vrijdag 1 juli 2011

Forse verlaging overdrachtsbelasting: goede strategie!

Nederland is sinds deze week een stuk of 20 strategen rijker. Woensdag was namelijk de diploma-uitreiking van het 'leeratelier strategie' van de Nederlandse School voor Openbaar Bestuur (NSOB). De kandidaten hadden in groepjes van vier of vijf personen essays geschreven over uiteenlopende aspecten van strategie. De essays werden dinsdag gepresenteerd en verdedigd. Evenals vorig jaar mocht ik in de jury plaatsnemen. Ik praat u graag even bij over een paar van de inzichten waartoe de kandidaat-strategen zijn gekomen. Ik zal een en ander illustreren aan de hand van de overdrachtsbelasting. Een actueel thema, waarover vandaag in de ministerraad wordt gesproken.

Bewuste versus spontane strategieën
In de literatuur (Mintzberg) wordt onderscheid gemaakt tussen bewuste en spontane strategieën. Bewuste strategieën worden geassocieerd met strategische planning, terwijl spontane strategieën voortkomen uit strategisch denken. Dit onderscheid is van belang omdat allerlei zaken zich in de praktijk niet goed laten plannen. In dat geval heb je meer aan strategisch denken, waardoor je immer kunt inspelen op onvoorziene ontwikkelingen. Neem de overdrachtsbelasting. In het regeer- en gedoogakkoord is hiervoor geen bewuste strategie ontvouwd. Maar gezien de noodzaak de woningmarkt weer verder op gang te brengen, moet je als regering natuurlijk wel strategisch blijven nadenken. En dan kom je al snel tot de conclusie dat een ingreep in de overdrachtsbelasting op dit moment een geëigend instrument is om de markt een zetje in de goede richting te geven. Vereniging Eigen Huis is blij dat het kabinet waarschijnlijk vandaag zal besluiten tot een forse verlaging van deze verhuisboete. Op onze speciale Facebookpagina kunt u het kabinet hierin nog wat extra aanmoedigen!

Window of opportunity
In andere literatuur (Kingdon) worden drie zaken onderscheiden: poblemen, oplossingen en de politiek. Deze drie zaken ontwikkelen zich min of meer onafhankelijk van elkaar, zo wordt gesteld. Soms zijn er problemen, waarvoor geen oplossing wordt gezien. Of er is een oplossing, maar het probleem wordt niet als zodanig ervaren. En soms ontbreekt simpelweg de politieke wil om er iets aan te doen. Als oplossingen daarentegen goed lijken te passen op bepaalde problemen, terwijl bovendien de politieke wil aanwezig is om de problemen op te lossen, onstaat een 'window of opportunity' voor daadwerkelijke actie. Op de huidige woningmarkt doet zich het probleem voor dat iedereen op elkaar zit te wachten. Een ingreep in de overdrachtsbelasting dringt zich op als oplossing, aangezien het hierdoor voor met name starters aantrekkelijker wordt de koopwoningmarkt te betreden. Het zou fantastisch zijn als vandaag zou blijken dat de politiek dit ook zo ziet en overgaat tot actie.

Framing
Tot slot moet elke strateeg zich er scherp van bewust zijn dat een verkeerde 'framing' van het probleem danwel van de oplossing de politieke acceptatie ervan in de weg kan staan. Een juiste wijze van presenteren, kan de acceptatie van een oplossing voor een probleem daarentegen juist zeer helpen. Een verkeerde framing zou, in het voorbeeld van een ingreep in de overdrachtsbelasting, bijvoorbeeld zijn dat dit alleen maar geld kost, zodat eerst een volledige dekking hiervan moet worden gevonden. Een meer correcte voorstelling van zaken is dat de huidige geringe dynamiek op de woningmarkt juist zorgt voor minder inkomsten voor de overheid. Niet alleen is de opbrengst van de overdrachtsbelasting zelf is hierdoor al sterk teruggelopen. Doordat mensen minder verhuizen loopt de overheid bovendien belastinginkomsten mis doordat bouwbedrijven, keukenboeren, makelaars, notarissen en verhuizers minder werk hebben. Als een ingreep in de overdrachtsbelasting de woningmarkt een impuls geeft, krijgt de overheid automatisch meer inkomsten binnen uit tal van activiteiten die worden ontplooid zodra mensen verhuizen. Ook ondersteunt een dynamische woningmarkt de arbeidsmobiliteit, waarvan economen weten dat dit leidt tot extra economische groei.

