maandag 25 juli 2011

Tekenen van herstel op de woningmarkt: of je het wilt geloven of niet

Sommige mensen willen graag blijven geloven dat het ondanks de forse verlaging van de overdrachtsbelasting slecht zal blijven gaan met de koopwoningmarkt. Dat goed recht hebben ze natuurlijk. Maar ze sluiten daarmee wel hun ogen voor meerdere aanwijzingen in de andere richting. En bovendien lijken ze geen onderscheid te willen maken tussen de korte ternijn en de lange termijn.

Tekenen van herstel
Er zijn meerdere aanwijzigingen dat de forse verlaging van de overdrachtsbelasting van invloed is op het vertrouwen en het gedrag van potentiële huizenkopers.

- Meteen na de bekendmaking van de lagere overdrachtsbelasting, op 1 juli 2011, liep het aantal bezoekers van funda met meerdere procenten op. Dit ondanks het feit dat mensen met bosjes op vakantie zijn gegaan.
- Makelaarsorganisaties konden al vrij snel melden dat hun leden meer activiteit van kopers en verkopers registreren.
- Google maakte bekend dat vaker wordt gezocht op allerlei termen die samenhangen met de koop en verkoop van een huis.
- Mede op grond daarvan verwacht de ING dat er de komende maanden mogelijk tienduizenden extra woningen zullen worden verkocht.
- HDN, het hypotheken data netwerk, registreerde al in de eerste week een toename van 35 procent van het aantal hypotheekaanvragen. Hypotheekadviseurs die bij HDN zijn aangesloten, ontvangen bovendien meer klanten.
- De Eigen Huis Marktindicator geeft in juli de grootste stijging van het consumentenvertrouwen in de woningmarkt zien sinds de indicator wordt berekend.

Korte termijn
Een ingreep in de overdrachtsbelasting was dan ook precies wat de koopwoningmarkt nodig had. Een lagere overdrachtsbelasting zorgt er ten eerste voor dat de kans afneemt dat het kopen van een woning een slechte investering is. Je bent immers niet langer meteen zes procent van je investering kwijt, maar slechts twee. Bovendien weet je als koper dat er de komende jaren behoefte is aan nog honderdduizenden extra woningen als gevolg van het toenemende aantal huishoudens. In veel delen van het land blijven woningen dus schaarse goederen. Ten tweede is de lagere overdrachtsbelasting precies wat de woningmarkt nodig had, omdat meer mensen hierdoor hun financiering rond krijgen. Minder belasting betekent immers in de regel minder lenen.

Lange termijn
Je kunt een goede kortetermijnmaatregel niet verwijten dat zij niet alle langetermijnproblemen oplost. De stucturele problemen op de woningmarkt - onder andere dat het aanbod van woningen al decennia nauwelijks reageert op de vraag en dat je als gevolg van scheefwonen jaren moet wachten op een sociale huurwoning - vergen een totale hervorming van het overheidsbeleid op dit terrein. Dat blijft hard nodig, maar vergt een alomvattend plan, een breed maatschappelijk en politiek draagvlak en een lange overgangsperiode. Je kunt het betreuren dat de politiek momenteel voor zo'n grote hervorming niet open staat. Maar dat heeft het kabinet er gelukkig niet van weerhouden op korte termijn te doen wat nodig was.

14 opmerkingen:

  1. Eindelijk goed nieuws.

    Nu hopen dat particulieren ook gaan inzien dat ze moeten letten op wat een huis aan energie kost, en beter wat je daaraan kunt doen.

    Kijk b.v. maar eens op http://www.isoleerjehuis.nl/
    Daar lees je dat je veel geld kunt besparen en dat isoleren en energiebesparen veel oplevert mede door o.a. Rijkspremie Meer Met Minder tot max. €750,- en Het lage btw-tarief om een woning te laten isoleren blijft onveranderd.

    Ook wordt je via de site binnen 48 uur geholpen met advies etc etc....

    TIP: http://www.isoleerjehuis.nl/

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Even kijken naar de feiten: dat van die zoektermen op Google klopt weinig tot niets van. Er was misschien toen een toename te bespeuren maar dat viel binnen de bandbreedte (de ups en downs) van al die maanden er voor. Er werd toen vooral trouwens wat meer gezocht op 'huis verkopen' niet op 'huis kopen' Er is nu in ieder geval niets meer over van die toegenomen populariteit. Om zelf te controleren staan in dit artikel wat directe links van de zoektermen naar GoogleInsight:

    http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/25-07-2011/ing-komt-met-woningmarkt-propaganda/

    De verwachtingen van ING kloppen de laatste jaren vaker niet dan wel. Toen de Amerikaanse huizenmarkt op het hoogtepunt was voor de crash, waren er ook tal van onderzoeken in Amerika waarin werd aangegeven dat de markt er goed bij lag en de huizenprijzen alleen maar verder zouden stijgen. Inmiddels kennen we de afloop.

