilijk te definiëren doelgroep. Als het jonge tweeverdieners zijn, hebben ze natuurlijk ruimere mogelijkheden (ja, voor eenverdieners blijft het moeilijk). En als het koopstarters vanuit de huursector betreft, gaat het vaak om mensen waarvan het inkomen al een groeiperiode achter de rug heeft (en die ook bedreigd worden door andere maatregelen van het kabinet Rutte waardoor het voor hen minder aantrekkelijk is om huurder te blijven). Je kan natuurlijk op het ‘faillissement’ van de koopsector blijven wachten, maar of dat verstandig is weet ik niet. Daarvoor zal er toch eerst iets vreselijk verkeerd moeten gaan, zoals een sterke stijging van de hypotheekrente, een snel toenemende werkloosheid, een sterke achteruitgang van de economie of een beperking van de HRA. Maar dat alles lijkt op dit moment niet erg waarschijnlijk (hoewel je natuurlijk nooit 100% garantie hebt en altijd het onverwachte kan gebeuren). Vergeet ook niet dat in de gebieden waar de druk op de woningmarkt al hoog is, dit in de komende jaren verder zal toenemen als gevolg van de verwachte groei van het aantal huishoudens en de woningbouwproductie die daar hopeloos bij achterblijft.

    Vervolg in het volgende bericht

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Wat over een jaar gaat gebeuren met de overdrachtsbelasting moeten we ook afwachten. Het lijkt mij niet waarschijnlijk dat onder het huidige kabinet een maatregel wordt genomen die onder omstandigheden bijzonder slecht zal uitwerken voor de woningmarkt. Dan schieten ze zichzelf in de voet.

    Het ‘meebetalen’ door anderen aan deze maatregel zoals je stelt. Daar kun je lang over discussiëren en als het al zo is, dan is dat een politieke keuze waar wij als vereniging buiten staan (wij gaan niet over de keuze waar de plussen en de minnen in de rijksbegroting moeten staan). Wel is het zo dat iedereen er baat bij heeft dat de koopwoningenmarkt goed functioneert en iedereen een veel grotere schade ondervindt als het verder fout zou gaan. Daar hebben we het al eens uitgebreid over gehad.

    Ten slotte de hypotheekrente. De conclusie dat de hypotheekrente – historisch gezien – nog steeds op een aantrekkelijk niveau staat, staat los van de constatering dat de verdienmarges van de banken te hoog zijn. Als de laatste op een ‘normaal’ niveau zouden staan, betalen we minder dan dat we nu doen. En zou het dus nog aantrekkelijker zijn om te kopen.

    Vriendelijke groet,

    Bob Maas

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Hallo Bob,

    Het ongezouten aspect van mijn reacties is slechts ten dele direct aan VEH gericht, en komt voor een groot deel voort uit ontevredenheid over de besluiteloosheid en onwil van de politiek om werkelijk een goed plan uit te gaan voeren voor de woningmarkt. Het lijkt erop alsof men het daar wel best vindt zoals het er nu uitziet: "omdat we geen enkel plan hebben voor toekomstige bebouwing die aansluit op toekomstige woonwensen ontstaat er schaarste en zullen de prijzen daardoor toch wel weer aantrekken. Probleem lost zich vanzelf wel op..." Hiermee wordt een overprijsde woningmarkt boven een goed functionerende woningmarkt gesteld.

    Daarbij: er wordt aan alle kanten bezuinigd waarbij verschillende sectoren flink de broekriem aan moeten halen omdat er enkele honderden miljoenen van het budget verdwijnen. Om dan maar even een wegwerp-pleister van ruim 1 miljard voor al die zielige woningeigenaren uit te trekken is dan onverkoopbaar. En dan ook nog eens de (gore) lef te hebben om te beargumenteren dat dat kostenneutraal gebeurt vanwege inkomsten uit andere potjes is helemaal de bloody limit. Die andere potjes hadden ze dan beter in gezondheidszorg en onderwijs kunnen steken. In tijden van bezuinigingen is er nooit zomaar ergens geld 'over'.

    Nogmaals: ik ben het met je eens dat een instortende woningmarkt bepaald niet de beste oplossing is, maar de manier waarop zonder enig beleid telkens weer grote hoeveelheden gemeenschapsgeld tegen de woningmarkt aan worden gesmeten is werkelijk stuitend en kan alleen maar als puur verlies op de balans worden opgevoerd. Dat er eigenlijk alleen maar kritiek komt uit de hoek van economen en experts die zich al jaren met de woningmarktproblematiek bezighouden spreekt boekdelen. Het bevestigt nog eens dat de plucheplakkers in Den Haag zachte heelmeesters zijn die alleen maar stinkende wonden achter zullen laten. Ze zijn te bang om het goede te doen, bevreesd voor kritiek vanuit de hoek van de kiezers. Dat ze daarmee de structuur van onze maatschappij ondermijnen is een enge gedachte, maar helaas wel realiteit.

    We zullen zien hoe het allemaal afloopt. Direct na invoering van de OB-maatregel was iedereen het er inderdaad wel over eens dat opheffen na een jaar eigenlijk niet mogelijk lijkt (zoals jij ook al schrijft). Dubbel verlies dus, en naast de grootste leugen uit de politieke geschiedenis (het 'tijdelijke' kwartje van Kok) zou dit ook wel eens een top-drietje kunnen worden.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Met je eens Jeroen dat het vrij akelig is dat politiek Den Haag zich in deze overduidelijk laat leiden door electorale overwegingen. Maar ja, dat is natuurlijk wel gewoon de keerzijde van democratie. Wanneer VVD/CDA de HRA niet heilig verklaard zouden hebben in de verkiezingscampagne, hadden ze nu waarschijnlijk niet in de regering gezeten.

    BeantwoordenVerwijderen