Hoe overleef ik...
Bij de NSOB-bijeenkomst werden ook de boeken van Francine Oomen aangehaald, auteur van de reeks 'Hoe overleef ik...' (mijn vader, mijn vakantie in Engeland, mijn eerste zoen, etc.). Hopelijk besluit het kabinet vandaag de overdrachtsbelasting fors te verlagen. Het boek 'Hoe overleef ik een dip op de woningmarkt' krijgt daardoor waarschijnlijk toch nog een happy end.

12 opmerkingen:

  1. De vlag is buiten inmiddels opgehangen! De problemen op de huizenmarkt mogen in de geschiedenisboeken worden opgenomen. Hoera hoera hoera.
    Dat de LTV-ratio nog steeds erg hoog is en dat de HRA het functioneren van een markt nog steeds verstoord en dat alleen banken beter zijn geworden van stijgende huizenprijzen vergeten we even. Dat zien we later wel weer, want nu vieren we feest.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Beste Rob, zoals vorige Anoniem ook al zegt, wordt er gedaan alsof alle problemen nu uit de wereld zijn, terwijl het echte probleem (schulden stimuleren) nog steeds onaangepakt blijft. Ik hoop dat VEH nog altijd voor een integraal plan voor de woningmarkt is waarin de HRA niet ongemoeid blijft.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Vereniging Eigen Huis blijft inderdaad streven naar een integrale aanpak, zonder taboes. Achter de schermen werken we hieraan met andere partijen op de woningmarkt. We doen dit achter de schermen omdat de politiek op dit moment niet ontvankelijk is voor een totaalplan.

    Maar voor de korte termijn heeft een impuls die de woningmarkt uit het slop kan trekken prioriteit. We wachten nu op het besluit van de ministerraad...!

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Goed om te horen dat VEH wel werkt aan een integraal plan. Ben zeer benieuwd.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Zo lang er niet massaal huizen van rond de 200000 euro worden gebouwd zal er weinig beweging in de huizen markt komen, deze maatregel zal de huizen prijzen even doen stabiliseren of misschien iets laten steigen maar verder gebeurd er niets. Trouwens voor nieuwbouw huizen heeft deze geen effect. Mijn inziens zullen de prijzen eerst flink moeten dalen zodat het piramide spel weer van vooraf aan kan beginnen.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Onze visieloze woningmarktmessias Mark "HRA" Rutte weet het zeker: hij is ervan "overtuigd" dat hiermee de woningmarkt uit het slop kan worden gehaald. Nou, ik hoor het geld alweer tegen de plinten opklotsen, gouden tijden breken weer aan!

    Wat er werkelijk gaat gebeuren:

    1) Trouw aan de Nederlandse gewoonte van de afgelopen tientallen jaren zal de extra ruimte die is ontstaan door verlaging OB gewoon worden opgenomen in de verkoopprijs. Er staat immers geen beperkende factor van de financiering tegenover, verlaging HRA bijvoorbeeld. Juist omdat de prijzen al wat zijn gedaald de afgelopen 2 jaar zullen verkopers dit 'verlies' hiermee gauw goed willen maken. Verkopers zullen nu nog minder genegen zijn om te zakken met hun prijs, de koper heeft nu toch extra ruimte gekregen? Dit zal het beoogde positieve effect volledig teniet doen.
    2) Als over een jaar de OB weer naar 6% gaat, dan stort de markt alsnog in. Ga maar na: als je nu gelooft dat die 4 % ervoor gaat zorgen dat de woningmarkt weer helemaal opbloeit, dan kan je niet ontkennen dat diezelfde 4 % de markt weer volledig op slot kan gooien.

    Afgezien nog van de onvoorstelbare stupiditeit dat je in een tijd van forse bezuinigingen het lef hebt om zomaar weer een miljard tegen de woningmarkt aan te gooien... Eindresultaat: geen enkel effect op de woningmarkt nu terwijl het de hele maatschappij toch weer elk jaar een miljard kost, en alleen maar uitzicht op nog meer ellende omdat de maatregel niet terug kan worden gedraaid zonder de woningmarkt nog meer schade te berokkenen.