    Ik kan mij nog een onderzoek van vorig jaar herinneren waarin werd aangegeven dat wanneer het kabinet niets zou doen aan de HRA en de onduidelijkheid zou weg nemen, er een flinke koopgolf zou komen. We weten nu dat het sindsdien juist alleen maar slechter gegaan met de verkoop.
    En zo zijn er nog veel meer voorbeelden.

    Ik zou het ook graag anders willen zien, maar laten we vooral de realiteit in ogenschouw nemen.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Van VK: Op de term 'huis verkopen' werd in de periode van 1 tot en met 6 juli zelfs 66 procent meer gezocht dan in de week daarvoor.
    http://www.google.nl/insights/search/#q=huis%20verkopen&geo=NL&date=today%2012-m&cmpt=q

    De week ervoor was een historisch dieptepunt. Wat een propaganda.... Zeepbel rules!!!

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Het simpele feit dat er meer hits van google op huis kopen zijn, zegt echt niets over het aantal (toekomstige) transacties op de woningmarkt. Is daar door de veh dan een analyse van gemaakt in de afgelopen jaren?

    De ING heeft er vaker naast gezeten met zijn woningmarktvoorspellingen. Omdat er meer activiteit is bij de makelaars, zullen er ook wel meer huizen worden verkocht. Helaas voor ING en de veh is de wereld (en de huizenmarkt) niet maakbaar. Maar goed, hoop doet leven.

    "een toename van 35 procent van het aantal hypotheekaanvragen" Dit lijkt mooi, we komen echter van een zeer laag niveau. Ik hoop dat de financiering voor deze potentiele klanten voor 1 augustus rond komt, omdat dan de financieringsvoorwaarden strenger worden.

    Met het injecteren van meer belastinggeld in de woningmarkt wordt het pijnlijk duidelijk dat hier sprake is van doodzieke markt die bijna volledige afhankelijk is van de overheid (NHG, renteaftrek, verlaging ovb enz.) en allang niet meer op eigen benen kan staan.

    Tenslotte komt de verlaging van de overdrachtsbelasting op een relatief ongunstig moment. In de zomermaanden is de huizenmarkt sowieso slap door de vakantieperiode. De consument krijgt hierdoor ruim de tijd om zijn potentiele aankoop nog eens te heroverwegen. Ik ben benieuwd hoeveel consumenten die voor de vakantie het idee hadden om nieuwe woning te gaan kopen dit ook echt gaan doen na hun vakantie. Wellicht dalen de prijzen nog verder en dan ben je een dief van je eigen portemonnee als je nu al koopt. Die verlaging van de overdrachtsbelasting zal waarschijnlijk toch wel worden verlengd.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Wat een zure reaguurders. Van een gebakje maken zij een drol. @Fons "injecteren van meer belastinggeld in de woningmarkt": ze halen juist minder belastinggeld UIT de woningmarkt.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. @Anoniem:

    "Wat een zure reaguurders". Hou het er maar op dat een deel van de reaguurders gewoon realistisch zijn.

    We leven in een tijd van bezuinigingen, er is geen geld 'over'. Als de overheid besluit om de OB te verlagen en daarmee dus minder inkomsten krijgt, dan moet dat gemis aan inkomsten worden gecompenseerd door extra bezuinigingen elders. Onderwijs bijvoorbeeld, of de zorg, of spaarloonregeling. Kies maar... Misschien bergijp je dan ook een beetje de enorme weerzin die sommigen hebben tegen dit soort belastinggeldsmijterij. Er is altijd een andere sector die hier voor moet opdraaien.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. @Jeroen: jij denkt dat er een taart is die we moeten verdelen, geloof ik. Terwijl een sterke economie, de taart groter maakt. Wacht eerst eens af voordat je alles van de pikzwarte kant ziet. Durf te leven!

    BeantwoordenVerwijderen
  8. @rob mulder ("Sommige mensen willen graag blijven geloven dat het ondanks de forse verlaging van de overdrachtsbelasting slecht zal blijven gaan met de koopwoningmarkt.") Die uitspraak wordt in elk geval bevestigd door de reaguurders zoals Anoniem ze noemt. Ze willen het maar niet geloven, ook al kom je met nog zoveel argumenten!

    BeantwoordenVerwijderen
  9. @anoniem: Van mij mag je mijn reactie zuur vinden. Ik houd het meer op een realistische visie op de woningmarkt. Het aantal transacties daalt al sinds 2006. In 2007 zag ik de problemen aankomen. In dat jaar (op de top van de markt) heb ik mijn dure woning nog goed kunnen verkopen, een goede winst gemaakt en een veel goedkopere nieuwbouwwoning teruggekocht en daardoor zeer lage maand en energielasten. Ik wil niet beweren dat ik over voorspellende gaven beschik, maar dat het pyramidespel dat de woningmarkt heet volledig in duigen gaat vallen is echt slechts een kwestie van tijd. Omdat de werkeloosheid nog relatief laag is, kan de huizenbezitter nog aan zijn maandelijkse verplichtingen voldoen. als die verder gaat oplopen (zie hieronder) voorzie ik meer gedwongen verkopen en sneller dalende huizenprijzen.

    Op dit moment draait de nederlandse economie nog alleen nog maar op de export, de consument geeft al maanden geen geld meer uit. Vooral naar Duitsland wordt veel geexporteerd, die op hun beurt veel naar China exporteren. Echter de (vermeende) motor van de wereldeconomie, China begint te haperen. Kijk bijvoorbeeld naar de chinese productieindexcijfers (JPMorgan) van de afgelopen maand, die wijzen op een krimpende chinese productie.

    Bovendien kun je je vraagtekens zetten bij de officiele chinese statistieken. De Chinezen presteren het om binnen 13 dagen na afloop van het kwartaal de cijfers presenteren van hun economische groei, die vaak dan ook niet meer dan 0,2% afwijkt van de prognoses. Geen enkel westers land kan zo snel zijn groeicijfers presenteren. De groeicijfers van de VS bijvoobeeld over het 2e kwartaal komen pas a.s. vrijdag. En dan wil ik het nog niet eens hebben over de leegstaande nieuwe steden in China.

    Een significante teruggang van de Chinese economie zal derhalve de fragiele NL economie een gevoelige tik geven en de werkeloosheid doen oplopen. Daar helpt geen verlaging van de overdrachtsbelasting tegen.

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Voor de mensen die zo afgeven op de 'azijnpissers':

    Ten eerste gaat het gewoon niet goed. Niet met de woningmarkt, niet met de Nederlandse economie, en vooral niet met het mondiale financiële stelsel. Zoals ik al in een vorige blog reageerde, staar je niet blind op die paar hele kleine grashalmpjes zoals verlaging OB waar een aantal partijen, zoals VEH, zich zo graag aan vasthouden. Alle lichten staan op rood, er is meer dan genoeg reden om aan te nemen dat de boel zich niet zomaar zal herstellen, zeker de woningmarkt niet.

    Ten tweede: waar een aantal 'azijnpissers' zo tegen ageren is de volslagen onzinargumenten die soms worden opgevoerd. Dat Google bijvoorbeeld bekendmaakt dat er de eerste week van juli 66% meer op zoektermen "hypotheek berekenen" wordt gezocht, dat zegt helemaal niets. Dat soort schommelingen zijn normaal VAN DAG TOT DAG. Kijk eens naar de volgende link waarin die zoekterm is weergegeven over het afgelopen anderhalf jaar:

    http://www.google.com/insights/search/#q=hypotheek%20berekenen&geo=NL&date=1%2F2010%2019m&cmpt=q

    Statistisch gezien is er helmaal niets, maar dan ook echt helemaal niets te zien in de grafiek begin juli 2011. Statistische ruis noemen we dat, volslagen onbelangrijk en nietszeggend.

    En dan de ING die met veel tam-tam wordt aangehaald over hun nieuwe voorspelling. ING roept maar wat, en wisselt zo'n beetje om de maand van onzinnig positieve naar onzinnig negatieve berichtgeving over de woningmarkt. Daarnaast heeft ING een belang in de woningmarkt (verkoop van hypotheken), en kan alleen al om die reden niet als objectief en onafhankelijk worden gezien. Tenslotte staat ING in het bekende lijstje van VEH-blogger Bob Maas (zie enkele blogs terug) aan de schandpaal genageld, als zijnde een instituut dat nogal eens volslagen onzin roept over de woningmarkt....