    Elco Brinkman leek ook even de weg kwijt te zijn: "er is weer lucht op de woningmarkt". Dat is juist het probleem, er zit veel te veel lucht in de woningmarkt! De kansen om de boel gecontroleerd leeg te lopen lijken zolangzamerhand wel verkeken met dit soort paniekacties. Op afzienbare termijn zal de correctie op veel pijnlijker wijze plaatsvinden. Daar gaat VEH ook niets aan kunnen veranderen. Na een half jaar geleden nog weleens uit eigen beweging melding te hebben gemaakt van hun integrale plan hoor je daar nu al maanden niets meer over op het blog. Rob's argument dat "de politiek op dit moment niet ontvankelijk is voor een totaalplan." is een kul. Dacht je dat mannen als Elco Brinkman braaf in een hoekje gaan zitten wachten tot de politiek wellicht ontvankelijk is voor zijn ideeën? Welnee: hard lobbyen is de enige manier om iets te bereiken.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Als het verschil 4% is tussen het wel of niet rond krijgen van de financiering doe je volgens mij iets heel erg verkeerds. Maarja, ik zal het allemaal wel niet begrijpen.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Gewoon hard schreeuwen dat het fantastisch is. Misschien laten een aantal twintigers zich hierdoor wel een veel te hoge hypotheek aannaaien. Ik begin er niet aan, binnenkort begint de financiële ellende pas echt en dan kunnen de starters van de afgelopen 10 jaar lucht gaan aflossen.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. De de starters veel lucht kopen heeft ook te maken dat men alles gelijk wil hebben en niet hun wens in stappen haalbaar willen maken. De huidige generatie leeft nu en wil nu alles waar de vorige generaties jaren over hebben gedaan door gestaag te bouwen aan de toekomst. Maar omdat dit geduld bij de huidige generatie niet aanwezig is krijg je door deze hebzucht lucht in de markt wat een logisch gevolg daarvan is. Tot overmaat van ramp is men ook nog niet in staat hun eigen fin. ruimte te bepalen en laten alles voor rekenen door hypotheekadviseurs die graag gebruik maken van deze toch al (niet) slimme generatie.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Een toenemend aantal verkopers heeft inmiddels of gaat komende week de vraagprijs van hun woning met 4% verhogen (bron: parool en eigen ervaring bij een aantal te koop staande woningen). De afschaffing van de OB lijkt daarmee een cadeau te worden voor de verkoper inplaats van de koper (mits de verkoper het huis kwijt raakt). Effect van de maatregel zal dus nihil zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. "Een toenemend aantal verkopers heeft inmiddels of gaat komende week de vraagprijs van hun woning met 4% verhogen (bron: parool en eigen ervaring bij een aantal te koop staande woningen)."

    Elk weldenkend mens had dat vantevoren kunnen zien aankomen (zie ook mijn punt 1) hierboven). Onze politici hebben hiermee bewezen werkelijk de hersens van een garnaal te bezitten, en geen flauw benul te hebben van de materie waarover zij beslissingen nemen (de VEH kunnen we zolangzamerhand ook wel onder deze categorie scharen met hun maandenlange pleidooi voor verlaging OB, want dat zou zoveel kansen geven op de woningmarkt).

    Waar het dus alweer (!) op neerkomt, is dat heel Nederland, inclusief mensen die hun hypotheekje allang hebben afgelost en de vrijemarkt huurders die toch al overal voor mogen opdraaien, ook nu weer de portemonnee kunnen trekken om deze nieuwe vorm van "hoge woningprijzen"-subsidie te bekostigen. Dit begint zolangzamerhand een in en in asociale maatschappij te worden waarbij het bezit van een beperkte groep mensen (de woningeigenaren) tegen elke prijs wordt beschermd door het verspillen van algemene belastinggelden waar we eigenlijk veel zinniger bestemmingen voor hebben (onderwijs, gezondheidszorg, etc.).

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Deze maatregel gaat voor de huizenmarkt niets maar dan ook helemaal niets uitmaken. De dupe zijn straks o.a. de mensen die hun spaarloon in een woekerpolis storten en de premie straks uit eigen zak moeten betalen.

    Elke vorm van subsidie, waar ik deze maatregel tot reken, komt bijna altijd in de verkeerde zakken terecht.

    BeantwoordenVerwijderen