    Laten we nog eens eentje beetpakken: meer hypotheekaanvragen. Natuurlijk door verlaging van de OB. Maar het zou natuurlijk ook zo maar kunnen dat een aantal mensen begin juli besloot om op de valreep een woning te kopen voordat per 1 augustus 2011 de financieringsregels worden aangescherpt en ze buiten de boot vallen. We weten het niet...

    Daarom aan iedereen: verdiep je eens in de woningmarkt wat er allemaal speelt, en weeg alle aangedragen argumenten, positief én negatief, eens goed af, probeer eens andere factoren te bedenken die van belang kunnen zijn, en schat ze op hun waarde. Dan kan je bepalen of je te maken hebt met een daadwerkelijke trend, of alleen een heel erg 'gezocht' stel argumenten die niet bepaald een overtuigend beeld geven dat er echt wat gebeurt. Zoals Bob en Rob al meermalen hebben aangegeven dat mijn kritiek nogal ongezouten is: VEH klaagt nogal eens over de aanhoudende negatieve nieuws show in de media over de woningmarkt, met dit soort blogs verdenk ik VEH ervan net iets te graag tegenwicht te willen bieden zonder dat daar echt goede argumenten aan ten grondslag liggen.

    Laten we over 2 maanden eens kijken hoe het er voor staat en verlaging OB echt heeft geholpen.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Grappig dat sommige mensen graag blijven geloven dat het altijd goed zal blijven gaan met de koopwoningmarkt, m.a.w. dat huizen een goede investering zijn en altijd in waarde zullen toenemen. Dat goed recht hebben ze natuurlijk. Maar ze sluiten daarmee wel hun ogen voor logische argumenten in een andere richting.

    Zoals ik eerder betoogde (zie "ook deze crisis gaat weer over": http://tinyurl.com/3kl77gr), is een huis géén perpetuum mobile en kan er volgens algemene natuurwetten nooit meer energie (geld) uit komen dan erin gaat. Tenzij we er ooit in slagen van lood goud te maken.

    Op de korte termijn en in een krappe markt kun je wel doen alsof dat zo is, maar op de lange termijn zal toch iemand de rekening moeten betalen, want geen enkel huis heeft het eeuwig leven. Ooit stort het in, of er moet veel geld voor onderhoud ingestopt worden.

    Nu vind ik het een goed idee om de overdrachtsbelasting te verlagen, of zelfs af te schaffen, want dat maakt wonen kunstmatig duur. Maar op de korte termijn zorgt het ervoor dat de huizenprijzen niet dalen. En dat is op de lange termijn toch echt de énige echte structurele oplossing om problemen op de woonmarkt op te lossen.

    Zolang we blijven geloven in de markt en "eeuwige groei" en niet bereid zijn te accepteren dat wonen geld kost (m.a.w. dat een huis langzaam afschrijft of meer geld vraagt voor onderhoud dan eruit komt) zullen de problemen op de huizenmarkt blijven bestaan en zullen we van hoogtepunt naar crisis blijven rollen.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. @Fons lekker makkelijk praten als je je huis al verkocht hebt. De markt is zo onvoorspelbaar en volgens iedereen gaat het slecht, maar wie heeft het nou écht slecht??? Er zijn natuurlijk mensen ontslagen etc, maar het is niet in verhouding met het aantal huizen dat minder verkocht wordt. Door alle mensen die hun huis te koop zetten zonder een ander huis te kopen stagneert de markt. Het aanbod is te groot, huizen staan lang te koop (terwijl er geen noodzaak is om te koop te staan en iedereen blijft zitten waar ie zit... (soort verstoppertje van vroeger, weet u nog? "blijf zitten waar je zit en verroer je niet")

    houd op met elkaar gek te maken, crisis is een zeepbel!!!

    en ja azijnzeikers, ik heb mijn huis al een jaar te koop staan ;-)

    BeantwoordenVerwijderen
  13. I completely agree with you. I really like this article. It contains a lot of useful information. I can set up my new idea from this post. It gives in depth information. Thanks for this valuable information for all. And of course nice review about the application.
    vakantiehuis dordogne

    BeantwoordenVerwijderen
  14. Thank you very much for the great list and I appreciate your efforts to bring such a huge list for us. I really appreciate posts, which might be of very useful. I am also building new sites all of the time and getting good results by using natural methods. I look forward to future updates. Once again thanks. Keep smiling.
    Get More Twitter Followers

    BeantwoordenVerwijderen